物业管理实务-模拟试卷电子教案

全国物业管理师职业资格考试模拟题

《物业管理实务》

一、单项选择题（共30题，每题1分。每题备选项中，只有1个最符合题意） 22

1、物业管理企业提供的服务是（）。

A. 无偿的

B. 微利的

C. 有偿的和盈利性的

D. 保本非盈利的

2.物业管理企业成立的标志是取得（）

A.企业名称预先核准通知书

B.营业执照

C.物业管理企业资质证书

D.验资证明

3. 对于三级资质的物业管理企业而言，要求物业管理专业人员、以及工程等方面的专职管理和技术人员不少于（）人。

A.5

B.10

C.20

D.30

4.下列项目中，必须通过招投标选聘物业管理企业的物业是（）。

A.一个办公楼

B.已经成立了业主大会的住宅小区

C.仅有4个投标方的一个新建尚未销售的大型住宅小区

D.已经成立了业主大会的住宅小区内的会所

5．下列选项中，不属于物业管理方案的关键性内容的是（）。

A.组织架构与人员配备

B.费用测算与成本控制

C.管理方式、运作程序及管理措

D.物资装备

6．招标人需要对已经发出去的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件（）日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。

A.5

B.7

C.10

D.15

7．在拍卖的过程中，属于“要约”行为的是（）。

A.拍卖方发布拍卖公告

B.拍卖人宣布拍卖某物

C.拍卖师击槌

D.竞拍方的每次出价

8. 业主公约正式订立的时间是（）。

A.物业销售前

B.物业销售阶段

C.物业入住阶段

D.首次业主大会召开

9. （ C ）是民法、合同法的最基本原则。

A.平等原则

B.自由原则

C.诚信原则

D.公序良俗原则

10．从法律的角度来说，前期物业管理企业的起点是（）。（《物业管理条例》）

A. 前期物业管理合同签订生效

B. 竣工验收

C. 承接查验

D. 负责前期物业管理的企业入场

11．前期物业管理最明显的特点是（）。

A. 其特定内容是以后常规物业管理的基础，对常规物业管理有着直接和重要的影响

B. 在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程

C. 呈现管理服务的波动和不稳定状态

D. 一般呈现出收入少，支出多，收支不平衡和亏损

12. 承接查验实施方案由（ A ）制定。

A.物业管理企业

B.建设单位

C.物业管理企业或建设单位共同

D.物业管理企业或建设单位

13. 物业管理承接查验主要的方式是（）。

A.感官查验

B.核对查验

C.使用查验

D.检测查验

14. 以下各个选项中，属于物业管理机构更迭时承接查验的内容但是不属于新建物业承接查验内容的是（）。

A. 物业资料

B. 共用部位

C. 各项费用与收支情况

D. 共用设备设施

15. 物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部（）令《住宅室内装饰装修管理规定》。

A. 99号

B. 121号

C. 110号

D. 48号

16．因装饰装修活动造成了相邻住宅的管道堵塞，（）应当负责修复和赔偿。

A. 装修人

B. 装修施工单位

C. 装修人或者装修施工单位

D. 相邻住宅的业主

17. 装饰装修申报资料由（ C ）提供。

A.业主

B.物业管理单位

C.业主和施工单位

D.业主和物业单位

18. 需要进行中修或局部大修更换部件的房屋是（ B ）。

A. 基本完好房

B. 一般损坏房

C. 严重损坏房

D. 危险房

19. 定期维修又叫做（）。

A. 状态检测下的预防维修

B. 改善性的预防维修

C. 计划性预防维修

D. 中修

20. 对物业管理而言，应尽量避免（）。

A.计划性预防维修

B.状态监测下的预防维修

C.改善性能的预防维修

D.事后维修

21．某小区入夏后发现蚊子骤然增多，最后合适的治理方法是（）。

A. 利用诱饵诱杀

B. 使用相关的器械灭杀

C. 查找附近有没有的积水，然后排干积水并加入药物

D. 安装各种防蚊的纱窗

22. 以下选项中，不属于清洁卫生服务内容的是（）。

A. 建筑物外公共区域清洁

B. 垃圾的收集与处理

C. 花木种植

D. 管道疏通服务

23. 安全防范工作周检由（）负责。

A. 安防队伍的各班班组长

B. 安防主管及项目领导

C. 指定人员

D. 指定的督察人员

24. 义务消防队伍每年应进行（ B ）次消防实战演习。

A. 1

B. 1—2

C. 2

D. 3

25. 对物业管理常见的紧急事件，针对同一类型的事件制定的预选方案要在（）个以上。

A. 两

B. 三

C. 四

D. 五

26. 物业管理投诉处理的要求不包括（ B ）。

A.谁受理，谁跟进，谁回复

B.暂时无法解决的，可让客户回去等候通知

C.做详细记录，并及时总结经验

D.尽可能满足业主的合理要求

27. 在物业管理使用的各类文书中，（）的规范性最强。

A.行政公文

B.事务文书

C.制度文书

D.礼仪文书

28. 企业因故提出与员工终止劳动合同的一项人事调整活动为（ D ）。

A.辞职

B.解职

C.辞退

D.资遣

29．在销售商品房的时候，购房者应该按照总购房款的（）的比例向售房单位交纳维修资金。

A. 1％-2％

B. 2％－3％

C. 3％－4％

D. 4％－5％

30. 全国物业管理企业信用档案建设的原则是（ D ）

A.统一规划、分级指导、集中申报，信息共享

B.统一建设、分步实施、分级管理、信息共享

C.统一建设、强化领导、分级管理、信息共享

D.统一规划、分级建设、分步实施、信息共享

二、多项选择题（共15题，每题2分。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得

0.5分） 18

1. 物业管理公司使用的请示属于（ 2 ）

A.内行文

B.外行文

C.前行文

D.后行文

E.上行文

2.下列关于物业管理企业资质的说法中，错误的是（）。

A.资质审批并不是物业管理企业设立的一个必须条件

B.新设立的某家物业管理企业在申报资质的时候，审批部门可以根据其所具备的注册资金、专业人员条件和所管理的物业面积给予不同的资质

C.一个物业管理企业管理的高层住宅面积为40万平方米，管理独立式别墅2万平方米，单从所管理的物业面积这一标准来看，它符合二级资质的要求

D．在取得营业执照之后的一个月内，物业管理企业应该到相应的主管部门申请资质

E. 资质审批一定要在工商注册登记后才能进行

3. 影响物业管理企业机构设置的主要因素包括（ 2 ）

A.国家的宏观政策

B.企业战略因素

C.技术因素

D.组织规模及所处的阶段

E.企业的员工素质

4.在物业管理企业从事的以下管理内容之中，带有公共管理性质的有（ 2 ）。

A.向部分业主提供家政服务

B.向部分业主提供班车接送服务

