土地一级开发项目构成

土地一级开发项目成本构成

一、项目前期费用

1. 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费；

2. 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用；

3. 工程勘察、测绘、定桩费用；

4. 环境影响评价分析费用；

5. 交通影响评价分析费用；

6. 地震影响评价分析费用；

7. 地价评估费用

8. 工程设计费及施工图审查费

9. 招标代理费、招标服务费

10. 工程保险费

一项目前期费用

1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费

→测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格19991283号《建设项目前

期工作咨询收费暂行规定》

及天津市物价局房字1999第487号文《关于建设项目

前期工作咨询收费的补充通知》

中的有关计价标准。

◆立项报告、可研报告的编制费

◆土地一级开发实施方案的编制费

◆项目前期的各种工程咨询费

2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用

→2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》计价格[2001]1218号

中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》放开了规划

设计市场。

→2004年6月为了规范规划设计市场计费中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》

作为城市规划设计计费的参考依据。

3、工程勘察、测绘、定桩费用

2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》

从2002年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。

建筑用地拨地定桩依据《关于申请房产测绘全野外数据采集及成图、平图控制测量及

测绘成果利用费的函》津房计[2003]308号

4、环境影响评价分析费用

2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评价法》规定在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目应当进行环

境影响评价。随后国家计委、国家环境保护总局发布了《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》计价格2002125号

。该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评

价分析包括编制环境影响报告书含大纲、环境影响报告表和对环境影响报告书含大纲、环境影响报告表进行技术评估的费用标准可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。

5、交通影响评价分析费用

《天津市城市道路管理条例》

规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主

方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价。进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商目前收费标准通常

在2元/平米不等。

6、地震影响评价分析费用

2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令第323号公布的《地震安全性

评价管理条例》规定新建、扩建、改建建设工程依照《中华人民共和国防震减灾法》和本条例的规定需要进行地震安全性评价的必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范

确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定天津市的工程可依据《

天津市地震安全性评价收费标准》

的规定进行

核算。

7、地价评估费用

1994年12月12日国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费的通知”通知规定“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为评估

机构要按照…自愿委托、有偿服务‟的原则与委托方签订合同开展评估服务工作收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位可接受土地所有者或使用者的委托对土地价格进行评估并按本通知的规定收取土地评估费。”

8、工程设计费及施工图审查费

工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号

文发布的《工程勘察设计收费管理规定》

中的有关标准结合实际情况测定。

施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。2004年8月23日建设部134号

令发布的《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》中再次明确规定“施工图未经审查合格的不得使用”。但相应的图纸审查收费标准国家没有统一规定。

9、招标代理费、招标服务费

原国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知计价格[2002]1980号

文中明确了招标代理服务收费标准。

招标代理服务收费标准

中标金额万元

货物招标

服务招标

工程招标

100

以下

100

500

1000

5000

1000

10000 -100000

1000000 以上

10、工程保险费

建设部和中国保险监督管理委员会于2005年8月出台了《关于推进建设工程质量

保险工作的意见》建质[2005]133号指出“建设工程质量保险是一种转移在工程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成包括建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。其中工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障。”因此在项目前期阶段估算工程质量保险费非常困难

可以暂按建安工程造价的1%-2%估算。

二、征地补偿费

1、土地补偿费

《天津市12个区县各村镇具体征地补偿标准》北淮淀乡补偿

标准2万/亩

2、青苗物补偿费

《天津市土地管理条例》6-10倍于近三年产值的平均值

3.地上及附着物补偿

、征地税费

1新增建设用地有偿使用费

《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》新

增建设用地为农用地和未利用地转为建设用地。新增建设用地土地有偿使用费由市、县人民政府按照国土资源部或省、自治区、直辖市

国土资源管理部门核定的当地实际新增建设用地面积、相应等别和征

收标准缴纳。新增建设用地土地有偿使用费的征收范围为土地利用

总体规划确定的城市含建制镇建设用地范围内的新增建设用地含

村庄和集镇新增建设用地在土地利用总体规划确定的城市含建

制镇、村庄和集镇建设用地范围外单独选址、依法以出让等有偿使

用方式取得的新增建设用地在水利水电工程建设中移民迁建用地

占用城市含建制镇土地利用总体规划确定的经批准超出原建设用

地面积的新增建设用地。

宁河为十等补偿标准为28元/平方米

2有收益的非耕地占用费

《天津市土地管理条例》3-6倍于近三年产值的平均值

3菜地补偿

《天津市土地管理条例》6-10倍于近三年产值的平均值

4新垦菜地基金

《国家建设征用菜地缴纳新菜地开发建设基金暂行管理办法》新

菜地开发基金是指国家为保证城市人民生活需要向被批准使用城市

郊区菜地的用地单位征收的一种建设基金。它是在征地单位向原土地

所有者交纳征地补偿费、安置补助费、地上建筑物和青苗补偿费等费

用之外用地单位按规定向国家交纳的一项特殊用地费用。新菜地开

发建设基金应交款额确定办法:以建设征用的菜地亩数乘以规定的纳

费标准。

按城市市区和郊区非农业人口数的多少分为三种

●100万人口以上的城市每征用1亩菜地建设单位应交纳7000—10000元人民币

●城市人口在50万到100万之间的每征1亩建设单位应交纳5000—7000元人民币

●城市人口不足50万的每征1亩建设单位应交纳3000—5000

元人民币。

5防洪费

防洪费是堤围防护建设费的简称也有叫堤围费或围堤费的因

刚开始时叫防洪费后改为堤围防护建设费习惯上称防洪费。是

按照企业的销售收入的一定比例由地税部门收取的专门用来防洪堤

围建设的费用。它在企业的管理费用中列支每半年申报征收一次。《天津市防洪工程维护费征收使用办法》防洪工程维护费采用防

洪工程维护费附加的办法按缴费单位和个人应纳流转税税额的1

计征。

6耕地占用税

《天津市实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉办法》在

东丽区、津南区、西青区、北辰区、塘沽区、汉沽区、大港区行政区

域内占用耕地的每平方米适用税额为40元。在武清区、宝坻区、

静海县、宁河县、蓟县行政区域内占用耕地的每平方米适用税额为

30元。占用基本农田、基本菜田的在规定适用税额的基础上提高50%征收。占用其他农用地的在规定适用税额的基础上减按70%征收。铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用

