房屋建筑物评估操作方案

房屋建筑物评估操作方案

一、总体要求

了解资产的真实状况，确保资产真实存在，不重不漏，确保账、卡、实物与申报表相符。

对纳入评估范围的全部房屋建、构筑物逐项进行现场勘察核实，作好勘

察记录，逐项核对产权证或产权替代文件资料，按本方案的要求编制评估案例，撰写评估说明，并完成相应的工作底稿。

作价依据应充分、合理，评估方法选取应得当，并对确定的评估方法正确理解与运用，确保收集的作价及其他相关资料详实可靠，客观公正反映资产的真实公允价值。

对评估结果的增减值作出客观、合理的分析。

房屋建、构筑物评估具体应包括以下工作内容：

1.了解房屋建、构筑物基本概况；

2.核对和验收房屋建、构筑物申报明细表；

3.确定房屋建、构筑物评估重点；

4.清查、现场勘察及资料收集；

5.评定估算和结果分析；

6.撰写评估说明；

7.整理和编制底稿。

二、了解房屋建、构筑物基本概况

根据确定的评估目的，明确房屋建、构筑物的评估范围。

了解房屋建、构筑物基本状况。主要了解购建时间、分布地域、所处地址的地况、地貌、气候等情况，初步了解建、构筑物的资产管理情况、使用、维护保养状况、建、构筑物的项数、建筑面积、用途、建筑结构类型及特点、产权状况，账面值的构成，何年何月进行过清产核资或资产评估，是否曾调账。

通过对委估资产的了解，初步掌握评估工作量和评估难点、重点。

三、核对和验收评估申报明细表

验收企业提供的“申报明细表”，使其符合评估要求。本次负责的申报明细

表共包括张表：表-1 房屋建筑物、表-2 构筑物及其他辅助设施、表-3 在

建工程土地工程表、表4-7 为租赁物业表。

请企业提供“固定资产分类汇总表”，每一类固定资产的原值、累计折旧要

与明细分类账核对一致，各类固定资产加总合计正确，并与资产负债表金额核对

一致。检查申报明细表账面价值是否与会计报表相符，对申报明细表填写不符合

评估要求之处，应要求企业及时修正。并在修改后的每张账明细表左上角加盖公

章。

四、清查、现场勘察核实及资料收集

(一)清查及现场勘察核实

现场勘察阶段是评估人员合法、合理、客观公正进行评估的关键环节，是

最大限度地降低评估风险的关键阶段，评估人员应对此高度重视。通过该阶段，评估人员应该能够确定评估重点，找出可能影响评估结果、产生评估风险的特殊事项。

1.与资产管理人员座谈，认真听取资产管理人员对评估对象概况的介绍，

在资产管理人员的陪同和协助下进行现场勘察、核实工作。

2.现场勘察的范围

对于纳入评估范围的房屋建、构筑物应逐项进行勘察核实。

3.现场勘察核实的内容

(1)产权状况的核实

逐项核实企业提供的产权证明资料，判断其有效情况，将核实结果在清查

结论中注明。

(2)现场勘察

根据企业提供的建、构筑物评估申报明细表，核实明细表中建、构筑物数

量是否与申报情况一致；对建、构筑物的账面价值、建成年月、建筑结构、建筑面积、用途、产权、项数等内容核对账、卡并进行实地勘察核实；了解建筑物的拆、改、扩建等情况，同时现场勘察建筑结构及特点、装修、给排水、配电照明、采暖通风等配套设施、设备的使用状况。

结构：根据结构类型对承重墙、梁、板、柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度，籍以判断建筑物基础及结构的安全性。

维护、装修：查看的内容：装修、有无脱落、开裂、损坏、装修的档次、

新旧程度等；非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。

设备设施：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀、电气绝缘有无老化，能否满足使用要求。

采用市场法评估还应重点勘察评估对象所处地理位置、环境、景观的优劣、交通情况、规划限制条件、朝向、配套设备设施等影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素等。

4.与企业共同对勘察核实中发现的遗漏、重复以及错误之处进行修改，确

认评估申报明细表内容。

5.将勘察核实情况和数据认真记录于工作底稿中，并撰写房屋建、构筑物

清查核实结论和清查调整说明。

(二)资料收集

应当充分收集与房屋建、构筑物评估相关的信息资料，并确信资料内容的合理性、相关性和完整性以及资料来源的可靠性。根据评估业务的需要，要求委托方或资产占有方等相关当事方提供评估所需资料，并对企业提供的资料进行必要的查验。

1.搜集资料的渠道

(1)委托人提供；(2)实地勘察获得；(3)到政府有关部门查询；(4)市场调

查收集；(5)询问当事人、咨询公司等。

2.基础资料

收集企业填报的评估申报明细表盖章件、产权证明类资料及其他企业提供的评估所需资料。

3.作价依据资料

评估所需的资料主要包括下列 4 个方面：(1)对房地产价格有普遍影响的资料；(2)对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料；(3)类似房地产的交易、

