房地产公司各环节税收筹划

房地产项目公司各环节税收筹划要点

1、项目设立阶段

1、项目公司组织形式的筹划

2、合作项目合作方式的筹划

3、土地取得涉及税种及要点

2、项目设计建造阶段

1、项目分期及户型选择的筹划

2、各项成本的归集与控制及合同的订立执行

3、涉及税种及关注要点

三、项目销售阶段

1、销售合同订立的筹划

2、涉及税种及关注要点

四、项目竣工结算阶段

1、工程结算的筹划

2、涉及税种及关注要点

五、项目清算阶段

1、土地增值税清算

2、企业所得税清算

房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司清算。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。现结合房地产项目各开发阶段的特点在以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。

一、项目设立阶段

1、项目公司组织形式的筹划

房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。

子公司：具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外

承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务；

分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。

企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有：

（1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。（3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。

在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。2、合作项目合作模式的筹划

房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。

目前国内获得土地的市场分为两个，一是土地交易一级市场，此市场由政府垄断，土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场，土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。

目前国内房地产交易有多种操作模式，根据不同土地的交易形式我

们将交易的本质或模式分以下几类：买卖土地、收购土地持有方、城中村改造、合作开发模式（合作建房）、买卖楼花、代建。以上模式可能互有交叉，不同的合作模式对后期成本收入的确认影响重大，从而决定土地增值税及企业所得税的清算，现就情况较为复杂的合作开发模式（合作建房）进行分解：

合作开发模式的界定：：一方出钱，一方出地，合作开发，共享收益

处理方式：情况复杂，性质各异：

设立项目公司模式1-1

项目模式真假投资之分利益分享合作开发性质

模式一双方真投资税后利润投资

模式二

出地方假投资取得固定收益卖地取得固定比例收益卖地分得商品房卖地

模式三

出钱方假投资取得固定收益借款并取得利息取得固定比例收益借款并取得利息分得商品房购买商品房

合作方相互投资模式1-2

相互投资模式投资方向与开发主体利益分享合作开发性质

模式一出地方投资到资金方，资

金方为开发主体税后利润投资取得固定（比例）收益卖地分得商品房卖地

模式二资金方投资到出地方，出

地方为开发主体税后利润投资

取得固定比例收益借款并取得利息分得商品房购买商品房

设立项目部模式1-3

设立项目部模式土地变更与开发主体利益分享合作开发性质

模式一土地不过户，出地方为开

发主体税后利润投资取得固定（比例）收益卖地分得商品房卖地

模式二土地过户，出资方为开发

主体税后利润投资

取得固定比例收益借款并取得利息分得商品房购买商品房

（1）双方投资性质：

a：双方成立新的项目公司

b:双方互相真投资

c:虽未设立项目公司，但共同设立项目部

土地使用权和不动产投资涉税：

a：增值税（不征收）

b：土地增值税（房地产企业需缴纳，非房地产公司暂不征收）

c：所得税（需缴纳）

（2）出地方卖地性质

a：项目公司模式中的出地方假投资

b：相互投资模式中的出地方假投资

c：项目部模式中的固定（比例）收益与分房

卖地涉税：

a：增值税

b：土地增值税

c：所得税

案例：甲乙两公司合作开发住宅，双方共同设立新房地产公司丙。甲方将原值为3000万的土地评估5000万元投资到丙公司，乙公司投入5000万元到丙公司，投资协议约定将来甲分得2万平方商品房。请问双方如何

缴税。

甲：增税税、土增、所得税（2万平米商品房的市场价值）；

乙：税后利润分红，不缴纳任何税收；

丙：增值税、土增、所得税

（3）出钱方借款性质

a、项目公司模式中的出钱方假投资取得固定（比例）收益

b、相互投资模式中的出钱方假投资取得固定（比例）收益

c、项目部模式中的出钱方假投资取得固定（比例）收益

借款涉税:

出钱方：金融业增值税、所得税

出地方：可在限额内税前扣除

案例：甲乙公司合作开发住宅，成立公司丙，甲以土地入股丙公司，折价5000万元（原账面价值3000万元），乙公司投资5000万元入股丙企业，双方约定两年内项目取得收益后乙方取得固定收益1亿元。请问双方如何缴税？

甲：投资行为，免征增值税，计算缴纳土地增值税和所得税，取得丙公司的利润分红，免征增值税和所得税

乙：投入5000万元，得到10000万元，即5000万元为利息所得，应按增值税的金融保险业5%缴纳增值税250万元，同时并入应纳税所得额纳税。

丙：正常计算增值税、土增、所得，但要注意的是付给乙公司，5000万元视为本金、5000万元视为利息，即使乙提供了利息部分的增值税发票，丙的税前扣除不能高于银行同期利率的限制。

（4）出钱方买房性质

a、项目公司模式中的出钱方假投资取得房产

b、相互投资模式中的出钱方假投资取得房产

c、项目部模式中的出钱方假投资取得房产

买房涉税：

a、卖房方：视同销售（增值税、土地增值税、所得税），售价多少

b、买房方再次销售：增值税、土地增值税、所得税，成本多少？

案例：甲乙合作开发住宅，成立丙公司，甲方持有土地，折价5000万元（原价3000万元）入股到丙公司，乙方投资5000万元入股甲方，约定乙公司分得开发的2万平方商品房，请问双方如何缴税。

