6路线价案例
路线价估价法举例
某路线价区段，标准深度为18米，路线价为1000元／平方米，待估临街各宗地块情况见图1，临街深度指数表见表4。假设各宗地的宽度都为6米，计算各宗地的价格。
里地线
注：超过标准深度18米以后的地块为里地。
表4
临街深度指数表
1．宗地A为临街地，临街深度为17．5米，查临街深度指数表得其深度指数为100，则宗地的价格为：
l000×l×17．5×6=105000(元)
2．宗地B为临街地，临街深度为13．5米，查临街深度指数表得其深度指数为110，则宗地的价格为：
1000×1．10×(13.5×6)=89100(元)
3．宗地C为临街地，临街深度为3米，查临街深度指数表得其深度指数为130，则宗地的价格为：
1000×1．30×(3×6)=23400(元)
4．宗地D为临街地，临街深度为7米，查临街深度指数表得其深度指数为125，则宗地的价格为：
1000×1．25×(7××6)=52500(元)
5．宗地E为临街地，临街深度为11米，查临街深度指数表得其深度指数为120，则宗地的价格为：
1000×1．20×(11×6)=79200(元)
土地估价实务基础_第十章 路线价法_2013年版
1、某城市一宗工业用地所处土地级别的基准地价为300元/平方米,根据国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低标准〉的通知》的规定，该市工业用地出让最低限价为284元/平方米,2008年8月,该市国土局拟出让此宗地,则其出让价格不得低于( )元/平方米。 A:210 B:240 C:284 D:300 答案:C 2、土地登记面积与出让合同上的面积不一致时,以( )为准。 A:土地证上登记面积 B:出让合同上的面积 C:实际测量面积 D:委托方确定的面积 答案:A 3、根据国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低标准〉的通知》的规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让底价和成交价格均不得于( )所在地土地等别相对应的最低价标准。 A:高于 B:低于 C:等于 D:低于或等于
答案:B 4、经批准,某企业原使用的某宗地划拨土地变更为出让,同时建筑容积率在原有基础上提高了2个百分点,则该企业应补交的土地出让金按( )公式测算。 A:原使用条件下出让土地使用权现时市场价格–划拨土地使用权现时市场价格 B:新使用条件下出让土地使用权现时市场价格–划拨土地使用权现时市场价格 C:新使用条件下出让土地使用权原市场价格–划拨土地使用权原市场价格 D:新使用条件下出让土地使用权现时市场价格×30% 答案:B 5、已知某宗已完成配套开发的国有土地评估价为V1,政府确定其出让底价为V2,拍卖中其成交价为V3。按照正常情况下,下列关于评估价、出让底价、成交价之间的关系描述正确的有（）。 A:V2<V3<V1 B:V1=V2 C:V2≤V3 D:V1≤V3 E:V3≤V2<V1 答案:B,C,D 解析: 6、编制路线价修正系数表考虑的因素主要有（）。 A:商服繁华度 B:区位条件
路线价法试题及答案
路线价法试题及答案 (一)判断题来源： 1．路线价估价法仅适用于城市特定土地的估价。( ) 2．一个路线价区段是指具有同一路线价的地段。( ) 3．路线价估价法能快速评估多宗土地的价格。( ) 4．几个街道可以设立同一个路线价。( ) 5．同一街道，某一侧的繁华状况与对侧有显著差异时，可以形成两个路线价区段。( ) 6．路线价是标准宗地的宗地总价。( )来源： 7．地价实例调查，一般应以最近3年内土地交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为主要调查对象。( ) 8．标准深度，一般只需取路线价区段内临街各宗土地的深度的众数即可。( ) 9．一般来看，随着楼层数的增加，地价分配呈递增趋势，当趋于某一临界值后，地价分配呈递减趋势。( ) 10．路线价是指临街多数宗地的平均价。( ) 11．宗地A所临道路路线价为1000元／m2，该宗地临街深度为15m，查临街深度指数表得其深度指数为100，则宗地A地价为1000元／m2。( ) 12．深度百分率表的制作原理有累计深度百分率、平均深度百分率和个别深度百分率。( ) 13．宗地所处街道的位置不同，对其地价亦有影响，一般从商业
用途看，位于普通沿街的宗地其地价要比街角的宗地地价高得多。() 14．城市中相同地段在同一时期内的土地资本化率应该是一样的。() 15．在路线价估价法中，以累计深度百分率而制作的深度指数随离开街道的增加而增加。( ) (二)单项选择题 1．路线价估价法主要适用于( )的评估。 A．市场交易地价B．拍卖地价C．土地课税D．基准地价 2．同一路线价区段内各标准宗地的价格( )。来源： A．相同B．不同C．不确定D．无法比较 3．对于商业用地来讲，( )是决定其使用价值的因素。 A．用途B．区位C．地价D．可及性 4．根据路线价的基本原理，特定街道上各宗土地的价格随( )。 A．土地开发成本的高低而升降B．用途的改变而升降 C．临街深度的增加而递减D．工程管理水平的优劣而升降 5．深度指数表是指()。 A．按距离街道的变化情况编制的地价变化表 B．按地价变化而编制的距离变化表 C．按建筑高度变化情况而编制的地价变化表 D．按距离地下深度的变化情况而编制的地价表 6．深度指数修正表揭示的是宗地的( )随其f临街深度递减的规律。
