一套完整某房地产企业税收筹划设计方案

一套完整的某房地产企业税收筹划案

第一部分税收筹划的含义在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以求的目标。税收筹划就是在不违反税收法规的前提下，纳税人通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平，有利于降低企业的经营风险，有利于节约税收成本。税收筹划完全合法、符合立法意图，鼓励税收筹划。《注册税务师管理暂行办法》明确规定，“税收筹划是注册税务师的业务容之一”，从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。随着税收筹划的不断完善和发展，税收筹划将进一步提升法律级次，更加有法可依。房地产企业主要有以下四种运营式：一是通过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购一块土地进行项目开发；四是收购公司或者股权转让。下面，从企业经营过程中金额最大、最为重要的两个税种（土地增值税、企业所得税）分别阐述房地产企业的税收筹划。第二部分房地产企业土地增值税的税收筹划税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，首先应立足于税务法规，立足于

税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策：1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。2、因建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。

4、合作建自用房免税。对于一出地，一出资金，双合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。

5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。根据以上的土地增值税的优惠政策，我们分别策划以下案：（一）“临界点”筹划案：房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到增值税的“临界点”。“临界点”：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额）未超过扣除

项目金额20％，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20％的增值额”就是“临界点”。基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税率越高。因此，增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目（主要是指从事房地产开发的纳税人允扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%）。必须主意到，税法允扣除的项目比企业自己实际核算中涉及的项目要少，计算增值额时必须以税法的规定为准。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税；纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。房地产企业如果既建造普通住宅，又进行其他房地产开发，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住

宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。例如：某房地产开发企业，销售收入为1.5亿元，其中普通住宅为１亿元、豪华住宅销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅为8000万元，豪华住宅为3000万元。

1、不分开核算应缴纳土地增值税：增值率：（15000－10000）÷11000×100%＝36% 适用税率：30% 应纳税：（15000－11000）×３０%＝1200万元

2、分开核算应缴纳土地增值税：普通住宅增值率：（10000－8000）÷8000×100%＝25% 适用税率：30% 应纳税：（10000－8000）×30%＝600万元；豪华住宅增值率：（5000－3000）÷3000×100%＝67% 适用税率：40% 应纳税：（5000－3000）×40%－3000×5%＝650万元二者合计：600万元+650万元=1250万元如上所述，分开核算比不分开核算多支出税金50万元。原因在于普通标准住宅的增值率为25%，已经超过20%，仍须缴纳土地增值税。因此，必须通过进一步筹划，适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以，从而实现免缴土地增值税、降低房价（或提高房屋质量、改善房屋配套设施等）的效果，在激烈的销售战中取得优势。我们对上例给出的条件做一点改动，然后来计算土地增值税的税负和企业的收益情况。

3、进一

步筹划后分开核算应缴纳土地增值税：进一步筹划的重点是将普通住宅增值率限制在20%，有以下两种法：（1）增加可扣除项目金额假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除项目金额从（10000－ｙ）÷ｙ×100%＝20%等式中可计算出，ｙ＝8333万元。此时，普通住宅免税、豪华住宅应缴纳650万元，实际总共免税550万元；扣除为增加可扣除项目金额多支出的333万元，企业可增加收入217万元。增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%，而各省市在10%之确定了不同的比例，要注意把握。这是，可以应用第二种法。（2）降低房屋价格降低房屋销售价格导致销售收入减少了，在可扣除项目金额不变的前提下，增值率自然会降低。这一法是否适当，关键在于比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为8000万元，要使增值率为20%，则销售收入从（Ｘ－8000÷8000×100%＝20%中可求出，Ｘ＝9600万元。此时该企业应缴纳的豪华土地增