耕地和其他农用地的减按每平方米2元征收。农村居民经批准在户

口所在地按规定标准占用耕地和其他农用地建设自用住宅的按所在

地适用税额减半征收。

7耕地开垦费

《天津市耕地开垦费管理办法》占用外环线以内的区耕地的耕

地开垦费每平方米元占用外环线以外地区耕地的其中基本农

田的耕地开垦费每平方米元其他耕地的耕地开垦费每平方米

元。

三、拆迁安置补偿费

1、拆迁补偿费

1民宅拆迁补偿费

项目

数量

计费标准

补偿金额万元依据

区位补偿费

企

业

拆

迁

房屋重置成新价搬迁补助费

停产停业补助费其他

小计

(

万元

折合

万元

被拆迁

取值范围

房屋重置

成新

价

2.临时安置补偿费

临时安置补偿期限从搬迁之日至安置房交付使用之时3、拆迁公司服务费

项目

数量

计费标准

补偿金额万元

依据

拆迁服务费

拆迁评估费

渣土清运费

元

被拆迁建面

(三)农民失地保险费用

四、公共区域市政基础设施建设费用

包括

1. 场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电

设施、临时道路的铺设及维护费用

1.电力工程建设费多层住宅含底商按设计容量50瓦/平米计算83元/平方

米用户提出需多路电源供电92元/平方米津价房地2003582号

公建项目10KV供电工程建设费1280元/千伏安原有增容的增加部分收取

35KV以上的按实际发生的工程费据实收取。

不含施工路由及赔偿费。

2.工程范围由公用线路10千伏出线到用户红号变电站高压开关柜入口包括

10千伏供电线路、开闭间设备不含土建费用的施工、安装和调试。津价房

地200577号

3.一户一表费一户一表10-20A约660元/部。

4.土建站、箱式站土建变电站、箱式变电站、CF站、配电间设备元

自来水工程建设费住宅建筑面积*25元/平方米[2000]津价房地448号

5.水表费远程水表435元/门洞约元/平米

磁卡表470元/户

普通表35元/户

9 市政排水工程建设费建筑面积*19元/平方米如将排水工程交给排水四所来

做对方负责一切手续委托养护管理每年费用为1万元。28元/平米协商22-23 元/平米自建按预算。

2. 区域内永久性道路、桥梁建设费用

项目单位成本基数约费用备注

xx道路400 万/公里2-3 公里1200 双向4 车道、水泥路面

xx路500 万/公里公里750 双向4 车道、沥青路面

3. 市政管线建设费用(包括雨水、污水、中水、上水、电力、

天然气、电信、热力等)

1.供热工程建设费

热源费住宅92元/平方米津价房地2004460号

公建130元/平方米如热源为第一热电厂热电联产的为150元/平方米

财政投资的公益性建设项目100元/平方米

2. 内网费出换热站米到入楼口处米的供热施工二次网费用为25-28

元/平方米。

3. 换热站土建视工程量而定一般1-2元/平米

4. 市政场站建设费用(包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、

开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安

全的公共设施等其建设费用视规划情况而定)

5. 配套公共设施建设费用(区域内的交通智能化系统、公共标识指示系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站、消防站、派出所、邮局等)

地上附属物补偿费

搬家补助费

家电改移补助费

提前搬家奖

支持重点工程费

2非民宅拆迁补偿费

集

体

项目

数量

计费标准

补偿金额万元

依据

1 小配套费住宅建设费非营业性公建配套费70元/平方米指住宅小区内

各种配套设施如学校、幼儿园、派出所、农贸市场等建设所需费用按照小

区建筑面积收取。市物价局、建委、财政局津价房地[1997]96号

2 公共设施维修基金首期维修基金由开发建设单位和购房人以购房款总额为基

数分对别按以下比例缴存

(一)不配备电梯的商品住宅开发建设单位和购房人各接1%缴存维修基金

(二)配备电梯的商品件宅开发建设单位按%、购房人按1%缴存维修基

金。

开发建设单位自用、出租商品住宅的应当在办理房屋权属证书前按同期售房

价格或指导价格为基数的2%或者%计算缴存维修基金数额由开发建设单位

一次性存入市维修基金专户。

3 区内非经营性公建地下室及车库

居委会

物业管理站

其他区内设施

本部分费用是指在土地一级开发区域内各二级开发地块红线范围外的公共区域的市政基础

设施建设费用。这是土地一级开发成本中的另一重要组成部分。

应在不同阶段根据控制性详细规划或修建性详细规划或初步设计图纸或施

工图纸参考相应工程的估算指标或概算定额或预算定额测定。

四区域内公共环境景观建设费用

包括绿化花草、树木的种植、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。

本部分费用是指在土地一级开发区域内各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。这是土地一级开发成本中的一项重要组成部分应在不同阶段根据控制性详细规划或修建性详细规划或初步设计图纸或施工图纸参考相应工程的估算指标

或

概算定额或预算定额测定。

五区域内公共配套设施建设费用

包括市政管理用房建设费用机动车停车场库、非机动车停车设施建设费用规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。

在不同阶段根据控制性详细规划或修建性详细规划或初步设计图纸或施工图纸

参考相应工程的估算指标或概算定额或预算定额测定。

五。、工程建设其他费用

包括

1. 工程监理费

2. 竣工图编制费

3. 建设期区域管理费用

4. 项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用

5. 项目后评价费用

6. 其他

1、工程监理费

1996年1月16日北京市建委发布了《北京市工程建设监理费收费标准实施办法》(京

价收1996第043号)规定实行监理的工程监理费按工程的总造价百分比计取用插入法计算。建设前期阶段按工程概预算的计取。

2、竣工图编制费

2002年国家发展计划委员会和建设部联合发布的《工程勘察设计收费标准》[2002]

