徐州市城市房屋拆迁管理办法(2017年最新版)

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徐州市城市房屋拆迁管理办法(2017年最新版)

徐州市城市房屋拆迁管理办法状态:有效发布日期:2000-04-28 生效日期: 2000-04-28 发布部门: 江苏省徐州市人民政府

发布文号:徐州市人民政府令第71号

《徐州市城市房屋拆迁管理办法》已经二000年二月二十九日市人民政府第四十七次常务会议讨论通过，现予发布，自2000年5月1日起施行。

市长于某洲

二000年四月二十八日

第一章总则

第一条为加强我市城市房屋拆迁管理，保护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理

条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域城市规划区内的国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，适用本办法。

第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，不得随意改变建设项目性质和用途。

城市房屋拆迁应当坚持兼顾拆迁人和被拆迁人合法权益、拆迁当事人双方地位平等、依法合理享有权利和承担义务的原则。

第四条市建设行政主管部门是本市城市房屋拆迁主管部门。市城市房屋拆迁管理办公室受市房屋拆迁主管部门的委托，具体实施徐州市城市规划区内的房屋拆迁管理工作。

各县(市)、贾汪区人民政府主管城市房屋拆迁工作的行政部门负责本行政区域内(徐州市城市规划区除外，下同)的城市房屋拆迁管理工作。

第二章拆迁程序

第五条单位或者个人需要拆迁房屋的，必须向当地房屋拆迁主管部门提出申请，邻取城市房屋拆迁核准通知书和房屋拆迁许可证，按照规定交纳拆迁管理费。

拆迁人邻取房屋拆迁许可证后，方可自行拆迁或者委托拆迁。

第六条申请邻取房屋拆迁核准通知书，应当提交下列文件、资料;

(一)房屋拆迁申请书;

(二)建设项目批准文件;

(三)建设用地定点通知书及规划定点红线图;

(四)建设用地预审通知书。

第七条申请邻取房屋拆迁许可证，应当提交下列文件、资料;

(一)房屋拆迁核准通知书;

(二)建设用地规划许可证;

(三)建设用地拆迁通知书、收回国有土地使用权通告;

(四)拆迁补偿安置方案;

(五)安置房源的有关协议、证书和拆迁资金专储证明;

(六)拆迁人委托拆迁的，提交委托合同;

(七)市、县(市)、贾汪区人政府规定的其他文件、资料。

房屋拆迁主管部门应当自收到前款规定的文件、资料后七日内核发房屋拆迁许可证，对不符合办理条例的，应当给予书面答复。

在徐州市城市规划区内一、二级地段和市人民政府指定的地段实施拆迁的，市房屋拆迁主管部门应当报经市人民政府批准后方可发放房屋拆迁许可证。

第八条办理房屋拆迁核准通知书后，由房屋拆迁主管部门书面通知拟拆迁所在地的公安、工商、规划、土地、房产、街道办事处等部门和单位，暂停办理拆迁范围内的户口迁人、分立，工商营

业执照，房屋翻建、扩建、改建和房屋买卖、交换、抵押、租赁等手续。停办期限为一年。

在停止办理期间，因申报出生、军人复退转、婚嫁等确需在拆迁范围内迁人或分立户口的，应当向公安机关提交有关证明，经县(市)、区人民政府批准后方可办理。

第九条拆迁人委托拆迁的，被委托人必须是持有《江苏省房屋拆迁资格证书》的拆迁实施单位。

拆迁实施单位的工作人员必须持房屋拆迁主管部门核发的拆迁证上岗。

房屋拆迁主管部门不得接受拆迁委托。

第十条有下列情形之一的，由市、县(市)、贾汪区人民政府组织统一拆迁：

(一)城市综合开发区;

(二)土地使用权出让区;

(三)市、县(市)、贾汪区人民政府认为应当统一拆迁的。

第十一条房屋拆迁许可证一经核发，房屋拆迁主管部门即应当将拆迁人、拆迁关施单位、工程性质、拆迁范围、拆迁期限、安置房源等有关事项予以公告。

拆迁人应当自公告后及时向被拆迁人发送房屋拆除通知书，并向被拆迁人做好宣传、解释工作。

第十二条在拆迁公告规定的拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人签订书面拆迁协议。协议应当载明下列内容：

(一)被拆除房屋的坐落、结构、面积;

(二)房屋安置的地点、层次、面积、朝向及平面布置;

(三)拆迁补偿的形式和金额;