甲：投资环节免征增值税，土地增值税和所得正常缴纳

乙：投5000万元，得到房子，实质是房屋买卖，问题涉及2万平米商品

房的市场价格，自用和再次转让的历史成本都应该为5000万元

丙：正常缴纳增值税、土增、所得税。

3、土地取得涉及税种及要点

土地取得时房地产开发企业主要涉及契税、印花税及土地使用税，同时也影响项目后期增值税、土地增值税、企业所得税的处理，以下为土地取得涉及的税务要点：

（1）契税：无论以协议还是竞价方式出让，契税计税价格均应包括土地出让金、各类安置补偿费、市政建设配套费在内，而不仅仅是土地出让金。必须以取得该土地使用权支付的全部经济利益计算缴纳契税，且不得扣除前期土地开发成本。对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

（2）土地使用税：出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。也就是说无论企业是否取得土地，是否取得土地使用权证，只要合同作了约定，且合同生效，则应以合同为准。因此：

a：拿地小组在签订土地出让合同时，交地日期原则上不许空置不填写，应当明确约定交地日期及延迟交地的违约责任（例如按日支付已付地价款千分之一的违约金）。避免交了土地出让金后公司长期拿不到地也得不到合理补偿。

b：除因融资需要，在实际交地前，原则上不办理《土地使用权证》，避免被税务局以“已经取得土地使用权”为由征收土地使用税（未拿地，先交税）。

（3）涉及拆迁补偿

企业取得土地的过程中，应特别关注土地使用权连同地面建筑物一起转让的状况，到底签署土地转让协议还是不动产转让协议，或者说地面建筑到底由谁来拆是问题的关键，决定了这部分到底是拆迁补偿还是资产损失，也决定了土地成本的确认风险。房产企业同对方企业签订土地使用权转让协议，约定土地转让价格，地面建筑物由对方自形拆除，造成的损失由甲房地产公司给予赔偿，这样的话，房地产公司的土地成本就是预定的土地价格加上补偿款，从而增加相关成本的扣除拆迁过程中，应有完整的拆迁方案，合理的拆迁标准，被予以备案，以备后查。

二、项目设计建造阶段

1、项目分期及户型选择的筹划

企业对同一项目尽量分期、分区开发不同类型的房产，如：别墅、商业、普通住宅、非普通住宅等，不同的物业类型的土地增值税对应不同的税负。合理的规划项目的分期及物业类型有利于降低企业土地增值税的整体税负：

（1）规划分期的要点：

a、展示区及分期范围的规划

土地成本的分摊以确权物业的占地面积为基数，尽量均衡各分期

的范围和容积率，以避免各分期物业单位土地成本的不均衡。

b、规划证分期

规划证为土地增值税清算单位的重要依据，规划证范围越小，清

算越细，无法均衡增值率，引起税负的上升。因此建议大规划

证，分期中尽量避免过多拆分规划证。

c、高增值物业与低增值物业合理搭配

（2）户型的选择

a、户型规划中考虑小户型住宅土地增值税优惠，避免出现危险面

积户型，如119平米、122平米套内产品。销售未溢价，税负却

增高。（住宅社区容积率在1.0以上、单套住房套內建筑面积

120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下，增值额不

超过20%，免土地增值税）

2、各项成本的归集与控制及合同的订立执行

（1）各项成本的归集

a、土地成本归集：土地出让金、转让款、契税、市政配

套、耕地占用、土地闲置费，拆迁补偿、安置费及相关

税费等。

b、前期工程费归集：前期发生的水文地质勘察、测绘、规

划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

注：境外设计费发票的取得及有效性

c、建筑安装工程

2-1

土建工程安装工程

基础工程主体工程

装饰工程

人工土石方钢筋工程电气（强电）安装保温工程

机械土石方商品砼电讯（弱电）安装门窗工程

降水工程模板工程给排水安装栏杆工程

桩基础填充墙工程电梯安装内外墙工程

基坑　空调安装　

消防安装　

天然气安装　

采暖安装　

注：发票的开具是否合规，工程核算的证据链条是否完整，与行业水平是否合理

d、基础设施建造费归集：基础设施建设费是指开发过程中

所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道

路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社

区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程

费。

e、公共配套设施费归集：公共配套设施费专指开发项目内

发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主

的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配

套设施支出。

注：根据产权、盈利，转移情况进行成本归集，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

f、开发间接费归集：开发间接费企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。在核算中，开发间接费主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

（2）成本的分配

房地产相关成本可明确受益对象的直接计入相关物业，不能区分则按共同成本归集后进行分摊

共同成本分配2-2

成本项目成本性质所得税分摊方法土地增值税分摊方

土地成本共同成本占地面积法占地面积法

前期工程费共同成本建筑面积法建筑面积法基础设施建设费共同成本建筑面积法建筑面积法建安工程费直接成本

公共配套设施费共同成本建筑面积法建筑面积法开发间接费（不含利息）共同成本建筑面积法建筑面积法

利息共同成本预算成本法实际

成本法成本法或建筑面积法

（3)成本的控制

房地产公司税收筹划依赖于良好的成本控制，房地产公司须在项目成立之初，根据对规划设计及市场的的研究与测算，制定合理的目标收入，目标成本，目标税负率，建立全面预算制度，对目标进行分解、细化、执行和反馈，依据市场的实际反应，适时调整相关的成本，以达到合理的税负。

（4）合同的订立与执行

房地产合同的订立需根据规划设计目标成本的要求，严格按招标程序及合同订立流程来订立，合同订立过程中需明确合同内容及合同范围，以便成本的归集与调整。如：对合同内容进行分拆，在总价不变的情况下，适度提高高增值物业的成本。同时须严格按合同内容执行，相关工程付款需做到工程业务进度、资金流向及发票内容与金额相一致，以支撑成本的确定。

