2013可续建筑的创新发展-房地产创新报告-绿维创景

2013可续建筑的创新发展

旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问

北京绿维创景规划设计院

New Dimension Planning & Design Institute Ltd.

官方网站：旅游运营网https://www.360docs.net/doc/6f8719936.html, 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

2013可续建筑的创新发展

北京绿维创景规划设计院

本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。内容由全经联可续建筑委员会协助提供。

可持续发展是21世纪人类的主题，党的十八大专门论述了“大力推进生态文明建设”，这预示着我国以不断消耗和制造二氧化碳为代价的传统发展模式已经难以为继，转变产业结构迫在眉睫。建筑行业也不例外，这是挑战，更是机遇。因为它将促进建筑行业转变发展方式，有利于建筑业产业结构的调整与升级，也将推进建筑企业加强科技创新，发展可续建筑产品，从而取得更大的发展。绿色低碳环保只是可续建筑的一个维度，建筑的可持续发展是由经济、社会和环境组成的三角形。

一、2013年可续建筑在国内的发展状况

当今建筑已经进入到了一个新综合时代，并呈现出六大新综合发展趋势，即可持续性新综合——其核心可简单概括为：节能、节材、节水、节地、环保；功能多元化新综合——新时代下的建筑体不仅是一个建筑，还是一座城，对功能的综合性有了新的要求；历史文化新综合——现代建筑风格往往会追求乡土化、民族化、历史延续性、血脉关系等文化传承因素，这些概括起来实际上是一种历史文化的价值体现；技术利用新综合——不仅仅是有关结构的技术、材料的技术、工艺的技术，还包括以计算机应用为基础的数字化技术和云计算、智能化等；经济价值新综合——建筑不仅追求成本控制，还追求效益的最大化，这两者形成了经济价值的新综合；邻里社会性新综合——新型城镇化中的建筑，使用不仅要方便，还要体现社会性，邻里关系和生态文明。这六种综合在美好城市的建设中形成了一种创新和融合发展。

在这一发展趋势中，可续建筑呈现出局部市场成熟、整个行业观望和谨慎试探的态势。以下从几个方面说明2013年可续建筑的发展状况：

（一）政策层面

1、中央政策方面

2013年1月，国务院办公厅转发发改委、住建部《绿色建筑行动方案》的通知，提出“十二五”期间，完成新建绿色建筑10亿平方米；到2015年末，20%的城镇新建建筑达到绿色建筑标准要求。同时还对“十二五”期间绿色建筑的方案、政策支持等予以明确。住建部在4月又发布《“十二五”绿色建筑与绿色生态城区发展规划》，将发展绿色建筑与绿色生态城区建设相结合，进一步加强绿色建筑推广力度。

从政策涉及的建设总量判断，绿色建筑领域未来的市场空间非常巨大。根据《“十二五”建筑节能专项规划》显示，截至2010年底，全国共有337个项目取得国家绿色建筑标识认证，建筑面积超过4000万平方米。2013年上半年，全国又有13个项目获得这个认证。但是与每年约20亿平方米的新增建筑面积相比，显然是杯水车薪。业内人士认为，中国绿色建筑产业链较长，将有效带动新型建材、新能源、节能服务等产业发展，其潜在的市场规模将超过万亿元。

2、地方政策方面

很多地方都有政策推出，以下举出几例。

山东省：2013年4月，省财政厅会同住房城乡建设厅研究制定了绿色建筑发展财政奖励政策，对星级以上绿色建筑给予奖励。省级财政将对一星级绿色建筑按15元/平方米(建筑面积)、二星级30元/平方米、三星级50元/平方米的标准予以奖励。并将根据技术进步、成本变化等因素调整年度奖励标准。项目获得“绿色建筑设计标识”后，可获得相应星级30%的奖励资金；项目竣工验收后，经现场核查实际建设与设计一致的，可再获得相应星级30%的奖励资金；项目获得“绿色建筑评价标识”后，获得剩余40%的奖励资金。