中《工

程设计收费标准》条规定编制工程施工图预算的按照该建设项目基本设计收费的10%收取施工图预算编制费编制工程竣工图的按照该建设项目基本设计收费的8%收取竣工图编制费。

3、建设期区域管理费用

包括安保、环境保洁、临时绿化、美化等费用。这部分费用在项目初期很难估算。不同的土地一级开发项目建设区域的面积、基本状况、区域周边的环境一定后即基本明确每年需要多少保安、保洁人员进行公共区域的管理需要做多少面积的临时绿化整个区域的建设期几年等再据以测算相应费用。

4、项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用

这部分费用主要是由于目前土地一级开发项目完成后形成了大量的资产而这些资产的管理主体比较复杂例如道路、水、电、天然气、热、交通设施、园林景观绿化设施等都分别归属不同的管理单位产权移交尚未有规范的模式和程序。这就造成在土地一级开发任务基本完成后可能还会对资产进行一段时间的照管对有些项目还要从社会利益角

度出发进行运营。为此土地一级开发主体还要支出一笔管理费和运营费。这笔费用根据不同一级开发项目的情况千差万别不一而足须慎重对待认真估算。

5、项目后评价费用

指在土地一级开发工作完成后由土地一级开发主体组织委托专业咨询公司从经济效

益、社会效益、环境效益出发对整个土地一级开发项目和开发过程进行公正、客观的评价。该费用可参考国家有关工程咨询的收费标准测算。

6、其他

指其他归属项目前期及其他费用的项目。

比如委托代建的项目还会发生“代建工程管理费”等。

污染区域还需要环境整治费用。

六、拍卖和挂牌交易中发生的费用

一土地出让底价评估费

二拍卖和挂牌交易服务费

七管理费

指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费包括土地一级开发的建设期

和代政府进行土地出让的销售期。该费用应根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水平、资源投入情况等进行核算。

2005年8月3日市国土局发布了关于印发《北京市土地储备和一级开发暂行办法》

的通知京国土市[2005]540号文

其中第十三条规定土地储备机构负责实施土地开发的

由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

八财务费用

1、贷款利息

指一级开发过程中所发生的相关财务费用。

其测算依企业或项目的资本结构和融资能力不同而有不同的融资方案因此融资渠道、金额和期限完全不同其融资成本应视具体情况分别测算。

九销售费用

包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值吸引二级开发商和最终用户完成土地

出让任务尽快收回开发成本而进行的策划、推广活动和因此发生的各种广告、宣传费用等。

目前政府对土地一级开发的销售费用提取比例没有专门规定而且市场中二级开发的销

售经验不适用于土地一级开发的销售已实施完成的土地一级开发项目尚不多因此没有太

多的经验数据可供借鉴。这就需要企业根据自己项目的土地出让计划分别测算。也可以按预计销售收入的1%计取。

十应纳税费

土地一级开发涉及的应纳税种主要有营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、进口设备关税等所得税。

具体纳税额计算方法详见国家相关税收政策的规定。

十一、不可预见费

基本预备费

2、涨价预备费

一级开发过程中涉及税费

主要是营业税城建税教育费附加地方教育费附加企业所得税。

营业税按建筑业3%计征按全部营业额计征

营业税代理业5% 差额计缴不含代付的拆迁补偿费

城市维护建设税7% 按已缴流转税额计缴

教育费附加3% 按已缴流转税额计缴

地方教育费附加2% 按已缴流转税额计缴

企业所得税25% 按应纳税所得额计缴

耕地占用税

建筑业上的差额纳税需符合两个条件1、必须具备建筑资质2、有总分包合

同协议。如果仅是受托开发土地应不属于差额纳税的范畴应就取得的收

入全额征税。现在有说法认为所谓的收益由于不具备实质性的投资收益应作

为价外费用。

建筑业营业税的计税依据是指从事建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业取

得的营业收入额包括建安企业向建设单位收取的工程价款即工程造价、

临时设施费、劳保基金和施工机械迁移等工程价款之外的各种费用。工程价款是

建筑业主要计税依据。

工程价款由下列四项内容组成根据实际完成的工作量和预算单价计算的直接

费根据直接费数额和管理费取费标准计算的间接费根据直接费、间接费和规

定的标准计算的计划利润根据直接费、间接费、计划利润按国家规定的税费

标准计算的营业税、城市维护建设税和教育费附加。用公式表示为工程价款=

直接费+间接费+计划利润+税金

税法针对建筑业的行业特殊性在计税依据一般规定的基础上作了一些特殊规

定。建筑业务实行分包转包的总承包人缴纳营业税时是以全部工程收入减去

付给分包转包的价款后的余额作为计税依据的。至于分包、转包人应纳的营业税

由总承包人在支付工程收入时负责扣缴扣缴税款的依据为分包、转包人取得的

工程收入。

按建筑业征收营业税时由于建筑过程不体现收入其计税依据按两种方法确

定一是按自建单位当月或近期提供同类建筑劳务的平均价格确定二是按计税价格组成公式核定计税价格=工程成本*1+成本利润率/1-营业税税率3%。

公式中成本利润率在湖南省确定为5%.

建筑安装营业税纳税义务的发生时间为纳税人收讫营业收人或者取得索取营业

收入款项凭证的当天。需要注意的是企业收到的预付备料款和预付工程款不是

其取得的营业收入。

、说明土地一级开发实施方案中所用数据、

标准的依据。如有关批复、证明等材

料附件

征地征地面积、征地补偿标准及安置补助人员数量的依据

拆迁被拆迁土地、房屋面积及拆迁补偿标准的依据

涉及房屋拆迁的项目拆迁方案

须

征询区县拆迁主管部门意见

市政市政工作内容及工程量、工程投资估算的依据

、项目规划分期方案说明及附图附件

说明

土地一级开发的总体实施方案方案中需

明确

开发时序、周期及分期情况等内

容

同时说明各期范围、工作内容、开发成本及现金流等

、项目资金使用计划附件

说明项目资金来源、比例及各期、各阶段使用计划

、项目开发进度方案涉及整体开发分期实施的土地一级开发项目应就总体及各期分别制定项目开发进度方案

项目进度计划表序号

工作内容

月份

…

前期工作

…

……

征地…

……

拆迁…

……

市政建设…

最全土地一级开发流程详解

最全土地一级开发流程一级开发流程 1.1土地一级开发的概念土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 1.2一级开发工作流程三阶段土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。