成本、收益实例资料；(4)房屋建构、筑物的建筑成本资料；(5)反映评估对象状况的资料。

对于所有直接或间接影响房屋建筑物价格因素的资料都应尽量搜集，包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施、公共设施等方面的资料；房地产供求方面的资料；房屋建、构筑物建筑成本资料等。

搜集什么样的资料，主要取决于拟采用的评估方法。各种评估方法应主要收集的资料有所不同。

重置成本法：主要收集房屋建、构筑物的预、决算书及有关图纸等资料，并到有关建设管理部门和当地建筑定额管理部门及委托单位的财务、基建等部门进行调查咨询，取得当地的现行概(预)算定额、费用定额、有关调差文件、政府行政事业性收费文件等资料。在调查的同时取得本地区主要建筑材料现行市场价格。

市场比较法：主要是调查了解同一供需圈内可比房地产的相关资料(交易情况、交易日期、区域因素、个别因素) 及市场情况等，搜集三个或以上的可比交易实例资料。

收益现值法：主要是搜集收益实例资料；而具体应搜集的内容，则需要针对评估方法中的计算所需要的资料数据进行。如对供出租用的写字楼拟选用收益法进行评估时，则需要搜集可供出租的面积、租金水平、出租率或空置率、运营管理费等方面的资料。

在搜集实例资料时，应充分考察它们是否受到不正常的或人为因素的影响。

对于受到这些因素影响的实例资料，只有在能确定其受影响的程度并能进行修正的情况下才可被采用。搜集完资料后，应对其进行核实、整理、分类，以便查阅和对资料进行分析。

五、评定估算和结果分析

(一)评定估算

1.确定评估方法

评估方法一般有重置成本法、市场比较法、收益现值法等。各种方法的适用范围如下：

(1)重置成本法的适用范围：重置成本法一般适用于自建自用房屋建、构筑物或市场流动性较差的非收益性房屋建、构筑物的评估；

(2)市场比较法的适用范围：当存在着具有可比性的三个以上建筑物或房地产交易实例时，一般可采用市场比较法评估；

(3)收益现值法的适用范围：对于可独立经营获利的收益性房屋建筑物的评估，一般可以采用收益现值法评估；

评估方法的选用应在最佳使用原则基础上，根据评估对象的房地产类型、评估方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量情况确定所采用的评估方法。

2.重置成本法

评估值=重置全价×\u32508X合成新率

(1)重置全价的确定

①对于大型、价值高、重要的建(构)筑物：

重置全价=建安综合造价+前期费用+其它费用+资金成本。

a.建安综合造价的确定

预决算调整法：即以待估建筑物的预决算中的工程量为基础，按当地现行工程预算定额、费率，将其调整为基准日建筑安装综合造价。

重编预算法：即根据建筑物的施工图纸及变更资料等，按照当地现行的预算定额及其他取费文件重新编制工程预算的方法。

指标测算法：即参照相同功能用途、相同规模、相同建筑结构特征建筑物的工、料、机各项消耗指标及当地现行人工、材料、机械台班价格标准测算建安造价。

标准单方造价调整法：即将评估建筑物中影响建筑造价的各因素与已知单方造价的标准建筑中各有关因素进行比较分析，调整计算出评估建筑物的单方造价。

取费程序表

序号

项目名称取费标准及计算方法备注

b.前期费用及其它费用的确定：按照建设部的有关标准和当地相关行政事业性收费规定确定。

前期费用及其他费用计算表

序号费用项目征收标准取费基数依据(如实填写文号，底稿备查)

5

c.资金成本的确定：资金成本按资金在合理建设工期内均匀投入和评估基准日正在执行的同期贷款利率计算。其计算公式为:资金成本=(建安综合造价＋前期费用＋其它费用)×\u36151X款利率×\u21512X理建设工期×(1/2)

基准日贷款利率表

时间

年利率%

六个月以内(含 6 个月)

六个月至一年

一至三年

②对于价值量小、结构简单的建(构)筑物：

a.采用类比法确定其重置全价。即将各类建筑物的结构类型及使用功能与已做的典型建筑物评估案例在建筑面积、层高、檐高、轨高、跨度、装修、施工难度等影响造价的诸方面因素进行类比分析，在典型建筑物重置单价的基础上，调整差异求得建筑物的重置全价。

b.采用价格指数调整法：即将该建筑物的账面原值乘以自建成日期至评估基准日之间的价格指数来计算建筑物重置全价的一种方法。采用本方法的前提条件是该建筑物的账面原值比较合理，账面原值中没有与该建筑物无关的费用。

