九江瑞昌林安商贸物流产业园销售百问

九江林安商贸物流产业园销售百问

第一部分：发展商简介

一、投资商：广东林安物流集团

广东林安物流集团是专门从事第四方物流服务平台和物流基地，建设和营运企业。分别为广州林安物流有限公司、广州林安物业管理有限公司、广州商物通网络科技有限公司。此外被广州市政府批准成立了广州物流交易所有限公司，同时也是广州市农商股份银行、广州市白云区民泰村镇银行的发起人之一。

林安物流集团核心企业——广东林安物流发展有限公司（简称“林安物流“）是省、市人民政府重点扶持的龙头企业，其主要从事现代物流园区的投资、运营、物流信息化建设和运营，是民营企业，属现代服务业。公司的品牌“林安”为广州市著名商标。

林安公司主动承担社会责任，促进社会和谐，增加当地政府税收，在行业内发挥了较好的示范带动作用，获得了较多荣誉：被中国物流与采购联合会评为“中国物流实验基地”,是中国物流“AAAAA物流企业”和“AAA级信用企业”。以及“中国物流最具影响力品牌”、“中国最佳物流园区”、“广州市优秀物流园区”、“广东省商品交易市场竞争力五十强市场”、“质量、服务、信誉AAA级市场”、“广东省商业服务业改革开放三十周年杰出贡献企业”、“百优民企”等荣誉，列为广东省重点物流园区、广州市预备重点工程建设项目、白云区“十二五”规划重点项目，并被政府批准成立全国首家物流交易所，被世界银行以及省交通厅列为“绿色交通”筹备项目的试点单位。

附: 广东林安物流集团物流产业园运营项目

林安商贸物流园、白云中和物流园、北京商贸物流园、丰和商贸物流园、鑫都商贸物流园、晨峰商贸物流园、十堰商贸物流园、香江商贸物流园、新乡商贸物流园、丰城商贸物流园、南海商贸物流园、肇庆商贸物流园、通商商贸物流园、广佛五金城、大转湾夹板城、中铧摩配城等。

二、开发运营商：林安（九江）商贸物流发展有限公司

林安（九江）商贸物流发展有限公司是广东林安集团的全资子公司，负责九江瑞昌林安国际商贸物流产业园的投资建设工作。

三、代理商：深圳世方营销策划发展发展有限公司

深圳世方市场营销策划有限公司，是一家集市场策划、营销、招商、运营于一体的中国知名专业市场策划运营公司，并拥有全国知名的“万商会”“中华专业市场网”两大核心商户资源平台，公司目前已策划70多个专业市场和物流市场项目，有深圳商业地产“黄埔军校”之誉，荣获“深圳十大策划代理公司”、“深圳商业地产优秀策划公司”等荣誉称号。

附：世方公司成功策划运营案例

●220万平方米的深圳华南工业原料城

●13万平方米的深圳万众城家居广场

●13万平方米的惠州义乌小商品城

●30万平方米的华中义乌商贸城

●18万平米的华通源公路物流中心

●100万平方米赣西万商红国际商贸物流中心

●以及山西蓝海汽配城、常州九龙商贸城、虎门大莹女装城、东莞厚街世界鞋

业亚洲总部基地等一大批项目

四、商业资源平台

1、林安物流网

2010年05月，林安物流网全新改版，平台的信息量增加，在货源、车源、物流招投标、专线搜索、招聘和商业供求信息发布与查询功能的基础上，不断结合市场需求，为物流企业、生产企业、商贸企业、专业市场、货车司机等量身定做产品，完善优化功能，推出网上商铺、资源库、诚信指数、价格指数、手机定位、货物跟踪查询、三证验证、在线投保、短信订阅、网上银行、建行联名卡、中油优惠卡等实用功能。