3、涉及税种及关注要点

项目设计建设阶段房地产开发企业主要涉及印花税、土地使用税。项目设计建设阶段合同类型较多，金额较大，税局比较关注，且国内一般小税重罚，所以需引起适当的重视。

3、项目销售阶段

开发企业对项目的销售可分为两个阶段，预售未竣工产品和

销售已竣工产品。按处置的方式及处置的物业类型可分为：商

品房销售、商品房视同销售、精装修房销售、以地换房合作建

房、地下车库处置、公共配套设施处置等等。各类型的销售形

式税务的处理各有千秋，下面主要对最常见的商品房销售进行

分析。

1、销售合同订立的筹划

（1）销售定价：根据市场定价适度调节普通住宅的价格，以满足普通住房土地增值税的免税条件；精装房及样板房装修费用的拆

分存在一定的税收风险，应适当控制。销售活动赠送物品尽量外

包与销售公司运作，以避免核定为视同销售。

（2）收款方式的确认：收款方式的选择，决定着房地产销售收入的确认时点。一次性收款及首期款收款时间的约定，将让企业在此时点未收款情况下确认收入，但收款时间的约定有利于企业资

金的安全及时的回流，需综合考虑。

（3）交楼时间的约定：交楼时间决定着企业收入成本的结转和企业所得税的清算，企业所得税为季度预交，年度清算，房地产企

业预售阶段若是预交所得税税负较高，存在需退税情况，可适当

提早交楼时间，相反且公司资金流存在紧缺，可适当延迟交楼的

时间。

2、涉及税种及关注要点

项目销售阶段房地产开发企业主要涉及增值税、城建税、教育附加、土地增值税、企业所得税、印花税、土地使用税、房产税。

（1）增值税：纳税时间为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。房地产行业预售未完工产品先按预增率交纳增值税，产品完工后按实际税率计算税额同时进行相关的进项抵扣。（注：增值税分简易征收和一般征收，增值税为流转税，作为税局最主要的税收来源，税局对增值税的管理比较严格，房地产行业涉及交易金额较大，是税局关注的焦点，因此企业需及时准确足额的缴纳增值税，并做好相关的台账以作备查）

（2）土地增值税：销售期间按物业类型先预增后清算。（注：普通住宅与非普通住宅的区分，营改增后计税依据为不含增值税销售额）（3）企业所得税：预售未完工产品产生的收入需按预计毛利率预缴企业所得税，竣工交楼后，按收入成本配比原则结转收入与成本，按实际利润率缴纳企业所得税。

4、项目竣工结算阶段

1、工程结算的筹划

竣工结算后房地产公司将面临企业所得税的清算及土地增值税的清

算，企业所得税清算成本除按规定预提的部分外，其他部分需取得合法凭证，土地增值税成本扣除依据以取得合法凭证的金额为准，因此竣工结算后应尽早办理结算业务，并尽量全额取得相关发票。

2、涉及税种及关注要点

竣工结算阶段房地产开发企业主要涉及增值税、城建税、教育附加、土地增值税、企业所得税、印花税、土地使用税、房产税、代收契税。（1）增值税：产品完工后按实际税率计算税额同时进行相关的进项抵扣。（注：增值税分简易征收和一般征收，一般计征需注意土地成本的扣除）

（2）土地增值税：销售期间按物业类型先预增后清算。（注：普通住宅与非普通住宅的区分，营改增后计税依据为不含增值税销售额）（3）企业所得税：按收入成本配比原则结转收入与成本，按实际利润率缴纳企业所得税。

五、项目清算阶段

1、土地增值税清算

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

土地增值税清算采用超率累进税率，因此需关注房地产项目增值率。以避免高昂税负，同时须注意清算税负的合理性。（深圳市2005年11月1日（不含当日）以前开发并开始销售且销售期至2005年11月1日（含当

日）以后结束的房地产项目，核定征收率：对普通标准住宅销售收入核定征收率为6%，对非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%，对写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%，对其他类型房地产销售收入核定征收率为5%。核定征收税款包含已预征税款。2016年深圳市地方税务局第二稽查局对辖区内某房地产企业土地增值税稽查，涉及收入767万元，补交土地增值税68万元，综合税负8.8%。以上仅作参考）

2、企业所得税清算

企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二) 开发产品已开始投入使用。

(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

已售完工产品需按收入成本配比原则确认收入与成本。

企业所得税清算需关注：

（1）收入的确认时点与方式；

（2）成本是否按物业类型合理归集；

（3）共有成本分摊方式是否合理；

（4）是否按相关规定足额计提成本

（5）土地增值税清算后是否追溯扣除；

房地产公司各环节税收筹划

房地产项目公司各环节税收筹划要点 1、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 2、合作项目合作方式的筹划 3、土地取得涉及税种及要点 2、项目设计建造阶段 1、项目分期及户型选择的筹划 2、各项成本的归集与控制及合同的订立执行 3、涉及税种及关注要点三、项目销售阶段 1、销售合同订立的筹划 2、涉及税种及关注要点四、项目竣工结算阶段 1、工程结算的筹划 2、涉及税种及关注要点五、项目清算阶段 1、土地增值税清算 2、企业所得税清算房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司清算。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。现结合房地产项目各开发阶段的特点在以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。一、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。子公司：具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外

承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务；分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有：（1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。（3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。2、合作项目合作模式的筹划房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。目前国内获得土地的市场分为两个，一是土地交易一级市场，此市场由政府垄断，土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场，土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。目前国内房地产交易有多种操作模式，根据不同土地的交易形式我

