国有土地上房屋及建筑物征收价值评估

论文题目国有土地上房屋及建筑物征收价值评估专业资产评估专业2015级

姓名

学号

任课老师

课程名称不动产评估

2016年1月16日

摘要

改革开放以来，我国经济得到快速发展，城镇化进程也越来越快，农村经济建设不断推进，国有土地征收也随之加快了脚步。但是近几年来，拆迁补助及土地征收频繁引发纠纷事故，被征收人对土地征收时价值评估的公平公正要求更高，因此房屋及土地评估制度仍需健全。本文主要讲述了国有土地征收时的基本流程，借助房地产评估的一般方法，以住宅类住房征收评估作为案例分析，总结国有土地上房屋及建筑物征收的现状和得出建议。

关键词：房地产评估；国有土地征收；住宅住房；工业类房屋

Abstract

Since the reform and opening up, China's rapid economic development and urbanization is also developing rapidly, continuously push forward the construction of the rural economy, state-owned land acquisition also will accelerate the pace. But in recent years, the demolition subsidies and land expropriation disputes frequently lead to accidents, be imposed when the land acquisition for the fair value assessment of the just demands of higher housing and land evaluation system and therefore remains sound. This paper describes the basic flow of state-owned land acquisition time, usually by means of real estate appraisal method to residential housing levy assessment as a case study, summarized the status quo on state-owned land and buildings housing levy and draw recommendations.

Keywords: real estate assessment; state-owned land expropriation; residential housing; industrial houses

目录

摘要 ....................................................................................................................................... I Abstract ................................................................................................................................. II 第一章绪论 (1)

1.1 研究背景 (1)

1.2 研究方法 (1)

第二章国有土地征收流程 (2)

2.1 前期工作流程 (2)

2.2 征收决定阶段流程 (2)

2.3 征收实施阶段流程 (2)

2.4 征收后续阶段流程 (2)

第三章房地产评估方法 (3)

3.1 市场比较法 (3)

3.2 收益还原法 (3)

3.3 成本估价法 (4)

第四章住宅房屋征收价值分析 (5)

4.1 征收前后房屋需求曲线分析 (5)

4.2 宅征房屋征收补偿及评估步骤 (5)

第四章案例分析 (6)

第六章总结及建议 (8)

第七章参考文献 (9)

第一章绪论

1.1 研究背景

随着我国经济快速的发展，城市化进程速度日益加快，房屋拆迁以及征收已成为城市建设和发展必不可少的一项事项，征收速度和征收时的公平公正性对城镇化进程影响重大，也对社会的稳定起到关键作用。可是近几年以来，在城市房屋征收、居民安置以及补偿问题上产生了一系列的社会矛盾和冲突，如何评估国有土地上的房屋及建筑物成为人们关注的焦点。随着2011年1月22日《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施，2011年6月住房与城乡建设部颁发的《国有土地上房屋征收评估办法》，以及《城市房屋拆迁管理条例》的停止施行，这标志着我国城市房屋征收立法以及估价立法都进入到一个崭新的阶段，推动国有土地房屋建筑的规范化。

1.2 研究方法

本文主要讲述了国有土地征收时的基本流程，房地产评估的一般方法，然后采用市场比较法对宅征房地产进行案例价值评估分析。最后得出总结和建议。

第二章国有土地征收流程

2.1 前期工作流程

国家在进行土地征收前需要先制定一系列补偿与征收程序，制定可行方案。具体工作流程在于:第一步是房屋征收部门同发改委、国土等部门依据当地发展对土地利用与规划制定征收计划，并上交人大决议；第二步进行项目立项或者土地储备；第三步为审查征收项目、确定征收范围并上报政府审查确定；第四步是暂停办理相关手续以及对房屋调查摸底；第五步是对评估机构的选择。这也是非常重要的一个程序，首先应该在所在市的国土管理局的公众信息网站上公示信息，并且在此后的3个工作日以内，只要具有相应资格的房地产评估机构，都可以报名参与竞争，并由被征收人来选定评估机构，不过被征收人未选取评估机构的，再由投票选取确定；最后第六步就是展开预评估工作。