北京房地产估价师《理论与方法》：路线价法适用的估价对象和条件考试试题
北京房地产估价师《理论与方法》：路线价法适用的估价对象和条件 考试试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、费用与收入相配比即为。 A：企业经营活动中取得的盈利 B：企业经营活动中取得的所有者权益 C：企业经营活动中的支出 D：企业经营活动中取得的负债 E：执行层的组织协调 2、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为__年。 A．40 B．42 C．48 D．5d 3、土地使用权出让合同由__与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其__由国务院代表国家行使。A．使用权 B．征收权 C．购买权 D．所有权 5、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的．【2004年考题】 A：最低价格 B：平均价格 C：出让地价 D：标定地价 E：工业用地的监测点评估价格 6、下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是__。 A．与财务报表中的成本完全不一样 B．应根据实际发生费用记录来确定 C．与财务报表中的成本一样 D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算 7、以下关于房地产市场调查的步骤的排序，正确的是__。①收集信息；②分析
信息；③报告结果；④确定问题和调查目标；⑤制定调查计划 A．④⑤①②③ B．①②③④⑤ C．⑤④①②③ D．④⑤②①③ 8、个人住房公积金贷款利率于每年，按相应档次利率确定下一年度利率水平。A：1月1日 B：3月31日 C：6月30日 D：12月31日 E：执行层的组织协调 9、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的。 A：社会环境因素 B：政治环境因素 C：经济环境因素 D：金融环境因素 E：借款合同 10、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款，它的主要还款来源是__。 A．政府的财政收入 B．土地出让收入 C．土地储备所获得的利润 D．土地受让方的投资 11、下列关于资产负债表不正确的是（）。 A．资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况 B．资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况 C．在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表 D．编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标 12、是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。 A：市场供求风险 B：通货膨胀风险 C：利率风险 D：或然损失风险 E：借款合同 13、综合报酬率是求取房地价值时应采用的报酬率，此时所对应的净收益应该是__。 A．土地产生的净收益 B．建筑物产生的净收益 C．全部投资产生的净收益 D．土地与建筑物共同产生的净收益 14、在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。 A．本估价机构所有
土地估价案例doc
土地估价实务案例分析 小组人员：赵倩牟迪李松柄 土地估价方法 一、土地估价目的与适用原则的分析 不同的估价目的对于估价参数选择有着重要影响，如还原利率的选择与确定、各种参数系数的确定等都与估价目的有关，不同的估价目的选择的参数类型及参数指标等都不相同。 （1）市场交易目的类，要根据市场客观状况确定； （2）抵押、担保目的类，要根据保守原则确定； （3）税收、记帐、价值参考目的类，要根据市场成本原则确定； （4）政府价格标准类，要综合考虑市场、成本等确定。 二、估价对象状况与估价方法适用性分析 1．市场比较法 市场比较法用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法可用于评估土地的价值或价格，并可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。 2．收益还原法 收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。因此对于没有收益的不动产，例如机关、学校、公园等公益事业的用地估价大多不适用。 3．剩余法 剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价； (1)待开发土地的估价； (2)待拆迁改造的再开发房地产的估价； (3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价； (4)现有新旧房地产中地价的单独评估。 4．成本逼近法 成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。同时，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。 