房地产公司税收筹划案例

一、项目概况某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为2.15万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元，前期工程费506.4万元，基础设施费1464.94万元，公共配套设施费96.27万元，建筑安装成本12,530.12 万元，土地成本15000万元。二、税收筹划方案的涉税分析（一）商业店铺的税收筹划方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析销售店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万）（1）店铺收入的营业税： 65787.85×5%=3289.393（万）（2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： 3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万（3）印花税的计算销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85×0.05%=32.894（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） ②税法规定的扣除项目：设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。则店铺的开发成本：土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12 万元+开发间接费等费用W=（15353.23+W）万元。加计扣除成本为（15353.23+W+15000）×20%=（6070.646+0.2W）万元。扣除额为：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（6070.646+0.2W）=（40042.208+1.2W+Y)（万元）（由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除） ③增值额： 65787.85-（ ④增值率：（25745.642-1.2W-Y)÷（40042.208+1.2W+Y) =N（假设为N）。由于25745.642÷40042.208=64.3%，在W和Y不知道的情况下，则N的增值率的最

中小企业税收筹划存在的问题及对策分析

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/d612305746.html, 中小企业税收筹划存在的问题及对策分析作者：王文凡来源：《时代金融》2017年第02期【摘要】税收筹划是现代中小企业管理体制中非常重要的一部分，本文通过分析当下相关的税收制度，采用合理科学的经营方式，实现中小企业纳税成本的降低，然而在实际的中小企业税收筹划中，企业对税收相关制度的认识不够全面、执行能力的不足也制约了中小企业税收筹划的作用，这也同时增加了中小企业的运营风险，我们只有积极建设有效合理的管理制度，并且加强税收风险控制能力，从而去实现中小企业税收筹划的目标。【关键词】税收筹划企业税收风险控制一、中小企业税收筹划的含义税收筹划实质上是中小企业的一项理财行为。税收筹划在遵循了现存的税收相关法律制度的基础上，合理的运用了财务管理的相关专业知识，在各项纳税行为发生之前，对中小企业的各种经营活动、投资行为等等进行安排以及调整，尽可能去减少中小企业的纳税额，从中挑选出成本更低的纳税方案帮助企业达到税收利益的最大化，推动中小企业的良性发展。税收筹划也是一种合法行为，其是现代中小企业财务管理体制中重要的组成部分，企业通过创建合理的税收筹划方案，可以帮助企业提高自身的财务管理能力，同时加强对中小企业经营活动以及经济、税务政策上的联系，可以帮助中小企业强化自身的核心竞争力。企业通过税收筹划还可以增强中小企业支配现有资金的能力，有效的减少中小企业的生存风险，积极且充分的发挥出税收杠杆的作用，可以帮助行政部门及时的发现现有税收管理上的漏洞与不足，能够明确税收的目的，促进我国税收体系的不断完善。二、中小企业税收筹划存在的问题（一）中小企业对税收筹划认识不足中小企业中的管理层，包括总经理、营销主管等等通常会认为税收是国家税务部门的工作，企业只是按照税收部门的规定按时且足额的纳税，每个企业的纳税政策的运用都是相同的，并没有任何筹划的空间，有些中小企业甚至偏激的定义税收筹划就是一种舞弊行为，这种行为似乎跟偷税、漏税性质相同，一定会受到相关法律的制裁。（二）中小企业的财务管理水平不高大型的集团企业对财务工作人员的职业再培训以及税收法律知识培训是非常重视的，但是很多中小企业对财务工作人员会计制度、会计准则的继续教育不到位，这也是因为中小企业的规模、资金、领导重视程度等等原因造成的，导致了财务工作人员的管理水平不高。部分中小企业在进行财务管理的过程中，仅仅是重视了已发生的经济行为的事后核算，完全忽视了事前

房地产企业税务筹划各阶段全攻略

房地产企业税务筹划各阶段全攻略房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住一些税务筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。一、立项环节很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。（实务中，不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚）企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税务筹划机会。二、融资环节企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条

企业设立的税收筹划方法

企业设立税收筹划方法来源：作者：营过程中能否获得成功，在很大程度上与设立过程中的各种筹划分不开，而纳税筹划是最为重要的筹划之一。企业设立过程中纳税筹划水平的高低，直接影响着企业今后经营的整体税负，进而在一定程度上影响着企业的正常发展。一般而言，在企业的设立过程中，纳税人可以从企业的性质、从属机构、优惠年度的选择、企业注册地点的选择等方法进行筹划。一、企业性质的筹划依据不同的标准，可以将企业进行不同的分类。（1）根据企业财产组织形式和法律责任，可以把企业分为：公司企业、合伙企业和独资企业三类性质。从法律角度来讲，公司企业属于独立法人企业，出资者以其出资额承担有限责任；合伙企业和独企业属于自然人企业，出资者需要承担无限责任。（2）根据有限公司是否能够发行股票，可以把有限公司划分为：股份有限公司和有限责任公司。（3）根据出资人的不同，企业可以划分为：内资企业和外资企业，外资企业还可以再细分为外商独资企业、中外合资经营企业和中外合作经营企业等三类。国家从政治或经济方面的考虑，对于不同性质的企业规定不同的征税办法，正是这些税收政策规定的不同，给企业的纳税筹划提供了空间。（一）内、外资企业的选择所谓内资企业是指以国有资产、集体资产、国内个人资产投资创办的企业。包括：国有企业、集体企业、私营企业、联营企业和股份企业等五类。

