房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)DOC
房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)作者：奚晴
1.（名）房地产是指土地以及定着在土地上的建筑物和其他附属物的总称，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。P2
2（名或选）其他附属物是指为提高房地产的使用价值和功能而建造的附属物体，包括种植在土地上的花草、树木，人工建造的假山、抽水井，埋设在地下的管线、设施等附属物体。P1
3.（选）房地产权利一般包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等。P2
4.（选）房地产交易的实质是房地产权利的交易行为。P2
5.（简）房地产与不动产的关系P2
概念：不动产是不能移动或者移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。不动产包括土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。将不动产与房地产所包括的范围相比，不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。
6.（简或选）房地产的属性P3~4
1）房地产位置的固定性
2）房地产使用的耐久性
3）房地产的异质性
4）土地供给的稀缺性
5）房地产投资与消费的双重性
6）房地产的相互影响性
7）房地产的易受限制性
8）房地产的难以变现性
7.（选或判）特殊用途房地产（飞机场、加油站、高尔夫球场、医院、学校）P3~4
8.（名）房地产的内涵P5
房地产是从事房地产投资、开发、运营、服务和管理活动的主体及其所进行的相关经济活动的有机结合。
9.（选或简或论）房地产在国名经济中的定位和作用P6
1）房地产业是国民经济的基础产业
房地产业在国民经济生活中有重要影响，能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居民消费的载体。
体现在①房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的根本保证；
②房地产业是人口素质提高的和社会全面进步的基本条件；
③房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础；
④房地产业是社会财富创造的重要源泉。
2）房地产业是国民经济的支柱产业
房地产业在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。其具有较强的连锁效应，能诱导新产业崛起，对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构及其发展变化，有着广泛而深刻的影响。
10.（名）房地产开发与经营的含义P9
是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。
11.（简）房地产经营的特点P10~11
1）房地产开发经营活动的复杂性（自身）体现在活动协调的复杂性，项目操作的复杂性2）房地产开发经营的区域性（空间）
3）房地产开发经营活动长期性（时间）
4）房地产开发经营活动资金密集性（生产要素）
5）房地产开发经营活动高收益性和高风险性（回报）
6）房地产开发经营活动政策性（政府）
12.（简或选）房地产开发与经营的参与者
1）政府2）房地产开发主体3）土地使用权人4）投资主体5）金融机构6）建筑承包商
7）专业顾问8）消费者
※房地产开发主体包括房地产开发企业和房地产开发个人（又称为开发商或建设单位）
房地产开发主体参与并控制从策划到建造产品、销售、售后服务的全部过程，是项目的出资者、组织者、管理者和协调者
（选）房地产开发企业分一、二、三、四级资质
13.（名）房地产市场的概念P13
广义的房地产市场是指经济主体之间进行房地产交易活动及其在活动中形成的经济关系和作用机制。
14.（名）旧城更新改造（老师补充）
是指在城市建成区一些区域内的建筑和基础设施进行功能和形象的再造，改变房屋陈旧、交通紧张、设施落后的面貌，实现土地利用节约化。
（名）新区开发（老师补充）
通过对城市郊区的农地或荒地的改造使之变成建设用地，并进行一系列的房屋、市政等公用设施方便的建造，使之成为新的城区。
15.（选或简）房地产市场的分类（老师补充）
按交易顺序一级土地使用权出让
二级土地使用权转让以及新建商品房的租售
三级存量房地产的交易
16.（简或论）房地产市场的影响因素（作业做过）P14~15
1）内部因素①时滞包括建造时滞和资讯时滞
②生产者和消费者的心理因素包括非理性的预期，追涨不追跌，以及投机心理等
③技术和理念的革新给房地产市场带来不小的冲击
2）外部因素①政治制度基础影响因素
②国民经济重要影响因素
③政策法律措施用于反房地产经济周期，规范房地产市场秩序，确保房地产业为国民经济发展服务
④金融业发展状况对我国房地产市场的迅速发展和房地产价格水平的提升有重要作用
⑤通勤技术改变人们固有的物业区位概念，增加对不同位置物业的选择机会，促进不同地区的资本流动
⑥人文社会环境人们对住房的认识以及住房消费观念与消费模式发生巨大变化
⑦自然环境环境恶化，城市发展走向扩散，从市中心搬迁至郊区生活
17.（判或选）P16
存量指某一时点（报告期初或期末）全社会已占用和空置的物业总空间量，单位为建筑面积或套数
空置量指某一时点（报告期初或期末）房屋存量中没有被占用的部分
空置率指某一时点（报告期初或期末）房屋空置量占房屋存量的比例
容积率指房屋的建筑面积与房屋的占地面积之比
18.（名）房地产周期P19
指房地产经济水平起伏波动、周期循环的现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复的复苏—扩张—收缩—衰退四个环节。
P22~23自己理解记忆四个环节自己画图理解
1）复苏阶段AB
2）扩张阶段BC
3）收缩阶段CD
4）衰退阶段DE
19.（选）房地产开发经营新程序总体上划分为土地储备开发、房地产二级开发两大阶段P29 土地储备开发分为准备工作行政审批项目实施与交付三个阶段
房地产二级开发分为投资决策、前期工作、项目管理、经营与物业四个阶段
投资决策投资机会选择和投资分析决策P34
前期工作土地使用权获取、专业评价与项目核准、规划设计报批、合作单位选择（选择）P35
(规划设计报批最重要的工作是办理建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
建筑工程施工许可证)
项目管理建设施工阶段三控成本控制进度控制质量控制P37
两管安全管理合同管理
一协调全面的组织协调
竣工验收阶段
经营与物业服务阶段房地产营销物业服务
20.（选）投资行为的四项基本要素包括投资主体、投资客体、投资目标和投资方式P131 了解
21.（简或选）房地产投资的目的自用出租转售自营P133
22.（简）房地产投资的任务P134
1）为投资者提供投资方向
2）为投资者提供运作方案建议
3）为投资者报批及合作提供依据
4）为投资者预测投资收益
5）为投资者描述风险及提供避险方法
23.（简或论）市场分析的内容P136
房地产市场分析的内容主要是市场调查和市场预测
（1）房地产投资环境的调查与预测
（2）房地产市场状况的调查与预测
①各类物业的供求关系、空置率、成交量、需求量、市场吸纳能力和速度
②土地出让数量和用途的分布；已出让和计划出让土地面积、用途和可建建筑面积；单宗土地出让转让信息
③房地产商品的销售价格、租金和经营收入，地价、拆迁安置补偿成本、建造成本和其他成本费用，以及房地产经营过程中的税费等
④竞争性物业发展状况，用途、所处区县、位置、占地面积、容积率、建筑面积和预计开工建设日期
规划建设中的主要房地产开发项目
正在开发建设中的房地产项目
已建成投入使用的主要竞争性项目
⑤各类房地产投资收益率和房地产开发利润率
⑥项目用地附近地区土地利用现状、总体规划和专业规划，包括市政设施发展规划、公共配套设施发展规划、大型公共建筑发展规划、重点商业区或工业开发区发展规划、土地利用规划等方面的情况。
⑦市场购买者对房地产商品功能的要求，购买者的职业、年龄、受教育程度、现居住或工作地点的区位分布，投资购买和使用购买的比例等
24.（选或判）区位条件分析P138
对投资项目构成影响的区位条件包括所在地域政治、经济、人文、法律等社会因素，还包括该项目具体地点的自然特征，如地块宽度和深度、地貌、排水、土壤构成、基础设施等内容。
25.（选或判）资金筹措分析P142
资金筹措分析分为资金筹措计划和资金使用计划
资金筹措计划分为权益融资和债务融资
26.（名）财务分析P143
房地产投资项目分析又叫财务评价。它指投资分析人员在房地产市场调查和预测、项目策划、投资、成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的
分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。
27.（选）不确定分析P146
