物业经营管理考题考试试题附答案课件资料

2016年04月

物业经营管理考题

一、单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．物业经营管理的对象通常是（ C ）。

A．物业资产管理公司 B．物业管理企业

C．收益性物业 D．自用型物业

2．物业经营管理强调为业主提供（ C）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

A．设施管理 B．运行管理

C．价值管理 D．资产管理

3．物业经营管理的内容不包括（ D ）。

A．物业价值和经营绩效评估 B．租赁管理

C．物业运行操作管理D．房地产开发

4．物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（ B ）的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

A．物业各期成本最小化 B．且物业各期净收益最大化

C．租户满意度最大化 D．物业价值最大化

5．国外通常将写字楼分为（ B ）个等级。

A．2 B．3

C．4 D．5

6．( B )是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

A．居住物业 B．收益性物业

C公共物业 D．所有物业

7．关于区域购物中心，表述错误的是( D )。

A．建筑规模10万m2以上

B．有效商业服务半径可达到200km

C．是一个高效运作的统一体

D．通常由一家大型百货公司为主要租户

8．市级购物中心建筑面积一般在( A )。

A．3万m2以上 B．1万～3万m2之间

C．3000～10000m2之间 D．3000m2以下

9．受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指( A )物业管理企业。

A．管理型 B．专业型

C综合型 D．委托型

10．别墅(Villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。下列

概念中，只有( C )具有别墅类产品的独有性。

A．空中别墅 B．叠拼别墅

C．独栋别墅 D．双拼别墅

11．一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为( C )。

A．花园公寓 B．错层公寓

C．复式公寓 D．单间公寓

12．( A )是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为企业或事业单位创造一个良好的生产、办公环境。

A．房地产投资组合管理 B．现场管理

C．房地产资产管理 D．设施管理

13．关于零售商业物业的表述，不正确的是( C )。

A．零售商业物业可以是经营零售业的独立的建筑群或建筑物。

B．为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的专业化物业经营管理服务。

C．零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺。

D．综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制。

15．资产管理公司批准在现场的物业管理企业提出的物业更新改造等资本改良投资计划，主要考察(C )。

A．这些资本开支是否符合财务会计原则

B．这些资本开支是否符合《条例》的规定

C．这些资本开支是否能有效提升物业价值

D．这些资本开支是否能降低物业管理成本

16．资产管理公司通过( A )，来聘用、解聘和调配物业管理企业。

A．监控物业的运行绩效

B．监控现场物业管理工作情况

C．监控物业管理和物业运营的收益

D．监控物业管理和物业运营的成本

17．管理型物业管理企业与专业型物业管理企业的区别，表述不正确的是

( A )。

A．专业型物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置

B．管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等

C．管理型物业管理企业的出现，有利于提高物业管理体系运行效率，为业主提供更加满足其多元化目标需求的服务

D．在物业管理的某个环节提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本，提高物业管理企业的劳动生产率和效益18．根据资产组合理论，不正确的是( D )。

A．投资者应当适当地分散投资，从而有效地抵消一部分风险

B．“不要把鸡蛋放在一个篮子里”

C．理性的投资者将选择风险最小的那个组合

D．投资者选择不同部门和不同地理区域进行资产组合，当不同投资之间相关系数为负，存在补偿，整体风险将降低

19．关于物业维修和维护的开支，表述不正确的是( C )。

A．在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资

B．业主会尽量寻找能够承担全部维修成本的租户

C．物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担

D．对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资

20．物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成

本管理、维护和维修计划管理、( A )、设施设备管理和物业保险管理。

A．日常维护和维修 B．确定管理标准

C.资产管理 D．构建信息基础

21．物业经营管理战略性工作内容包括确定战略、确定管理标准、

构建信息基础、( C )、进行资产组合。

A．日常维护和维修 B．成本管理

C．决策分析 D．物业保险管理

二、多项选择题(每题2分，每题中的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意。错选或多选，本题不得分；少选，所选每个选项0．5分)