C.物业区域内公共秩序的维护

D.市政设施的配合管理

E.物业的装修管理

5. 下列关于公开招标的表述中，正确的是（）。

A.公开招标必须发布招标公告，但发布的途径可以不是公共媒介

B.公开招标应当邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加招标

C.公开招标的评选条件和程序是预先设定的

D.招标公告必须公开，但是招标的程序和中标的结果可以不公开

E.对于公开招标来说，投标人如果少于5个，则该公开招标无效，应当重新组织招标

6. 专题培训包括（ ACD ）。

A.更新观念的培训

B.专项管理培训

C.外派培训

D.专项技术培训

E.晋升培训

7．物业管理方案的实质性内容主要包括（ 2 ）。

A.招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序

B.管理制度的制订、档案的建立与管理

C.早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述

D.费用测算与成本控制

E.管理指标

8. 物业服务合同与前期物业服务合同的区别表现在（ 2 ）。

A.前期物业服务合同是建设单位同物业管理企业签订的，物业服务合同是业主委员会代表业主

与业主大会选聘的物业管理企业签订的

B. 前期物业服务合同是不约定期限合同，物业服务合同是约定期限合同

C. 前期物业服务合同的期限是不确定的，物业服务合同的期限是确定的

D.前期物业服务合同规范性较弱，物业服务合同规范性较强

E.前期物业服务合同的期限比较短，物业服务合同的期限比较长

9. 对有争议的物业服务合同的解决途径包括（ 1 ）。

A.友好协商

B.向约定的仲裁委员会仲裁

C.向人民法院起诉

D.由物业管理单位解释

E.听从业主大会意见

10. 物业管理企业支付的物业管理用房的有偿使用费，应该计入（ 2 ）

A. 管理费用

B. 营业成本

C. 直接材料费

D. 只有人工费

E. 递延资产

11. 物业管理工作移交中的重点和难点包括（ CDE ）。

A. 物业资料的移交

B. 共用部位的移交

C. 共用配套设施和机电设备的接管

D. 各项费用和资产的移交

E. 物业管理运作的衔接

12. 在物业管理机构发生更迭时的物业查验的基本内容包括（ ABC ）。

A.物业资料情况

B.物业共用部位、共用设施设备及其管理现状

C.各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况

D.业主产权范围内的物业使用情况

E. 业主的资料情况

13．处理紧急事件的要求包括（ 2 ）

A. 企业应尽可能控制事态的恶化和蔓延

B. 在态度上可适当消极

C. 不管事件如何变化，要严格遵守原定的预防措施或应对方案

D. 避免出现“多头领导”

E. 应以不造成新的损失为前提

14. 在能源消耗的公式中，属于浪费掉的能源的是（ 1 ）。

A. Wc

B. Wsb

C. Ws

D. Wf

E. Wb

15. 关于公共安全防范管理服务的论述中，正确的是（ 2 ）。

A. 在公共安全防范活动中，物业管理企业居于主导地位，必要时请政府相关部门协助

B. 在公共安全防范活动中，政府相关部门居于主导地位，物业管理企业只是起到协助作用

C. 物业管理企业的所提供的安全防范服务在本质上是防范性的，而不是要解决某些具体的安全

问题的

D. 物业管理企业对于小区内的治安等问题承担全部责任

E. 物业管理企业对于小区的治安所承担的责任要以物业服务合同为依据

三、综合分析题（共3题，每题20分）。

案例分析题（一）

某小区为多、高层混合小区，在建设阶段A物业管理公司早期介入了该工程，如果你是该物业管理公司的高级管理者，请问：

（1）物业管理早期介入对于开发商和物业管理企业的有利之处（5分）

（2）说明早期介入包括哪些阶段？（3分）

（3）你应该从哪些方面为建设单位提供建议，方便今后的物业管理服务？（3分）

（4）在前期物业管理期间，会存在哪些工程质量保修责任？（4分）

（5）在保修期内，保修责任是谁？你该如何处理？（5分）

案例分析题（二）

王军喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防台风准备。王军因赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临，住在同楼的黄佳放学回家，恰好走到王军家的楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，物业管理公司的巡逻保安员见状，忙把其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。黄佳父母找到王军要求其赔偿损失，王军则称花盆是台风刮下来的，属不可抗力，不同意赔偿。为此，黄佳的父母向人民法院起诉，要求王军赔偿损失，并以管理不善为由将物业管理公司告上法庭。试问：（1）本案可以依法应由谁来承担赔偿责任？（2分）

（2）台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？（3分）

（3）物业管理公司依法是否应承担赔偿责任？（5分）

（4）如果你是某物业管理公司的安全管理人员，负责所承担项目的安全管理工作。请说明安全防范管理服务包括哪些内容？治安防范的注意事项。（10分）

案例分析题（三）

某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该‘小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月飞日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。 2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。

问题

（1）上述20户业主提出的修复请求是否合理?是否应由乙物业管理公司负责无偿修复? （4）（2）乙物业管理公司的做法是否妥当?如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉? （4）（3）该小区的前期物业服务合同何时终止? (3分)

（4）甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立?请说明理由(3分)

（5）在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验? (6分)

案例分析题（四）

凌晨四点，某高层办公楼监控中心的物业服务企业人员在监控屏幕上发现一人打开二楼窗户进入本大厦。

（1）值班监控人员应采取措施的最佳顺序?

（2）物业管理人员在寻查中发现某办公室内有异常晌动，但门窗紧闭。此时可以采取哪些措施?

（3）如果发现嫌疑人，正确的处理方法是?

（4）在控制嫌疑人后，物业服务企业应当采取哪些措施?

