我国房地产金融发展现状分析
企业导报2013年第24期
我国房地产金融发展现状分析
摘要：房地产业是一个高风险的行业，它高度依赖金融市场的信货支持，因此，房地产金融在支撑房地产业迅速发展的同时，也不可避免的承担了房地产业的高风险。本文将从我国房地产金融的发展现状分析入手，着重分析目前房地产金融发展存在的问题和风险。
关键词：房地产金融风险现状
房地产金融是房地产业发展中不可替代的重要支持和保障因素，房地产金融业的发展也促进了这些年房地产行业的飞速发展，从节节攀升的房价我们可见一斑。
但是从今年来看，银行业出现"钱荒"，很多银行都取消了住房抵押贷款利率优惠，甚至利率还出现上浮倾向。商业银行对住房抵押贷款信贷收紧的新闻报道经常见诸各大新闻版面。商业银行信贷收紧说明一个问题，银行业资金面紧张，银行业不愿意把钱投向周期长、回报低、风险大的住房抵押贷款。可见房地产风险开始凸显。
一、我国房地产金融的现状
中央和地方在严格施行差异化信贷政策和限购政策的过程中，抑制投资投机性需求，加上地方政策对合理的改善性需求的支持，品牌房企带头主推刚需产品。政府与供给双重作用，剌激了刚需的集中释放，推动了大中城市房屋成交量的快速放大，价格一直保持上升态势。2013年7 月调查显示，在监控的288个主要城市中，共有217个城市一手房交易价格出现上涨，中国城市住房（一手房）价格288指数为1050.5点，较上月上升8.7点，环比上涨0.847。，同比上涨11.36^。
虽然在拓宽融资渠道创新金融手段中，房地产信托、私募基金取得了一定的发展，房地产企业间出现的大量并购机会也给房地产私募基金创造了发展空间，新修订的基金法的实施给房地产私募基金带来了更为广阔的机遇，但是从目前看银行信贷仍是房地产资金的重要来源。2012 年，房地产开发企业资金来源中国内贷款为1.48万亿元，增长
13.27。。个人按揭贷款1.05万亿元，增长21.37。。房地产信贷方面，随着市场的持续回暖，个人住房信贷增速，12.
上升，推动了整个房地产贷款的规模抬升。统计资料指出，到2012年末，我国主要金融机构人民币房地产贷款余额12.11万亿元，同比增长12.87。。现在我们时不时就能听到银行对房地产信贷收紧的消息，很多银行取消了利率优惠，甚至申请贷款难度增加，但是我们可以看到这种信贷收紧主要反映为房地产贷款余额增速的放缓，而不是总
量的减少。2012年全年房地产开发贷款余额总量为3.8万亿，虽然贷款基准利率回落，但是房地产企业获得房地产开发贷款的难度加大。个人住房贷款的申请难度增加，住房公积金委托贷款稳步上升，为满足普通百姓的住房需求做出了重要贡献。
二、目前我国房地产金融存在的问题(一）个人住房信贷的发展可能存在违约的风险
住房抵押贷款市场是一个具有明显周期性的行业，当房地产市场繁荣时，银行普遍倾向于大量发放贷款，在这个房价快速上涨的时期，房贷恶性违约一般较少，在这个房价快速上涨的时期，房价的上涨会掩盖大量的信用风险。在次贷危机爆发前，美国房地产市场欣欣向荣时，次贷抵押贷款的质量并没有令人担忧。然而，一旦房地产出现周期性变化，暴露出的风险往往大于预期，造成放贷机构的措手不及。由于房价暴跌，房子卖掉还不够偿还银行贷款的这种"倒挂"现象在温州愈演愈烈，有一部分人"弃房"或者"跑路"，银行成了房东，温州房价暴跌已经产生了社会信用风险，银行成了最后的接盘者。加上在我国，假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法也是屡见不鲜，可以说个人信贷风险并不低。一旦出现断供、收人状况发生变化，银行就会出现大量的坏账。
(二）房地产企业融资渠道单一，过度依賴银行
房地产开发是一个资金使用密集，投资巨大的系统工程，如果不能拓宽筹资渠道，房地产企业时刻都会出现财务危机乃至破产的可能。目前我国房地产企业融资渠道主要有直接融资和间接融资，直接融资是指房地产企业上市股权融资和债券融资，因为门槛高，只有那些真正有实力的大型房地产商才有资格采用这种方式；对那些多如牛毛的中小企业，更多的时候是采用间接融资，也就是找银行贷款。房地产开发的以及土地开发、房地产开发，再到房地产销售，每一个环节都离不开银行信贷资金的支持。这种过于单一的融资渠道，导致大量的金融风险集中于银行系统。虽然住建部政策研究中心与高和资本日前联合在上
海发布《2013年民间资本与房地产业研究报告》，报告指出房地产直接融资所占比重由2004年的307。上升至2012年的40.57。，但是房地产企业在逐步探索和发展多元化融资的道路上还任重而道远，除传统的银行贷款、证券融资外，目前出现的信托融资、房地产私募基金等新型融资方式规模都还小，离多元化的道路还有一段距离。
(三）房地产企业自身存在经营风险
目前我国房地产市场不够规范，最近一些年在高房价、高利润的诱惑下，大量的企业投身房地产行业，这就导致整个房地产企业质量良莠不齐，有的企业规模小，对怎么贷款等决策没有形成规范，对潜在的项目风险准备不足，在建楼盘的过程中开发商破产，缺乏建设资金，或者项目陷人经济纠纷，就出现了烂尾楼，烂尾楼多半都是因为开发商资金链条断裂，银行也不愿意贷款，项目又无法转让给其他人导致的。加上有些房地产开发商在利益的驱使下，忽视市场需求，盲目开发高档楼宇，使自身陷人销
售风险。
(四）金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险
在过去的年间，以银行信贷为核心的房地产金融体系为我国房地产的快速发展提供了重要支撑，但是随着市场的发展，这种单一模式制约着房地产行业的发展。目前我国金融市场创新不足，体系不健全，房地产金融市场深度仅限于一级市场。对于房地产投资基金、个人住房抵押支持的证券、抵押担保证券等处于二级市场的金融产品，目前是少之又少。除此以外，目前我国市场上缺少专业性的住房金融机构和向住房融资提供担保和保险的机构。这就出现了监管限制过多，创新不足，政策引导不利的问题。这也导致了目前我国"经济一感冒，房地产就打喷嚏"的现象。
