2021土地估价案例与报告-路线价评估(精选试题)
土地估价案例与报告-路线价评估
1、认为深度为30.48m的标准宗地，将标准深度分成4等份的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为
37.5%、29.5%、20.7%和12.3%是（）。
A.四三二一法则
B.霍夫曼法则
C.苏慕斯法则
D.哈柏法则
2、根据地价区段的划分结果以及区段地价的计算，可分（）用途按照区段地价的高低，划分出地价等级。
A.价值
B.目的
C.价格
D.用途
3、路线价评估主要用于（）的评估。
A.工业用地
B.农业用地
C.居住用地
D.繁华商业区域的市街地
4、计算区段地价，是以地价调查实例为基础，求取各区段的（）为区段地价。
A.中位数
B.最高价
C.平均价
D.最低价
5、对于商业用地来讲，（）是决定其使用价值的主要因素。
A.可及性
B.公正性
C.合理性
D.完整性
6、采用”货币”表示路线价的优点是（）。
A.易计算地价指数
B.货币易理解
C.易于估算价值差
D.交易参考便利
E.价值较稳定
7、采用”点数”表示路线价的优点是（）。
A.点数易换算成金额
B.点数不受币值变动的影响
C.点数易直接估算估价前后的价值差
D.点数易求取地价上涨率
E.易于表达
8、运用一定的评估方法计算同一路线价区段内的若干标准宗地的地价，然后求这些标准宗地的单位地价（）等，即得该路线价区段的路线价。
A.众数
B.加权算术平均值
C.简单算术平均值
D.中位数
E.随机选择数
9、地价区段划分标准有（）。
A.商服繁华程度基本相同
B.城市地块区位条件相似
C.城市地块交通条件相似
D.地块附近的人流量、位置相似
E.地理环境相似
10、下列说法中正确的是（）。
A.路线价是临街标准深度宗地的平均加工
B.计算区段地价前，不需将临街进深等条件不同的样点宗地地价统一修正到标准深度
C.计算区段地价前，可采用将进深不及或超过里地线的宗地地价除以相应的深度修正系数，以得到统一进深的样点宗地单位面积地价
D.在路线价估价方法中，以累计深度及分率而制作的尝试指数，随离开街道距离的增加而减少
E.一般情况下，一条街道只设一个路线价区段，但在比较特殊的情况下，可以设定2个或更多的路线价区段
11、土地的价值与其深度的平方根成正比是（）。
A.四三二一法则
B.霍夫曼法则
C.苏慕斯法则
D.哈柏法则
12、路线价的特点是临街的宗地地价随其距道路的距离（即深度）增加而（）。
A.增加
B.递减
C.不变
D.以上都不对
13、路线价评估基本原理是（）原理和区位论的具体运用。
A.报酬递增递减
B.最有效使用
C.预期收益
D.替代
14、根据地价区段的划分结果以及区段地价的计算，可分（）按照区段地价的高低，划分出地价等级。
A.价值
B.目的
C.价格
D.用途
15、以下说法正确的是（）。
A.在路线价与区域平均基准地价发生交叉时，里地线以内以路线价为主，里地线以外以区域平均基准地价为主
B.在路线价与区域平均基准地价发生交叉时，里地线以外以路线价为主，里地线以内以区域平均基准地价为主
C.路线价评估主要用于繁华商业区域的市街地的评估
D.路线价评估主要用于工业用地的评估
E.几条街道可以设立同一个路线价
16、下列各项属于区段地价计算方法的是（）。
A.取加权平均数
B.取算术平均数
C.取众数
D.取中位数
E.取最大值
17、下列属于路线价的”点数”表示的优点有（）。
A.易换算成金额
B.货币易理解
C.易直接估算估价前后的价值差
D.交易参考便利
E.易求取地价上涨率
18、下列属于路线价的”货币”表示的优点是（）。
A.易求取地价上涨率
B.货币易理解
C.不受币值变动的影响
D.受币值变动的影响
E.交易参考便利
19、利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行（）修正。
A.深度
B.宗地形状
C.宽度
D.宽深比率
E.容积率
土地估价：市场比较法试题及答案
土地估价：市场比较法试题及答案 （一）判断题 1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。（） 2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。（） 3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。（） 4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。（） 5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。（） 6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。（） 7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。（） 8．土地使用年期属于个别因素。（） 9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。（）10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。（） 11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。（） 12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数/待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。（） 13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。（） 14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。（）15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。（） 16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。（） 17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。（） 18．某宗地1998年9月的价格为2000元，1998年9月至2001年9月该市地价指数上涨15%，若其他情况不变，则该地块在2001年9月的价格应为2600元。