2 一级开发项目模式 2.1一级开发项目模式一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。

2.2各模式对比 03 一级开发实务分析

3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复（二）规划条件

（三）用地预审（四）立项核准

需关注事项: a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。 b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。 3.2组织实施阶段关键事项（一）征地

土地一级开发项目构成

土地一级开发项目成本构成一、项目前期费用 1. 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费； 2. 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用； 3. 工程勘察、测绘、定桩费用； 4. 环境影响评价分析费用； 5. 交通影响评价分析费用； 6. 地震影响评价分析费用； 7. 地价评估费用 8. 工程设计费及施工图审查费 9. 招标代理费、招标服务费 10. 工程保险费一项目前期费用 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 →测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格19991283号《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及天津市物价局房字1999第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。 ◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费 2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 →2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》计价格[2001]1218号中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》放开了规划设计市场。 →2004年6月为了规范规划设计市场计费中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》作为城市规划设计计费的参考依据。 3、工程勘察、测绘、定桩费用 2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》从2002年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。建筑用地拨地定桩依据《关于申请房产测绘全野外数据采集及成图、平图控制测量及测绘成果利用费的函》津房计[2003]308号

一级二级三级土地开发全流程详解

一级二级三级土地开发全流程详解土地开发是指将土地从未利用或低效利用状态开发成能够满足人们需求的经济活动。土地开发可以分为一级、二级和三级三个阶段。一、一级土地开发一级土地开发是指将未利用或低效利用的土地进行初步规划和开发，使其能够满足基本的农业、林业、牧业或养殖业需求的过程。首先，一级土地开发需要进行勘察和初步评估。勘察包括对土地的地质、水文、气候等要素进行调查和测量，评估土地的开发潜力和可行性，确定适宜的开发方式和规模。接下来，根据勘察和评估结果，进行土地规划和设计。土地规划是指根据土地的自然条件、人口需求和经济要求，确定土地的合理利用方式和布局。设计是指确定土地的具体开发方案，包括道路、排水系统、灌溉设施等各种基础设施的设计。然后，进行土地开垦和整地。开垦是指清理土地上的杂草和树木，并进行平整和浚沟，以便后续的土地利用。整地是指调整土壤的结构和肥力，以便种植作物或养殖动物。最后，进行基础设施建设和种植或养殖。基础设施建设包括建设道路、水利设施、电力供应等，为土地开发提供必要的条件。种植或养殖是指根据土地的特点和市场需求，选择适宜的农作物或养殖动物进行种植或养殖。二、二级土地开发二级土地开发是指在一级土地开发的基础上，进行更加细致和深入的开发，包括将农业土地转化为工业或城市用地的过程。

首先，进行精细化规划和设计。在一级土地开发的基础上，对土地进行更详细的规划和设计，确定土地的具体用途和规模。包括确定建筑物的位置和高度、道路的宽度和走向、公共设施的布局等。接下来，进行土地复垦。土地复垦是指对废弃或废弃的土地进行清理和整治，使其适合于工业或城市建设的需要。包括清理废弃物、填充和平整土地、恢复土地的肥力等。然后，进行工业或城市建设。工业建设包括建设工厂、仓库、办公楼等工业设施。城市建设包括建设住宅、商业中心、公园等城市设施。同时，还需要建设相应的基础设施，如供水、供电、通讯等。最后，进行工作区域的划分和分配。根据工业或城市的需求，将土地划分为不同的区域，如工业区、商业区、居民区等，并根据需要将土地分配给不同的使用者。三、三级土地开发三级土地开发是指在一级和二级土地开发的基础上，进行更高级别和更综合的开发，包括对整个地区的开发和建设。首先，进行区域规划和设计。区域规划是指对整个地区的土地进行综合规划和设计，确定各种用途和功能区域的位置和规模。设计是指具体规划和设计各种基础设施和建筑物。接下来，进行区域建设。区域建设包括建设各种基础设施和建筑物，如道路、铁路、机场、港口、水利设施、大型工厂、商业中心等。同时，还需要建设相应的公共设施，如学校、医院、体育场所等。

土地一级开发实施方案

土地一级开发实施方案土地一级开发实施方案是指对未经利用的土地进行规划和开发，使其发挥最大的经济和社会效益。本文将从规划设计、项目评估、建设管理等方面提出一级开发实施方案。一、规划设计 1.确定土地一级开发的目标和任务，包括土地利用的类型、规模和功能。 2.进行土地资源的勘察和评估，确定土地的可利用性和开发潜力。 3.制定土地开发的规划方案，包括用地布局、建设标准和时间进度等。 4.进行土地环境影响评价，确保土地开发不对生态环境造成负面影响。 5.编制详细的土地开发设计方案，确定各项工程的位置、形式和规模等。二、项目评估 1.进行经济效益的评估，包括投资成本、预计收益和回收期等指标。 2.进行社会效益的评估，包括就业机会、税收贡献和社会影响等指标。 3.进行可行性分析，评估项目的可行性和风险。三、建设管理 1.制定详细的建设方案，包括工程进度、施工方法和质量标准等。

2.进行土地的基础设施建设，包括道路、排水、供水、供电等设施。 3.组织工程施工，确保施工进度和质量。 4.进行监测和评估，对工程进行监督和验收，确保项目质量达标。四、运营管理 1.制定土地的管理办法，包括土地使用和维护的规定。 2.进行土地的开发和销售，确保土地资源的充分利用。 3.建立土地的监测和评估体系，对土地的发展情况进行动态监测。 4.加强对土地的维护和保护，提高土地的可持续利用。通过以上的一级开发实施方案，可以确保土地的合理利用和开发。同时，在实施过程中还需要充分考虑环保和可持续发展的因素，保护土地资源和生态环境。只有在科学规划和合理管理的基础上，才能实现土地开发的最大效益，并为经济社会的发展做出贡献。