(五）国家相关政策、法律法规不健全
虽然我国目前对住房抵押贷款的首付比例，贷款利率有一些限制，但是没有根本上解决房价居高不下的问题，目前对房子需求较大的是刚需族，但是我国从政策上刚好缺少对低收人者住房供给的金融支持，政策性住房金融制度存在缺陷。除此以外，我国金融法
规不健全，我国还没有真正建立起一整套成体系的住房金融政策及相关的财政支持系统，在房地产住房资金来源、政府信用担保、减轻贷款返还负担和个人征信体系等方面还没形成程序化的实施办法。
三、房地产金融未来发展的对策
1.建立多元化的融资渠道。着重发展适合我国的房地产融资方式，将集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以扩充开发企业和购房者的融资渠道，这将是化解房地产金融风险的必经之路。
1.建立健全的与房地产金融有关的法律法规，借鉴国外成熟市场的做法，从个人信用、住房抵押贷款、住房公积金、房地产担保等各方面着手，加强对房地产的监管，合理规避房地产金融风险，保障房地产金融参与各方的合法权益。
3^加快金融创新，建立有效风险转移。加快房地产金融产品证券化速度。通过贷款证券化增加了信贷资产的流动性，同时有利于银行进一步扩大信贷规模，从而形成良性扩张，还可以改善银行资产负债结构，降低资本金要
求。加快发展房地产基金。
参考文献：
[丄]郭颖.我国房地产金融市场的现状及发展趋势[；]^《经济师》，2010年第5期.
〔2) 2012-2016年房地产金融行业发展前景及投资策略报告叮].中国行业研究网.
[三]赵淑芳^浅析我国房地产金融发展现状〔】1《中国乡镇企业会计》，2012年8期.
金融业发展状况
内蒙古金融业发展现状分析 姓名：郭莉班级：11级财务管理2班学号： 近年以来，内蒙古金融业快速发展，各类金融机构加快进驻脚步，金融环境和金融服务明显改善，业务品种渐趋丰富，银行业在稳健经营的同时加快了扩张步伐，保险业和证券业在快速发展的同时向着成熟化过渡，金融市场交易活跃，融资结构逐步改善。 一、内蒙古金融业总体发展现状 (一)金融业发展严重滞后于经济发展 为说明问题，我们引入区位商系数对内蒙古金融业的发展水平和地位进行分析。区位商系数是衡量区域内部某一行业发展水平和优劣地位的重要指标，其计算公式为：LQ=h/H。其中：h为区域内某行业的产值在本地区国内总产值中的比重，H为该行业的总产值占全国总产值的比重。LQ＞1时，表明该行业专业化程度较高，一般来说，区位商越大，该行业在该区域的优势地位越高；区位商等于或小于1，则说明该行在该区域的优势地位比较低（见表1）。 （二）金融业支持地方经济发展的力度亟待提升 为说明问题，我们引入金融相关比率进行分析。金融相关比率是一个规模指标，指“某一时点上现存金融资产总额与国民财富（实物资产总额加上对外净资产）之比”。通常可简化为计算金融资产总量与GDP之比。这一指标能大致反映出金融业对地区经济发展的支持程度。其计算公式为：FIR=(S+L)/GDP，式中FIR表示金融相关比率；S代表存款额；L代表贷款额；GDP为地区国内生产总值。一般情况下，金融相关比率越高，说明金融聚集程度越高，金融资源越丰富。 目前，内蒙古金融资产主要集中在以银行为代表的金融机构手中，金融机构最主要的金融工具是存款和贷款，而股票和企业债券在金融资产结构中占比很小，所以我们选用金融机构存贷款规模作为内蒙古金融资产的替代衡量指标（见表2）。 （三）、金融业不能成为拉动经济增长的主要力量
2017年房地产金融行业研究报告
２０１７年房地产金融行业研究报告
综述 中国房地产金融已站在发展的交叉路口。经过数十年不断扩张的中国开发商，在资产负债表日渐杠杆化的同时，也面临各大银行日趋保守的信贷政策。今后，这些开发商除了采用传统的融资手段，还需要着眼于一些新兴的结构性融资工具。 本报告简要阐述了中国房地产金融的发展现状，并着重探讨了房地产证券化及房地产投资信托基金（REITs）的未来发展前景。尽管房地产证券化和REITs尚处于起步阶段，但是对于中国房地产投资者和开发商来说，它们有着巨大的发展潜力。 ? 今后，开发商将在一定程度上继续依赖于银行信贷和境内外公司债券等传统融资渠道。 与此同时，他们也将拓宽融资视野，将目光投向永久债券、信托公司、P2P借贷和众筹 融资等模式，并且与有土地储备的企业开展合资合作等。 ? 房地产抵押担保证券（MBS）和资产担保证券（ABS）都属于结构性产品，它们使开发 商和银行有机会将未偿贷款转变为交易型债券。而且，又能使开发商将部分开发风险分 担给投资者，同时帮助银行释放其资产负债表，使之更愿意并且有能力直接贷款给房地 产开发商。更高的收益潜力、多元化的资产配置及另类资产接触机会，都将成为吸引投 资者的有利因素。 ? 自2015年4月起，中国政府放宽了对MBS和ABS的限制。尽管一些中国资产持有者试水资 产证券化（详见报告中相关案例）的做法已经引起人们关注；但总体而言，与在美国的 庞大市场相比，此类产品在中国的市场占有率仍然微不足道。
? REITs在获得一系列房地产资产的所有权和经营权的同时，也为投资者带来诸多优势，主要体现在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面。REITs之所以成为优于MBS和ABS的低风险投资选择，主要在于其专业化管理、透明度要求以及其它指导原则。 ? 尽管REITs具有多种优势，但要在中国获得市场认可，仍面临不小的阻力。究其原因，主要有以下几点： ? 对于许多房地产项目而言，租金收益率较低； ? 缺乏税收激励； ? 缺少REITs和资产的专业管理人才； ? 以散售为主的商业模式不利于大宗、可交易资产的积累； ? 缺少成熟的散户投资者； ? 资本流动限制。 ? 尽管资产证券化和房地产投资信托基金在中国的市场规模有限，但它们仍有可能改变中国房地产金融的发展格局。今后，房地产开发商、资产持有者和投资者应密切关注其发展动态。