所谓外资企业是指经中国政府批准在中国境内设立的、有外国资本参与的经济实体。包括：中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业等三类。我国目前对内、外资企业征收的税收主要有流转税、所得税和其他各税三大部分。内、外资企业税收存在很大区别：内资企业的减低优惠税率幅度较小，为18%、27%两档，这主要是照顾投资规模较小、盈利水平较低的小型企业；而外商投资企业的减低优惠税率幅度较大，分别为15%、24%两档，主要是体现地区性和产业性的政策倾斜。内资企业的减免税优惠政策适用范围较窄，主要是对第三产业企业，利用“三废”企业以及劳动就业服务企业、校办工厂、福利生产企业等；外商投资企业的减免税优惠适用范围较宽，主要是对生产性企业、产品出口企业、先进技术企业以及从事能源、交通、港口、码头建设的企业等等。内资企业的减免税期限较短，一般为1～3年；外商投资企业的减免税期限一般都在5年或5年以上。另外，适用其他各税的税种数不同：内资企业适用10个税种；而外商投资企业则适用6个税种。（二）中外合资企业类型的选择中外资企业可以分为中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资企业三种形式，三类外资企业，其适用税种、税率基本一致。中外合作经营企业又可以分为紧密合作型和松散合作型两种形式。紧密合作型组成了新的法人企业，在税收上完全享受外商投资企业的税收优惠待遇。对于松散合作型企业，没有成立独立的法人，不能完全享受外商投资企业的税

房地产税收筹划全流程案例

目录一、项目基本情况二、项目筹划总体思路三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划 2、开发建设环节的税收筹划 3、房产销售环节的税收筹划 4、售后清算环节的税收筹划 5、后续管理环节的税收筹划一、项目基本情况（一）已建项目嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积亩，总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为㎡，二期占地面积为㎡。项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下：（1）总建筑面积：169590平方米；（2）容积率：（3）公建配套设施面积：平方米；（4）可售面积：平方米，其中： ①普通住宅面积平方米 ②非普通住宅面积平方米 ③停车场面积平方米（二）拟建项目蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在案例中有具体说明，在此不再累述。二、项目筹划总体思路嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡，临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业?海棠湾项目所在的区域转移。因此，

一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。嘉业?海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米，其中就地安置等面积偿还4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米，以协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元，可售总面积50000平方米，其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。【分析】针对以上案例，提出以下两种契税缴纳方案：方案一：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×7500元/平方米=3000万元拆迁户货币补偿：1000平方米×7500元/平方米=750万元全部契税计税依据为：3000万元+8000万元+750万元=11750万元方案二：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米的市场价格确定契税的计税依据。

房地产企业税收筹划

房地产开发企业税收筹划 -----------**地产纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。【唐山房地产企业应纳税税率】行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。【主要税收筹划方法】一、利用税收优惠二、收入分散法

三、增加扣除项目金额法【筹划方法在各阶段的运用】一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、拟定、签订合同税收筹划（增加扣除项目金额法）：签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图：模式一：合同内甲供（即甲控）在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，

需提前做好融资安排。二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》四、施工组织 1、施工组织五、办理《商品房预（销）售许可证》六、销售 1、项目营销筹备期税收筹划（收入分散法）：为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备税务筹划（收入分散法）：成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；

我国企业税收筹划存在的问题及对策研究

随着我国加入WTO,我国的税制将与国际接轨,所得税和财产税体系将日益完善和丰富,税收筹划的空间将越来越大,这必将促进企业的税收筹划工作;同时,随着对税收筹划认识的不断深入,政府部门将会对税收筹划持肯定态度,将会通过多种形式支持、鼓励税收筹划活动,这也将促进企业进行税收筹划;另外随着我国加快制定一些有利于企业的优惠政策,这给企业的税收筹划提供了更大的空间,势必更加促进更多企业进行税收筹划来降低税收费用。然而,现阶段我国税务筹划策略中存在一些问题和不足。现就对主要问题一一阐述,并探讨相关的解决策略。一、现阶段我国企业税务筹划策略中存在的问题 1.企业对税收筹划策略理解不明确由于税收筹划引入我国的历史较短,加之概念不统一,致使纳税人对税收筹划的理解存在较大的分歧。一部分人认定税收筹划就是偷逃税款,是背离国家收税意图的,是国家税法所不允许的,损害了国家利益。也有一部分人对税收筹划的态度很谨慎,他们担心在我国的税收环境下,税收筹划能否真正起到作用。这两种观念严重阻碍了税收筹划的策略研究在我国的发展。对于税务机关而言,则表现为对纳税人进行税收筹划的不信任。因为,很多人明则进行税收筹划,实则在偷税,破坏了税法的严肃性,损害了国家利益。所以,税务机关对税收筹划存在一定的抵触情绪,也从一定程度制约了税收筹划的发展。 2.税务代理机构规模不大,人才缺乏我国目前以事务所为代表的税务代理机构虽然多达几万家,但规模以小型居多,而且专业人才匮乏,领军人才年龄结构老化,文化素质和专业技能水平普遍偏低,疏于学习国家最新颁布的各项税收法律法规及财务会计准则,所以中小型税务代理机构真正从事税收筹划的业务很少,有的也仅仅是为企业提供相关的税务咨询业务,咨询内容多以纳税申报及税务条款如何遵守居多。正是因为国内税务中介机构在规模、专业人才数量上与国外的中介机构相差甚远,其自身的“不专业”不具备真正的税收筹划资质而限制了我国税收筹划策略的发展,正是所谓的企业有求,中介机构无供应,税务代理市场供应缺乏。 3.税收环境不完善由于我国法律不健全,征管水平低,处罚力度不足,税务机关的征管意识较差,查账能力不强等原因,使得纳税人很容易就可以钻偷漏税的空子,给纳税人造成了可利用的偷税空间,制约了税收筹划的应用。 4.企业税收筹划的目标不明确,没有考虑企业整体利益我国现阶段不少企业在税收筹划时只考虑到单个企业的利益或者企业的部分利益,没有从集团整体考虑或者企业的所有方面,对税收筹划进行合理性分析。

