不动产估价名词解释及简答
名词解释
1．土地价格：是土地经济价值的反应，是为购买获取土地预期收益的权利支付的代价
2．区域因素：土地所在地区的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格水平产生影响的因素。
3．剩余法：又称假设开发法，是在估算开发完成后，不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建造、买卖相关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
4．承租土地使用权：在国有土地租赁中，国家将国有土地出租给使用者，使用者所取得的土地使用权。
5．成本逼近法：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息和应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
6．收益还原法：是在估算土地在未来每年预期收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
7．市场比较发：在求取一宗土地价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并根据后者已知的价格，参照改土地交易情况期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。
8．土地估价：是估价人员根据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按土地的质量、等级、及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展，土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下，及某一时点的价格的过程。
9．城镇土地分等定级：根据城镇土地的自然和经济属性，及其在城镇社会经济活动中的地位和作用综合评定土地质量划分城镇土地等级的过程。
10．地租：是生产者在农业（或其他产业）中所创造的生产物被土地所有者所占有的部分，是土地使用权借以实现的经济形势，是社会生产关系的体现和反应。11．土地分等定级：是在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合评定，
并使鉴定结果等级化的过程。
12. 土地等：反应城镇之间土地的地域差异，是把各城镇看做是一个点，研究整个城镇在各种社会，自然经济条件影响下，从整体上表现出的土地差异，土地等的顺序是在各城镇之间排序的。
13. 土地级：反映城镇内部土地区位条件和利用效益的差异，土地级的顺序在各城镇之间是统一排序的。
14．土地还原率：求取单纯土地价格是所使用的还原率。
15．类似土地：指其所在地区土地的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地
16．比较宗地：指选定的与待估宗地有替代关系的比较交易案例思维宗地或地块。17．标准宗地：是指一定区域设定的，具备的条件在一定范围内具有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干宗地。
18．估价期日：指决定待估土地价额的基准日期。
19．交易情况修正：指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。20．容积率：建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。
20.个别因素：是指土地的个别特性对土地价格的影响。
23.地价指数：指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对与某一基准日期地价水平百分百的指数。
24.区域分析：指分析判断待估土地所处区域的类型、特性，以及这些特性对待估宗门价格所产生的影响
25.同一供需圈：指与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地的价格产生显著影响的其他土地所在的区域。
26.相邻区域：针对宗地而言，相邻区域指待估宗地所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域;针对区域而言，相邻区域指紧邻改区域周围的其他区域。
27.类似区域：指与待估宗地所隶属的相邻区域类似的、同一供需圈的其他区域。
28.路线价估价法：是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。
29.基准地价系数修正法：是指利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件与所处区域的平均条件
相比较，并对照修正系数表，选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地咋估价时点的价格的方法。
简答题
1．简述土地价格的特点
2．简述土地估价的原则
3．简述收益还原法的特点与适用范围
4．简述市场比较法的特点与适用条件
5．简述剩余法估价的程序和方法
6．简述应用成本逼近法应注意的问题
7．简述罗马法对地产权利设置
8．简述我国对地产权利设置
9．简述土地还原率的确定方法
10.简述市场比较法四项基本修正及相应修正方法
11．简述影响土地价格的一般因素
12．简述土地估价的四种基本方法
13．简述土地估价的三种应用估价法
14．简述收益还原法估价的程序
15．简述市场比较法估价的程序
16．简述成本逼近法估价的程序
17．简述应用市场比较法进行估价中确定比较交易案例的具体要求
18.简述需进行市场交易情况修正的特殊因素
19.简述进行市场交易行为修正的方法
20．简述将多个试算比准价格确定为土地最终价格的方法21．简述利用剩余法估价准确程度的取决于因素
22．简述剩余法估价的假设和限制条件
23．简述剩余法的适用范围
24．简述利用剩余法估价确定最佳开发利用方式的原则25．简述利用剩余法估价确定开发完成后不动产总价的方法26．简述成本逼近法的特点和适用范围
27．简述土地分等定级与土地估价的关系
28．简述地租理论对土地估价的指导作用
29．简述区位理论对土地估价的指导作用
30．简述影响土地价格的社会因素
房地产估价复习材料版