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
新形势下房地产金融发展趋势前瞻[116828]
新形势下房地产金融发展趋势前瞻[116828] 首先,想和大家明确一个概念,所谓的房地产金融到底是做什么,什么叫做房地产金融?这一点有一个简单的比喻,就是说,作为房地产行业和房地产金融来说,最重要的是资金和土地,这是这个行业关注的两个要素,如何的搭建这个桥梁,这个桥梁就是房地产金融,现在当前的房地产金融,我们的资金和土地,应该基本上通过银行,通过我们的银行把我们的发展商的资金以及投资商的资金接洽到我们的项目上去,通过这样一个道路,实现一个融通,这是一个方式,这是一个资金的传导,作为基金的回收方式,我们通过我们的开发商,以及我们投资商的投机收益,形成一个回收。 这里面最关键的一个机构就是银行,银行是非常重要的一个媒介和渠道,在这样的情况下,我们觉得当前的房地产市场,在遭遇到整个国家宏观调控的情况下,房地产金融成为一个非常重要的问题,就是融资渠道拓宽方面。 我们看一下这张表,针对2005年整个房地产市场面临的融资渠道的困境问题,这是我们作为房地产行业来说,或者金融行业来说,是一个比较重要的问题,在这样的问题情景下,在未来的操作过程中,存在哪些可能的机遇和挑战,我们觉得这种机遇和挑战,应该首先是建立在我们对整个宏观形式的判断基础之上,所以说我们应该讨论明天的房地产行业,应该从我们当前的宏观经济形势和判断上来着眼,通过我们的一些判断来看一下,它的发展趋势在哪里?总体来说我们的态度,我们对于整个的房地产态度,还是持比较谨慎乐观的态度。 首先我们看一下宏观经济在整个房地产行业中所扮演的角色,宏观经济当前的主要现状和判断,我们再看房地产商目前面临的子困境,最后看我们房地产创新的趋势和前景在哪里。先从我们基本的宏观政策基本面来看。对于我们当前的政策决策者来说,是一个非常难以平衡的目标,这三者之间如何的平衡,如何的掌握,这实际上是非常困难的过程,对于这样的目标来说,我们认为,这个市场还是作为宏观调控来说,是非常重要,也是非常有难度的操作方式,整个的宏观经济对于我们的房地产行业是如何影响的。 我们认为总体的思路来说,房地产的宏观调控,对于方面来说是非常重要的一个方面,它的思路是怎样的?从92年经济周期看起,在92、93年整个房地产开发贷款,开发的增速,都保持百分之百之上的增幅,我们当时在这个阶段情况下,行业表现了一个水平,就是一个经济想象,就是GDP的高速增长,也是我们消费者物价也在高速增长的过程中,所以从这个阶段经历过来,进入了一个不断上涨的过程。 从央行的操作思路来看,放在我们通货膨胀的问题上,控制通货膨胀,对于房地产行业来说,意味着一系列紧缩的态势,紧缩的政策出现了,紧缩的政策出现以后,对于房地产行业来说,是一个非常重要的发展机遇,它负面影响房地产行业健康的发展,因此出现了一系列的后遗症,当前的房地产金融市场也好,或者当前的房地产市场也好,之所以出现当前的情况,实际上有一系列的过程,通过前期的高速发展以后,我们一系列抑制措施,出现了一系列的后遗症,我们近两年的房地产公司上市,已经非常少了,因此,从这一系列的判断来看,整个的宏观经济政策,对于房地产行业来说,是一个行业增长和发展的促发期,也是导致行业萎缩的终结者,所以这个角色是互换的。 我们看一下它当前对于中国的现在的金融政策和宏观经济政策的影响在哪里,还是在于一些深层次的发展问题,关键还是在于金融体制的改革,我们觉得当前非常重要的一个特点,现在的中国经济存在一个投资率和储蓄率非常高涨的态势,我们的经济增长是高投资拉动的,我们看到相关的数据,近两年整个的中国投资率,已经保持在40-50%的高度,这是非常高的一个比例,是一个非常显着的特点。我们居民的储蓄比例非常高,达到25.5%,相比世界其他的国家来说,应该说是非常高的储蓄率,所以高投资率和高储蓄率是当中宏观经济的一个特点。 在看这张图,可以看到,CPI是呈逐步走低的状态,我们认为这个本身的统计,如果仔细的分析
房地产金融市场发展分析判断
房地产金融市场发展分析判断 指出当前房地产金融存在的问题,判断今后一段时期房地产金融的发展趋势。强调在发展房地产金融时既要坚持商业信贷原则,又要努力改进金融服务,拓宽服务领域,要加大对土地储备中心的信贷营销工作,设立风险预警机制,加强对个人住房贷款的管理。 1房地产金融形势分析 由于房地产市场的巨大容量和发展潜力以及蓬勃发展的良好势头,为商业银行拓展房地产金融业务提供了巨大的商机。房地产金融对房地产市场发展的促进作用日益明显。1998年以来,随着城镇住房制度改革的深入,我国房地产信贷业务得到快速发展,对商业银行调整信贷结构,支持城镇居民购房,拉动住房投资,扩大国内需求,推动国民经济发展起到了积极作用。银行的信贷资金从两个方面对房地产业进行支持:一是直接支持企业的房地产开发投资,二是通过个人住房信贷扩大房地产需求。由中国人民银行发布的《2002年第三季度货币政策执行报告》指出:近年来,我国各家商业银行发放的个人住房贷款远远大于房地产开发贷款,且差额逐年增大。到2002年12月底,四大国有商业银行发放的个人住房贷款和房地产开发贷款的余额分别为7214亿元、7736亿元。但是,在房地产金融快速发展的同时,也的确存在一些不容忽视的问题。 1.开发企业过于依赖金融机构的信贷支持,给银行带来很大风险。 据国家经贸委提供的数据显示,2002年前三个季度房地产开发资金来源中,国家预算内贷款占0.1%,国内贷款占22.7%,自筹资金占30.3%,其他资金占45.2%,其中定金及预收款占38%。考虑到自筹资金中相当部分并非企业的资本金,企业的资产负债率超过70%。这些数字说明,中国目前的房地产公司普遍存在规模偏小,自有资金不足的现象。