1) 临界点分析盈亏平衡点
2）敏感性分析
3）风险性分析
28.（选或判）房地产投资分析的运用领域P156
一是项目可行性研究二是项目申请报告
概念：可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。
29.（简）可行性研究报告的主要内容P158
1）项目概况主要包括项目背景、投资单位基本情况、编制依据、项目概况及主要经济技术指标等
2）市场分析主要包括投资环境分析、市场调查与供求关系分析、市场定位、营销策略等
3）项目建设条件主要包括项目选址分析、项目基地现状、建设条件分析（地质、交通、周边环境等）
4）建设方案比选主要包括规划设计的指导思想、规划方案、建筑方案、经济技术指标以及多方案的比选结果
5）节能评估主要包括节能措施介绍、项目建设的建筑、设备、工艺的能耗水平和其生产的用能产品的效率或耗能指标
6）物资供应主要包括建筑材料、设备和物料的需求量预测及供应保障方法
7）投资估算和资金筹措主要对投资额进行分析估算、编制总投资汇总表和年度投资计划、资金筹措方式与来源
8）财务评价包括基础数据估算、财务报表编制、财务分析指标计算分析等
9）不确定分析与风险分析包括对不确定因素进行敏感性分析和盈亏平衡分析，并对主要风险因素进行分析，提出风险应对策略。
10）结论与建议
30.（简或选或判）土地使用类型与权能P219
土地使用权可分为两类
一类是土地所有人对自己拥有的土地所享有的使用权，称为所有权能的使用权，又称为所有人的使用权
一类是非土地所有人对土地享有的权利，称为与所有权相分离的使用权，或叫非所有人的使用权
土地使用权四项权能：占有、使用、收益和处分
1) 占有。指使用人对土地实行控制或支配的权利。
2) 使用。指对土地的利用和运用的权利
3) 收益。指使用人享有土地上利益的权利，即它是基于使用土地而取得的经济收入
4) 处分。指使用人按照法律和合同的规定转让土地使用权的权利
31.（名）土地使用权出让的概念P220
是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者想国家支付土地使用出让金的行为。
（判）土地使用权出让金是指通过有偿有期限出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。P221
32.(简) 土地出让的内涵P 221
1）土地出让的主体。出让方是土地的所有者——国家，土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。由于国家是一个抽象主体，在具体行使出让权时，一般是由土地所在地政府作为具体代表。
2) 土地出让的客体。土地出让的客体是城镇国有土地，即城市、县城、建镇制、工矿区、开发区范围内属于全民所有的土地。城镇规划区内的集体土地，证为国有后方可出让。
3）土地出让的内容。土地出让是土地出让方将一定年限的国有土地使用权转让给受让方，受让方支付相应出让金的行为。受让方取得的是具有独立意义的土地使用权，具有占有、使用、收益和一定程度的处分权能，具体表现为对土地的使用权、转让权、出租权、抵押权等。
33.（简或选）土地使用权的特点P221
1）出让方的唯一性。土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权
2) 出让权利的局限性。经出让取得土地使用权的单位和个人，对受让土地只有使用权，在使用期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。
3) 土地出让客体的单一性。土地出让客体必须是国有土地，集体土地未经征收不得出让
4)出让主体的平等性。土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点
34.（选或判）土地使用权年限
居住用地70年
商业、旅游、娱乐用地40年
工业，教育、科学、文化卫生、体育用地50年（科教文卫体工）
35.（名或判）土地出让方式与比较P222~227
1）招标出让
是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
2) 拍卖出让
是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
3）挂牌出让
是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。
5) 协议出让
是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。
出让和转让的区别
项目出让转让
行为主体政府及土管部门境内外任何经济实体和个人
法律关系法律关系不平等（优益权）平等
在市场所处层次土地一级市场二级市场
年限按合同规定合同年限—已使用期限=剩余
年限
土地转移方式协议、招标、拍卖、挂牌出售、交换、赠与
36.（简或论）城市规划与房地产开发的关系P243~244
从某种程度上说，城市规划与房地产开发是城市建设的不同阶段，其共同的目的是为城市服务、创造良好的城市生活环境和生产环境，以满足人们需要。
1）城市规划对房地产开发起到管制作用
2）城市规划指导和促进房地产开发
3）城市规划设计是房地产成片开发的必经阶段和必要手段
总之，房地产开发必须接受城市规划的统一管理，城市规划为房地产开发提供了指导，同时规划设计也是房地产谋求合理经济效益的必要手段。
37.（选或判）P245~248
建设项目选址意见书1）有效期为一年
2）需延长的，在期满前一个月内向市规划行政主管部门提出申请，延长期不超过6个月
建设用地规划许可证1) 有效期为6个月
2）期满前30内提出申请
建设工程规划许可证建设单位和个人领取建设工程规划许可证后，因故在一年内不能动工的，应在期满前一个月内，向市行政主管部门办理延期手续。未办理延期手续，自行失效
38.（名）房地产项目管理的概念P265
房地产项目管理是指房地产开发企业对整个项目的开发建设过程中，通过计划、指挥、检查和调整等手段进行质量、进度、成本、合同和安全等方面的全面管理，并与社会各相关部门进行联络、协调、以实现项目的经济效益、社会效益和环境效益。
39.（简）房地产开发项目质量的特点P267~268
1）质量影响因素多
2) 质量波动大
3) 质量离散
4）质量隐蔽性强
5）竣工检验局限性大
40.(简或选) 施工阶段质量控制手段
1)旁站监督
2)测量
3)试验
4)指令文件
5)规定质量监控工作程序
6)利用支付控制手段
41.核心产品居住、投资、教育、健康、娱乐、社交、医疗
形式产品式样、颜色、风格、配套设施、地上（下）停车位
延伸产品服务、物业
42.(选或判)P287 4P理论产品Product价格Price渠道Place促销Promotion
43.（简或选）开发商选择自行租售的情况P290
1）大型房地产公司
2）处于卖方市场
3）项目已经由明确的销售对象
44.（简）价格制定的程序P294
1）确定定价目标
2）确定经营开发成本
3）估测目标市场的需求
4）分析竞争者
5）选择定价方法并进行测算
6）确定销售价格
45.（简或论）价格确定方法P295
成本导向定价法、购买者需求导向定价法、竞争导向定价法
重点掌握成本导向定价法
①成本加成定价法。指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成即利润率
来制定房地产的销售价格
单价=单位面积成本价×（1+利润率）
②目标利润定价法。是根据房地产企业的总成本和计划的总销售量，再加上按投资收益率确定的目标利润额来定价的方法
单价=（总成本+目标利润+税金）/预售销售面积
目标利润=投资总额×（1+投资收益率）
了解购买者需求导向定价法①认知价值定价法②价值定价法
竞争导向定价法①领导定价法②挑战定价法③随行就市定价法
46.（名）物业服务的早期介入P318
是指物业服务企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与介入，从物业服务运作的角度岁物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供建设性意见
47.（简或论）物业管理的早期介入的作用P315
①促进规划合理，设计优化
②减少返工，防止留下后遗症
③为物业的正常管理打下基础
④有利于提高房屋建造质量
⑤有利于房地产开发商集中人才技术资源，专心项目开发建设
48.（选或判）房地产融资的方式债务融资、权益融资和金融租赁P331
具体方式银行信贷发行股票发行公司债券与信托投资公司合作
49.（名）股票发行P337
股票发行是房地产开发企业股权融资中最常用的一种方式，是房地产开发企业获得持续资金支持的最佳融资方案
（是房地产企业为筹集资金用于证明投资者股东的身份和权益并以此来获得股息和红利的凭证）
50.老师补充内容
一、房地产法律法规体系框架
1、基本法律
《中华人民共和国宪法》
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国城乡规划法》
《中华人民共和国城市房地产管理法》
2、相关法律
《物权法》、《合同法》、《担保法》
3、配套法律
《房地产行政法规》
《房地产行政规章》