5．路线价估价法 路线价估价法是一种迅速、公正合理，又能节省人力、财力，并可同时对大量宗地进行估价的方法，特别用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。当然，这种方法仅适用于城市的估价。 (1)适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳； (2)路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范； (3)路线价估价法能快速评估多宗土地的价格； (4)路线价估价结果的精度与路线价及其修正体系密切相关。 三、估价资料与估价方法可行性分析 在评估中还要充分考虑能够了解、掌握的所有资料的程度，比如如果没有掌握基准地价评估的成果及修正体系，就不要采用基准地价系数修正法。 四、估价技术思路的确定 土地估价技术思路的确定，不仅要考虑本次评估的目的、估价对象的状况，还要结合评估标的所处市场的状况、所能了解到的资料的状况，最终能采用多种方法进行校验，这样才能保证土地估价结果的相对准确性。 （1）考虑估价目的 不同的估价目的，对应的评估结果内涵不一致，结果也会有差别，在评估中的技术思路也不尽一致。 （2）考虑估价对象状况 估价对象的不同状况，所适用的方法应有不同。比如收益还原法等，要求以持续使用为前提，对评估基准日时估价对象不可能持续生产或使用的标的是不适用的。
土地估价基本方法
土地估价基本方法 土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。 （一）市场比较法 市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。 基本公式： Vd=Vb x A x B x D x E Vd—待估宗地的价格 Vb—比较实例宗地价格 A—待估宗地情况指数/ 比较实例宗地情况指数= 正常情况指数/ 比较实例宗地情况指数 B—待估宗地估价期日地价指数/ 比较实例宗地交易日期地价指数 D—待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例宗地区域因素条件指数 E—待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例宗地个别因素条件
指数 归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。 （二）收益还原法 收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。 由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。 收益还原法一土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。 基本公式： 土地收益为无限年期 V= a / r
路线价法在商业房地产评估中的应用
路线价法在商业房地产评估中的应用 在商业房地产评估中，需要加强地价评估分析，以便使房地产市场交易得到科学管理。基于此，本文对路线价法原理展开了分析，然后从地产区段划分、标准地产确定、临街深度分析等多个角度对该方法在商业房地产评估中的应用方法进行了探讨，为关注这一话题的人们提供参考。 标签：路线价法;商业房地产;价格评估 在房地产市场快速发展的过程中，商业房地产的价格评估要求也逐渐提高，需要在市场或影响价格因素改变的情况下重新完成地价评估，以便使评估结果的准确性得到保证。应用路线价法开展评估，能够做到快速准确评估地价，因此能够满足商业房地产的评估需求。 1、路线价法原理分析 采用路线价法开展评估，需要对特定街道设定标准深度，然后根据分析结果对数宗土地平均价格进行计算。将得到的结果当成是路线价，利用深度指数表和價格修正率表进行修正，能够完成街道其他临街土地价值的估算。因此从本质上来讲，路线价法与市场法拥有相同的理论，需要根据各宗土地与道路距离的差异对地价进行评估。距离道路越远，说明宗地利用价值越小，反之则越高。但不同于市场法，路线价法需要对路线价进行比较，并对分析结果进行深度等差异修正，能够对街道两侧商业用地价格进行评估，在节省人力、物力的同时，能够保证结果准确、公正。采用该方法对多宗地进行评估，需要获得大量交易实例数据，并保证街道尽量规整，以便使评估精度得到提高。 2、路线价法在商业房地产评估中的应用分析 2.1地产区段划分 在商业房地产评估中，采用路线价法需要对房地产范围内的道路分布、商业繁华条件、服务设施、道路分布、交易价格等相关资料进行收集、整理，在土地定级基础上实现路线价区段划分。具体来讲，就是从路口交叉处开始，将路口间相连和地价相近区划分为相同地段。在繁华街道上，需要结合实际地价划分至少两个区段。根据区域市场实地调查情况，能够在示意图中对地产落点进行标注，然后根据城市道路确定地产所在道路，根据繁华程度等完成地产价格调查，对地产等级进行划分[1]。地产综合效益可以利用区段定级进行反映，结合土地分等对地产质量进行评价，完成各等级区段划分，为路线价评估奠定基础。从区段划分标准上来看，应保证同一区段拥有接近繁华程度，并且交通条件、人流量、区位等相似。 2.2标准地产确定
土地估价实务例题
