物业前期介入管理方案
物业前期介入管理方案
目录
1、筹备期的主要服务内容
2、筹备期的起始时间
3、筹备期的工作计划
4、物业接管验收方案
4.1、成立物业接管小组
4.2、接管验收前的准备
4.3、资料的接管验收
4.4、验收方法
4.5、房屋主体接管验收标准
4. 6 公共配套设施接管验收标准
4.7 机电设备的接管验收标准
4.8 接管验收遗留问题的处理
5、物业接管验收程序
6、物业交屋程序
7、物业交接表格
附件：业户临时公约
业户手册
装修指南
1、筹备期的主要服务内容
⑴、组建项目物业管理机构
①编制人员配备、部门设置方案
②制定各部门的职能分工和各岗位的职责范围
③制定内部管理制度、工作程序和服务标准
⑵完成员工的招聘和专业培训工作
⑶制定物品采购计划
⑷编制物业管理年度工作计划
①房屋及附属设施、设备的日常运行、维修及定期保养计划
②治安保卫及消防管理工作计划
③日常保洁及定期清洁工作计划
④道路交通及临时停车位管理工作计划
⑤客户服务工作计划
⑥财务管理及人力资源开发工作计划
⑦紧急事件的应急处理工作程序及方案
⑧同当地政府主管部门建立协调关系
⑸编制业户入住文件,包括《住户手册》、《装修指南》和其他业户入主必须准备的文件资料
⑹设置特约服务项目及代收代缴项目
⑺协助开发商做好本项目的竣工验收工作
⑻本项目的接管验收工作
⑼本项目的业户入住准备工作
(10) 办理业户入住手续。
2、筹备期的起始时间
筹备期的时间一般安排在业户入住或工程竣工前三个月开始工作。
3、筹备期的工作计划
3.1 时间安排
3.2说明
3.2.1以上工作计划按工作内容进行了分类归纳,在实施操作时必须对表中每一项工作内容进行细化,制定出每一项的工作方案,确定每一项工作的责任人和完成时间。
3.2.2完成时间可根据项目的物业性质、规模和工程进度情况进行调整。各项准备工作要力争在业户交屋入住前半个月内完成,以便留出调整和处理不可预见问题的时间。
4、物业接管验收方案
4.1 成立物业接管小组
组长：
下设三个分小组：
4.1.1 文件资料接管小组
责任部门：客户服务部
责任人:
职责：（1）负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；
（2）业户资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作4.1.2 现场验收接管小组
责任部门：工程部、保安部
责任人：
职责：负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交和钥匙接管工作。
4.1.3 财务接管小组
责任部门：财务部
责任人：
职责：财务资料的交接。
4.2 接管验收前的准备
4.2.1 与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。
责任人：
4.2.2 提前派出技术人员前往物业现场摸底，制定好接管验收计划。
责任人：
4.2.3 提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试
工作。
责任人：
4.3 资料的接管验收
4.3.1 物业产权资料；
⑴项目开发批准报告；
⑵规划许可证；
⑶投资许可证；
⑷土地使用许可证；
⑸建筑开工许可证；
⑹用地红线图。
4.3.2 综合竣工验收资料：
⑴竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；
⑵建设工程竣工验收证书；
⑶建设消防验收合格证；
⑷公共配套设施综合验收合格书；
⑸供水协议书；
⑹供电协议书；
⑺供气协议书；
⑻有线电视合格证；
⑼通信设施合格证；
⑽地质报告书；
⑾全套设计图纸；
⑿图纸会审记录；
⒀设计变更通知单；
⒁重要的施工会议纪要；
⒂隐蔽工程验收记录；
⒃沉降观测记录；
⒄其他可能会影响将来管理的资料。
4.3.3 机电设备资料：
⑴机电设备出厂合格证；
⑵机电使用说明书（要求中文）；
⑶机电设备安装、调试报告；
⑷设备保修协议。
4.3.4 业户资料：
⑴已购房的业户姓名、位置、面积、联系电话等；
⑵已购房业户的付款情况或付款方式；
⑶其他相关资料。
4.3.5 财务资料的交接
4.4 验收方法
接管验收是管理公司接管物业时，为防止物业存在严重质量问题，而造成业户广泛投诉；或由于存在质量问题,影响今后设施设备安全运行和使用而采取的一项重要措施。
验收方法为观感验收法和使用验收法。主要侧重观感是否合格、设施设备的使用是否安全、可靠,是否可以满足业户要求。
4.5 房屋主体接管验收标准
4.5.1 梁柱、板主体
⑴按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移
位和非收缩性裂缝；
⑵无钢筋外露。
4.5.2 顶棚
⑴抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮；
⑵无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。
4.5.3 墙面
⑴抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无明显裂缝、无污渍；
⑵块料（如瓷砖）面层：
①粘贴牢固，无缺棱掉角；
②面层裂纹、损伤、色泽一致；
③对缝砂浆、饱满、线条须直；
④外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。
4.5.4 地（楼）面
⑴毛地面：平整、无裂纹。
⑵块料（如瓷砖）面层：
Ａ．粘贴牢固，无缺棱掉角；
Ｂ．面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线条须直；
Ｃ．对缝砂浆饱满，线条须直。
⑶水泥砂浆面层：抹灰平整，压光均匀无空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。
⑷卫生间、厨房和前后阳台地面：
Ａ．用小桶、塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，
不应有积水，倒泛水。
Ｂ．第二天到楼下检查楼面无渗漏。
4.5.5 门窗