《地方性房地产法律规范》
《地方性房地产规章》
二、分类
1、与房地产开发用地相关法规
《土地管理法》、《城乡房地产管理法》、《城乡规划法》等法律都对房地产开发用地原则进行了规范。
2、与房地产开发建设相关法规
《城乡规划法》、《城市房地产管理法》等
3、与房地产开发企业相关法规
《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》
（名）宏观调控：是指政府为了保持经济持续、稳定、协调发展，对国民经济的总体调节和控制。
主要手段：财政政策和货币政策，包括汇率政策
三、（论或简）政府对房地产开发进行宏观调控的必要性
1、房地产开发在房地产经济活动中的重要地位
2、房地产开发的复杂性、社会性
3、弥补“市场失灵”
4、国民经济总量平衡的目标要求
5、调整和优化产业结构的要求
四、宏观调控政策
1）信贷政策：
对房地产市场的影响主要体现在三个方面：一是存款准备金率的变化；二是基准利率的变化；三是二套房首付比例及贷款率的变化。
2）保障房政策
3）限购政策、土地政策、税收政策
五、建立完善的房地产开发宏观调控体系
1、加强对房地产开发投资资金的调控
多元化的投资结构和融资渠道
2、加强对房地产开发用地的调控
（1）加快土地市场化改革
（2）切实垄断土地一级市场，规范土地市场交易行为
v 政府对房地产开发税收的管理
1、房地产税收：是指以房产和地产为课税客体或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税赋。
它是政府财政收入的主要来源之一。与其他税收一样，房地产税收具有强制性、无偿性、固定性的特点。
2、房地产税收类型（了解）
n 4类，12个税种
（1）持有土地、房地产应缴纳的税包括：城镇土地使用税、耕地占用税、房产税
（2）房地产开发经营中应缴纳的税：耕地占用税、营业税、城市维护啊建设税及教育费附加
（3）房地产交易相关的税：营业税、城市维护建设税、教育费及附加、土地增值税、印花税、契税
（4）所得税：企业所得税、个人所得税
案例分析
【案例1】2009年4月15日，济南夏先生与某地产公司签订购房合同。夏先生购买了地产公司开发的公寓1号楼2单元101室，面积134.4平方米、地下室14.8平方米，住宅价格为4400元／平方米，地下室价格为1800元／平方米，促销折扣3500元，总计价款61.45万元，夏先生按约交齐了房款。同年10月，夏先生入住。但随后提起诉讼，要求地产公司退房退款并双倍赔偿。
夏先生称：开发商售楼时的宣传材料与事实不符，使他对环境的期望成为泡影。签订合同时，开发商给夏先生一份公寓简介规划图和广告宣传材料。宣传材料显示，公寓楼坐北朝南，整个楼区的结构分布为：住宅楼前面只有一栋位于小区西南角的两层小建筑楼(实为锅炉房)，楼前是一空场地，公寓楼东侧是两块面积很大的绿地，绿地分南北两块，其他则没有标识出任何建筑物。而且广告宣称：“公寓内集中供热，热水直接供应至每一单元。”
但是，开发商在他及其他业主入住后，却在2010年4月下旬又在1号楼前的停车场建了2号楼对外销售
2011年4月，宣传材料中承诺的绿地处也开始破土动工，兴建3号楼。虽然开发商所建的公寓1号楼、2号楼及即将进行的三期工程的建设，均有规划、土地建设管理局的建设工程规划许可证、施工许可证，却与开发商在宣传材料中的表述不一致，对购房者明显实施了欺诈行为。同时，开发商并没有在公寓内集中供热，热水也没有直接供应到每一个单元。
而开发商认为，他们的宣传材料中确有不实之处，宣传图不构成欺诈，购房合同真实有效，开发商为追求施工方案的尽善尽美，并在不损害原告利益的情况下，对原宣传材料内容略作变动，无可厚非。
v 1、你认为夏先生提出的诉讼请求合理吗？2、商品房销售中广告与承诺应如何规范？
你认为夏先生提出的诉讼请求合理吗？
答：开发商对在宣传材料中的表述和承诺在合同中没有载明，虽然交房后没有实现，但这并不会导致夏先生的购房目的完全落空。开发商的宣传材料中确有不实之处：公寓楼前的空地虽然不能确定为停车场，但不应该为建筑物2号楼；虽然没有标明绿地面积的大小，但确定为绿地而非建筑物无疑。况且，开发商的确又在宣传图标注的绿地位置动工建三期工程；夏先生所购房屋内虽然铺设有暖气，但并未实行集中供热；虽然有锅炉房，热水并没有直接供应至家中，而且开发商被政府部门批准的规划手续表明，宣传材料中1号楼前空地的位置应
是2号楼，绿地的位置应是3号楼。基于此，房产商有意对消费者进行误导，其行为即使不构成欺诈，也是违背诚实信用原则，理应对消费者进行补偿。法院最终判决将夏先生所购房屋的房价由购房时的每平方米4400元，降到每平方米3800元，判令开发商退赔8万余元。
v 2.商品房销售中广告与承诺应如何规范？
答：国家工商行政管理总局颁布的《房地产广告发布暂行规定》有这样的规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众，对虚假、夸大宣传内容的房地产广告进行重点清理。从广告法的角度看，房产商以效果图、广告等形式所做出的广告内容，应当真实、合法，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者，应当遵循公平、诚实信用的原则。开发商宣传材料内容，应看做是合同的一部分，应当作为合同义务来看待。开发商在房屋交付后没有实现承诺，严格意义上讲，不仅是一种违约行为，也是一种违反合同的行为。
【案例2】2009年，成都两家公司先后在成都某小区住宿楼旁修建了两幢商楼，严重影响了采光，一楼的住户白天也得开灯。2012年，不能容忍采光权被剥夺的36家住户联名致信成都市市长李某要求解决。2012年6月，李市长对此作出了尽力把住户们的问题解决好的批示。2012年，经该市有关领导及政府部门的协调，成都两家房产公司向住户赔偿400万元。住户因采光权受到侵犯而获得如此巨额的赔偿，在国内尚属首例。据悉，两家公司将于2013年5月底前分两次支付成都某小区36家住户400万元，首批付款160万元将即日交付，余款240万元在5月30日支付。这400万元中将有172万元用作对其中20户的经济赔偿，余下的228万元用于剩下的16户在小区内重新修建16套住房。
【问题】
1、建筑采光在房地产开发中与那些因素有关系？
2、本案例中两家公司向成都某小区36家住户进行了赔偿，但如果这两家公司没有赔偿能力时该怎么办？
3、本案的经验教训？
1.建筑采光在房地产开发中与那些因素有关系？（
v 答：根据城市规划相关的规定，不动产的相邻各方应当按照有利生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光、等方面的相邻关系，给相邻方造成障碍或损失的，应当停止侵害、排除障碍，赔偿损失。按照物权法规定，业主的自由产权受到法律的保护，为了保证建筑采光，在规划设计时要求保持楼间距等。
2.本案例中两家公司向成都某小区36家住户进行了赔偿，但如果这两家公司没有赔偿能力时该怎么办？
答：《城市规划法》对建设项目的审批程序做出了明确的规定，即实行选址意见书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证，即“一书两证”。
《城市规划法》第31条规定，“在城市规划区内进行建筑需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门核定用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门出让土地。”只有获得合法的用地手续，才能申请办理办理建设工程规划许可证，之后才能办理开工手续。
由此可以看到，政府规划管理部门对规划的审批具有决定性作用，如果这两家公司没有赔偿能力时可以要求规划部门承担相应的过错责任。
3.本案的经验教训？
从规划管理部门、开发商、业主三方面进行论证。
规划管理部门要严格按照规定办事、对方案进行实地的勘查；
开发商要充分尊重周围业主的权利；
业主要敢于维权。
【案例3】2000年11月，陈先生购买了上海市某路上的一套商品房。当时双方在预售合同的附件中约定：小区内有网球练习场，交付房屋的装修、设备达不到约定标准，按约定的装修、设备差价壹倍补偿。签约后，陈先生分期付清了所有房款；交房后，陈先生发现小区内并无网球场；在与开发商多次交涉未果的情况下，陈先生于2002年10月10日起诉到法院，陈先生提供了自家附近三鑫花园小区网球场的收费情况，网球场对小区内业主开放每小时收费为20元，对外开放则是40元。据此，陈先生认为自己小区内未建网球场，只得外出打网球，每小时的差价为20元，按一周打三次、共15年计算，需多支出3万余元，要求开发商赔偿违约损失3万元。庭审中，开发商对小区未建网球场的事实并无异议，但在具体的赔偿数额上发生了分歧。
开发商认为只是把原计划中的屋顶网球练习场改建为屋顶花园；同时原合同中约定仅是网球练习场，并非标准场地；经过庭审调解，开发商表示愿意赔偿3000至4000元，但陈先生对此数额不同意。法院一审判决，开发商赔偿陈先生人民币4000元。
【问题】
v 1、商品房销售后小区规划应如何规范？
v 2、本案中陈先生未能如愿获得理想赔偿的原因？
v 3、本案的经验教训有哪些？
1.商品房销售后小区规划应如何规范？