"房地产估价理论与方法"复习题 1 简述专业房地产估价的定义；与非专业估价相比，专业估价有哪些特点？(P2) 答：定义：专业房地产估价是指房地产估价机构承受他人委托，选派房地产估价师对房地产的价值或价格进展分析测算和判断并提供相关专业意见的活动； 特点：他是专业机构和专业人员完成的；他提供的专业意见，他具有公信力，他实行有偿效劳，他有担当法律责任。 2 简述房地产估价的本质(P5)及现实需要(P14)； 答：本质：评估房地产价值 现实需要：房地产抵押的需要；房地产税收的需要，房地产征收征用的需要，房地产司法拍卖的需要，房地产分家析产的需要，房地产损害赔偿的需要，房地产保险的需要，房地产转让和租赁的需要，国有建立用地使用权出让的需要，企业有关经济行为的需要，房地产行政管理的需要，其他方面需要。 3 房地产为什么需要专业估价？(P12) 答：由于房地产市场是不完全市场并且有许多阻碍房地产合理行程的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进展代替市场的估价。房地产估价有利于将房地产价格导向正常化，促进房地产交易公平，保障当事人合法权 益，维护房地产市场秩序。4 房地产估价为何在估价行业中占主体？(P13) 1:房地产量大面广，其他财产相对较少；2：房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形较少3：房地产估价还普遍提供房地产咨询效劳，其他财产估价主要限于价值评估本身。 5 简述房地产权益(P49)、区位的含义(P53)；一宗房地产的权益包括哪些内容？(P49) 答：房地产权益：是房地产中无形的、不可触摸的局部，是基于房地产实物而衍生出来发权利、利益和好处。 房地产区位：房地产区位是指该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。 房地产权益内容：1:拥有的房地产权利2:该房地产权利受其他房地产权利的限制情况3：该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况4:额外的利益或好处 6 房地产含义的总结〔P46〕 房地产是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产是建筑物及其他相关地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。
不动产估价
不动产估价 一、市场比较法 1、市场比较法：指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（近期即两年内，类似房地产需要3到10个交易实例） 2、利用市场比较法求取的房地产价格称为比准价格。 3、类似房地产：与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 4、市场比较法以替代原理为依据。 5、市场比较法，前提条件是：仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。①有足够数量的比较案例（案例数量应在3-10个之间）；②与待估土地具有相关性和替代性；③交易资料的可靠性；④交易合法性。5、比较法估价步骤为： a收集交易实例； b选取可比实例； c建立价格可比基础； d进行交易情况修正； e进行交易日期修正； f进行区域因素修正； g进行个别因素修正； h求出比准价格； 7、可比实例应符合以下要求：a是估价对象的类似房地产b成交日期与估价时点相近，小于1年c成交价格为正常价格或修正为正常价格 8、交易情况修正：指排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 9、造成价格偏差的原因： a急于出售或急于购买的交易。 b有利害关系人之间的交易。 c交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。 d交易税费非正常负担的交易。 e交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。 f特殊交易方式的交易。 g相邻房地产的合并交易。 h受债权债务关系影响的交易。 10、计算：交易税费非正常负担的交易 ①正常成交价格－应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格 ②正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际支付的价格 11、交易情况修正公式：可比实例成交价格x交易情况修正系数（1/(1+ -s%)=正常价格S%:可比实例成交价格比其正常市场高低的百分率。当可比实例成交价格比起正常市场价格高则+s%,低-s%。 12、交易日期调整：将可比实例的成交日期的价格调整在估价时点时的价格。 13、交易日期调整的方法 （1）房地产价格指数法：
不动产估价学网上考查课
不动产估价学网上考查课作业题 一、名词解释（每题4分，共20分） 1、其他附着物（其他定着物）:简单来说附着物就是依附于不动产才能产生作用的，比如灯、室内装修等；定着物就是固定在地上的一切物品的总称，比如树木、房屋、沟渠等； 2、房地产的四项基本权能:《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。 3、房地产估价:是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在 估价时点的价值进行估算和判定的活动。 4、生地:生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。 5、重建价格:是指采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。 二、选择题（每题1分，共20分） 1.比较法适用的条件；是在同一供求范围内存在着较多的( A )。 A.类似房地产的交易 B.相同房地产的交易 C.相关房地产的交易 D.房地产的市场交易 2.从卖方的角度来看，成本法的理论依据是( B )。 A.替代原理 B.生产费用价值论 C.预期收益原理 D.价格构成原理 3.由于房地产的价值量大，成交价格往往采用( B )的方式支付。 A.支付定金 B.分期付款 C.一次付清 D.预付房款 4.只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用( C )估价。 A.比较法 B. 收益法 C.成本法 D.假设开发法
不动产估价
第一章导论 1.不动产：是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物，指土地、建筑物以及附着于土地和建筑物的定着物，包括物质实体及其相关权益。 2.不动产的构成（从实物形态分）：土地、建筑物（是指人工建筑而成，由建 筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。）、定着物（是固定于土地并不能移动的有独立实用价值的物。如房屋、地下管道、树木、沟渠等。）。 3.不动产的特性：自然特性（不动产自然属性的反映）包括位置固定性（决 定估价时价格唯一性）、位置的差异性（位置优劣的差异性）、异质性（决定不动产的复杂性）、资源有限性（向空间发展）、使用耐久性（在合理使用和保护的前提下可以永续使用。）；经济特性包括供给的稀缺性（刚性需求和改善型需求引起了不动产供给的垄断性）、供给的垄断性（包括土地所有权和经营权的垄断）、价值量大（不动产形成过程中，凝聚了大量人力物力财力。）、保值增值性（财富象征）、市场的区域性（供求数量和价格的区域差异性）、合并与分割的可能性（小面积土地合并可提高价值和价格；大宗土地进行分割可提高土地利用率、使用价格与价值。）、社会经济位置的可变性（我国引起不动产社会经济位置变动的主要因素有：行政区划的调整、城乡规划、交通、经济发展状况。） 4.