值税为650万元，节省税金600万元，与减少的收入400万元相比节省了200万元，比第一种法少节省17万元。（因为土地增值税在计算企业所得税时可以扣除，对企业所得税和企业的税后利润会产生影响，因篇幅有限，此处不再分析）（二）合作建房营业税的筹划案：土地入股合作建房筹划是较常用的一种筹划法，房地产开发企业取得开发土地是首要条件，操作空间主要是土地入股节约土地转让这一环节营业税，合作建房有两种式：第一种式是纯粹的“以物易物”：双以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，一发生了销售不动产的应税行为，另一发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为，双应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税。第二种式是甲以土地使用权、乙以货币资金合股，成立合营企业或合作项目的合作建房。我们主要谈一下合作项目的合作建房，合作建房最关键是在合同签订过程中必须注明分配形式。对此，又存在两种利润分配式：一是合作双采取风险共担、利益共享，税后分成的分配式；二是房屋建成后双按一定比例分配房屋。在第一种分配式下，向合作企业提供的土地使用权视为投资入股，根据财税字（1995）48号和税务总局《营业税税目注释》第九条第二款“以不动产投资入股，参与接受投资利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”

的规定，对股权转让不征收营业税；在第二种分配式下，向合作企业转让的土地使用权，按转让无形资产缴税，合作企业房屋分配后销售时各自按销售不动产缴纳营业税。

在实际操作中，企业经营会受新公司取得房地产开发资质时间条件的限制，可变通为收购“干净”的壳公司后重新注资来实现；或由乙直接投资到甲企业，换取甲企业一定比例的股权来实现。（三）企业兼并转让房地产筹划案：假设A公司收购B公司。A公司收购前净资产的公允价面值为1000万元，B公司净资产账面价值为-100万元，收购价500万元（增值部分主要为房地产），合并前有尚未弥补的亏损700万元（未超过税法规定的5年弥补期限）。企业合并过程中的非股权支付额为低于20%，预计合并后A公司每年应纳税所得额约为100万元。根据国税发[2000]119号文件规定，A公司吸收合并B公司有两种税务处理案：案一：免税合并。因为本例中非股权支付比例低于20%，所以B公司可不确认资产的转让所得，其亏损可由合并后的A公司继续用以后年度实现的与B公司净资产相关的所得弥补，A公司接受B公司全部资产的计税成本，须以B公司原账面净值为基础确定。案二：应税合并。当非投权支付比例低于20%时，国税发[2000]119号文件规定为“可选择”免税合并，因此A公司和B公司有权选择应税合并。B公司可视为按公允价值转让，处置全部资产，计

算资产的转让所得，依法缴纳所得税，B公司以前年度的亏损，不得结转合并后的A公司弥补，A公司接受B公司的有关资产，计税时可以按经评估确认的价值确定成本。

案比较：1、案一中B公司不确认资产转让所得，不缴纳企业所得税。案二中B公司须确认资产转让所得税600万元[500-（-100）]，但确认的资产转让所得可全部用于弥补以前年度亏损（600＜700），不需要负担企业所得税；2、案一中B公司亏损可结转到合并后的A公司进行弥补，但B公司净资产的公允价值仅占合并后A公司净资产公允价值的37.5%[600÷（1000+600）×100%]，合并后每年大约只能约补亏损37.5万元（100×37.5%），考虑税前弥补亏损年限，合并前B公司的700万元亏损，合并后大约只能在税前弥补187.5万元。案二中B公司亏损不得结转到A公司弥补；3、案一中A公司接受B公司的有关资产只能按B公司原帐面净值提取折旧（或摊销，下同）在税前扣除。案二中A公司接受B公司的有关资产可按评估价值提取折旧在税前扣除。由此可见，在本例中，无论采取哪种合并案，B公司均不需要负担企业所得税。案一的优势在于合并后A公司可以税前弥补B公司的亏损约187.5万元，案二在优势在于合并后A公司可以税前多列支取折旧60万元，可见，案二显然优于案一。在企业收购过程中，按公允价面值考虑到对资产(房地产)进行评估增值税务处理。这