资产评估师考试(问答题)整理和复习资料

1、某城市旧城改造区的一个街区需要进行拆迁改造，甲开发公司在申请了拆迁许可证后，委托乙估价机构进行拆迁评估。乙公司对某临街三层门市进行评估时，收集了类似出租房屋的经营费用、收益等资料，采用收益法进行评估；对该区域内一座小学进行评估时，采用了市场法评估，请问，乙估价公司在评估中有什么错误？

答：1.《城市房屋拆迁估价指导意见》规定：“拆迁估价一般应当采用市场法，不具备采用市场法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。”拆迁估价一般不宜采用收益法。三层门市应优先采用市场法估价，本题既没采用市场法，又没说明不采用市场法估价的理由，是不对的。

2.小学为公益用房，无收益也无交易实例，不宜采取市场法进行评估，可采用成本法评估。

2、某评估机构受理了一项旧城改造评估业务后，在其估价报告书中这样写道：受某开发公司委托，对某街区进行拆迁评估，该公司在委托时正在申请办理《房屋拆迁许可证》，估价目的是为被拆迁房屋估算赔偿价值，估价时点是接受委托之日。应开发公司要求，在其评估价值中包含了搬迁补助费、安置补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。试问，该评估公司的做法有哪些错误？答：1.拆迁估价委托人必须合法。“拆迁单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”由于委托人没有取得《房屋拆迁许可证》，不具有合法的委托资格，因此不能对其出具估价报告。

2.估价目的应根据《城市房屋拆迁管理办法》规定，统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”本题估价目的表述不规范、不准确。

3.拆迁评估的估价时点应为《房屋拆迁许可证》颁发之日，拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。本题估价时点错误。

4.根据《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费、拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额，有拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。”本题中拆迁价格内涵太多，不符合要求。