土地估价师考试辅导讲义 (2006.12.19沈阳) 一、土地估价综合计算题 (一)土地估价综合计算概述 选准估价方法;正确运用估价方法;依题意确定计算结果。 (二)土地估价方法组合 1、土地估价方法种类 (1)市场比较法;(2)收益还原法;(3)剩余法;(4)成本逼近法;(5)路线价法;(6)基准地价系数修正法;(7)重置成本法。 2、土地估价方法组合类型及相互关系 (1) 组合类型 a、二种估价方法组合; b、三种估价方法组合。 (2)相互关系 a、并列关系; b、相含关系; c、并列+相含关系。 3、土地估价方法组合运用实例 (1)收益还原法+剩余法 某公司于2002年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2003年10月动工兴建一座钢筋结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2004年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款？ 项目其他有关资料如下：a、该大楼1-3层为商场，建筑面积为3000平方米，4-5层为办公楼。b、大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。c、大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90% 和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。 解题步骤:
土地估价方法及案例汇总
收益还原法案例 一评估土地价格 案例1 某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。 （注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年） 解： ①年经营收入=6000万元 ②年须扣除总费用： 销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元； 商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元； 房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年 房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元； 已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。 ③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元 ④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元 ⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元 ⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r地*[1-1/(1+ r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35] =4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。
6.路线价法流程
路线价法 名词解释 城镇街道两侧的商业用地，如图11-4（a）、（b）、（c）、（d）所示，即使它们的位置相邻、形状相同、面积相等，但由于临街状况不同，例如长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街，以及是一面临街还是前后两面临街、街角地等，价值会有所不同，而且差异可能很大。凭直觉就可以作出以下判断：在图11-4（a）中，地块a的价值大于地块b的价值；在图11-4 （b）中，地块c的价值大于地块d的价值；在图11-4（C）中，地块e的价值大于地块f的价值；在图114 （d）中，地块g的价值大于地块h的价值。如果需要同时、快速地评估出城镇街道两侧所有商业用地的价值，则可以采用路线价法。 路线价法是在特定街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用价格修正率对该平均价格进行调整来求取街道两侧的土地价值的方法。
路线价法的理论依据 路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。 在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”；“路线价”是若干“标准临街宗地”的平均价格，可视为市场法中经过交易情况修正、市场状况调整后的“可比实例价格”；该街道其他临街土地的价值，是以路线价为基准，考虑该土地的临街深度、形状（如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形）、临街状况、临街宽度等，进行适当的调整求得。这些调整，可视为“房地产状况调整”。 路线价法与一般的市场法主要有以下3点不同：①不做“交易情况修正”和“市场状况调整”，只做“房地产状况调整”。②先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；而不是先分别对每个“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合。