北京市：北京市政府京政办发布[2013]25号文件《政府办公厅关于印发发展绿色建筑推动生态城市建设实施方案的通知》，规定自2013年6月1日始，新建项目执行绿色建筑标准，并基本达到绿色建筑等级评定一星级以上标准。“十二五”期间，各区县至少创建10个绿色生态示范区和10个5万平方米以上的绿色居住区，其中达到绿色建筑等级评定二星级及以上标准的建筑面积占总建筑面积的比例应达到40%以上。

河南省：河南省政府办公厅出台《河南省绿色建筑行动实施方案》，2014年起全省新建保障性住房执行绿色建筑标准，2015年城镇新建建筑中的20%达标，并推进城镇绿色建筑评价标识。

从2013年的政策发布看来，很多政策文件包含建设指标，考核内容和评价标准，绿色建筑的实施将势在必行。

（二）市场层面

绿色建筑包含新建绿色建筑和既有建筑的绿色（节能改造），我国绿色建筑发展迅速，每年绿色建筑数量都会翻一番， 2013年绿色建筑评价标识项目已经达到200多个。我国目前有400亿平方米既有建筑，每年新增20亿平方米新建筑，这都将是绿色建筑的广阔空间。

从绿色建筑的投资成本来看，通过对全国主要地区绿色建筑调研发现，大部分建筑要达到国家一星级标准需要的投入其实不大，少的只需每平方米几十元的新增投资。目前既有建筑节能改造的成本主要由政府承担，消费者很少承担，开发商住宅用户节能改造的积极性并不高。因此，建筑节能改造当前主要针对公共建筑和商业建筑。

从绿色建筑的开发主体来看，建筑节能涉及到能源、建材、土地、水资源等诸多方面，相关行业都会受到影响。加之补贴政策落实，开发商对新建绿色建筑的积极性将提高。中国城市科学研究会提供的数据显示，截至去年底的绿建项目中，万科、万达、绿地、招商等大型房地产商都居于前列。不过对于既有建筑的节能改造，开发商的积极性并不高，是目前推动较难的部分。

从绿色建筑的分布区域来看，江苏、广东、上海、山东、北京等沿海地区无论是项目数，还是项目面积都居于全国前列，中部省份仅有河北和湖北进入前十。

从绿色建筑的住宅消费来看，朗诗集团估计在2013年有110亿的销售额，销售状况良好，说明买房客户对绿色建筑的认可度很高。不过目前还没有权威性的数据统计，说明房地产消费的客户数量。

（三）表现突出的开发和建设企业

1、朗诗集团

起步于南京的朗诗集团从事绿色建筑开发已经有十余年。朗诗绿建科技作为朗诗集团的核心业务板块，是国内领先从事绿色建筑研发、设计、技术咨询的专业公司，服务于房地产开发已有10余年成熟经验，拥有绿色建筑相关专利130项，是中国绿色建筑的先锋实践者并取得了瞩目的业绩。

朗诗也同时于2012年5月28日成立了青杉资本，是朗诗集团投融资一体化的绿色金融平台。青杉资本拥有下属企业4家，于2012年10月完成首支规模6亿元的朗诗绿碳中国绿色建筑产业发展基金一期（有限合伙）发行募集，全年实现融资规模15-20亿元，2013年达到资产存量50亿元，预计2014年将达到资产存量70-80亿元。

目前，朗诗集团已在南京、无锡、杭州、苏州、常州、上海、绍兴、武汉、成都等城市开发了三十多个绿色科技住宅小区，为近十万人提供了舒适、健康、节能的绿色住宅产品以及完善的绿色物业服务。截止2013年底，朗诗在建项目计划由现在的25个扩展到40个，约150万平方米，全年销售回款计划110亿元，土地投资80个亿。

朗诗还在上海建设了绿色建筑体验馆，向行业和社会开放，同时朗诗科技为社会提供绿色建筑的技术咨询服务。朗诗品牌赢得了市场的认可，近三年的盖洛普调查显示，朗诗的客户满意度、品牌忠诚度等关键性指标均位列行业标杆值。

