小区业主想自治,为何这么难!

小区业主想自治，为何这么难！

1990年代，中国的房地产、城市化的发展，和中产阶层的崛起是同步的。但业主自治却一直滞后。2003年中国第一部《物业管理条例》颁布之后，业委会一度被寄予强化基层自治的厚望：因为业主自治本身涉及选举、罢免，以及对选聘物业公司等议题的表决。但现实发展并不顺利。以深圳来说，全市小区仅三成成立了业主委员会，其中还有相当一部分处于运作不良的“僵尸状态”。在其他城市，业委会选举实际被物业公司（房产开发商）把持，乃至屡屡发生冲突的事，也并不罕见。究其原因，有以下三个方面的问题。其一，业委会的选举，业委会日常工作的披露和受监督，业委会的行政开销等“自治细节”频频发生状况，导致选举难产；业主之间的互不信任；物业公司（房产开发商）利用其“大业主”身份，进行利益输送。其二，2007年《物权法》为防止业委会越俎代庖，将动用维修基金、选聘物业管理公司等重大权利，赋予业主大会行使。从表决机制上说，是从“间接民主”一步迈到了“直接民主”，步子迈得太大，业主大会的表决机制不容易形成统一意见，导致业主自治机制停摆。其三，“政府权力淹没民间自治”。个别地方权力部门偏向物业公司，将业主正当的集体自治、维权、选举“敏感化”。中国《物权法》规定：“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会选举

业委会给予指导和协助”。但事实上，很多地方政府的房地产部门，不是“指导和协助”业委会，而是从“方便管理”、“不能惹事”的权力本位出发，抑制业主自治。很多小区的业委会初期选举，从备案变成了事实上的“审批”，有时还“坐偏屁股”，定下诸如“拖欠物业费的就不能竞选业委会”等“土政策”。这也导致业委会偏离了业主自治、业主维权的设立初衷。另一方面，却是该管的不管，物业公司“反仆为主”，监视、阻挠、控制业主选举和宣传，当地职能部门反而熟视无睹。财产权的保护和充分行使，必然升级为社区自治权。崛起的中国中产阶层，必须要迈过这道槛。尊严不在远方，就在自己生活的小区。以民间社会发达著称的广州，在小区业主自治的发展道路上却一直步履蹒跚。2013年，广州市国土房管局相关负责人曾表示：“广州仅有25%的小区成立了业委会，一些大型楼盘成立业委会的比例更小。”就原因而言，相关负责人给出了三点理由：业主对成立业委会的意识还不强；业委会属地管理没有完全落实到位；业主权利的保护和宣传力度不够。两年过去了，广州的业委会成立情况依旧不容乐观，小区业主自治的发展也未见明显成效。在广州番禺，占地7500亩、居民近20万的祈福新邨，是典型的超大规模小区。在这个巨型小区，落实业主自治的难度颇大，但不少居民参与公共事务决策的热情，还是在推动民选业委会的诞生。不过，事与愿违，这些不愿沉默的少数派

在追求业主自治的道路上，却遭遇到了物业公司的强大阻扰，也没有获得属地政府部门的有效支持。2014年1月，征求过数月意见的《广州市物业管理暂行办法》正式推出，可以说，这部根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等上位法制定出来的地方性法规，为广州的小区业主自治提供了一个明晰的指南。例如，《办法》明确了“公共物业收益归全体业主所有”，规定公共物业的经营及所得收益分配使用由业主大会决定。同时，《办法》还规定了“为物业企业建立诚信档案”，那些缺乏资质、管理混乱的物业公司，将会被给予较差评价。

但问题来了，法律法规虽已出台，能否落地却不一定。根据澎湃新闻网的报道，2014年4月，祈福新邨小区的物管费

涨价，让一部分业主与物业公司的矛盾急剧升级，30多名业主联合起来反对涨价，并参选2015年祈福新邨业委会的换

届选举。一年来，他们和物业公司冲突不断，选举陷入困境，正常生活大受影响。在小区业主看来，祈福新邨业委会是“见不到的业委会”，其11名成员绝大部分是祈福集团下属各个部门的员工，2010年上任至今从未露过面。业委会主任丁

浩然也是祈福南沙酒店的总经理，根据《广东省物业管理条例》第25条规定，不适合在业委会中任职。而当

小区业主们希望维权，选出能够真正代表他们意愿的业委会委员时，便衣保安的多次冲击，使得拉票宣传活动饱受干扰。

此外，业主中热衷维权的积极分子，时常会遭遇停水停电、汽车被破坏、水表消失等生活干扰。更为糟糕的是，这些现象并非祈福新邨一家独有，放眼广州近5000个小区，业委会的成立不乏一路的险阻，开发商和物业公司往往是破坏行动的主要推手。物业公司或开发商自然没有动力推动业主自治，利益的分割，使它们更容易站在业主的对立面。不过，属地政府的漠视态度，却让小区业主距离业主自治的道路越来越远。在祈福新邨业主维权的案例中，属地的屏山派出所、钟村街道办和番禺区房管局，对于该小区业委会换届选举中明显的违规行为充耳不闻，在因选举活动造成物业公司和业主冲突时扣押业主。可以说，业委会选举基本处于权力真空状态，物业公司轻松控制了整个选举过程。

祈福新邨业主的遭遇不是个案，广州市小区成立业委会25%的比例，远低于上海83%的比例，较之深圳35%的比例也低了不少。而即使成立了，广州许多小区的业委会也存在物业、开发商内定人士占据多数的情况。这其中不排除有业主不愿意介入公共事务的考量，但物业公司、开发商阻扰业主维权、选举的行为，没有得到监管部门的处理，这其中是否存在不可告人的秘密，恐怕要打上一个问号。物业公司和开发商的蛮横固然令人愤怒，属地政府的失职更让人失望。在通向小区自治的道路上，如何发动更多的业主积极参与，固然是推动小区自治乃至实现城市基层民主的重要因