另外,空置的房地产给金融机构带来潜在的风险,开发资金沉淀在未售出房地产中,资金不能按时收回,直接影响银行经营的流动性和安全性,会造成严重后果。2.个别银行为了争夺房地产金融市场,存在违规经营现象。2002年底,人民银行对部分城市商业银行发放的房地产贷款进行了检查,结果发现,个别银行违规经营的情况比较严重。从贷款的种类看,违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款。从行别看,股份制商业银行和城市商业银行违规现象比国有独资商业银行相对严重。主要表现为:一是对“四证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》)不齐全的项目发放房地产开发贷款,或逃避人民银行“四证”规定,以流动资金贷款替代房地产开发贷款;二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下发放房地产开发贷款;三是放松个人住房贷款的条件,降低首付比例,以个人住房贷款名义发放个人商业用房贷款,违反期房贷款“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成投资总额三分之二”的政策规定;四是违反现房管理规定,对期房发放个人商业用房贷款,违反个人商业用房贷款的抵借比不得突破60%及贷款期限不得超过10年的规定。 近期,国务院总理温家宝(图片-新闻-网页)对一些地区和城市出现房地产过热现象表示了关注,并强调指出:“运用何种工具,掌握何种尺度来进行化解,已经是摆在我们面前的紧迫问题。”2003年1月,中国人民银行指出,2003年要督促商业银行加强房地产信贷管理,防范长期信贷风险,进一步完善房地产信贷政策和办法,监督商业银行严格按照国家房地产政策及其信贷政策要求,加强房地产信贷管理。 2房地产金融发展的判断与对策 2.1对房地产金融发展趋势的判断 1.房地产金融市场竞争日趋激烈。近年来,由于国内房地产业发展迅速、房地产金融业务效益可观,各商业银行均加大了房地产金融业务的投入力度,房地产开发类贷款和个人住房贷款数额连年稳步上升。目前,已形成建行、工行并驾领先,其他各家商业银行各有所长、紧紧跟上
(房地产市场分析)房地产金融市场融资渠道
房地产金融市场融资渠道 在金融市场中，融资，远不止表面意思上的“聚集资金”那般单纯，它更是一种资源配置的过程，而有效的融资渠道，无疑是房地产商在当前银根紧缩的情况下最关心的事。2005年将成为房地产商融资模式实现创新的开局之年。 目前，除银行贷款外，还有信托、基金等多种渠道供选择。而究竟选择哪种融资方式，从来就没有标准答案和绝对的优劣之分，关键是当下的房地产商适合哪种融资方式及其规则。 今年4月份，央行提高了存款准备金率0.5个百分点。仅一周后，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。这是继以降低银行信贷风险为初衷的“121号文件”和《商业银行房地产贷款风险管理指引》出台以来，国家对房地产行业进行宏观调控的又一记“重拳”。 统计显示，房地产作为资金密集型产业，70%以上的资金来自银行贷款。如今，常规的银行融资渠道门槛骤然提高，使得高度依赖银行贷款的房地产开发商资金普遍吃紧。面对“银根”紧缩，如何有效地拓宽融资渠道已经成为业内外普遍关注的问题。 ①融资瓶颈从何而来 没有资金就没有房地产。银行贷款仍是房地产融资的重要渠道，而银行放贷的谨慎态度，在一定程度上造成了房地产融资的瓶颈 一个不争的事实：没有资金就没有房地产。投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金。因此，房地产开发企业最关心的问题便是融资。通常情况下，开发商无法在项目开发初期便在合理范围内取得银行的贷款承诺，为一年一次的筹款行为颇费周折；与此同时，银行对贷款的控管措施也难以到位，对销售回款的控制仅限于纸上规章。 由于近年来投资过热，开发商因银行筹款比例过高，自酬资金到位情况较差，房地产行业被列入信贷高风险行业。银行在贷款期限、贷款额度、担保方式等方面的规定限制繁多，在一定程度上造成了房地产融资的瓶颈，同时也阻碍了银行放贷业务的开拓。 一位不愿意透露姓名的房地产开发商告诉记者，眼下银行的房地产信贷总量正在减
房地产发展前景分析
房地产市场发展前景及价格影响因素分析近年来，伴随着国家在货币政策、财政政策、以及其他信贷政策等方面采取的对房地产市场强有力的调控措施，我国房地产发展的强劲趋势也有所回落，但在我看来，在未来几年、几十年甚至是更长远的将来我国的房地产市场发展前景还比较乐观。房地产业作为我国的支柱产业之一，与银行信贷业、钢材、木材、水泥、市场以及劳动力市场等都息息相关，房地产业发展的大起大落势必会影响其他行业的发展，可谓是牵一发而动全身。当然，在国家各种强有力的调控措施下，房地产业必然会出现强强联合、企业兼并等现象，同时伴随着房地产可视化、透明度的提高，房地产业的利润也一再压缩，这将督促房地产业由以前的粗放式经营管理模式向集约式经营管理模式发展，这在一定程度上将把我国的房地产业推向工厂化、市场化、标准化发展的一个新台阶，促进房地产市场的良性循环。下面我们通过我国几家房地产龙头企业的SWOT 分析来了解一下我国房地产业的最新状况：一、万科优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992-2008 年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7和33.6。劣势土地储备约2200 万平方米，仅能满足万科2-3 年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。