平台通过整合物流各节点资源，优化交易方式，创新商业模式，解决物流行业当前信息不对称和诚信缺失两大瓶颈和难题，专注于为厂家、商家、物流企业、司机和各类会员降低物流成本，提高效率，致力于提供“诚信、安全、及时”。林安物流网将继续以更加个性化、多元化的模式引领物流行业网络化的进程，促进现代物流业的发展。

2、中华专业市场网

中华专业市场网为全国各地的专业市场、批发商家、厂商企业以及物流服务商提供一个全方位、易操作的商业资讯平台及网上交易平台，拥有建材、五金、汽配、农批、小商品等批发市场领域的龙头商户，致力于帮助其通过中华专业市场网电子商务平台上开展销售、采购商品和寻找合作伙伴，有效提高企业、商家在国内外市场的知名度，同时增加企业、商家开发市场商机。

第二部分：项目基本情况

一、项目基本参数

1、项目整体参数

?地理位置：瑞昌市大唐新区杭瑞高速与S304省道交汇处（迎宾大道旁）

?规划用途：商住用地、仓储物流用地

?规划总征地面积：1100亩

?规划总建筑面积：110万平方米

?项目整体经济技术指标：

容积率：1.03

建筑密度：36.2%

绿化率：14%

?物流仓储用地经济技术指标：

容积率：1.06

建筑密度：27.6%

绿化率：15%

2、项目一期参数

?一期建筑面积：135828㎡

?层数：二、三层

?主通道宽度：20米

?次通道宽度：16米

?铺间通道：10米

?街区铺位数量：个

?商铺交楼装修标准：

外墙：面砖、涂料

内墙：混合砂浆

顶棚：混合砂浆找平

地面：水泥砂浆地面

门窗：卷闸门、塑钢窗

卫生间：预留一个排水口

水：入户总开关

电：入户总开关

电话、电视、宽带商铺预留入户管，公共部份普装。

?停车场面积：地上停车位（项目前后广场、铺间通道均可停车）?项目土地性质和使用年限：商业用地40年

二、项目整体布局

1、八大市场介绍

18万平方米，赣鄂皖边界最大家居建材博览中心

九江林安国际家居建材博览中心规划占地288亩，建筑面积达18万平方米。其中建材博览中心15万平方米,主要经营陶瓷卫浴、地板、门业、油漆涂料、水暖管材、板材、型材、石材等经营品类，形成产品丰富、档次齐全、一站式采购的建材装饰批发市场。市场通过引进原产地厂商资源，包括广东佛山、潮汕、江西高安等产地的陶瓷卫浴，浙江南浔、湖州等产地的木地板，浙江永康等产地的门业，福建水头等产地的石材，广东中山的灯饰等，打造赣鄂皖边界地区装饰建材批发采购第一市场。

九江林安国际家具博览中心建设规模近3万平方米。主要经营办公家具、客厅家具、卧室家具、书房家具、儿童家具、厨卫家具、辅助家具等产品。联合广东顺德、湖北武汉、江西南康等地的产业基地，引进众多产地商品，满足赣鄂皖边界地区不同消费市场需求，打造成赣鄂皖边界地区首席家具一站式批发采购中心。

4万平方米，赣鄂皖边界最大小商品批发城

九江林安国际小商品城占地60余亩，建筑面积达4万平方米。经营品种包括日用百货、日用日化、小五金、小电器、文体用品、玩具、工艺品、精品饰品、针织品、副食、糖烟酒、茶叶茶具等小商品所有品类。通过与市场、协会结盟的方式，引进浙江义乌和广东的广州、深圳、汕头等地全国各地物美价廉的产地商品，打造辐射赣鄂皖边界地区的小商品集散基地。

2万平方米，赣鄂皖边界大型五金机电交易市场

项目五金机电市场占地30余亩，建筑面积达2万平方米，是赣鄂皖边界主要的五金机电交易市场。主要经营五金工具、电线电缆、仪器仪表、消防器材、管道阀门、机械设备等齐全的五金机电产品。五金机电交易市场将通过引进浙江永康、江苏姜堰、河南南皮、广东东莞等产地的实力厂商和优势产品，形成品牌、产品、价格、规模、上下游资源、物流配送、信息服务等功能齐全的现代化五金机电专业市场。