问题1答案要点及评分标准：

(1)调集公司保安人员，封闭大厦

(2)报告派出所

(3)逐层寻查可疑人员踪迹

(4)报告公司领导

问题2答案要点及评分标准：

(1)敲门询问里面是否有人

(2)立即与该办公室的使用人联系

问题3答案要点及评分标准：

立即对嫌疑人进行询问并等待公安机关人员到来

问题4答案要点及评分标准：

(1)保护现场

(2)通知办公室使用人到场

(3)由当值物业管理人员对事件进行记录

(4)保存监控录像资料

参考答案

一、单项选择题（共30题，每题1分）

1、C

2、C

3、B

4、C

5、D

6、D

7、D

8、D

9、C 10、A

11、A 12、A、13 B、14 C、15 C、16 、A 17、C 18、B 19、C 20、D

21、C 22、C 23、B 24、B 25、A 26、B 27、A 28、D 29、B 30、D

二、多项选择题（共30题，每题2分）

1、ACE

2、ABD

3、BCD

4、CDE

5、BC

6、ABD

7、BCE

8、AC

9、ABC 10、AB

11、CDE 12、ABC 13、ADE 14、ABCD 15、BCE

案例分析题（一）参考答案

（1）对于开发商而言，有优化设计、有助于提高工程质量和提高开发效益

对于物业管理企业有助于了解物业情况，为前期物业管理作充分准备

（2）物业开发项目的可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段、竣工验收阶段

（3）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况

（4）物业工程质量保修分为二部分：一是业主从建设单位购买的产权专有部分；一是物业服务企业承接管理的物业共有区域及共用设施设备部分。

（5）由建设单位承担。向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修，跟踪并督促完成。业主部分由业主自行向建设单位提出处理要求；也可以向物业服

务企业反映，物业服务企业负责转告建设单位。

案例分析题（二）参考答案

1) 应该由王军承担，根据民法通则第126条：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有权人或者管理人应当承担民事责任。

2）不属于不可抗力，因为这是可以预见且可以避免的，王军未能尽到足够的注意义务来防止花盆坠落，其本身是有过错的。

3）物业管理公司在本案中不承担赔偿责任，因为阳台属于业主专有部分，花盆是业主自有物业，物业公司管理范围只限于公共部分，对于阳台上的花盆物业公司并不是管理人，业主才是法定的管理人。但是，小区如果发生这类事件，对物业公司的声誉和品牌是一种极大的损害，因此，物业公司在平时工作中还是应当采取措施防止此类事件发生。如果发现住户阳台放了可能发生坠落危险的物品，应及时劝阻，劝阻无效的应送达整改通知书并要求其签收。在台风等恶劣天气来临前，应对全体业主发通告，要求其检查有无不安全的搁置物、空调支架牢固不牢固，外墙有没有脱落可能等，发现问题应及时落实整改措施。

（4）内容有：出入管理；安防系统的使用、维护和管理；施工现场管理；配合政府开展社区管理。

注意事项：

1）遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。

2）遇到违法犯罪分子正在进行盗窃等，应立即报警，协助公安机关制止

3）管辖范围内公共区域如有精神病等特殊人员进入，应将其劝离管辖区，或通知其家属等将其领走

4）辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问

辖区内发生坠楼等意外事件，应立即通知急救单位及公安、家属、并保护好现场，做好辖区业户的安抚工作、等待急救单位及公安部门前来处理。

案例分析题（三）参考答案

问题1答题要点及评分标准：（1)上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限(2）； (2)但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责(2分，凡答要求乙物业管理公司无偿修复合理的，本得分点与上一得分点均不得分)。

问题2答题要点及评分标准：

(1)乙物业管理公司的做法不妥当(1分)；

(2)该公司应勘察现场，统计业主损失情况(1分)，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修(1分)；

(3）同时应将有关情况及时告知建设单位(或建议业主及时告知建设单位)，积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况(1分)。

问题3 答题要点及评分标准：答“2005年7月31日（24时）”或(2005年8月1日(零时）”均可以得分(3分)。

问题4 答题要点及评分标准：拒绝移交的理由不成立，（1分）；理由是业主欠缴物业服务费甲，应通过业主委员会督促，物业服务企业诉讼等其它途经解决(2分，答因合同已终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料，也可以得分)。

问题5答题要点及评分标准：乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录(1分)；尽可能邀请具有公信力的第三方(如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等)参加查验工作，(1分)。 (2）自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案（3）乙物业公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料(2分)。（2分）

案例分析题（四）参考答案

问题1答案要点及评分标准：

(1)调集公司保安人员，封闭大厦

(2)报告派出所

(3)逐层寻查可疑人员踪迹

(4)报告公司领导

问题2答案要点及评分标准：

(1)敲门询问里面是否有人

(2)立即与该办公室的使用人联系

问题3答案要点及评分标准：

立即对嫌疑人进行询问并等待公安机关人员到来

问题4答案要点及评分标准：

(1)保护现场

(2)通知办公室使用人到场

(3)由当值物业管理人员对事件进行记录

(4)保存监控录像资料评论，观念，各有不同做好自己那份就好

物业管理实务案例分析题

1、居住在阳光小区5号楼的两户居民在楼下搭建了两个小棚，用于存放摩托车。原因是小区的存车处存取时间为6点至晚些时候1点，而他们经常上中班，晚12点以后才下班，无法在存车处存放摩托车。该小区的物业发现这一情况后要求这两户居民自行拆除小棚，理由是阳光小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》，合同中规定，居民不得擅自搭建任何建筑，并遵守停车管理规定等。该两户居民承认安装护棚的事实，但该两户居民以不方便存放摩托车为由拒不拆除小棚。请问，物业管理公司可以按照怎样的程序、采取哪些方法解决该问题？答：物业管理公司可以按照以下程序和采取以下方法解决该问题： 1]向两户居民说明情况，要求居民按照物业服务合同的条款来做，并说明违反合同应承担的责任。通过耐心的说服教育，争取让居民主动拆除小棚。 2]如果经过认真耐心的说服教育，两户居民仍不同意拆除护栏，可以请业主委员会出面协调，要求这两户居民拆除小棚。 3]物业管理公司应调整存车处的存取时间，可调整到晚12点后或24小时存取。 4]如以上措施仍不奏效，还可向这两户居民发出律师函，指出违反合同的后果，说明物业管理公司即将采取法律手段，保证合同的履行。 5]在采取以上措施仍不奏效的情况下，物业管理公司可以准备好充足的证据，包括物业服务合同，对方搭建小棚的证据（照片等），向被告所在地的基层法院起诉，起诉书中应写明起拆请求、事实和理由。 6]在庭审过程中，物业公司的代表应积极陈述事实、理由和拆讼请求，进行发言和答辩，争取法院的有利判决。 7]如判决对物业管理公司不利，还可考虑上拆。 2、新华物业管理公司承接了华诚家园的物业管理工作，该项目是一个地处市区外新建的经济适用住宅项目，附属配套设施缺乏。通过调查，得知该小区的中老年人占有一定比例，为了能够搞好该小区的综合经营服务项目，满足小区业主的生活需要，请为该物业项目设计四种合适的综合经营服务项目（只写出服务项目名称即可），并说明新华物业管理公司的综合经营服务场所再开发方案主要应包括哪些内容。答：1]适合该物业项目的综合经营服务项目有：超市、社区医院或诊所、家政服务介绍、老年活动室。 2]综合经营服务场所再开发方案的主要内容应包括：A现有综合经营服务场所分析；B综合经营场所再开发的原则与目标；C综合经营场所再开发的可行性分析；D综合经营服务场所再开发内容与方式的规划E综合经营场所再开发具体方案的设计F综合经营场所再开发的投资估算；G综合经营场所再开发的环境影响评价；J综合经营场所再开发效益分析；K规划设计图件 3、方达物业管理公司（3级资质）目前承接了5个物业项目，其中有写字楼和住宅小区，管理面积135万平方米，服务质量得到了上述物业项目的业主肯定。 1]为了进一步发展企业，该物业公司应如何制定市场营销策略？答：该物业管理公司应这样制定市场营销策略1]建立营销机构；2]调查分析市场；3]明确市场定位。竞争地位可分为市场领导者、市场挑战者、市场追随者、市场利益者。4]明确经营战略。5]设计营销战略；6]制定和实施营销战略。 2]物业管理公司经营战略的模式有哪些？答：1]特色品牌专一发展模式；2]特色品牌综合发展模式；3]连锁经营发展模式；4]资产重级发展模式。