二、保利地产优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200 万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72和77，远高于同行业其他竞争对手。4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势1、公司在2009 年购入约1000 万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2、经营风格偏激进。机会1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。2、二、三线城市化进程提速。威胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港，与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。三、中海地产优势1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40以上的复式增长。4、公司共拥有土地储备约3450 万平方米，可满足4 年的开发规模需要。公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300 亿元。劣势1、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。2、公司2009 年斥资227 亿元购入1165 万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。机会房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。威胁1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。通
金融行业发展的影响因素及现状析
一、金融行业特点 金融业是指经营金融商品的特殊企业，它包括银行业、保险业、信托业、证券业和租赁业。 金融业具有指标性、垄断性、高风险性、效益依赖性和高负债经营性的特点。指标性是指金融的指标数据从各个角度反映了国民经济的整体和个体状况，金融业是国民经济发展的晴雨表。垄断性一方面是指金融业是政府严格控制的行业，未经中央银行审批，任何单位和个人都不允许随意开设金融机构；另一方面是指具体金融业务的相对垄断性，信贷业务主要集中在四大商业银行，证券业务主要集中在国泰、华夏、南方等全国性证券公司，保险业务主要集中在人保、平保和太保。高风险性是指金融业是巨额资金的集散中心，涉及国民经济各部门。单位和个人，其任何经营决策的失误都可能导致“多米诺骨牌效应”。效益依赖性是指金融效益取决于国民经济总体效益，受政策影响很大。高负债经营性是相对于一般工商企业而言，其自有资金比率较低。[文秘家园-www,https://www.360docs.net/doc/7515117371.html,,找范文请到文秘家园] 金融业在国民经济中处于牵一发而动全身的地位，关系到经济发展和社会稳定，具有优化资金配置和调节、反映、监督经济的作用。金融业的独特地位和固有特点，使得各国政府都非常重视本国金融业的发展。我国对此有一个认识和发展过程。过去我国金融业发展既缓慢又不规范，经过十几年改革，金融业以空前未有的速度和规模在成长。随着经济的稳步增长和经济、金融体制改革的深入，金融业有着美好的发展前景。 二、金融行业发展的影响因素分析 1.经济增长方式与经济结构 目前中国经济增长方式仍属于要素投入型增长，经济增长长期过度依赖投资和出口，储蓄率和投资率偏高，消费率偏低。这种高消耗、高投资的粗放型经济增长模式，一方面使得能源、资源供给瓶颈依然突出，与以提高增长质量为重点的经济增长方式相比，更易导致经济剧烈波动；另一方面，使得经济的增长过分依赖贷款的投放，如果经济环境发生变化、产业结构进行调整、出口环境恶化、房地产业等行业出现过热，可能会影响实体经济的盈利和可持续发展的能力，最终导致金融机构不良资产增加，威胁金融机构和金融市场的稳健运行。从经济结构来看，投资区域与投资产业的不平衡以及金融资源在市场主体间的配置效率不高或者“错配”现象，也将影响金融稳定。 2.经济和金融全球化的溢出效应 随着经济金融全球化的不断发展，特别是我国经济金融的发展与美国等发达国家的关联度不断加深，金融稳定越来越多地受到国际经济金融环境的影响。与此同时，我国参与国际生产、贸易和资金循环的广度、深度不断扩大，与全球化收益相伴而来的不确定性和风险也在相应增加。 3.汇率制度、国际收支与资本流动 我国汇率制度改革的方向在于完善人民币汇率形成机制，进一步健全面向市场、更加具有弹性的汇率制度。在（转载自文秘家园https://www.360docs.net/doc/7515117371.html,，请保留此标记。）这一改革进程中，汇率制度改革必须坚持主动性、可控性和渐进性的原则，若改革力度与调整时机出现偏差，则有可能刺激资本大规模流动，导致汇率大幅波动，并有可能造成国内信贷过度膨胀，增加金融体系的风险。一方面，现行汇率制度下的国际收支“双顺差”带来外汇储备规模的持续快速增长。其负面影响表现在，中央银行的对冲操作和相应货币政策选择面临着巨大压力；同时，过多的短期资本特别是纯粹的投机资本流入所形成的外汇储备增加容易导致经济的泡沫化，隐含着经济危机。另一方面，国际“热钱”的大量流动，不仅使得银行体系的脆弱性增加，还容易造成资本来源与国内投资在期限结构上的“错配”，加剧金融市场的不稳定。 4.财政风险向金融风险的转嫁
深圳房地产业的发展研究报告