素，但假如房管局、街道办和派出所这样的基层政府机构不能落实从国务院到广州市的各级法律规章，横亘在业委会面前的阻力和困境就难以真正消失。

小区物业管理公约文本

小区物业管理公约文本小区物业管理公约文本提要：全体业主应遵守和履行本公约的规定，支持配合物业公司的工作，同时按照《前期物业管理服务协议》、《业主公约于小区物业管理公约文本为加强物业小区管理，维护全体业主、使用人的合法权益，保障物业的安全与合理使用，创造一个安全、清洁、舒适、优雅的生活环境和秩序，根据国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》以及相关法律、法规的规定，制订本公约。第一章总则第一条：XXXX公司受XXXXXX公司委托，组建海韵XXX 物业管理处，对XXX小区物业的公共设施和居住秩序等事项进行管理和服务。第二条：全体业主应遵守和履行本公约的规定，支持配合物业公司的工作，同时按照《前期物业管理服务协议》、《业主公约》及《业主手册》等文件规定的使用要求进行使用。第二章

建设单位的权利和义务第三条：建设单位的权利： 1、住宅出售后至业主大会成立前，由建设单位选聘管理单位进行物业管理；业主大会成立后，由业主大会按有关程序和授权选聘管理单位进行物业管理。物业公司在获得建设单位或业主大会委任后，将被视为全部业主之集体代理人，全面负责统一管理土地及物业。 2、建设单位有权按土地或物业实际需要另行制定适用于该土地及物业其他部分、地方或单位的附属公约，有关业主同意签署后，须遵守该附属公约。 3、经有关管理部门许可后建设单位有权改换本物业公共外墙和公共部位的颜色。 4、涉及政府有关法律、法规（配套、规划）政策的调整，建设单位有义务按政府相关政策进行调整。 5、建设单位有权将本公约内保留给建设单位的权利转让给其认为适当的人或公司。 6、建设单位有权在经地名办等机关同意后更改本物业的名称或其中任何部分的名称及编号，无须就因此而引起的任何损失、费用或开支向业主或其他拥有使用权的人负责或赔偿，物业公司亦不承担因更改名称及编号所引的任何损失。但建设单位必须提前一个月通过物业公司向业主发出更改名称及编号的通知。

同德园小区业主自治管理公约

同德园小区业主自治管理公约（试行）为了维护及管理同德园小区1-13座和双洲新村1-4座的物业，经业主代表大会表决通过，决定实施小区业主自治，由小区业主自行处理小区的物业管理职责，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，特制定同德园小区业主自治管理公约，望小区业主自觉遵守。一、业主代表大会、临时业主管理委员会、日常事务管理小组的组成、宗旨 1、本小区在苍霞街道办事处指导下，在长寿社区居民委员会的监督下，实行业主自治管理。业主自治组织由业主代表大会、临时业主管理委员会和“日常事务管理小组”组成。 2、临时业主管理委员会（以下简称“临时业委会”）是业主代表大会的常设机构，由11名成员组成，设主任1名，副主任、委员若干。临时业委会成员和“日常事务管理小组”成员不享受任何津贴和福利。 3、业主代表大会和临时业委会代表应维护小区内全体业主在管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本小区内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。 4、“日常事务管理小组”为小区临时业委会下设的日常事务管理组织，受临时业委会的委托对小区物业进行管理，由5名业主组成，设组长1名，成员4名。二、业主代表大会与临时业委会经费管理

5、业主代表大会、临时业委会开展工作所需的经费由全体业主共同承担，并由临时业委会负责筹集和管理。 6、业主代表大会、临时业委会工作经费的筹集和管理使用情况应及时报告长寿社区居民委员会，并按季度向小区全体业主公示收支情况。三、业主权利和义务（一）业主权利： 7、业主对其名下的物业享有使用、收益和处置权。 8、业主有权参加业主代表大会；业主对业主代表大会的各项议题享有建议权；业主有权监督临时业委会及“日常事务管理小组”的工作，并对“日常事务管理小组”就本小区的有关问题提出合理意见、建议和要求。 9、业主有权按照有关规定进行其名下物业自用部位的装饰维修；有权自行或聘请他人对其物业自用部位设施设备进行维修、维护，但不得侵犯其他业主的合法权益和小区公共利益。 10、业主有权监督“日常事务管理小组”的物业收费情况，并要求其按照规定和期限公布经费的使用情况和收支帐目。 11、业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。 12、法律、法规规定的其他权利。（二）业主义务： 13、业主应遵守国家相关法律、法规、政策和本公约的规定；

什么样的小区无法实行业主自治

什么样的小区无法实行业主自治所有的小区在理论上都是实行业主自治的，业主自治需要满足的条件是小区的规模相对比较小，各位业主要相互配合团结，小区本身有公有资产收入，另外就是需要成立业主委员会。除此之外，法律上也没有限定实行业主自治的小区要达到哪些标准。一、什么样的小区无法实行业主自治? 基本上所有的小区都是可以实行业主自治的，业主自治的四个条件： 1、小区规模要小小的小区自然住的人比较少，规模也比较小，所以管理起来也比较方便。比如大的小区住的人太多，那么因人力有限无法做到管理到位，所以要想自治也比较困难。其次人太多，意见也多，直接阻碍了管理。 2、有想法的物业经理或是业委会