东方电大物业管理实务模拟试题A卷及答案

物业管理实务( 1) 模拟试题A卷一、判断题( 10个空, 每个2分, 共20分) 1．物业是房屋建筑与土地的统一体( ) 。 2．物业管理公共服务是一项特殊服务业务。( ) 3．因事设职原则要求做到人人有事做。( ) 4．物业服务企业是物业管理委托合同的执行者, 它必须按照委托人的意志办事。( ) 5．房屋租金即房屋租赁价格, 是房屋承租人为取得一定期限内房屋的所有权而付给房屋所有人的经济补偿。( ) 6．住宅物业的建筑单位, 应当经过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。( ) 7．物业服务企业支付的管理用房、经营用房、共用设施设备有偿使用费, 经业主委员会或物业产权人、使用人认可后转作管理用房、经营用房的房屋共用部分维修基金和共用设施设备维修基金。( ) 。 8．物业管理资金的筹措, 应实行”谁所有”、”谁负责”的原则。 ( ) 。 9．顾客对服务产品的判断取决于体验质量与实际质量的对比。 ( ) 。 10．物业管理虽然采用企业化方式, 但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。( )

二、单项选择题(10个, 每小题2分,共20分) 1．物业管理的最基本的服务业务是指( ) ．A．公共服务 B．专项服务 C．社会福利类服务 D．特约服务2．委托代理型物业服务企业只能收取( )。 A．管理服务费 B．利润 C．代管基金 D．管理员薪酬及服务代理酬金 3．设备在管理后均应建立原始资料档案。以下不属于原始资料档案文件的是( )。 A．设备验收文件 B．设备安装图 C．设备使用维修说明 D．设备卡片4．房屋完损的等级, 反映了房屋质量的好坏, 它是根据房屋各个组成部分的( )来综合评定的。 A．结构 B．完损程度 C．装修 D．设备 5． ( )的基本原理是: 员工的工作是多方面的, 工作业绩也是多维度的, 不同个体对同工作得出的印象是不同的。 A．360度考核法 B．工作标准法 C．配对比较法 D．功能测评法6．安排招标人会议( 标前会议) 的目的是为了( ) 。

物业管理实务概述

https://www.360docs.net/doc/9f7856437.html, 第一章物业管理的基本概念第一节物业一、物业的含义 “物业”一词译自英语ｐropertｙ或estate，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。关于物业的内涵，国内各类著述的提法至少有几十种，概言之，主要包括以下要素： (1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇； (2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施； (3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。二、物业的性质世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。分析和把握物业的属性，对于我们了解物业和物业管理的本质，掌握物业管理运作规律，搞好物业管理有着十分积极的意义。 (一)物业的自然属性物业的自然属性又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质，它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要指： 1.物业的二元性物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物，其基础总是建筑在土地之上，成为土地的附属物，土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。因此，在经济发达的社会，物业多为土地与建筑物的统一体，兼有土地与建筑物两方面的物质内容。当然，对于不同的物业，其二元组成的比重有所不同。例如，从总体而言，物业的建筑面积与土地面积的比值在城市就高于乡村，在经济、文化和商业中心就高于重工业基地。物业的二元性，是其他任何商品都不具备的，它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性质。 2.物业的有限性物业的有限性，从根本上来讲，是由土地的有限性决定的。天然的土地有限，用作兴建建筑物的优良建筑地段更有限。人类只能在有限的土地上开发建设。由于现代建筑物技术要求高、耗资大，因此物业的数量还受制于社会经济力量和技术水平。 3.物业的差异性和多样性物业的差异性主要是就土地而言的。由于土地数量有限，随着人口的增加和经济的发 https://www.360docs.net/doc/9f7856437.html,

物业管理实务案例分析

1、你是一个职业经理，负责组建一个准备接管两个30万平方米的商品房（中等偏高端）居住小区的物业管理公司。按上级领导的要求，成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求，要贯标（ISO9001）。请说明影响物业服务企业组织机构设置的主要因素是什么？答：主要因素有①企业战略因素②外部环境因素③技术因素④组织规模及所处阶段。按直线职能制组织形式思路，设立公司的职能部门，并确定各部门的职责？答：(一)总经理室(二)人力资源部(三)行政管理部(四)财务部(五)品质管理部(六)市场拓展部(七)经营管理部(八)工程管理部(九)安全管理部(十)环境管理部。直线职能制的主要优缺点？答：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。缺点：机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。 2、公司刚刚意向成立一个物业管理公司，你是行政经理，请你写出物业管理公司设立的程序，（分为工商注册登记和资质审批两个阶段）。答：工商注册登记阶段：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程。资质审批阶段：申报资质时需提供营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 3、如果你是企业的经营者，请说明物业服务企业的“产品”是什么？答：物业服务企业的“产品”是服务。物业服务企业是通过什么实现物业的保值增值的？答：它是通过常规的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目尽可能实现物业的保值和增值。物业服务企业的特征是什么？答：物业服务企业的特征：第一是独立的企业法人；第二是属于服务性企业；第三是是具有一定的公共管理性质的职能。新成立的物业服务企业无须定级的说法正确吗？答：不对。就如何理解？答：新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。 4、你是一家物业管理公司的管理人员，由你负责对这一家正在公开招标的住宅小区进行投标。请问：你的法律依据是什么？答：物业管理报标投标的法律依据主要有《中华人民共和人招投标法》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。你将按怎样的程序开展投标工作？你标书中的主要内容有哪能些？答：投标程序：①获取招标信息②项目评估与风险范防③登记并取得招标文件④准备投标文件⑤送交投标文件⑥接受招标方的资格审查⑦参加开标、现场答辩和评标⑧签约并执行合同。标书的主要内容：分为商务文件和技术文件两大类。商务文件主要包括：①公司简介②公司法人地位及法定代表人的证明；③投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。技术文件主要是：物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。物业管理招标投标的基本要求和基本原则是什么？答：基本要求(1)遵守法律法规：参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等，都必须符合相关法律法规的要求，