深圳房地产业的发展 □尤福永我国房地产业现状从发展历程上看,与2０世纪20、30年代美国房地产业的状况基本相同，其共性表现主要是房地产市场的不稳定性,都出现了前所未有的大起大落，房地产金融体制亦尚处在探索中的不完善阶段。尤其深圳房地产市场的周期性变化，在阶段上,同美国有特别相似之处。１993年底，深圳因“圈地运动”和“炒地皮过热”出现了商品房价格偏高、空置率上升,从而导致房地产市场迅速下滑，而且连续4年直至近期仍呈萎缩疲软之态势。无独有偶,美国1９２9年房地产市场因股市骤然下跌也曾出现过连续4年持续低迷濒临崩溃的形势,两地情况非常相似,都不同程度地出现了一方面商品住房大量积压滞销,而另一方面缺房户无力购买的供求畸型现象。美国当时由于房地产业已开始走向衰落而严重地影响到了社会经济的发展,这种状况促使美国联邦政府在这个时期先后出台了一系列法规政策并通过金融机构的重组和房地产金融体制的深化改革,才使美国房地产业于20世纪３0年代
后期开始逐渐复苏,随之社会经济发展也开始逐步有所好转。 实践证明,房地产金融体制的改革完善，在一定程度上决定了房地产金融业和房地产业的发展方向和根本出路,而且对于促进国民经济实现良性循环,建立良好的投资环境，加速城市国际化建设,保障社会稳定和城市居民的安居乐业都会产生至关重要的影响。 一、构建新型房地产金融体制的可行性 （一)房地产及房地产金融业发展的客观需要和现实的必然要求 目前，我国和深圳商品房空置依旧维持在较高的水平，全国6６24万平方米,深圳３2８万平方米，其中商品住宅的比率都在7０%以上，这是不容回避的客观现实。坦率地讲,由于供过于求，商品房积压严重，不可避免地会出现开发经营性贷款不能如期偿还,造成银行回笼资金困难,周期运转不畅,负担沉重。这种连锁式的不良反应,使得资源和资金得不到有效利用和合理使用，因而严重地阻碍了房地产业和房地产金融业的健康持续发展。究其原因，是我国现行的房地产金融体制还不够成熟,体系也不完善，甚至可以说存在着一些弊端,主要表现为购房贷款和经营性贷款的融资渠道或资金来源受房地产
中国金融行业发展现状
金融业在国民经济中处于牵一发而动全身的地位，关系到经济发展和社会稳定，具有优化资金配置和调节、反映、监督经济的作用。 我国经过十几年改革，金融业以空前未有的速度和规模在成长。 一，我国金融业现状随着世界经济的不断发展，各国产业结构的调整，农业所占比重下降，金融业逐渐提升份额，形成金融行业在国民经济占主要份额的局面。 我国自从加入WTO后，不断完善多层次多功能金融市场体系，银行交易与信息系统服务日臻完善。 目前我国已基本建立证券期货市场，货币市场和银行间外汇市场，实现主体多元化的发展，包括商业银行，社会保障基金，信托公司，证券公司，保险公司等机构。 1999年之前，国际金融业主要有两种经营模式：（1）商业银行与投资银行混业经营的欧洲模式；（2）商业银行与投资银行分业经营的美国模式。 1999年11月12日，美国签署《金融服务现代化法案》，取代了将商业银行和投资银行严格分开的《格拉斯————斯蒂格尔法》。 混业经营是金融企业为了实施多元化经营，加强综合竞争力所采取的重大变革。 从分业经营到混业经营，这一国际金融业的发展趋势，也预示了我国金融业的发展趋势。 80年代，我国银行都开办了证券、信托、租赁、房地产、投资等业务，实质上进入了“混业经营时代。
1995年5月《商业银行法》正式从法律上确立了国有银行分业经营的制度。 随着我国金融业的迅速发展，国内金融市场与国际市场逐步接轨，随着我国金融体制改革步伐的加快，中央银行金融调控手段的市场化改革有了实质性突破。 如借鉴国际经验，以资产负债比例管理和风险管理取代贷款规模指令性管理；大幅度下调法定存款准备金率，适时多次降低存款贷款利率，扩大中小金融机构贷款利率浮动范围，稳步推进贷款利率市场化进程；努力拓宽融资渠道，积极发展股票、债券、投资基金等直接融资方式，等等。 2017年以来，我国经济在加速增长中收到通货膨胀等压力的阻碍，我国政府修改了《中华人民共和国银行法》，将中国人民银行的职责扩大为制定和执行货币政策，维持金融行业稳定和提高金融服务等。 中国人民银行高度重视我国货币政策的有效性，科学性和预见性，根据国内外的金融形势变化适时调整货币政策，运用宏观调控的方式来调整我国金融行业的发展方向。 而中国人民银行在1984年独立行使中央银行职能的同时,建立了法定存款准备金制度。 我国历年来存款准备金率的调控情况自从我国实行存款准备金制度近三十年来,存款准备金率经历了四十五次调整,存款准备金制度经历了从初创到逐步成熟的发展过程,成为了重要的货币政策工具
浅述完善我国房地产金融的政策建议
浅述完善我国房地产金融的政策建议 本文根据现阶段房地产金融现状,提出了在现阶段通过加大财政支持、拓宽融资渠道、防范金融风险、完善法律体系,来完善我国房地产金融的政策建议。 标签：房地产经济房地产金融建议 0 引言 房地产金融是指围绕房地产开发、流通、消费等环节,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列资金融通活动的总称。近年来,我国房地产金融发展迅猛,但与发达国家相比,房地产金融市场还很不完善,因此急需完善房地产金融举措。 1 我国房地产金融现状 1.1 房地产金融体系的现状我国的房地产金融体系中,政策性金融和商业性金融是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容,彼此之间既相互独立又相互依赖和融合。目前,我国采用的政府主导型的政策性房地产金融,主要形式也是强制储蓄性质的住房公积金制度。国内住房融资商业性体系已经初步形成商业银行信贷为主导的结构,目前,我国从事房地产金融的商业性机构主要有:商业银行,专业住宅金融机构、房地产信托和房地产投资基金、住宅信用合作社、保险公司和置业担保公司等房地产金融中介机构。 1.2 房地产融资结构现状从组织体系上看,我国目前已形成以中国人民银行为领导,以国有商业银行房地产信贷部为主,以其他银行和非银行房地产金融机构为补充的多层次,多形式的房地产金融机构体系。