5000平方米，赣鄂皖边界区域最大的农资农具交易市场

项目农资农具交易市场建筑面积约5000平方米，主要以经营农用机械、农药、化肥、种子等农资农具商品，满足赣鄂皖边界区农业生产大需求，打造赣鄂皖边界完整的农业服务产业链，成为赣鄂皖边界地区最大最集中的农资农具交易市场。

10000平方米，赣鄂皖边界区域最大的电动摩托车交易市场

项目电动摩托车交易市场建筑面积约1万平方米，主要以经营电动车、摩托车及电池配件等商品，随着乡镇及城市居民经济水平的提高，电动车及摩托车的需求愈发强劲，项目电动摩托车市场的建立，满足赣鄂皖边界区域日益增长的需求，打造赣鄂皖边界地区规模最大、品牌最集中的电动摩托车交易市场。

2万平方米，赣鄂皖边界区域大型服装鞋包批发市场

项目服装鞋包批发市场占地30余亩，建设规模达2万平方米，主要规划服装批发区、鞋业批发区、箱包批发区三大分区功能，市场通过强势招商，引进浙江温州、广东东莞、福建等沿海地区服装及鞋包厂商，形成赣鄂皖边界地区服装鞋包批发交易中心。

5万平方米，赣鄂皖边界最大汽配交易市场

九江林安国际汽配城占地60亩，建筑面积达5万平方米。主要以经营汽车配件、汽车轮胎、机油润滑油、汽车美容、大型汽车维修中心等众多业态。打造赣鄂皖边界地区规划最大的汽车配件批发市场，与赣鄂皖边界的汽车市场相辅相成，形成完整的汽车产业服务链条。九江林安国际汽配城采取产地招商模式，引进广东三水、湖北十堰、山东烟台等汽配原产地厂家产品，以九江市场为基础，同时辐射江西、湖北、安徽等周边地区，打造成融交易、展示、维修保养服务于一体的多功能汽车配件批零市场。

11万平方米，赣鄂皖边界最大的农副产品交易中心

九江林安国际农副产品交易中心占地150亩，建筑面积达11万平方米。规划为副食品区、干货调料区、茶叶茶具区、土特产区、蔬菜区、水果区、水产区、冷冻食品区等八大交易区，并将与全国特色农产品产业基地形成联盟，如广东海南的瓜岛基地、河北晋州永清鸭梨生产基地、山东寿光蔬菜产业基地、广西柳州蔬菜种植基地等，引进全国各地优质、特色的农副产品，形成赣鄂皖边界首个聚集全国特色农优产品的集散地。批发中心将配备检测中心、仓储物流、冷冻储藏、

电子商务、信息发布等完善的配套，形成辐射赣鄂皖边界地区的一流水平的区域农副产品交易中心。

2、九大运营中心

九江林安国际物流货运市场

九江林安国际物流货运市场占地200余亩，集仓储、配送、运输、信息化等功能于一体，货运网络覆盖至浙江、温州、广州、深圳等长三角及珠三角沿海发达地区以及全国大部分地区，充分满足市场商户的进货需求和市场对下游的物流配送需求，建成后将成为赣鄂皖边界地区货源网络最齐、功能最全、运量最大的货运市场。

12万平方米九江林安国际仓储配送中心

大批发，必定需要大仓储，林安集团特意开辟出赣鄂皖边界区域12万平方米超大型的现代化仓储区，满足市场内各类商户的存储、配送及简单加工需求。为经营商户定制专门的货物存储空间，以便存储丰富而充足的货源，降低商户经营成本，增加市场产品的竞争力及吸引力。