不动产估价：是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价 程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验与影响不动产价格的因素，对不动产客观合理价值所作出的推测与判断。【对不动产估价概念的理解应注意：估价目的影响估价结果，估价目的是指估价结果的期望用途，来源于对估价的不同需要；不同的权益对应不同的客观合理价格，不动产价格实质是这些无形的权益的价格，转移的权益越大，价格就越高；时间对不动产价格的影响很大。】 5.不动产价格类型主要有：买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、课税价格、投保价格、征收价格、典当价格等。 6.不动产估价的特性：估计性（估价不是定价，亦不是作价格保证。所以即 使都是合格的估价时，对同一估价对象也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值，所有评估结果都会有误差。）、可靠性（估价结论背后有充分的资料文件作依据，且是依据一定的原则、指导思想和科学程序来判定、估量不动产的价值的。估价误差应在合理范围内，如果评估价值超出了误差范围，即可以认为估价师存在专业疏忽。）、客观性（不是个人主观想象的判断）、专业性、时效性（不动产估价反映的是特定时点的不动产价值，估价结果有一定的时效性）
不动产估价的几种方法
不动产估价的几种方法 不动产估价是指对房地产、土地等不动产进行评估和估价，确定其市场价值的过程。不动产估价的方法有多种，下面将介绍几种常用的方法。 一、比较市场法 比较市场法是最常用的估价方法之一。它通过对周边相似的不动产的成交价格进行比较，来确定待估价不动产的市场价值。关键是选取合适的可比对象，即在地理位置、用途、土地面积、建筑年代等方面与待估价不动产相似的成交案例，并分析对比其价格差异。 二、收益法 收益法主要适用于对商业不动产的估价。它基于不动产的租金收入和未来的现金流量来估算其市场价值。具体步骤包括确定租金收入、计算净操作收益和折现未来现金流量。 三、成本法 成本法适用于新建不动产或重建不动产的估价。它基于不动产的重建成本和折旧率来估算其市场价值。具体步骤包括确定重建成本、计算折旧率和调整为市场价值。 四、资本化收益法 资本化收益法是一种综合利用多种估价方法的综合估价方法。它基于不动产的收益和资本化率来估算其市场价值。具体步骤包括确定不动产的收益，选择合适的资本化率，计算资本化价值。 五、地价法
地价法主要适用于土地的估价。它基于土地的位置、用途和开发潜力等因素来估算其市场价值。具体步骤包括确定土地的可用性和用途、研究土地市场价值和调整为市场价值。 六、量化回报法 量化回报法是对商业不动产的估价方法之一。它基于不动产的租金收入和回报率来估算其市场价值。具体步骤包括确定租金收入、计算回报率和调整为市场价值。 七、专家评估法 专家评估法是依靠专家对不动产所在市场的经验和判断力进行估价。专家评估法的优点是能够综合考虑各种影响因素，并提供专业意见。但其结果可能会受到专家主观因素的影响，需要更多参考指标来确认。 总结来说，不动产估价的方法有比较市场法、收益法、 成本法、资本化收益法、地价法、量化回报法和专家评估法等。每种方法都有其适用范围和使用条件，具体的选择需要根据实际情况来确定。
不动产估价知识点总结
不动产估价知识点总结 不动产特性： （一）自然特性：不可移动性（位置固定性）、耐久性（利用永续性）、个别性（独一无二性）、数量有限性 （二）社会经济性：用途多样性、涉及广泛性（相互影响性）、权益受限性、难以变现性、保值增值性 不动产价格：不动产价格指在某时点上为取得他人不动产而获得相应权益所付出的代价。不动产价格的形成原因：有用性、稀缺性、有需求 公开市场价值是交易双方在完全竞争市场上所能形成的价格。完全竞争市场必须具备：①市场上有足够多的生产者和消费者；②市场上的产品是同质的；③资源完全自由流动；④市场信息是完全流通的。 生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 毛地：指城区内建筑物待拆迁的国有土地，受让者除支付毛地价外还需对建筑物的所有者和使用者支付拆迁安置补偿费。 熟地：指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。 总地价：指一宗土地的总价格。一般不能反映地价水平的高低。 单位地价：指单位土地面积的土地价格。一般可以反映地价水平的高低。 单位地价=总地价/土地面积 楼面地价：又称单位建筑面积地价，指平均分摊到单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=单位地价/建筑总面积=总地价/(土地面积*容积率) 楼面地价=单位地价/容积率 补地价：指经政府或政府主管部门批准，更改原出让合同某些规定（如增加容积率、改变原合同规定用途等）从而使土地收益增加，或将原划拨土地使用权用以转让、抵押、出租方式进行流转，或土地使用权到期后续期，由土地使用者向政府补交的地价。 不动产价格可以分为：实际价格、名义价格 现房价格：指交易达成后立刻（或很短时间内）进行不动产移交的价格。 期房价格：指交易达成后按约定在未来某个日期进行不动产移交的价格。 建筑面积=使用面积+墙体面积+阳台面积+分摊面积 A1*建筑面积=A2*使用面积 A1：单位建筑面积价格 A2：单位实用面积价格 影响不动产价格的因素（理解分析）：一般因素（按供需来判断）、地域因素、个别因素 区域因素：指不动产所在区域由于本身特性而对不动产价格产生影响的因素。 不动产估价：是不动产估价人员依据不动产估价的原则、原理和方法，在充分掌握不动产市场交易资料的基础上，根据不动产的经济属性，综合评定出某不动产在某一权利状态下的某一时点的价格。 不动产估价的原则： （一）、合法性原则：合法产权、合法使用、合法处分、其他； （二）、最有效使用原则：最佳用途、最佳规模、最佳集约度、最佳状态； （三）、估价期日原则（价值时点）； （四）、替代原则；
土地评估相关名词解释
土地评估相关名词解释 1．土地价格：是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益（地租）的资本化。土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。 2．熟地价格：是指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 3．生地价格：是指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 4．毛地价格：是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 5．估价期日：指估价结果对应的日期。 6．基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 7．标定地价：是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。
