凯德中国房地产金融业务案例研究分解
凯德中国房地产金融业务介绍
一、背景资料
1、实力雄厚的母公司——嘉德置地
嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡。其核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；经营网络遍布全球20多个国家超过110个城市。凭借雄厚的产业资产和商业知识，为客户提供优质的产品和服务。目前嘉德置地的上市子公司及合资公司包括来福士控股、雅诗阁集团、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及澳洲置地。
图一：嘉德置地全球业务布局
图二：公司结构图
2、凯德中国
凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。目前凯德中国是国内最大的商场拥有者和经营者，是国内最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理，是中国最大的外资房地产企业。
图三凯德中国品牌结构
自1994年正式进入中国市场，经过16年的发展，凯德中国已经累计开发或运营100余个房地产项目，目前在华资产近340亿人民币，中国总项目投资规模超过1000亿人民币。资产占整个集团的资产比例从2001年的6%上升到目前的28%，在未来几年更会加速发展到45%；凯德中国对集团息税前利润的贡献从2002年的10.5%增长到2008年的45%。在集团最近的全球化战略中，嘉德置地计划把75%的投资股份放到新加坡以外的市场，而中国是新加坡以外最大的一个市场，是集团最重视的一个地方。
凯德的迅速发展得益于卓越独到的投资眼光、大胆前瞻的业务创新与业务整合。不仅自身致力于发展房地产相关业务发展，开发了大批优质物业，而且与发展房地产金融业务共进，打造了一条包括住宅、综合商务房产、商场、服务公寓、房地产金融在内的完整价值链。
图四凯德中国价值链
房地产金融领域的雄厚实力是凯德中国迅速成长最为关键的因素。公司非常注重资本运作，基金在凯德置地的资金融通中占据重要地位：
●凯德中国及其母公司集团旗下有2只房地产信托基金和9只私募基金关
注中国市场，这为其开发和扩张提供了充足的资金支持；
●私募基金往往充当嘉德上市基金孵化器的作用。商用物业通过私募基金
先行收购并进行经营管理再出售给上市基金后，可赚取大额升值利润；
●对私募基金、上市基金的参股、控股使得其对整个资本运作过程保持足
够的控制力，风险亦得到控制，且可以获取稳定收益。
●外资属性使公司决策效率受到影响，一定程度影响其通过招拍挂形式获
取土地，通过基金公司可以采用收购的形式获得项目，很好的解决了这
个问题。
在本文中，我们将重点介绍凯德中国基金业务的开展情况。
二、凯德中国的基金业务
1、基本情况
目前凯德及母公司嘉德置地在中国市场上运作的共有2只房地产信托基金和9只私募基金，
两只房地产信托基金分别是：
1）嘉茂中国信托（CapitaRetail China Trust）嘉茂中国信托（CRCT）是首个专注于中国零售型房地产的信托投资基金，于2006年12月8日在新加坡证券交易所上市（SIN:AU8U）。CRCT成立的宗旨是投资中国各类享有长期收入潜力的商用地产组合。
目前，信托投资组合的8个零售购物中心位于中国5个人口密集城市，分别是北京的西直门嘉茂购物中心、望京嘉茂购物中心、九龙商厦、安贞华联商厦，上海的七宝嘉茂购物广场，河南郑州的华联商厦，内蒙古呼和浩特的金宇购物中心，以及安徽芜湖的嘉信茂广场。其优质和地域多元化的商场组合是国际和国内大型零售商进驻的焦点，如沃尔玛、家乐福和北京华联集团。2）雅诗阁公寓信托（Ascott Residence Trust）全球首创，且是唯一的亚太区服务公寓信托基金 (REIT)，资产包括38个项目共计3642套公寓，遍布亚太区7个国家11个城市，总资产达RMB74.3亿。（截止2008年11
月30日）
目前该信托在中国的项目有四个，分别是a 北京市朝阳区建国路108号北京雅诗阁，地处住宅和商业区的核心地带； b 北京市朝阳区亮马桥路46