2014年物业管理师考试《物业管理实务》复习资料整理笔记

2014年物业管理师资格考试《物业管理实务》复习资料物业管理企业第一节概述一、物业管理企业的特征 1.是独立的企业法人 2.属于服务性企业 3.具有一定的公共管理性质的职能第二节物业管理企业的设立 1.根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为：工商注册登记和资质审批两个阶段（先工商注册登记，再进行资质审批）。二、物业管理企业的资质审批及管理（一）物业管理企业的资质条件物业管理企业资质等级分为一、二、三级。 1.一级证书的颁发和管理：国务院建设主管部门 2.二级证书的颁发和管理：①省、自治区人民政府建设主管部门 ②直辖市人民政府房地产主管部门 3.三级证书的颁发和管理：①直辖市人民政府房地产主管部门 ②设区的市级人民政府房地产主管部门（二）申报资质时需提供的资料（1）营业执照（2）企业章程（3）验资证明（4）企业法定代表人的身份证明（5）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。第三节物业管理企业的组织形式与机构设臵物业管理企业组织形式：1.直线制 2.直线职能制 3.事业部制 4.矩阵制四、物业管理企业的机构设臵（五）品质管理部品质管理部的主要职责包括： 1.企业质量管理体系运行和维护 2.各物业项目服务品质监督 3.客户满意度评价及监督 4.管理评审 5.协助新物业项目建立质量管理体系 6.外部质量审核协调 7.内部服务品质审核的组织协调 8.客户服务监督管理 9.客户关系管理 10.客户投诉处理 11.客户满意度评价第二章物业管理招投标一、物业管理招标投标的概念

注册物业管理师练习题-物业管理实务案例分析参考资料

《物业管理实务》案例分析参考资料案例分析将在《物业管理实务》的考试中占重要地位。为此我们对《物业管理实务》教材中提供的案例进行汇总；同时收集近几年法院的判决案例50个供大家阅读参考。希望对大家在《物业管理实务》案例分析的考试中有所帮助。【案例一、99 】某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？【分析】此案例中反映的问题主要是：一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置；二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。因此，物业装修管理中，应从以下方面改进：首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况。其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报。第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。【案例二、 102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。经询问，称其未来得及办理相关手续。问：你认为物业公司应如何处理此类案例？【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？【分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往导致不安全因

物业管理实务试题答案

物业管理实务试题答案一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) (1) 标语、温馨提示、启事属于物业管理的( )应用文书。 A. 事务类 B. 告启类 C. 礼仪类 D. 条据类 (2) 物业服务企业制订招聘计划的依据不包括()。 A. 物业面积的大小

B. 业主构成情况 C. 物业管理市场的发展情况 D. 管辖项目类型 (3) 业主及业主大会的基础资料、会议决议、决定、请示报告记录等文件，均属于()保存的物业服务企业档案。 A. 短期 B. 长期 C. 阶段性 D. 永久 (4) 物业服务企业向物业使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入应纳入()。 A. 物业经营收入 B. 商业用房经营收人 C. 物业管理收入 D. 其他业务收入

(5) 物业服务企业对员工进行面试的正确程序是()。 A. 营造和谐气氛一列提纲一提问一结束一复审 B. 列提纲一营造和谐气氛一提问一结束一复审 C. 营造和谐气氛一准备提问一结束一复审 D. 准备一营造和谐气氛一提问一结束一复审 (6) 房屋及设施设备维修方式中，()适用于重点设施设备，以及利用率高的精、大、稀设备等。 A. 计划性预防维修 B. 改善性的预防维修 C. 状态监测下的预防维修 D. 紧急抢修 (7) 物业服务企业在员工人职时即应明确告知，员工辞职应当提前()日以书面形式通知企业。

A. 20 B. 30 C. 60 D. 10 (8) 下列选项中，属于物业管理事务文书文种的是()。 A. 计划 B. 批复、 C. 公约 D. 会议纪要 (9) 招标人采取邀请招标方式的，应当向( )个以上物业服务企业发出投标邀请书。 A. 6 B. 3 C. 5 D. 4

《物业管理实务》考试模拟习题及答案

《物业管理实务》考试模拟习题一、单项选择题（每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意） 1、物业服务公司是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据（）从事物业管理相关活动的经济实体。 A 物业管理服务内容 B 物业管理服务标准 C 物业服务合同 D 物业管理服务费用 2、物业服务公司的（）登记内容包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。 A 信用档案记录 B 资质申请 C 税务注册 D 工商注册 3、物业服务公司资质等级分为（）。 A 一、二、三级 B A、B、C级 C 初、中、高级 D 甲、乙、丙级 4、物业服务公司组织机构设置的要求是：按照（）设置，统一领导、分层管理，分工协作，力求精干、高效、灵活。 A 组织规模 B 企业实际 C 组织名称 D 规模和任务

5、新设立的物业服务公司，其资质等级按最低等级核定，并设（）年的暂定期。 A 半 B 一 C 二 D 三 6、物业服务公司在领取营业执照之日起（）天内，向当地的房地产主管部门申请资质。 A 10 B 20 C 30 D 60 7、企业各职能机构职责由各企业按（）设定。 A 自身需求 B 企业战略目标 C 领导要求 D 同行的经验 8、省、自治区人民政府建设主管部门负责（）物业服务公司资质证书的颁发和管理。 A 一级 B 二级 C 三级 D 四级 9、（）是物业管理服务产品预购的一种交易方式。 A 物业管理投标 B 物业服务公司接管项目