九江林安国际仓储冷链中心

项目仓储冷链中心主要是满足林安国际农副产品交易中心的经营商户的冷冻及保鲜需求，为经营商户专门定制冷藏存储空间，完善市场的经营配套，提升市场的竞争力。

大唐新区公交总站

大唐新区公交总站是瑞昌市政府为促进大唐新区的快速发展，提升新区与老城的交通便捷性而规划建设。公交总站一方面是瑞昌市主要公交线路始发站和终点站，同时又是下辖乡镇及周边县市大巴停靠点。即可满足市民到商贸物流园区消费、下辖及周边县镇商家批发进货采购的交通需求，又能为市场商家前往上游一级市场进货采购提供交通便利。

商业服务中心

项目商业服务中心主要规划餐饮、休闲娱乐、银行、电信、士多店、邮政、快递、美容美发等生活配套商业设施，为消费者及经营商家提供便利服务。

林安物流商务办公大楼

林安物流商务办公大楼主要是集多功能会议厅、商务中心、商务办公楼、信息中心于一体，提供会议、商务、办公、信息交流的服务，为市场经营商户提供一个多功能高效商务平台。

商务酒店

集酒店客房、会议室等设施于一体，提供住宿、会议等服务，为消费者及市场商户提供完善的经营配套服务。

林安物流总部基地

林安物流总部基地主要是集多功能会议厅、商务中心、信息中心于一体，提供会议、商务、办公、信息交易的服务，为产业园的物流企业提供一个多功能高效商务平台。

住宅小区

九江林安国际商贸物流产业园同时规划了高档住宅区，住宅区内不仅设置休闲花园、中央景观，还有体现生活品质的文化景观，提升小区生活品质，全面满足市场经营户的居住需求。

三、项目周边情况

1、项目位置周边道路情况

附：项目周边生活配套图

2、项目交通状况

项目位于大唐新区杭瑞高速与S304省道交汇处（迎宾大道旁），项目北侧接规划武九高铁，南侧临杭瑞高速，西侧为s304省道、南环线、迎宾大道瀼溪西路向北通往瑞昌市区。

途径项目公交线路：

城乡公交

3、项目所处物流园园区介绍

大唐新区是集多种商贸物流服务功能为核心的综合型物流园区，是瑞昌市市政府重点打造的商贸物流板块，新区规划面积约5.3平方公里，主要以现代服务业为主，辅以仓储物流、商业住宅、酒店宾馆、科教文卫。目前，大唐新区已成功引进由广东林安物流集团投资开发的九江林安国际商贸物流产业园、鸿运国际汽车城、中央商务区等项目。

大唐新区主要项目：

?1100亩九江林安国际商贸物流产业园

?鸿运国际汽车城

?中央商务区

?新文化中心

第三部分：赣鄂皖边界区域概况

一、赣鄂皖边界区域介绍

赣鄂皖边界区域是指江西、湖北、安徽三省交界的地域，由九江市、景德镇市、黄石市、九江县、瑞昌市市、德安县等三市十四县，人口规模1000万，隶属长江中游城市群。目前，武汉、长沙、南昌、合肥四个省会城市正在建设环状快速铁路网，构建2小时互达经济圈。加快推进湘江、赣江、汉江、巢湖航道整治，形成以武汉为枢纽港，长沙、合肥、南昌为内河航运中心的长江中游航运

网络。未来赣鄂皖边界将会是城市最集中、经济最活跃区域，将成为长三角地区最大的城市经济圈。

二、九江：九省通衢，江西北大门

九江位于江西省北部、长江以南沿岸，处众水汇集之地，是江西省第二大城市，省域副中心城市，俗有江西北大门之称。地处南北动脉和黄金水道的交叉点，承东启西，引南接北，是新时代的九省通衢，被称为“途通五岭，势据三江”，具有“七省通衢”的战略地位，在江西最具有区位优势。

