论住宅精装修的操作模式与发展方向

论住宅精装修的操作模式与发展方向

一、住宅精装修已成为住宅发展的必然趋势

建设部出台《商品住宅装修一次到位实施细则》并在全国推行精装修住宅，至今已经有一年多了。据建设部有关官员透露，我国将在未来3到5年取消毛坯房，和目前已经先行一步，相继制定了有关政策法规，在今明两年将基本取消毛坯房。住宅精装修是市场成熟的发展趋势，不管在国外还是在国，住宅精装修已普遍受到购房者的欢迎。例如，珠江地产、华新国际以及万科等成功操作的系列住宅精装修项目，都得到了广大购房者的极大认可，并带动了住宅精装修在国的进一步推广和发展。

业专家把毛坯房比喻为未安装车轮的轿车，属于半成品。把毛坯房销售出去，让一家一户再加工，重新制作，是小生产观念。而住宅精装修直接向消费者提供完全装修的“成品房”，不但节约采购成本、提高施工效率、避免装修扰民、保护建筑结构免遭肆意破坏，而且规装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序，积极推行住宅装修工业化生产，提高现场装配化的程度和新技术运用的围，使之成为工业化住宅建筑体系的重要组成部分，体现了集约化大生产的优势，符合住宅产业现代化的发展要求。这种“成品化”的产品特点，逐渐赢得了大部分消费者的认同，也成为房地产开发企业一种新的竞争力，是精装修取代毛坯房和初装修的在原因。

（一）、住宅精装修逐渐被消费者认同和接受

住宅精装修对消费者具有以下益处：

1、省心省事。业主不要为寻找和跟进装修公司而劳神费力，减少受那些不讲信用的和低素质的装修商蒙骗的可能；不必长期受左邻右舍装修污染的影响；避免低水平装修带来的不安全问题（结构破坏、水灾与失盗等）；买房时已可知道产品的最终效果（实际样板房），避免因样板房夸化所带来的错觉。

2、节省资金。装修材料实施集团批量购买，价格远远低于市场价，能减轻业主开支；方便将装修与住房一次性进行按揭贷款，相对减少业主资金压力；工艺过程中减少交叉破坏，总成本与总售价应更合理。

3、设计更专业。可享受到经过专业室设计之后的装修效果，避免对室设计无知所带来的负面影响（审美与品位局限）；

随着住宅精装修开发的日益成熟和规，加上国家建设部门的政策引导，消费者逐渐认同和接受精装修这种一次到位的完全装修的“成品房”。正如有人所说的，除了富翁、艺术家……大部分人还是需要精装房！

（二）、住宅精装修成为实力雄厚的开发企业新的竞争利器

精装修对于开发商来说，是一种投入多、风险大、责任重的装修方式。房屋造价增加和制造周期加长，如果出现长时间销售不出的“尾盘”或“死盘”现场，则将形成致命的资金压力和投资风险；同时开发商对装修直接负责，无法将消费者的投诉转移到装修商等等。

另一方面，消费者对住宅精装修的认可和接受则需要一个过程，他们担心装修质量的好坏、装修材料的环保与否，另外对于精装修带来的总房款上升等问题还有一定的抗性。所以许多开发商认为精装修可能会费力不讨好，从而导致住宅精装修在很多地方推进速度较慢。

但是，对于那些实力雄厚的开发商来说，他们具有较强的资本和品牌优势，对项目本身的综合素质充满信心。在此基础上推出消费者满意的住宅精装修，自然可以赢得更大的市场。首先，住宅精装修可促进发展商综合素质的整体提高，不但形成住宅产品新的卖点，而且可以深入表达发展商的审美追求；其次，在高门槛淘汰一批劣质对手之后，高水准的对手们可进行更加有序的竞争，通过装修产生更多样化的住宅产品形态，增大住宅产品的艺术与文化附加值和创新空间等等。另外，住宅精装修体现了开发商的一种深度服务和良好社会责任感，对于销售之后的物业管理和社会环境带来了种种益处。 1、不至于面对零散装修所带来的长期污染； 2、减低社区保安工作的压力； 3、遏制低水准装修，提高装修技术与艺术；4、建立健康的邻里关系，改善生活方式和提高居住水平； 5、优胜劣汰，有序竞争，促进住宅产业的整体发展。