(四)搬迁过渡方式和期限;

(五)违约责任;

(六)双方当事人认为需要载明的其他内容。

拆迁协议书应当使用由房屋拆迁主管部门统一监制的文本。协议签订后必须经房屋拆迁主管部门鉴证或者由公证机关公证。拆迁协议由公证机关公证的，公证后应当送房屋拆迁主管部门备案。

第十三条拆迁人与被拆迁人对补偿形式和金额、安置房屋地点和面积、搬迁过渡方式和期限等达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门调解;调解不成的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。

当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起十五日内向人民法院起诉。在诉讼期间如拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房的，不停止拆迁的执行。

第十四条在房屋拆迁公告规定的或者房屋拆迁主管部门裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人元正当理由拒绝拆迁的，市、县(市)、贾汪区人民政府可以作出责令限期拆迁的规定，逾期不拆迁的，由市、县(市)、贾汪区人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。

第十五条拆迁人与被拆迁人达成拆迁协议后或者经裁决、判

决后，被拆迁人应当及时到房管、国土部门办理房屋所有权证、土地使用权证注销手续。

第十六条拆除房屋前，施工单位应当制定房屋拆除施工方案和安全措施，经当地房屋拆迁主管部门同意后方可实施房屋拆除施工任务。

房屋拆迁主管部门等有关部门应当依法对房屋拆除施工安全实施监督管理。

第十七条拆迁范围内的房屋拆除完毕，应当经房屋拆迁主管部门验收并发给拆除验收单，计划、土地、规划、建设行政主管部门方可核发相关批准手续。

第三章拆迁补偿

第十八条拆除房屋及其附属物，拆迁人应当依照法律、法规和本办法规定给予被拆除房屋所有权人补偿。房屋拆迁补偿实行产权调换、作价补偿或者产权调换与作价被偿相结合的形式。

产权调换的面积，按照被拆除房屋的建筑面积计算。

作价补偿的金额，按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。

拆迁人给予被拆除房屋所有权人补偿后，原房屋及其附属物由拆迁人拆除，其残值冲减新建房屋成本。

第十九条被拆除房屋的价格评估，由房屋拆迁主管部门指走的房地产价格评估机构承担。

房屋拆迁主管部门应当指定至少三个经有权机关批准的房地产价格评估机构供拆迁双方当事人协议选择。

各类房屋的重置价格，由价格主管部门、房产管理部门、国土部门共同确定并按年度公布。

第二十条拆除私有住宅、单位自管住宅房屋实行产权调换的，按照下列方式结算：(一)偿还建筑面积与原建筑面积相等的，新建安置房屋按照房屋建筑安装工程造价结算，被拆除房屋建筑面积按照重置价格结合成新作价结算;

(二)偿还建筑面积不足原建筑面积的，不足部分按照被拆除房屋重置价格结合成新另增百分之百结算;

(三)偿还建筑面积超过原建筑面积，在规定的安置标准内的，超出部分按照新建房屋的成本价格结算;偿还建筑面积超过规走的安置标准的，超出部分按照商品房价格结算。

拆除有租赁关系的私有住宅、单位自管住宅房屋，房屋所有权人要求保留产权的，租赁关系继续保持，并按规定重新办理租赁手续。房屋所有权人不要求保留产权，对使用人实行公房安置的，或者被裁决、判决用公房安置的，被拆除房屋按照重置价格结合成新补偿给房屋所有权人，使用人与拆迁人结算，安置房建筑面积与原建筑面积相等部分的费用由诉迁人承担，安置房建筑面积超过原建筑面积但在安置标准内的，超过部分由使用人按照成本价购买产权或者按照房屋建筑安装工程费购买使用权，使用人要求超标准安置的，超出标准部分由使用人按照商品房价格购买产权;使用人要求购买安置房产权的，被拆除房屋由使用人按照重置价格结合成新作价补偿给房屋所有权人，使用人按照本条第一款规定结算。

私有住宅、单位自管住宅房屋所有权人不保留产权，又不需要安置使用人的，被拆除房屋按照重置价格结合成新另增百分之百结算。

第二十一条拆除直管公有住宅房屋、房屋使用人可以购买安

置房产权，也可以继续与房屋所有权人保持租赁关系，并按照下列方式结算：

(一)使用人购买安置房产权的，被拆除房屋按照重置价格结合成新作价，由使用人交付给房屋所有权人;使用人与拆迁人按照本办法第二十条第一款规定结算，但偿还建筑面积与原建筑面积相等部分不作差价结算。