它是该类土地在该区域的标准指导价格。 8．容积率：是指一宗地的建筑面积与用地面积的比率。 9．投资强度：是指单位土地面积的投资额度。 10．收益还原法：是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。 11．市场比较法：是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。 12．成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。 13．剩余法：又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。 14．基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
房地产估价理论与实务名词解释
房地产估价理论与实务名词解释 房地产:指土地、建筑物及其他地上定着物,是实物、权益和区位三者的有机结合。 房地产价格:人们为获得房地产所必须付出的代价,是房地产的经济价值(交换价值)的货币表示。 房地产估价:房地产评估师和房地产评估机构根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,对估价对估价对象在估价时点的特定价格进行分析、测算和判断,并提供相关专业意见的活动。 市场价格:指某种房地产在市场上的一般的、平均水平的价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果。 市场价值:估价对象由熟悉情况的交易双方以公平交易的方式存在估价时点自愿进行交易的金额。 第二章 独立、客观、公正原则:独立,是要求房地产估价时不应受外界不合理因素的干扰和影响。客观,是要求房地产评估师要从客观实际出发进行估价,尽可能地减少主观偏见对估价过程和估价结果的影响。公正是要求在房地产估价时,估价师和估价机构必须站在中立的立场上,不能偏袒任何一方,特别是不可有意无意地偏向委托方,应坚持原则,公平正直地进行估价。 合法原则:要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值。
最高最佳利用原则:要求估价结果是在估价对象依法最高最佳利用下的价值。所谓最高最佳利用,是指法律上许可、技术上可能、经济上可行,并且经过充分合理的论证,从而使估价对象的价值最大的一种利用。 估价时点原则:要求房地产估价结果应是由估价目的决定的估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 替代原则:要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 第三章 市场比较法:在求取一宗待估价房地产价格时,依靠代替原理,将待估价房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较,通过对交易情况,交易日期,区域因素和个别因素等修正得出待估价房地产在评估期日的价格。 类似房地产:指在同一供需圈内,在用途,建筑结构,规划条件等方面与待评估的房地产基本相似的房地产。 可比实例:也称可比房地产,是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产。 比准价格:通过对所选择的市场交易案例分别进行情况修正、期日修正、区域因素和个别因素修正、使用权年期修正、容积率修正等因素调整后,即可得出待评估土地的试算比准价格。 第四章
房地产估价简答题-妥妥哒-
1。从理论角度试述为嘛房地产需要进行估价？ 随着我国逐渐实行有偿土地使用制度，房屋商品化推进了房地产行业高速发展，市场规模日益扩大，同时也推进了房地产估价行业快速发展，其服务领域越来越广泛，现实生活中的许多方面都需要应用房地产估价。 2。在现实生活中,有哪些方面需要进行房地产估价? 房地产管理工作;土地使用权出让价格评估；房地产交易;房地产保险;房地产课税；征地和房屋征收拆迁补偿；房地产分割；房地产纠纷；房地产拍卖底价；企业各种经济活动中涉及的房地产估价需要；其他目的的房地产估价的需要. 3。从房地产用途的角度而言,房地产估价对象主要有哪些？ 居住房地产、非居住房地产:商业房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、办公房房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产和综合房地产9类. 4.从房地产开发程度的角度而言，房地产估价对象主要有哪些？ 生地、毛地、熟地、在建工程、现房。 5.从房地产是否产生收益的角度而言，房地产估价对象主要有哪些？ 收益性房地产:住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准仓房、仓库、农地等。 非收益性房地产：高级私人府邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。6。从房地产经营方式的角度而言，房地产估价对象主要有哪些？ 销售、出租、营业和自用等。 7.房地产估价原则有哪些？ 合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。 8。简述房地产估价程序？ 受理估价申请和业务、制定估价作业计划、收集与整理资料、现场勘查、综合分析和估算、撰写估价报告书及收取估价服务费。 1.房地产的概念? 指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体，包括物质实体和依托于物质实体的权益 2.房地产的三种存在形态？土地、建筑物、房地 3。房地产的实物、权益、区位的含义？实物是指房地产中看得见摸得着的部分,具体包括有形的实体、该实体的质量以及结合完成的功能三部分。权益是房地产中无形的、不可触摸的一部分，包括了权利、利益和收益。区位是指某事物占有的场所，但也含有位置、布局、分布、位置关系等方面的意义，分为位置、交通、环境和配套措施四方面 4。房地产的特性？不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限和滞后、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制、保值增值 5.市场价值和非市场价值的含义以及非市场价值主要包括哪些？a称为实际价格，指房地产对于一个典型的投资者的价值.b.称为市场价值以外的价值、其他价值c.包括清算价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、投资价值等 6。市场价格和理论价格的含义？市价指某宗房地产在市场上的一般、平均水平价格。理价是经济学假设的经纪人的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 7。市场调节价、政府指导价、政府定价的含义？a.是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格.B。指由政府价格主管部门或其他有关部门按照定价权限
不动产估价