可以说，发展商在未来市场要想生存发展，必须更加努力变革和进步，而这种利国利民的住宅精装修成为这部分开发商的一种新的竞争利器。

（三）、国家政策的引导与规，加速了住宅精装修的推广

2001年建设部要求全面取消毛坯房，倡导住宅一次装修到位；2002年建设部住宅产业化促进中心又出台了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，对从装修一次到位的全过程实施引导到装修材料选择与质量检查分别提出了要求，推荐给房地产开发、设计和施工单位参照执行。明确了精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。按照这一导则，精装修的住宅被分为普通住宅、中高级住宅和高级住宅三个档次。另外还在原则上要求开发单位为住宅装修的第一责任人，承担相应的责任，而不是由装修公司或物业公司作为责任人；精装修住宅要分为不同标准，设立样板间由住户来进行选择；房屋的售价中应该包括房屋的工程成本和装修成本两个组成部分，并要在合同中标明等等。

这些政策的出台，昭示了政府要求规发展商行为的决心，对全国数万家房地产商的优胜劣汰设了一道高门槛，促进发展商的整体进步，规住宅产业与市场，为住宅产业的产品创新与产业化明确方向，促进正规的室设计业健康成长。另外还以国家康居示工程作为突破口，建设部提出发展商申请康居示工程３Ａ级住宅，必须一次性装修到位。作为面向２１世纪的住宅升级换代产品，康居示工程强调商品房一次性装修到位同时满足购房客户个性化要求。这些政策和措施，都将成为住宅精装修进一步推广的强大推动力。

二、住宅精装修开发的操作模式和流程

（一）、模式的多样性，体现了开发商责任与消费者参与度之间的平衡关系

住宅精装修开发的具体操作模式多种多样，根据开发商承担责任以及消费者参与度的不同，可分为以下几种：第一种是开发商选好装修公司供买房人选择，但开发商不负责材料，这是最初级的一种做法；第二种是开发商供应材料并组织装修公司做精装修，最后交到买房人手上的是成品房。第三种是菜单式，购房人只能在菜单挑选，以便开发商集体采购并施工。

一般来说，开发商承担的责任越多，提供的服务越精细，消费者的参与程度也就越深，从而可以在统一精装修的基础上更多的发挥消费者的个性，使精装修得到更大围、更多层次的消费者认同和接受。例如，近年来一些发展商为客户提供二到三种装修方案让客户去选择，这是一种菜单式的精装修服务。

但是由于众口难调，以及材料的不同选择和施工工艺的不同运用，使得装修的效率和质量难以达到理想状态，同时也失去了精装修原本的工厂化、集成化、装配化要求。现在人们越来越认识到装修和装饰的不同，个性化往往依靠后期的家庭装饰而不是大面积的装修。因此在住宅精装修开发模式上，统一的精装修将成为近几年开发商比较合理的选择。

（二）、流程基本相同，方案设计和材料选择是关键。

住宅精装修开发的流程基本相同，一般如下：方案设计→材料采购→样板示→装修施工→装修监理→质量验收→保修和维护等。其中，导致不同模式产生的阶段主要在方案设计和材料采购环节。如果是菜单式，则消费者在这两个环节的参与度就高，尤其在方案设计阶段与消费者之间的交流与反馈活动比较经常，而且意见被采纳的程度高；而对于统一的精装修模式，则主要依靠设计师自身对市场和潮流的把握，设计出符合大多数人审美情趣的产品，消费者可以反馈意见，但是意见被采纳的程度则相对较低。因此，方案设计和材料选择成为住宅精装修开发的关键所在。

1、住宅精装修对设计师提出更高要求。

方案设计阶段，应由由装修设计师把握全局。装修设计师应该从一开始就参与策划、构思、建筑设计、结构处理等过程。这样，精装修产业化发展对设计师个人要求首先熟悉产品，即全面的了解住宅装修中所用到的产品，了解产品的基本功能、适用围、施工方式、价格、风格等；在对产品有了相当了解和把握的基础上，消费者参与装修产品的选择，设计师在一定的产品围进行产品组合设计，搭配出功能合理、满足风格要求的完全可实现的设计方案，从源头上保证消费者得到满意的、预期的居住环境和居住空间。

另外，设计师要主导与面向产品的研发工作。把过去相互分离的设计、生产、施工以至销售看成一个统一整体，由设计师统筹管理，作为整个过程的主导力量。因为，住宅装修产业化的设计、生产、建造涉及面广，需要熟悉住宅装修中各类别的各种产品及其技术特性，并综合户型、面积、功能模式、造价、风格等因素，提供出类似菜单式的住宅装修设计手册。

