最新资产评估例题

某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：

被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物C 因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：

被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455

被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元

某台机床需重估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。试评估该机床原地续用的重置全价。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。

?分析：该机床服役期限仅2年，且在市场上仍很流行，一般来说技术条件变化不大，故用复原重置成本评估较现实

计算过程：

机床采购重置全价＝5×(1＋20%)＝6万元

运杂费重估价＝0.1×2＝0.2万元

安装费重估价＝0.3×(1＋40%)＝0.42万元

调试费重估价＝0.1×(1＋15%)＝0.115万元

综合以上各项，该机床原地续用的重置全价为：

6＋(0.2＋0.42＋0.115)＝6.735万元

某企业2000年购建一套年产50万吨某产品的生产线，账面原值1,000万元。2005年进行评估，评估时选择了一套与被评估生产线相似的生产线，该生产线2004年建成，年产同类产品75万吨，造价为3,000万元。经查询，该类生产线的规模效益指数为0.7，根据被评估资产生产能力与参照物生产能力方面的差异，采用规模经济效益指数法计算

被评估生产线2004年的重置成本为2,259

由于无法获取评估基准日该生产线的价格指数，不能直接将2004年的重置成本调整为2005年评估基准日的重置成本。因此，将该生产线适当划分为主要装置、辅助生产装置、工艺管道、仪器仪表、建筑安装费和管理费六大项，并按被评估生产线原始成本中上述六项所占比重作为权数，以及2004年至2005年上述六项的价格变动系数加权求取生产线价格调整系数。上述六项在生产线原始成本中的比重为：主要装置70%，辅助装置5%，工艺管道5%，仪器仪表5%，建筑安装费10%，管理费5%。2004年至2005年上述六项价格及费用变动率为：主要装置5%，辅助装置3%，工艺管道10%，仪器仪表2%，建筑安装费15%，管理费10%。

重置成本＝2,259×(1＋70%×5%＋5%×3%＋5%×10%＋5%×2%＋10%×15%＋5%×10%)

＝2,259×(1＋3.5%＋0.15%＋0.5%＋0.1%＋1.5%＋0.5%)

＝2,259×(1＋6.25%)

＝2,400万元

?假设某被评估进口设备的账面原值为1000万元

人民币（不含进口时的税与费），其中80％为支付外

汇部分，进口时的外汇汇率为1美元：8元人民币，评

估基准日的外汇汇率为1美元：8.3元人民币，进口设

备生产国的同类资产价格变动指数为120％，国内同

类资产价格变动指数为150％，现行关税税率为20％，

其他税费率为10％，国外运杂费为10万美元，境外途

中保险费为设备支付外汇部分的0.5％。

?根据上述资料，计算进口设备的重置成本。

?被评估设备为1999年10月从英国引进，进口合同中的FOB价是20万英镑。2004年10月进行评估时英国厂家已不再生产这种型号的设备，其替代产品的FOB报价为35万英镑。

针对上述情况，评估人员经与有关专家共同分析研究待评估设备和替代产品在技术性能上的差别及其对价格的影响，最后认为，按照通常情况，实际成交价为报价的70%～90%。故按英国厂商FOB报价的80%作为FOB成交价。针对替代设备在技术性能上优于待评估设备，估测被评估设备的现行FOB价格约为替代设备FOB价格的70%，30%的折扣主要是功能落后造成的。评估基准日人民币对英镑的汇率为11.93∶1。境外运杂费按FOB价格的5%计，保险费按FOB价格的0.5%计，关税与增值税因为符合合资企业优惠条件，予以免征。银行手续费按CIF价格的0.8%计算，国内运杂费按(CIF价格＋银行手续费)的3%计算，安装调试费用包括在设备价格中，由英方派人安装调试，不必另付费用。由于该设备安装周期较短，故没有考虑利息因素。