（）19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元/m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元/m2。（） （二）单项选择题 1．市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据（），将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行比较对照，并根据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地评估时日地价的方法。 A．类似原则B．相关原则C．等同原则D．替代原则 2．市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估适用（）。 A．市场比较法B．成本逼近法c．剩余法D．收益法 3．在一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比为（）。 A．建筑密度B．容积率c．利用率D．有效面积系数 4．市场比较法是通过已发生交易案例的价格求算待估土地价格，所以所求价格也称为（）。
土地估价案例与报告计算题
土地估价案例与报告计算题 企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。 经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元／平方米，公寓售价为4500元／平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元／平方米，公寓为1800元／平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40％，第二年投入60％，银行贷款年利率为5.5％，开发利润为总售价的15％，销售税费为售价的5.5％。根据以上条件，试计算：（1）该宗地在规划条件下的土地使用权价格； （2）经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90％给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。 （一）审题 （1）明确题目要求。本题设有两问，即求取宗地在规划条件下价格和甲方应得公寓面积。其中求取宗地价格是问题的关键，也是下一步计算的基础。 （2）了解有关资料。要弄清哪些属于估价对象资料，哪些属于市场调查资料。关于市场调查资料，本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其投入情况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数值，对这些内容的了解有助于构思解题方法。 （3）审查关键内容，谨防误用。对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵。如本题中的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很容易造成误用。同时，由于第二问涉及甲乙房地实物交换的问题，还要明晰双方认同的交换条件。 （二）解题思路与方法选择 1．方法 选择本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，不难想可采用剩余法倒算地价？BR>2．解题思路 （1）宗地地价求取思路。先计算项目总开发价值；然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等；从总开发价值中将以上各项成本（包括利息、利润）一一扣除，即可得到待估宗地总价；宗地总价除以土地总面积得到单位地价。 （2）甲方应得公寓面积求取思路。首先要明确以地换房、等价交换的思路，即：总地价：部分综合楼价格+部分公寓价格，价格标准则应采用双方约定价格。具体求取思路是：先按约定价格计算甲方所得14000平方米综合楼价格；然后在总地价中将其扣除，即可得到甲方应得公寓总价；再用甲方应得公寓总价除以公寓的约定单价，计算结果即为甲方应得公寓面积。 （三）公式与计算步骤 1．适用公式地价： 房地产售价—建筑费及专业费—投资利息—开发利润—销售税费 2．计算步骤题解一： （1）选择计算方法根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。 （2）计算房地产总售价6000×4+4500×2=33000（万元） （3）计算建筑费及专业费2100×4+1800×2=12000（万元） （4）计算投资利息地价×［（1+5.5％）2－1］+12000×40％×［（1+5.5％）1.5－1］+12000×60％×［（1+5.5％）－1］=596.75+0.113X地价 …………
2013年土地估价师考试案例与报告计算题
一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。 2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。 简单计算题 简单计算题旨在考察应试者对几种主要估价方法的掌握和应用情况，每道试题着重考察某一种估价方法的具体运用，有一定深度，但不强调综合分析。 解答该类试题除需掌握答题技巧外，还要注意以下问题： (1)数据选用。有时题目中给出的已知条件较多，应试者需从中选取合理的数据用于计算，如收益还原法中，无论收益还是费用均应采用客观值;成本逼近法中的成本亦应采用客观成本，除非实际情况与客观标准一致或是评估带租约的房地产。应试者在审题过程中要能够做出判断，清楚什么情况下可以采用实际值，什么情况下不能采用。 (2)参数选用。利息率、利润率、还原率、税率等取值也要合理。 (3)计息期、收益年期取值等。如在收益还原法中确定收益年限时，需将土地的尚可(剩余)使用年限考虑进去。 (一)审题 (1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。 (2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等;二是市场调查资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。 (3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。 (二)解题思路与方法选择 1.方法选择本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。
