5A级写字楼物业管理案例分析--安保篇

5A级写字楼物业管理案例分析

安保篇

（一）如何按程序处理上访人员

时间 2004年4月3日

地点 XX大厦大堂

事由 XX公司个人上访

处理经过 2004年4月3日一名40左右的男人来到XX大厦并进入大堂，向前台接待员X某询问XX公司的负责人在几楼办公，房间号是多少，前台接待员X某得知来访者所要找的客户负责人为大厦VIP客户，随后安抚当事人并及时通知内保工作人员X某。内保工作人员X某接到通知赶到前台后，首先将来访者请入安保部办公室，了解其身份与来访的目的，得知此人因企业改制造成人员整编，对于个人工作的安臵表示不满意，想到企业上级单位反映情况并解决个人实际问题。内保在了解基本情况后，立即将上访事件报告部门经理及主管领导，同时提醒上访者反映情况应按照程序逐级反映，并表示可协助通知其上级公司的相关接待人进行处理。随即电话通知该上级公司信访接待处相关人员，经信访处工作人员同意内保将上访人员带入该楼层公司内去解决并做好工作记录。

评析 1. 遇到上访人员，首先不要慌乱，应先将其带离公共区域，并尽量稳住其情绪，再联系有关部门进行接待，避免其出现过激行动。以保证大厦正常的办公环境和公共秩序。2. 巡楼的物管中心员工应以职业的眼光及时发现上访或可疑人员，按相关工作程序及时汇报并妥善处理。3. 上案的最佳处理程序可由信访接待处人员直接将上访人员接入

其办公区域进行协商解决，可避免其中的一些变故。

备注

（二）如何处理停车场设备设施意外毁损

时间 2004年5月12日

地点大厦B2层东坡道出口

事由挡车臂感应器被撞

处理经过 2004年5月12日17时18分车牌号为京CHXXXX的捷达车在行驶至B2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位，车主在打开车门的情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车的过程中，由于车门是打开的，不慎将车场的挡车臂感应器撞损。安保部经理、车场主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损的感应器用护栏围挡，以便其它车辆的正常驶出。随即通知电感应器的维保厂家进行维修并报告。并于24小时内填写事故报告上报。所需维修费用采取通过物管中心保险索赔的方式进行解决。具体索赔程序，由客户服务部、财务部跟踪解决。

评析 1. 此事故处理程序正确，特别是立即上报部门领导和维保厂家，并于次日上交事故报告。2. 车场值班人员应随时注意车场情况，尤其是进出口处。3. 车辆在车场内发生熄火等故障时，车管员应主动上前协助解决，并配合做好相关疏导工作。

备注

（三）如何处理车场内交通安全事故

时间 2003年5月6日凌晨

地点大厦X号车场处8号楼梯

事由因开车不慎将8号楼梯玻璃护栏撞碎

处理经过 2004年5月6日凌晨0时30分，XX公司客户驾驶一车牌号为京CWXXXX黑色桑塔纳2000型轿车在驶离地面停车场029号车位时，因酒后驾车不慎将X号车场8号疏散楼梯护栏撞损，造成玻璃护栏两块玻璃破碎。值班经理和警卫队长立刻到现场了解情况；认定此事属当事人酒后驾车导致事故发生。将肇事司机带回安保部办公室写出事情经过；并书面承诺赔偿全部损失。次日由客户服务部、安保部跟进赔偿事宜并做好相关记录。

评析 1. 若发现有人酒后准备驾车时车管员应主动劝阻，特别是在节假日和夜间。2. 处理此类事件一定要做好现场拍照和文字记录。3. 当事人必须有书面赔偿承诺。

备注

（四）如何处理停车场双层立体车位故障

时间 2004年4月21日晚19：30

地点大厦XX层南区车库E05号车位

事由双层车位出现松绳故障

处理经过 2004年4月21日19时30分，地下X层车场双层立体车位进

行施工，（注：粘贴台板两侧的反光膜）需要车管员用手动按钮将操作台板来协助工作。可到E区05号台板时突然发生报警，车管员立即查看其显示为（6）（松绳故障），进行消除时无效，现场造成设备处于停止状态。车管员及时汇报到办公室，车管队长接到报告后到现场处理。按程序采取措施联系维保厂家连夜排除故障，保证了次日客户的正常使用。

评析 1. 在巡视过程中要对设备进行检查能发现问题，按程序上报后能够及时排除故障，确保不影响客户停车。2. 发现故障后，车管员严禁用手动按钮操作。 3. 及时与厂家联系后，要求维修人员以最快的速度赶到现场，以保证客户次日停车。4. 车管员协助施工属画蛇添足。

备注故障台板上无车，维修期间车辆停放正常。

（五）如何处理跑水事故

时间 2003年8月18日凌晨00：05分

地点大厦XX层西南施工现场

事由喷淋头破裂跑水。

处理经过 2003年8月18日凌晨00：05分，XX大厦XX层XX单元二装施工现场因施工材料碰撞,将喷淋头碰坏跑水，中控室值班人员发现水流信号报警,即刻感到事故现场。中控室值班员感到现场后，看到带着压力的消防水从喷淋头内不断的喷出,施工现场地面已经水流成河.中控员拉着一名施工人员跑向公共区域消防栓,同时通过对讲机向中控室报告，请求支援，中控员将拉出的水带,一头拉向卫生间,让施工人员

拉着另一头去接喷淋头喷出的水源，随后感到的工程部技工关闭了消防水节门，抑制了损失的扩大化。随后值班经理组织警卫，在通知租户紧急联系人的基础上，利用安保部备用钥匙，逐层打开楼下租户大门，检查漏水情况，对事故现场进行了拍照取证，使用吸水机、烘干机排除漏水给其他租户造成的干扰，将损失降到了最低。并责成施工单位负责人写出事情经过。一方面要求施工单位赔偿损失，另一方面向保险公司索赔。

评析 1. 施工负责人没有强调大厦喷淋重要性；2. 及时采取了有效的措施，抑制了水流扩散；3、及时打开搂下租户租区大门，将损失和给其他租户造成的干扰降到了最低。

备注

（六）如何处理突发性群体上访事件

时间 200 X年X月X日清晨X时

地点 XX大厦地面停车场

事由 XX汽车公司司机群体上访事件

处理经过 200 X年X月X日清晨X时，XX旅行社汽车公司人员强行将29辆出租车停放在X X大厦停车场进出口处，封闭了大厦停车场，要求见XX集团总裁。当值大厦值班经理XX逐级汇报至总经理，同时集合警卫队员严格把控大厦各进出口，防止发生意外事故，并劝阻上访人员耐心等待，等到该公司上班后再进入；随即报告属地派出所，并迅速采取如下措施；1、安排警卫队迅速赶到停车场出口，疏到交通，确保畅通；