土地一级开发项目实施方案

土地一级开发项目实施方案第一节：项目背景与目标随着城市化进程的不断推进，土地一级开发在城市规划和建设中发挥着重要的作用。本项目旨在规划和开发一块空旷土地，将其转化为具有经济、社会和环境效益的利用价值。通过有效的规划和实施，我们的目标是最大程度地优化土地的利用效率，提高土地价值，并为城市持续发展做出贡献。第二节：项目范围和目标群体本项目的范围包括但不限于以下几个方面： 1. 土地规划与设计：通过调研、测绘和市场分析，确定土地开发的最佳规划方案，并进行详细的设计。 2. 土地治理：清理和整理土地，确保土地质量符合开发要求，并进行必要的土地改造工作。 3. 基础设施建设：根据土地规划和设计方案，建设相应的基础设施，包括道路、供水、排水、供电等。 4. 建筑开发：根据规划方案，进行建筑物的设计、施工和装修工作。 5. 市场营销与销售：制定市场营销策略，并推广和销售土地和建筑物。目标群体包括政府机构、投资方、建设方、市民和企业。

第三节：项目具体步骤和时间计划 1. 前期准备阶段：包括需求分析、资源调查、市场研究和可行性研究等。预计时间：一个月。 2. 规划和设计阶段：根据前期调查和研究结果，制定土地规划和设计方案。预计时间：两个月。 3. 土地治理阶段：包括土地清理、整理和改造等工作。预计时间：三个月。 4. 基础设施建设阶段：根据土地规划，进行道路、供水、排水、供电等基础设施的建设工作。预计时间：六个月。 5. 建筑开发阶段：根据规划方案，进行建筑物的设计、施工和装修工作。预计时间：一年。 6. 市场营销与销售阶段：制定市场营销策略，并推广和销售土地和建筑物。预计时间：半年。第四节：项目组织与合作方式本项目将由一个项目组来负责整体的规划、实施和监督工作。项目组将由政府代表、专业顾问、设计师、工程师、市场营销人员等组成。项目组将与政府机构、投资方、建设方和相关企业进行紧密的合作。第五节：预算与资金来源根据项目范围和目标，初步预估本项目的总预算为XXXX万元，并将主要的资金来源划分如下：

土地一级开发项目实施方案

精品文库 XX 匕地一级开发项目实施方案字M ! I ■ 申请单位: 编制单位: 编制时间: XXXX年XX月

、项目现状情况、项目规划情况三、土地一级开发成本第一章项目基本情况、项目背景、项目区位情况三、土地利用现状分析四、现状地上物状况五、项目规划情况第二章编制依据、法律法规依据、项目依据第三章项目市场分析、XX 市房地产市场分析、XX 市土地市场分析三、XX 区市场分析第四章一级开发实施主要内容及开发进度 13 、土地一级开发主要内容 13 、本项目实施进度安排 14 第五章征地实施方案、征地情况概述 17 、征地补偿方案 17 三、征地费用构成 20 10 11

四、征地工作进度计划23 第六章拆迁实施方案24 、现状调查24 、拆迁补偿方案25 三、拆迁工作进度计划31 第七章市政基础设施建设方案32 、道路工程32 、给水工程34 三、排水工程规划36 四、电力工程规划37 五、电信工程规划38 六、燃气工程规划39 七、供热工程规划41 八、工程管线综合规划41 九、实施要求42 十、工作进度42 卜一、市政建设投资43 第八章土地供应方案44 、土地供应模式44 、土地供应计划44 三、土地一级开发深度44 四、一级开发成本及入市交易底价的确定44 五、资金回收计划45 第九章项目投资方案46 、项目一级开发总投资估算46 、土地出让金估算48 三、入市交易底价估算49

四、土地销售收入估算49 五、项目分期测算51 六、现金流量和财务指标分析52 第十章项目管理方案54 、建设计划管理54 、项目的进度计划管理54 三、项目管理55 56

土地一级开发项目实施方案

土地一级开发项目实施方案土地一级开发项目实施方案一、项目背景和目的近年来，随着城市化进程的加快，土地资源的利用和开发已成为城市发展的重要问题。土地一级开发项目不仅能满足城市建设的需要，还能够提高土地资源利用率、改善生态环境和促进经济发展。本实施方案旨在通过对土地一级开发项目的实施，实现土地资源的合理利用和高效开发，进而推动城市发展。二、项目范围和规划 1. 项目范围： - 包括城市周边和近郊地区的未开发和闲置土地； - 重点关注城市人口密集区域周边的土地资源。 2. 项目规划： - 在地区土地规划的基础上，对项目范围内的土地资源进行调查和勘测，分析土地的质量、类型和利用潜力； - 根据城市发展需求和环境保护要求，制定土地一级开发的规划和方案，确定土地的具体利用方式和开发指标。三、项目实施方案 1. 资金筹措： - 通过政府引导基金、企业投资和金融机构贷款等方式筹措

资金； - 鼓励社会资本参与土地一级开发项目，实现资金多元化。 2. 系统建设： - 建立土地资源信息管理系统，包括土地调查、勘测、评估和监测等功能，完善土地利用和开发的决策支持系统； - 建立土地利用规划和管理制度，明确土地一级开发的流程和管理程序； - 建立土地资源评估和监测体系，定期对土地利用和开发效果进行评估和监测，及时调整项目实施方案。 3. 资源整合： - 统筹整合项目涉及的土地资源和相关配套设施，减少土地碎片化和资源浪费； - 引导和促进不同土地利用主体之间的合作，形成统一规划、统一开发的整合效益。 4. 生态环境保护： - 在项目实施过程中，重点关注土地资源的保护和生态环境的修复； - 通过采用生态景观带和生态农业等方式，提高土地资源的生态功能和保护水平。 5. 社会效益评估： - 不仅要注重项目的经济效益，还要充分考虑项目对城市居民生活质量和产业发展的影响； - 通过制定社会效益评估指标和评价体系，全面评估项目的