C 物业管理招标 D 物业服务公司竞标 10、物业管理招标由物业的建设单位、业主大会或物业所有人根据（），制订符合其管理服务要求和标准的招标文件。 A 物业管理服务费用 B 物业管理服务标准 C 物业服务合同 D 物业管理服务内容 11、物业管理招标是由多家物业服务公司或专业管理公司参与竞投，从中选择（）的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。 A 最符合条件 B 服务费用最低 C 服务标准最高 D 性价比最高 12、物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指（）的物业服务公司，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。 A具有相应资质 B 符合招标条件 C 被指定参加 D 企业自愿参加 13、根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为（）两大类招标。 A 住宅项目和写字楼项目 B 住宅项目和商业项目

物业管理实务试题答案资料

2016年04月

物业管理实务（2）复习指导物业管理实务（2）本课程复习资料包括四个部分：（一）、本门课程的考核说明（二）、复习应考资料（三）考核重点内容辅导（四）分章模拟试题及答案一、考核说明 1．考试对象本次考核对象是中央广播电视大学开放教育物业管理专科专业的学员。本次考试为中央电大出题，复习资料均以本资料和中央电大的复习指导为准。同时参考重庆电大出的复习资料。 2．考试形式本课程的考核形式为形成性考核和期末考试相结合的方式。考核成绩由形成性考核成绩和期末考试成绩两部分组成，考核成绩满分为100分，60分为及格。其中形成性考核成绩占考核成绩的20%，期末考试成绩占考核成绩的80%。 3．考试范围《物业管理实务Ⅱ》，共16章，前5章是主要考核为物业分类管理的实操知识和技能，后11章主要为学生实习内容。 4．物业管理实务（2）试题类型与分值分布（1）填空题：20个空，每空1分，共20分（2）判断改错题：5个，每个3分，共15分（3）多项选择题：5个，每小题3分，共15分（4）问答题：4个，每小题5分，共20分（5）应用题：2个（案例分析、方案设计各1个），每个15分,共30分 5．考试方式：闭卷笔试形式，卷面满分为100分，考试时间是：08年1月二、复习应考资料及注意本次考试有下列3种资料，可供学员复习应考考试用。一是中央电大的复习指南和模拟题。二是期末复习综合练习题三是本册末复习指导。由于数学的学科特点，考试的时候一般不会出现原题，请在复习的时候一定要把模拟题看懂，看透。考试的时候一定会有相同类型的题目出现。期末复习综合练习是历年的考试真题，大家把它打印出来，对考试有很大帮助。在答题时，一定要书写清楚工整，特别是行列式记号与矩阵记号。碰上解答题，一定要写出过程即使结果不对也会有过程分. 如果确实答不上,请把资料上的相似题目的解题过程写上. 三. 考核重点内容与辅导考核内容分为物业管理实务（2）基础知识和实习知识两个部分，包括物业分类管理、居住、商务、工业、特种物业以及物业管理的实习等方面的知识。备注：凡是红色的部分表示重点章节第一章物业分类管理概论

物业管理实务案例分析参考资料

案例分析及相关法条一、物业装修管理相关法条〈物业管理条例〉第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。【案例一】某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？【分析】此案例中反映的问题主要是：一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置；二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。因此，物业装修管理中，应从以下方面改进：首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况。其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报。第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。【案例二、 102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。经询问，称其未来得及办理相关手续。问：你认为物业公司应如何处理此类案例？【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？【分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往导致不安全因素产生。增设钢结构楼面板，需经专业设计单位或有同等资历的设计单位进行具体设计，而装修单位一般无钢结构设计能力，物业管理单位也没有设计权限。因此，需经专业设计单位进行设计。从管理角度看，有较大量钢材料在楼顶堆放，说明在建筑装修材料进出管理上存在问题，物业管理方应检查相关管理环节，尤其是加强材料出入控制和巡视检查工作，防患于未然。【案例四、 103】某高层写字楼物业国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。问：物业管理员的要求是否错误，为什么？【分析】装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，本例系写字楼项目，不像一般的住宅项目节假日不宜施工，其合理的装修时间应是节假日。因此，物业管理员的管理要求是错误的。【案例五、103】某日，某高层楼宇巡楼员在巡检过程中，发现某户业主未经申报擅自违章更换了四扇铝合

物业管理实务模拟试题及答案

全国物业经管师执业资格考试命题预测 10 套卷 A .直线制 B .直线职能制 C .事业部制D.矩阵制 4.注册资本为人民币 300万元以上的是 ( ) 。 A .-级资质 B .二级资质 C .三级资质D.四级资质 5 ．下列说法错误的是 ( ) 。 A. 对招标物业工程的整体设想与构思必须在对工程进行分析研究的基础上实施 B. 商用类型的写字楼物业、综合性商务经管服务的重点及难点主要体现在经营和设施设备经管等方面 C. 经管方式与运作程序一般由组织架构的设置、流程与支持系统的设计和经管机制的确定等内容组成 D. 人员经管不包括竞争机制和协调关系 6．物业经管技术方案的关键性内容不包括 ( ) 。 A. 工程的整体设想与构思 B.组织架构与人员的配置物业经管实务模拟试卷(三) 每题 1分一、单项选择题 (共 50题， 1．物业经管公司在营业前必须到 A ．工商经管 B ．行政经管 2．物业经管企业资质等级分为 ( A .特级、一级、二级 B. C. 特级、一级、二级、三级 3. 下图所表示的是 ( ) 后附答案每题的备选项中，只有 1个最符合题意) ( ) 部门注册登记。 C .工商行政经管 D .物业经管 ) 。一级、二级、三级 D. 一级、二级、三级、四级组织机构形式。

C.选聘高级经管人员 D.经管方式、运作程序及经管措施 7. 下列不属于物业经管招标投标特点的是( ) 。 A.具有一定的行业特殊性 B.具有明显的综合性特点 C.可分为全权经管工程招标、顾问工程招 D.不同地区的人们对物业经管的认知水平不同 8. 当事人以对话的方式就合同的主要条款协商一致达成的协议称为( ) 。 A.口头合同B .书面合同C .文字合同D .事实合同 9. 下列说法错误的是( ) 。 A .当事人缔约能力，指当事人应当具备的合法资格 B .当事人同意的真实，即合同应当是双方当事人意思表示的真实反映 C .合同的不合法，会致使合同撤回 D .合同形式是合同当事人所达成协议的表现形式，是合同内容的载体 10. 下列不是合同签订应遵循的基本原则的是( ) 。 A .主体平等 B .权利义务公平对等c .诚实信用D .维护双方权益 11. 下列有关合同的说法，错误的是( ) 。 A .合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方 B .当事人依法享有自愿订立合同的权利 c .合同的任何一方当事人都享有权利，但可以不承担相应的义务 D .当事人订立合同应当遵守法律法规，不得损害社会公共利益 12. 以下不是早期介入内容的是( ) 。 A .根据物业建设及目标客户群的定位确定物业经管的模式；