因为业主自治管理的对象是人，不同的人对管理的理解和标准也是不同的，那么在管理的过程中难免要面对各种不理解和质疑。所以管理人必须要有想法，同时还需一个好的心理素质，一定要能够承受住业主们的质疑。其次物业经理或是业委会还需要有奉献精神，还需要有魄力。 3、业主要配合、团结什么工作都要得到配合、支持才能干得久远，比如业主的配合是自治的关键，如果业主们不配合，那么自治工作就很难开展下去。 4、小区要有公有资产收入大家都知道有钱好办事，那么在业主自治这方面也是一样的，如果没有钱那么自治工作也不会得到支持，也不会长久。所以小区要有公有资产收入，这样才能把自治工作井然有序的开展下去。二、业主委员会的义务是什么? 业主委员会作为业主自治组织，在享有业主赋予的各项权利的同时，必须履行相应的义务。 1、遵纪守法。业主委员会的活动必须遵守国家法律法规和政府管理部门的有关规定。遵纪守法是业主委员会自我约束的根本表现。

论小区业主自治权

论小区业主自治权摘要自1994年建设部颁布《城市新建住宅小区物业管理办法》以来，物业管理制度在我国大部分城市和地区逐渐建立起来，但由此产生的物业纠纷也呈现出上升的趋势。为此法律界人士开始关注物业管理中的法律问题。建筑物区分所有权、物业合同的性质、业主委员会的法律地位、车库的归属、小区内发生的刑事案件和民事侵权案件的责任归属等问题一时间成为学术界和实务界争论的热点和难点。一些学者与此相关的专著和学术论文相继出版、发表，物业管理法律问题的研究也逐渐向纵深方向发展。但笔者注意到，在众多的物业管理问题研究中，系统的涉及业主自治法律问题的研究却不多，尤其是在业主自治纠纷的解决上，在法律和实践中都显得十分乏力，从而成为近年来影响社会安定的不稳定因素之一。为此，笔者试图从业主自治的角度，对业主自治权利体系、业主自治纠纷的类型、业主自治制度缺陷以及对业主自治法律救济途径等方面的问题阐述自己的观点，以望与同仁交流与切磋。关键词：业主自治法人保护一、业主自治的涵义与权利体系（一）业主自治的涵义业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。业主自治是从私法自治衍生出来、借鉴公法自治模式产生的一种新类型的特殊自治。所谓私法自治，亦称意思自治，是指民事法律关系的设立、变更和消灭，均取决于当事人自己的意思，原则上国家不作干预，只有在当事人之间发生纠纷不能通过协商解决时，国家才以仲裁者的身份出面予以裁决。私法自治的实质，就是由平等的当事人通过协商决定相互间的权利义务关系。所谓公法自治，是与“他治”

业主管理公约

业主临时公约第一条本物业的基本情况物业名称：；物业类型：住宅；物业座落位置：_____ 栋_____单元_____楼______ 号第二条订立业主临时公约的目的为维护本物业全体业主、使用人的合法权益和物业管理区域内的公共秩序，保障物业的安全与合理使用，维护并营造安全、文明、方便、舒适的生活与工作环境，根据《物业管理条例》等法规、规章和规范性文件制订本业主临时公约（下称《临时公约》）。第三条本物业业主的权利 1、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； 2、提议召开业主大会会议，并就物业服务的有关事项提出建议； 3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 4、参加业主大会会议，行使投票权； 5、选举业主委员会，并享有被选举权； 6、监督业主委员会的工作； 7、监督物业服务企业履行物业服务合同； 8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 10、有权就物业服务的有关事项向业主大会及其办事机构、物业服务公司提出投诉，并得到答复； 11、有权对本物业的管理服务工作提出建议、意见和批评； 12、对本物业区域内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活与工作的行为，有权检举、投诉。 13、法律、法规规定的其他权利；第四条本物业业主应当履行的义务 1、本物业业主须自觉遵守本临时公约，遵守物业服务企业制定的本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；并配合物业服务企业的管理服务活动；业主在与他人建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关制度和本临时公约，并承担连带责任；在转让所拥有物业时，应告知受让人有关本物业管理的制度，在制定正式的业主公约之前，还应将本临时公约作为转让合同的附件； 2、维护本物业公共场所（地）的整洁、美观、畅通及共用设施设备的良好；遵守成都市及大邑县市容市貌、环境卫生、绿化、环境保护等相关管理规定； 3、依照前期物业服务合同约定标准交纳物业公共服务费用；根据有关物业管理法规、规章、规范性

2020年物业管理服务合同(附业主公约)

2020年物业管理服务合同（附业主公约） Property management service contract 2020 (attached with the owner's Convention) [official version] 合同编号：XX-2020-01 甲方：___________________________乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日

2020年物业管理服务合同（附业主公约）前言：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本文档根据服务合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。第一章总则第一条本合同当事人委托方（以下简称甲方）：组织名称：________________________ 代表人：__________________________ 地址;____________________________ 联系电话：________________________ 受托方（以下简称乙方）：企业名称：________________________ 法定代表人：______________________ 注册地址：________________________ 联系电话：________________________

根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_____________（牧业名称）委托乙方实和行物业管理，订立本合同。第二条物业基本情况物业类型：________________________________ 座落位置：________市________区________路（街道）____号四至_________________占地面积：____________平方米，建筑面积：____________平方米（委托管理的物业构成细目见附件）第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第二章委托管理事项第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院____________。第五条

