小产权房法律问题探析

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小产权房法律问题探析

作者：李冰

来源：《商场现代化》2012年第21期

[摘要]小产权房是20世纪末期在我国兴起的一种特殊的不完整产权形式，本文通过介绍小产权房的基本概念、特征、分类、成因以及影响，着重介绍了小产权房所涉及的物权法方面的问题、合同法方面的问题以及有关继承法的问题，旨在探索得出小产权房的发展模式即法定租赁权形式，希望因此能够为解决我国特有的土地问题以及保护农民利益作出一些努力。

[关键词]小产权宅基地所有权法定租赁权

一、小产权房的概念

小产权房指的是在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独开发或联合房地产企业开发建设，并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。

“小产权房”和“大产权房”虽然只有一字之差，但二者却大有不同。

第一，“小产权房”与“大产权房”的根本区别在于它们所依托的土地所有权不同。“小产权房”所使用的宅基地是农村集体土地，其产权是不完整的，处于法律的灰色地带。相比之下“大产权房”所依托的是通过正当程序取得的、并交纳了土地出让金的建设用地使用权或宅基地使用权。

其次，“小产权房”与“大产权房”相比没有房产管理部门所颁发的房产证。按照我国目前现行相关房地产法律的规定，房屋开发商的“五证”是购房者取得房产证的先决条件，如果没有“五证”，房屋产权管理部门是不能为该房产办理房产证的。“小产权房”的权属证书是由乡镇政府或村委会制作的，这种权属证书没有房管部门的盖章，因此是没有产权保障的，换言之，小产权房是不能办理房屋的产权过户手续的，对于产权人来说，也就失去了转让、处分、收益的基础，

最后，“小产权房”与“大产权房”最大的区别是价格。“小产权房”在集体土地上建设，在建设房屋时不需要缴纳土地出让金和相关的税费，开发成本低，相应地其价格就较低。而“大产权房”有所不同，它是在依法出让的国有土地上建造的，开发商在开发时，通过“招标、拍卖”等方式获得宅基地使用权或者建设用地使用权，并且交纳了土地出让金和相关税费，开发成本相对较高。因此，经过正当程序建立的合法产权房在市面上的价格较高。

二、小产权房的成因

1.城市化进程中解决农民负担问题的一种方式。从农村集体的角度讲，不管房屋是大产权还是小产权，只要能能解决住房问题、提升农民生活质量就好。于是，在经济利益的刺激下，