浅析我国房地产税收政策调整的意义

对我国开征房产税的思考

摘要：近十年来，我国房地产业快速发展，成为我国国民经济的重要支柱产业之一，对国民经济的快速增长和居民居住条件的改善发挥了重要的作用。但是在房地产业繁荣发展的背后也暴露出许多突出的问题：土地闲置、供求结构失衡、投资过热、房价飞涨等。本文主要探讨开征房产税对我国房地产市场可能产生的影响，分析我国房产税的可行性及其问题和困难。

关键字：房产税；房地产市场

1.房产税概述

1.1 房产税含义

房产税又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人或者使用人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。简而言之，房产税就是通过征税手段，抑制房地产市场的囤积居奇，试图平抑飞速上涨的房价的一种方法。

1.2 房产税的开征背景

我国的房产税其实最早来源于7年前的物业税，而当初进行房产税改革的初衷，和抑制房价关系不大，而是为了规范繁杂的“不动产税”。在中国房地产领域，与房地产有关的税收包括房地产税，城市房地产税，城镇土地使用税，土地增值税，耕地占用税，印花税，营业税和所得税，其繁杂程度使人望而生畏，而夹杂在其中的各种收费更是举不胜举，饱守诟病。基于此，为了完善国内房地产开发和交易环节税费，十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”也就是说，房产税出台的初衷，是为了规范房地产领域的税费体系。

然而，如今针对我国房地产市场近年来所暴露的突出问题，国家出台了一系列的政策和措施对房地产市场进行多番调控，特别是2010年，调控政策更加密集，但是收效甚微，受投资过热，投机需求旺盛，房价虚高，通货膨胀等经济负面影响，我国房地产市场经济出现泡沫，许多经济专家甚至警戒房地产市场的经济泡沫会导致金融危机的爆发。在现实问题的压力下，2011年伊始，国家为避免房地产市场的进一步恶化，加紧出台了房产税试点开征的政策，试图利用税收手段对房地产市场进行长期性的宏观调控。

1.3 房产税的征收办法

房产税有两种征税方法，分别是从价计征和从租计征。

从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：

应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%

从租计征按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12%。而个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4%

1.4 房产税的征收对象

房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。

由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产

品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

征收范围包括城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。

1.5 房产税的征收试点

重庆市政府、上海市政府先后于2011年1月28日起正式试点开征房产税。

重庆：对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产，将按房产价值的1%征税；4倍以上，按1.2%的税率征税。

上海：征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。适用税率暂定为0.6%。

2.房产税征收的积极意义

财政部2010年9月曾就为什么要进行房产税改革做出公开回答，提出是对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，主要目的有四点：一是有利于调节居民收入和财富分配；二是有利于健全地方税体系；三是促进经济结构调整及土地集约利用；四是引导个人合理住房消费。

2.1利于调节居民收入和财富分配

房产税的征收有利于社会资源的公平、公正分配。众所周知，地球的资源是有限的，土地资源尤为有限。随着人口大爆炸时代的到来，人类赖以生存的土地越来越少。人人有所居是人类生存的合理需求，如果让少数人一人占有多套住房，导致闲置空房，则是对资源的滥用。因此，对自住房以外的房产征收房产税，以减少少数人对自主需求以外的房产的占有，是有利于资源的合理利用和分配的。而且近几年房产投资或投机成为一部分人积累财富的重要方式，对居民收入差距的扩大产生了越来越大的影响。通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税进行适当调节，可以一定程度上促使收入和财产的合理分配，缩小贫富差距。社会不稳定的根源在于社会财富分配不合理所导致的。征收自住以外房产的房产税，有利于少数人占有财富的表现形式，从而增加其他社会成员的财富占有显示，这将有利于调节居民收入和财富分配，促进社会稳定。

2.2有利于健全地方税体系

多数发达国家的房产税的征收是为了改善地方税收结构及居住环境、缓解贫富两级分化、增加人民福利、实现城市可持续发展。以美国为例，其房产税征收不仅评估系统健全、征收过程公平公正，税收的使用途径也完全透明，所以，美国人愿意缴纳这样一个服务性质的税种，专款专用的房产税被用来为社会提供公共服务，以改善人民的教学、治安、居住环境等等，而其住房本身也会随着诸种环境的改善而升值。根据美国国家统计局数据，从2000—2007年，美国的个人收入增长了28%，中等价位房的房价增长了48%，而美国房产税的同期增幅是62%。因此，美国征收房产税不是为了打压房价，而是给人民增加福利及让物业升值。我国房产税的征收的一个目的即是健全地方税体系，改善地方税收结构。