论我国业主自治守则的重构与改造_房地产.doc

论我国业主自治制度的重构与改造_房地产论文业主作为建筑物区分所有权的权利主体，应该是物业管理中最重要的主体，但是目前业主在物业管理中的权利并没有得到充分体现，如何更好的尊重、保护业主的应有权利正在成为人们普遍关注的一个焦点。从发达国家与地区物业管理发展的经验看，随着业主权利意识的觉醒与增强，物业管理必然走向业主自治。我国《物业管理条例》虽然对业主、业主大会、业主委员会在物业管理中的权利做了比较详细的规定，但没有对业主自治提供完整系统的制度安排，即便大多数地方物业管理条例强调“业主自治管理与物业管理公司专业服务相结合”，也没有对怎样实行业主自治管理作出明确的回答。因此，对我国的业主自治制度进行完善正成为物业管理实务探索和理论研究的一个热门课题，本文将从以下几方面提出重构和改造业主自治制度的建议，与各位同行商榷。 1、确认业主对物业管理的选择权。现行物业管理制度主要由开发商、物业管理公司强势主导，业主对物业管理的决策权与参与权没有得到充分的体现，以致选择物业管理公司管理成了业

主的唯一选择。虽然《物业管理条例》充分的考虑了对业主财产权利的保护，在去年的全国物业管理工作会议上，建设部汪光焘部长也指出：“业主是房屋产权的所有者，是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。……明确这一点，才能说清楚业主具有可以选择物业管理企业和不选择物业管理企业的权利，具有维护个人和公共的共同利益的责任和遵守公共利益和社会责任所规定的义务。”但是《条例》并没有对业主自治是否包括物业管理方式的选择权作出明确规定，导致政府部门、物业管理企业、业主都强调要业主自治，对到底什么是业主自治的理解却并不一致，政府部门认为业主自治是政府监督、指导下的自治，当前业主大会召开难、业主委员会成立难、业主维权难等现象反映了业主的自治能力还很低，不能用一种声音说话，不能采取一致行动，这种情况下更要发挥政府的行政主导作用；物业管理公司认为业主自身不可能承担专业性很强的物业管理活动，所谓自治就是协调好业主内部的关系、配合好物业管理公司搞好各项管理事务；而业主则认为自己的物业自己管乃“天经地义”，当然有权踢开物业公司、实行自我管理。因为理解不一致，在具体操作过程中就免不了产生纠纷和矛盾。我们认为，物业管理制度建立的基础是业主对建筑物拥有的区分所有权，业主自治就是要让业主在物业管理中享有更大的参与权和决策权，并相应承担更大的责任，而不是被动的接受开发商、物业管理企业和政府主管部门的安排。这其中最基本的权利就是业主对物业管理方式的选择权，如果相关法律法规不对业主的这一权利给与明确保护，真正意义上的业主自治就不可能实现。

业主自治公约

天诚大厦业主自治公约第一章总则第一条为了本小区的共同利益,根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，佛山市顺德区容桂天诚大厦全体业主委托本大厦业主委员会实行自治管理。第二章自治管理事项第二条自治管理包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、市政共用设施、共用绿地花木的维修、养护和管理。第三条包括公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的管理、维持公共秩序。管理与物业相关的工程图纸、主用户档案与竣工验收资料。组织开展社区文化娱乐活动。第四条提供家居服务，接受业主个人委托事项（有偿），以及其他有关的事项。第三章权利义务第五条业主的权利义务 1. 业主应遵守制定的业主公约； 2. 审定业委会拟定的自治管理公约与相关制度； 3. 检查监督业委会管理工作的实施及制度的执行情况； 4. 审定业委会提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算； 5. 协调、处理自治前发生的管理遗留问题； 6. 业主应按规定缴纳物业自治管理费。 7．协助业委会做好自治管理工作和宣传教育、文化活动。 8．参加业主大会，定期选举业委会，表决重大事项等。第六条业委会的权利义务 1.根据有关法律法规及本公约，制定物业自治管理制度； 2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理； 3.对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理； 4.可选聘管理人员或专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本业务的管理责任转让给第三方； 5.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经公示后由业委会组织实施； 6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督； 7.负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；

小区物业管理业主公约

东方水岸明珠小区业主公约为加强常宁市东方水岸明珠小区的管理，维护全体业主的合法权益，共同营造一个舒适、和谐的宜居环境，我们必须遵守以下公约。一，权利部分 1．依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本小区内公用基础设施和公共场所（地）的权利。 2．有权参加业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的表决权。 3．有权就物业管理的有关事项向业主委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复直至解决。对不作为、慢作为的物业管理公司有权向业主委员会提出辞退、解聘，并要求业主委员会重新进行公开招聘。 4．有权对物业管理工作提出合理的、有建设性的建议或善意的批评。 5，有权要求开发商或物业公司对小区内的所有公共设施设备保证正常运转。二，义务部分 1．在使用、租赁、转让所拥有物业时，应遵守《物业管理法》之规定。 2．执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定并及时足额缴纳物业管理费。 3．自觉维护公共场所的整洁、干净、美观、畅通及公用设施的完好并教育自家小孩爱护公共设施设备。 4、进入该小区的车辆（包括小车、摩托、自行车），时速不得超过5千米。小区的所有车辆一律禁止乱停乱放，影响和阻碍交通。 5．自觉增强安全意识，注意防火防盗防电防爆，谁引发火灾谁理赔。 6．本小区内，严禁下列行为：（1）占用或损坏楼梯（电梯）、通道、楼面、道路、停车场等公用部位、设施及公共场所（地）。（2）擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施。（3）不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物。（4）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物品及饲养家禽、宠物，婚丧喜庆燃放烟花爆竹（电子鞭炮除外）。（5）践踏、占用绿化地，损坏、涂划小区建筑物。（6）随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准的噪音，影响他人休息。（7）利用房屋经营锻造、锯木、建筑油漆、危险品、殡仪业以及利用住宅开舞厅、招待所等危害公共利益或影响业主正常生活秩序的活动。三、其他事项 1．本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换，本公约继续有效。 2．业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充，修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。业主住宅：栋号商业用房：栋号（店、铺）业主电话：业主签章： 2016年7月9日