这种设计工作包括两个方面：一方面是指作为部件的产品设计。在这里，每件实用家居产品都被作为艺术品来设计，艺术深入到每件产品中，而不是为艺术而艺术。这些被赋与艺术性的产品将共同构成未来家居空间的艺术性。另一方面是指由部件组成的整体家居产品设计。住宅装修的主要目的不是为了光鲜、炫耀，而是实实在在满足消费者的根本需要。在这里，室温、湿度的保持，空气的洁净度、新鲜度，合理的功能安排以及人体工效学、环境心理学，生态学等多方面的考虑和追求，使得安全、健康、舒适、优美，环保成为现实。同时值得强调的是安全生命周期与清洁生产战略这两个非常重要的现代理念设计。

2、住宅精装修要求材料的绿色环保、标准通用与品牌保证。

精装修房屋使用的装修材料是开发项目中最受人关注的一环，也是决定住宅产品室外风格、档次、品位的关键，不仅直接影响住宅产品质量，而且在精装修实施过程中经常会出现成本与效果之争。装修材料的绿色环保，是装修的基本要求。因为人们在室的空间相对较长，因此材料的选择必须考虑各种健康和环保的需要。而品牌保证则是消费者放心的又一条件，这是现代社会的一种诚信保证。

而对住宅精装修来说，标准化、通用化的开放体系的构建是住宅装修实现高品质、多样化、个性化需求的根本保证，也是打破垄断的重要手段。通用体系是各个厂商根据全国或地区通用的标准、尺寸、构造等生产构配件，用户可根据需要选购，装配成多种风格的各种形式，以适应规模小、分散的住宅装修要求。有计划地将门窗、小五金、卫生间、厨房、采暖、通风等设备，装修材料及制品、连接件等都进行标准化、专业化生产，实行商品化供应。其次，紧跟时代趋势，尽早实现产品的“大规模定制化”生产，以更好的满足消费者个性化的需求，提升企业的竞争力。所谓大规模定制就是：将大规模生产和定制生产这两种模式的优势有机结合起来，在不牺牲经济效益的前提下，满足单个客户的需求。

三、住宅精装修开发的三个难点及其对策

（一）、如何解决降低装修成本和满足个性需求的矛盾？

消费者是理性的，并且需求也是多方面的。从现实角度来考虑，开发商很难做到满足消费者方方面面的需求，因此开发商追求的应当是一种“满意解”而不是“最优解”。从精装修市场的发展状况上来看，市场的成熟需要一个过程，在当前阶段开发商应当定位于“最大程度的满足消费者需求”，而不是“满足消费者最大程度的需求”。发展商做的精装修应该是大众化的，比如地板、墙、厨房、洁具等。而客户个性化的东西主要体现在装饰和家居布置上，因为装修的东西是一次到位更改不了的，装饰和家居是可以调整的。

所以我们首先必须分清装修与装饰的辩证关系。许多业主包括某些房产商未能分清共性与个性及装修与装饰的辩证关系，其实任何事物都既有个性也有共性，如住宅装修除材质、色彩变化外，门套只是饰线微小变化，门也只是造型变化，踢脚板、护角线等基本没变化，其中有大量共性，若能解决相关技术问题，完全可工厂生产零件，组装成部品，通过现场排列组合解决个性化问题，这样，按照国外发达国家经验，轻装修，重装饰，即通过部品集成将厨房、卫生间、门窗套、门、踢脚板、壁柜、隔断等室三维空间项目一次性装修，留下窗帘、灯具、活动家具、字画等装饰物品业主自选，这样便可有效解决装修个性化问题，大量减少装修房销售之风险。

（二）、落后的手工装修施工带来的如期交房风险和售房风险

房产商承诺交房期限一般都较为紧，若不能如期交房，业主将会索赔，而土建安装工期拖延装修便无法进入。加之室装修劳动密集用人多，一般装饰公司很难在短期组织起足够的队伍。由于各工序用工多，工种繁杂，工作面有限，各工种交叉施工，交叉污染，互相影响，工期很难保证。另外，装修房使开发商成为商品住宅装修一次到位的第一责任人，而目前全国各装饰公司施工手段均为手工现场施工，这种落后的施工方式必然产生大量质量问题，加大业主对房产商投诉风险。有手工就会有误差，现场散料加施工的落后方式因工人技术、材料及施工手段等各种原因会遗留大量难以克服的质量隐患，而装饰公司一般又是有活现找人，钱到手人就走，业主入住后

及时保修不易做到。按现行国家规定质保期一至两年，业主投资买房不可能只住一两年，质保期限与房屋使用寿命形成巨大反差，既使信誉好的装饰公司在质保期能及时维修，保修期外就无法保证了。这不得不成为目前众多房产商想做住宅精装修而又迟迟观望的主要原因，解决的出路究竟何在?唯一对策参照国外先进经验，选择代表先进生产力，采用工厂化装修的装饰公司来实施商品住宅精装修。这样，便可淘汰落后的手工现场施工，上述种种问题便可迎刃而解!