2、临时将大厦交通改为单进单出，车管员做好逆行进入车辆的秩序及安全；

3、通知中控室，调整摄像头拍摄角度，做好监控录像；

4、与XX集团取得联系。当工作人员全部上班到岗后，由总经理亲自指挥，布控安排，稳定局面。当市公安局内保局、分局治安处、派出所、分局内保处、等20余名警务人员陆续到达现场后，局面得以控制，并协调双方负责人落实解决。安保部内保组员协助警务人员进行人员及车辆的调查并拍照取证，经双方同意将上访人员疏到会议室，由上访方选出代表与被上访单位进行通话，经过对话，上访人员将围堵车辆停泊到车位区域存放，大厦恢复正常，由安保部写出书面报告报告领导。

评析 1、发现及时、妥善处臵、保障大厦安全；2、统一指挥，配合公安机关工作；3、通过技防手段，配合监控，掌握事件基本资料。4、及时疏导交通，开辟车辆临时进出通道，保障客户进出顺畅。5、备勤人员充足，可随时处臵突发事件。

备注

（七）如何管理空臵房间

时间 2004年5月1日

地点大厦FXX层

事由关于空臵房间节日锁门问题

处理经过 2004年5月1日上午9时，安保部经理对大厦进行巡查，发现FXX层空臵房间没有上锁,对此问题进行了指正。安保部经理立即通

知楼层巡逻人员及时对FXX层的空臵房间上锁。

评析 1. 对大厦空臵房间及时上锁。2. 在平时正常工作时间内对大厦空臵房间要多巡视、多检查,发现问题要及时上报。3. 要建立节日空臵房管理制度，并按制度进行检查。4. 节日前考虑工作要再周到一些，多动脑筋。

备注

（八）如何处理从客户房间窗户高空坠物事件

时间 200X年6月7日11：50分

地点 XX客户XX房间西侧开启窗处及物品坠落地点大厦外围西侧楼梯处

事由客户自聘保洁人员违规操作将清洁工具（尘推）从XX房间西侧开启窗处坠落至外围西侧楼梯处。

处理经过 200X年6月7日11：50左右，XX房间发生高空坠物事件，经内保现场认定与多方调查，原因为客户自聘保洁人员在工作中随意摆放清洁工具导致尘推从XX房间西侧开启窗处坠落至大厦外围西侧楼梯处，形成高空坠物事件。安保部在调查此次事件及认定过程中，首先对坠物事件的目击人人进行询问并填写询问笔录；其次派专人到大厦各楼层进行探访，是否有客户公司使用同类型物品；在之全面对外窗维修施工单位进行调查核实；最后通过监视录像进行查找，确定物品坠落时间及其有关证据。其中在事件发生后分别对现场进行拍照；通知中控室将监控录象备份；找清洁员了解事情经过；清理坠物现场；对清洁员

进行培训，工作中严禁开窗、杜绝类似事故再次发生。

评析 1. 加强内部人员安全教育和内部安全管理，确保不发生安全事故。2. 落实安全责任人，完善安全管理机制。3. 处理此事件责任人，立即停止现有保洁人员工作。4. 书面至函客户，要求提交整改措施。备注

（九）如何处理施工人员违规行为

时间 2004年4月9日早7：20

地点大厦东货场

事由二装施工人员向东货场地漏内倾倒乳胶漆事件

处理经过 2004年4月9日7时20分，FXXX房间二装施工人员郑XX在大厦B1层东货场刷洗乳胶漆（立邦美德丽）废旧桶，将乳胶漆连同废水一并倒入地漏。被东货场值班保安员XXX发现，立即制止并上报夜班值班经理。并采取如下措施:报二装工作小组组长；扣郑XX施工出入证，驱逐出大厦；责令施工单位负责人写出书面保证书，保证今后不犯；扣除施工单位施工保证金XXXX元人民币。

评析 1. 发现及时；2. 报告及时；3. 处理到位；4. 避免带来严重损失。

备注

（十）如何处理在大厦公共区域遗失物品事件

时间 200 X年1月13日16时

地点 XX大厦XX层电梯厅

事由关于XX公司快递员在大厦XX层电梯厅遗失物品事件

处理经过 200X年1月13日16时，XX公司快递员庞XX在给XX集团副总裁送快件时，不慎将装有价值1000元的SKII化妆品红色礼品袋（送往别家公司）遗忘在XX层东电梯厅内。半小时以后回来寻找，但未找到。随后报告大厦安保部。安保部内保接到报案后首先填写《客户接报案登记表》并由报案人签字确认，随后查看监控录像，确认拣拾物品嫌疑人并打印照片存档。同时查看大厦出入登记，确定排查嫌疑人。在初步认定后，通过预先登记的进出记录表中联系电话与该拣拾人单位取得联系，进行最终确认，并做好其单位负责人工作，劝阻拣拾人主动交回拣拾物品，经过双方努力，客户遗失物品于两日后由拣拾人送回并委托安保部交换失物人，失主书面感谢。

评析 1、处理较为稳妥。仍须完善和规范对外来服务人员的管理。2、在此次事件的解决过程中，登记记录起到决定作用，任何时间及情况必须严格按照进出登记制度详细记录，确保完整有效。

备注

（十一）如何处理电梯故障困人事件

时间 2004年1月5日12点18分

地点大厦东侧L12＃客梯

事由电梯故障困人

处理经过 2004年1月5日12点18分电梯维保人员接到中控室报警电话，东侧L12＃客梯故障有乘客被困，维保人员迅速赶往现场，发现控制柜内IVXVF电子板上数码显示“F11”代码闪烁，维保人员用机房电话告知乘客不要惊慌并采取措施解困乘客，当时电梯在1层至2层之间。针对此情况维保人员采取机械开闸措施，将电梯停在1层平层将乘客解救出。中控室值机员通知电梯维修公司人员到场排除故障的同时，通过监控录像查看电梯内情况，并通过呼叫系统安抚被困客人，与其始终保持通话联系，直到被救出。客户服务部人员陪同客人去医院检查。电梯公司写出书面故障报告原因。

评析 1. 此次事故安抚处理比较及时，措施到位。2、电梯应定期进行检查，且细致周全，避免因人为检修时遗留事故隐患。

备注

（十二）如何处理客户被法院强制封门事件

时间 2004年3月3日上午9：00

地点大厦FXXX房间

事由关于XX房间客户被法院强制封门

处理经过 2004年3月3日星期三上午9：00，XX法院一行6人来到XX 大厦客户服务部实行财产查封保权。得到通知后，安保部会同客户服务部一同接待了法院工作人员。在接待中，法院工作人员出示证件并简单介绍了准备查封的楼层、单元、公司名称和该公司被查封的基本情况。