2、中鹰地产

上海的中鹰集团开发了中鹰黑森林项目，是中国高端绿色地产的一个特别案例。中鹰黑森林楼盘以“森林生态、科技健康”特色闻名，倡导纯德式生活，是目前国内唯一“纯德国血统”的高科技环保生态住宅。中鹰集团引进了1支德国建筑监理队伍、19项德国建筑技术、21位德国建筑设计师、56家德国建筑产品制造商和102种德国建筑材料，设计开发此生态住宅。它所达到的健康住宅标准远远超过了世界卫生组织对与健康住宅的15项标准定义。自发定义了中鹰黑森林健康住宅标准。

六大核心科技系统是中鹰黑森林打造绿色健康住宅的秘密武器：恒温恒湿恒氧系统、外围护结构保温隔热系统、生活优水系统、智能家居系统、精装修品牌整合系统、森林生态系统。

3、海南三亚钻石海岸

结合自然气候、绿化和建筑建材技术的绿色建筑优秀项目，中国实践高技术和新材料本土落地的践行者。

4、招商地产

招商地产2013年举办绿色建筑设计大赛——第三届全国“嘉普通”杯太阳能建筑设计竞赛常州绿聚区会展中心建筑方案征集活动，招商地产这个绿色建筑设计大赛已经持续了几年。

5、万科东莞研发中心

万科的研发总会引领中国房地产，其在2013年有诸多绿色建筑实践和研发，不过万科的技术在内部的进步程度，总会超出外界想象，而且万科式的技术加实施的力度和实力，也是外界很难比拟的。

绿色建筑的实践，更多的在公共建筑和商业建筑中，在此不一一赘述。

（四）绿色建筑的技术生产状况

以远大集团为代表的绿色建筑建设企业，在2013年非常活跃，进步也很明显的。以远大为例，他们的技术有：

远大空调有限公司，提供以天然气和废热为能源的非电中央空调主机和一体化空调输配系统，比传统中央空调节能2倍以上。

远大空品科技有限公司，提供99%过滤PM2.5的热回收新风机、手机式空气检测仪、空气净化机和中央空调末端产品。

远大能源利用有限公司，提供冷热电联产运营服务、区域冷热电联产BOT，通过合同机制推动项目设计节能、运行节能。

远大可建科技有限公司，提供90%工厂制造、5倍节省能源、20倍净化，99%过滤PM2.5，实现9度抗震。

这样的企业很多，都准备在2014年以后的市场上有所作为。另外，2013年，很多国外绿色建筑技术的企业和机构也活跃在中国。

二、2014年可续建筑发展展望

2014年，可续建筑的发展将继续持续2013年的状况，但希望有如下的情况发生：

（一）从政策角度

在2013年及之前的市场上，存在着一线城市房地产发展良好，次级市场疲软的现象，这个现象带来的结果是，一线市场的房地产企业，由于项目经营状态好，没有产品技术升级的愿望，而次级城市又因为市场疲软，不愿意投入更多精力和财力进行技术进步的工作。所以，在政策层面上，政府应该予以重视，针对一线市场，给予政策上的调节。在提出绿色技术指标的前提下，实行规范压力和经济激励双重政策。

（二）从市场角度

期望会有一个正式的统计出现，即对全国的绿色建筑和可续范畴内的开发，进行精确的统计和跟踪，过程中虽然会掺杂一些虚假的内容，但是假以时日，终归会准确。另外，从国家能源战略角度和环境保护角度（如雾霾）考虑，应加强绿色建筑在市场上的宣传推广力度。

（三）从开发企业角度

2014年对房地产巨头在可续建筑方面的作为会有很大期待，如万科、招商和万通等企业。在社会责任驱动下，这些企业在前些年投入的研发工作，将会在2014年开始正式推入市场，首先会在一线城市开始。虽然在技术的应用上，预计是从局部的节能环保、绿色技术等方面开始，不一定能达到朗诗集团的水准，尽管如此，已经是比之前的影响扩大很多了。

（四）从技术提供者角度

2014年会持续2013年的状况，更多地体现在国外先进技术在国内的落地生产。这个展望，一是来自欧洲国家走出经济危机之后开拓中国市场的愿望，也来自于中国新型建材、节能环保材料和技术的成本要求。不过这些技术提供者更期望国家规范的更新。