答：根据《商品房销售管办法》规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商
品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
2.本案中陈先生未能如愿获得理想赔偿的原因？
答：关键的问题是上双方合同的签订中没有违约责任的约定，特别是没有对网球场的具体约定，只是对设备和装修作了相应的约定，在以后的签订合同中应引起足够的重视。
3.本案的经验教训有哪些？
答：本案的经验教训有：(1)业主要注意在房屋预售合同或销售合同中对小区及房屋的规划、设计和结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，包括小区的相关配套进行约定；（2）业主如果收到房地产开发企业的规划、设计变更通知书，应在通知到达之日起15日内作出书面答复；（3）一旦发现开发商擅改规划、设计时应及时通过协商、仲裁或法律诉讼等方式维护自身合法权益。（4）合同的签订中应有违约责任的约定。
【案例4】业主购买商品房后对房屋质量存疑，要求开发商出示商品房施工设计图纸。没想到开发商断然拒绝业主这一权利主张。李先生称，其购买了红星地产开发销售的位于河东区某小区的住房一套，入住后发现室内供电线路、室外电视线、电路分户箱、一户一表均不符合国家规定，李先生通过小区物业公司业主委员会多次向开发商索要上述图纸以证实红星地产开发的工程质量是否符合购房时的约定，但红星地产一直拒不出示图纸，因此，李先生向法院提起诉讼。
针对诉讼，红星地产在法庭答辩时称，李先生购买的商品房已超过三年，原告的诉讼请求已超过时效，红星地产作为房地产开发商的主要义务已全部履行完毕，另原被告之间就商品房买卖合同来看，并没有看图纸的约定，原告的主张没有法律依据，被告没有义务向原告提供图纸。
【问题】
1、开发商应该出示商品房施工设计图纸吗？
2、商品房质量诉讼时效应如何看待？
1.开发商应该出示商品房施工设计图纸吗？
答：根据《消费者权益保护法》的规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务
的真实情况的权利。被告提出作为房地产开发商的主要义务已全部履行完毕，但这并不能作为拒绝向消费者出示所购买商品房图纸的依据。因此，原告主张查看其所购买房屋的施工图的请求应予支持。
2.商品房质量诉讼时效应如何看待？
答：关于诉讼时效的问题，诉讼时效期间从知道或者应该知道权利被侵害时起计算。本案中原告主张查看其所购买房屋的施工图，系对其所购房屋知情权进行主张，该知情权是此商品房所有者享有的权利，该权利在未受到侵害之前，不存在超过诉讼时效的问题，因此原告要求被告提供出示所购房的全部图纸以了解所购房的建设、施工的相关情况，符合法律规定，应予支持。
房地产开发有限公司上半年工作总结及今后工作设想
房地产开发有限公司上半年工作总结及今后工作设 想 一、1-5月份工作概况在上级领导的支持帮助下，在广大员工的共同努力下，总公司1-5月份各项工作开展顺利，公司经济稳步、健康地发展。首先，谈一下公司的生产状况1-5月份，镇办企业总收入为7245万元，工业总产值为3267万元；利润总额为634万元。1-5月份，村办企业总收为107711万元；工业总产值为55849万元；利润总额为17563万元。1-5月份，镇、村办企业营业总收为114956万元，完成区计划任务317780万元的36.17%，完成镇计划任务324998万元的35.37%；工业总产值为59116万元，完成区计划任务的123030万元的48.05%，完成镇计划任务的45.59%；利润总额为18197万元；完成区计划任务51690万元的35.20%；镇计划任务53319万元的34.13%。其次，谈一下1-4月份公司各线的具体工作情况。总公司牢牢抓住经济建设这项中心，集中力量解决面临的各种焦点问题。主要完成了以下主要工作：通过班子成员认真研究，广大员工的积极参与，制订出了《XX年总公司经营考核方案》及《总公司管理制度》，为规范员工的行为，发挥员工的潜能，提供了保障；对班子成员的职权范围作了较为明确规定，从而为公司领导决策，提供了制度保障。有利于领导决策的科学化、规范化；进一步抓好房地产开发工作，由于房地产开发手续的繁杂，周期长、
专业性强的特点，原来同一些合作方合作开发房产项目出现了新的问题，例如：东圃广场项目由于原来合同约定不明确，造成合同履行发生争议，为了尽快实现合作目的，经过双方努力最后达成了新的《补充协议》，为明确双方权利义务，及时、正确履行合同提供了保证；将公司合同期满后的有关物业及时处理，例如：将骏美、和光厂的厂房出租了出去，将有关的制衣设备通过招标形式转让了出去，这实现了公司资源的有效利用。以上工作的开展，保证了公司各项重点工作的完成，保证了公司经济稳步地发展。再次，谈一下广大职工密切关心的体制改革问题首先要明确，体制改革是时代发展的必然，是市场竞争环境下集体企业参与市场竞争的必经之路，体制改革是关系到公司的前途与命运，关系到广大职工切身利益的大事。因此，抓好该项工作是我们义不容辞的事。去年，我们就体制改革做了许多基础性的工作，现在体制改革已经到了攻坚阶段，总公司要做到资产评估，股权量化，股东登记，公司营业执照的申领等一系列工作，但是由于政策性的原因，体制改革的方式可能会发生一些变动。但是无论如何，我们都会想方设法加快体制改革的步伐，为公司向“产权明晰，责权明确，管理科学”的现代企业制度过渡。二、公司现在存在的问题：因政企分开的要求，总公司部份领导调回镇政府造成了权力“真空”，新领导班子成员未及时补全，造成某些工作未能协调好。公司的体制改革，
房地产开发与经营08262重点速记
广东省高等教育自学考试 《房地产开发与经营》（课程代码：08262）课本重点内容 第1章房地产开发与经营概述 1.1房地产业及其在国民经济中的地位和作用 特性：固定个别、使用长期、投资大、保值增值、价格易受周围环境影响分类：用途居商、形态中边、开发程度生毛地、权属国集、经营内容房屋服务 1.2房地产开发概述 特征：综合、长期、地域、风险性 开发形式：按对象（土地、房屋、综合开发）规模（单项、成片）区域性质（旧城改造、新区开发）主要参与者：开发企业、政府有关部门、承包商、金融和中介机构 投资决策分析阶段：提出开发设想、项目可行性研究前期准备工作阶段：为开工建设做好准备，包括集体土地征收、获得土地使用权、国有土地上房屋征收，勘察设计，资金筹措，三（七）通一平，工程招标等一系列工作。 土地使用权取得途径：出让、转让、划拨土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议 建设实施阶段：组织施工、工程监理和竣工验收工作 租售及物业管理阶段：竣工验收后，通过房屋租售和物业管理，回收投资，实现利润。 1.3房地产经营概述 土地经营途径：通过土地使用权出让获得土地收益、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押中获得收益、实行土地年租制 房产经营主要方式：出售（现房和预期房）、出租（普通和高档）、抵押 第2章房地产开发市场调查与细分 2.1房地产市场调查概述 调查特点：内容广泛、针对性很强、方法多样、一定局限性调查作用：增强市场竞争能力、满足市场需求、使营销决策有针对性、超前性房地产市场调查的程序：确定调查目的→初步调查→调查设计→现场调查→资料整理、统计和分析→撰写和提交调查报告 房地产市场调查内容：环境、需求、供给、营销活动调查 2.2房地产市场调查的方法 调查方法分类：按对象（普查、重点、抽样）按方法（访问、观察、实验） 房地产调查资料收集内容：基础、土地使用法规、项目基地现状、交通流量、人文社会经济、公共设施、商圈、房地产市场景气、销售、竞争项目、租金资料等 收集途径：房地产消费者或居民、中间商、销售广告、交易促销活动，交易双方当事人、各类二手资料房地产市场细分概念：从消费者需求差别出发，以消费者需求为立足点，根据购买行为差异性，把市场划分为类似的若干不同购买群体，使企业从中认得目标市场的过程和策略。这一过程和策略在房地产市场营销的具体应用。。。 2.3房地产市场细分 细分原则：可测量、进入、盈利、行性细分依据：地理、人口、心理、行为 细分方法：单维因素、三维因素、多维因素法 第3章房地产开发项目策划 3.1房地产开发项目策划概述
管理学经典案例20篇