(二)使用人要求继续保持租赁关系的，拆迁人与房屋所有权人按照原建筑面积加上区位差应当增加的安置面积之和实行产权调换，双方不作差价结算。按照户籍人口增加安置面积部分的差价，由使用人按照新建房屋的成本价格结算。使用人要求超标准安置的，超出部分由使用人按照商品房价格购买产权。使用人出资部分的产权归出资人所有。使用人与房屋所有权人按照规定重新办理租赁手续。

第二十二条对实行产权调换从区位好的地段迁人区位差的地段的被拆除住宅房屋(不含直管公有住宅房屋)所有权人，应当适当提高补偿标准。具体补偿标准，各县(市)、贾汪区人民政府可以结合本地情况制定。

徐州市城市规划区内从区位好的地段迁入区位差的地段的，被

拆除住宅房屋按照重置价格结合成新每差一级地段另增百分之十给予补偿。

第二十三条以产权调换形式偿还非住宅房屋就地安置的，偿还建筑面积与原建筑面积相等部分，按照被拆除房屋重置价格结合成新与房屋建筑安装工程造价结算;偿还建筑面积不足原建筑面积部分，按照被拆除房屋重置价格结合成新并适当提高补偿费用结算;偿还建筑面积超过原建筑面积部分，超出部分按照商品房价格结算。

以产权调换形式偿还非住宅房屋异地安置的，安置房屋按商品房价格结算，被拆除房屋按照评估的价格结算。

拆除有租赁关系的非住宅房屋，所有权人需要保留产权的，新;日房屋差价由所有权人承担，使用人与所有权人继续保持租赁关系;所有权人不保留产权，使用人需要安置的，被拆除房屋由使用人按照房屋重置价格结合成新作价补偿给所有权人后，根据前两款规定结算;所有权人不保留产权，又不需要安置使用人的，被拆除房屋按照重置价格结合成新并适当提高补偿费用结算。

第二十四条非住宅房屋是指依法新建、翻建、扩建、改建、转让的，其《建设工程规划许可证》(含个人建房领取的《建筑执照》)、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》上载明建筑功能

为非住宅房屋，并实际作为工业生产、商业经营、服务行业、仓储、办公及公益事业等用途的房屋。

第二十五条房屋改作纯商业经营用房的，必须符合下列条件：

(一)私房自营的：

1.有房屋所有权证，开业部位在合法建筑范围内;

2.有改变为商业经营房屋的有效批准文件;

3.有产权人、共有人或者同住直系亲属的有效工商营业执照和税务登记证;

4.在经营期间按照商业营业用途缴纳房产税、土地使用税的。

(二)私房出租经营的：

1.有前项私房自营开业条件中第1、2、4目合法凭证;

2.有经营房屋租赁许可证;

3.有与《房屋租赁合同》户名一致的有效工商营业执照和税务登记证。

(三)直管公有住房原承租户用作经营的;

1.有原公有往房租赁证;

2.有经营房屋租赁许可证;

3.有与原承担户或者其配偶户名一致的有效工商营业执照和税务登记证。

(四)单位自管房屋自营或者出租经营的，按照私房自营开业、出租开业条件执行。

第二十六条拆除非住宅房屋造成停产、停业引起直接经济损失的，由拆迁人补助下列费用：

(一)拆除企业生产经营用房造成直接停产停业的，按照实际停产停业时间，以企业上年度实际在职人员的月平均工资标准给予在职人员工资总额的70%、离退休人员工资总额的100%的补助费;拆除

个体户营业用房造成停业损失的，按照工商部门批准的从业人数，以当地上年度职工月平均工资的百分之五十为标准给予补助，直至安置房交付使用为止。

(二)异地安置的，补偿电话、有线电视、管道煤气等设施迁移费。

(三)拆除企业生产用房异地建设的，拆迁人还应当补助下列费用：

1.征用或者划拨土地(原面积部分)所需的费用和原水、电、气、通信等设施容量的再建费;

2.生产设备搬迁、安装的费用。

(四)拆除未认定为非住宅房屋的经营性用房，按照工商部门批准的从业人数，以当地上年度职工月平均工资的百分之五十为标准一次性给予六个月的补助。

第二十七条拆除用于公益事业的建筑物、构筑物及其附属物的，拆迁人应当根据城市规划，按照原性质、原规模重建;不能重建的，由拆迁人按照原建筑物、构筑物及其附属物的重置价格给予补

