人员编制优化方案

劲松新景物业管理服务中心

2016年度人员编制方案

第一部分人员分流及优化编制

为规范公司人力资源管理，优化人力资源配臵,平稳有序推进部门定编定岗工作，做好岗位定员后分流人员的分流安排，根据公司工作实际，制定本方案。

一、指导思想

按照精干高效、诚信务实的要求，坚持以人为本，优化人员结构，发挥个人专长，做到人尽其才，才尽其用，充分发挥员工的积极性、主动性和创造性。

二、基本原则

1、遵守国家政策法律：严格遵守国家相关法律、法规及有关政策，保障公司利益、有利于公司发展的同时，最大化满足员工的合理需求。

2、择优选用：综合考评，对各方面表现优秀及关键性岗位人员，进行优先调配，以保障各项工作的稳定发展。

三、分流安排的主要途径及办法

1、转岗：工作经验比较丰富，工作能力尚可，确因编制、岗位缩减，未能配臵工作岗位的，由所在部门提出申请报品质部，结合公司年度目标任务和人力资源配臵要求进行转岗。

2、解除劳动关系：不接受公司转岗工作安排，或不能适应新岗位，又不接受再次转岗的，可经本人申请，按照相关程序，办理离职手续，解除劳动关系。

四、实施步骤

1、信息收集：各部门统计分流人员名单，征求当事人意见，将名

单报品质部。

2、分流安排：品质部根据各部门报送分流人员的名单，结合公司整体人力资源配臵方案和各项目人力资源需求情况，制定分流计划。分流计划经公司领导会议研究批准后，组织实施。