⑴开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形。
⑵从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活。
⑶木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形。
⑷单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象，玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和刮花痕迹。
⑸电子对讲门：
Ａ．开启灵活，通话器完好无损，通话清楚；
Ｂ．不锈钢门无刮花痕。
⑹防盗铁门无锈迹和刮花痕迹。
⑺窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷。
4.5.6 楼梯、扶手
⑴混凝土结构的楼梯：裂缝，面层剥落，钢筋无外露。
⑵钢木结构的楼梯：
Ａ．用力轻摇晃动，无弯曲。
Ｂ．钢筋锈蚀，无弯曲。
Ｃ．木块表面无龟裂，油漆脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手。
4.5.7 插座
⑴电器插座，单指轻击，检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求。试电笔检查，每个插座电源接通是否正常。
⑵天线插座，单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏（收视效果由业户入住后检查）。
⑶电话插座，只进行外观验收，单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏。
4.5.8 接线盒
⑴单指轻击，盖板安装牢固，目视盖板损坏；
⑵用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头。
4.5.9 开关
⑴安装牢固，目视盖板损坏；
⑵开关灵活，开启接触效果良好。
4.5.10 照明灯具
⑴用木或硬竹片等物体碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损。
⑵打开所有灯具，检查电源接通是否正常．灯具发光是否正常。
⑶产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通。连续工作３天，统计有多少自然损坏的。
4.5.11 供水系统
⑴安装牢固摇晃，打开每栋的供水总阀门（注意关闭室内的水阀），管道完好无损，无渗漏水、无锈迹；
⑵管道接头无渗水；
⑶水龙头（花洒和水阀）：打开水阀，流水畅通，接头无漏水。
4.5.12 排污管道（含塑料管）
⑴安装牢固，外观完好无损，配件齐全；
⑵从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水，楼上排水畅通无阻。一
4.5.13 地漏
地漏的金属网安放稳固、管道密实、无渗漏水、无堵塞、排水畅通。
4.5.14 卫生洁具
⑴安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污迹和刮花痕迹；
⑵灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹；
⑶座便器：水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通。
4.5.15 室内配电箱
⑴安装牢固，配件齐全，试验操作一次空气开关等控制是否正常。
⑵开关符合型号规定。
⑶导线与设计相符，布线规范。
⑷目视配电箱盖无损坏，操作一次开关灵活。
4.5.16 其他
⑴晾衣钩，室内吊扇挂钩。
用软线等套住挂钩用力拉时，安装牢固，无摇晃，目视钢筋挂钩表面裂纹，弯处无裂缝。
⑵水表、电表和煤气表。
安装牢固，无摇晃，打开室内水阀看表内读数运转是否正常，目视外观完好无损伤，镜面玻璃无损伤。
4. 6 公共配套设施接管验收标准
4.6.1 屋顶
⑴天沟、落水口畅通完好。
⑵隔热层、防水层完好。
4.6.2 散水无下陷、断裂、与墙体分离,坡度适宜、平整。
4.6.3 屋面避雷设施连接牢固。
4.6.4 路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常。灯柱安装牢固、油漆完好。
4.6.5 绿化符合设计要求,不缺株少苗,无死株、无大面积杂草,
绿化水管布局合理、阀门开关灵活、安装稳固。
4.6.6 道路
⑴路面平整,无水泥块、无起砂、断裂。
⑵路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤。
⑶交通标识线、标识牌清楚完好。
4.6.7 室外消防栓
⑴消防箱标识清楚、玻确完好;
⑵消防设施配件齐全;
⑶消防管安装牢固、标识明显、阀门完好、无渗漏水;水压充足。
4.6.8 楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚。
4.6.9 垃圾中转站密封完好,外表装饰完整、油漆完好,使用方便。
4.6.10 保安岗亭安装牢固、配件齐全、标识清晰、完好无损。
4.6.11 保安道闸安装牢固、开启灵活、标识清晰、完好无损。
4.6.12 停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施良好。
4.6.13 自行车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好。
4.6.14 雨污水井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物。
4.6.15 台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。
4.6.16 水池、水箱卫生清洁、无渗漏。
4.6.17 信报箱安装牢固、完好无损、标识清楚、表面平整光洁。
4.6.18 园林小品牢固、完好、安全。
4.6.19 标识牌、招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁。