不动产估价 第一章 ●不动产的概念 不动产（real estate，real property）一般指不能移动位置或移动后会引起性质、性状改变而造成经济损失的财产。不动产主要是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益. ●不动产的特性 (一）自然特性 不可移动性 长期使用性（寿命长久性、耐久性） 个别性(独一无二性) 数量有限性 (二）社会经济特性 用途多样性 相互影响性（涉及广泛性) 易受政策限制性(管制权、征税权、征收权、充公权) 难以变现性 保值增值性 价值高大性 ●不动产的类型： (一）按用途划分 居住不动产 商业不动产 办公不动产 旅馆不动产 餐饮不动产 娱乐不动产 工业和仓储不动产 农业不动产 特殊用途不动产 综合用途不动产 （二)按是否产生收益划分 收益性不动产：能直接产生租金或其他经济收益的不动产。 非收益性不动产:不能直接产生经济收益的不动产。 收益性不动产可以采用收益法估价，非收益性不动产则难以采用收益法估价. 收益性不动产与非收益性不动产的划分，不是看它们目前是否正在产生经济收益，而是看这种类型的不动产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。如目前空置的某公寓或商务办公楼。 (三）按经营使用方式划分 出售的不动产 出租的不动产 营业的不动产
自用型的不动产。 (四)按开发程度划分 生地:不具有城市基础设施的土地. 毛地：具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。 熟地:具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。 在建工程：地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具有使用条件的不动产。 现房（含土地）：地上建筑物已建成，可直接使用的不动产。 ●不动产价格的概念： 不动产价格是不动产经济价值的货币表现，是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所必须付出的代价。 有三层含义:1。不动产价格随市场供求关系变化,是某个时点状态下的价格； 2.不同的不动产权益对应于不同的价格; 3。一般以货币形式支付但也可以实物或劳务等其他形式支付。 ●不动产价格形成条件： 1.有用性:能满足人们的某种需要或欲望,即“有用”，经济学上称为使用价值或效用。 不动产如果没有用，人们就不会产生占有不动产的要求或欲望，更谈不上花钱去购买，从而也就不会有价格。有用性是形成价格的必要条件。 2。相对稀缺性：稀缺性是形成价格的充分条件。不动产要有价格,还必须具有稀缺性，只有有用并稀缺，人们才肯付出金钱等代价去占有或使用它。 3.有效需求：不动产价格要成为现实，而不是有价无市,还必须对不动产形成有效需求。只有购买欲望而无购买能力，或者虽然有购买能力但无购买欲望，都不会发生购买行为. ●不动产价格的影响因素： 一、一般影响因素: (一）供求状况 (二）经济因素：影响不动产价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支以及金融状况，物价，建筑人工费,利率，居民收入,不动产投资。 （三）人口因素 （四）社会因素：主要有政治安定状况、社会治安程度、不动产投资和城市化。 (五）行政因素：土地制度、住房制度、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、不动产价格政策、税收政策、行政隶属变更。 （六)心理因素 影响不动产价格的心理因素主要有：（1)价格预期。（2)购买或出售心态。（3）欣赏趣味。（4）时尚风气。（5）接近名家住宅心理。（6)讲究门牌号码。(7)讲究风水。（8）价值观的变化. (七)国际因素 （八）其他因素 二、区域因素 主要有:商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度，自然和人文环境条件及环境质量，人文景观和自然风景，城市基础设施和社会公共服务设施的完备状况，城市规划限制等等。 三、个别因素 土地的个别因素有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，与市政设施的接近程度等等;房屋的个别因素有结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。
不动产估价
引言 一拓宽了不动产估价的服务领域:无论是土地使用权出让(包括招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式）,还是不动产转让（包括买卖、互换、赠与、以不动产作价人股、以不动产抵债等）、租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿(包括土地征收补偿、土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿）、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定，以及企业有关经济行为（包括对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、资产置换、买卖、租赁、托管经营、清算等)、设立公司时以不动产作价出资、不动产估价纠纷调处中的不动产估价复核或鉴定，等等，都需要不动产估价。 二不动产估价的需要 现实活动中的需要 （1）土地使用权出让的需要(招标标底、拍卖保留价、挂牌底价）； （2）不动产转让、租赁的需要； （3)不动产抵押、典当的需要； （4）不动产保险的需要； (5）不动产税收的需要； （6)不动产征收和征用补偿的需要； （7）不动产损害赔偿的需要； (8）不动产纠纷调处和有关司法鉴定的需要； （9）企业有关经济行为的需要； （10)不动产管理的需要； (11)其他方面的需要 理论上的需要： 房地产市场的不完全性和房地产的独一无二性. 第一章不动产与不动产估价 一不动产中的概念 （1) 不动产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体. （2）不动产存在形态：土地、建筑物、房地 不动产实物包括土地、建筑物、其他附着物三个部分 （3)不动产区位：是指不动产的空间位置，可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面。（具体地说，一宗不动产的区位是该宗不动产与其他不动产或事物在空间方位和距离上的关系,除了其地理坐标位置,还包括它与重要场所的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗不动产去往其他地方的便捷性，以及该宗不动产的周围环境、景观、配套设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的声誉、政府提供的服务设施、学校的教学质量、犯罪率等等，最常见的是用交通时间距离来衡量区位的好坏。） （4)建筑密度：又称建筑覆盖率,是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面 积的比率； （5）容积率：是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标,是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。 例子:某宗土地面积为1000m2 ，其上建筑物的基地面积为700m2,建筑物层数为8层，如果建筑物的各层建筑面积均相同。则该宗土地的容积率为多少？建筑密度为多少？ 如果建筑物的各层建筑面积均相同，则有 容积率＝建筑密度X 建筑层数 注意：在城市规划上，地下建筑面积通常不计容积率