（三）、住宅精装修开发期待标准化管理和控制

1、精装修房缺乏具体的技术标准

从消费者的顾虑上来看，有开发商本身的问题，同时也有行业标准的问题。目前整个装修行业的质量标准很不完善，有关精装修的质量标准更是欠缺，开发商面对消费者的时候，是作为一个商品房的生产者还是以装修公司的身份来面对？精装修应当属于装修行业的畴，不应当由另一个行业来背这个包袱。可事实上从消费者的角度很难接受这种形式，毕竟消费者是直接与开发商打交道的。因此在责权利上就产生一种矛盾。因此，大部分开发商认为，精装修市场本身应当有一套完整的标准可循，包括装修的质量、档次划分等等，作为解决消费者与开发商矛盾的一个出发点。既要制定开发商、设计单位、装修施工单位和部品集成商之间的合作规则(包括设计管理、施工管理、售后服务等)，解决精装修住宅动态联盟之间的关系；同时，制定出一个被市场认同的工业化装修的统一分类标准(设计标准、产品集成标准、性价比等)，便于业主和开发商之间在交房标准上达成一致。

2、精装修应加强工程监理

《商品住宅装修一次到位实施导则》颁布以来，开发商开始努力打造精装修住宅。然而，许多号称精装修住宅的楼盘却只用了简单的材料，部分木地板或瓷砖甚至连牌子都没有。施工队伍和监理单位的整体素质和能力无法满足市场的需求。

由于精装修住宅项目基本上是流水线作业，开发商主要进行招投标，如果出现装修事故，开发商对所招投标的单位不太了解，或者对其资质没有很好的考察，这应该是开发商的责任。即使考察，如果施工单位偷工减料，监理部门没有责任心，也会出现问题。作为开发商、监理部门和施工单位要经常沟通，严格按照工程设计要求施工，加强工程监理，切实保证装修施工质量，防患于未然。

四、齐鲁?骏园住宅精装修的探索和实践

（一）、初试菜单式装修，提出完全UNI主义。

齐鲁置业在齐鲁?花园推出全面精装修之前，首先在齐鲁?骏园开始尝试菜单式装修。所谓菜单式装修，是指房地产开发商售房时提供装修设计方案与材料设备菜单，置业者选定后统一装修。交房的基本要：厨房、卫生间、顶板、墙面、地面、门和门套一次装修到位。为此，还特别提出了“完全uni主义”。

“完全uni主义”包含三层意思：unit、union和unique；组合起来表达如下含义：

1、完全unit（单位、单元）意即我们卖出的是完整的产品，不是半成品——摈弃毛坯房概念；

2、完全union（联盟、联合）意即多工种、多元化联盟为客户全方位服务，该大联盟包括设计单位、监理单位、施工单位、家装顾问、营销策划公司；

3、发展商与业主个性选择的完全unique（独一无二）

齐鲁置业公司为客户提供装修是服务的延伸，是为了方便业主，满足业主的要求，公司对此没有利润上的要求，因此对于置业者而言，选择公司提供的装修服务是很合算的。对齐鲁置业公司而言，菜单式装修的好处是：一可以增加产品的附加值，作为项目的宣传亮点；二可以体现公司的服务精神，提升企业形象，塑造企业品牌；三可以为以后项目的开发积累经验。

（二）、设计步骤与思路

（1）确定标准

配合开发商通过市场调查研究，结合装修的流行趋势，明确销售对象，确定装修标准。其装修水平至少应达到购房者所期望的档

次和标准。

装修的多样化，可表现在不同套型平面采用不同“菜单”的差异上，精选出具有代表性的装修方案，强调在同一档次上的统一性和均好性，同时通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。

（2）提供图纸

设计图纸完成后，应向装修施工单位进行交底，说明施工中应注意的问题和技术要求。

家装公司应向开发商提供以下图纸资料：

■装修施工详图（包括水暖电附属专业图）；

■概算。

开发商应向购房者提供以下竣工图：

■套平面图及使用面积；

■选材和设备配置使用说明书；

设备接口位置和接口图、套面积。

装修设计图纸作为必备资料交给购房者，购房者对照图纸进行验收。

（3）指导施工

首先指导施工单位做出样板间，样板间应以实际交付为标准，以带个性化装饰为辅，真实地反映出精装修商品房的在质量。设计人员要配合开发单位、监理单位、施工队伍，对材料进行把关，现场解决在安装集成过程中的问题，确保装修按图纸施工。