1．物业经营管理是( A、C、D、E、 )等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

A．物业管理 B．房地产开发

C．房地产资产管理 D．房地产组合投资管理

E．设施管理

2．物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其(ABC )的需求。

A．物业投资收益 B．企业发展战略

C．主营业务发展目标 D．物业维修养护

E．延长物业的自然寿命

3．物业经营管理的目标包括( C、E )。

A．为业主或投资者创造利润和回报，

B．使物业在运行使用过程中能够保值增值

C．在物业经济寿命的全周期内，持续满足租户正常空间使用需求

D．物业经营成本最小化

E．保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力

4．人们主要依照写字楼(ABC )等对其进行等级划分。

A．收益能力 B．所处的位置

C．楼宇设计和装修状况 D．使用时间

E．投资者类型

5．对分散产权的零售商业物业进行集中统一的专业化物业经营管理服务的益处有( ABCDE )。

A．利于选择优良租户

B．利于优化零售商业的业态组合

C．利于实现业主总体利益的最大化

D．可使商业辐射区域覆盖整个城市

E．能满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受的需求

6．房地产组合投资管理的内容包括(ACDE )。

A．理解和执行物业业主的投资目标

B．评价物业管理企业和设施管理公司的表现

C．审批资产管理公司提出的更新改造计划

D．以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产

E．在合适的时机购置和处置物业资产

7．房地产投资的利润是通过( ACE )途径创造出来的

A．在极好的条件下从开发商手中购买物业

B．通过物业管理保障物业始终处在正常的运行状态

C．在合适的时机售出物业

D．在极好的条件下从原业主手中购买物业

E．在持有期间以现金流入量的现值最大化为目标来经营物业

17．下列关于专业型物业管理企业的表述，正确的有(BCE )。

A．受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任

B．通常以专业分包的形式获得物业管理业务

C．也以直接接受业主委托的形式获得物业管理业务

D．同时具备物业策略管理和物业运行管理能力

E．由其提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本

18．从管理的层次上，物业管理可以分为(BCD )。

A．委托管理 B．公司管理

C．现场管理 D．现场作业

E．物业经营

19．大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系的表述如下(ADE )。

A．物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理

B．房地产组合投资管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司 C．房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险

D．为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略

E．房地产组合投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求

20．物业经营管理中的战略性工作包括(A、B、C、D )。

A．确定战略 B．构建信息基础

C．决策分析 D．进行资产组合

E．成本管理

2l．物业经营管理的常规工作内容包括(A、B、C )。

A．现金流和成本管理 B．日常维修和维护

C．设施设备管理 D．物业保险管理

E．进行资产组合

1．房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物( C )。

A．直接从事房地产开发经营活动的经济行为

B．间接地从事房地产开发经营活动的经济行为

C直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为

D．直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为

2．投资者进行房地产投资的主要目的是( )。

A．获得作为房地产业主的荣誉

B．降低其投资组合的总体风险

C．抵消通货膨胀对其资产的影响

D．使其财富最大化

3．房地产区别与其他投资品最重要的特性是(、D )。

A．政策影响性 B．专业管理依赖性

C．相互影响性 D．位置固定性或不可移动性

4．由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特性，所有其他影响房地产投资成败的要素均与( )相关。

A．所投资的房地产类型 B．投资决策的准确性

C．进入房地产市场的时机选择 D．房地产所处的区位

5．( D )是指在正常市场和运营状态下，房地产净收益大于零的持续时间。

A．使用寿命 B．自然寿命

C．设计寿命 D．经济寿命

6．公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自助洗衣房，这表明出租人考虑了房地产投资的( )。

A．适应性 B．差异性

C．长期性 D．政策性

8．( D )是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。

A．房地产债券投资 B．房地产间接投资

C．房地产开发投资 D．房地产置业投资

9．( C )的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中。

A．房地产开发企业的债券 B．房地产投资企业的股票

C．房地产投资信托基金 D．房地产抵押支持证券

10．以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是(B)。

A．房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资，获取开发利润

B．房地产开发投资通常属于长期投资

C.房地产开发投资形成房地产市场上的增量供给

D．房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，开发投资就转变成了置业投资

11．以下关于房地产置业投资的表述，不正确的是( )。

A．房地产置业投资以获取物业所有权和使用权为目的

B．其对象可以是市场上的增量房地产或存量房地产

C．其目的是自用

D．投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售，并获取转售收益12．房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为( D )。