2.2 征收决定阶段流程

首先拟定征收补偿方案，征求公众意见，并根据公众意见对方案进行修改并及时公布。如果意见依旧不统一，被征收人和公众代表可以申请参加听证会。之后房屋征收部门会同信访、维稳、街道等有关部门进行社会稳定风险评估，并把风险评估报告上报政府；然后制定补偿资金保障和安置房源保障；最后由区县人民政府作出征收决定，并且发布房屋征收公告和收回国有土地使用权公告以及公示评估结果和向房屋征收部门提交被征收范围内的整体评估报告和分户评估报告。

2.3 征收实施阶段流程

这一阶段主要是与被征收人签订补偿协议并收回房产证等权属证明。

2.4 征收后续阶段流程

在这一阶段里，对已签订补偿协议的被征收人作出补偿决议或者对即不进行行政诉讼也不进行搬迁的，可依法申请人民法院强制执行。征收补偿完毕后，接下来就是向北征收人公布公布补偿情况并建立征收档案。最后拆除征收房屋、移交征收土地并对补偿费用审计结果进行公布并进行项目的最终结算。

第三章房地产评估方法

房地产评估方法主要是市场比较法、收益还原法、成本法三大基本方法，其他评估方法都是由这三种基本方法派生出来的，比如购买年法、假设开发法以及长期趋势法等等。虽然这些方法在评估过程中会存在一定的差异，但是基本原理仍然由上面三类方法为基础。

3.1 市场比较法

市场比较法的大致思路是，选取几个与被评估对象时点相近的参照物，因为这些参照物交易价格是确定的，并且参照物整体情况可查，只要收集充足资料对参照物价格进行修正就可以求出被评估对象价格。常规修正因素主要是交易日期、交易情况、区域因素、自然环境、社会环境、个别因素等，然后对参照物价格进行因素修正得出被评估对象价格，经常要对比多个参照物，然后求平均值。其实市场比较法主要是以替代原理为依据，这类方法主要用于可比房地产交易实例较多的场合并且可以获得类似房地产交易价格以及修正因素可获取的情况下。所以在房地产比较发达、交易机构健全的情况下，这种方法说服力高，误差也较少，并且具有现实性，在当今社会适应范围广，深受评估师青睐。

不过市场比较法比较繁杂，需要收集大量信息数据，并且市场有效性必须比较高，需要房地产市场相对稳定，不能大幅变动，并且没有被垄断。

市场比较法公式为:

可比对象房地产修正价格（P i ）＝可比参照物实例价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×其他修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

被评估对象房地产价格

P=

其中：P 为被评估房地产价格 P i 为参照对象房地产价格

N 为参照物个数

3.2 收益还原法

收益还原法指假设被估价对象在未来各期都有正常且稳定的净收益，然后选择恰当的资本化率将个时期的净收益折算到评估时点的现值，然后累加得到被评估房地产的价值，理性预期理论在收益还原法中得到完美的阐释，只要被评估对象在在未来有合理的收益并且可以估计出来都可以用这种方法。

收益法着眼于未来，用未来收益的现值来作为评估房地产价值，用这种方法评估出来的价值往往比较真实可靠，也容易得到评估方与被评估方的的认同。不过这种方法对房地产评估师的要求表较高，需要具有比较高的张掖能力才能胜任，比较依赖评估师的个人判断能力，并且房地产使用年限不确定，一般假设为无限期，往往会高估被评估房地产价格。

收益还原法的一般公式为：

N

P n

1

i

P= 其中：P 是被评估房地产价值

F t 是被评估房地产低t 年净收益 i 是年折现率

N 为房地产经营年限

3.3 成本估价法

成本估价法指求取被估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除他的累计折旧就得到被评估房地产价值，这种方法一般用于房地产市场不发达，前两种方法不可行的房地产评估上。这种方法的最大优点是计算简单，操作容易，不过这种方法得出来的往往是过去价值，一般会低估被评估房地产价值。