九江也是京九、长江两大经济开发带的交叉点，沪、汉两大经济区的接合部，是我省唯一通江达海的外贸港口城市。九江在长江中游的战略区位优势已提升到仅次于武汉的地位，国务院发展研究中心经论证认为：九江最有条件成为江西省的经济中心！

三、瑞昌：三省通衢，赣西北交通枢纽

瑞昌，长江之畔起的新城，大九江区域副中心！2009年,九江县、瑞昌、湖口、星子、庐山等"四县一山"组团正式纳入"大九江"规划,主要是通过城市框架建设、骨干道路建设以及行政资源、经济资源、人文资源、自然资源的有效整合,推动"四县一山"区域和九江中心城区相向发展、融为一体，构建20分钟车程的"大九江"格局经济圈，中心城区框架由原来的60多平方公里拓展到120多平方公里,实现中心城区城市建设的战略大转移。按照一个主城区、两个副城区以及庐山-鄱阳湖国际旅游区的空间架构来规划，九瑞主城区包括九江市区、九江县和瑞昌市,将优化发展传统服务业,做强现代服务业,大力发展以中枢管理职能与核心服务职能为主体的区域服务职能。

瑞昌，位处长江“黄金水道”，上通汉渝，下达宁沪；九（江）武（汉）铁路、公路在此交汇，两条省际公路直通湘、鄂，与京九、京广大动脉沟通，杭瑞高速穿境而过，与福银、九景、九合等高速互联成网，商贸物流极为便利，史有“三省通衢”之称，是赣西北交通枢纽。优越的区位交通条件，对拉动赣西北地区以及三省边界地区经济的发展，都有着积极作用。

四、大唐新区：通向赣鄂皖边界财富的黄金通道

大唐新区是集多种商贸物流服务功能为核心的综合型物流园区，是瑞昌市政

府重点打造的商贸物流板块，新区规划面积约5.3平方公里，主要以现代服务业为主，辅以仓储物流、商业住宅、酒店宾馆、科教文卫。目前，大唐新区已成功引进由广东林安物流集团投资开发的九江林安国际商贸物流产业园、鸿运国际汽车城、中央商务区等项目。

五、瑞昌市市目前商业概：

瑞昌市市区目前形成了市级商业中心的传统百货零售商圈及以家居建材、汽车服务、配套商业为主导的区级商业中心五里桥商圈。

?五里桥商圈：

五里桥商圈主要以家具建材、汽车服务以及满足当地市民生活需要的配套商业为主线。主要经营以金桥大市场为主的低档精品建材、黄金大道沿线的中高档精品建材家具市场；及满足当地市民日常生活的零售配套。

?中心街商圈：

中心街商圈主要以小商品为主导，附近多经营服装、零售百货、五金为主，品种齐全，临街商铺为主。消费群体主要是当地人，中学生等年轻消费群体等。目前，自联盛国际购物广场兴起后，兴起一些中高档的，以青少年为主题的消费娱乐、休闲购物场所。

?瑞昌市专业市场特征：

第四部分：项目定位生意机会说明

一、项目定位说明

1、整体定位

110万平方米商贸物流巨无霸

赣鄂皖边界综合消费品一站式采购中心

汇集：建材家居、小商品、五金机电、汽配摩配、服装鞋包、农副产品、电动摩托车、农资农具等八大市场

2、建材家居区（一期开发）

九江林安国际建材博览中心精品建材一站式批发采购中心

15万平方米的九江林安国际建材博览中心由建材商业街、建材仓储批发加工区组成，汇集陶瓷、卫浴洁具、木地板、门业、油漆涂料、板材、管材、型材、石材家具等所有建材家具品类，真正满足消费者一站式采购需求。不仅能满足城市中高档以及大众家庭建材家具采购，同时还兼顾县镇的批发采购，正真满足消费者一站式购齐的采购需求。兼顾中高档品牌建材、大众建材，满足城市各类家庭采购需求