A．MBS投资者 B．REITs投资者

C．房地产直接投资者D．房地产间接投资者

13．关于房地产投资信托基金(REITs)的表述，不正确的是( B )。

A．REITs是购买、开发、管理和出售房地产资产的专业房地产投资管理者

B．REITs只将少量收入分配给投资者

C．REITs本身仅起到一个投资代理的作用

D．REITs是投资者间接投资房地产的重要工具

14．与初始投人的资金相比，投资完成后，收回资金的购买力降低给投资者带来的风险称为( C )。

A．通货膨胀风险 B．或然损失风险

C．变现风险 D．个别风险

15．关于周期风险的表述，不正确的是( )。

A．指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险

B．是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险

C．美国房地产市场的周期大约为18～20年，香港为7～8年

D．房地产市场从繁荣阶段进入萧条阶段时，抗风险能力较弱的房地产投资者常常面临破产.

17．以下关于住房抵押贷款证券化的表述，不正确的是( D )。

A．专门设立的特殊目的公司向银行购买其所持有的个人住房抵押贷款债权

B．公司将其购买的债权汇集重组成抵押贷款债权集合

C．通过政府、银行、保险公司或担保公司等为债权集合提供担保，公司将债权转化为信用等级较高的证券，并出售给投资者

D．购买住房抵押支持证券属于房地产直接投资

18．急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险称为 ( D)。

A．个别风险 B．利率风险

C．系统风险 D．变现风险

19．房地产投资之利在于：相对较高的收益水平；能够得到税收方面的好处；易于获得金融机构的支持；( D )；能够提高投资者的资信等级。

A．变现性能较好 B．投资收回周期短

C．对专门知识及经验的要求不高D．能够抵消通货膨胀的影响

20．从房地产投资的角度来说，风险( C )。

A．是获得预期收益的不确定性

B．是无法估计获得预期收益的可能性

C．是未获得预期收益可能性的大小

D．实际收益与预期收益的差别

21．投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险，称为(C )。

A．收益现金流风险 B．个别风险

C．比较风险 D．时间风险

二、多项选择题

1．房地产投资的特性除位置固定性或不可移动性、寿命周期长，还包括(ACDE )等。

A．各异性 B．消费性

C．政策影响性 D．相互影响性

E．专业依赖性

2．以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有( )。

A．直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作

B．间接投资主要是将资金投人与房地产相关的证券市场

C．直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式

D．开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益

E．间接投资者不直接参与房地产经营管理工作.