物业管理商业模式及写字楼物业管理要点

物业管理商业模式模式一：物业服务提供商物业服务提供商，又称基础服务模式，是目前占绝对优势地位的主流商业模式。其特征是，物业服务企业通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务，来获取物业服务费的收入。其实质是，物业服务企业直接向业主出售准公共性的物业服务产品. 物业服务提供商对应的收费模式为包干制（虽然也有少数企业名义上采用酬金制模式,但实践中依然采用包干制的费用核算方法）,适用的客户类型多为缺乏专业素养的分散产权业主。该模式的优点是易于操作，简单便捷，有利于物业服务企业强化成本意识，提高内控水平;缺点是交易透明度不够，容易导致交易信息不对称，企业难以取得客户的信任，在收费率偏低的情况下，容易导致亏损,企业的经营风险较大。模式二:物业顾问服务商物业顾问服务商,又称不动产顾问服务模式，通常是具备丰富的不动产投资、开发、经营和管理经验的物业服务企业采用的商业模式,典型代表是成都嘉宝和国际“五大行"。其特征是,物业服务企业利用掌握的专业知识和专业技能开展顾问服务,通过向上游的开发企业提供投资咨询、前期策划和销售代理服务，向中游的物业服务企业提供管理方案设计、管理人员培训和管理现场指导服务，向下游的业主提供租务管理、投资建议和不动产理财服务,来获得物业顾问费用或佣金收入。其实质是,物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。物业顾问服务商模式适用的客户类型主要有三种：高端产品的开发企业、缺乏经验的物业服务企业和投资型物业的业主。该模式的优点是资本投入少,企业收入稳定,经营风险低,专业形象好,房地产上中下游产业链的打通，有利于信息的利用和资源的整合；缺点是收入相对公开透明,企业利润难以快速增长，客户对企业的专业素质和品牌效应要求较高。

高级商务写字楼的物业管理1.07

高级商务写字楼的物业管理随着国内市场经济的快速发展，区域环境的日趋成熟，在目前一直以硬件设施著称的商务办公写字楼成为一种标识时，对其进行物业管理这一“管家”的作用也日益凸现出来。在昆明本地物业管理企业中，大潮物业所管理的“三合商利”写字楼一直以其独特的管理模式吸引了众多商家的云集，现已成为东风西路上一道风景线。大潮物业开辟了写字楼先进管理模式的先河，根据大潮物业多年成功的管理经验，针对写字楼物业管理总结出以下几个方面：第一：安全问题至关重要安全问题在物业中永远占据着核心的地位。安全防范应当遵循人技两防原则，在保证设备到位的同时，物业管理人员的安全意识也尤为重要。有很强的责任心，居安思危的意识，安防人员强烈的责任心是安全防范的重中之重。第二：质量认证带来服务保障在业主(客户)接受物业服务的过程中，通过引入第三方专业的物业服务质量评估机制，定期进行物业管理服务质量的评估，业主(客户)就能清楚及时地知晓目前所接受的物业服务质量的综合水平，提高业主忠诚度的同时也提高了企业的信誉度。第三：认真做好“管家婆”

顾名思义，物业公司在管理中应该做到面面俱到。硬件管理是基础，软件的管理才是根本。物业公司在满足业主现有需求的同时应不断改进和预见业主(客户)的潜在服务需求。通过调查和走访主动做好“管家婆”的组织宣传工作，如搭建信息平台、企业人才沙龙、上门送餐、搬运服务、信息查询、商务等服务，以细微周到、持续永恒的信念做好“管家婆”。第四：建设并赋予楼宇文化生命力在建设楼宇文化之前，我们应先明白建设的目的及过程中的难点是什么。首先，物业公司做好楼宇文化建设旨在创造一个宽松、舒适、整洁、和谐的办公环境，使每一个企业之间增进了解，互助互爱，从而营造良好的办公气氛。其次在过程实施中应注意，每栋楼宇自身的业主(客户)和服务需求是多样性的，因此物业公司在做楼宇文化建设的同时应避重就轻，探索并找到业主(客户)共性的事物和需求予以开展实施，并保证过程的控制，这样的楼宇文化建设才会得以持续，才拥有生命力。如今大潮物业凭借其规范化的物业管理服务和先进科学管理理念已经跻升全国优秀物业管理行列，所管理的纯商务办公楼宇“三合商利”曾荣获“写字楼成功管理模式”等多项荣誉，现已成为昆明写字楼管理的典范。浅析写字楼的物业管理

某写字楼物业管理实施方案

xxx商业广场管理有限公司

xxx商业广场管理有限公司写字楼物业管理方案前言：物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证业户的需求，树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。一、日常服务内容及质量标准： ●日常服务内容 a.维修保养服务； b.绿化养护服务； c.治安消防服务； d.环境卫生管理服务(附空置房管理规定)； e.停车管理服务； f.特约服务。 ●日常联系内容 a.每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量； b.写字楼中设置业户联系箱，每天定时开箱； c.设立投诉电话接受业户的投诉； d.及时回访业户征询意见。 ●日常服务与联系的质量控制 a.客户服务员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见，及时提供各类服务，满足合理要求； b.写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检，保证服务质量。

●日常服务与联系的质量要求质量要求以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管理制度及标准进行操作。二、投诉、报修处理 ●管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨询、报修、收费、投诉； ●管理处实行8：30-17：30业户接待，365天24小时应急维修服务；并公开办事制度、公开收费项目和标准； ●管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复； ●管理处实行维修回访制度； ●对回访中发现的问题，24小时内书面通知工程部人员整改； ●业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录； ●处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记录，每周进行统计和小结。三、特约服务及服务承诺通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ●服务宗旨便民、利民、优化业户的工作质量。 ●服务原则微利保本、量入为出。 ●服务标准凡推出的服务项目，保证服务质量，对每一项服务实行投诉反馈制度，质量标准以相关行业的服务要求为准。 ●特约服务内容特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业户提供服务的活动，这些服务是根据业户的需求而设立，主要有：便民服务、特

写字楼物业管理合同范本

写字楼物业管理合同范本甲方：乙方：北京xx物业管理有限公司甲、乙双方友好协商，订立本协议如下：一、物业管理协议签订 1、甲方使用区域为座单元，本单元的建筑面积为平方米。(此面积与甲方签定的《商品房买卖合同》或《租赁协议》中所提及建筑面积为同一面积)。 2、甲方应按照本协议，在与《租赁协议书》签约同时与乙方签订《创业大厦物业管理协议》，协议期限自年月日起，至年月日止。二、物业费及其它 1、甲方根据本协议规定，同意自本协议签订之日起向乙方缴纳物业费(此费用不包含用户自用电费、电话费、网络费、工作时间以外空调使用费等在内)，物业费收费标准为人民币元/建筑平方米日。 2、甲方应于本协议签订之日即日将物业费( 个月)，计人民币(大写) ，人民币(小写) 元，及物业费保证金(相当于个月物业费)人民币(大写) ，人民币(小写) 元，共计人民币(大写) ，人民币(小写) 元，一次性支付乙方，并按乙方的要求