房地产估价知识点总结
房地产估价 1.房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。 2.房地产的三种存在形态：土地、建筑物、房地。 3.收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前 是否在直接产生经济效益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。 4.（名词解释）房地产估价：是指专业估价人员根据估价目 的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 5.（选择）专业估价人员应遵循的职业道德包括： ①房地产估价人员和估价机构不得为了自身利益，迎合 委托人的不合理要求，有意高估或低估房地产价格，或者歪曲捏造事实，损害其他当事人的利益。 ②如果遇到由于自己专业能力有限，难以评估出某房地产的客观合理价格或价值时，原则上不应接受该项估价委托。但如确有必要接受委托的，应至少聘请两人以上的专家参加并在估价报告中予以说明； ③除要妥善保管委托人的文件资料外，还应尽保密之责。具体可根据委托人的文件资料的重要程度，确定其保管和保密的时效，其中涉及国家机密的，应按国家的有关保密规定执行。
6.估价目的：最大限度地追求经济利益，并都掌握了必要的 市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。 7.估价时点：是指估价结果对应的日期。即在该日期上估价 对象才有该价值，通常用年、月、日表示。 8.房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房 地产的经济价值。它体现在房地产的使用过程中。 9.房地产估计时必须以估价对象用于最高最佳使用为前提。 10.P13. 20题 11.价格：是商品的经济价值（交换价值）的货币表现。 12.房地产价格的形成条件：（1）效用性；（2）相对稀缺性； （3）有效需求。 13.按房地产价格形成基础的不同划分为：市场价格、理论价 格、评估价格。 14.按商品房销售中出现的价格形势划分为：起价、标价、成 交价格、均价。 15.楼面地价：是平均到每单位建筑面积上的土地价格，是一 种房地产的单位价格。 16.供求状况有如下4种类型： ①城市或全国房地产总的供求情况； ②城市或全国本类型房地产的供求情况； ③本地区房地产的供求情况；
不动产估价
不动产估价 第二章不动产估价 重点提示：本章分三节对不动产估价的概念、意义、范围、原则以及一般程序等内容进行了介绍。在全面掌握本章内容的基础上，应着重掌握不动产估价的概念、原则与程序，对不动产估价原则与程序的理解有助于对不动产估价进行理性的分析与思考。 第一节不动产估价概述 一、不动产估价概念 台湾学者林英彦认为，“所谓不动产估价，系依据影响不动产价值之各种资料，划定对象不动产之经济价值，并以货币额表示之”。我们认为，不动产估价可表述为，是不动产估价人员依据不动产估价的原则、理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料的基础上，根据不动产的自然经济属性，按不动产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、不动产利用方式、利用政策以及利用效益等因素的影响，综合评定出某不动产在某一权利状态下的某一时点的价格。对不动产估价概念的理解可以着重从以下几个方面进行： 1．不动产估价人员必须具备相应的基本素质。具体来讲包括： （1）执业素质不动产估价人员应具备不动产估价的专门知识，要具有较强的调查研究才能；有严密的判断推理能力；具备较为熟练的不动产估价的经验和较为广泛的背景知识。 （2）伦理素质除具备上述的执业素质外，不动产估价人员更应具备如下伦理素质：一是责任心强，二是诚实守信；三是廉洁自津；四是公开公正。 2．不动产估价的目的必须明确 不同的估价目的源于对估价的不同需要。估价目的可以划分为：土地使用权出让，房地产转让（包括买卖、交换、赠与、抵债等）、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案，企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租
不动产估价
不动产估价 Real estate appraising is a combination of the use of scientific methods and the application of an art. 第一章不动产与不动产价格 第一节不动产 一．不动产的概念 （一）不动产的定义： 不动产的主要特征表现在它不能移动，或者虽然可以移动，但移动后会破坏它的完整性、使用价值及功能，或者会带来明显的经济损失。 美国不动产术语词典（J.P.Friedman etc.，2000）对不动产（real estate）的定义为：在法律上，不动产是指土地（land）以及或多或少依附于土地的一切物体，不动产所有权从地球中心直到无垠天际。 （二）不动产实物与权益 1.不动产实物 （1）土地 （2）建筑物 （3）其他附着物(fixture) 2.不动产权益： 不动产权益是指由法律设定的不动产各种权利（包括各自权能及范围界定）以及享有这些权利所能获得的利益或收益。 许多国家和地区在土地权利的设置方面都借鉴了罗马物权法，即在所有权（自物权）上设定他物权，包括用益物权和担保物权，如使用权，居住权，地上权，地役权，抵押权，质权，留置权，典权等。有的还设置了具有债权性质的租赁权。 我国实行的是社会主义公有制度，其中城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。在城市中，能够进入市场流转的是以城市土地使用权为基本产权的城市土地产权体系，目前主要有土地使用权、抵押权、租赁权、以及民法中以“相邻关系”表现的地役权等。土地使用权的形成包括“出让” 和“划拨”两种方式。其中，以有偿出让方式形成的土地使用权，同时承担履行出让合同所规定的义务。 二．不动产的特性 （一）自然特性 1．不可移动性 2．耐久性 3．个别性 4．数量有限性 （二）社会经济特性 1．用途多样性
资产评估名词解释简述