土地估价方法及案例汇总
收益还原法案例 一评估土地价格 案例1 某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。 （注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年） 解： ①年经营收入=6000万元 ②年须扣除总费用： 销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元； 商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元； 房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年 房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元； 已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。 ③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元 ④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元 ⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元 ⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r地*[1-1/(1+ r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35] =4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。
2022房地产估价案例与分析真题及答案(3)
2022房地产估价案例与分析真题及答案(3) 1、根据《商品房买卖合同示范文本》，商品房买卖合同不包括的内容是（）。（单选题） A. 当事人名称或姓名和住所 B. 商品房基本情况 C. 商品房的资金来源 D. 商品房的销售方式 试题答案：C 2、下列不属于常规性公共服务的是( )。 （不定项题） A. 经纪代理中介服务 B. 房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督 C. 房屋设备、设施的管理 D. 环境卫生的管理 试题答案：A 3、商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款的区别是（）。（多选题） A. 贷款资金来源不同 B. 贷款对象不同 C. 借款人还款能力不同 D. 贷款流程不同 E. 贷款额度、利率不同 试题答案：A,B,D,E 4、下列制度中,属于我国《城市房地产管理法》规定的房地产基本制度的有（）。（多选题）
A. 国有土地有偿、有限期使用制度 B. 房地产交易强制公证制度 C. 房地产成交价格申报制度 D. 房地产价格评估制度 E. 土地使用权和房屋所有权登记发证制度 试题答案：A,C,D,E 5、临时管理规约的主要内容包括( )。（多选题） A. 共用部位公用设施设备的使用规定 B. 物业服务企业的权力与义务 C. 物业的权属状况 D. 房屋装饰装修规定 E. 物业的自然状况 试题答案：A,C,D,E 6、根据我国刑法关于管辖权的规定。下列哪一案件肯定不能适用我国刑法？（）（单选题） A. 我国公民甲和乙同在俄罗斯莫斯科大学留学，甲和乙因琐事发生矛盾，甲将乙打成轻伤，乙向当地警方报案。但第二天甲因有事乘飞机回到北京，一周后乙也乘飞机回到北京，乙又向北京警方报案 B. 与我国相邻的某国，该国公民甲站在该国境内向我国境内射击，将在我国境内正在劳动的我国公民乙打死 C. 我国公民甲女与在北京留学的伊朗公民乙男结婚，两年后甲女随乙男回到伊朗。因乙男信奉伊斯兰教，乙男回伊朗后不久又与当地另一女子结婚，甲女随后回到中国，并向我国警方报案，指控乙男犯了重婚罪 D. 南美哥伦比亚公民甲，是该国有名的大毒枭，他在前往墨西哥贩毒的过程中，遭到墨西哥警方的通缉，甲来到我国上海市躲避风头。我国警方在接到国际刑警组织的通知后，在上海市将甲抓获 试题答案：C
2022年土地估价师《案例与报告》精讲解析（5）
2022年土地估价师《案例与报告》精讲解析（5）土地估价事项确定的内容 一、土地估价目确实定 1.以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储藏、作价入股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估; 2.以集体土地全部权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等目的的土地估价; 3.以土地使用权抵押为目的的土地估价; 4.以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价; 5.以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价; 6.以城市地价动态监测为目的的土地估价; 7.以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价; 8.以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的估价; 9.以司法鉴定为目的土地估价。 二.土地范围的界定与描述内容土地范围的界定与描述内容包括面积、四至、地籍图号、宗地号、土地等级等。 三.土地类型的界定内容