业主自治管理细则(试行)

非生产区域业主自治管理实施细则（试行）第一条为建立和完善社会化、专业化、市场化的物业管理体制，规范业主自治管理行为，完善和提高非生产区域管理水平，结合XX市相关规定和XX公司实际，特制订本实施细则。第二条管理原则公司所属各生活区采取“业主管理为主，公司管理为辅；业主出资为主，公司出资为辅”的管理原则。实行业主自治管理，提升生活生平。第三条机构设置（一）各生活区成立业主自治委员会，居住户数在30户以下的，选举1名业主代表，行使日常管理职能。户数在30户以上120户以下的生活区，选举3名业主代表，组成自治委员会。120户以上选举5名业主，组成自治委员会形式其区域管理职能。（二）公司后勤部门是各区域业主委员会自治管理的主管部门，负责组织实施本办法。所属各单位业主自治委员会负责住宅生活区的日常安全管理、卫生管理、门卫管理、费用收取交纳、信息公开、业务指导和制度落实等。第四条业主委员会委员应符合下列条件（一）思想素质好，热心公益事业，责任心强。（二）自觉遵守物业管理法规、制度；

（四）身体健康，品行端正；（五）有一定的文化水平和组织能力第五条业主自治委员会成员须具有无私奉献的精神，但可视其情况，给予适当劳务报酬。第六条业主自治委员会成员主要以业主推荐或选举产生为主，也可由片区和公司后勤管理部门根据实际情况推荐或拟定。第七条管理服务费收费标准（一）公司各所属区域业主为公司职工的，按10元/月的标准收取管理服务费。（二）非公司职工居住的，按15元/月的标准收取物业管理服务费用。第四条各生活区域业主每月应足额向业主委员会缴纳管理服务费用。该服务费用于住宅小区内的公共服务项目支出，具体包括：（一）负责住宅小区内的道路、楼道、庭院、公厕及公共场所的卫生保洁；（二）按时为业主代收生活垃圾和营业性垃圾；（三）负责住宅小区内花、草、树木和绿篱的修剪、补植、浇水、灭虫等；（四）负责为业主代收水、电、供气、供热等费用。（五）负责住宅小区日常治安保卫工作，落实防范措施。（六）负责对公共区域设施设备的维修维护。（七）业主委员会及成员开展工作的必要经费等。

2021小区业主公约

YOUR LOGO 2021小区业主公约 Restrict the performance of the responsibilities of both parties to the contract and provide a strong literal basis for differences that may arise after cooperation.

专业合同书系列，下载即可用 2021小区业主公约说明：本合同书的主要作用在于约束合同双方（即甲乙双方）的履行责任，同时也为成为合作关系后可能产生的分歧，提供有力的文字性依据。文档下载后，无加密格式，可自行修改，请放心使用。为加强_________（以下行称“本物业”）的物业管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良环境，同意签订本公约，并共同遵守。第一条目的与依据为保障本物业的依法与合理使用、维护、管理，建立良好的公共秩序，营造安全、文明的生活、工作环境，维护业主的共同利益与合法权益，根据《物业管理条例》等相关法规和政策规定，制定本物业管理区域内的业主公约（以下简称本公约）。第二条公约效力本公约对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，对物业管理区域内全体业主和物业使用人均有约束力。第三条物业基本情况物业名称：_________；座落位置：_________；总建筑面积：_________；国有土地使用证明文件政府批文号：_________；

土地用途：_________。第四条管理方式本物业管理区域内的物业管理，通过依法选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。本物业管理区域内成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会设立业主委员会作为执行机构。业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与任期、工作经费、印章管理使用等事项由业主大会议事规则依法作出约定。第五条共有部分所有权根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权： 1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、_________等； 2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等； 3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，

住宅小区物业管理服务合同

物业管理服务合同第一章总则一、本合同当事人：委托方（以下简称甲方）：受托方（以下简称乙方）：马鞍山市建华物业有限责任公司根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》及其实施细则等国家、地方法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上订立本物业管理服务合同。二、物业基本情况物业类型：综合小区座落位置：四至：东西占地面积： 35600 平方米建筑面积： 95600 平方米其中住宅房屋建筑面积：68078.66平方米非住宅房屋建筑面积：12568.71平方米三、乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第二章委托管理事项

四、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。五、共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）。六、住宅小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、室外泵房、路灯、自行车库、停车库及地面停车位等。七、住宅小区规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理，包括文化体育娱乐场所等等八、公共区域绿地、花木、建筑小品、水系的养护、维修和管理。九、公共环境卫生，包括公共场所、房屋建筑物共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，小区消杀。十、小区交通与车辆停放秩序的管理。十一、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤登记等。对大地豪庭住宅小区实行24小时封闭式管理，对大地豪庭住宅小区规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区保安工作。十二、建立、保存、管理好与物业有关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等。十三、为小区业主提供社区文化娱乐服务。十四、业主或物业使用人自用部位和自用设施及设备的维修养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。收费标准应公布。