土地一级开发实施工作方案

土地一级开发实施工作方案一、工作背景和目标分析在城市化进程不断加快的背景下，土地开发成为重要的发展手段和途径。土地一级开发是指对农村集体经济组织和农户集中居住地、村住区和村工区进行宅基地和农村集体建设用地的勘测、测绘、规划、设计、征收、分配、移民安置、拆迁、建设和管理等运营活动。本工作方案旨在制定土地一级开发的实施工作计划，确保土地资源的合理利用和农村发展的可持续性。二、工作内容和方法 1.勘测、测绘、规划、设计阶段（1）利用现代测绘技术对待开发区域进行详细勘测和测绘工作，包括地形、地貌、地质条件等数据的获取。（2）依据勘测结果进行土地规划和设计，根据土地可行性和环境影响评估制定开发方案。（3）充分调研开发区域的自然、社会、经济等因素，确定合理的土地用途和开发模式。 2.征收、分配、移民安置阶段（1）按照法律法规和程序，对需要征收的土地进行征收，确保公平、公正、公开，多渠道筹措征地补偿费用。（2）根据征地范围和居民目前的居住状况，制定合理的移民安置方案，确保居民的基本生活权益。

（3）科学、公平地对待地上和地下的各项财产，确保市场经济的运行规则，物尽其用，合理利用资源。 3.拆迁、建设和管理阶段（1）对需要拆迁的房屋、设施进行评估和拆迁，确保拆迁工作的顺利进行，避免不必要的争议和纠纷。（2）按照规划和设计要求，对待开发区进行建设和管理，保证项目进度和质量的同时，注重环保和生态建设。（3）建立合理的管理机制和流程，确保开发区的正常运行和后期维护。三、工作计划和时间安排 1.勘测、测绘、规划、设计阶段：预计完成时间为3个月。 2.征收、分配、移民安置阶段：预计完成时间为6个月。 3.拆迁、建设和管理阶段：预计完成时间为1年。四、预期成果和效益评估 1.实施土地一级开发，有效利用土地资源，提高土地利用效率，为农村发展提供更大的空间。 3.通过移民安置和拆迁工作，提升农民的生活品质和居住环境，促进农村社会稳定和和谐发展。 4.通过建设和管理工作，增加农村基础设施和公共服务设施，提升农村的发展水平和生活品质。五、风险分析和应对措施

土地一级开发内容

土地一级开发内容土地一级开发是指对未利用或未充分利用的土地进行开发建设，以实现土地资源的最大价值。土地一级开发的内容涉及土地的规划设计、基础设施建设、土地整理与开垦、绿化美化等方面。下面将从这些方面逐一介绍土地一级开发的内容。一、土地规划设计土地规划设计是土地一级开发的首要步骤，它包括对土地利用现状进行调查和评估，确定土地利用规划的总体方向和目标，制定具体的土地利用方案。在规划设计中，需要考虑土地的自然条件、社会经济条件、环境保护要求等因素，合理确定土地用途和布局，以实现土地资源的有效利用和优化配置。二、基础设施建设基础设施是支撑土地利用的重要条件，它包括道路、供水、供电、通信、排水、燃气等基础设施的建设。土地一级开发需要根据土地利用规划确定的用途和布局，合理规划和建设基础设施，以满足土地利用的需要。在建设过程中，需要考虑基础设施的可持续性和环境友好性，确保基础设施的质量和效益。三、土地整理与开垦土地整理与开垦是指对土地进行改造和改良，以提高土地的利用效益和生产力。土地整理包括土地的平整、填埋、排水、固化等工程

措施，以改善土地的地形、土质和排水条件。土地开垦包括农田的开垦、园林绿地的建设、工业用地的开发等，以扩大土地的利用范围和增加土地的产出。四、绿化美化绿化美化是土地一级开发的重要内容，它包括植树造林、绿化景观、花坛草坪、水体景观等绿化措施，以提高土地的生态环境和景观效果。绿化美化不仅可以改善土地的生态功能和生态效益，还可以提升土地的使用价值和观赏价值，为人们提供良好的生活和工作环境。土地一级开发的内容涉及土地的规划设计、基础设施建设、土地整理与开垦、绿化美化等方面。这些内容相辅相成，相互关联，共同构成了土地一级开发的整体内容。通过科学规划和合理设计，合理建设基础设施，改造和改良土地，以及进行绿化美化，可以有效提高土地的利用效益和生态效益，实现土地资源的可持续利用和优化配置。而在实际开发过程中，需要充分考虑土地的自然条件、社会经济条件、环境保护要求等因素，注重生态环境保护和可持续发展，以实现土地一级开发的目标和效果。

土地一级开发成本的组成

（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 ◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。 2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 3、工程勘察、测绘、定桩费用 4、环境影响评价分析费用 5、交通影响评价分析费用 6、地震影响评价分析费用 7、地价评估费用 8、工程设计费及施工图审查费 9、招标代理费、招标服务费 10、工程保险费（二）征地、拆迁费用 1、征地补偿费用根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生不同的征地费用。本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。青苗是指尚未收获的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报上级人民政府批准后公布执行。征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。 2、??拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域及其不同属性相应发生不同的拆迁补偿费用，计取依据亦不同。

土地一级开发项目实施方案

土地一级开发项目实施方案一、项目背景和目标 1.1 项目背景随着城市化进程的推进和人口的不断增加，土地资源的供需矛盾日益突出。为了满足经济发展和人民生活的需要，加强对土地资源的开发、利用和管理成为当务之急。土地一级开发项目是指对尚未开发利用或需要重新规划和开发利用的土地进行开发和利用的工程项目。本项目旨在通过一级开发，实现土地资源的优化配置和高效利用。 1.2 项目目标本项目的目标是实现土地资源的合理开发和利用，推动城市建设和经济发展。具体目标包括： - 最大限度地提高土地利用率，增加土地资源的供给；