3、后续管理：对分流安排人员、离职人员、岗位编制等情况进行分类统计、分类管理，进行工作总结，做好分流安排工作的后续管理。

五、工作要求

1、为确保分流工作顺利进行，各部门制定具体分流方案；

2、各部门负责人为本部门分流工作第一责任人，对本部门人员分流工作负主要责任，部门其他中层管理人员为共同责任人，全力配合负责人开展分流工作，不能推诿责任；

3、人员分流要与当事人充分沟通，不得因各种不正当理由，违背分流工作原则，导致对员工不客观、不公平、不公正的现象发生；

4、品质部负责分流安排工作的组织、协调、监督，对分流人员的具体安排工作跟踪落实。

第二部分工作职责

一、部门职责

客服部

1、对所辖业主、房屋、商铺和车库等主体进行统一管理，推动物业公司质量体系、管理目标和经济效益的落实；

2、落实公司关于小区的各项规定和决定，有计划、有步骤的完善小区房屋公共设施和综合服务体系；

3、定期收集汇总小区及公司的各项信息，定期向公司领导汇报反映，并根据公司领导的意见和要求开展下一步工作；

4、接待业主来访和接听业主来电，解答业主咨询，受理业主投诉、维修、求助、咨询与收集业主建议，并做好相应记录。

5、受理业主投诉、报修、求助后，按照物业服务中心规定，填写相关工作任务单交相关部门在规定时限内处理，并负责跟进、督促，直至完全解决，同时对业主进行电话回访。

6、负责各楼宇住宅和商铺物业管理费、水电费的统计核算工作（对公除外），确保费用收缴的及时准确，提高物业相关费用的收缴率。

7、负责业主档案的建立与管理，满足物业管理服务工作需要。

8、负责各楼宇物业服务质量日常检查工作，发现和消除不安全因素。

9、对辖区内举行的各种活动进行现场管理；

10、负责用户进出货物的监督管理；

11、办理交房、交车位、二次装修等业务办理；

12、负责完成上级部门交办的其它工作。

补充：

1、负责商铺的租赁管理工作，保持物业与业主之间的经营联系；

2、负责协调商铺和住户之间的各种关系；

3、负责组织小区内的广告、宣传、产品体验等其它收费活动；

4、负责商铺租金、物业费及其它代缴费用的收取工作；

5、根据政府相关规定，负责商铺的日常管理，以及装修监管和消防防范等工作；

6、负责新的物业服务和收费项目，拓展物业公司经营收入的工作。

工程部

负责小区内的房屋管理、工程维修、道路维修，机电设备的检查保养工作，保证各管理处的日常运营。

1、负责小区设施设备的接管验收工作。接收设施设备技术资料，分系统按照图纸和质量标准逐一进行检验验证和接管，并向开发建设单位及时提出整改意见、建议。

2、负责配合业主（住户）验房及向业主（住户）交房工作，对发现的问题及时督促开发建设单位进行整改。

3、负责对业主（住户）室内装修的审批、监管。

①对业主（住户）装修方案和装修申请进行审批。

②对装修现场进行巡视检查，及时发现违反装修施工管理规定和装修申请内容的情况，对违章装修提出整改措施。

③负责装修验收工作。

4、负责小区土建、电力、通讯、电梯、暖气、给排水、消防系统的运行管理和维修、维护保养。

①负责制定各系统的设备设施维修保养计划，并按月组织落实实施。

②负责公共区域设备设施的巡视检查和日常维护保养，以及接受公司其他部门和客户的报修，及时发现、处理和解决公共设备设施存在的问题，排除故障、消除隐患。

③负责高低压配电室、水泵房、（自建直燃机房或换热站）的运行管理工作。

④负责对电梯维保单位的维修保养质量及服务质量进行跟踪和监督管理，每月对电梯进行巡视检查。

5、负责为业主（住户）室内设施、设备提供有偿维修服务。

6、外部委托工程的监管工作。

①在保修期内，及时联系和督促维保单位对设备设施进行维修和维护。

②对委托维修、改造等工程项目进行监督和验收，以保证工程质量。

7、负责物业设施设备的节能降耗工作。提出各种节能降耗方案及措施，经物业公司经理批准后，组织落实实施。在保证服务质量的同时，力图节约能源消耗。

8、对物业设施设备提出完善、整改方案。

秩序部

秩序部是向业户提供标准的公共秩序维护及安全防范服务，防范辖区内出现行窃、抢夺、故意破坏财务及损害行为，协助公安消防部门对辖区内发生的案件进行现场看护，配合机关部门工作对消防设备、设施、日常、保养及各项安全、消防工作；对进入小区的人员进行监督管理。

1、贯彻执行国家有关物业管理的法律法规和公司规章制度，建立健全各项保安管理制度规定。

2、负责住宅区门卫保安值勤，制止社会闲杂及叫卖人员进入小区干扰业主休息；按制度控制各类机动车辆出入小区，维持小区出入口交通秩序，保障车辆与行人出入安全；礼貌接待来客来访咨询；做好值勤记录。

3、住宅区内实施24小时不定时巡逻。预防和制止可能发生各种偷盗破坏行为；发现可疑人员或情况及时查明、处理与报告、消除隐患；发现打架斗殴等行为要予以制止，事态激化则迅速报警；发现火警，立即组织扑灭，并迅速报警；维护公共设施完好，发现损坏及时报修，对人为损坏行为要追查责任。

4、维护住宅区内容貌整洁、规范，制止乱张贴、悬挂广告行为；制止门面越线经营；规范车辆摆放，制止损坏绿化树木花草行为；不

得任意停占绿地、路口；驱赶区内捡垃圾等收废货违章人员。

5、协助工程部管理装饰装修工作，制止无证施工人员进入住宅区，对严重违章装修、私搭乱建行为，负责组织实施恢复原状和拆除工作。

6、维护住宅区内安定祥和，制止区内机动车辆高速行驶；（不定期组织驱赶野猫、野狗行动，减少意外伤害；）制止超过时间规定、超过划定范围的装修或其它施工行为。

7、区内发生各种案件和重大治安事故时必须及时上报，保护好现场，积极配合公安部门查处。日常保安工作中，根据需要积极协助公安派出所做好住宅区治安秩序稳定工作。

8、对业主提请的帮助不得推诿，热心为业主排忧解难。

9、遵守警具警服使用规定。

保洁绿化部

搞好小区服务工作，主要负责小区保洁，绿化工作。

1、负责小区卫生管理，制度健全，管理有序，责任明确。

2、负责小区各区域的保洁；保持领导办公室、楼道、洗手间的干净整洁，责任明确；各种交接班制度健全；为小区居民创造一个良好的工作环境并提供优质服务。

3、负责小区绿化养护工作，保持绿化带中无白色垃圾，及时清除绿化带中的杂草，树木、灌木修剪成型，清理干枝死叶，消除各种植物病虫害，保证绿地及各种树木、灌木长势良好。

4、区域：对负责区域内的设备设施和现场卫生等负直接管理责任。

二、岗位说明

项目经理