4.7 机电设备的接管验收标准
4.7.1 电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳、安装符合规范；有运行准运证；机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮。
4.7.2 变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。
4.7.3 消防、保安监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损伤，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。
4.7.4 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。
4.8 接管验收遗留问题的处理
4.8.1 对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登
记表》中，并交开发商相关人员签字确认；对资料遗留的问题，
接管验收小组应当积极同开发商联系补充。
4.8.2 对物业设备设施接管验收中发现的问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请开发
商相关人员签字确认。
4.8.3 对物业设施、设备遗留问题，一般分为三类:
⑴一般问题，要求发展商在两周左右时间内解决；
⑵重大问题要求发展商在一个月左右时间内解决。
⑶对于长期解决不了、又势必会影响今后物业管理的问题，应以备忘录形式将问题登记后交开发商备案。
4.8.4 《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交管理公司行政部门归档长期保存。
5、物业接管验收程序
5.1 确定时间
5.1.1 开发商拟定《物业移交接管工作进度计划》，成立移交小组，任命专职移交人员,并向管理公司送达接管验收《通知书》，由物业公司备案；
5.2.2 管理公司在收到《通知书》后15日内签发验收回复函并与开发商约定资料移交和物业接管验收时间。
5.2 资料移交
5.2.1 按双方约定的时间,管理公司与开发商按物业资料交接单进行资料移交，双方确认签字。
5.2.2 对资料验收中发现的问题，逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中登记,并交开发商移交人员签字确认；对资料遗留的问题，双方商定整改时间。
5.3 物业验收
5.3.1 双方对房屋本体、公共建筑设施、机电设备等项目接物业接管验收标准进行接管验收；
5.3.2 对接管验收中发现的问题，接管验收小组将问题逐项记录
在《接管验收房屋设施设备问题登记表》中，双方签字确认。
5.3.3 将《接管验收房屋设施设备问题登记表》中的问题分为三
类,双方约定整改时间。
5.3.4 管理公司工程人员跟进工程遗留问题整改工作,按双方约定的时间表逐项进行整改落实,整改完成的项目双方进行再验收,合格签字,验收纪录双方备案。
5.3.5 对单元内物业无明显不符合检验标准要求的房屋，由管理公司接收钥匙。
5.3.6 业户入住时，由业户对房屋进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理公司报告开发商，由开发商限令工程承包商逐项返修，管理公司负责跟进检查运修项目,完成后经管理公司或业户验收后清项。
5.3.7 在保修期内，在使用过程中由业户或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的质量缺陷，由管理公司报告开发商查验证实后，由开发商责令工程承包商更换或返修。
5.4 物业接管验收注意事项
5.4.1 接管验收工作必须依靠开发商、管理公司双方密切合作，才能顺利完成。
5.4.2 管理公司应选派素质好、对工作负责的专业技术人员参与验收；
5.4.3 管理公司应首先站在业户的立场上，对将要交付使用的物业进行严格的验收，以维护广大业户的合法权益，同时也应从物业日后安全、可靠运行,利于日后维修保养的角度进行验收；
5.4.4 验收中出现的问题应明确记录在案，双方签字确认。管理人员必须认真跟进维修、改进工作,逐项落实。
5.4.5 移交工作应与开发商办理书面移交手续。
6、物业交屋程序
6.1 准备工作
6.1.1 制定交屋工作计划,应明确以下内容
⑴交屋时间
⑵确定交屋工作人员,明确各岗位职责
⑶办理交屋的手续
⑷确定交屋过程中所使用的文件和表格
⑸交屋现场布置
①欢迎业户入住的横幅、彩旗等
②园林绿化
③现场办公桌椅的摆放
④现场张贴《办理入住手续流程图》和指示标识
⑤明确现场工作人员向业户提供引导、咨询服务。
6.1.2 由开发商（或代理律师）提前1个月向业户发出《交屋通知书》。《交屋通知书》应详细说明以下内容:
⑴需由业户准备的证明材料
⑵需业户填写的表格
⑶办理入住手续的程序
⑷办理入住手续的时间和地点
⑸其他应说明的问题
6.2业户提交资料
6.2.1审核业户提交的《交屋通知书》,并在入住登记表中登记
6.2.2向业户发放资料,包括:《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、《业户临时公约》、《预交费用收费标准》、《装修手册》、《住户登记表》、《验收交接表》及其他设备使用说明书等。并请业户签收。
6.2.3业户提交资料并填写表格
⑴身份证明、购房缴费发票原件;
⑵填写《业户登记表》
⑶签署《业户临时公约》等
6.2.4审核业户提供的资料,审核内容包括:
⑴表格填写是否完整、正确、清晰
⑵《业户临时公约》和《管理协议》是否已经签署
⑶身份证明文件与购房发票及《业户登记表》是否一致。
6.2.5签收审核通过后的业户资料
6.3业户交费
收取业户预交的物业管理费、垃圾处理费、装修管理费、装修保证金、停车费等。代收费用:如电视收视费等。
6.4交钥匙
6.4.1办理完上述手续后,向业户移交钥匙,并在《钥匙发放登记表》
中登记。
6.4.2查抄水、电、气表底数。向业户介绍房屋设备设施的使用方
法和注意事项。
6.4.3与业户共同验房。验房过程中双方确认需进行维修的事项由
管理公司负责安排维修解决。