由于建设有一个时间的过程，2014年将是一个可续建筑翻倍建设的开始，我们应该给予高度关注。

三、2013年行业转型的创新样板——全经联创新教学基地

（一）当代MOMA

1、基本概况

当代MOMA位于北京东城区东直门，项目规划建筑面积22万平米，住宅13.5万平米，商业8.5万平米。包括多厅艺术影院，画廊，图书馆等文化展览设施，

还包括了精品酒店，国际幼儿园，顶级餐饮，顶级俱乐部及健身房、游泳池、网球馆等生活设施与体育休闲设施。不仅在产品本身上大规模实现了节能绿色科技建筑，并通过有效社区服务成为社区运营典范，引入了艺术酒店、水上影院、书店等复合功能，促进了项目与城市的可持续发展。

2、绿色科技建筑

可持续绿色科技建筑，如天棚辐射、置换式新风、独特的外围护、以及复合式能源系统实现了室内的恒温恒湿恒氧。唯一的建筑设计，当代MOMA由纽约的哥伦比亚大学教授StevenHoll设计，独立楼梯由空中连廊相连，加之一栋艺术酒店和一座多功能水上电影院，在建筑艺术方面实现了世界的唯一。

特色一：独特的建筑设计。当代MOMA通过环状的空中连廊将8栋建筑连接在一期，加之一栋艺术酒店和一座多功能水上影院，构成一个立体的建筑空间。外立面材料采用磨砂氧化铝板，以轻盈的形式来减轻高密度、大体量建筑的压迫感，所有开窗均为标准尺寸，用于抗震的斜撑的应用使立面更具丰富性和个性感。

特色二：永续建筑。当代MOMA精心巧妙的平面设计实现了合理的户型布局、统一的门窗模数及很小的建筑体形系数三者的统一，为建筑节能创造了很好的条件——当代MOMA的能耗是传统建筑的30%。

特色三：生命园林。斯蒂芬?霍尔的园林设计中将其对永续设计理念的理解融入到当代MOMA的园林景观当中，在18540平方米的面积中创造出一个整体的、符合生命周期与四季轮回的生态景观，以消除人流车流对广场空间潜在的影响，使整个景观融为一体。

3、幸福生活的社区运营

当代MOMA是可持续发展住宅的大规模尝试，在社区综合体上，既不同于商业综合体，也不同于城市综合体，是当代MOMA为社区量身打造的专为社区配套服务，提高社区品质的一条产品线。

设计大师斯蒂芬?霍尔所倡导的幸福生活奉为这个舞台上的主角。在这样的社区里，有电影院、书店、剧场、会所、酒店的丰富配套，或某个夜晚或一个周

末，走出房间，走到社区的电影院看一场电影；或去库布里克书屋喝一杯咖啡读一本散记；或者只是在中心水广场上静静看一会儿野鸭，都会感受到这个社区所营造出来的不一样的生活气息。除此之外，各种艺术展览、沙龙活动、电影艺术节也频频在此举行。“我在MOMA画北京”、“我在MOMA度中秋”“我在MOMA 的美食下午茶”等活动举行，成为社区文化的一部分。

该项目很多可持续性的设计理念和实践是超前的。美国地产市场专家厚璞?阿伯特在参观了当代MOMA万国城绿色节能设备后，与中国专家、企业代表交流时的发言：“我认为中国当代MOMA关于绿色建筑的理念、技术以及实践等方面是十分超前的，例如地源热泵就很好地解决了夏季降温和冬天取暖的问题。”

（二）朗诗绿岛

1、项目价值

朗诗绿岛是南京朗诗地产在上海首个高科技住宅项目。秉承朗诗品牌十大科技系统，直入地下100米取暖，热循环、通风、隔音降噪、环保节能，以“恒温·恒湿·恒氧·低噪·适光”的高舒适度的生活环境为目标，“将绿色科技成熟应用于民用住宅建筑领域”的领跑者，该项目将噪声问题运用了科学的建筑技术完美解决，有效隔绝室外噪音的同时，全面保障室内通风，为这个两难的问题提供了一个绝妙的解决之道。