土地类型主要有：(1)居住用地;(2)工业用地;(3)训练、科技、文化、卫生、体育用地;(4)商业、旅游、消遣用地;(5)综合或其他用地。 四.土地权利状况的界定内容 土地权利状况，说明待估宗地的土地全部权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特别规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明。 包含内容： (1)估价基准日的土地使用权性质为国有或集体全部，土地取得方式有划拨土地(或出让土地、租赁土地、以地作价入股、出资、授权经营土地等); (2)是否存在他项权利，若有需表述; (3)出让土地说明土地证证载使用年限(起止日)和剩余年限(估价基准日至截止日); (4)权属来源描述包括首次用地批文、初始登记、变更登记的简洁过程，宗地多时需列国有土地使用权(划拨、出让)一览表; (5)土地证或权属证明编号。 五、土地估价报告使用方向的规定 1.土地估价报告的使用前提有严格限制，土地估价报告的使用范围应在托付合同列明。托付方使用土地估价结果报告的限制条件如下：
2021土地估价案例与报告-问答_10(精选试题)
土地估价案例与报告-问答 1、某开发商于2005年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限70年，容积率为2。2006年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款，如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张。 算式1：补地价(总价)＝增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价 算式2：补地价(总价)＝增加容积率后的总地价-原合同出让价 算式3：补地价(单价)＝(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价 算式4：补地价(单价)＝(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价 最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。 回答以下问题。 1．最后选择“算式1”补交地价款，政府是否按照收益最大化的原则进行决策的？为什么？如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款，请按照地价款从高到低的顺序对上述四个算式进行排
列，并简单说明理由。 2．该开发商补交地价前，需要补办哪些主要手续？ 3．测算补交地价需要进行评估，对评估对象、基准日、土地使用年限应该如何设定？请说明理由。 4．按照计算式确定补交地价是一个相对静态的方式，对政府的土地收益仍然会有一定的影响。假定该土地可以重新拍卖，并且拍卖成交价格明显高于拍卖底价(底价是参照评估价格确定的)，请问是什么原因造成的？对地价补交额度会有什么影响？ 5．谈谈你对制订补地价政策方面的建议？ 2、某开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高档商务办公大楼。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2008年10月开始施工，2021年6月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。 作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工怍 3、某开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高档商务办公大楼。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2008年10月开始施工，2021年6月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
2022年土地估价师考试案例与报告真题及答案
一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题) (一)某土地估价师接到一项业务，委托方A企业规定就一宗土地赔偿问题提出一种价格征询意见，价格基准日确定在6月30日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查记录要点，阅读后回答有关问题。 (1)A企业是一家国营企业，重要从事纺织品贸易，规模中等。 (2)委托估价土地是A企业于1999年2月与B村委会签订协议获得，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条一般马路，周围为农地，距县城约1千米左右。 (3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。 (4) 5月，当地国土资源局查知，认为未通过同意属于违法用地，规定A企业补办土地征用手续，加上前期支付B村费用，A企业合计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地出让金及惩罚金各为20万元。 (5) 2月，因修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完毕环城道路和绿化建设。
(6)与此同步，该县设置开发区，将A企业所占剩余13亩土地纳入开发区内，A企业领取了国有土地使用证。 (7)目前开发区已经完毕统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有某些企业购置土地，其中，A企业北侧土地为寰宇电器企业所有，西侧土地为每天食品服务企业所有，南侧土地为时代医药企业所有，由于修建开发区内部道路占用了A企业1亩土地。 (8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中来看到有关土地使用年限阐明，也没有可以提供政府核发划拨土地决定书、建设用地许可证。委托方还提供了县国土资源局5月为A企业补开出让金收据，但没有补签土地出让协议书。5月，开发区曾经规定A企业交纳12亩土地共48万元基础设施费，但没有贯彻。 (9)现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，建设时间为4月;12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇企业通过围墙隔开。土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区内一条重要马路，南侧为本来道路改造通城路，可以直达县城中心区，并且有第8路和第11路公交车站。 (10)委托方提供了3月该县规划局将剩余7亩土地用途确定为工业(原建设办公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体容积率一致)告知书，以及8月县政府以开发区邮局建设公共目收回剩余7亩土地告知书，告知以划拨用地进行赔偿;A企业同意土地收回