1、资产评估：是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循使用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。 2、有形资产：是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。 3、无形资产：是指那些没有物质实体而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产，包括专利权、商标权、专有技术（非专利技术）、土地使用权、商誉等。 4、资产评估的特定目的：指被评估资产即将发生的经济行为。 5、债务重组：是指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。 6、价值类型：是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。 7、市场价值：是指自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。 8、在用价值：是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。 9、投资价值：是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。 10、持续经营价值：是指在持续经营条件下公司的价值。持续经营价值假设现有资产将被用于产生未来现金流并且不会被出卖。 11、继续使用假设：是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。 12、公开市场假设：是假定在市场上交易或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此双方都有获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。 13、最大最佳效用：是指资产在可能的范围内，用于最有利又可行和法律上允许的用途。 14、清算（清偿）假设：是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。 15、资产评估的原则是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。 16、独立性原则：是指在资产评估过程中摆脱资产业务当事人利益的影响，评估工作应始终坚持独立的第三者立场。评估机构应是独立的社会公正性机构，不能为资产业务各方的任何一方所拥有，评估工作不应对外界干扰和委托者意图的影响。 17、客观性原则：是指评估结果应有充分的事实为依据。评估人员要从实际出发，认真进行调查研究，在评估过程中排除人为因素的干扰，具有客观、公正的态度和采用科学的方法。 18、科学性原则：是指在资产评估过程中，必须根据评估的特定目的，选择适当的价值类型和方法，制定科学的评估实施方案，使资产评估结果科学合理。 19、专业性原则：是指资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机构。 20、贡献原则：是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。 21、替代原则：是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。 22、预期原则：是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。资产评估价值的高低取决于实现资产的未来效用或获利能力。 23、狭义的资产评估程序：是从资产评估机构和人员接受委托开始，到向委托人或相关当事人提交资产评估报告书结束。 24、广义的资产评估程序：是从承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项开始，到资产评估工作档案归档结束。 25、市场法：也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 26、成本法：是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
资产评估事务(一)不动产评估的市场法知识点
不动产评估的市场法 第二节不动产评估基本事项的明确及清查核实 一、不动产评估基本事项的明确 （一）明确评估目的 不动产评估主要有土地使用权出让评估、不动产转让价值评估、企业改制行为涉及的不动产评估、企业股权转让行为涉及的不动产评估、不动产租赁价值评估、不动产抵押评估、不动产保险评估、不动产课税评估、征地和房屋拆迁补偿评估等。 （二）了解评估对象 即对被评估不动产的实体和权益状态进行了解。 对不动产实体状态了解的内容包括：土地面积、土地形状、临路状态、土地开发程度、地质、地形及水文状况；建筑物的类型、结构、面积、层数、朝向、平面布置、工程质量、新旧程度、装修和室内外的设施等。 对不动产的权益状态了解的内容包括：土地权利性质、权属、土地使用权的年限、建筑物的权属、评估对象设定的其他权利状况等。 （三）明确评估基准日 确定待估对象的评估时点，通常以年、月、日表示。 二、现场调查 1.现场调查的内容 （1）实物状态 土地使用权评估现场调查的主要内容包括：评估对象名称；土地坐落、四至、面积、用途、形状；土地所在地的地形、地势、地质、土壤；土地的开发程度、基础设施、公共配套；土地周围环境、景观、距离；临街状况。 建筑物、构筑物及地上物现场调查的主要内容包括：建筑规模、外观、建筑结构、建筑年代、楼层、层高（净高）、新旧程度（楼龄）、平面布置、朝向；防水、保温、隔热、隔音、采光、通风、日照；估价对象内外部装修（装饰）、设施设备、利用现状、维护保养、物业
管理。 （2）权利状态 针对土地使用权的权利状态，应关注下列权属文件资料： ①土地出让合同、划拨批准文件、国有土地使用证； ②土地转让合同、法院判决书、法院裁定书、土地权属登记资料； ③共有土地使用权、分摊土地使用权、用益物权、担保物权、租赁占用情况、法院查封、拖欠税费； ④规划条件、土地使用限制。 针对建筑物的权利状态，应关注下列权属文件资料： ①房屋权属登记资料、房屋所有权证、房屋销售/购买合同、房屋转让合同； ②房屋租赁合同、房屋租赁证； ③法院判决书、法院裁定书等。 （3）区位及交易状况 ①区位特性分析。所在区域：行政区、功能区；所处地段：微观坐落，临街状况；周边环境：邻里、污染、商业氛围、产业聚集等。 ②交易状况分析。已建成同类物业的租售情况；现有及在建同类物业情况；空置率、交易结构、交易趋势。 ③功能价格分析。基础设施及配套（交通、通讯、供暖、燃气）；房型、朝向；多途径分析。 （4）财务核算情况 ①账面价值 要了解不动产的原始入账原值、账面净值等情况； 要了解往来科目中涉及不动产的核算情况，如应收应付（应付未付工程款、续建成本、欠缴税费）等； 要注意不动产在不同会计科目中的核算情况，如固定资产、投资、无形资产、存货等。 ②损益情况 ③纳税情况
不动产评估复习资料