论小区业主的成员权

随着目前我国城市化建设的迅速发展和住宅商品化进程的不断加快，建筑物区分所有权已经成为城市房屋所有权的主要表现形式。然后在生活实践中，建筑物区分所有的形态导致区分所有人之间、区分所有人与物业管理人之间的矛盾与纠纷频繁出现，20xx年《物权法》颁布之后，该方面的立法得到了极大的完善，但是由于大家在成员权的认识上的不足，致使小区业主的权利意识淡薄，物业公司与房屋开发商、政府单位漠视业主的权利，甚至侵害其合法权益，例如物业公司对小区业主在小区路面上停车进行违法收费等等情形我们都司空见惯。一、成员权的理论起源成员权是建筑物区分所有权概念内容的发展、演进的结果。最早开创现代建筑物区分所有权制度的是1804年的《法国民法典》，该法典第644条将建筑物区分所有权规定为"建筑物之各楼层属于不同所有人"。该规定，通常是被理解为建筑物区分所有权乃所有权人对于其区分所有建筑物之专有部分享有权利，即专有所有权。该说虽然开创了现今建筑物区分所有权理论之先河，形式上解决了区分所有权专有部分的归属问题，然而实质上与一般所有权理论并无差异，仍没能预见区分所有权这种特殊所有权所带来的各种问题。为建筑物区分所有权理论带来又一次革新的是1938年法国制定的《有关区分各阶层不动产之法律》。该法第5条规定，建筑物区分所有权，是成立于"专有物"上的专有权与成立于共有物之上的共有权的结合。此乃将建筑物区分所有权划分为专有权和共有权的具有代表性的法例。这也即是现今理论中所谓的建筑物区分所有权之二元论，基本完成了对建筑物区分所有权的分割。到了1951年，德国在制定《居住所有权法及继续居住法》时，首次采用了建筑物区分所有权内容的三元论，即建筑物区分所有权由专有权、共有权和成员权三者构成。从各国对建筑物区分所有权的立法变革中，我们可以看出总的趋势即是从一元论至二元论再到三元论的建筑物区分所有权概念的内容的不断扩张。上文中已经提到了建筑物区分所有权包含三种因内容分类而产生的三种截然不同的理论观点。即所谓的"一元论说"、"二元论说"、"三元论说"。“一元论说”中又分为专有权说与共有权说。其中专有权说认为建筑物区分所有权人对其专有部分享有权利，而不包括对共有部分的权利；共有权说则认为建筑物区分所有权是全体区分所有权人对建筑物这一整体共同享有权利。“二元论说”认为建筑物区分所有权是指数人区分所有一建筑物时，各所有人对其独自占有、使用的部分享有专有所有权，并对全体所有人共同使用或数个所有人之间共同使用的部分享有共有持分权的一种复合物权。我国台湾地区民法即采用此种学说。“三元论说”则认为建筑物区分所有权由专有权、共有权与因共同关系而形成的业主成员权三者共同构成。其理由为：在区分所有的建筑物上，各区分所有人的专有权实际上是受到一定限制，即专有所有权的行使不得妨碍共有所有权，从而在各业主之间结成一种相对稳定的共同关系，而为了维持这种共同关系，全体业主必然结成一个团体，有该团体直接管理或委托他人管理业主的共同事务，而这种管理的结果直接或间接关系到业主专有部分或共有部分所有权的享有质量，由此，我们不难发现成员权是建筑物区分所有权中不可分割的一部分。在我国《物权法》颁布之前，我国一直以来都持"二元论说"。但在《物权法》出台之后，不仅明文规定了业主对专有部分的所有权、共有部分的持有权，更加入了对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。对于是否将成员权囊括入业主的建筑物区分所有权这一问题曾有过较大的争议。我个人认为，成员权完全应当纳入到区分所有制度中去。第一，成员权主要属于私法上的权利。虽然业主成员参与小区的管理，体现了其对小区事务的自治管理，故并不完全由私法调整。然而业主成员权的实现主要表现为一种财产权，而非公法上的权利；再次，成员权由所有权派生出来，而公法上之权利不具备此性质。第二，只有规定成员权才符合区分所有制度的性质和特点。当所有物归一人所有的时候，在对物的统领上便不存在纠纷矛盾的问题，只有在区分所有的情形中，小区业主才有可能因如何管理他们的共有财务与小区事务而出现冲突，此时，法律就有必要在这个问题上加以规定。第三，成员权与专有权、共有权之间密切联系、不可分割。成员权是由专有部分的所有权所

论住宅小区业主自治的完善

浅谈住宅小区业主自治的重要意义马骁住宅小区业主自治是指城市住宅小区内的全体业主基于建筑区分所有权，依照法律法规，通过民主程序建立自治组织、确立自治规范、自主决定住宅小区范围内公共物业事项并进行自我管理的一种基层自治模式，是随着我国当代城市管理发展的现代化、科学化、法律化，而衍生的城市管理的重要理念和模式，也是我国社会政治经济进步发展和现代城市建设管理的必然产物。从历史的角度看，1978年开始的改革开放之前，由于我国全面实行计划经济，绝大多数城市居民都居住在国家分配的只享有使用权的公产房中，“业主”这个带有明显资产所有权成分的词语是不存在的，自然也就没有“业主自治”的概念。这时期，主要以一届全国人大第四次会议通过的《城市居民委员会组织条例》为法律规范，由城市居委会承担城市居民自治的任务。1978年改革开放特别是从1990年代开始，我国城市住房制度向市场化转向。1994年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》规定：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会”；1998年国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出“加快改革现