采用重置成本法评估房屋建、构筑物中，应注意以下事项：

建安工程造价计算程序表以当地现行定额取费程序表为准。

采用预决算调整法计算建安工程造价时，需引注准确完善的原工程预决算数据和相关资料，如决算的汇总表等、设计变更签证等，并附预决算书的封面复印件、取费表等。

采用工料机消耗指标法计算建安工程造价时，应结合委估对象的实际情况，对各项指标进行必要的调整，还应有详细的计算过程及附表。

若采用重编预算法计算工程造价时，要有工程量计算底稿。

(2)成新率的确定

①对于价值大、重要的建(构)筑物采用综合成新率方法确定其成新率，其计算公式为：

成新率=现场勘察成新率×60%+年限法成新率×40%

其中：

年限法成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100%；(耐用

年限可参考)

结构部分(基础、主体、屋盖)、装修部分(门窗、内外装修及其他)、设备部分(水、电、暖)。通过上述建(构)筑物造价中影响因素各占的比重，确定不同结构形式

建筑各因素的标准分值，根据现场勘察实际情况确定各评估分值，根据此分值确

定现场勘察成新率。

采暖(30)

小计(100)

勘察成新率=(1)×\u27604X例+(2)×\u27604X例+(3)×\u27604X例

=

②对于单位价值小，结构相对简单的建、构筑物，采用尚可使用年限法确

定成新率，计算公式为：

成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%

G S B G S B G S B G S B 单层

2-3 层

际耐用年限(经济寿命年限)。财务折旧年限是会计上的概念，评估中应以实际耐用年限(经济寿命年限)为准。

7

房屋建、构筑物耐用年限表

(十八)铁路线路上部建筑(含路基、道碴、轨枕、钢轨、垫板、防爬器、鱼属板、护坡等)和铁路线上的桥梁、涵洞、隧道

(十九)水工建筑物(大坝)50

80 30

选取可比实例；

②建立价格可比基础；

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③进行交易情况修正；

④进行交易日期修正；

⑤进行区域因素修正；

⑥进行个别因素修正；

⑦求出评估单价。

(2)选取可比实例

从搜集的交易实例中选取 3 个或 3 个以上的可比实例。

选取的可比实例应符合下列要求：是评估对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物等方面应相同或相近；成交日期与评估基准日相近；成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

(3)建立价格可比基础

各比较案例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等，通过统一调整、换算，统一表达方式和内涵，建立一致的比较基础。

(4)进行交易情况修正

即排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。交易行为中的特殊因素主要有：

①有利害关系人之间的交易。例如父子之间、兄弟之间、亲友之间、母子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，成交价格通常低于其正常市场价格；

②急于出售或急于购买的交易。例如欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，成交价格往往偏低；相反，在急于购买情况下的成交价格往往偏高；

③交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。如果买方不了解市场行惰，盲目购买，成交价格往往偏高；相反，如果卖方不了解市场行情，盲目出售，

成交价格往往偏低。

④交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。例如，买方或卖方对其所买卖的房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往偏高；

⑤特殊交易方式的交易。如拍卖、招标、哄抬或抛售等。拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪的影响而使价格失常。但中国大陆目前的土地使用权出让是例外，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格往往偏低。

⑥交易税费非正常负担的交易。在现实交易中，往往出现交易税费非正常负担的交易，应按照有关税法及国家和地方的有关规定，将交易价格调整为买卖双方各自负担自己应负担税费下的价格；

⑦相邻房地产的合并交易。房地产价格受其土地面积、土地形状、建筑规

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模的影响。相邻房地产合并交易的成交价格往往要高于其单独存在、与其不相邻

者交易时的正常市场价格。

有上述特殊交易情况的交易实例不宜选为可比实例，但当可供选择的交易

实例较少而不得不选用时，则必须对其进行交易情况修正。

(5)进行交易日期修正

即将可比实例在其成交日期时的价格调整为评估基准日时的价格。

交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似

房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势

作出判断，给予调整。

(6)进行区域因素修正

应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下

的价格。

区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，

公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。区域因素修正

的具体内容应根据评估对象的用途确定。

进行区域因素修正时，应将可比实例与评估对象的区域因素逐项进行比

较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。

(7)进行个别因素修正

进行个别因素修正，即将可比实例在其个体状况下的价格调整为评估对象

个体状况下的价格。

个别因素修正的内容主要应包括：新旧程度、装修、设施设备、平面布置、

工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。个别因素修正的具体内容应根据评估对象

的用途确定。

进行个别因素修正时，应将可比实例与评估对象的个别因素逐项进行比

较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异，进行调整。

(8)求出评估单价

根据房产评估的替代原则，利用下述公式确定修正价格。

修正价格=参照物交易价格×\u27491X常交易情况/参照物交易情况×\u24453X估房地产区域因素值/参照物房地产区域因素值×待估房地产个别因素值/参照物房地产