办理各项手续。 3、物业费保证金在本协议终止后10日内，并在甲方无违约的情况下，由乙方退还给甲方(不包含利息)。若乙方在协议期内扣除相应损失费或违约金，应书面通知甲方。若物业费保证金不足以抵偿损失费或违约金，乙方有权继续向甲方追偿。在合同期内，甲方在乙方自物业费保证金中扣除损失后，须立即将物业费保证金数额补齐至原数额。 4、物业费为每个月支付一次，在协议有效期内，甲方须于收到乙方书面通知后7日内将物业费交到乙方或指定银行帐号。 5、乙方开户行：建行清华园支行乙方账号：xxx 6、其它费用：甲方除须缴纳物业费外，还须承担下列费用： (1)自用电费(元/度) (2)电话初装费及资源占用费 (3)网络初装费及使用费 (4)工作时间以外的空调制冷使用费(详见空调加时收费标准) 加时空调收费标准 a、1300平方米以上按：每天(8小时)每平方米元收费，但最高收费不超过3900元

写字楼物业管理案例

1、公司纠纷案例分析 2003年3月5日下午2：30分，管理处接到2711公司王小姐打来的电话，声称该公司有人闹事。管理处立即派护卫班长和巡逻队员前往处理。到达后发现有一老先生睡在2711公司又哭又闹。严重影响该公司人员正常上班。护卫班长见状，急忙搀扶老人家起来。并询问缘由。王小姐说老先生的女儿以前是他们公司的员工，因辞职的事有点纠纷。就让他父亲来闹事。而且还动手打人。老人家说他和女儿来2711公司要女儿的工资，进来后三言两语，2711公司的一名男子出来就打人，并赶他们出去。态度恶劣。说完后老人又倒在地上哭闹。并不听劝阻。越闹越历害。管理处人员见劝阻无效，为了防止事态扩大，护卫班长请示主管后。报“110”处理。经“110”民警协商处理后，事件才平息下来。分析：护卫队要经常性的培训法律法规，让大家学法、知法，守法，并运用到日常工作中。以提高处理问题和突发事件的能力。在本身无解决问题的权利和能力时，借助公安机关等政府力量往往能事半功倍，收到良好效果。 2、小区道路下陷的危机处理去年5月份，我管理处人员发现小区内西侧车道路面出

现了严重裂缝和沉降，给车辆通行造成了一定的安全隐患。由于此车道毗邻正在进行基础施工的政协联谊大厦，因此断定道路下陷是对方施工造成的。我管理处马上与该大厦发展商深圳市旺海渝康实业发展有限公司联系，该公司派工程人员来看过，承认了下陷事实，但认为造成下陷的原因是道路本身施工质量问题，与他们无关。我管理处驳斥他们的说法，其理由一是在政协联谊大厦施工前，西侧车道一直是完好的；二是在小区东侧也有一条相同的车道，建设时间及工艺与西侧车道完全相同，目前一切正常，足以证明西侧车道的下陷是由于政协联谊大厦施工造成的。我管理处要求旺海渝康公司尽快对西侧车道进行修复工作，该公司代表说要回去商量一下。此后两个月过去了，尽管我方多次通过书面发函形式要求旺海渝康公司尽快处理。但该公司一直未明确答复也未采取任何措施修复受损路面及排除隐患。由于该路面沉降进一步加剧，为避免造成意外事故的发生，在征得公司领导同意后，我管理处通过律师事务所给该公司发了一封律师函，要求他们立即修复，否则将采取法律手段解决此事。这招果然见效，没过两天，该公司就派人与我管理处签定了一个协议，并在8月初修复了此路。至此，此事得到了妥善解决。分析：在协商解决不了的情况下，法律手段也许是最有效的方法。因为一旦官司暴光，对方的名誉和金钱都有可能造成很大的损失，法律的威慑力不可忽视。

写字楼物业管理及方案

万达商业广场管理二零零七年十月

万达商业广场管理写字楼物业管理方案前言：物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证业户的需求，树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。一、日常服务容及质量标准： ●日常服务容 a.维修保养服务； b.绿化养护服务； c.治安消防服务； d.环境卫生管理服务(附空置房管理规定)； e.停车管理服务； f.特约服务。 ●日常联系容 a.每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量； b.写字楼中设置业户联系箱，每天定时开箱； c.设立投诉接受业户的投诉；

d.及时回访业户征询意见。 ●日常服务与联系的质量控制 a.客户服务员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见，及时提供各类服务，满足合理要求； b.写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检，保证服务质量。 ●日常服务与联系的质量要求质量要求以物业行业规服务达标为依据，严格按各项服务的管理制度及标准进行操作。二、投诉、报修处理 ●管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉受理业户业务咨询、报修、收费、投诉； ●管理处实行8：30-17：30业户接待，365天24小时应急维修服务；并公开办事制度、公开收费项目和标准； ●管理处监督、投诉24小时开通，72小时有回复； ●管理处实行维修回访制度； ●对回访中发现的问题，24小时书面通知工程部人员整改； ●业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录； ●处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记录，每周进行统计和小结。三、特约服务及服务承诺

写字楼物业管理系统案例分析报告

第一章安全管理类案例案例二如何处理停车场设备设施意外毁损时间：2004年5月12日地点：大厦B2层东坡道出口事由：挡车臂感应器被撞处理经过：2004年5月12日17时18分车牌号为京CHXXXX的捷达车在行驶至B2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位，车主在打开车门的情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车的过程中，由于车门是打开的，不慎将车场的挡车臂感应器撞损。秩序部经理、主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损的感应器用护栏围挡，以便其它车辆的正常驶出。随即通知电感应器的维保厂家进行维修并报告。并于24小时内填写事故报告上报。所需维修费用采取通过物管中心保险索赔的方式进行解决。具体索赔程序，由客户服务部、财务部跟踪解决。评析：1. 此事故处理程序正确，特别是立即上报部门领导和维保厂家，并于次

日上交事故报告。2. 车场值班人员应随时注意车场情况，尤其是进出口处。3. 车辆在车场内发生熄火等故障时，车管员应主动上前协助解决，并配合做好相关疏导工作。案例六如何管理空置房间时间：2004年5月1日地点：大厦FXX层事由：关于空置房间节日锁门问题处理经过：2004年5月1日上午9时，秩序部经理对大厦进行巡查，发现FXX 层空置房间没有上锁,对此问题进行了指正。秩序部经理立即通知楼层巡逻人员及时对FXX层的空置房间上锁。评析：1. 对大厦空置房间及时上锁。2. 在平时正常工作时间内对大厦空置房间要多巡视、多检查,发现问题要及时上报。3. 要建立节日空置房管理制度，并按制度进行检查。4. 节日前考虑工作要再周到一些，多动脑筋。案例七如何处理从客户房间窗户高空坠物事件时间：200X年6月7日11：50分地点：XX客户XX房间西侧开启窗处及物品坠落地点大厦外围西侧楼梯处事由：客户自聘保洁人员违规操作将清洁工具（尘推）从XX房间西侧开启窗处坠落至外围西侧楼梯处。处理经过：200X年6月7日11：50左右，XX房间发生高空坠物事件，经秩序员现场认定与多方调查，原因为客户自聘保洁人员在工作中随意摆放清洁工具导致尘推从XX房间西侧开启窗处坠落至大厦外围西侧楼梯处，形成高空坠物事件。秩序部在调查此次事件及认定过程中，首先对坠物事件的目击人人进行询问并填写询问笔录；其次派专人到大厦各楼层进行探访，是否有客户公司使用同类型物品；在之全面对外窗维修施工单位进行调查核实；最后通过监视录像进行查找，确定物品坠落时间及其有关证据。其中在事件发生后分别对现场进行拍照；通知监控室将监控录象备份；找清洁员了解事情经过；清理坠物现场；对清洁员进行