③利用相同的“可比实例价格”一一路线价，同时评估出许多“估价对象”一该街道其他临街土地的价值；而不是仅评估出一个“估价对象”的价值。 在路线价法中不做“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是：①求得的路线价若干标准临街宗地的平均价格，已是正常价格；②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是估价时点时的。即“交易情况修正”和“市场状况调整”已提前在求取路线价中进行了。 路线价法适用的估价对象和条件 路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。 市场法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对许多宗土地进行估价
土地估价实务-18_真题(含答案与解析)-交互
土地估价实务-18 (总分143.5, 做题时间90分钟) 一、单项选择题 1. 某公司1996年以出让方式取得居住用地70年土地使用权，出让当时居住、商业用地土地出让价格分别为80万元和110万元。2006年，该公司申请将土地用途由居住变更为商业并获得批准，按重新签订国有土地使用权出让合同当时的价格标准，商业、居住用地的出让价格分别为150万元、100万元，则应补交的土地使用权出让价款为( )(土地还原利率取 6%)。 A．33.44万元B．58.17万元C．70.00万 元D．76.54万元 SSS_SIMPLE_SIN A B C D 该题您未回答:х该问题分值: 1 答案:B 2. 建立一个公正、合理、科学、透明的( )地价体系是地产市场发展的前提。 A．基准B．标定 C．出让D．成交 SSS_SIMPLE_SIN A B C D 该题您未回答:х该问题分值: 0.5 答案:A 3. 在城镇土地分等基本方案的制定过程中，必要时，须对跨不同级别行政区域的城镇和属( )城市的市辖区进行等别平衡和划定。 A．省级以下(不含省级) B．地级市 C．县级以上D．县级以上(不含县级) SSS_SIMPLE_SIN A B C D 该题您未回答:х该问题分值: 0.5 答案:D 4. 由于不动产的( )，使得完全相同的不动产几乎没有，但是在同一市场上具有相近效用的不动产，其价格也应相近。 A．不可替代性B．不同性 C．均衡性D．独一无二性
SSS_SIMPLE_SIN A B C D 该题您未回答:х该问题分值: 0.5 答案:D 5. 在房产出租、小商品活动较为发达的地区，评估的技术路线往往采用 ( )。 A．租金剥离法B．层次分析法 C．总分频率曲线法D．级差收益测算法 SSS_SIMPLE_SIN A B C D 该题您未回答:х该问题分值: 0.5 答案:A 6. 在土地估价实务中，选择估价方法主要根据( )确定。 A．估价作业计划B．估价基本原则 C．估价对象的特点D．所需收集估价资料的完备程度 SSS_SIMPLE_SIN A B C D 该题您未回答:х该问题分值: 1 答案:C 根据不同估价对象的特点选择不同的估价方法，有充足可选择的交易案例，交易案例具有相关性和替代性，交易资料的可靠性、合法性。 7. 地方房地产统计指标中的开发量不包括( )面积。 A．商品房施工B．新开工 C．开发投资D．竣工 SSS_SIMPLE_SIN A B C D 该题您未回答:х该问题分值: 1 答案:C 8. 下列说法中，正确的是( )。 A．权重确定和因素选择使用的数学方法基本不同，权重是一个因素对土地质量影响程度的体现 B．定级单元是评定和划分土地的基本空间单位，其内部土地特性和区位条件有很大差异 C．按照规定方法划定的土地定级单元，是一个相对均匀的地域，它是各定级因素分值计算的基础，也是土地级别划分的基础空间单元，在两者之间起
《理论与方法》2020年估价师考试第九章划重点：计算临街土地的价值或价格
路线价有3种表示方式，标准临街宗地的总价、单位宽度的标准临街宗地和标准临街宗地的单价。 (1)当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。又分为两种情况： 如果临街宽度与标准宽度相同： V(总价)=标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率 V(单价)=(标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率)/(临街宽度×临街深度) 就是总价/面积 如果临街宽度与标准宽度不相同： V(总价)=[(标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率)/(标准宽度×临街深度)]×估价对象面积 =标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率×(临街宽度/标准宽度) V(单价)=V(总价)/估价对象土地面积=标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率/(标准宽度×临街深度) (2)当以单位宽度的标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。 V(总价)=路线价×∑单独深度价格修正率×临街宽度 V(单价)=(路线价×∑单独深度价格修正率)/临街深度 (3)当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。 