（三）、装修标准

装修标准根据公司决定，暂定为四种：100元/M2、300元/M2、500元/M2、700元/M2，每种标准有不同的材料、风格设计的方案2—3款。

（四）、装修施工三部曲

第一步：厨房地面铺装、墙身、吊顶一次性完成，同时作隐蔽、暗藏式管道设计、设置管井等；

第二步：卫生间地面、顶棚、墙身、盥洗盆、座便器、标准化浴缸、淋浴配件、毛巾架、冷热水管等一次安装到位；

第三步：根据设计方案进行标准化全装修，直至交付给业主。

（五）、装修的环保原则

室装修必须十分重视环保及防污问题。要在选材、施工用料方面坚持如下原则，具体由聘请的专业机构对材料进行签定、监测，并在营销推广中加以体现：

■选用环保型装修材料。

■选择无毒、无害、无污染环境、有益于人体健康的材料，宜采用取得国家环保标志的材料。

■使用能改善室空气质量的先进技术及设备。

■防止成品家具对室造成的污染。

（六）、对各单位的具体要求

1、开发商

开发商应和家装公司签订合同，合同中包括精装修的套餐选择和标准装饰材料等容。

开发商和购房者应按照国家和地方的有关规定签订合同，并在房屋结构及设备标准中设置相关装修标准的容。

确立开发商为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料生产厂家负责相应施工和产品的质量责任。开发商必须向购房者提交装修质量保证书，包括装修明细表，装修平面图和主要材料的生产厂

家，并执行有关的保修期。

2、监理单位

装修工程监理的目标是：控制投资、进度和质量，强化合同管理和信息管理，协调各方关系。包括以下容：审核装修合同、审核设计方案、审核设计图纸、审核工程预算、查验装饰材料和设备、验收隐蔽工程、检查工艺作法、监督工程进度、检查工程质量、协助甲方验收装修工程。

工程监理单位对装修工程进行监理，严格执行每道工序特别是隐蔽工程的签字验收制度，以保证对施工质量的控制。

3、装修施工单位

装修施工单位应当遵循以下规则：

■采用的装饰材料不得以次充好，弄虚作假；

■施工不得偷工减料，粗制滥造；

■不得野蛮施工，危及建筑物自身的安全；

■不得损害居民和开发单位的权益；

■遵守国家和地方规定的有关规和规则。

装修施工单位应当按月填写单项工程汇总表，报开发商和监理单位，以保证施工进度。

4、家装顾问

家装顾问具体工作职责表现在以下几方面：

■装修常识的咨询；

■具体价格的把握，为具体方案提供市场数字依据；

■客户装修套餐选择的引导，特别是装修风格的建议；

■对家装公司的监督，主要是质量监督；

■针对具体每一套住宅，室装饰的建议；

■全力配合开发商针对该计划的所有工作，并提出切实可行的操作建议；

■自2003年4月12日起，每周周末。家装顾问公司必须安排1—2名熟知该计划的专业设计师于项目营销中心全天候接受家装咨询。

（二）、齐鲁?花园精装修模式的成功，坚定了公司开发住宅精装修的信心齐鲁?花园作为第一个完全精装修交房的中高档住宅，得到了广大消费者的极大认可和青睐。开盘不到3个月，销售出推盘量的80%。尽管销售火爆的原因是齐鲁?花园综合素质好、性能价格比高，例如出色的健康主题园林、儿童益智会所等，但是精装修应该是其最大的卖点之一。

齐鲁?花园没有继续采取菜单式的模式，而是采取了统一精装的模式。淡化风格意识，强调装修的大众化和基础性，同时加强过程控制和服务深度。并且结合健康住宅的标准，创造出一种升级版“健康型精装社区”的模式。特别体现在装修材料的选择上，不追求简单的高档和奢华，而是在质量和品牌保证的基础上，讲究材料的绿色环保。同时，对装修公司严格把关，初步的资质考察通过后，选择5家单位进行样板间设计和装修；然后，对其实际施工能力进一步考察，同时充分听取客户的反馈意见，最终确认2到3家进行最后的大批量统一精装修。这些过程的严格管理，充分保证了精装修材料的环保性与施工的高质量。由于齐鲁?花园这种“健康型精装修”消费者让消费者极为满意和放心，齐鲁置业在模式创新的同时，还从理论涵上将精装修延伸出“精品工程、精细服务、精致生活”的开发新理念，要求房地产开发的各个环节、各个阶段都必须高标准、高质量，产品的各个部件都必须是精品，各种客户服务包括将来的物业管理都必须规而体贴入微，除此之外项目管理的过程控制同样十分严格，只有这样才能真正创造一种高尚的、文化的、精致的人居环境和生活氛围。