办公楼物业管理方案

第一章提高物业管理服务水平的整体设想及策划一、认识与定位（一）全国战略长沙重点（二）项目定位二、工作重点和零风险工程（一）三个重点（二）零风险工程三、指导思想、管理模式、管理目标（一）指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担（二）一种模式：[经营型]物业管理模式（三）管理目标两项承诺四、四大优势（一）观念优势：满意只是起点（以服务客户为最高原则）（二）技术优势：楼宇设备管理技术支持（三）配套优势：提供综合性物业管理服务（四）经验优势：外接项目管理服务的实践五、八项措施第一章管理方式、工作计划和物资装备一、管理方式二、工作计划三、物资装备第二章管理人员配备、培训与管理一、管理人员的配备（二）管理处人员配置（三）各部门人员素质要求二、管理人员的培训三、管理人员的管理第三章管理规章制度和档案的建立与管理一、管理规章制度的建立二、档案资料的建立与管理第五章指标的承诺及其措施第六章管理成本测算和管理费标准一、物业管理费标准二、对物业管理处财务管理的认识三、管理处控制成本主要措施四、机关新大院物业管理有关费用测算第七章办公大楼物业管理的前期介入和后续工程的前期介入一、物业管理的前期介入（一）施工期的物业管理（二）办公大楼设施设备调试期物业管理（三）办公大楼施工验收期及物业接管验收的物业管理二、办公大楼后续工程的前期介入

三、处理办公大楼与周边施工现场之间各类矛盾的措施第八章社区文化和便民服务一、社区文化与物业管理关系的再认识（一）开展社区文化活动是文化需求的重要手段。（二）社区文化是实施物业管理的润滑剂。（三）社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。（一）社区环境特点（二）社区总体目标（三）保证社区文化总体效果的主要措施三、便民服务第九章机电设备设施的管理一、系统的日常运行二、设备系统的应急处理方案（一）设备故障处理规程（二）发生火警处理规程（三）电梯困人救援规程（四）供电电源停电故障处理规程（五）停水及故障处理规程（六）空调故障处理规程三、系统的维护保养（一）维护保养工作方式（二）日常维护保养、定期维护保养的质量控制（三）主要系统定检工作要点（四）设备维护保养检修计划和标准四、节能管理五、技术改造、更新六、技术资料的收集、管理、使用第十章物业维修养护计划和实施一、房屋本体及公用设施维修养护范围二、房屋本体及公用设施维修养护运作三、房屋本体及公用设施维修养护周期四、房屋本体部分维修计划、标准五、公用设施维修养护计划及标准第十一章日常物业管理的综合服务一、事务管理三、保安及消防管理五、设施管理

写字楼物业管理方案

写字楼物业管理方案 1

xxx物业服务方案第一部分：整体设想及费用标准根据客户要结合软件园大楼物业的特点，我司拟对软件实行一体化的综合管理，采用先进的管理手段，有针对性地对客户服务、秩序维护、清洁绿化、设备设施等实行重点管理，聆听客户的需求，提供创新及符合客户需求的服务。据科学详细的计算，管理费定为 /㎡。软件园建筑面积为㎡，年费用为： /年。各项费用详细如下表：费用明细表

第二部分：服务内容一．前台服务、特约服务 1. 接听前台电话，对重要事情做好记录，并传达到相关人员及部门。 2. 收发邮件、报刊等工作。 3. 租车服务（员工班车，机场、车站接送等相关业务） 4. 餐饮、酒店预订服务。 5. 客户需求的其它服务内容。二．公共秩序维护 1. 保安岗位设置费用占比图 1 综合服务 2 秩序维护费 3 清洁绿化服务费 4 综合维修运行费 5 专项委托服务 6 其他不可预计的费用 7 公司酬金 8 税费

2.各岗位职责 2.1保安队长岗位职责 a.执行管理处指令，主持保安部日常工作。带领全体队员依据各岗位工作职责，认真做好服务区域内的保安、消防、车辆管理工作。 b.熟悉各岗位职责、任务、操作规程和其它要求。 c.不间断对各岗位工作进行巡查，督促各岗位保安员按操作规程规范操作，发现岗位操作中存在的问题或不符合操作规范，及时纠正处理。

d.当发生突发事件时，按照应急预案，立即组织全队人员进行有效处理。 e.按照部门的培训计划，定期组织全体员工进行各项业务培训。 f.定期组织召开工作会，查找、分析工作中存在的不足，了解员工工作和生活情况，将各项情况书面汇总交上级领导。 g.完成管理处下达的其它工作任务。 2.2保安班长岗位职责 a.执行保安队长指令，处理当班期间的各类事件，按管理处计划定时召开班务会。 b.在完成自身工作的同时，监督各岗位按照岗位规范操作，发现问题及时上报处理。 c.定时对重点区域进行巡查签到，发现问题及时上报处理。 d.完成管理处下达的其它工作任务。 2.3消防监控岗位职责 a.熟悉视屏监控设备及消防设备操作平台的操作方法。 b.对监控区域内发现的异常情况及时通知相关岗位跟进。并做好相关记录。 c.监控员应爱护使用的设备，以延长机器的使用寿命，不得擅自拆装设备。 d.监控室所监控范围及摄像监视头的开关时间均属保密，严禁外传，更不准向无关人员介绍监控情况。

5A级写字楼物业管理案例分析--安保篇

5A级写字楼物业管理案例分析安保篇（一）如何按程序处理上访人员时间 2004年4月3日地点 XX大厦大堂事由 XX公司个人上访处理经过 2004年4月3日一名40左右的男人来到XX大厦并进入大堂，向前台接待员X某询问XX公司的负责人在几楼办公，房间号是多少，前台接待员X某得知来访者所要找的客户负责人为大厦VIP客户，随后安抚当事人并及时通知内保工作人员X某。内保工作人员X某接到通知赶到前台后，首先将来访者请入安保部办公室，了解其身份与来访的目的，得知此人因企业改制造成人员整编，对于个人工作的安臵表示不满意，想到企业上级单位反映情况并解决个人实际问题。内保在了解基本情况后，立即将上访事件报告部门经理及主管领导，同时提醒上访者反映情况应按照程序逐级反映，并表示可协助通知其上级公司的相关接待人进行处理。随即电话通知该上级公司信访接待处相关人员，经信访处工作人员同意内保将上访人员带入该楼层公司内去解决并做好工作记录。评析 1. 遇到上访人员，首先不要慌乱，应先将其带离公共区域，并尽量稳住其情绪，再联系有关部门进行接待，避免其出现过激行动。以保证大厦正常的办公环境和公共秩序。2. 巡楼的物管中心员工应以职业的眼光及时发现上访或可疑人员，按相关工作程序及时汇报并妥善处理。3. 上案的最佳处理程序可由信访接待处人员直接将上访人员接入