九江林安国际商贸物流产业园是集中高档品牌建材、大众建材于一体的大型建材家具市场，区域内不仅规划了建材品牌旗舰店，同时规划了数万平米的大众

建材商业街区，不仅能满足本市民对高品质品牌建材的采购需求；同时也为市民提供了大众建材采购平台；真正满足城市各类家庭的装修采购需求。

2、小商品区（一期开发）

4万平方米，赣鄂皖边界最大小商品批发城

九江林安国际小商品城占地60余亩，建筑面积达4万平方米。经营品种包括日用百货、日用日化、小五金、小电器、文体用品、玩具、工艺品、精品饰品、针织品、副食、糖烟酒、茶叶茶具等小商品所有品类。通过与市场、协会结盟的方式，引进浙江义乌和广东的广州、深圳、汕头等地全国各地物美价廉的产地商品，打造辐射赣鄂皖边界地区的小商品集散基地。

2万平方米，赣鄂皖边界大型五金机电交易市场

项目五金机电市场占地30余亩，建筑面积达2万平方米，是赣鄂皖边界主要的五金机电交易市场。主要经营五金工具、电线电缆、仪器仪表、消防器材、管道阀门、机械设备等齐全的五金机电产品。五金机电交易市场将通过引进浙江永康、江苏姜堰、河南南皮、广东东莞等产地的实力厂商和优势产品，形成品牌、产品、价格、规模、上下游资源、物流配送、信息服务等功能齐全的现代化五金机电专业市场。

5000平方米，赣鄂皖边界区域最大的农资农具交易市场

项目农资农具交易市场建筑面积约5000平方米，主要以经营农用机械、农药、化肥、种子等农资农具商品，满足赣鄂皖边界区农业生产大需求，打造赣鄂皖边界完整的农业服务产业链，成为赣鄂皖边界地区最大最集中的农资农具交易市场。

10000平方米，赣鄂皖边界区域最大的电动摩托车交易市场

项目电动摩托车交易市场建筑面积约1万平方米，主要以经营电动车、摩托车及电池配件等商品，随着乡镇及城市居民经济水平的提高，电动车及摩托车的需求愈发强劲，项目电动摩托车市场的建立，满足赣鄂皖边界区域日益增长的需求，打造赣鄂皖边界地区规模最大、品牌最集中的电动摩托车交易市场。

2万平方米，赣鄂皖边界区域大型服装鞋包批发市场

项目服装鞋包批发市场占地30余亩，建设规模达2万平方米，主要规划服装批发区、鞋业批发区、箱包批发区三大分区功能，市场通过强势招商，引进浙江温州、广东东莞、福建等沿海地区服装及鞋包厂商，形成赣鄂皖边界地区服装鞋包批发交易中心。

2、填补赣鄂皖边界地区建材、小商品、五金机电、电动摩托车、农资农具批发市场空白

赣鄂皖地区目前各建材、小商品、五金机电、电动摩托车、农资农具批发市场基本以零售为主，无法为县镇市场零售商家提供批发进货需求，市场存空白；九江林安国际商贸物流产业园利用实力商家、原产地货源形成跨区域的强大辐射力，为周边县镇市场零售商家提供了近距离进货采购便利，填补了赣鄂皖边界地区这一市场空白。

市场开业后将短期内形成以瑞昌市为核心，40分钟车程，辐射包括九江市及周边德安县、星子县、湖口县、九江县、武宁县、阳新县、武穴市、黄梅县一市九县的核心商圈，并逐渐影响1.5小时车程范围内的二市五县：彭泽县、景德镇市、都昌县、黄石市、大冶市、蕲春县、宿松县等县市，最终辐射整个赣鄂皖边界地区，成为赣鄂皖边界地区规模最大的一站式建材、小商品、五金机电、电动摩托车、农资农具批发采购中心。