行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制，”第一次明确指出了住宅小区管理主体的发展方向；2003年国务院出台《物业管理条例》，在行政法规层面上对社区业主自治主体进行了确认；2007年十届全国人大第五次会议颁布《中华人民共和国物权法》，以专章形式确认了业主自治在住宅小区管理中的主导地位。这些法律法规和规章制度的陆续实施，标志着我国社区物业管理体制开始由公权主导向私权自治转变，住宅小区物业管理开始从国家直接管理向业主完全自治管理转变。现代业主自治制度在西方已经成熟地实行了长达半个世纪之久，其背后的“私权神圣、保护私有财产不受侵犯”的法治理念，已经成为公民社会基本行为准则。但在我国，实施业主自治制度从最早的商品房小区开始计算，也不过30多年，“私权”这个概念也是在改革开放之后才逐渐被人们认知和重视的。全面实施住宅小区业主自治在我国的重要社会价值与社会意义，主要表现为“三个有利于”：一是有利于推动民主政治进步。自治组织是典型的非政府组织，在彰显服务组织内部成员，维护组织内部成员共同利益主体作用的同时，也具备促进社会进步和谐的外部功效。迅猛发展的新兴城市住宅小区，表面看是我国私人购房比例不断提高，深层次反映的则是随着城市建筑所有权归属

业主公约(2020年)

( 合同范本 ) 甲方：乙方：日期：年月日精品合同 / Word文档 / 文字可改业主公约(2020年) What the parties to the contract ultimately expect to get or achieve through the conclusion and performance of the contract

业主公约(2020年) 业主公约(示范文本) 第一章总则第二章物业状况第三章公约中各主体情况第四章业主的权利和义务第五章开发企业的权利和义务第六章物业管理企业的权利和义务第七章物业管理服务内容第八章物业管理费与公共维修基金第九章房屋使用、管理、维修的具体规定第十章业主大会及业主委员会第十一章违约责任第十二章附则

第一章总则第一条立约目的本公约的立约目的如下所列： 1．阐明本小区（公寓、别墅、大厦）业主、开发企业、物业管理企业的权利和义务。 2．规定对本小区（公寓、别墅、大厦）内各单元及共用部位及共用设施设备的管理、保养、保险、维修，达到对本小区（公寓、别墅、大厦）的统一管理，使各业主有效享有其购置的单元，使得小区（公寓、别墅、大厦）内环境整齐、卫生、清洁、美观，使得建筑物的使用期限延长。 3．规定业主大会及业主委员会的设立及职责，以保障民主决策、维护业主的合法权益。第二条本公约在各方签署列为本公约附件的承诺书后生效。因此，本小区（公寓、别墅、大厦）的所有业主（包括其受让人）、开发企业、物业管理企业均受本公约的约束。第二章物业状况第三条物业名称：第四条物业坐落：第五条物业四至：第六条土地使用权面积及使用期限：第七条国有土地使用权证文号：第八条总建筑面积及划分单元：第九条共用部位：

城市住宅小区业主自治法律问题探析

城市住宅小区业主自治法律问题探析近年来，城市住宅小区业主自治在实践中显现出来的问题日益突出，业主委员会法律地位的不确定、业主民主参与意识差、经费保障的障碍、以及对业主委员会缺乏有效的监督制约机制等等，是导致业主自治纠纷的主要原因，笔者从以上几个方面进行了分析，并提出了业主自治和谐发展的改善途径。标签：业主；业主自治；法律问题一、业主自治及其法律依据（一）什么是业主自治业主自治是指住宅区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依照法律、法规规定，通过民主程序建立自治组织、确立自治规范、自主决定本小区范围内的公共物业事项并进行自我管理的一种基层自治模式。（二）业主自治的法律依据 1994年以前，小区的物业管理是由国家进行管理的，1994年建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》第6条规定:“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会”,这样业主管理委员会参与物业管理的模式在全国得以正式确立,并在新建小区普遍实行。但小区管委会的组成包括政府(公房所有人)、小业主(私房所有人)和房屋使用人(租户或其他非业主使用人)三方主体，是一个半自治、半行政的物业管理维权组织。[1] 1998年国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》第一次提出业主自治概念，确认了住宅小区的业主自治和物业管理企业专业管理的模式。2003年国务院出台了《物业管理条例》，对业主、业主大会、业主委员会和物业管理专业公司的权利义务做了统一规范，从而在行政法规的层面上确认了完全意义上的住宅小区业主自治模式。2007年国家颁布《物权法》，以专章形式规定了业主建筑物区分所有权，确立了业主自治在小区治理中的主导地位。二、业主自治制度的缺陷分析自1994年我国实施物业管理至今已经走过了15个年头。在这15年中，业主自治伴随着层层阻碍正步履艰难的向前推进，在实践中所出现的越来越多的业主自治纠纷，逐渐显现出我国的业主自治制度所存在的一些缺陷。（一）业主委员会法律地位的问题业主委员会法律地位的问题，指业主委员会作为业主大会的“执行机构”，其对内管理权、对外代表权的问题。

小区业主自治方案(草案)

小区业主自治方案（草案）一、岗位设置（专职岗位35人，兼职岗位2个，外包岗位若干） 1. 安保人员：保安队长1人，南/东大门组保安各9人，保安队合计19人。门卫安保值班时间安排：早班：01:00-07:00；白班：07:00-17:00；晚班：17:00-01:00。巡逻安保值班时间安排：早班：07:00-15:00 午班：15:00-00:00 夜班：00:00-07:00 南大门门卫保安每班两人，每日三班，巡逻安保负责A区巡逻（骑电瓶车每半小时巡逻一次），每班1人，每日三班(早班,午班为专职,夜班由本组当值晚班门卫安保轮流巡逻)。A区设巡逻指纹刷卡点四个，以保证巡逻到位。轮休保安一人（共9人）。东大门保安每班两人，每日三班倒，巡逻安保负责B区巡逻（骑电瓶车每半小时巡逻一次），每班1人，每日三班(早班,午班为专职,夜班由本组当值晚班门卫安保轮流巡逻)。B区设巡逻指纹刷卡点八个，以保证巡逻到位。轮休保安一人（共9人）。 2. 保洁人员：楼梯间清扫2人；道路清扫5人；轮休1人；班长1人，合计9人。每天清扫一次，并要求：上午7点以前和下午5点以前将各片业主垃圾点清运至垃圾站，保证业主上下班时间看不到垃圾堆积。3. 管理人员