物业管理实务电子文档教材

物业管理实务第一章物业管理企业第一节概述一、物业管理企业的概念和特征物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位,依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点：第一，是独立的企业法人。物业管理企业严格遵循法定程序建立,拥有一定的资金、设备、人员和经营场所;拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利,承担民事的责任;所提供的服务是有偿的和盈利性的。第二，属于服务性企业。物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务,确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代理服务和创造性的经营服务等项目,尽可能实现物业的保值和增值。因此,物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。第三，具有一定的公共管理性质的职能。物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时,还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等,其内容带有公共管理的性质。二、物业管理企业的分类物业管理企业的分类方法有很多种,本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。（一)按照投资主体的经济成分来划分 1.全民所有制物业管理企业全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础,由原有企业或行政事业单位负责组建。这类企业在刚成立时,往往依附于原来企业或行政事业单位,管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的,具有自建自管的特点。随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入,这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。 2.集体所有制物业管理企业集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。这类企业一般是以街道原有的房产管理机构为基础,由街道或其他机构负责组建,管理街道区域内的物业或其他物业。此外,这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建,主要管理企业自建开发的各类房产。３.民营物业管理企业民营物业管理企业是指民营性质的物业管理企业。 4.外资物业管理企业外资物业管理企业是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业管理企业。 5.其他物业管理企业

2010物业管理实务案例分析题及参考答案

注册物业管理师物业管理实务案例分析题一、某小区已经入住两年，业主投诉：（1）小区内防火防烟门经常处于开启状态（2）部分屋顶漏水（3）小区周围治安环境乱。 16、物业服务企业处理业主投诉的一般程序。（16分） 17、针对以上三个问题的解决措施。（9分）二、某小区刚入住，部分业主反应小区部分墙体渗漏、供暖不足和物业配套不完善等问题，小区业主多次找到物业公司及开发商反映和协商未果。于是部分业主以串联协商、互相选举的方式组建了临时业主委员会。经临时业主委员会开会通过，决定号召全体业主拒缴物业服务费、解除与现物业公司的服务合同并选聘新物业服务公司。全体业主支持拒绝缴纳物业服务费的决定，新物业服务公司也已由临时业主委员会以协议方式确定。业主通过新闻媒体，使事件引起社会的关注和强烈反响，部分业主还围堵了物业管理处办公室。 18、上述有几点操作违规之处。（10分） 19、假如你作为本小区的项目经理，你将如何处理当前局面。（20分）三、某物业项目建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，每年计划成本542万元，现在进行招投标，有一物业公司管理项目多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，该项目投标做了一个物业费的核算，总共包括以下项目：（一）人工费： 1、人员工资及按比例计提的保险费用和福利费用：（1）公司分管项目副经理的工资（2）项目经理的工资（3）社会保险 2、补充养老金 3、项目人员年终绩效奖励（二）工程保修费（三）公共区域清洁卫生材料费（四）装修工程垃圾清运费（五）对社会的爱心捐赠（六）用于项目的固定资产折旧（七）项目履约保证金（八）共用设施设备及公众责任保险金（九）公共区域维修保养费（十）公共秩序维护费问题：20、按照资质管理制度，哪类资质的物业服务企业可以参加该项目的投标？（2分） 21、根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司管理资质等级。（3分） 22、以上费用哪些不能计入物业管理支出费用（10分） 23、假设营业税及附加的总税率是5.5%，项目成本利润率8%，不考虑其他经营支出，计算（保留小数点后两位数）：利润；营业税金及附加；物业服务费总额；物业服务费收费标准（元/平方米·月）。（10分）

2011年物业管理师考试《物业管理实务》真题与答案

2011 年度全国物业管理师执业资格考试试卷《物业管理实务》一、单项选择题(共10题，每题 1 分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) 1. 在包干制下，物业管理的会计主体是() 。 A. 物业管理项目 B. 物业服务企业 C. 业主委员会 D. 业主大会 2. 物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记；②备齐资料；③办理开工手续；④签订管理服务协议；⑤施工；⑥验收。上述内容正确的流程应是()。 A. ④T①T②T③T⑤T⑥ B. ①T④T②T③T⑤T⑥ C. ②T①T④T③T⑤T⑥ D. ②T④T①T③T⑤T⑥ 3. 关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，错误的是() 。 A. 定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染 B. 建立消防设备巡视、检查、测试制度 C. 电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查 D. 建立空调系统技术档案 4. 某物业服务企业向全体员工公布评选出的“ 2010 年度十佳员工”，应使用的行政公文文种是() A. 计划 B. 通知 C. 通报 D. 意见 5. 物业服务企业薪酬体系设计的步骤主要包括：①职位分析; ②职位评价; ③薪酬体系的实施和修正；④薪酬结

构设计；⑤薪酬定位;⑥薪酬调查。上述步骤正确的顺序是()。 A. ①T②T⑥T⑤T④T③ B. ⑤T④T③T①T②T⑥ C. ④T③T①T⑤T②T⑥ D. ③T①T⑤T④T⑥T② 6. 下列收入中，应当计征物业服务企业营业税的是() 。 A. 代收的水费和电费 B. 代收的专项维修资金 C. 代收的房租收入 D. 从事代理业务取得的手续费收入 7. 房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年限的() 倍。 A. 2.0 B. 2.5 C. 3.0 D. 3.5 8. 关于物业服务的基本内容和质量要求，应当包含在() 文件中。 A. 大厦管理规约 B. 住宅使用说明书 C. 员工行为管理规定 D. 物业服务合同 9. 某住宅小区业主李某向物业项目管理机构投诉，物业管理人员应采取的处理措施包括：①记录投诉内容；②提出解决投诉的方案；③调查分析投诉原因；④确定处理投诉责任人;⑤答复业主及回访。上述处理措施的正确顺序应是()。 A. ①T④T③T②T⑤