2、项目简介

朗诗绿岛为朗诗地产进军上海的首个作品，项目所处的罗店新镇是“一城九镇”中离市中心最近的镇，板块内拥有美兰湖、诺贝尔科技公园、北欧风情街、36洞高尔夫球场等生态资源和高端休闲配套。在众多同质化的产品中独树一帜。

此项目定位为朗诗标准的J版产品，综合运用了朗诗十大科技系统：地源热泵系统、混凝土顶棚辐射制冷制热系统、置换式新风系统、外墙系统、屋顶地面系统、外窗系统、外遮阳系统、隔音降噪系统、同层排水系统、24小时热水系统，此套科技系统可以实现恒温、恒湿、恒氧的高舒适度体感效果，达到了欧洲的高端环保住宅标准，项目已于2011年年底全部交付完成。

朗诗绿岛经典房型有：约80平米复式，约89平米三房，约130平米三房，约230平米类别墅。建筑设计特点节能外窗外保温系统住宅的主体结构以钢筋混凝土墙体为主，在其外侧设置高性能保温板。就像给房子穿上了保温隔热的外衣，阻挡室外的冷热进入室内，同时也防止室内的能量散失到室外。只需要少量的冷或热就能为您营造“冬暖夏凉”的居住环境。屋顶地面严密热阻隔系统只有闭合的保温隔热系统才能有效阻隔能量流失。

朗诗绿岛的住宅屋顶设置较厚的保温层将建筑严密包裹，底层地面也采用保温构造，形成闭合的保温隔热体系，全方位阻隔能量流失。高效节能隔热外窗系统窗户采用高品质塑钢中空LOW-E节能窗，有效地阻隔室外的冷热。更为便利的是遮阳卷帘可以停在任意高度，您可以随意调节室内的光线强度。循环地源热泵技术系统在土壤中埋设垂直管路，通过封闭的水循环，直接从浅层常温土壤提取能量，供室内使用。冬季将地热能传递转移到室内，夏季将室内的热量通过热泵机组传递散失到地表浅层中。抗干扰隔音降噪系统外墙系统、外窗系统和楼板均采用隔音构造措施，有效阻隔外界及楼层间的噪声，提供安静的室内环境，避免邻里干扰。同层排水系统采用同层排水系统，不再让卫生间的顶上管道林立，而是在本层把污、废水排入管井中的主道有效地解决排水噪声的影响，同时避免渗漏带来的邻里纠纷，实现社区的友好和睦。

（三）钻石海岸

1、项目价值

钻石海岸地处大三亚热带海滨旅游圈，拥有独一无二的山海资源，追求完美的贝壳建筑，比肩三亚湾、亚龙湾，被誉为“海南最美的海岸线”之一，海岸中的热带雨林式园林景观集椰林、建筑、大海、沙滩浑然为一体。

2、项目简介

风格：钻石海岸作为热带坡地别墅的代表，建筑风格以现代热带风格为主调，十分强调建筑物保持低调，与刻意高调的景观园林融为一体，这使处在不同的时段上，能够看到不同的景观。

区位：钻石海岸位于约270度海景半岛山地上，是海棠湾与清水湾之间凸入南海中的一颗钻石，尽览两湾美景，体现了山体与海滩完美结合，私密性与通达性巧妙平衡，独享不可复制的稀缺资源，在三亚方圆50公里内几乎绝无仅有。她地处牛岭以南热带气候圈内，四季皆可下海游泳。

设计：由澳洲设计大师原创的开敞式的热带风格贝壳别墅，汇集了独特的山海资源与建筑艺术于一体，是设计大师Peter。Dworjanyn匠心独蕴的艺术精品，美观，坚固和实用。每一栋贝壳别墅，都是针对她所在地段的特性而“度身订造”，都拥有独一无二的景观和整体立面效果。

（有关建筑设计、旅游规划设计的更多研究，详见https://www.360docs.net/doc/6f8719936.html,）