二、项目定位生意机会分析

?赣鄂皖边界三市十四县1000万人口，年消费总额1000亿元

位于江西省、安徽省、湖北省三省交汇处的九江市、景德镇市、黄石市、九江县、瑞昌市、德安县等三市十四县，区域总人口达1000多万，2012年赣鄂皖边界地区社会消费品零售总额高达1000亿元。九江林安国际商贸物流产业园，以瑞昌市为中心，商圈范围辐射九江市、景德镇市、黄石市等三市十四县。随着三省边界区域人民生活水平的进一步提高，九江林安国际商贸物流产业园未来拥有无比巨大的批发市场商机。

?三分钟直抵瑞昌闹市，40分钟直达周边一市九县，抢占500亿元大市场凭借九江地理、经济在赣鄂皖地区的龙头地位以及大交通网的优势，九江林安国际商贸物流产业园的核心批零商圈，以瑞昌市为中心，40分钟车程，辐射

包括九江市及周边德安县、星子县、湖口县、九江县、武宁县、阳新县、武穴市、黄梅县等一市九县年社会消费品零售总额500亿元。同时，九江林安国际商贸物流产业园，扼守杭瑞高速与S304省道黄金交通枢纽，可通过周围城市干道在数分钟内快速到达市中心闹市区。瑞昌汽城西客运站的多路公交始发站，使得城区市民方便快捷地到达本市消费采购，牢牢抓住本地消费市场。

快速便捷的客运交通体系，助推市场抢占二市五县大商圈

九江林安国际商贸物流产业园依靠强大的交通枢纽及林安物流优势，强力辐射1.5小时车程范围内的二市五县：彭泽县、景德镇市、都昌县、黄石市、大冶市、蕲春县、宿松县等县市，商圈区域人口达到500万，2012年社会消费品总值高达500亿元。

第四部分：相关问题的应对说辞（问题预案）

一、项目位置偏，区域成熟度低的问题：

1、项目位置偏的应对说辞

首先，大型综合专业市场，就是要依靠大交通、大物流和完善的配套设施，这样才能满足商户的经营需求。这些都是城市核心商圏满足不了的。大唐新区是瑞昌市市政府“十二五”大力发展现代物流业的重点商贸物流园区，项目选择大唐新区就是看中了它的区位交通优势，政府的政策引导和扶持力度，这里作为重点商贸物流区是政府的唯一性永久规划，在瑞昌市再也找不到比他位置更好的地方做专业市场。

再看瑞昌市的副食品、小商品批发市场，地处中心街、罗湖商圈，大型货车进出不便、没有仓库配套，交通、物流、配套都不能满足市场的发展要求，瑞昌处于赣鄂皖边界地区，交通条件得天独厚，所以才会在高速、省道密集的大唐新区那边规划新市场，而且根据现在的城市发展趋势，市区内的老市场都将逐渐外迁；另外还有金桥大市场建材市场，经营设施和配套都比较陈旧，没有统一规划统一经营管理，亟需要升级改造，未来不排除整体外迁的可能。