2.3经济结构调整及土地集约利用

征收房产税能够适当的调整经济结构，对房产市场过热有一定的抑制作用。过多流向房地产的资金再次转向别的产业，对整个资本市场的经济结构产生了一些调控的作用。随着房产税的征收，购置房产的成本增高，促使投资者对土地的理由更加谨慎，利于土地资源的集约利用。

2.4对房价的控制有一定的作用，引导居民合理住房消费

从房地产市场的现状来看，刚性需求是客观存在的，但不可否认大量有机需求的存在。许多楼盘的空置率十分高，说明拥有多套房的家庭，将房产作为投机投资，在房价上涨的预期下，更多的是讲房产待价而沽。而造成这一现象的的一大重要原因是房产持有成本过低。同时也说明了房价有人为操作存在得。为了减少人为操作房价的情况，让市场反映真实的供求需要且让房价趋于合理，进而引导居民合理住房消费，征收自住房以外房产的房产税是必须的。

3.目前我国房产税征收存在的问题

3.1计税依据不合理

按原值征税只能体现购买、建造房产的历史成本,而不能良好的反应对市场供求变化、基础设施改善、土地稀缺等因素引起的地价变动；征纳双方对购买性房产、购置土地自建房产原值是否包含地价存在争议，使征管矛盾显著；出租房产按租金收入计征房产税,但是征税依据不明确,造成自用、出租房产形成较大的税赋差异。且我国的房产税现在采取的是单一固定的比例税率,对于自用房产(不考虑所处区域、地理位置、服务价值、用途等)税率均为1.2%。因此税率缺乏弹性，导致了房产税对居民收入的调节作用不是十分明显，对财富的再分配效果不明显。

3.2税率制度不合理

目前对从价、从租房产分别采用1.2%、12%的统一税率,其中对出租房屋以租金收入作为计税依据，缺乏依据性。通过不同的计税依据计算出得应纳税额不同，这便造成税赋不公平，为人为的偷税漏税提供温床。因此虽然采取统一税率简化了税制,使征管方便,但不利于反映各地的实际情况,不利于地方政府因地制宜地确定税率水平且体现不了房产税的地方税特点。

同时，1.2%、12%的税收幅度与房地产市场中所能得到的暴利相比，可以说是不值一提，很难抑制“炒房”行为，这使得房产税为房地产市场降温的目的很可能无法达到，反而成为中国中产阶级的负担。

3.3减免税范围不合理

根据《暂行条例》的规定，行政机关、人民团体、军队自用的房产，财政拨付事业经费的单位业务范围内自用的房产，个人所有非营业用房等被列为免税对象。但目前我国的房地产市场的市场化程度越来越高，因此房产减免税范围显得不是十分合理。主要体现在：一是事业单位的改制导致了许多财政拨付事业经费的单位逐步企业化，需要列入征税范围；二是个人购房比重急剧上升，房屋的私有产权逐步得到确立，房产成为我国居民家庭的重要财产之一。但是现在居民自住房免征收税费，导致了一系列的问题，如房屋紧缺、房价高涨、大量空房闲置。因此依照目前的情况，我国现行的减免税范围使我国税收的调控作用不能得到很好的发挥，同时也影响了财政收入。

3.4税基狭窄问题

根据《暂行条例》的规定，房产税的征收范围限于城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。但是现在我国农村经济不断发展，许多农村与城镇房产相差不大，却不属于房产税征税范围。现行房产税对位于农村的房产、城镇个人住房、财政拨付事业经费单位房产均不征收,既减少了地方收入,也不利于有效发挥税收促进土地节约集约利用的功能。

4. 开征房产税的反对理由

4.1征收房产税不合理

我国的土地制度是国家所有制，民众所拥有的只是土地使用权。而公众买房的价格里面已经包含了土地增值税等房地产开发商转嫁到买房者身上的一些税种，对于征收了“高额地租”的房屋，没有征税的理由。对于在保有阶段的征税，应该是在流转阶段赋税减轻的情况下征收，不是简单地叠加上去。