在房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。另外,多元化的融资渠道日趋活跃。信托、海外基金、证券融资等备受追捧。 虽然我国房地产金融在发展,但是同国外房地产金融业相比依然很落后。目前,中国房地产金融业的问题是:房地产金融机构不健全,业务关系没有理顺,还没有形成一个有效的运行机制;房地产融资重心错位,重点应该放在消费环节。但中国金融机构长期以来几乎只向房地产开发商和各种企事业单位融资,房地产信贷总量90%被投入到生产环节中;房地产融资主要是银行信贷,少量的债权、股票及信托融资,这还远远满足不了多元化的融资需求,由于缺乏大量的融资工具可供选择,在很大程度上制约了房地产金融市场的拓展。 2 完善我国房地产金融的政策建议 2.1 加大财政支持当前我国房地产市场最主要的问题是结构性矛盾,相对于国民经济的协调发展,固定资产投资和住房建设总量已经偏高,速度偏快,但真正
中国金融科技发展现状与趋势
中国金融科技发展现状与趋势2017-01-20? 来源：21世纪经济报道 中国银行业协会首席经济学家香港交易所首席中国经济学家巴曙松 金融科技（Fintech）是当前金融界十分关注的话题。目前，中国的互联网金融行业进入到一个阶段性的调整时期，在这样的氛围下讨论金融科技，能提供一个反思和总结的机会，客观分析一下中国金融科技发展的现状和趋势。 金融科技通常被界定为金融和科技的融合，就是把科技应用到金融领域，通过技术工具的变革推动金融体系的创新。全球金融稳定委员会对金融科技的界定是，金融与科技相互融合，创造新的业务模式、新的应用、新的流程和新的产品，从而对金融市场、金融机构、金融服务的提供方式形成非常大的影响。金融科技的外延囊括了支付清算、电子货币、网络借贷、大数据、区块链、云计算、人工智能、智能投顾、智能合同等领域，正在对银行、保险和支付这些领域的核心功能产生非常大的影响。 三个发展阶段 如果从IT技术对金融行业推动变革的角度看，目前可以把它划分为三个阶段。 第一个阶段可以界定为金融IT阶段，或者说是金融科技1.0版。在这个阶段，金融行业通过传统IT的软硬件的应用来实现办公和业务的电子化、自动化，从而提高业务效率。这时候IT公司通常并没有直接参与公司的业务环节，IT系统在金融体系内部是一个很典型的成本部门，现在银行等机构中还经常会讨论核心系统、信贷系统、清算系统等，就是这个阶段的代表。 第二个阶段可以界定为互联网金融阶段，或者叫金融科技2.0阶段。在这个阶段，主要是金融业搭建在线业务平台，利用互联网或者移动终端的渠道来汇集海量的用户和信息，实现金融业务中的资产端、交易端、支付端、资金端的任意组合的互联互通，本质上是对传统金融渠道的变革，实现信息共享和业务融合，其中最具代表性的包括互联网的基金销售、P2P网络借贷、互联网保险。 第三个阶段是金融科技3.0阶段。在这个阶段，金融业通过大数据、云计算、人工智能、区块链这些新的IT技术来改变传统的金融信息采集来源、风险定价模型、投资决策过程、信用中介角色，因此可以大幅提升传统金融的效率，解决传统金融的痛点，代表技术就是大数据征信、智能投顾、供应链金融。
房地产中介公司发展前景及思路
房地产中介公司发展前景及思路 房地产中介企业发展迅速，从资料查阅，目前全国从业人员已达几十万人，已逐步深入到社会生活的方方面面，特别是随着房地产市场运行机制日趋完善以及市场细分的日益加剧，房地产中介行业逐步凸显，对于盘活存量，联动消化增量，促进房地产投资与消费的双向拉动，完善房地产市场流通体系等方面发挥了越来越重要的作用。其主要以销售2手房和信贷业务来赚取服务费为主。业务拓展思路较窄，经营服务不够专业. 房地产中介是房地产市场细分和集约化经营的结果，是房地产市场活动的重要组成部分，其发达程度已经成为房地产市场是否成熟的重要标志。目前地产中介受国家政策的推进管理更加完善，客户更加信赖，但是重庆地产中介行业起步较晚，过去主要销售顶帐房为基础起步，所沉淀的各类社会资源较少（特别是人才资源），而且一定程度上存在着不规范、人员素质良势不齐、资金 实力不足和品牌力度不够等劣势，但重庆中介行业已表现出良好的发展势头，有以下几个方面的因素： 第一、消费者的消费偏好存在差异性，给中介企业提供了较大的发展空间。重庆房地产市场已进入个体消费者占主导的市场，个人购房占九成，但每年的住宅增量市场中新增商品房毕竟有限，由于房子本身存在的不可移动性和单一不可挑剔性，已显出不能满足消费者多样性的需求特征。中介企业所掌握的房源量多、差异化明显且层次梯度较强，易满足消费者的多样化需求。 第二、房子价位的优势。在重庆地区一般二手房的价格与同地段同档次的一手房相比一般会低10－20％，这样就推动了价格影响因素占主导的住房需求与有效供给的对接，形成了住房的梯级消费，房产中介将会更多人来选择。尤其农村进入城市的一些消费群体更加突出。 第三、城市化进程因素。随着城市旧城改造的深入以及城市规模的扩大，城市中心区的房地产资源将来供给会更多地呈现写字楼、商场和店面等非住宅形式，而且从长远来看，作为居住之用的住宅的开发势头会逐渐减缓，今后存量市场将成为房地产市场的主导市场。 第四、重庆市场化的必然要求。开发企业专门致力于开发市场，将房子的销售流通环节交由中介企业来运作是必然趋势，也是市场细分的结果，中介企业利用雄厚的客户资源和网络系统加速房子的流通，这种“双赢”促进中介企业规模的扩大，促进房地产市场的良性循环，最终促进房地产市场的繁荣。 第五、重庆地区的发展房地产中介业也是很关键的推动。一个成熟的房地产市场应该是一个交易便捷和频繁的房地产市场。因此加强房地产服务体系建设是市场发展所必须的，发展房地产中介行业是首当其冲的。 综上述房地产发展势头，我公司开展房地产中介企业要在行业竞争中求得发展，必须加强以下几个方面： 第一、房源的竞争。房源是中介企业的命根子，所有的中介经营活动都围绕着这个核心运转。要构建服务网络，收集不同地段、不同层次的各类房源信息。同时通过专业的评估大胆收购重庆地区有投资潜力的房子。给实力相对较弱的房产中介公司构成危机。如重庆地区的一些经纪公司在原有的业务范围之上又开展了收购、联合收购、以及房屋置换业务。也在不断推出一些新思路。 第二、技术产品的竞争。中介企业要发展，必须提高科技含量，要加大硬件设施投入和办公软件的开发，要加强网络技术与中介经纪技术的结合，依托网络提高市场化运作效率。要加强人员的培训，优化队伍业务素质，更好地实现房子与消费者的对接。同时多与开发企业、以及重庆地区物业公司沟通，专门成立沟通小组来满足该项目客户方讯息，从中搜寻商机（通过调研来考证是否可行）。