管理学经典案例20篇 1．安通公司的投资决策 安通公司是一家特种机械制造公司。该公司下设１０个专业工厂，分布在全国10个省市，拥有20亿资产，8万员工，其中本部员工200人。本部员工中60%以上技术管理人员，基本都是学特种机械专业的。该公司所属企业所生产的产品由政府有关部门集中采购，供应全国市场。 改革开放以来，安通公司的生产经营呈现较好的局面，在机械行业普遍不景气的情况下，该公司仍保持各厂都有较饱和的产品。但是，进入90年代以后，国内市场开始呈现供大于求的趋势。政府有关部门的负责人曾透露，如果三年不买安通公司的产品，仍可维持正常生产经营。面对这样的新形势，安通公司领导连续召开两次会议，分析形势，研究对策。 第一次会议专门分析形势。刘总经理主持会议，他说，安通公司要保持良好的发展趋势，取得稳定的效益，首先必须分析形势，认清形势，才能适应形势。我们的产品在全国市场已经趋于饱和。如果不是有政府主管部门干预和集中采购，我们的生产能力一下子就过剩30%，甚至更多。我们应该对此有清醒的认识负责经营的李副总经理说，改革开放以来，全公司的资金利润率达到了8%左右，局全国机械行业平均水平之上。但是现在产品单一，又出现供大于求的趋势，今后再保持这样的发展水平很难。目前，公司本部和各厂都有富裕资金和富余人员，应该做出新的选择。分管技术工作的赵副总经理说，总公司和各厂的产品特别是有一部分产品通过近几年引进国外先进技术，基本是能满足国内市场目前的需要，总公司和各厂的专业技术力量很强，如果没有新产品持续不断开发出来，单靠现有老产品很难使本行业有较大发展，专业人员也要流失。其他的副总们也都从各自的角度分析了安通公司所面临的形势，大家都感到这次会议开得及时，开得必要。 第二次会议仍有刘总主持。他说，我们上次会议全面分析了形势，使我们大家头脑更清醒，认识更加一至，这就是总公司要适应新形势，必须研究自己的发展战略。分管经营的李副总说，我们应该充分利用富余人员和富余资金，寻找新的门路，发展多种经营。要敢于进入机械行业外的产品。现在，国家不是提倡发展第三产业吗，我们应该利用国家的优惠政策，开展多种经营，取得更好的经济效益。分管技术的赵总谈到，安通公司的产品虽然经过引进国外先进技术，已经升级换代，但是和国际先进水平比还有相当差距。我们现在应该充分利用技术力量和资金，进一步引进技术，开发新产品，为国内市场作一些储备，以适应未来市场的需要，同时争取把产品打到国际市场上去。其他各位老总也都一致认为，安通公司必须发展，不能停滞不前。大家认为，安通公司是一个专业化很强的企业，虽然现在主产品是供大于求的趋势，但现在特别是将来还是有比较稳定的市场的，这个主业绝不能放松，但是单靠这个主业要想过得富裕是不行的，要不断地开辟
房地产开发与经营教案
第一章房地产概论 第一节房地产 ?一、房地产概论 ?房地产是指土地及固着在土地上的建筑物和其他附着物的总称。 ?房地产由于自身特点即位置固定和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 二、房地产的分类 1.按开发程度划分生地 毛地 熟地 在建工程 现房 2.按用途划分:居住、商业、办公、娱乐、餐饮、工业、综合等 ? 3.按是否产生收益划分 ?收益性房地产：直接产生经济收益的房地产（商务楼、商场、酒店、加油站、电影院等） ?非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产（寺庙、教堂、政府办公楼等）
? 4.按经营使用划分 ?出售型 ?出租型 ?经营型 ?自用型 ?三、房地产的特征 ? 1.位置的固定性和不可移动性 ? 2.长期使用性 ? 3.独特性（由于社会、经济及自然环境的不同，造成没有两个建筑物完全相同） ? 4.适应性（适应客户的需要、适应当地的特点） ? 5.投资与消费双重性（房地产具有保值增值功能所以具有投资性、同时又可以居住所以买房自己住是消费） ? 6.政策影响性（限购令、银行调息） ?7.不易变现性 ?8.外部性（房地产易受外部环境影响） ?9.易受限制性（征税、征收、充公等） 第二节房地产业 ?一、房地产业的概念： ?房地产业是指房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业是从事房地产这种产品生
产经营的行业。房地产业属于第三产业 ?二、房地产业的内容 ? 1.土地使用权出让 ? 2.房地产投资开发业（土地征收、旧城改造、拆迁安置等） ? 3.地产经营（土地使用权转让、租赁） ? 4.房地产经营（房屋买卖、租赁） ? 5.房地产金融（房地产信贷、保险） ? 6.房地产中介服务（房地产估价、经纪、公正、律师业务） ?7.物业管理 ?8.房地产市场调控和管理（国家宏观调控） ?三、房地产业的基本特征 ? 1.基础性（是我国重要的基础建设） ? 2.统一性和系统性（是一项系统工程，每一环节都影响着房地产开发的经济效益和环境效益） ? 3.高利润性 ? 4.先导性（改善人们生活要优先发展房地产，具有超前性） ? 5.预警性（房地产业有很强的灵敏度，预警性高）? 6.高关联性（房地产业能带动其他行业如广告业、园林
精选房地产开发项目工作总结范文
精选房地产开发项目工作总结范文 XX年即将过去了，转眼间又将跨过一个年度之坎，回首这一年，内心不禁感慨万千，XX年，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。非常感谢相关领导给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习、不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能。回首这一年，我走过人生很重要的一个阶段，使我懂得了很多，领导给予了我很多的支持与关爱，在此我向相关领导及各位同事表示最衷心的感谢，有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手，也因为有你们的帮助，才能令到公司的发展更上一个台阶。 XX年本人主管的部门是工程技术部，绝大部分精力用在了项目的工作上，工作范围广、任务重、责任大。较好地履行了作为行政职务和作为专业技术职务的职责，发挥了领导管理和组织协调能力，调动了广大员工的工作积极性，较好地完成了所主管的全年工作任务。 现就本人一年中所主管的工作总结汇报如下： 一、生产任务完成情况： 2、在项目的建设中深刻的体会到一个国有企业下的子公司要在现有的市场经济制度下生存并发展，我们还有很多东西要学习、要改变，在公司成立十个月来，工程技术部门
也肩负的巨大的挑战，此项目是公司的成长项目也是形象项目，我们部门在施工中必须要更加努力和细心，具体心得如下： 第一步：思想观念改变： 国有企业有其特定的生存环境，有其独特事务处理方式，但是对于我们部门在对外的施工中还仍然保持以往的高姿态、高调子、以自己为中心的思想，那么我们将遭受到市场经济的淘汰，现行的市场经济奉行的是公平竞争和抓住机遇再加勤奋、实干，目前我们正一步步走向这个区域，我们就要意识到在这个区域生存的条件是什么?该怎么样去做才能生存，不能再依赖于以往的旧思想、旧观念、旧的模式去衡量我们现在新的生存环境，我们必须要有这样的思想转变，只有转变了这种观念和思想我们才会有更好的发挥空间，通过项目二年多的现场施工管理我们也认识到了思想转变的盲目和空白，因此下一个工程开始之前，我们就要先给自己的思想定一个位置，这也是我们部门在逐步努力向前转变的第一步。 第二步：管理模式改变 俗话说：国有国法，家有家规。我们工程部门的来说，管理的好与坏直接影响到公司的经济利益。在此项目中仍然存在老管理模式，与此同时新的管理模式的加入也在逐步取
房地产开发经营与管理重点归纳
Importance for Aki ——房地产开发经营与管理第一章房地产概述 ①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○10大量投资性○11长期使用性 ①房地产业投资大、周期长、效益高 ②房产、地产交易的不可分割性 ③房地产业的产品保值性、增值性和地域性 ④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响 对GDP的贡献——6-12% 对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费） 对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业…… 对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估…… 按投资形式划分（直接投资和间接投资） 按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资） 按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊） 直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券 ①投资金额巨大，回收期长 ②投资不确定因素多，风险较大
③流动性较差 ④具有保值增值性 ⑤受政府政策影响较大 ⑥依赖金融部门的支持 ⑦具有专业性 ⑧投资具有相互影响性 ①投资机会寻找 ②项目可行性研究 ③取得土地使用权 ④项目规划与合同谈判 ⑤项目建设 ⑥房地产租售 ⑦物业管理 第二章房地产企业 ①经营对象的不可移动性 ②业务形态的服务性 ③经营活动的资金和人才密集性 ④不完全竞争性。 ⑤房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势 根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应的条件。 一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。 二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。 三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。 四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。