中国社会的税收征收制度还不是很健全，总税收比重已经很高了。中国的国务院早已清楚的认识到了国民收入分配中的扭曲现象，税收和民众收入各自在GDP 中所占的比重关系已到了严重的不合理的地步了。我们是否要征税，是要看征税的目的和征税能带来的效果。如果是为了打击房地产投机行为和抑制房价过高，完全可以从提高利率和其他更有效的方式入手，而不是在尚未建立起完善的租赁性住房和保障性住房的制度阶段先开征城市居民的房屋财产税。那么在加重税赋的情况下，中国的城市化进程更会大打折扣。

4.2房产税的征收会加重民众的负担

在1986年出台的《条例》中规定房屋的计税依据是按房产的原值，不针对居民住宅，而2010年的房产税改革，决策层更倾向于以房地产的市场评估价值来作为计税依据，而不是房产的原值。按照原值征收房产税很难体现出房价的波动和对房价的调控作用，但是按照市场评估价值征税，意味着房产税税负将随着房价“水涨船高”。而房产税的推出，主要目的是为了抑制房价的过快上涨，但实质上是以民众买单的方式来加税去调整房价。房产税会给地方政府带来稳定的财政来源，但是不应是以加重赋税的方式，而应该是比例和制度的调整。虽然相关消息指出不会对第一套房征收房产税，但是对于不是投资行为的拥有第二、三套房产的民众来说，这就是很大的一笔开销，并且这样的民众不在少数。房产税的征收无疑会加大居民拥有房产的成本，但低了限制不了炒房;高了会加重民众的负担;而适用不同的征收标准也必然加大征收判断的复杂性，加大腐败的漏洞和征收的成本，甚至导致大量的伪离婚。只有无差别化的就财产进行征收才能避免征收的成本与复杂性，但这无疑会加重整个社会的承受负担，正所谓是“羊毛出在羊身上”的做法，并不符合中国现阶段的具体情况。而从根本上改变这种现状，只能是从政策和制度上的根本性的变化。

4.3房产税会推高房价

2010年以来，政府出台了一系列的政策和条例，想要达到控制房地产市场均衡，抑制房价的过快上涨的目的，但是往往事与愿违，房价反而不跌反长，加重了购房者的负担。目前国家也出政策公开参与炒房，对于租房客来说，房东们会把房产税转嫁到租房人，租金增高，国家的目的是要打击没房住的人花高昂的租金去租房，但是租金的提高，租房的人少了，会促使更多民众去买房，而房价又会随之抬升，加剧新一轮抢房潮投资出现。租不起房又买不起房，那民众的生存问题从何保障？政府转嫁房产税可暂时影响供求及保障矛盾，征收房产税会使国家会更加强大，国富民弱会更加突出。而且现阶段我国处于通货膨胀时期，除了房子以外，没有什么可以真正的保值，这种社会状况在一定程度上也引发了民众的恐慌，即使房价涨个几百块，也会纷纷买房保值。所以，房价问题并不是单一的一个问题，而是应该结合各方面的因素。

也有一些人认为，房产税的出台必然会在一定程度上抑制房价过快上涨，甚至导致房价的大幅度降低。欧美、日本等一些国家之所以房价没有像中国一样，是因为他们征收了房产税。而香港虽然也征收了房产税，但是房价仍然高居不下的原因之一是他们房产税的计算是以租金为准的，虽然房子涨，只要租金不涨，就没有根本性的影响。但是房价的上涨并不是一时，调控房价并非单单靠一个税种就

能解决。并且，中国的国情较其他国家来说，比较特殊，从社会因素、法律因素、国家政策等角度的综合考量来说，房产税只是一个宏观的政策，对于房价的效果，还有待于进一步考究。

5.总结

从以上论述来看，反对房产税的理由占据了上风。在我看来，现阶段全面的房产税的条件还未成熟，应该延长房产税在上海和重庆的试用期，而且应该先在其他条件成熟具备，并且有一套完整合理的措施的地区征收。同时政府也应该增进对房地产市场的监管以及对房地产税的结构调整。另外还应该严格地按照立法程序，从民意和民生以及对于政策目的的效果等角度多方考量后，再做决策。