2、客户关于城区市场搬迁的问题

该问题从政府、经营商家等多个方面进行解释：

?从政府的角度来看：

●首先，城市交通拥堵已成为制约城市发展的重要问题，随着瑞昌市居民

生活水平的不断提高，汽车保有量节节攀升，瑞昌市不久也不可避免面

的临城市交通拥堵问题，而城区专业市场的货车运输无疑给城市交通雪

上加霜，政府必将为此对城区专业市场采取动作；

●其次，随着瑞昌市城区土地价值的提高，现有城区老市场粗放式的建筑

形式，已远远达不到政府针对土地利用价值最大的要求，如瑞昌市副食

品批发市场市场容积率低，其市场大多都是两层的建筑，如果开发成高

容积率的零售商业或高档住宅小区，则政府财政收入要高很多；

?从经营者需求来看：

●第一，城区专业市场配套不完善，没有仓库、物流配套，停车场面积很

小，影响商户经营。

●第二，市场规模小、分散经营，没有竞争优势，容易被大型市场取代，

无法永续稳定经营。

?从本地市场商家意向情况来看：

●目前我们已经开始针对瑞昌市本地专业市场进行招商模底工作；以建材

市场商户为例：大多数实力商家都具有较高的进驻意向，并与我们项目

签订了意向进驻协议。

注意：

要很快很轻松的说出目前已经签约进驻我项目的建材品牌名称以及商户姓名，并能说出几个比较有代表性的商户他的经营情况。

3、项目区域成熟度低的问题

目前项目周边是没有商业氛围，主要是大唐新区还处于开发初期阶段，园区内包括本项目在内的鸿运国际汽车城、中央商务区等多个大项目现均处于施工阶段。等各大专业市场都陆续建成开业后，商业氛围肯定有很大的提升，预计3-5年，区域内各市场基本经营成熟，再者，项目所处区域是瑞昌市未来开发热点区域。

二、项目规模这么大，能不能做起来

?首先，阐述项目八大市场规划，量化每个市场体量

项目市场交易中心由居建材、小商品、五金机电、汽配摩配、服装鞋包、农副产品、电动摩托车、农资农具八大市场组成；物配套中心包括大唐公交总站、物流中心、仓储中心、会展中心、办公中心、酒店等；

市场的经营规模都是经过科学的市场论证，打破瑞昌市市目前小规模市场分散经营格局，一统物流批发业江山。

以建材市场为例：

瑞昌市城区建材市场经营面积：合计5.5万平方米。

本项目建材区建筑面积约18万平米，实际经营面积约10万平米；所以并不大，不存在规模过大的问题。

而像五金机电、汽车汽配、农副产品批发、小商品、服装鞋包等市场规划，

也是基于瑞昌市现有各专业市场规模、搬迁和扩容需要，而科学论证的面积。如副食品批发市场的搬迁和扩容需要、中心街、罗湖市场的搬迁、黄金南路建材商业街、金桥大市场、圣门路的五金机电一条街亟待整合等等。

?其次，阐述项目生意机会

●赣鄂皖边界三市十四县1000万人口，年消费总额高达1100亿元

位于江西省、安徽省、湖北省三省交汇处的九江市、景德镇市、黄石市、九江县、瑞昌市市、德安县等三市十四县，区域总人口达1000多万，2012年赣鄂皖边界地区社会消费品零售总额高达1100亿元。九江林安国际商贸物流产业园，以瑞昌市市为中心，商圈范围辐射九江市、景德镇市、黄石市等三市十四县。随着三省边界区域人民生活水平的进一步提高，九江林安国际商贸物流产业园未来拥有无比巨大的批发市场商机。

●快速便捷的客运交通体系，助推市场抢占二市五县大商圈

九江林安国际商贸物流产业园依靠强大的交通枢纽优势，强力辐射1.5小时车程范围内的二市五县：彭泽县、景德镇市、都昌县、黄石市、大冶市、蕲春县、宿松县等县市，商圈区域人口达到500万，2012年社会消费品总值高达600亿元。

●三分钟直抵瑞昌市闹市，40分钟直达周边一市九县，抢占500亿元大市

场

凭借九江地理、经济在赣鄂皖地区的龙头地位以及大交通网的优势，九江林安国际商贸物流产业园的核心批零商圈，以瑞昌市市为中心，40分钟车程，辐射包括九江市及周边德安县、星子县、湖口县、九江县、武宁县、阳新县、武穴市、黄梅县。以一市九县年社会消费品零售总额500亿元来预测，市场未来年批零消费额将达上百亿元。同时，九江林安国际商贸物流产业园，扼守杭瑞高速与S304省道黄金交通枢纽，可通过周围城市干道在数分钟内快速到达市中心闹市区。瑞昌市汽城西客运站的多路公交始发站，使得城区市民方便快捷地到达本市消费采购，牢牢抓住本地消费市场。