管理学经典案例计划篇
第三篇计划 [案例一] 快餐店的计划 [案例二] 目标管理？ 案例一 快餐店的计划 约瑟夫?斯卡格斯先生在美国公共卫生局工作二十年后退休不干了。她把她的储蓄存款投资到五家快餐馆。这五家快餐馆就是依照获得很大成就的肯塔基油煎鸡全国联营公司的情况经营的。以前的老板就是一个小城市的银行家,她一度想重新创新肯塔基油煎鸡公司所取得的成就。当事实证明不能如愿以偿时,她把商店卖给了斯卡格斯。 斯卡格斯在投资前事先进行了研究,这使她深信,只要运用基本的管理原则与技术,这五家商店的利润就能比以前增加。首先,她以为,以前的商店所有者听任这五家商店的经理各自经营,而没有给予集中的指导,这种做法就是一个错误。她认为,即使这些商店遍及整个州,因而无法对她们进行日常的监督,但就是仍应设法作出努力。同时,她也不想用呆板的章程与程序约束商店经理的手脚,从而挫伤她们的主动性。她认为,把“良好的管理”引进到这个系统的最好的办法就是,首先执行主要的管理职能----计划。 斯卡格斯在同五家商店的经理举行的一次会议上提出的计划的概念就是以她在公共卫生局的经验为基础的。对这个被称之为POAR的计划可做如下解释:POAR就是由组成计划的四个要素----问题(Problem)、目标(Objectives)、活动(Activities)与资源(Resources)这四个词的第一个字母缩写而成的。因此,计划人员(在这个实例中就是五家商店的经理)奉命为她们的各自的商店所确定的每一个问题制定年度行动计划。因而此后分配资金以及报告进展情况都将以这些计划为依据。 商店的经理同意斯卡格斯的以下瞧法,对计划予以更多的强调,应该使人们更明白需要做些什么事情,使所有五家商店获得更多的利润。她们也同意斯卡格斯有权期望她们按她的指示办事,但就是她们对POAR能否适用于企业的计划,多少有点怀疑。她们要求斯卡格斯用例子来说明她的主张。于就是她把她在公共卫生局工作时制定的关于家庭计划的规划拿出来给她们瞧。这个计划如下: 1.问题的确定 甲、预期的情况 应向居住在该县的所有2,500名育龄妇女提供计划生育服务。 乙、目前的情况 500名妇女在公立或私立医院、或医生事务所接受计划生育指导。 丙、具体的问题 现在问题就是预期的情况与目前的情况有差距,因此要解决的问题就是向2,000名妇女提供计划生育的指导。 2.目标 到本财政年度结束时,将有1,500名妇女接受公立或私立医疗单位对计划生育的指导。 3.活动
房地产开发与经营综合练习题与答案
一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ） 2．A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 3．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ） 4．A.固定利率 B.可调利率 5．C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 6．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。7．A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 8．4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ） 9．A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率 10．下列房产中，可免征房产税的是（ D ） 11．A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 12．下列表述中，正确的是( C ) 13．A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税， 但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 14．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）15．A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月16．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ） 17．A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 18．维修基金的代管服务属于（ A ） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 19．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 20．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 21．单利计息与复利计息的区别在于（ C ） 22． A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 23．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投
房地产开发与经营总结汇编
第一章绪论 第二节房地产开发与经营形式和内容 一、房地产开发的形式与内容 1.开发时间的不同：初次开发和再次开发 （1）房地产初次开发：指对尚未利用的土地进行开发和利用的过程 （2）房地产再次开发：指对已开发利用的土地或房地产项目追加投资，进行深度开发，或投资进行替代开发，转变土地用途等过程（城市开发：a.新区开发：土地用途从“非建设用地”到“建设用地”转换的过程。b.已建成区开发：对原有建设用地进行再开发的过程） 2.开发的内容不同：外延式开发和内涵式开发 （1）外延式开发：指在增加面积的条件下，开发城市近郊或远郊农地或为动用的土地，满足城市用地规模扩展需求的过程。（城市新区开发） （2）内涵式开发：在不增加面积的情况下，仅依靠增加劳动和资金投入，提高土地的容积率和土地利用率，加强土地集约利用的开发过程。（城市旧区改建、城市再开发）3.开发的规模不同：单项开发、综合开发等 （1）房地产项目的单项开发：开发规模比较小，占地不大，项目功能单一，配套设施简便的开发形式。（华南新城、祈福新村、碧桂园（单体楼）） （2）房地产项目的综合开发：指相对开发规模大，占地面积大，开发项目功能齐全的开发形式。（城市中住宅小区，住宅新区的开发都属于这种形式的开发） 二、房地产经营的形式和内容 1.经营对象的相对差异：地产经营和房产经营 （1）地产经营：a.广义的地产经营是发生在土地生产过程、流通过程及消费使用过程中所有经济活动的总称，是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用以获取 经济收益。 b.狭义的地产经营主要指流通过程的经营活动，即地产的出让、转让、出 租、抵押等有偿流转过程，其实质是土地产权经营。 (①在我国，特定的产权制度决定了地产经营只能是试用权，而不是所有权 ②地产的经营方式只能采取使用权出让、转让、租赁和抵押等形式，不能采取买卖方 式。 ③城市地产经营：一是以土地出让为主的层次，二是以土地转让、出租及抵押为主的 层次。土地出让市场属于一级土地市场，是国家垄断型市场。主要形式有协议、招标、挂牌和拍卖。） （2）房产经营：这里强调房产交易分别是针对房、地产权的特性及在实际经营处理中的方式上的差别而提出的。房产经营的主要形式有出售、出租和抵押等。 2.经营规模和经营方式：专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等 （1）专项经营：指房地产企业只从事、或主要从事某一方面、某一环节经营业务的形式（万科） （2）综合经营：指房地产企业从事多项房地产经营业务形式。（策划开发销售一条龙）（3）集团经营：从事基础设施建设、房屋开发、工程管理、销售等（建筑材料电器都有）（4）跨国经营：目前少见，担心洗黑钱。 3.活动发生的不同过程：房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。
房地产开发与经营作业答案
《房地产开发与经营》作业 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，
部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。 政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征
房地产开发与经营全流程沙盘模拟实训心得 - 副本