- 优化土地空间布局，提高城市规划的科学性和合理性； - 保护生态环境，实现可持续发展； - 增加就业机会，促进经济发展和社会进步。二、项目范围和内容 2.1 项目范围本项目的范围包括但不限于： - 未开发利用的集体土地； - 需要重新规划和开发的旧城区和工业遗址； - 城乡结合部和农村地区的土地资源。 2.2 项目内容本项目的主要内容包括以下几个方面： - 土地资源调查和评估：对项目范围内的土地资源进行详细的调查和评估，包括土地质量、土地利用状况、地形地貌等方面的内容，为后续的开发和利用提供依据；

- 土地规划和设计：根据土地资源调查结果和项目目标，制定土地开发和利用的规划和设计方案，包括土地用途划分、用地总体布局、道路交通规划等方面的内容； - 土地开发和建设：按照土地规划和设计方案，对土地进行开发和建设，包括道路建设、基础设施建设、房地产开发等方面的内容； - 生态环境保护：在土地开发和建设过程中，注重生态环境的保护，采取措施防止环境污染和生态破坏； - 土地管理和利用：实施土地资源的管理和利用，包括土地出租、供应和进行土地拍卖等方面的内容。三、项目实施方案 3.1 项目组织为了确保项目的顺利实施，需要成立专门的项目组织机构。项目组织机构由项目发起人和相关部门共同组成，主要职责包括项目的策划、组织、协调和监督。同

土地一级开发实施方案

土地一级开发实施方案一、土地一级开发项目基本情况表名称区县坐落东至西至四至南至北至土地面积(公顷) 国有土地集体土地建设用地建设用地耕地农用地耕地项目农用地其它其它基本未利用地未利用地情况其它其它建筑占地面积面积数据来源依类别数量据 (公顷) (万现状 m2) 情况国有企业 ____个数集体企业 ____个数居民 __户数/人数

__占地及__宅农民 __户数/人数基地面积建筑面积总用地面积 (公顷) (万m2) 建设用地居住面积容积率规划代征道路商业情况面积代征绿地办公面积高度其他其它 (m) 楼面毛地价或楼面熟地价出让金依据用途土地级别(元/m2) 2002(元/m2) 地价年商业水平基准地综合

价居住工业二、一级开发投资总额表序号项目金额(万元) 所占比例 1 前期费用 2 征地费用 3 拆迁费用 4 征地、拆迁不可预见费 5 市政基础设施建设费一级 6 非经营性配套设施建设费开发投资7 财务费用总额小计 8 土地一级开发投资回报额 9 两税一费(5.5%) 合计 ---- 楼面地价(元/m2) ---- 地面地价(元/m2) 注:1、“两税一费”以1-7项之和为基数计算，公式:(1,7项之和)×5.5%/94.5%; 2、“土地一级开发投资回报额” 以1,7项之和为基数计算。三、土地一级开发前期费用表金额计费序号项目数量依据标准 (万元)

计价格1 编制项目建议书(代可研报告) [1999]1283 2 土地一级开发实施方案编制费号 3 编制市政规划方案费 4 用地普测及拨地定桩费 1元 5 编制环境影响评价费前/m2 期1元 6 编制交通影响评估费费/m2 用 7 编制土地上市地价评估费 8 编制地质灾害评估费京国土房管财9 委托入市交易费 [2003]82 号 10 其他合计 (万元) 折合 (元/建筑m2) 四、土地一级开发征地费用计费标准(万补偿金额序号项目数量(亩) 依据元/亩) (万元) 农用地土宅基地用地地工矿用地 1 补

最全一级土地开发流程

最全一级土地开发流程，附重点问题解答（建议收藏） 2019-08-23 08:53 Part1 一级开发流程 1.1土地一级开发的概念土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 1.2一级开发工作流程三阶段土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。

Part2 一级开发项目模式 2.1一级开发项目模式一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，但是项目性质并未改变。

2.2各模式对比 Part3 一级开发实务分析

3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复

（二）规划条件（三）用地预审（四）立项核准

土地一级开发实施方案编制内容

土地一级开发实施方案编制内容本文为土地一级开发实施方案的编制内容，主要包括项目背景、目标与原则、具体工作内容、时间计划、风险评估等方面的内容。通过本文，您将了解到土地一级开发的实施方案编制的详细内容。 1. 项目背景 1.1 项目概述本项目旨在对土地进行一级开发，以实现该土地的最佳利用，满足城市建设需要。一级开发是指对原始土地进行清理、平整、组织、规划等工作，为后续的土地开发奠定基础。本项目位于某市某区，土地面积约为XX平方公里。 1.2 项目目标本项目的主要目标是通过土地的一级开发，提高土地利用效率、完善城市基础设施、改善生活环境，并为城市经济发展提供支撑。具体目标包括： •实现土地资源的最佳利用； •增加土地净产值和经济效益； •改善城市环境和居住条件； •完善城市基础设施。 1.3 项目范围本项目的一级开发范围包括土地清理、平整、组织和规划等工作。具体包括但不限于： •清理原有农田、建筑物和其他不符合开发要求的物体； •进行土地平整工作，包括填土、夯实等；

•设计并组织土地内道路交通、供水、排水等基础设施； •制定土地规划方案，包括用地分区、建筑物布局等。 2. 目标与原则 2.1 项目目标本项目的主要目标是通过土地一级开发，提高土地利用效率、改善城市环境、完善基础设施，以支持城市经济发展。 2.2 原则本项目的实施将遵循以下原则： •坚持科学规划：充分调研、合理规划、科学设计，确保一级开发工作符合城市发展规划。 •尽量保护环境：在一级开发过程中，注重生态环境保护，采取措施减少对土地、水资源、生态环境的影响。 •经济可行性：实施方案应符合经济可行性，追求投资回报和社会效益的最佳平衡点。 •充分利用资源：充分利用现有资源，提高土地利用效率，减少资源浪费。 •合理安排时间：合理安排工作时间，确保项目能够按时完成。 3. 具体工作内容 3.1 土地调查与评估 •进行土地调查工作，获取土地的基本情况、现状利用情况、土地所有权信息等。 •对土地进行评估，包括土地等级评定、土地适宜性评估等。