?根据上述分析及数据资料，被评估设备的重置成本计算过程如下：

FOB价格＝35×80%×70%＝19.6万英镑

FOB价格＝19.6×11.93＝233.83万元人民币

境外运杂费＝233.83×5%＝11.69万元人民币

保险费＝233.83×0.5%＝1.17万元人民币

CIF价格＝233.83＋11.69＋1.17＝246.69万元人民币

银行手续费＝246.69×0.8%＝1.97万元人民币

国内运杂费＝(246.69＋1.97)×3%＝7.46万元人民币

被评估设备重置成本＝233.83＋11.69＋1.17＋1.97＋7.46 ＝256.12万元人民币

?某企业1999年从美国引进一条生产线，该生产线当年安装试车成功正式投入生产。

设备进口总金额为90万美元，2004年进行评估。经评估人员对该生产线进行现场察勘和技术鉴定，以及向有关部门进行调查了解，认为该生产线的技术水平在国内仍居先进行列，在国际上也属普通使用的设备，故决定采用指数调整法对该机组重置成本进行估测。按照国内及国外价格变动对生产线的不同影响，评估人员先将生产线分成进口设备主机、进口备件、国内配套设施、其他费用四大部分，分别考虑国外、国内不同部分价格变化率予以调整。经调查询价了解到，从设备进口到评估基准日，进口设备主机在其生产国的价格变化率上升了50%，进口备件的价格变化率上升了30%，国内配套设施价格上升了60%，其他费用上升了50%。按评估基准日的国家有关政策规定，该进口设备的进口关税等税收额为30万元人民币。评估时点美元对人民币汇率为1∶8.3。从被评估机组进口合同中得知，进口设备主机原始价值75万美元，进口条件15万美元。另外从其他会计凭证中查得国内配套设施原始价值45万人民币，其他费用原值18万元人民币。根据上述数据，估算被评估机组的重置成本如下：

重置成本＝(75×1.5＋15×1.3)×8.3＋45×1.6＋18×1.5＋30＝1224.6(万元人民币) ?某进口设备FOB价为12000000，关税税率为16％，增值税率为17％，银行财务费率为0.4％，公司代理费率为1％，国内运杂费率为1％，安装费率为0.6％，基础费率1.7％。设备安装需要2年时间，第一年投入30％的资金，第而年投入70％的资金，假设每年的资金投入是均匀的，银行贷款利率为5％，试计算该设备的重置成本。

某企业1994年购入一台设备，账面原值为30,000元，1999年和2001年进行两次更新改造，当年投资分别为3,000元和2,000元，2004年对该设备进行评估。假定：从1994年至2004年年通货膨胀率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为7年，试估算设备的成新率。

第一步，调整计算现时成本

第二步，计算加权更新成本

第三步，计算加权投资年限

第四步，计算成新率

成新率＝7÷(9.5＋7)×100%＝42%

被评估设备为一储油罐，已经建成并使用了10年，预计将来还能再使用20年。评估人员了解到，该油罐目前正在维修，其原因是原储油罐因受到腐蚀，底部已出现裂纹，发生渗漏，必须更换才能使用。整个维修计划大约需要花费350,000元，其中包括油罐停止使用造成的经济损失、清理布置安全工作环境、拆卸并更换被腐蚀底部的全部费用。评估人员已经估算出该油罐的复原重置成本为2,000,000元，现用修复费用法估测油罐的实体性损耗率。

? 计算过程如下：

可修复部分实体性损耗：350,000元；

不可修复部分实体性损耗率：10/(10＋20)×100%＝33.3%；

不可修复部分复原重置成本：2,000,000－350,000＝1,650,000元；

不可修复部分实体性损耗：1,650,000×33.3%＝549,450元；

油罐全部实体性损耗率：(350,000＋549,450)/2,000,000＝45%。

? 假若可以得到该油罐的更新重置成本，用更新重置成本乘以45%的实体性损耗

率，就可得到用成本法评估油罐时应该扣除的实体性损耗。

某一生产控制装置拟进行评估，其正常运行需7名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为4名。假设被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大致相同，操作人员人均年工资为12,000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为10%。试测算被评估控制装置的功能性损耗额。

根据上述资料，被评估控制装置的功能性损耗测算如下：

（1）计算被评估控制装置的年超额运营成本额:

(7－4)×12,000＝36,000元

（2）测算被评估控制装置的年超额运营成本净额:

36,000×(1—33%)＝24,120元

（3）将被评估控制装置在剩余使用年限内的年超额运营

成本净额折现累加，估算其功能性损耗额:

24,120×(P/A ，10%，3)＝24,120×2.4869＝59,984元

某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1,000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。经评估，该生产线的重置成本为1,500万元，实体性损耗额为300万元，功能性损耗额为150万元，规模经济效益指数为0.8，试求该生产线的经济性损耗额。

? 具体计算过程如下：

（1）扣除实体性损耗额和功能性损耗额后的价值为：

1,500－300－150＝1,050万元

（2）计算经济性损耗率：

年加权投资年限＝5.9490,85130,812

＝（1－0.48）×100%＝52%

计算经济性损耗额：

经济性损耗额＝1,050×52%＝546万元

被评估生产线年设计生产能力为10,000吨，评估时，由于受政策调整影响，产品销售市场不景气，企业必须每吨降价150元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%。试根据所给条件，估算该生产线的经济性损耗额。

经济性损耗额＝(150×10,000)×(1－ 33%)×(P/A,10%,3)

＝1,005,000×2.4869

＝2,499,335元

被评估设备购建于1994年，账面价值为100,000元，1999年进行技术改造，追加技改投资50,000元，2004年对该设备进行评估。根据评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据：（1）1994至2004年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备的月人工成本比其替代设备高1,000元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测，该设备尚可使用5年，在未来5年中，设备利用率能够达到设计要求。根据上述条件，估测该设备的有关参数和评估值。

第一步：计算该设备的重置成本：

第二步：计算加权投资名义年限：

2,996,370÷339,900＝8.82年

第三步：计算加权投资实际年限：

8.82×50%＝4.41年

第四步：计算成新率:

[5÷(4.41＋5)]×100%＝53%

第五步：计算功能性损耗:

1,000×12×(1－33%)×(P/A ，10%，5)＝30,478元

第六步：计算经济性损耗:

该设备在评估后的设计利用率可以达到设计要求，

故经济性损耗为0。

第七步：计算评估值：

评估值＝339,900×53%－30,478＝149,669元

%100000140018.0???????????? ??-，经济性损耗率＝

校长追求卓越，师生自然精彩

—参加2017校长互联网+能力提升工程网络培训总结

滨州市滨城区第三小学李晓峰

2017年以来，我同全区的中小学校长一起，参加滨州市教育局、滨城区教育局组织的“互联网+校长能力提升工程网络培训”。我根据工作和学习需要，选择了以课程领导力为主的课程，涵盖“引领学校发展、规划学校课程、营造育人文化、优化家校关系、学校德育与行政管理、教育信息化、教育政策法规”诸方面。3个月来，通过网络参加了众多的研修研讨活动，聆听了众多著名专家的报告，网上观摩了众多的省内外名校及活动，听取了多名专家校长的办学经验介绍，还结合培训阅读了几本教育教学理论书籍，记录了大量的学习笔记，在学习和实践中不断地丰富和发展自己，引领学校向好发展。

远程研修、专业培训、实地考察以及工作实践，使我接触了大量的新信息、新案例、新理论、新知识，获得了一些新感受、新认识、新体验，也产生了一些新想法，推出了一些新举措。学校办学条件得到改善，师生成长环境得到优化，学校课程建设取得长足突破，学校文化活动丰富多彩。我们的晨诵午书暮省闲暇教育、我们的假期实践活动、我们的校园体育艺术节、读书节、合唱节，还有那“挥沙成画”的师本课程，剪纸与纸塑、生活化的德育和少先队活动课程，正显现出第三小学的精彩。

一、将办学思想和目标规划作为学校顶层设计的首要因素

校长是学校的领导者、组织者和管理者，她是一校之魂，校长的决策关系到学校的兴衰。校长要高瞻远瞩，审时度势，富有创新精神，为学校的发展把好舵。作为一名优秀的管理者，要在吃透素质教育精神实质，了解本地本校师生和事业发展状况、运筹学校和社区教育资源前提下，把握机遇，从实际出发，确定学校发展的思路，制定学校发展的战略决策，集思广益，形成广大教职工的奋斗目标。方向定、

目标明、措施强、督导硬、引领准，何愁学校不发展，不向着良性目标前进。

我们以“求真、向善、崇美、笃行”为核心理念；以“构建高效课堂、提高教育质量、促进学生发展、创建和谐校园”为中心目标，以“教师至上、学