2021年房地产估价师案例与分析考点：估价技术报告的写作
估价技术报告的写作： 房地产估价技术报告应包括以下内容：①估价对象实物状况描述与分析;②估价对象权益状况描述与分析;③估价对象区位状况描述与分析;④市场背景描述与分析;⑤最高最佳利用分析;⑥估价方法适用性分析;⑦估价测算过程;⑧估价结果确定。 1.估价对象实物状况描述与分析 估价对象实物状况的描述与分析，一般分为土地实物状况和建筑物实物状况两部分。对土地实物状况的描述主要说明以下内容：土地面积，四至，土地用途，土地形状，地形、地势，土壤，地基，土地开发程度，其他等。 对建筑物实物状况的描述主要说明以下内容：建筑规模，用途，层数和高度，建筑结构，设施设备，装饰装修，防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照，层高和室内净高，空间布局，建成时间和设计使用年限，使用维护状况及完损状况，其他等。 2.估价对象权益状况描述与分析 估价对象权益状况描述与分析，一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两部分。对土地权益状况的描述主要说明以下内容：①土地所有权状况;②土地使用权状况;③他项权利设立情况;④土地使用管制;⑤目前使用状况;⑥其他特殊情况。 对建筑物权益状况的描述主要说明以下内容：①房屋所有权状况;③出租或者占用情况;③他项权利设立情况;④其他特殊情况。 对在建工程权益状况描述还应包括：①建设用地规划许可证;②建设工程规划许可证;③建设工程施工许可证等的取得情况。 3.估价对象区位状况描述与分析 估价对象区位状况描述与分析，主要描述估价对象的位置状况、交通状况、环境状况、外部配套设施状况等。 位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所(设施)的距离、临街(路)状况、朝向、楼层等。 交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等。 环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观等。 外部配套设施状况描述内容包括：基础设施、公共服务设施。 4.市场背景描述与分析 市场背景描述与分析是要说明和分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来。市场背景描述与分析说到底是要分析影响类似房地产价格的主要因素。由于估价对象的类型不同，估价的目的不同，所以影响其市场价格变动的主要因素会有所不同。或者虽然是影响因素相同，但它们对估价对象价格的影响程度也有所不同。因此不同估价报告的写作，市场背景描述与分析会有较大的差异，这一部分也是房地产估价报告写作当中难度较大的部分，特别是一些大型项目的估价报告。 对市场背景描述与分析应注意把握好以下方面：
土地估价师案例与报告各种常见的土地估价目的考试试卷
土地估价师《案例与汇报》：多种常见旳土地估价目旳考试试卷 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题旳备选项中，只有1个事最符合题意） 1、楼面地价和地价存在一定旳关系，假如简化用数学式表达，最为精确。 A：单位地价／总建筑面积 B：总地价／(土地总面积 C：单位地价／容积率 D：总地价／建筑物占地面积 E：时间原因 2、土地运用总体规划旳本质特性是__。 A．综合性和战略性 B．综合性和控制性 C．控制性和权威性 D．战略性和长期性 3、如下图所示，某临街宗地为正三角形土地，高9m，临街地深度指数见下表，里地线为18M,根据路线价计算得该宗地单价为元／㎡．A：1000 B：1200 C：1250 D：1300
E：时间原因 4、当房地产开发商投入旳开发建设资金到达或超过项目总投资额旳__时，经行政主管部门同意后即可预售。 A．20% B．25% C．30% D．35% 5、按照我国都市规划中对居住用地控制旳分级规模规定，组团旳居住人口应为__人。 A．1000～ B．1000～2500 C．1000～3000 D．～3500 6、全国社会经济记录指标，不包括__指标。 A．总量 B．构造 C．房产 D．动态 7、凯恩斯学派旳代表人物凯恩斯提出旳税收原则是__。 A．公平 B．效率 C．专制
D．稳定 E．自由 8、近代西方经济学把运用土地所获得旳超额利润称为__。 A．广义地租 B．狭义地租 C．准地租 D．地租 9、是指土地旳基础设施建设和开发状况。 A：土地建设状况 B：基础和公用设施条件 C：环境质量 D：土地开发程度 E：时间原因 10、根据地价区段旳划提成果以及区段地价旳计算，可分按照区段地价旳高下，划分出地价等级。 A：价值 B：目旳 C：价格 D：用途 E：国家实行土地估价师资格认证制度 11、一般来说，城镇土地开发规划重要内容包括__。 A．编制土地开发规划方案
土地估价案例doc
土地估价实务案例分析 小组人员：赵倩牟迪李松柄 土地估价方法 一、土地估价目的与适用原则的分析 不同的估价目的对于估价参数选择有着重要影响，如还原利率的选择与确定、各种参数系数的确定等都与估价目的有关，不同的估价目的选择的参数类型及参数指标等都不相同。 （1）市场交易目的类，要根据市场客观状况确定； （2）抵押、担保目的类，要根据保守原则确定； （3）税收、记帐、价值参考目的类，要根据市场成本原则确定； （4）政府价格标准类，要综合考虑市场、成本等确定。 二、估价对象状况与估价方法适用性分析 1．市场比较法 市场比较法用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法可用于评估土地的价值或价格，并可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。 2．收益还原法 收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。