房地产土地一级开发概念及流程图

土地一级开发一、土地一级开发概念：是指对经批准区域范围内纳入储备的土地,由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金,配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作,按照批准的规划要求组织实０施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。二、土地储备开发项目的要求土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、土地储备开发计划，以及相关法律、法规和规章的要求。三、土地一级开发的程序 (一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。（二)市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 (三)通过土地预审的项目,根据项目的性质,委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括:待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 (四)编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会,通过会审,对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见. (五)通过联审会的项目确定土地开发主体１、土地储备机构负责实施土地开发的,由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。以招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。２、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

土地一级开发成本的组成

土地一级开发成本的组成土地一级开发成本的构成主要包括两个部分：项目前期费用和征地、拆迁费用。在项目前期，需要进行立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制，以及各种工程咨询费，包括委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用、工程勘察、测绘、定桩费用、环境影响评价分析费用、交通影响评价分析费用、地震影响评价分析费用、地价评估费用、工程设计费及施工图审查费、招标代理费、招标服务费、工程保险费等。在征地、拆迁阶段，需要支付征地补偿费用和拆迁补偿费用。征地补偿费用包括土地补偿费和安置补助费，以及青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位等因素确定，并应根据社会、经济发展水平适时调整。拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域和属性进行计算。此外，还需要支付房屋拆迁评估费、拆迁服务费

和房屋拆迁管理费，费用不超过房屋拆迁补偿安置费用的 0.5%。因此，土地一级开发成本的构成较为复杂，需要综合考虑多个因素。房屋拆迁服务费不得超过房屋拆迁补偿安置费用的 1.5％。拆除工程费用应根据实际需要估算拆除工程量，并考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。古树保护及文物古建修护、还建费用应根据相关方案和估算指标或概算定额进行费用测算。其它费用包括各种政府要求的费用，如耕地开垦费、耕地占用税、菜田基金、防洪费、提前搬家奖、支援重点工程费等。公共区域市政基础设施建设费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。区域内公共环境景观建设费用包括绿化、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等，是土地一级开发成本中的重要组成部分。这部分费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。

浅谈土地一级开发与二级开发

浅谈土地一级开发与二级开发近年来，各大城市纷纷兴起了城中村改造和城市更新的热潮，民众对土地的关注度亦提升到了一个新的高度。根据相关法律法规的规定，我国的土地所有权性质分为国家所有土地和集体所有土地，无论是何种性质的土地，在其开发过程中均伴随着一级开发与二级开发。土地一级开发与二级开发都是一个复杂的过程，本文将从土地一级开发和二级开发的概念、程序出发，进行简要分析论述。（一）土地一级开发的概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或农村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，按期达到土地出让标准的土地开发行为。 “三通一平”是指：通路、通电、通水及宗地内土地平整； “五通一平”是指：通路、通电、通给水、通讯、通排水及宗地内场地平整； “七通一平”是指：除了五通一平外，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构实施。（二）土地一级开发的流程土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。具体流程如下：

土地一级开发

土地一级开发、土地一级开发概念土地的一级开发是按照国民经济和社会开展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储藏供给计划的要求，将列入城市土地储藏开发、土地供给计划的项目，在确定土地开发实施方案后，由政府委托或者通过公开招投标的方式确立土地一级开发主体。而获得土地一级开发权的土地一级开发主体根据’政府主导、统一规划、市场化运作’的原如此，组织实施土地开发项目中的征地、拆迁、规划设计、市政根底设施建设、配套建设、环境建设和投资融资等具体环节，使区域内的土地达到“三通一平〃、“五通一平〃、“七通一平〃或需求者要求的建设条件〔熟地〕，根据城市经济开展对土地的需求或政府的土地供给计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。简而言之，土地一级开发是指将“生地〃变成“熟地〃，达到土地入市交易的条件。、土地一级开发模式基于开发主体的不同，土地一级开发模式存在政府主导型和企业主导型两种模式。政府主导型，是指完全由政府建立的土地储藏中心或者是国有企业〔含参股、控股〕进展土地一级开发；企业主导型，政府通过招投标的方式从多家投标企业中择优选取一家企业进展土地一级开发。以为例，市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存，属于由政府主导型向企业主导型转型的过渡时期。 (1)政府主导型土地一级开发的政府主导模式是指由土地储藏机构负责实施土地开发，由土地储藏机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁与大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储藏开发本钱的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储藏机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。的土地储藏机构即土地储藏中心参与的一级开发项目仅占很小比例，且多为小项目。因此，土地一级开发主要为企业主导型模式。

土地一级开发项目成本费用组成

土地一级开发项目成本费用组成一、土地一级开发项目成本费用组成见下表土地一级开发项目成本测算通用模板序号费用项目名称计算依据计算方法一前期费用 1 项目建议书编制费计价格[1999]1283号见附表二1、投资估算额在相应区间内用插入法计算 2、估计工程量乘以工日费率计算 2 项目建议书评估费 3 可行性研究报告编制费 4 可行性研究报告评估费 5 综合策划方案编制费 6 规划编制费 6.1 控制性详细规划计价格[2001]1218号《城市规划设计计费指导意见》中国城市规划协会 2004年6月用地面积×计费单价 6.2 修建性详细规划用地面积×计费单价6.3 风景区规划用地面积×计费单价6.4 环境景观规划规划费的30%-40% 6.5 城市设计规划费的40%-80% 6.6 单项专业规划人口×计费单价6.7 城市综合交通规划人口×计费单价 7 环境影响评价报告编制费计价格[2002]125号1、投资估算额在相应区间内用插入法计算 2、估计工程量乘以工日费率计算 8 交通影响评价报告编制费计规发[2001]1001号可参照规划设计咨询的取费标准 9 安全影响评价报告编制费 10 地震影响评价报告编制费国务院令323号京价字[2002]361号 11 测量费 12 勘察费计价格[2002]10号工程勘察收费基价×调整系数 13 设计费计价格[2002]10号工程勘察收费基价×调整系数 14 临时水、电、路、房屋费按有关规定执行估计工程量×单价 15 其它二征地拆迁费（一）征地补偿费 1 土地补偿费市政府[2004]148号令按实际或经验计算 2 青苗补偿费