物业管理师《物业管理实务》真题及试题答案考试

2013年注册物业管理师物业管理实务真题一、单项选择题(共10题，合计10分) 1. 某住宅小区采用公开招标的方式选聘物业服务企业，评标委员会中有招标人代表2人，则该评标委员会中物业管理方面的专家不得少于（ c ）人。 A.3 B.4 C.5 D.6 2. 关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是（c ）。 A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 B.前期物业服务合同属于书面合同 C.前期物业服务合同的有效期须为3至5年 D.前期物业服务合同属于附终止条件的合同 3. 物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记，②备齐资料，③办理开工手续， ④签订装修管理协议，⑤施工，⑥验收。上述流程正确顺序是（c）。 A.①-②-④-③-⑤-⑥ B.①-④-②-③-⑤-⑥ C.②-①-④-③-⑤-⑥ D.②-④-①-③-⑤-⑥ 4. 下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是（A）。 A.配置消防中队车辆 B.建立义务消防队伍 C.开展消防安全检查 D.加强消防设备保养 5. 物业服务企业公司章程的主要内容中不包括（D）。 A.经营范围 B.注册资本 C.法定代表人 D.资质等级 6. 物业服务企业对物业管理区域内门禁系统的检查维护属于（B）管理。 A.特约服务 B.公共秩序 C.社会治安 D.增值服务 7. 某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对年度优秀员工的奖励，应使用的物业管理行政公文文种是（B）。 A.决定 B.通知 C.批复 D.意见 8.新建住宅小区的物业管理招标主体是（A）。 A.建设单位 B.业主大会

C.物业产权人 D.业主委员会 9. 物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：①薪酬结构设计，②薪酬体系的修正，③职位分析，④薪酬定位，⑤职位评价，⑥薪酬体系的实施，⑦薪酬调查。上述各步骤的正确顺序应是（C）。 A.⑦-④-③-⑤-①-⑥-② B.④-⑦-③-⑤-①-⑥-② C.③-⑤-⑦-④-①-⑥-② D.③-⑤-④-⑦-①-⑥-② 10. 业主入住时，《住宅质量保证书》应当由（A）提供。 A.建设单位 B.工程施工单位 C.物业服务企业 D.工程监理单位二、多项选择题(共5题，合计10分) 11、在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是（ABCD）。 A.查找工程质量，功能配套存在的遗留问题 B.了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议 C.掌握验收的情况 D.为物业的承接查验做准备 E.签署竣工验收意见 12、住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括（DE）。 A.物业管理费收缴率达到95%以上 B.原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权 C.业务委员会同意新的物业服务企业接管小区 D.业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除 E.业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同 13、物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有（ABCDE）。 A.白蚁防治 B.建筑物外墙清洗 C.下水管道疏通 D.电梯机房清洁 E.垃圾收集与处理 14、下列科目中，应当计入物业服务企业利润总额的有（ACDE）。 A.营业利润 B.住宅专项维修资金利息收入 C.投资净收益 D.营业外收支额 E.补贴收入 15、物业服务企业在日常物业管理服务期间，应当收集和整理的物业管理档案包括（DE）。 A.物业丈量报告 B.物业工程地质勘测报告

物业管理实务及范例

物业管理实务及范例精解第一章物业管理前期工作第一节物业前期管理概论一、物业前期管理的观点对于一项物业来说，存在着开发——经营——管理三个阶段，从表面上看物业管理是对物业?的使用管理，因此,物业管理只要在物业交付使用时介入即可,并且很多物业管理企业也是?这么做的。然而，从物业管理的实践来看,并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出的,体制虽变,但管理手段却大多没有更新,物业管理一直滞后于规划设计? 和施工建设，开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约,而没有从管?理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。如现在常见的车位拥挤，住房使用功能不全,空调位置未考虑,脱排水的管道未顾及，以及水、?电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷,即使业主时有抱怨，?又使物业管理工作难以完善,并且以后往往也难以弥补。如果开发商在规划设计阶段就选择好? 物业管理企业,即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出修改意见，使规?划设计更符合使用管理的要求，可为以后的管理工作打好基础。物业管理是以经济为手段,从事对物业的使用、保养、维修、经营和提供服务，使物业发挥?最佳效应的一种管理形式,它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此,物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理?模式,在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的要求，考虑到社会经济发展的?居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益。物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业的前期管理。这里所说的物业前期管理,是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理。但是就其管理的?内涵分析，它应属于企业管理的一个管理阶段。物业前期管理是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法, 因此,无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行

物业管理实务试题及答案

《物业管理实务》摸拟题一．单选题 1．根据物管定义，下面哪个答案不属于其定义内容？ A．具备专门资质B．独立企业法人地位 C．依据物管合同D．根据政府规定 2．物业管理企业特征，下面那个答案表述最确切？ A．独立核算，自负盈亏B．常规性服务 C．保值增值D．具有一定公共管理性质 3．请找出一个刚刚注册成立的物业管理企业的物管资质管理不属于的内容？A．遵守法规规章B．履行合同 C．诚信经营D．企业收入 4．物业管理投标程序中哪一项是不重要的？ A．获取招标信息B．项目评估和风险防范 C．项目现场勘探D．准备投标文件 5．广告不是要约，下面哪个是要约？ A．悬赏广告B．招标广告 C．购物广告D．招租广告 6．签订服务合同应注意事项中，哪一项是错误的？ A．明确业主委员会权利义务B．明确物业管理企业权力和义务 C．主要条款宜粗不宜细D．对违反责任的约定 7．早期介入是一项物业管理咨询活动，下列中哪一项不符早期介入内容？A．立项阶段B．规划设计阶段 C．建设阶段D．承接查验阶段 8．前期物业管理是重要管理服务，下列哪一项不符前期管理要求？ A．销售阶段B．物业承接阶段； C．物业入住D．物业业主大会选聘物管企业 9．早期接入对房地产开发企业作用很大，下面哪项工作是开发商不需要的？A．优化设计B．提高工程质量 C．更好了解物业情况D．提高开发商经济效益 10．物业管理项目前期运作的以下内容中，哪项不符合要求？ A．管理资源的完善与优化B．管理制度和规范的完善 C．确定物业管理单项服务分包 D．确立物业管理收费标准 11．新建物业查验的内容哪一项是不需要的？ A．物业资料B．业主专有部分 C．物业共用部位D．共用设施设备 12．物业管理机构更迭时，以下哪项不符合承接查验条件？ A．与原管理单位解除物业服务合同 B．与新物业企业达成口头承诺 C．与新物业管理企业签订物业服务合同 D．需满足承接查验必要条件 13．清洁卫生服务内容中，哪项是由单个业主付费的？ A．建筑物内公共区域 B．垃圾收集与处理 C．家庭管道疏通服务 D．外立面清洁