企业税务筹划的五种方法思路

企业税务筹划的五种方法思路一、利用税收优惠政策开展税务筹划，选择投资地区与行业开展税务筹划的一个重要条件就是投资于不同的地区和不同的行业以享受不同的税收优惠政策。目前，企业所得税税收优惠政策形成了以产业优惠为主、区域优惠为辅、兼顾社会进步的新的税收优惠格局。区域税收优惠只保留了西部大开发税收优惠政策，其它区域优惠政策已取消。产业税收优惠政策主要体现在：促进技术创新和科技进步，鼓励基础设施建设，鼓励农业发展及环境保护与节能等方面。因此，企业利用税收优惠政策开展税务筹划主要体现在以下几个方面： 1.低税率及减计收入优惠政策。低税率及减计收入优惠政策主要包括：对符合条件的小型微利企业实行20%的优惠税率;资源综合利用企业的收入总额减计10%。税法对小型微利企业在应纳税所得额、从业人数和资产总额等方面进行了界定。 2.产业投资的税收优惠。产业投资的税收优惠主要包括：对国家需要重点扶持的高新技术企业减按15%税率征收所得税;对农林牧渔业给予免税;对国家重点扶持基础设施投资享受三免三减半税收优惠;对环保、节能节水、安全生产等专用设备投资额的10%从企业当年应纳税额中抵免。

3.就业安置的优惠政策。就业安置的优惠政策主要包括：企业安置残疾人员所支付的工资加计100%扣除，安置特定人员(如下岗、待业、专业人员等)就业支付的工资也给予一定的加计扣除。企业只要录用下岗员工、残疾人士等都可享受加计扣除的税收优惠。企业可以结合自身经营特点，分析哪些岗位适合安置国家鼓励就业的人员，筹划录用上述人员与录用一般人员在工薪成本、培训成本、劳动生产率等方面的差异，在不影响企业效率的基础上尽可能录用可以享受优惠的特定人员。二、利用折旧方法开展税务筹划折旧是为了弥补固定资产的损耗而转移到成本或期间费用中计提的那一部分价值，折旧的计提直接关系到企业当期成本、费用的大小，利润的高低和应纳所得税的多少。折旧具有抵税作用，采用不同的折旧方法，所需缴纳的所得税税款也不相同。因此，企业可以利用折旧方法开展税收筹划。缩短折旧年限有利于加速成本收回，可以把后期成本费用前移，从而使前期会计利润发生后移。在税率稳定的前提下，所得税的递延缴纳相当于取得了一笔无息贷款。另外，当企业享受“三免三减半”的优惠政策时，延长折旧期限把后期利润尽量安排在优惠期内，也可进行税收筹划，减轻企业税负。最常用的折旧方法有直线法、工作量法、年数总和法和双倍余额递减法等。运用不同的折旧方法计算出来的折旧额在量上不一致，分摊各期的成本也存在差异，影响各期营业成本和利润。这一差异为税收筹划提供了可能。

一套完整的某房地产企业税收筹划方案

一套完整的某房地产企业税收筹划方案第一部分税收筹划的含义在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以求的目标。税收筹划就是在不违反税收法规的前提下，纳税人通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平，有利于降低企业的经营风险，有利于节约税收成本。税收筹划完全合法、符合立法意图，鼓励税收筹划。《注册税务师管理暂行办法》明确规定， “税收筹划是注册税务师的业务容之一”，从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。随着税收筹划的不断完善和发展，税收筹划将进一步提升法律级次，更加有法可依。房地产企业主要有以下四种运营方式：一是通过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购一块土地进行项目开发；四是收购公司或者股权转让。下面，从企业经营过程中金额最大、最为重要的两个税种（土地增值税、企业所得税）分别阐述房地产企业的税收筹划。第二部分房地产企业土地增值税的税收筹划税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，首先应立足于税务法规，立足于税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策： 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。

2、因建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。 3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。 4、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。 5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。根据以上的土地增值税的优惠政策，我们分别策划以下方案：（一）“临界点”筹划方案：房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到增值税的“临界点”。 “临界点”：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额20 %，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20 %，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20 %的增值额”就是“临界点”。基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税率越高。因此，增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、是指从事财政部规定的其他扣除项目(主要房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的

房地产税收筹划案例

房地产税收筹划案例 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

30599×=（万）（1）店铺收入的营业税： ×5%=（万）（2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： ×(7%+3%)=(万（3）印花税的计算销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：×%=（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×=（万） ②规定的扣除项目：设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。则店铺的开发成本：土地征用及拆迁补偿费万元+前期工程费万元+基础设施费万元+公共配套设施费万元+建筑安装成本12,万元+开发间接费等费用W=（+W）万元。加计扣除成本为（+W+15000）×20%=（+）万元。