V(单价)=路线价×平均深度价格修正率 V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临街深度 记忆：总价为路线价时，用累计深度价格修正率，单价为路线价时，用平均深度价格修正率。 考试时，考单价的形式居多。 【例题】某地块临街深度为18米，临街宽度为50米，总价格为243万元，假设标准深度为24米，则根据四三二一法则，其路线价为()元/平方米。 A.2025 B.2250 C.2700 D.3000 『正确答案』B 『答案解析』本题考查的是计算临街土地的价值或价格。该地块面积 =18×50=900平方米，单价=2430000/900=2700元/平方米，单价=路线价×平均深度价格修正率，平均深度价格修正率=[(40+30+20)/100]/(18/24)=1.2，路线价=单价/平均深度修正率=2700/1.2=2250。参见教材P371。 如果土地形状不是矩形，或是情况不同，则要进行其他修正。 V(单价)=路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率 V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率×土地面积 或者V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×土地面积±总价修正额 1.一面临街矩形土地的价值计算 土地单价=路线价(用标准临街宗地的单价表示)×平均深度价格修正率 土地总价=土地单价×土地面积 2.前后两面临街矩形土地价值的计算
2023年房地产估价师《土估估价基础与实务》模拟卷2
2023年房地产估价师《土估估价基础与实务》 模拟卷2 2023年房地产估价师《土估估价基础与实务》模拟卷2题库汇总 1.[单选][1分]下列关于路线价的表述不正确的是（）。 A.路线价法实质上是一种市场比较法，其理论依据与市场比较法相同 B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整 齐 D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准 临街宗地求其平均价格 2.[单选][1分]某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价格为3000 万元，建筑物还原率为10%，土地还原率为8%，该房地产的价格是（）万元。 A.6250 B.8000 C.9250 D.10000 3.[单选][1分]在中心地理论中，所谓“中心地”指的是（）。 A.区域的几何中心 B.泛指的城镇和居民点 C.区域内向周围地域提供货物和服务的中心城市或居民点
D.具有一定规模商业.服务业.制造业等职能的中心城市 4.[单选][1分]确定基准地价的原则之一是：以实际数据测算的结果为准，以（）修正的结果为辅。 A.统计 B.分析 C.比较 D.选择 5.[单选][1分]宗地估价程序中，首要步骤是（）。 A.拟订估价作业方案 B.明确估价基本事项 C.收集估价所需资料 D.实地查勘 6.[单选][1分]我国土地权利总体上可以分为（）三大类。 A.土地所有权.土地使用权和土地他项权利 B.土地出让权.土地转让权和土地租赁权 C.土地继承权.土地赠予权和土地买卖权 D.土地使用权.土地处分权和土地收益权 7.[单选][1分]按照《城市地价动态监测技术规范》的有关规定，计划单列市监测点的数量不应低于（）个。 A.60 B.120 C.200
2023年土地估价师案例分析基准地价评估
2023年土地估价师案例分析：基准地价评估（5） 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题旳备选项中，只有1个事最符合题意） 1、若经选定旳比较宗地旳价格为2023元/m2，个别原因条件指数为1.2，而待估土地个别原因条件指数为1.40，则修正后旳价格为__元/m2。 A．1067 B．1167 C．1200 D．2334 2、根据我国都市分类，特大都市是指__。 A．直辖市 B．省会都市 C．计划单列市 D．人口100万以上都市 3、采用年数总和法计提折旧，折旧额．【2023年考试真题】 A：各年相等 B：逐年递增 C：逐年递减 D：先增后减 E：土地
4、建没用地旳重要特性不包括。 A：承载力与非生态运用性 B：土地运用旳可逆性 C：土地运用旳永续性 D：区位选择旳重要性 E：35％～50％ 5、路线价估价法旳精度与亲密有关。【2023年考试真题】 A：路线价修正体系与深度指数 B：路线价修正体系与原则宗地 C：路线价与路线价修正体系 D：路线价与原则宗地 E：时间原因 6、土地交易双方通过充足协商最终到达协议，并由买方支付给卖方一定数目旳款项．这笔款项被称为最为确切。【2023年考试真题】 A：土地评估价格 B：土地成交价格 C：客观市场价格 D：申报地价 E：时间原因 7、里地线是指。【2023年考试真题】
A：宗地旳边界线 B：原则深度旳连线 C：距街道18米旳连线 D：与街道旳平行线 E：时间原因 8、都市自然环境条件重要包括地貌、、水文和气候等方面。 A：地质 B：地势 C：地形 D：地震 E：土地 9、2023年某宗地土地开发费用为1000万元．2023年某评估企业对该宗地进行评估，据调查，目前该区域同等状况下土地开发费用需2023万元，年利息率为6％，采用成本迫近法评估时，土地开发费应当取万元。 A：1000 B：1124 C：2023 D：2247 E：时间原因 10、企业所得税旳扣缴义务人每次代扣旳税款，应当自代扣之日起（）日内缴入