因此对于没有收益的不动产，例如机关、学校、公园等公益事业的用地估价大多不适用。 3．剩余法 剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价； (1)待开发土地的估价； (2)待拆迁改造的再开发房地产的估价； (3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价； (4)现有新旧房地产中地价的单独评估。 4．成本逼近法 成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。同时，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。 5．路线价估价法 路线价估价法是一种迅速、公正合理，又能节省人力、财力，并可同时对大量宗地进行估价的方法，特别用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。当然，这种方法仅适用于城市的估价。 (1)适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳； (2)路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范； (3)路线价估价法能快速评估多宗土地的价格； (4)路线价估价结果的精度与路线价及其修正体系密切相关。 三、估价资料与估价方法可行性分析 在评估中还要充分考虑能够了解、掌握的所有资料的程度，比如如果没有掌握基准地价评估的成果及修正体系，就不要采用基准地价系数修正法。 四、估价技术思路的确定 土地估价技术思路的确定，不仅要考虑本次评估的目的、估价对象的状况，还要结合评估标的所处市场的状况、所能了解到的资料的状况，最终能采用多种方法进行校验，这样才能保证土地估价结果的相对准确性。 （1）考虑估价目的 不同的估价目的，对应的评估结果内涵不一致，结果也会有差别，在评估中的技术思路也不尽一致。 （2）考虑估价对象状况 估价对象的不同状况，所适用的方法应有不同。比如收益还原法等，要求以持续使用为前提，对评估基准日时估价对象不可能持续生产或使用的标的是不适用的。
2021土地估价实务基础-单项选择_16(精选试题)
土地估价实务基础-单项选择 1、因为土地具有（）优势，决定了土地使用者为取得土地使用权或所有权而愿意支付的基本地价数额。 A.价值 B.使用价值 C.区位 D.成本 2、道路功能与宽度属于城镇土地定级的（）因素。 A.繁华度 B.城镇基础设施 C.交通通达度 D.城镇规划 3、某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务，需评估一风井用地的价格。经实地调查，该风井所处区域有供水管网，但风井未接入供水；风井用电由企业投资自宗地外5km处的变电所接人,并由企业投资修建一条2km长的道路与区域干道相连，无其他设施。据此，在进行土地价格定义时，土地开发程度应设定为（）。 A.宗地红线外“一通”(通供水)及宗地内场地平整 B.宗地红线外“二通”(通电、通路)及宗地内场地平整
C.宗地红线外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整 D.宗地红线内外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整 4、对有关因素因子指标进行标准化处理，并结合相应权重（），以初步划定城镇等别。 A.开展城镇土地分等准备工作 B.计算分等对象的综合分值 C.资料整理及定量化 D.验证、调整分等初步结果 5、某级功能的功能分可按商业服务职能种类、商业服务专业化程度、规模等计算，多采用（）中心功能扣除法。 A.高级 B.次级 C.中级 D.低级 6、甲企业因改制的需要，委托某评估公司对其一宗土地使用权进行了评估，土地用途为工业，评估结果200万元。时隔3个月，在完成改制后，为了与乙公司洽谈土地作价人股问题，甲再次要求评估公司对该宗地地价进行评估，并表明对估价结果的期望值为250万元。以下分析内容正确的是（）(以企业改制评估时的估价期日为基期，
2021土地估价实务基础-收益还原法(精选试题)
土地估价实务基础-收益还原法 1、一般而言，以下还原率最高的是（）。 A.承租土地使用权还原利率 B.土地还原利率 C.建筑物还原利率 D.综合还原利率 2、利用收益还原法求算地价时，下列（）不是总收益产生的形式。 A.土地租金 B.房屋租金 C.房地出租的租金 D.企业经营收益 3、某公司1994年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/m2，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。
4、确定还原率可采用安全利率加上（）调整值的方法。 A.通货膨胀 B.利息 C.贷款利息率 D.风险 5、从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的（）获利率。 A.资本 B.土地 C.项目 D.房屋 6、收益还原法求得土地价格通常称为（）。 A.收益价格 B.比准价格 C.积算价格 D.地租价格 7、（）理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。 A.地租
B.区位 C.级差地租 D.剩余价值 8、收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与（）费用。 A.评估 B.设计 C.资本 D.建筑 9、采用收益还原法评估地役权价格时，所确定的土地还原率一般比出让土地使用权还原率高出（）。 A.0.5个百分点左右 B.1个百分点左右 C.2个百分点左右 D.标准未规定 10、预期收益原则可以在（）中得以运用。 A.成本逼近法 B.市场比较法 C.成本法和剩余法
土地估价实务例题