企业税收筹划及对策

企业研究Business research 总第390期第24期2011年12月企业税收筹划是依法纳税的前提下，为维护自己的权益,通过对企业生产经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排，实现合理节税，以获得最大的税收利益，减少纳税人税收负担的一种理财行为。税收筹划是一种普遍的经济现象，是企业一种降低经营成本的手段,是企业财务管理的一部分，对实现企业税后利润的最大化具有举足轻重的作用。税收筹划在我国尚处于起步阶段，纳税人和投资者应当给予重视，使税收能够贯穿于企业生产经济的全过程，特别是企业经营者在进行经营决策时，应当重视税收的存在，以便能够为企业创造更大的经济利益。一、税收筹划的特点税收筹划是以纳税人为主体的一种积极、主动的经营筹划行为，其最本质的特点是以国家法律为依据，选择最佳纳税方案，其根本目的是减少税收支出，取得最大税收利益，它具有以下几个显著的特点: （一）合法性。税收筹划不仅遵守税收法规，而且还体现了税收的政策导向。在形式上，它有明确的法律条文为依据;在实行中，又是顺应立法意图的。依法纳税是企业和公民的义务，也是税收筹划必须坚持的首要原则。（二）目的性。税收筹划具有明确的目的性，那就是尽可能地获取税收利益，实现企业价值最大化。（三）筹划性。税收筹划是企业对筹资投资、生产经营活动的策划和安排。在现实的经济活动中,由于纳税人的纳税义务是在实际生产经营过程中产生的,如销售货物或应税劳务后才缴纳增值税,实现或分配净收益后才缴纳企业所得税,纳税义务确定的滞后性使得企业税收筹划成为可能,因为一旦经营活动实际发生,应纳税款就已确定,此时再进行税收筹划就很可能被认定为是偷税、避税行为。因此税收筹划就是要对企业的筹资、投资、理财、经营等活动做出事先的计划、安排、实施。（四）方式多样化。不同的国家各个税种的纳税人、征税对象、税率等方面存在着差异，这就给纳税人提供了寻求降低税负的众多机会，也就决定了税收筹划在各国范围内普遍存在和形式的多样性。二、企业税收筹划的意义（一）企业通过税收筹划可以规范其经济行为。企业进行税收筹划实际上是企业纳税意识不断加强的体现,是企业走向理性和成熟的现代企业制度的标志。因此税收筹划对企业的健康发展具有积极的意义,同时也有利于国民经济的和谐发展与繁荣。科学理性的税收筹划可以对企业各种的经济行为加以规范,督促企业的投资行为,使企业的财务安排及管理变得合理合法,健康有序,规范和提升企业整体管理水平。（二）税收筹划可以促进我国经济社会的和谐发展市场经济条件下,企业的税务筹划充分利用了国家税收法律法规的各种优惠政策,在国家税收经济经济杠杆的调节下,逐步走向优化产业结构的道路,体现了国家的经济政策。企业的税务筹划过程中,突出了纳税企业经济权利的行使,有利于调节社会资本的流动,从而使社会资源配置达到最优化,以提高全社会的整体利益。（三）税收筹划是企业合法减少赋税的有效手段。税收是企业在生产经营中的重要因素之一,企业在制定决策时如果可以预先进行合理的税收筹划,将有助于企业决策的合理化和规范化,使其生产、经营、销售等活动有序的展开,实现企业利益的最大化。正确的税收筹划能减轻企业的税负,增加企业收益,同时在一定程度上能缓解企业中普遍存在的资金短缺的问题。（四）税收筹划可以提高纳税人依法纳税的意识我国的税收职能通常表现在两个方面,包括财政收入职能和经济调节职能。税收筹划可以引导产业结构调整,优化配置生产要素使之合理的流动。我国现阶段经济持续高速增长,可持续发展必然要要求税收法律法规的形成和实施,同时要求加强税收筹划,要求纳税人的纳税意识与国家的相关法规同部。因此可以说,税收筹划有助于提高纳税人依法纳税的意识。（五）税收筹划可以有效降低企业的经营成本。企业要实现现代企业财务管理的目标,就一定离不开税收筹划,筹划的终极目的就是要提升企业的市场竞争能力和获得利润的能力,因此就不能不考虑企业的税负情况。现代企业财务管理要求企业尽可能的降低成本和税收的负担。通过科学的税收筹划,选择优秀的纳税方案,降低企业的税收负担,能为企业降低经营的成本,有助于企业提升自身的竞争实力。三、怎样做好企业的税收筹划（一）企业筹资活动的税收筹划筹资是企业进行一系列经营活动的先决条件，作为一个相对独立的行为，其对企业经营理财业绩的影响主要是通过资本结构的变动而影响企业的税收负担。筹资方式的选择是税务筹划中的重要领域，不同的筹资方式通过改变企业资本结构，会形成不同的税前、税后资金成本。通过不同的筹资方式形成的资本结构不仅制约着企业风险、成本的大小，而且在相当大的程度上影响着企业的税收负担以及企业资本收益实现的水平。因而企业在进行筹资中的税收筹划时应重点考察两个方面：资本结构的变动究竟是怎样对企业业绩和税负产生影响的；企业应该如果组织资本结构的配置，才能在税收筹划的同时实现所有者税后收益的最大化的目标。这个阶段的筹划和要有：权益资本的筹划、债务资本的筹划，而债务资本的筹划又包括：银行借款的税收筹划、发行债券的税收筹划、企业间借贷资金的税收筹划、借款费用的筹划及租赁业务的税收筹划等。（二）企业经营活动的税收筹划企业的日常经营活动是企业得以长期生存发展的根本活动，对企业有着至关重要的影响。企业经营活动的税收筹划主要可以通过选择合适的会计政策、会计估计、合理分摊费用等方式来实现。其中会计政策方式的选择包括但不仅限于固定资产折旧方式的选择、存货计价方式的选择等等。目前税法中规定的固定资产折旧方法主要包括平均使用年限法，加速折旧法，产量法等。由于折旧有着抵税的作用，折旧的多少直接影响成本的多少，利润的高低，及应纳税额等。企业存货计价的方式也有先进先出法、后进先企业税收筹划及对策张伟（河南神马尼龙化工有限责任公司河南平顶山467013）摘要：随着我国市场经济的飞速发展，企业税务筹划也随之在改革开放的大环境中产生和发展起来。企业作为独立的市场主体，具有了税务筹划的动机和需求，企业通过税收筹划可以规避风险，创造机遇。而且合理的税收筹划有利于实现企业财富最大化，促进我国经济社会的和谐发展。关键词：企业；税收筹划；意义；特点（下转128页） 125··