其办公区域进行协商解决，可避免其中的一些变故。备注（二）如何处理停车场设备设施意外毁损时间 2004年5月12日地点大厦B2层东坡道出口事由挡车臂感应器被撞处理经过 2004年5月12日17时18分车牌号为京CHXXXX的捷达车在行驶至B2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位，车主在打开车门的情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车的过程中，由于车门是打开的，不慎将车场的挡车臂感应器撞损。安保部经理、车场主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损的感应器用护栏围挡，以便其它车辆的正常驶出。随即通知电感应器的维保厂家进行维修并报告。并于24小时内填写事故报告上报。所需维修费用采取通过物管中心保险索赔的方式进行解决。具体索赔程序，由客户服务部、财务部跟踪解决。评析 1. 此事故处理程序正确，特别是立即上报部门领导和维保厂家，并于次日上交事故报告。2. 车场值班人员应随时注意车场情况，尤其是进出口处。3. 车辆在车场内发生熄火等故障时，车管员应主动上前协助解决，并配合做好相关疏导工作。备注

国内个办公楼室内设计案例分析定稿版

国内个办公楼室内设计案例分析 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】

国内 5个办公楼室内设计案例分析对于一天大部分时间都呆在办公室里的职场人员来说，办公室的环境如何，布局怎么样，对其中的工作人员从生理到心理都有一定的影响，并会在某种程序上影响企业管理的效果及工作效率。对于办公环境的需求，越来越趋向于寻求高效舒适以及富于特色的设计变化，下面，来看看这5个国内知名办公室室内设计思路简析，看看别人家的办公室是如何的？【深圳证券交易所】到过深圳福田中心的，应该很多人都被称为“十字星”、“超短裙”的深圳证券交易所大楼所吸引。其室内空间设计继承了中式古韵风格的精华，运用自然元素，禅意、笔墨纸砚等文化元素进行提炼升华，改变了传统的空间布局，与新兴材质巧妙兼揉，为现代超高层办公楼注入了新的文化气息。毕路德设计师凭借“思与境偕”的美学理念，强调室内空间与周围环境融为一体，力求创造出安宁与和谐的室内氛围。走廊的布局，让空间更有规律与韵律，墙上的水墨画，书箱设计元素等，赋予中国文化传统意境之美，而大理石铺面、木纹石等新的现代元素又迎合了当代人的审美需求。

对于立案等候区的设计，设计师运用简化中式符号到装饰屏风，中间装饰品为代表性的洞石，精心改良的中式家具，定制的吊灯等等，以木色系为主调，尽显低调优雅。办公区域白、木、浅灰、深灰的极简配色以及质朴天然的材质，含蓄内敛。使用科学照明，向上漫反射防止眩晕。左侧休闲区，可做小型讨论区，大大的落地窗，工作闲暇之时抬头即可可欣赏窗外莲花山的美景。

甲级写字楼物业管理方案

甲级写字楼物业管理方案 ●物业概况（按照物业具体地理位臵、周边设施、具体情况及环境风格描述）位于，周边设施，交通便利，地理条件优越。由开发建设，占地面积______平方米，总建筑面积，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有台电梯。 ●编制依据（按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定） ※《浙江省物业管理服务收费暂行办法》 ※《杭州市物业管理条例》 ※《杭州市物业管理服务收费管理办法》 ※楼书 ※浙江XX物业管理有限公司质量手册及其他规定

●管理目标（按照物业具体情况描述）为充分体现开发商建造的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着浙江XX物管公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对（小区）实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到93%—95%以上。大厦交付两年内达到（地区）物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。 ●管理原则为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：

一、服务第一、管理从严的原则： “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。二、专业管理与业主自治管理相结合的原则：在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。三、物管为主、多种经营的原则：在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。

高端总部写字楼物业管理经验分享

高端总部写字楼物业管理经验分享仲量联行物业管理服务秀成物业管理与服务经验分享在生活中的基本四大元素- ”衣”、”食”、”住”、”行”中，在”住”的元素里，“房屋管理”在人类日常生活中列为服务性行业，而在房地产专项中为售后服务的类别。现代社会对售后服务的要由原来提供一套服务标准“物有所值”提升至现在要求的“物超所值”，才能保持企业的地位和营业情况，。这种现象还可能在未来的发展中还需要不断的往上提高要求? 售后服务是一种多方面配合的管理，在社会中能看到一些企业有些产品在最早推出来是特好的，但是由于往后的售后服务没法满足客户的要求，整个企业因此而衰弱甚至倒闭。房屋管理除了关注整个项目的安排，在人员管理系統上也是既要管理自己的直属员工，还要关注到很多外包服务商员工；如何有效梳理整套系统，直接影响其他人士对房屋管理公司服务评价的关键。在这种售后服务行业中是一套硬件和配合软件兼备的24 小时售后服务行业。相信很多人都知道一般房屋管理在房地产行业中- 总是花钱和不太赚钱的部门，产生盈利的机会率十分之低，所以一般而言在管理中各种花费上是必须把成本降到最低，但是同时要面对质量的要求必须达到“物有所值”甚至于“物超所值”的压力要求，要达到平衡真是行业中最大难处。所以，有水平的服务是当然必须经过有系统、有规和有效的管理，才能达到目的，同时在一般的培训中要確认受培训的人员已达到服务水平的话，就应该通过有一套考评标准，才能确定该同事达到水平能担任日常的管理工作，从而满足客户要求的服务水平很多开发商对“房屋管理”的财务状况看管得十分紧，因此对各项的管理造成很大的压力。而同时开发商对“物业管理”服务上出现问题时往往追究管理处在培训上的安排不足。其实在管理处中的费用能在劳动市场聘请到有水平的员工已经不错了，现实中还可以要求更高水平吗?在客户方面是(我付出管理费就应该享受很好的服务。)在管理中提供的服务必须达到收费越高管理水平必须越高的硬道理。当然这是消费者正常要求的东西，高端客户更觉得每一个管理人员都应该什么东西都知!什么东西都懂!好像超人一样的能力。这就是物业管理公司应该造的和经常要跟进和更新的事情，才可以保持与客户的良好关系。房屋经理在项目是重要岗位，是各项目第一负责人，承担着大量的项目运营具体部署工作，同时肩负着总公司的指令落实，开发商的日常沟通，政府部门的接洽代表，以及高端客户联系人等多种职能于一身。在的权利围之，事务最多也是最难的工作在于权衡每一件工作的“度”，即在既有政策（合同）围如何把握分寸并妥善处置，使之得以顺利。因此房屋经理的关注程度会直接影响到项目的营运水平。租户/业户（服务对象）关注的即我们应关注：我们的服务是直接面对使用人的，而服务对象最关注项目的方便性、舒适性、安全性等。一个管理优良的项目可以使使用人及访客产生愉悦的心情及产生在此办公/居住的优越感，因此令到使用人士心甘情愿同意的缴纳物业费是一个重点工作之一。为达到这一目的，我们应从使用者即服务对象的角度出发，体验他们的切身感受，了解他们的真实想法及需求，在合理围调整工作容。即不能漠视日常运营中出现的小问题，拒绝麻木，例如即使小部分的破损也应立即安排修复；同时不断的超越目前服务水平，经常给使用者一些小惊喜，如每年不