土地估价师考试辅导讲义 (2006.12.19沈阳) 一、土地估价综合计算题 (一)土地估价综合计算概述 选准估价方法;正确运用估价方法;依题意确定计算结果。 (二)土地估价方法组合 1、土地估价方法种类 (1)市场比较法;(2)收益还原法;(3)剩余法;(4)成本逼近法;(5)路线价法;(6)基准地价系数修正法;(7)重置成本法。 2、土地估价方法组合类型及相互关系 (1) 组合类型 a、二种估价方法组合; b、三种估价方法组合。 (2)相互关系 a、并列关系; b、相含关系; c、并列+相含关系。 3、土地估价方法组合运用实例 (1)收益还原法+剩余法 某公司于2002年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2003年10月动工兴建一座钢筋结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2004年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款？ 项目其他有关资料如下：a、该大楼1-3层为商场，建筑面积为3000平方米，4-5层为办公楼。b、大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。c、大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90% 和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。 解题步骤:
2023年2023土地估价案例与报告每日一练10-07-土地估价案例与报告
2023年2023土地估价案例与报告每日一练10-07-土地估价案例与报告 1、下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注"略"的为正常内容）。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方（略） 三、受托估价方（略） 四、估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 1.《中华人民共和国土地管理法》 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》 3.《城镇土地估价规程》 4.土地估价委托书 5.估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六、估价基准日2005年12月31日 七、估价日期2005年12月30日至2006年1月5日 八、地价定义：待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外"六通"和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，
容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。九、估价结果：估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果如下所示。 评估土地面积：2504.1m2 单位面积地价：4069元/米2 总地价：10189358元 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整（人民币）十、需要特殊说明的事项 （一）假设条件 （1）土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。（2）估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 （3）评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 （4）任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 （5）委托方提供的资料属实。 （二）估价结果和估价报告的使用 （1）土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。 （2）在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、
2021土地估价案例与报告-案例分析(精选试题)
土地估价案例与报告-案例分析 1、(一)A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2008年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。因后续资金问题，A公司拟与B公司合资成立c公司，其中B公司以现金出资，拟占C公司25%的股份，A公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占C公司75%的股份，土地价值量以2009年9月30日作为审计时间点。双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C公司后，以C公司的名义共同开发该项目。为确定该建设用地使用权的入股价值，2009年9月10日，A公司和B 公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。土地估价师拿到了当时的土地出让合同(部分内容附后)及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后回答有关问题。(1)该项目设计总建筑面积为20万平方米，容积率为4.00，共建5栋16层相同住宅。其他根据规划要求配置。(2)该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。于2008年4月5日开始动工，先期建设的为西侧的1号住宅楼，设计建筑面积为40000平方米，已投资2.5亿元，但2008年6月，由于A公司资金原因，该项目停工至今。(3)该宗地南临市政主干道，宗地外市政基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、通讯、通天然气”，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计一年后可开通。(4)委托方提供了该宗