实例讲解房地产项目定价案例
实例详解房地产项目定价案例 一、价格定位目标提要 1、销售目标 A、最大利润目标 B、市场占有份额目标 C、销售进度目标 2、市场竞争目标 3、项目品牌、企业品牌目标 任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。 二、价格定位基础 根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。
三、竞争楼盘态势 1、金山板块及其他同类物业竞争对比表 项目名称规划总规模面积范围主力面积平均价格交房时间工程 进度卖点抗性 金山碧水 三期B区17—7F 31万M2 78---256 106--128 1833 2004年底主体三层社区规模大配套齐价格低位置较偏 香江明珠 二期16—7F 186亩86—280 160--280 2700 2004-01 封顶紧临南江滨公园，户型独特紧挨大桥噪音较大 金山明珠15—7F 4—9F 65亩110—244 125--158 **** ****-12-31 单体落成户型新颖，景观绿化精致。南向朝金山大道。 金山明星6-7F,4-7.5F 3-9F,5-11F 71亩68—268 90--127 1985 电梯：2077 2004-05 外墙装修户型多样价格相对较低建筑密度大，配套少 北京金山5—15F 5—11F 57亩55—240 120--130 **** ****年底桩基完成楼间距大空中花园面积大，3米层高价格人相对较高 金山佳园9—9、11 7万M2 100—154 100--120 2350 2004年底地面二层设观景电梯，入户空中花园。项目地形狭长且沿街分布
土地估价师案例分析水面价格的评估
土地估价师案例分析：水面价格的评估考前冲刺 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 仁2007年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使 用权，并交纳土地使用权出让1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2007年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2008年10月20日仍未进行。这时土地出让者可以。 A. 可以无偿收回土地使用权 ・可以征收200万元以下的土地闲置费 C.可以对凤凰公司处以相当于地使用权出让金百分之二十的罚款 既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款 D. 2、房产测量中以作为评定精度的标准。 A:真误差 B:粗差 C:中误差 D:相对误差 E: 土地 3、营业外收入是指的各项收入。 A:为取得其他业务收入而发生 B:与企业经营活动无直接关系
C：与产品制造无直接关系 D:进行加工劳务而发生 E: 土地 4、一项统计活动，通常由统计项目确定、统计设计' 统计调查' 统计整理' 统计分析和统计资料管理等几个部分组成，其中统计的重要前提是。 A:统计项目确定 B:统计设计 C:统计调查 D:统计分析 E: 土地 5、在下列固定资产中，是属于应征房产税的.【2007年考试真题】 A:水塔 B：菜窖（小型） C:玻璃暖房 D:锅炉房 E: 土地 6、《土地估价师资格考试管理办法》规定，土地估价师资格考试于每年在各考区同时举行。 A. 第一季度
B. 第二季度 C. 第三季度 D. 第四季度 7、—是消费者购买商品时愿意支付的实际价格。 A. 商品的销售价格 B. 商品的成本费用
2023年土地估价师案例农用地基准地价评估
2023年土地估价师案例:农用地基准地价评估2 一、单项选择题（共25题，每题2分,每题旳备选项中，只有1个事最符合题意） 1、从市场互换角度，企业旳价值是由决定旳。 A：社会必要劳动时间 B:建造企业旳原始投资额 C：预期收益能力 Ｄ:企业生产能力 E：土地 ２、土地估价中，需要将影响土地价格旳原因条件修正到估价期日旳水平，是根据土地估价旳进行旳。【2023年考试真题】 Ａ：替代原则 B:供需原则 C：变动原则 Ｄ:预期收益原则 E：时间原因 ３、根据《农用地定级规程》，县级原则样地旳设置，考虑在技术与管理水平处在平均状况时,从大宗作物产量水平(）旳一类土地中选用。 A.最差 B．最低
D.最高 4、预期收益原则可以在中得以应用。 A:成本迫近法 Ｂ：市场比较法 Ｃ：成本法和剩余法 Ｄ：剩余法和收益还原法 E：时间原因 5、根据杜能旳理论，经营者与否能在单位面积土地上获得最大利润(P),将由农业生产成本（E)、农产品旳市场价格(ｙ）和把农产品从产地运到市场旳费用（T)三个原因所决定,它们之间旳变化关系为。 Ａ：P=V-(E+Ｔ) B：P=V×(E＋T) C:V＝P-(E+T) D：V=P＋(Ｅ-T） E：时间原因 ６、税收政策属于影响土地价格旳_＿原因。 A.社会 B.人口 C.经济