第一章不动产与不动产价格 1.不动产是指土地以及地上地下旳建筑物和由此而衍生旳多种权益。 建筑物：房屋+构筑物。其他土地定着物（fixtures）：附属于或结合于土地或建筑物。 不动产区位是指一宗不动产与其他不动产或者事物在空间方位和距离上旳关系，涉及位置、交通、周边环境和景观、外部配套设施等方面。 2不动产旳特性自然特性：不动产作为自然物旳特性，不可移动性、个别性、耐久性、数量有限性社会经济特性：体现人们之间旳社会关系和经济关系旳特性。价值量大、用途多样性、波及广泛性、权益受限性、难以变现性、保值增值性 4不动产市场：由不动产所引起旳一切商品互换关系旳总和。 特性:1、不动产市场旳部分性 2、实质上旳权属交易：3、不动产市场旳地区性4、不动产市场交易对金融旳依赖性5、不动产市场旳高度垄断性6、流通方式旳多样性：买卖、租赁、抵押、典当、分割转让、预售等。7、不动产市场客体旳非原则化和异质性8、不动产市场中广泛旳经纪人服务 5不动产价格旳概念：在某个时点上为获得别人不动产而获得相应权益所支付旳代价。 具有价格条件：1、有用性（效用）： 2、相对稀缺性： 3、有效需求： 特性:1房地产价格受区位影响大2一般以互换价格或租金表达3是有关不动产权利、权益旳价格4长期作用下形成旳5、房地产价格受交易者个别状况影响较大 影响因素（1）一种分类是从房地产自身及外部条件可分为： 自身因素：涉及区位因素、实物因素和权益因素。 外部因素：涉及人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素等。 （2）一种分类是按照因素与不动产旳关系及影响范畴可分为： ①一般因素：（一）社会因素:人口因素、都市化水平、政治状况、社会治安状况、不动产投机、心理因素（二）经济因素 :经济发展水平、财政状况、居民收入状况、物价水平、金融状况、技术革新及产业构造状况（三）制度（行政）因素 :土地制度和住房制度，有关规划、计划，税收制度政策 ②区域因素 1、地区社会经济地位2、都市内各类用地合用性及稀缺限度 ③个别因素（一）土地个别因素 1、自然条件：位置、街面旳宽度、深度、面积、形状、地形、地质、地势、土壤、土地等条件2、环境状况：大气、水文、声觉、视觉、卫生、绿化人文等。（二）建筑物个别因素用途类别，建筑规模，建筑构造，层数、朝向，质量 第二章不动产估价 1．专业不动产估价：不动产估价机构接受别人委托，委派不动产估价师，为了特定目旳，遵循公认旳原则，按照严谨旳程序，根据有关法规、政策和原则，在合理旳假设下，运用科学旳措施，对特定不动产在特定期间旳特定价值进行分析、测算和判断，并提供有关专业意见旳活动。 2.条件：1必须有估价当事人2必须遵守不动产估价旳基本理论、原则与措施。3不动产估价目旳必须明确。4必须根据一定旳程序，选用合理旳措施。5估价根据须充足6明确估价期日与估价成果有效期。7设定估价假设和条件 8明确估价对象：9客观合理价格或价值旳估算或判断 3.特点：1不动产估价是评估不动产旳价值而不是价格2不动产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价3不动产估价是提供价值意见而不是作价格保证4不动产估价会有误差，但误差应在合理范畴
资产评估-名词解释与简答题.docx
1.资产评估：是一种对资产价值的估计和判断的社会中介活动。它是评估者根据掌握的数据资料，运用公众认可的评估技术，模拟市场对资产所具有的价值进行评定估算，并对其价值量做出说明。 2.更新重置成本：是指采用新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。 3.长期投资：是指企业以获取投资权益和收人为目的，向那些并非直接为本企业使用的项目投入资产的行为。按投资的形式分，可分为债券投资、股票投资和其他投资三种。债券投资是企业以购买债券的形式对外投资，按发行者划分, 可以分为国家债券、企业债券和金融债券三类；股票投资是企业以购买股票的形式对外投资；其他投资是债券投资和股票投资以外的投资方式。 4.无形资产的内涵：是，被特定权利主体拥有或控制的，不具有独立物质实体，对生产经营或服务能持续发挥作用，并能为其拥有者或控制者带来经济利益的经济资源。 5.固定资产：使用年限较长，单位价值较高，并且在使用过程中保持原有实物形态的资产。它是具有以下特征的有形贤产：1)企业用于生产、提供商品或服务、出租或用于企业行政管理目的。2)预计使用年限在1年以上。3)该项资产的成本及其为企业提供的未来经济利益能够可靠的予以计量。 6.评估基准日：是指确定的资产评估价值的基准时间。由于资产评估是评估某一时点的.资产的价值，因此评估基准期一般以日为基准时点，选择与资产业务或评估作业时间较接近的时期。 7.无形资产：是指由特定主体控制的不具有独立实体，而对生产经营长期发挥作用并能带来经济收益的经济资源。 8.商誉：是指企业在一定条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。 (1)复原重置成本：是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。 (2)更新重置成本：是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象的具有同等功能效用的全新资产的成本。 (3)实体性贬值：是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。 (4)功能性贬值：是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。 (5)经济性贬值：是指由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战争、政治动荡、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。 (6)总使用年限：是指资产的物理(自然)寿命，即资产从使用到报废为止经历的时间。 (7)实际已使用年限：是资产自开始使用到评估基准日为止，按照正常使用强度(负荷程度)标准确定的已经使用的年数，它与资产的实际使用强度和名义已使用年限有关。 (8)资产利用率：表示资产的实际使用强度，其计算公式为：资产利用率=至评估基准日资产的累计实际利用时间4-至评估基准日资产的累计法定利用时间。 (9)成新率：反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率。成新率的估算方法有观察法、经济使用年限法、修复费用法等。 (10)成本法：成本法是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗，来确定资产价值的方法。 (11)比较法：也称市场比较法,是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产(即可参照交易资产)的异同，并据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定待评估资产价值的评估方法。 (12)收益法：是通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法。 (1)地产：即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。 (2)房地产：是指房屋及其附属物(与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等)和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。