经理一人：负责小区物业管理的全面工作。总务一人：协助经理负责对内具体工作的落实。管家一人：前期负责小区物管费标准的核定，后期兼客服工作。客服一人：协调邻里关系，接听业主电话，受理物业报修。厨师一人：负责所有工作人员的工作餐。出纳一人：负责管理自治委员会所有现金及银行存款的收支。工程维修一人：负责业主家庭及公共设施的应急维修监护。兼职会计一人：负责自治委内外账务问题及工商税务。兼职园林管理一人：公共绿化的日常维护修整原则上采取承包的形式。 4.外包远能能源服务公司的岗位收费员、抄表员、电工、水工二、接管顺序某周日早上六点，各岗位员工分散入场，集中到岗。另由自委会现场组长组织“业主自治组”2*20人、业主代表30人到位。共计100人。接管步骤：东门、南门各20人接管，其余人员在物管中心前坪集合，对原物管中心贴封条，并在A、B区主要道路张贴业主自治公告及标语、悬挂横幅。8点钟开始移动广播宣传。着装要求：工作人员穿制服，其他人员戴（“御景联防”）袖章。媒体：副组长联系至少五家媒体，从10点到下午4点，连续报道。争取警车停放在小区大门。三、办公及食宿地点 1.员工食宿安排

XX小区管理公约(精)

荣和山水美地管理公约（2008年）一、总则为维护荣和山水美地小区住户共同利益，创造文明、安全、宁静、美化、舒适的生活环境，制定本管理公约。法理依据: 《中华人民共和国民法通则》；《中华人民共和国消防法》；《城市新建住宅小区管理办法》；《城市异产毗连房屋管理规定》；《广西壮族自治区物业管理条例》；《南宁市物业管理暂行办法》；其他环境管理、治安管理等法律法规和规章。立法过程：主之大《荣和山水美地小区物业管理公约》由南宁市荣和物业管理有限责任公司代为拟定，经全体业多数签署后生效。授权协助执行人：南宁市荣和物业管理有限责任公司下属荣和荣和山水美地管理处。适用范围：荣和山水美地小区。解释权：本管理公约所有解释权暂归南宁市荣和物业管理有限责任公司。有效期：本管理公约有效期至荣和山水美地小区第一届业主委员会正式成立注册后90天。二、定义物业：指荣和山水美地小区房屋建筑、设备设施及其配套的公用设施和附属场地。住宅单位：指小区物业房屋建筑中独立拥有的部分。业主：住宅单位所有权人。物业使用人：指住宅单位的承租人和其他实际使用物业人。住户：指业主和物业使用人业主委员会：指荣和山水美地小区业主或业主代表大会选举产生的，并依法向南

宁市房产局办理核准登记手续的团体。物业管理公司：指受委托管理荣和山水美地小区的南宁市荣和物业管理有限责任公司。物业管理处：由物业管理公司派出或组建的具体实施荣和山水美地物业管理的机构。三、细则房屋使用功能限制 1．荣和山水美地小区住宅单位仅限用于家庭日常生活起居用途。不得用于包括但不限于下列非居住用途： ⑴办公、商务用途 ⑵从事任何对外经营活动 ⑶仓库、集体宿舍、实验室、加工场、贮运场等用途 ⑷其他治安管理条例禁止的活动出入限制 2．小区实施封闭式管理，任何人士拟进入本小区须得到授权并经过确认后方可进入，应遵守下列管理原则： ⑴住户由业主授权办理有效住户卡，凭卡经识别后进入 ⑵无住户陪同之访客，须通过对讲机得到住户确认同意后方可进入， ⑶住户可为其长期所雇请的家政工人申办住户卡，但不得为非常住人士办理住户卡 3．非居家生活所需而数量或体积又很大的物品不得进入小区，包括但不限于下列物品： ⑴工业原材料 ⑵生产物资 ⑶大批量商品 4．非居家生活所需或家庭装修合理使用之外的易燃、易爆、剧毒、放射性、异味等物品禁止进入小区。包括但不限于下列物品： ⑴煤气瓶 ⑵汽油 ⑶氰化物 ⑷天那水

业主委员会委托小区物业管理合同详细版

编号：JY-HT-09902 业主委员会委托小区物业管理合同详细版 The contract is a guarantee for both parties and protects legitimate rights and interests 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订日期：_____年____月____日

业主委员会委托小区物业管理合同详细版委托方(甲方)：受托方(乙方)：业主委员会物业管理公司为加强小区(大厦)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议。第一条物业管理内容一、甲方将位于区路的范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。二、管理事项包括： 1．房屋的使用、维修、养护； 2．物业范围的公用设施、设备及场所(地)(消防，电梯，

机电设备，路灯，走廊，自行车房、棚，园林绿化地，沟，渠，池，井，道路，停车场等)的使用、维修和管理； 3．清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作) 4．公共生活秩序； 5．文娱活动场所； 6．便民服务网点及物业范围内所有营业场所； 7．车辆行驶及停泊； 8．物业档案管理； 9．授权由物业管理公司管理的其他事项。第二条委托物业管理形式承包经营，自负盈亏。第三条物业管理期限委托管理期限为——年，自——年——月——日起到——年——月——日止。第四条双方权利、义务一、甲方权利、义务： 1．根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实施物业管理；