偿，仍用于公益事业建设。

拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人按照作价补偿标准给予作价补偿。

第二十八条拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

拆除未超过批准期限的临时建筑，按照被拆除房屋重置价格结合成新评定标准参考剩余期限给予补偿。

第二十九条拆除有产权争议的房屋，如在拆迁公告规定期限内争议尚未解决的，由拆迁人按本办法规定提出补偿和安置方案，报房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前，由房屋拆迁主管部门组织拆迁人对被拆除房屋作详细勘察记录，并向公证机关办理公证。拆迁补偿费可暂存房屋拆迁主管部门，侍产权争议解决后再予支付。

第三十条新建住宅与非住宅安置房屋的房屋建筑安装工程费、建筑安装工程造价、成本价、商品房价，按照不同地段，由价格主管部门、建设行政主管部门核定公布。

第四章拆迁安置

第三十一条拆迁人对被拆除房屋的使用人应当依照法律、法规和本办法给予安置，安置方式可以房屋安置，也可以货币安置。

拆迁安置应当逐步实行货币安置方式。

安置房屋为现房的，必须具有土地使用权批准文件、房屋所有权登记证明书、房屋质量合格证书，具备生活服务配套设施使用条件。

安置房屋为期房的，必须具有规划设计方案审定意见书和单体建筑施工科、建设资金专储证明。期房安置的过渡期限不得超过十八个月，高层住宅不得超过三十个月。

第三十二条对被拆除房屋使用人的安置地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和;日区改造的原则确定。

拆除住宅房屋，原地新建住宅房屋的，应当就地安置，或者同等区位下就近安置;新建

工程全部为非住宅房屋的，应当异地安置。

拆除非住宅房屋，新建的非住宅房屋与被拆除非住宅房屋使用功能相似、相同的，应当就地或者就近安置;根据城市规划和城市政治。经济或社会公益事业需要不能就地安置的，应当异地安置。

拆除未认定为非住宅房屋的连家店营业用房，应当在住宅楼底层安置，适当扩大不超过原合法营业使用面积百分之五十的安置面积。

第三十三条拆除住宅房屋，按照原合法使用面积安置。原使用面积按照1：1.45的比例折成建筑面积计算。对按照原合法使用面积安置有困难的被拆除房屋使用人，可以根据其户籍人口适当增加安置面积。具体安置标准，各县(市)、贾汪区人民政府可根据本地情况确定。

本市市区具有正式常往户口并实际居住的房屋使用人以及符合本办法第三十四条第一款规定的安置对象，按照下列安置基准给予安置;

(一)安置户人口为一人的，安置基准为使用面积二十五平方米;

(二)安置户人口为二人的，安置基准为使用面积三十平方米;

(三)安置户人口为三人及三人以上的，安置基准按照本市市区上年度人均住宅使用面积确定。

第三十四条在拆迁范围内不具有常住户口的下列人员，应当计人被拆迁户安置人口：

(一)未婚现役军人;

(二)户籍在外地的配偶;

(三)户口在大、中专学校的在校学生;

(四)正在劳改或者劳教的人员;

(五)符合计划生育规定出生的人口;

(六)婚入的人口;

(七)市、县(市)、区人民政府规定可以列入安置的人员。

临时户口人员、空挂户口人员、另有住房但户口未迁移的人口、超生的人口以及户口冻结后违反规定迁人的人口，不列入被拆迁户安置人口。

第三十五条对从区位好的地段迁人区位差的地段的被拆除住宅房屋使用人，应当适当增加安置面积。具体标准，各县(市)、贾汪区人民政府可以结合本地情况制定。

徐州市城市规划区内从区位好的地段迁入区位差的地段的，按其被拆除合法建筑面积每差一级地段奖励百分之十五的建筑面积。奖励的安置面积也可以按照安置住宅房屋成本价作价给予奖励。但奖励的安置面积每差一级地段不得少于五平方米。

第三十六条拆除住宅房屋安置的楼房应当符合住宅楼房的要求，拆迁人应当将初步设计图纸报房屋拆迁主管部门审定，未经审定的不得施工。

拆除住宅房屋安置被拆迁人楼房的，应当按照单元立体切块安置，根据被安置家度成员的年龄、身体状况、增加安置面积的多少、搬迁先后、楼房差价承受能力等情况，合理安排楼房层次，一户安置二套及二套以上的，应当高低搭配。