物业管理案例分析(最全版)

案例十七成功服务业主费用催缴有谱［案例描述］某业主长期拖欠管理费，管理处办公室和财务人员多次打电话并上门做工作，该业主都以小区内有施工噪音、暖气不热等借口拒交。一个星期天。该业主打电话到管理处，且非常不礼貌地说：我家楼上装修，把我家给淹了，你们物业管理公司是干什么的？［处理过程］值班的管理员听到该业主的声音，感到和业主沟通的机会来了。便冷静地安慰道：您先另1]着急上火，我们马上就到。放下电话，管理员就迅速赶到了业主家，进门一看，地面上干干净净，但墙壁和窗帘上确实被楼上滴下来的水弄脏了一块。管理员首先对此表示了同情和歉意，并请该业主放心，一定会将事情处理好。随后管理员把楼上施工的负责人叫到楼下查看，并要他向该业主当面赔礼道歉。经过物业管理员的耐心调解，双方都接受了一个较合理的解决方案，此事得以圆满解决。第二天，该业主主动来到管理处办公室补交了所欠10个月的管理费和水电费，并从此后再也未拖欠过管理处任何费用。［案例点评］根据（物业管理条例》规定，业主有交纳管理费的义务，但有时通过法律手段来解决，效果不一定好。所以，在加强与业主之间沟通的基础上，善于把握时机，如业主有困难的时候，能不计前嫌，急业主所急，想业主所想，用服务感动业主，取得业主对我们工作的理解和支持，不失为一种解决欠费的好办法。［案例描述I 某花园管理处接到护卫员报告，反映某阁一业主家中夫妻两人正在打架，势头越来越凶。［处理过程］接到报告后，管理处人员立即放下手头的工作，马上查找业主资料，弄清基本情况。原来这一户男业主几天前刚因为停车位一事和管理处闹过矛盾，当时对管理处人员大发脾气。但我管理处人员不记前嫌，带上值班护卫员迅速赶往现场。当管理处人员火速到达现场时，夫妻俩正扭在一起，相互撕打，丈夫的衣服被多处抓破，妻子的脸上被划了一道血口。管理处人员立即上前劝架，把他们分开时，不慎还遭到误打。但谁也顾不上这些，一边劝导当事人，缓和两人情绪，一边帮着抹净伤口。由于女方伤势比较重，而且情绪激动，管理处负责人陈小姐亲自送她去医院验伤。排队挂号，交医药费，东奔西跑，一直陪着至医诊处理完毕。这时已经是下午五点钟了，大家总算松了一口气。事后，男业主主动来感谢管理处，特别是感谢陈小姐能够那么精心照料他的妻子。说幸亏管理处人员及时赶到，否则不知会发生什么事。对自己无故向管理人员发火一事表示道歉，希望得到谅解，并表示以后将全力配合管理处做好小区管理工作。［案例点评］俗话说“将心比心”。在为人处世中，只要我们真心对待别人，必然会换回对方的真心。物业管理工作也是如此，只要我们全体员工真正将业主当作“上帝”，付出真情，付出爱心，必将得到业主的认同与支持。

写字楼物业管理服务内容一

. (1 ) 1 . 写字楼人员岗内职责写字楼服务部经理的岗内职责管理写字楼物业服务内容参考一、培组织实施各项重大活动。(2) 负责在职员工政治思想工作，对部门服务接待工作负责，逐步爱店，训教育本部门员工爱国、培训教育本部门员工树立“宾客至上”的经营思想，负责贯彻和实施公司及各上级部门的各项指令和有关规(3) 改善服务态度。提高服务质量，修负责制订、负责制订和实施部门经营管理计划。(5) 定，负责传达下发的各种文件。(4) 对部门发生的重(7) 下达管理任务。指导主管工作，订、实施部门各项岗位责任制。(6) 客户餐厅主管或领班参加楼层、公共区域、每日主持召开有前台、大问题进行处理。(8) 负责处(11 ) (1 0) 负责解决客户提出的各种问题。的部门例会。(9) 负责处理客户投诉。负责上级部门要协商。(1 3) 理客户的日常问题。(1 2) 负责和各有关业务部门往来协调、负责临负责提出部门各岗位员工的任聘和解聘。(1 5) 求的各种报告、报表的制订。(1 4) 组织安排部门日常接待的具体工(1 ) 写字楼服务部秘书的岗内职责时工的招聘和解聘。2.

报告、负责写字楼服务部日常文件( 作，向来访客户介绍写字楼设施，并带领客户参观。(2) 登记及收发、决议等) 及资料的撰写、打印及复印，做好本部门与其他部门的文件交换、 (3) 协助部门经理组织部门工作会议并做好会议记录。各类文件、资料的整理和保管工作。意见、对客户反映的问题、检查部门各项工作的贯彻落实情况，(4) 及时了解和反馈信息， (5) 负责部门各项业务资料的收集、经营管理的各种信息，及时向部门经理或有关部门反馈。为领导当好参谋。掌握市场动向，，及时了解、搜集客户的反映意见，研究积累(分析、)能熟(6) 负责部门的考勤工作。(7) 负责部门各种物品的登记、领用及账册管理工作。(8) 文字能力传真、电脑及复印机的使用技术。(9) 并熟练掌握电传、练地掌握中英文打字，文件及宣传资料，能用外文书写简单信件，中文字迹工整、较强，能用中文撰写业务资料、掌(11 ) 能妥善处理内部和外部业务协调问题。漂亮。(1 0) 有一定的协调能力和交际能力，具备能利用多方面信息(1 2) 握部门及大厦各方面情况，尤其要熟悉大厦的各项行文规定。协助经理(1 ) 3. 了解掌握市场需求及客户反映的能力。来源，写字楼前厅主管的岗内职责专业资料word .