3．房地产间接投资的具体形式包括( )。

A．置业投资 ; B．购买房地产开发、投资企业的债券

C．购买REITs D．购买房地产开发、投资企业的

股票

E．购买MBS

4．关于房地产间接投资的下列表述，正确的有( )。

A．从购买土地使用权开始 ; B．从购置房地产开始

C．以获取物业所有权或使用权为目的

D．将资金投入与房地产相关的证券市场的行为

E．不需直接参与房地产经营管理工作

5．按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为( ABE )。

A．权益型 B．抵押型

C．质押型 D．保证型

E．混合型

6．房地产投资的优点有(ABCD )。

A．收益水平相对较高 B．能够得到税收方面的好处

C．容易获得金融机构的支持 D．能抵消通货膨胀的影响

E．是一种非流动性资产

7．房地产投资之弊在于(ABDE )。

A．流动性差 B．投资数额巨大

C．投资建设期长 D．投资回收期长

E．需要专门的知识和经验

8．下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有( ABE )。

A．系统风险是指市场供求风险

B．较之个别风险，系统风险不易判断和控制

C．或然损失风险属于个别风险

D．周期风险属于个别风险

E．持有期风险属于个别风险

9．投资者在进行房地产投资决策时，应(ABC )。

A．根据项目风险大小确定相应的投资收益水平

B．根据风险管理的能力选择投资方向

C．根据风险周期变化的特点把握投资时机

D．避免机会成本

E．尽量选择政府鼓励的项目进行投资以降低政策风险

10．仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资者控制的个别风险包括( BCE )。

A．购买力风险 B．比较风险

C．收益现金流风险 D．或然损失风险

E．时间风险、持有期风险

11．狭义的区位含义，包括某一具体投资项目所处的( AB )。

A．宏观位置 B．中观、微观位置

C．社会环境 D．竞争位置

E．经济环境

12．避免政策风险的有效方法，包括选择( )的项目进行投资。

A．政府鼓励 B．有收益保证

C．有税收优惠政策 D．国有资产参股项目

E．灰色区域项目

13．下列选项中，属于未来经营费用风险的有( )。

A．建筑物功能过时所带来的风险

B．建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用

C．未来不可预见的法律费用

D．实际收益和预期收益的差异随着持有期延长而加大

E．资本价值随着收益率的变化而变化

14．房地产投资的风险主要体现在( ABCD )。

A．投入资金的安全性 B．期望收益的可靠性

C．投资项目的变现性 D．资产管理的复杂性

E．投资项目的复杂性

15．房地产市场的周期可以分为以下( )阶段。

A．雏形 B．复苏与发展

C．繁荣 D．危机与衰退

E．销匿

16．对房地产投资中“区位”含义的理解应包括( )。

A．地理位置;B．在城市社会经济活动中的位置

C．在整体市场供求关系中的位置 ; D．在未来城市发展建设中的位置

K．相对重要性不变的位置

17．居住物业的投资区位选择时要考虑的主要因素有( ABCD )。

A．市政公用和公建配套设施的完备程度 B．公共交通便捷程度 C．环境因素 ; D．居民人口与收人

E．政府控制环境污染的政策

18．选择写字楼物业投资区位时要考虑的主要因素有( CD )。

A．当地提供主要原材料的可能性; B．技术人才和劳动力供给的可能性 C．易接近性; D．周围土地利用情况和环境

E．与其他商业设施接近的程度

19．零售物业的投资区位选择时要进行( )。

A．商业辐射区域分析; B．消费者行为、偏好及购买能力分析

C．项目的易接近性或交通通达程度分析

D．竞争性物业的竞争条件分析; E．市政公用设施的完备程度分析

20．工业物业项目区位选择的特殊要求包括( BCDE )。

A．消费者行为、偏好及购买能力分析

B．交通运输能否方便地连接原材料供应地和产品销售市场

C．技术人才和劳动力供给的可能性

D．水、电等资源供给的充足程度

E．控制环境污染的政策

某商铺投资为5000万元,出租租金为15元/天,面积为500M2,空置率为5%,费用支出为收入的20%,求投资回收期.

某投资项目净现金流量为:

年份 0 1 2 3 4 5 6净现金流量 -300 -500 100 200 300 300 500

累计净现金流量 -300 -800 -700 -500 -200 100 600

求投资回收期.

某投资项目在12%基准折现率下的净现值为0万元，正确的表达是（1）项目不盈不亏；

（2）项目收益率正好为12%

（3）项目可行

（4）项目不可行

某投资项目内部收益率为12%，正确的表达是

（1）若目标收益率小于12%，项目可行；

（2）若目标收益率大于12%，项目可行；

（3）若目标收益率等于12%，项目可行；

（4）项目不可行

某地房地产交易税：买方支付3%，卖方支付1%。某套房成交价格为80万元，约定所有的税费由买方承担，问正常的交易价格为多少？另若约定所有的税费由卖方承担，则正常的交易价格又为多少？

某建筑物重置价格为2000元/M2，残值率为5%，折旧年限为50年，已使用年限10年，求年折旧。

某建筑物重置价格为2000元/M2，残值率为5%，折旧年限为50年，已使用年限10年，有效使用年限8年，求年折旧。

某商铺年净租金收益50万元，若年限为无限，回报率为8%，则商铺价格是多少？