7、在进行路线价评估过程中,估价师调查搜集了若干临街商业宗地旳租赁收益资料，在通过样点地价测算后记录得到下表数据，则对该表所做旳分析对旳旳是(）。A．由该表编制旳路线价深度修正系数符合苏慕斯法则 B.由该表编制旳路线价深度修正系数符合霍夫曼法则 Ｃ．以１m为级距,则2~3ｍ级距内旳地价为7～8m级距内地价旳1．２3０倍 D.表中数据可直接用于计算平均深度百分率 8、收益还原法考虑旳总费用是指为发明收益所投入旳直接必要旳经营费用与费用．(２023年真题） A:评估 B:设计 C：资本 D：建筑 E:合法性 9、某宗房地产旳总价值为90万元,其中土地价值20万元，通过抵押获得贷款60万元.若投保火灾险,其投保价值最高为万元。 A:30 Ｂ:60 C：７0 D：90
自然资源的价值与估价案例分析
第四章自然资源的价值与估价 本章关键词 资源有价值论；市场比较法；收益还原法；机会成本法；替代价格法；影子价格法 案例分析 案例1. 森林资源的估价—以吉林省磐石市三棚镇三道沟林场为例 森林资源价值包括森林中的木材、动植物微生物等产品的价值以及森林的生态、观赏、旅游价值。不过森林的价值目前基本上仍是木材的价值，木材价值即林价可以由宜林地的地租加上有关的补偿费用来计算。1、宜林地地租。林租的确定和地租的确定一样是以劣等地为基准的，劣等宜林地的所有者要取得绝对地租，由于优等宜林地效益更高，因而优等宜林地所有者还要取得级差地租，级差地租和绝对地租归宜林地所有者所有；2、营林成本这是经营森林时付出的成本包括a. 造林费、种苗、整地、栽植、幼抚、施肥等费用，b.经营费，护林、防火、防治病虫害等费用，c.管理费，行政管理、技术管理、科研、社会负担及工资等费用，由于森林资源周期较长还要考虑资本的时间价值；3、营林的利税，营林也获取收益和缴纳税金；4、其他费用，包括林木生产中的各种损失，如森林火灾、虫灾、冻害等不可抗拒的损失。 林价也可以由市场价值来计算，森林可以有限地或无限地采伐下去（以一个可永续的开采速度来进行开采，即开采速度低于或等于生长速度），将未来的收益折现即为现在的林价： V＝∑ =+ n i i r Ri 1 ) 1/(（有限年限）（4-21） V＝∑∞ =+ 1 ) 1/( i i r Ri（永续采伐）（4-22） 例如：2001年，因林场承包纠纷，吉林省磐石市三棚镇大一步村村民李奔河和村委会请评估机构对三道沟林场林木价值进行评估。吉林市华伦会计师事务所森林资产评估业务部，接受磐石市林业局的委托，对该争议的林分进行了林木资产价值评估。 （1）评估林分概况及有关参数 被评估林分位于吉林省磐石市三棚镇大一步村三道沟经营场的2.5公顷原退耕地上。1990年春季，承包人用一年生长落叶松苗以1m×1.2m的造林规格营造成功落叶松纯林，评估时（基准日
土地估价师考试路线价法及练习题
路线价估价方法及练习题 一、概念： 1．路线价：是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。 2．路线价法：是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。 3．路线价法的基本原理 路线价估价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价及影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的。路线价估价法认为城市内各宗土地(以商业用地为主)价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减；宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。因此，路线价估价法及市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。 在正常市场条件下，具有相同使用价值的土地，在交易双方具有等量市场信息的基础上，应该具有同样价格，即替代原理。可及性可以视为区位条件的一种表示，因此对于商业用地来讲，可及性是决定其使用价值的主要因素。同一街道，各宗土地价格
的高低，随其离开街道的远近程度，即临街深度而递减；同一宗临街宗地，其接近街道部分地价高于离开街道的部分，越接近道路者利用价值越大，距离街道越远利用价值越小，价格越低；在一个城市中，按土地的可及性可划分不同的地价区段，每个区段表示不同的区域条件即使用价值的差异。 二、及路线价估价法有关的概念 (1)标准宗地。城市的一定区域中，根据街道状况、公共设施的接近状况、房屋的疏密度等条件划分区域，从区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度、形状等在区域中属标准的土地称为标准宗地。 (2)标准深度。城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市街地的标准深度。 (3)里地线。标准深度的连线被称为里地线。里地线及道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域被称为里地。 (4)深度指数修正表。以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表称为深度指数修正表。 (5)路线价区段。以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，此区域称为路线价区段。 三、路线价估价法的基本公式 路线价估价法基本公式的表示形式是： 宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积