物业管理商业模式及写字楼物业管理

物业管理商业模式模式一:物业服务提供商物业服务提供商,又称基础服务模式，是目前占绝对优势地位的主流商业模式。其特征是,物业服务企业通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务,来获取物业服务费的收入。其实质是,物业服务企业直接向业主出售准公共性的物业服务产品。物业服务提供商对应的收费模式为包干制（虽然也有少数企业名义上采用酬金制模式,但实践中依然采用包干制的费用核算方法）,适用的客户类型多为缺乏专业素养的分散产权业主。该模式的优点是易于操作,简单便捷,有利于物业服务企业强化成本意识,提高内控水平；缺点是交易透明度不够,容易导致交易信息不对称,企业难以取得客户的信任,在收费率偏低的情况下,容易导致亏损,企业的经营风险较大。模式二:物业顾问服务商物业顾问服务商,又称不动产顾问服务模式,通常是具备丰富的不动产投资、开发、经营和管理经验的物业服务企业采用的商业模式，典型代表是成都嘉宝和国际“五大行”。其特征是,物业服务企业利用掌握的专业知识和专业技能开展顾问服务,通过向上游的开发企业提供投资咨询、前期策划和销售代理服务,向中游的物业服务企业提供管理方案设计、管理人员培训和管理现场指导服务,向下游的业主提供租务管理、投资建议和不动产理财服务,来获得物业顾问费用或佣金收入。其实质是,物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。物业顾问服务商模式适用的客户类型主要有三种:高端产品的开发企业、缺乏经验的物业服务企业和投资型物业的业主。该模式的优点是资本投入少,企业收入稳定,经营风险低,专业形象好,房地产上中下游产业链的打通,有利于信息的利用和资源的整合；缺点是收入相对公开透明,企业利润难以快速增长,客户对企业的专业素质和品牌效应要求较高。模式三:物业资源开发商物业资源开发商,又称为多种经营模式,通常是具有地产开发背景且具备丰富的物业衍生资源的物业服

写字楼物业管理方案完整版

编号：TQC/K155 写字楼物业管理方案完整版 In order to achieve a certain goal, the final plan is output after internal communication and confirmation, and the implementation is reasonably arranged according to the existing resources, so as to realize the structured and planned implementation. 【适用制定规则/统一目标/规范行为/增强沟通等场景】编写：________________________ 审核：________________________ 时间：________________________ 部门：________________________

写字楼物业管理方案完整版下载说明：本方案资料适合用于工作中，为达到某个目标把要求和工作的内容及根据单位的实际情况来制定，在内部沟通确认后输出最终的方案，执行时根据已有的资源进行合理安排，现实结构化和有规划性的实施。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。第一阶段：早期物业管理介入阶段从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满

写字楼案例分析

写字楼案例分析—新保利大厦建筑结构外立面：大厦外立面有两种不同的处理方式。大厦东北立面采用非常开敞的网式柔索玻璃幕墙系统，南外墙、西外墙采用双层玻璃以及外置竖向遮阳百叶系统。 1.世界最大单层双向式柔索玻璃幕墙（东北外立面）新保利大厦的正立面（东北面）采用的是约90米高、68米宽的单层双向柔索玻璃幕墙。这一设计是国内首次使用，其高度和面积均位列世界第一（目前已有的最大的此种玻璃幕墙高约45米，位于德国慕尼黑凯宾斯基饭店）。幕墙颠覆了贯常思维的钢框隔离技术，在无桁架的网索结构上，以柔韧的钢索巧妙穿梭于玻璃之间，采用预应力钢缆固定的方式，这一技术在民用建筑中还是首次采用，其强度之高也是国内建筑行业的首创。幕墙的玻璃采用透性极强、同时又能有效防止紫外线射入的高效节能进口玻璃，最大限度地获取了自然光，不但使大厦中庭十分通透明亮，也给予了内侧办公空间最舒适的照明。 2.中国第一的洞石遮阳百叶（西侧、南侧外立面）新保利大厦的西侧和南侧采用了国内首例竖向石材遮阳百叶，即在西侧和南侧的双层玻璃外再设置一层与玻璃幕墙保持一定距离与角度的竖向石材百叶，使之成为一个“双立面”大厦。百叶选用了具有沧桑质感的天然浅黄色罗马洞石，石材全部由罗马进口。据了解，这一颜色的洞石矿开采时间仅剩约五十年，这在无形中即增加了大厦的价值内涵，更为整体建筑增添了一抹凝重的历史感。石材百叶单体高4米（最高6米），每两个百叶的间距为0.75米至1.5米，其排列规律是依据北京四季自然光照合理计算出春分、夏至、秋分、冬至时候的日照，通过石材本身和内层封闭性极好的单元式玻璃幕墙形成一定角度，不仅能保证冬季最大限度的日照与夏季最大限度的遮阳效果，有效节约空调的运营成本，也避免了光污染给周边环境造成的危害，既节能又环保。由于百叶的折射效果，室内空间为自然采光，因而减少了阳光直接照射带来的反光效果，让室内的工作者降低用眼疲劳程度。同时，两块石材百叶隔出的空间，与中国园林美学中的“借景”、“移步换景”有着异曲同工之妙，将室外景观隔出一幅幅图画，为楼内的办公空间增添了一抹生动的色彩。国内最大的特式吊楼

写字楼前期物业管理主要工作内容

写字楼前期物业管理主要工作内容一、前期物业筹备阶段 1、熟悉项目整体规划及相关情况，从物业管理的角度对项目各种设施设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议； 2、结合项目本身的市场定位，为发展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议； 3、从用户实用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的建议； 4、提供环保设施建议，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱等； 5、对物业管理用房的大小、分配、位置等提出建议； 6、根据物业所在地物价部门的有关规定、项目定位及市场实际情况，配合公司制定物业收费标准、入住收费明细及装修期间的收费标准等； 7、配合招商部对写字楼的出租、广告推广与商业营运等； 8、停车系统及交通路线规划（包括：人流和车流导向，停车场出入与计费管理系统，行车路线，停车标识，停车场的分配与规划等）； 9、监控和消防中心消防中心位置；消防中心设备布置；消防监控点位调整与补充。 10、垃圾处理：垃圾房位置，垃圾房设备配备标准，垃圾分类放置； 11、缷货区的设置缷货场和缷货平台位置、高度；缷货场管理用房；缷货场停车位。 12、电梯系统：电梯分区、分配、梯速的选择； 13、配合项目工程施工进度，对检查中发现的问题及时提出，以便于及时整改；二、物业收楼前准备阶段 1、确定物业管理方案及各岗位管理人员配备和业务培训； 2、前期物业工程项目的接管验收（图纸资料及设施设备的移交），由建设单位、施工单位、厂家及物业管理公司参与；消防验收建议由第三方监测，合格后出具监测报告； 3、编制《商户手册》、《物业管理协议》、《装修管理协议》、《装修管理规定》等文件资料，部分资料需要印刷； 4、筹备大厦的交楼工作，包括大厦清洁开荒、工作流程和岗位职责制定、业务培训及岗位安排等；