香港房地产金融市场的发展与特点(doc 9页)
香港房地产金融市场的发展与特点(doc 9页)
香港房地产金融市场发展特点与启示 2003-05-28 中国房地产金融作者：中国建设银行房地产金融业务香港培训班 2002年11月5日至12日，由中国建设银行总行房地产金融业务部孙冰峰副总经理带队，建设银行总行和部分分行房地产金融业务部的有关负责人和业务骨干以及总行人力资源部人员共 30人在香港进行了房地产金融业务培训。培训的主要目的是通过了解香港住房按揭市场情况及按揭业务运作，吸取香港房地产与房地产金融市场发展的经验教训，引进香港银行业的经营管理理念，学习和借鉴有益的业务运作方式、操作流程、产品品种以及有关制度体系，以不断规范中国建设银行房地产金融业务运作，加快产品创新步伐，提高市场营销能力，促进业务的持续稳定健康发展。 一、香港房地产金融市场的发展与特点 1．1 香港房地产市场现状 1．房地产价格持续大幅下跌，“负资产”借款人大量增加 自1998年亚洲金融风暴以后，香港房地产价格一路暴跌，截至目前已经平均下降了6成半左右，而且房地产市场仍未摆脱低迷和萧条，没有止跌回升的迹象。由于香港居民采取购房形式的置业与投资意识非常强，购房支出在香港居民的消费和投资支出中占有相当高的比例，因此，这次香港房价下跌持续时间之久、下跌幅度之大，给香港经济金融发展和社会稳定带来了很大的不利影响。 “负资产”一词的流行以及由此引发的一系列问题就是一个典型的例证。住房按揭是香港居民购买住房的主要手段，银行按揭贷款成数一般不超过房价的7成，但是由于房价的大幅暴跌，许多按揭借款人所购房屋的市价目前已远不及其按揭贷款的未偿还余额，成为“负资产”人士。根据香港金融管理局公布负资产住宅按揭贷款的最新调查(28家认可机构提供的资料)：截至 2002年9月底，负资产住宅贷款总宗数70112笔；未偿还总额1180亿港元，占按揭贷款未偿总额的比例达22％；按揭成数已达128％(如以原按揭成数为七成计算，再假设近几年已还一成本金，则表明房价下跌了68％)；平均利率大幅下调，为最优惠利率减0．76厘(以前高于最优惠利率)。“负资产”人士和负资产按揭贷款的大量存在，不仅影响了社会和经济稳定，也大大增加了银行按揭业务的风险。 针对上述形势，香港政府推出了包括停售公屋(指廉租住房，见后描述)抑制房价下跌等一系列措施，香港金融管理局也放宽了利率限制 (由原“最优惠利率十利差”变为“最优惠利率-2．5％”)，并鼓励新按揭产品的创新。银行纷纷下调利率，推出加按、140％超按、MortgageOne账户(见后描述)等新产品防范风险，争取业务。发展商也以低于市价一至两成出售新楼，并提供二按(见后描述)，送印刷费、律师费和提供低价装修、低价出售家居等新措施招揽业务。 2、满足不同收入阶层需要的住房供应体系
金融行业发展情况调查报告(完整版)
报告编号：YT-FS-1048-87 金融行业发展情况调查报 告(完整版) After Completing The T ask According To The Original Plan, A Report Will Be Formed T o Reflect The Basic Situation Encountered, Reveal The Existing Problems And Put Forward Future Ideas. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
金融行业发展情况调查报告(完整 版) 备注：该报告书文本主要按照原定计划完成任务后形成报告，并反映遇到的基本情况、实际取得的成功和过程中取得的经验教训、揭露存在的问题以及提出今后设想。文档可根据实际情况进行修改和使用。 金融业作为现代经济的核心，在经济社会发展中的作用越来越重要。大力发展金融业，是促进我市经济更好更快发展的重要保障。今年上半年，我们组织部分政协委员，对我市金融业发展情况进行调研。在市政协副主席储昭平的带领下，调研组听取了有关部门的情况通报，先后召开了金融界人士座谈会、企业家座谈会、金融专家座谈会，并实地走访了有关金融机构，了解我市金融业发展取得的成绩，查找存在的问题和不足，积极提出加快发展的建议。现将有关情况报告如下： 一、我市金融业发展的基本情况 近年来,我市坚持以邓小平理论和“三个代表”重
要思想为指导,牢固树立和落实科学发展观,认真贯彻中央宏观调控政策,积极调整产业结构,大力发展金融服务业,努力支持金融机构改革,促进了金融业的全面发展,发挥了金融在经济社会发展中的支撑和保障作用。 1、金融工作明显加强 市委、市政府高度重视金融工作，出台了《关于印发合肥市加快发展现代服务业的若干政策(试行)》、《关于推进中小企业振兴计划、解决企业流动资金问题的若干政策》等政策措施，激发和调动金融机构支持地方经济发展的积极性和主动性，引导和支持金融企业做大做强。建立了与金融监管部门、金融机构协调机制，定期召开会议，研究分析形势，协调解决问题。银政企沟通机制更加畅通、更加密切，金融与地方经济互动融合、互相促进的局面进一步形成。今年3月，我市成立了金融工作办公室，其主要职责是协调驻肥金融监管机构和驻肥金融机构与地方政府之间的关系，落实中央金融政策，推荐公司上市，协同有