《房地产开发与经营全流程沙盘模拟》实训心得在两天时间里，公司组织开展《房地产开发与经营全流程沙盘模拟》实训。在导师的指导下，采用小组分工模式，分为总经理、财务总监、投资总监、营销总监、项目总监等多企业职位。通过学习理论知识，针对我们所学的知识，动手实践，模拟房地产公司运营，对构成公司各个组成部分进行沙盘模拟演练。 实践操作过程中，导师带领我们做了第零年的模拟，然后从第一年由我们自己完成开发运营。在团队中我担任了项目总监的角色。我的主要任务是每年年初监督及开展项目启动、规划设计及安排施工。在操作过程中，我意识到做项目管理必须要有过硬的业务知识、管理技能，以及良好的工作协调能力和严密谨慎的业务操作。 在整个房地产开发及经营过程中，从拿地开始，必须做到细心和谨慎，前期的市场研判、企业发展定位、成本测算、资金流等内容环环相扣，缺一不可，否则都有可能导致企业开发经营出现系列问题。每发生一笔经济业务的同时就得在相对应的会计科目上如实登记，做到账实相等，这也是后面计算费用、编制利润表和资产负债表的基础；每一年的年末，资产负债表是一定要做到资产=负债+所有者权益，简单地说做到收支平衡方能使企业良性发展。 通过对房地产开发与经营中的各个环节进行模拟训练，使我们结合自身所学知识，对房地产项目的开发和经营过程有了更深层次的了解，项目分析与决策的能力也有了明显的提高。而且这次培训也特别针对我国房地产行业发展历程、现状及发展前景设置了相关情景，并
进行了相应的环境和市场特征描述，使我们提升了对市场的应变、开拓、竞争策略的能力。过程中，导师还结合实际，根据所学内容，就X城市一地产进行分析测算，研究地块市场可行性分析。 实训虽然只进行了短短两天，但过程中知识及技能的实训浓缩了整整5年企业运行经历。使我们从中了解到房地产开发与运营的奥秘，结合工作实际，今后针对自身在实训中发现的不足之处及短板技能进行后续的学习强化，提高综合素质能力，积极参与到企业的发展过程中来。
20xx年房地产管理工作总结
20xx年房地产管理工作总结 20xx年房地产管理工作总结 今年以来，我县房地产管理工作以改善民生为立足点，不断推进住房保障工作;以房屋征收为以强化房地产市场管理为关键点，促进全县房地产业健康发展;以小区综合治理为切入点，致力全县小区管理。 一、关注民生，多措并举，住房保障水平稳步提升 我县通过不断完善住房保障制度，实施发放租赁补贴和实物配租相结合的保障方式，逐年扩大保障范围，切实解决了逐年扩大保障范围，切实解决了一大批城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工、在城镇稳定就业的务工人员的住房困难问题，同时，积极推进城市棚户区和“城中村”改造，逐步改善了城镇居民的居住环境。 一是住房租赁补贴发放完成任务。通过发放住房租赁补贴、市场化租房的方式改善其住房条件。累计完成租赁补贴发放xx户，累计发放租赁补贴资金xx万元，受益人口xx人。 二是保障性住房项目建设进展顺利。今年，市政府下达我县保障性住房建设任务xx套，我县实际开工建设保障性住房xx套。保障性住房今年有两个项目开工分别是：老城区D区改造项目xx套，国泰路安置项目xx套，货币化安置xx套;10月20日，我县在xx大戏院公开摇号，分配670套公租房(廉租房)。 二、房屋征收工作开创新局面。 1、房屋征收工作顺利推进 近年来，按照县政府坚持“稳中求快、以快为主”的工作总基调，紧我局协助城关镇、市容局加大依法治乱、严厉打击违法建设工作力度，严格控违拆违，确保违法建房“零增长”。目前县五大片区征收指挥部共征收房屋xx户，征收面积约xx万平方米，拆除违法建设xx万平方米。建设安置区xx个，建设安置房xx万套，面积xx万平方米。
房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)
房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)作者：奚晴 1.（名）房地产是指土地以及定着在土地上的建筑物和其他附属物的总称，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。P2 2（名或选）其他附属物是指为提高房地产的使用价值和功能而建造的附属物体，包括种植在土地上的花草、树木，人工建造的假山、抽水井，埋设在地下的管线、设施等附属物体。P1 3.（选）房地产权利一般包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等。P2 4.（选）房地产交易的实质是房地产权利的交易行为。P2 5.（简）房地产与不动产的关系P2 概念：不动产是不能移动或者移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。不动产包括土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。将不动产与房地产所包括的范围相比，不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。 6.（简或选）房地产的属性 P3~4 1）房地产位置的固定性 2）房地产使用的耐久性 3）房地产的异质性 4）土地供给的稀缺性 5）房地产投资与消费的双重性 6）房地产的相互影响性 7）房地产的易受限制性 8）房地产的难以变现性 7.（选或判）特殊用途房地产（飞机场、加油站、高尔夫球场、医院、学校）P3~4
8.（名）房地产的内涵 P5 房地产是从事房地产投资、开发、运营、服务和管理活动的主体及其所进行的相关经济活动的有机结合。 9.（选或简或论）房地产在国名经济中的定位和作用P6 1）房地产业是国民经济的基础产业 房地产业在国民经济生活中有重要影响，能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居民消费的载体。 体现在①房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的根本保证； ②房地产业是人口素质提高的和社会全面进步的基本条件； ③房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础； ④房地产业是社会财富创造的重要源泉。 2）房地产业是国民经济的支柱产业 房地产业在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。其具有较强的连锁效应，能诱导新产业崛起，对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构及其发展变化，有着广泛而深刻的影响。 10.（名）房地产开发与经营的含义 P9 是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。 11.（简）房地产经营的特点 P10~11 1）房地产开发经营活动的复杂性（自身）体现在活动协调的复杂性，项目操作的复杂性 2）房地产开发经营的区域性（空间） 3）房地产开发经营活动长期性（时间） 4）房地产开发经营活动资金密集性（生产要素） 5）房地产开发经营活动高收益性和高风险性（回报） 6）房地产开发经营活动政策性（政府）
管理学经典案例分析
《管理学》精品课Management 案例1 前进中的海尔 1985年,人们知道青岛电冰箱总厂引进了德国利勃海尔电冰箱生产线，随后,从这里传出了震撼全国的“砸冰箱”事件，海尔人走名牌战略的道路,使企业摆脱濒临倒闭的命运而起死回生;现在,许多外国人知道在中国有家企业Haｉer，产品已出口到世界160多个国家和地区，甚至把工厂办到了美国！ 海尔20年的发展之路可以浓缩在下面这组数字中。营业额:２000年实现全球营业额４０6亿元,2002年实现全球营业额7１0亿元，2００3年实现全球营业额802亿元,而１984年只有３４8万元,20００年是1９84年的116００多倍;利税：１9８4年资不抵债,2000年实现利税３0亿元，自１995年以来，累计为国家上缴税收5２亿元;职工人数：２0０0年职工人数达到3万人，而1984年只有800人，2000年是1984年的37．５倍；品牌价值:2000年海尔品牌价值达到30０亿元，是1995年第一次评估时的7.８倍，是中国家电行业第一名牌；产品门类：1９84年只有一个型号的冰箱产品，目前已拥有包括白色家电、黑色家电、米色家电在内的69大门类10800多个规格品种的产品群;出口创汇:已在海外建立了3800０多个营销网点,产品已销往世界上１60多个国家和地区,2０0０年实现出口创汇2.8亿美元，自1998年以来,出口创汇每年以翻一番的速度增长,是中国家电业出口创汇最多的企业。在山东省,海尔超过专业外贸公司成为进出口额第一的企业。 这就是海尔。20年的创业之路浓缩了一个世界名牌的发展历史：名牌战略、多元化战略、国际化战略,每一步,都透着战略的超前，每一步，都写着拼搏的艰难;但是在敬业报国、追求卓越的海尔精神与创新的海尔文化激励下,每一步,都获得了令人瞩目的辉煌成就,不仅在国内，在国际上也受到了高度赞誉与评价。 从1９84年至今的2０年间,家电市场竞争日趋激烈,而海尔却始终保持了高速稳定发展的势头，奥秘只有两个字:创新。创新是海尔文化的核心。在海尔,不是“居安思危”而是“居危思进”;在海尔，成绩只属于过去，所有的工作都必须时时创新。 一、企业管理 海尔定律(斜坡球体论)：企业如同爬坡的一个球,受到来自市场
房地产开发与经营(形考3)答案
江苏开放大学 形成性考核作业 学号20 姓名王甫 课程代码020025 。 课程名称房地产开发与经营评阅教师 第 3 次任务 共 3 次任务 .