∑

+n

1

t

^i 1(t

）F

第四章住宅房屋征收价值分析

4.1 征收前后房屋需求曲线分析

一般而言，商品房的交易价格受到供求关系的影响，当供给增加或者需求下降时，商品房的价格会随之下降，而当供给减少或者需求增加时，房屋的价格反而会随之上涨，而房屋征收前后供需曲线也会随之变动。房屋征收后，房屋供给量会大量减少，需求曲线往右移，如下图所示：

图1 征收前后房屋价格对比图

因此在考虑房屋征收时要考虑因供给变化被价格说产生的影响这一因素。4.2 宅征房屋征收补偿及评估步骤

1.征收项目确定后，对新增房屋需求量进行统计分析，一般在确定征收时，都会有明确的范围，因此可以准确计算出被征收户数，也就是新增房屋需求量，再根据当地房屋需求供给曲线变化趋势图得到新增房屋需求对房地产价格影响比率。

2.确定房屋征收补偿价格：

（1）根据征收时点确定评估基准日，以及在征收范围内，选择住宅样本房作为评估基准。

（2）选择合理参照房屋，运用市场比较法计算基准价格。

（3）结合拆迁后房屋市场价格增长比率确定最终评估价值。

第四章 案例分析

A 市M 区某小区的危旧房屋要实施征收改造，用来修建大型商业区，政府对着这块改造地项目实施征收补偿，征收范围为整个小区，一共15幢七层成套住宅楼，合计970户58617.02平方米。征收后房屋需求量新增970户。

征收范围内用地坐落于A 市M 区靠近商业区的一块繁华用地，距离商业街仅5公里路程，交通发达，环境优美，房屋比较老旧。根据征收项目区位等市场状况及以往类似项目征收经验，该项目征收对房地产市场影响范围为M1区、M2区、M3区、M4区、M5区、M6区和M7区，一共有军民户数20213户，当地房地产平均价格为16800元每平方米。

根据数据统计得出的征收项目所属地区的房地产市场需求曲线图以及因征收项目导致的960户房屋需求增加量，通过计算可以得到因为该征收而导致的评估对象周围商品房市场价格变动幅度，得出具体数字大致为8%。

根据在被征收小区选取的标准房的综合情况，并依照《房地产估价规范》规定的要求，在样本房周围选择了四个与样本房相似的交易实例作为可比实例，然后通过资料收集对可比参照物进行交易情况修正、交易日期修正、实体因素修正以及区域因素修正，计算得出4个修正价格，求出平均值得到被评估对象价格。

如表1所示，为所选参照物交易案例：

表1 标准样本房屋可比实例

首先对交易情况修正系数进行分析，如表2所示：

表2 交易情况了修正系数

样本房 X1

X2 X3 X4 对象

100 100 100 100 100 通过对标准样本房屋和可比实例 X1、X2、X3、X4进行实地考察与对比，按照基准价格修方法，参照物房屋实体因素修正系数表为表3所示:

序号 房屋位置 交易日期

建筑面 积( ) 楼层

单价（元） 功能 建筑结构 装修状况 建筑年代 样本房 M 区 2015\08\27(

评估时点)

106.12 2 /7 多层住宅 混合 精装修 1995年 X1 M 区 2015\07\25 111.00 1 /7 15969 多层住宅 混合 精装修 1995年 X2 M 区 2015\06\13

10800 3 /7 15292 多层住宅 混合 精装修 1995年 X3 M 区 2015\03\21 109.00 4 /7 15949 多层住宅 混合 精装修 1995年 X4