企业税务筹划的原则和方法

企业税务筹划的原则和方法一、企业税务筹划应遵循的原则遵循筹划原则是保证税务筹划工作胜利进行的最基本的要求，是做好税务筹划工作的基础。这些原则包括：（一）依法进行筹划。依法进行税务筹划是指按照国家有关法律、法规、政策的规定进行筹划。这些法律、法规、政策主要是税收、财务、会计、金融、企业管理方面的法律、法规和政策。最常见的是利用税收优惠政策进行筹划，如设在西部地区的企业可以利用西部大开发的有关优惠政策进行筹划，设在东北的企业可以利用振兴东北老工业基地的有关优惠政策进行税务筹划，设在经济特区和高新技术开发区的企业可以利用有关优惠政策进行筹划，中小企业可以利用中小企业的有关优惠政策进行筹划，高新技术企业可以利用有关高新技术的优惠政策进行筹划等。（二）不违法进行筹划。不违法进行税务筹划是指利用税收法律、法规、政策的漏洞进行税务筹划。不违法进行税务筹划是西文发达国家的企业进行税务筹划的主要手法。立法机构及政府部门在制定税收法律、法规、政策时并没有发现漏洞在哪里，但是，企业进行不违法的税务筹划后，税收法律、法规、政策的制定机构也就发现了漏洞之所在，并加以修订和完善。因此，不违法进行税务筹划的主要作用是促使立法机构和政府部门完善有关的税收法律、法规和政策，更好地发挥税收在经济发展中的调控作用。目前我国政府不鼓励也不反对企业进行不违法的税务筹划，企业实际上可以这么做。（三）讲究成本效益。讲究成本效益是经济工作的一条基本原则。在税务筹划工作中讲究成本效益是指应考虑筹划的成本及效益，如果通过税务筹划产生的效益大于为此而发生的成本就应进行筹划，否则就没有必要进行筹划。在企业设置税务筹划机构或岗位的情况下，配备的人员越多，成本就越大，与此同时，筹划的质量和效果可能会好一些。但是，这并不表明筹划人员越多越好，因为筹划产生的效益不一定能弥补所发生的成本。在委托税务代理机构进行税务代理的情况下，应充分考虑代理费用与代理成果的关系，只有在符合成本效益原则的情况下，企业才应实施税务代理。（四）与时俱进进行筹划。与时俱进进行筹划是指企业随着税收法律、法规及政策的变动，相应调整税务筹划的方式、方法。如果税收法律、法规及政策变动了，企业仍然按照原来的规定进行筹划，可能造成偷税、漏税等违法行为，并受到处罚。例如，自2006 年4 月1 日起，我国对消费税的税目、税率及相关政策进行了较大的调整，此时企业对消费税的筹划也应进行相应的调整。为了做到与时俱进进行筹划，企业必须时刻关注税收法律、法规及政策的变动情况。二、企业税务筹划应运用的方法税务筹划方法是为实现税务筹划目标而采取的各种手段。从不同的角度看，有不同的筹划方法。目前企业在税务筹划工作中应运用下列筹划方法：

房地产行业税收筹划案例分析

房地产行业税收筹划案例分析目前房地产行业被炒的沸沸扬扬，税收筹划这个应运而生的新生事物也因此而越来越受到这个行业的重视。税收筹划其实是一门边缘学科，涉及财务管理理论、现行税收法规以及纳税筹划的基本理论，因此这要求税收筹划人具备相关的专业知识。税收筹划方案要和筹划对象实际情况相一致，不能将一个筹划方案放在它不适合的环境中，否则会造成纳税筹划的失败。如果税收筹划方案和它的环境相一致，就会达到纳税筹划的效果。近日一位朋友给我一个房地产行业的案例，让我帮忙分析一下，在这里我说说我的思路。某房地产公司于2000年以500万元的价格取得一块土地，但一直未对土地进行开发。2006年8月，该土地的公允价值已经增值到2000万元。因此公司决定于2006年11月开始在该土地上开发商品房（普通住房）。经测算，预计商品房销售收入约为5500万元，土地增值税扣除项目金额约为3000万元（500万元的地价和2500万元的其它扣除项目），可在企业所得税前扣除的成本税费约为3350万元（500万元的地价和2500万元的增值税扣项和350万元的期间费用列支项目，不含土地增值税）。当地契税税率为3%。公司应缴纳土地增值税和企业所得税测算如下：增值额：5500－3000＝2500万元；增值率：2500÷3000×100%＝83%；应缴纳土地增值税：2500×40%－3000×5%＝850万元；应缴纳企业所得税：（5500－3350－850）×33%＝429万元。公司应纳税合计为850＋429＝1279万元筹划方案一：在开发土地之前，公司可将该土地作价2000万元投资成立甲公司（非房地产企业），然后再由公司吸收合并甲公司，最后再开发商品房对外销售。投资环节、合并环节以及商品房销售环节应负担的相关税费测算如下： 1.投资环节 1）《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。因此，公司以土地投资成立甲公司不需要缴纳营业税。 2）《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。所以，公司以土地对外投资应负担的企业所得税为：（2000－500）×33%＝495万元。 3）《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。因此，公司以土地对外投资免征土地增值税。 4）甲公司接受土地投资应缴纳契税为：2000×3%＝60万元。根据《企业会计制度》的规定，甲公司应当按照土地的公允价值和契税确认其入账价值为：2000＋60＝2060万元。2.合并环节 1）公司吸收合并甲公司时，因为甲公司资产未发生增值，所以无论采取应税合并还是免税合并，均不会产生企业所得税负担。公司吸收合并甲公司后，该土地的入账价值仍为2060万元。