江苏开放大学 请务必将答案写在题后的答题纸上。 一、单选题（每小题3分，共36分） 1、房地产开发企业应当自建设工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 A、7 B、10 C、15 D、30 2、以下不是开发项目规划设计方案评价的特点是（）。 ; A、评价主体的多元性 B、评价目标的多样性 C、评价值的不确定性 D、评价方法的多样性 3、开发项目规划设计方案评价的步骤正确的是（）。 ①选择评价的指标体系②比较分析并优选方案 ③明确评价目标④选定合适的评价方法 A、①③④② B、③①④② C、④③①② D、④①③② 4、以下不属于项目经理职责的是（）。 A、全权负责项目成员的任命、考核与奖惩 B、建立各种专业管理体系并组织实施 C、对项目目标进行系统管理 D、对资源进行动态管理 5、房地产开发项目施工项目管理的主体是（）。 % A、建设单位 B、设计单位 C、施工单位 D、监理单位 6、以下不属于施工阶段特点的是（）。 A、以执行计划为主 B、需要协调的内容多 C、持续时间长、合同关系复杂 D、影响投资的程度最大 7、以下不属于施工项目成本中的直接成本的是（）。 A、材料费 B、现场管理费 C、措施费 D、机械费 8、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为()年。 B.4 9、建筑容积率的计算公式是（）。 A、住宅总建筑面积/住宅基底总面积 B、住宅建筑面积/居住区用地面积
房地产销售总结和目标
房地产销售总结和目标 我作为一个房地产新人荣幸的加入了俊地润丰房地产代理有限公司这个大家庭，并在公司的项目—尚城街区做置业顾问。非常感谢公司领导给我的这个机会!以下是小编整理了关于房地产销售总结和目标，一起来看看吧! 房地产销售工作总结1 不知不觉中，20_已接近尾声，加入_房地产发展有限公司公司已大半年时间，这短短的大半年学习工作中，我懂得了很多知识和经验。20_是房地产不平凡的一年，越是在这样艰难的市场环境下，越是能锻炼我们的业务能力，更让自己的人生经历了一份激动，一份喜悦，一份悲伤，最重要的是增加了一份人生的阅历。可以说从一个对房地产“一无所知”的门外人来说，这半年的时间里，收获额多，非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导，现在已能独立完成本职工作，现将今年工作做以下几方面总结。 一、学习方面;学习，永无止境，这是我的人生中的第一份正式工作，以前学生时代做过一些兼职销售工作，以为看似和房地产有关，其实我对房产方面的知识不是很了解，甚至可以说是一无所知。来到
这个项目的时候，对于新的环境，新的事物都比较陌生，在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及房地产市场，通过努力的学习明白了置业顾问的真正内涵以及职责，并且深深的喜欢上了这份工作，同时也意识到自己的选择是对的。 二、心态方面：刚进公司的时候，我们开始了半个月的系统培训，开始觉得有点无聊甚至枯燥。但一段时间之后，回头再来看这些内容真的有不一样的感触。感觉我们的真的是收获颇丰。心境也越来越平静，更加趋于成熟。在公司领导的耐心指导和帮助下，我渐渐懂得了心态决定一切的道理。想想工作在销售一线，感触最深的就是，保持一颗良好的心态很重要，因为我们每天面对形形色色的人和物，要学会控制好自己的情绪，要以一颗平稳的、宽容的、积极的心态去面对工作和生活。 三、专业知识和技巧;在培训专业知识和销售技巧的那段时间，由于初次接触这类知识，如建筑知识，所以觉的非常乏味，每天都会不停的背诵，相互演练，由于面对考核，我可是下足了功夫。终于功夫不负有心人，我从接电话接客户的措手不及到现在的得心应手，都充分证明了这些是何等的重要性。当时确实感觉到苦过累过，现在回过头来想一下，进步要克服的困难就是自己，虽然当时苦累，我们不照样坚持下来了吗?当然这份成长与公司领导的帮助关心是息息相关
整理2012年房地产开发与经营重点
房地产开发与经营考试重点 选择题： 第一章，绪论 1、“开发”：生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理和改造以达到一定经济或社会目的的行为 2、房地产产品的不可移动性/固定性决定了房地产开发的地域性 3、工业与民用建筑须缴纳一定的城市建设配套费用 4、广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让等按价格规律所进行的有目标，有组织的经济活动 5、广义的房地产经营活动范围贯穿于房地产产品生产，通流，消费的全部过程第二章，房地产开发与经营基本理论 1、下列房地产成片开发的说法，正确的是（AC） A、房地产成片开发不仅要进行房地产产品的建设，还应进行相应基础设施的建设 B、新区开发与旧城区开发最大不同在于建设成本与建设难度低 C、随着城市建设的发展，旧城区改造已经成为了目前房地产开发中的热点问题 D、与新城区开发相比，旧城区开发风险更大 2、争取到2020年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能65%的总目标，使我国建筑的节能水平接近或达到先阶段中等发达国家的水平 3、获得的资金可以投入到其他经济活动中，创造更大的经济价值，将固定资产变成活的资产 第三章，房地产企业 1、实践表明，房地产业对国民经济发展具有重要的推动作用，是国民经济中的支柱产业，也是繁荣城市经济的先导性，动力性产业 2、房地产开发公司通过“三通一平”或“七通一平”将自然状态的土地或有部分基础设施的土地变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地即为生地，毛地，熟地 三通一平——水，电，道路通，场地平整 七通一平——给水，排水，电，道路，通讯，通燃气，通热，场地平整 3、我国房地产开发企业资质等级划分为五个等级（一，二，三，四，暂时/临时） 4、二级资质开发企业从事房地产开发经营年限应在3年以上，暂时级应当自领取营业执照30日内，持相关证件到房地产开发主观部门申请《暂定资质证书》，申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业 5、弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境的变化，适时进行自身调整改造，以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡 6、职能型组织结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是高层管理者，而顺着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层操作者 7、职能型组织结构的优势：使用人员方面灵活性大 8、项目型组织结构：在公司内部成立专门的项目机构，独立承担项目管理任务，对项目负责 9、项目型组织结构的劣势表现在：组织效率低，成本高 10、房地产企业经营决策的影响因素，环境：宏观环境，中观环境，微观环境。宏观环境——个人支配收入的提高，银行信贷利率的变化
管理学经典案例20篇
管理学经典案例20篇 1安通公司的投资决策 安通公司是一家特种机械制造公司。该公司下设10个专业工厂，分布在全国 10个省市，拥有20亿资产，8万员工，其中本部员工 200人。本部员工中60% 以上技术管理人员，基本都是学特种机械专业的。该公司所属企业所生产的产品 由政府有关部门集中采购，供应全国市场。 改革开放以来，安通公司的生产经营呈现较好的局面， 在机械行业普遍不景气的 情况下，该公司仍保持各厂都有较饱和的产品。但是，进入 90年代以后，国内 市场开始呈现供大于求的趋势。 政府有关部门的负责人曾透露，如果三年不买安 通公司的产品，仍可维持正常生产经营。面对这样的新形势，安通公司领导连续 召开两次会议，分析形势，研究对策。 第一次会议专门分析形势。 刘总经理主持会议， 他说，安通公司要保持良好的发 展趋势，取得稳定的效益，首先必须分析形势，认清形势，才能适应形势。我们 的产品在全国市场已经趋于饱和。 如果不是有政府主管部门干预和集中采购， 我 们的生产能力一下子就过剩 30%，甚至更多。我们应该对此有清醒的认识负责 经营的李副总经理说，改革开放以来，全公司的资金利润率达到了 8%左右，局 全国机械行业平均水平之上。 但是现在产品单一， 又出现供大于求的趋势， 今后 再保持这样的发展水平很难。目前，公司本部和各厂都有富裕资金和富余人员， 应该做出新的选择。分管技术工作的赵副总经理说，总公司和各厂的产品特别是 有一部分产品通过近几年引进国外先进技术，基本是能满足国内市场目前的需 要，总公司和各厂的专业技术力量很强， 如果没有新产品持续不断开发出来， 单 靠现有老产品很难使本行业有较大发展， 专业人员也要流失。其他的副总们也都 从各自的角度分析了安通公司所面临的形势， 大家都感到这次会议开得及时， 开 得必要。 他说，我们上次会议全面分析了形势， 使我们大家头 这就是总公司要适应新形势，必须研究自己的发展战 略。分管经营的李副总说，我们应该充分利用富余人员和富 余资金， 寻找新的门 路，发展多种经营。要敢于进入机械行业外的产品。现在， 国家不是提倡发展第 三产业吗，我们应该利用国家的优惠政策，开展多种经营，取得更好的经济效益。 分管技术的赵总谈到，安通公司的产品虽然经过引进国外先进技术， 已经升级换 代，但是和国际先进水平比还有相当差距。 我们现在应该充分利用技术力量和资 金，进一步引进技术， 开发新产品，为国内市场作一些储备， 以适应未来市场的 需要，同时争取把产品打到国际市场上去。 其他各位老总也都一致认为， 安通公 司必须发展，不能停滞不前。大家认为，安通公司是一个专业化很强的企业，虽 然现在主产品是供大于求的趋势，但现在特别是将来还是有比较稳定的市场的， 这个主业绝不能放松，但是单靠这个主业要想过得富裕是不行的， 要不断地开辟 第—次会议仍有刘总主持。 脑更清醒，认识更加一至,