M 区 2015\06\15

104.00

6 /7

14957

多层住宅 混合

精装修

1995年

表3 实体因素修正系数

案例户型结构朝向因素成新率因素楼层状况装修情况修正后

价格内容得分内容得分内容得分内容得分内容得分

样本房三室

一厅

100 一间

朝南

100 7成

新

100 2 /7 99 精装

修

100 \

X1 三室

一厅100 一间

朝南

100.5 7成

新

100 1 /7 98 精装

修

100 99.48

X2 三室

一厅100 一间

朝南

100 7成

新

100 3 /7 100 精装

修

100 101.01

X3 三室

一厅100 二间

朝南

100 7成

新

100 4 /7 100 精装

修

100 101.01

X4 三室

一厅100 一间

朝南

100 7成

新

100 6 /7 98.5 精装

修

100 99.49

通过综合考察参照物房屋以及被评估对象的区位，对区位因素进行修正，如表4所示：

表4 区位因素修正系数

案例自然环

境物业管

理

交通便

利

局市中

心距离

区域繁

华程度

商业配

套

教育医

疗设施

总得分修正后

价格

样本房10 20 24 16 14 13 10 106 \

X1 10 20 24 16 14 13 10 106 100

X2 10 20 24 16 14 13 10 106 100

X3 10 20 24 16 14 13 10 106 100

X4 10 20 23 16 14 13 10 105 99.06 2015年以来，该地区二手房交易价格比较稳定，通过抽取该地区二手房交易价格数据测算情况，我们发现，基本平均每月上涨率在0.05%到0.15%之间，因此我们去两者平均值，即每月二手房交易价格增长率按0.1%来计算。

通过以上数据，得出个参照物修正价格为：

P X1=15969×100\100×99.48\100×100\100×1.001=15901.85（元\平方米）

P X2=15292×100\100×101.01\100×100\100×1.002=15477.34（元\平方米）

P X3=15949×100\100×101.01100×100\100×1.005= 16190.64（元\平方米）

P X4=14957×100\100×99.49\100×99.06\100×1.002=14770.32（元\平方米）

然后通过算数平均得到评估基准价格为：

P=（15901.85+15477.34+16190.64+14770.32)\4=15585.04（元\平方米）

最后将得出的基准价格与拆迁后房屋市场价格增长比率确定最终评估价值为：P0=15585.04×1.1=17143.54（元\平方米）

第六章总结及建议

本文对国有土地征收程序以及对征收过程中房屋的评估进行了较系统的探究，得出以下几个结论与建议：

1.我国土地征收法律及规章制度已经比较完善，并且有套非常不错的流程，如果完全依照流程来，出现拆迁纠纷会大大降低，而现如今拆迁纠纷还较为频繁，说明拆迁方并没有完全按照国有土地征收进行。因此国家可以进一步完善实施监督流程，发现舞弊情况要严格处分，在实施过程中，多方面参与，做到公正透明。

2.对评估样本进行评估时，选择市场比较法能比较客观准确的计算出评估对象的价格，但是评估参照物选择上必须客观公正，要选择较为相近的参照物。不过整个评估过程被征收人基本没有参与评估活动，存在评估机构与征收方串谋舞弊风险，因此在评估过程中，被征收方可以委派代表全程参与评估。

3.国有土地土地征收时，在对房屋及其建筑物进行评估时一般采用市场比较法，这种方法有其利也有其弊，利在于可以客观反映出房屋的真实价格，并且方法本身通俗易懂，在收集资料充分且真实的前提下容易被双方认可；弊在于收集资料必须全面，不然容易导致判断错误，并且对评估师专业判断能力比较高，同一项评估对象可能在不同评估师手中结果差异很大。所以可以与收益法或者成本法相结合进行，按照不同权重得出最后价格，在用收益法时，也以以每年房租为净收益，得出评估对象价格。而用成本法时，可以以评估时点时，被评估区位范围内，结合几家开发商给出的加权成本加上合理报酬率作为评估价值。

4.本文重点考虑了因为大规模被拆迁而导致区域性房屋价格上涨，跟传统三大评估方法相比较这是一大创新点，但也存在一定的局限性，首先，这种情况一般不会经常出现；其次，在考虑房屋需求量增加而导致整体房屋价格上涨率是难以量化的，存在比较大的误差，甚至有些地方房屋重量很大，基本可以忽略这一因素。所以仍需进一步探究。

第七章参考文献

[1] 殷琳.国有土地上房屋征收与探索—以西安为例，2013，43-46

[2] 钱博文，申玲，王松涛.浅析对国有土地上住宅和工业房屋征收

价值补偿研究，2014，12（1）：33-35

[3] 覃芳.国有土地上房屋征收评估问题探讨，2014，6（1）：23-25

[4] 谢昕欣.我国城市房屋征收补偿立法后评估—以《国有土地上房屋征收与补

偿条例》为例，2012，44-45