个别因素值×\u24453X估房地产评估基准日价格指数/参照物房地产交易日价格指数选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算

求出一个综合结果作为委估对象的评估单价，进而计算出委估房屋建筑物评估

值。

10

注意：采用市场法的评估值一般为房地合一价，应注意勿与土地评估值重复。

C

因素条件/比较因素说明表

用此表应分为别说明三个问题：1、各因素条件说明表，2、比较因素

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4.收益现值法

(1)运用收益法评估的步骤

①估算潜在毛收入；

②估算有效毛收入；

③估算运营费用；

④估算净收益；

⑤选用适当的资本化率；

⑥选用适宜的计算公式求出收益价格。

注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计算。

(2)潜在毛收入、有效毛收入、运营费用

潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。

将潜在毛收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失得到有效毛收入。

运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支付的费用及归属于其

他资本或经营的收益(如：商业、餐饮、工业等经营者的正常利润) ，注意，运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同。

(3)估算净收益

①出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维

修费、管理费、保险费和税金。

②商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收

入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

③生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算

净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。

④尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上

述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。

评估中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限

制的之外，都应采用正常客观的数据。

有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租

金应采用正常客观的租金。

(4)资本化率的确定

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应按下列方法分析确定：

①市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。

②安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用评估基准日执行的三或五年的国债或银行存款利率的复利化值，也可采用银行一年期存款利率；风险调整值应根据评估对象所在地区的社会经济发展和房地产市场状况等对其影响程度而确定。

③复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：

R＝M×R＋(1－M)R

式中R ─ 资本化率(％)；

M ─ 贷款价值比率(％)，抵押贷款额占房地产价值的比率；

R ─ 抵押贷款资本化率(％)，第一年还本息额与抵押贷款额的比

率；

R ─ 自有资本要求的正常收益率(％)。

(5)收益年期的确定及评估值计算

对于单独建筑物的评估，应根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，

选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧。

对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可采用下列方式处理：

①先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。

②若房地产中的土地为划拨地，可参照出让地的评估，但评估值中包含了应交纳的土地出让金，请予以扣除。

基本计算公式：

n

V=∑

A

i

= (1 +

i1

R)i

式中V—收益价格(元，元/平方米)；Ai—未来第i 年的净收益(元，元/平方米)；

N —未来可获收益的年限(年)。

(二)汇总结果

通过案例的测算，修正被评估物业的与案例的差异（如楼层差、层高差、 装修差、面积差、设施差等），将案例的评估值修正为被评估物业的评估值，再 将各项评估值进行汇总，并对评估结果进行增减值原因分析。

同时作好物业和土地的对接及房地匹配工作。

六、撰写评估说明

房屋建、构筑物评估说明中应详细列举评估中过程中所采用的取费、取价

依据，要求文件名准确并将复印件存底稿备查。房屋建、构筑物评估说明部分应 按以下几部分内容撰写。

1.评估范围

应说明本次评估的资产范围，并列表说明

序号

合计

2.资产概况

单位名称 建筑面积 账面原值 账面净值

包括建筑物类型、特点、分布地域、资产账面原值、净值的构成；建(构)

筑物主要结构类型、建设年代、使用状况、日常管理情况；是否进行过清产核资

和调过账等。

3.评估依据

4.评估程序

5.评估方法

6.典型案例

7.评估结果及分析

七、评估案例的要求

案例部分的要求要结合 91 号文及本项目的特点：尽量函盖不同的评估方法、

不同结构类型、地市分布等，另外，还必须要有构筑物案例。要求每个申报单位的房屋案例(结构类型不同、方法不同)不少于个。选择原则：产权明晰、价

值量大、具有代表性、建设年代新旧均有、地域不同。

八、房屋建筑物评估中应注意的问题

1.评估是站在公允的立场上按现行市场公允的标准进行的，具有普遍性、

公允性。如企业在建造房屋时，可能一部分资金是自筹的，一部分资金是借贷的，但在评估时，就必须考虑公允的市场，把所有资金都看作是按现行可能得到的最低的利率借贷来的；

2.正常情况下，每一类房屋建筑物的重置全价和成新率都应在一个合理的

范围内，对于有关异常情况，如含土地价值、含其他附属设施、经过了大修等情况，应在增减值原因分析中加以说明，同时在明细表备注栏注明；

3.在评估房屋建筑物时，应和土地评估相结合，做到不重、不漏；

4.房产评估人员与机器设备评估人员应就大型设备的基础及其他与设备有

关土建费用进行沟通，保证设备基础及与设备有关的土建费用在设备评估与房屋建、构筑物评估中不要重复或遗漏。