地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下：证书号：略土地使用权人：A房地产开发公司坐落：×省×市×区二环路25号地号：YT5-6-7-1图号：100-125-75 地类(用途)：住宅用地取得价格：20000万元使用权类型：国有出让终止日期：2078年1月31日使用权面积：50000平方米发证日期：2008年2月8日附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同部分内容(该合同为制式合有下划线的内容为填写内容，其余均为制式)。“第四条出让人出让给受让人的宗地坐落于×省×市×区二环路25号;宗地平面及空间范围以1985年国家高程系统385米高程面为起算面，向上至离起算面48米的高程面为止，向下至离起算面-10米的高程面为止，高差为58米;宗地编号为YT5-6-7-l，宗地总面积大写伍万平方米(小写50000.00平方米)，其中出让宗地面积为大写伍万平方米(小写50000.00平方米)。第五条本合同项下出让宗地的用途为住宅用地。第七条出让人同意在2008年1月31日将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第(一)款规定的土地条件：(一)达到场地平整和周围基础设施七通，即通上水、通下水、通电、通天然气、通电信、通暖、通路。第九条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为每平方米人民币大写肆仟元(小写4000.00元);总价款为人民币大写贰亿元(小写200000000.00元)。第十三条受让人同意本合同项下受让宗地的开发投资总额不低于人民币大写壹拾亿元(小写1000000000.00元)。项目固定资产投资包括建筑物、构筑物、设备投资和出让价款等。
土地估价实务-18_真题(含答案与解析)-交互
土地估价实务-18 (总分143.5, 做题时间90分钟) 一、单项选择题 1. 某公司1996年以出让方式取得居住用地70年土地使用权，出让当时居住、商业用地土地出让价格分别为80万元和110万元。2006年，该公司申请将土地用途由居住变更为商业并获得批准，按重新签订国有土地使用权出让合同当时的价格标准，商业、居住用地的出让价格分别为150万元、100万元，则应补交的土地使用权出让价款为( )(土地还原利率取 6%)。 A．33.44万元B．58.17万元C．70.00万 元D．76.54万元 SSS_SIMPLE_SIN A B C D 该题您未回答:х该问题分值: 1 答案:B 2. 建立一个公正、合理、科学、透明的( )地价体系是地产市场发展的前提。 A．基准B．标定 C．出让D．成交 SSS_SIMPLE_SIN A B C D 该题您未回答:х该问题分值: 0.5 答案:A 3. 在城镇土地分等基本方案的制定过程中，必要时，须对跨不同级别行政区域的城镇和属( )城市的市辖区进行等别平衡和划定。 A．省级以下(不含省级) B．地级市 C．县级以上D．县级以上(不含县级) SSS_SIMPLE_SIN A B C D 该题您未回答:х该问题分值: 0.5 答案:D 4. 由于不动产的( )，使得完全相同的不动产几乎没有，但是在同一市场上具有相近效用的不动产，其价格也应相近。 A．不可替代性B．不同性 C．均衡性D．独一无二性
SSS_SIMPLE_SIN A B C D 该题您未回答:х该问题分值: 0.5 答案:D 5. 在房产出租、小商品活动较为发达的地区，评估的技术路线往往采用 ( )。 A．租金剥离法B．层次分析法 C．总分频率曲线法D．级差收益测算法 SSS_SIMPLE_SIN A B C D 该题您未回答:х该问题分值: 0.5 答案:A 6. 在土地估价实务中，选择估价方法主要根据( )确定。 A．估价作业计划B．估价基本原则 C．估价对象的特点D．所需收集估价资料的完备程度 SSS_SIMPLE_SIN A B C D 该题您未回答:х该问题分值: 1 答案:C 根据不同估价对象的特点选择不同的估价方法，有充足可选择的交易案例，交易案例具有相关性和替代性，交易资料的可靠性、合法性。 7. 地方房地产统计指标中的开发量不包括( )面积。 A．商品房施工B．新开工 C．开发投资D．竣工 SSS_SIMPLE_SIN A B C D 该题您未回答:х该问题分值: 1 答案:C 8. 下列说法中，正确的是( )。 A．权重确定和因素选择使用的数学方法基本不同，权重是一个因素对土地质量影响程度的体现 B．定级单元是评定和划分土地的基本空间单位，其内部土地特性和区位条件有很大差异 C．按照规定方法划定的土地定级单元，是一个相对均匀的地域，它是各定级因素分值计算的基础，也是土地级别划分的基础空间单元，在两者之间起
2023年注册土地估价师案例与报告试题及答案
2023年注册土地估价师《案例与汇报》试题及答案单项选择题: 1、如下土地估价理论措施体系与土地估价旳技术原则体系中哪项( )属国标。 A.《城镇土地估价规程》 B.《农用地分等规程》 C.《农用地估价规程》 D.《都市地价动态监测技术规范》 原则答案：a 解析：国标有两个：《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》。 2、如下土地估价理论措施体系与土地估价旳技术原则体系中哪项( )属行业原则。 A.《城镇土地分等定级规程》 B.《农用地分等规程》 C.《土地估价汇报规范格式》 D.《都市地价动态监测技术规范》 原则答案：b
解析：行业原则有三个：《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》。 3、如下土地估价理论措施体系与土地估价旳技术原则体系中哪项( )属技术原则。 A.《城镇土地分等定级规程》 B.《农用地分等规程》 C.《土地估价汇报规范格式》 D.《农用地估价规程》 原则答案：c 解析：《土地估价汇报规范格式》为技术原则。 多选题: 4、受理估价委托时，估价人员应明确旳估价基本领项有( )。 A.估价原则 B.估价目旳 C.估价对象 D.估价期日 E.估价措施 原则答案：b, c, d
解析：根据土地估价委托协议(协议)旳重要内容：估价目旳、估价对象、估价期日，等等。 5、下列说法错误旳是( )。 A.只有经土地所有权人规定，才能对该土地估价。 B.只有经土地使用权人规定，才能对该土地估价。 C.只有经土地抵押权人规定，才能对该土地估价。 D.只有经土地抵押权人规定，就可以对该土地估价。 E.只有经房地产主管部门规定，才能对该土地估价。 原则答案：a, b, c, e 解析：答案A B C E都排除了其他进行土地估价旳条件，因此是错误旳。 6、为保证估价成果旳科学、客观、公正，如下哪项( )是接受委托估价必须遵照旳原则。 A.签订估价协议 B.坐等委托 C.争取时效 D.提高估价质量 E.适应国际化旳规定