号盛捷福景苑，位于大使馆、国际学校、商业区的中心；c 天津市和平区成都路，坐落在城市最优质的住宅和购物区，为商务旅客提供理想住所；d 上海徐汇区陕西南路888号盛捷服务公寓，是城市中餐饮购物的最优选择。
其余9只私募基金分别是：
1）凯德中国住宅基金（CapitaLand China Residential Fund）
2）凯德中国发展基金（CapitaLand China Development Fund）
3）凯德中国发展基金II(CapitaLand China Development Fund II)
4）嘉德商用产业中国发展基金（CapitaRetail China Development Fund）5）嘉德商用产业中国发展基金 II（CapitaRetail China Development Fund II ）
6）嘉德商用产业中国孵化基金（CapitaRetail China Incubator Fund）7）雅诗阁中国基金
8）中信凯德科技园1号基金（CITIC CapitaLand Business Park Fund）9）来福士中国基金（Raffles City China Fund）
1）凯德中国住宅基金（CapitaLand China Residential Fund）凯德中国住宅基金是2003年由嘉德置地发起并管理的专注于中国市场的私募基
金，规模为6100万美元。资金全部在中国境外募集，来自企业投资者，金融机构和高收入的个人。基金以股权方式参与中国主要城市的中高档住宅房产项目开发。凯德中国住宅基金属于非开放式基金，海外客户是基于对国内房地产市场前景的看好进行基金投资，因此在投资总量上还相对较少，同时投资项目也具有特定的针对性。尽管如此在实践中已积累许多有益的经验，从长期来看像北京、上海、广州等一批特大型城市由于具有良好的发展条件和机遇，地产基金在上述城市的房地产市场中更将是大有用武之地。
截至2009年8月该基金已全部投资于凯德置地位于上海、北京、广州等地的六个中高档房地产项目。具体比例为：北京上元项目、北京来福士广场20%，卓锦万代30%，上海天山河畔花园10%，以及闵行西郊林茵湖畔项目的20%，广州天河项目的20%。（该基金已全部投资。）
2）凯德中国发展基金（CapitaLand China Development Fund） 2005年10月，公司与美国花旗集团合作，推出的用于投资中国的房地产开发项目的私募基金。凯德中国发展基金规模为4亿美元，由对中国经济及房地产长期发展充满信心的投资者注资成立。
凯德中国发展基金的投资目标定位在位于人口密度高、增长快且人均GDP
稳步提升地区内的大规模住宅、写字楼、综合性房地产开发以及服务公寓项目。这些目标区域分别位于环渤海湾地区、长三角地区、珠三角地区和中国中西部地区。“凯德中国发展基金”的首个投资项目为浙江省宁波市的一个项综合性房地产项目。嘉德置地通过签署协议，将该地块80%的股权，约1.08亿美金(约1.84亿新元)转让给“凯德中国发展基金”，至此嘉德置地在宁波地块中的实质股份为50%。
3）凯德中国发展基金II(CapitaLand China Development Fund II)规模为2.4亿美元，和凯德中国发展基金一样，主要投资位于中国的住宅发展项目，第一个项目在北京昌平香溪里。
4）嘉德商用产业中国发展基金（CapitaRetail China Development Fund）这支私募基金主要投资在中国境内的商场开发项目。其中包括了由嘉德置地和深圳国际信托投资有限责任公司共同拥有的，以沃尔玛为主力租户的一系列商场开发项目。另外还包括其它由嘉德置地独立或与第三方共同投资的商场开发项目。
5）嘉德商用产业中国发展基金 II（CapitaRetail China Development Fund II ）一支规模为９亿新元的私募基金, 和嘉德商用产业中国发展基金一样，主要投资在中国境内的商场开发项.
6）嘉德商用产业中国孵化基金（CapitaRetail China Incubator Fund）这支私募基金主要收购经过物业重新定位、资产提升或租赁期满之后有潜力获取优质收益的商用物业。嘉德中国商用孵化基金的规模为4.25亿美元，作为嘉德置地在中国商用产业发展策略的一部分，嘉德置地在这支基金中投资了30%。
7）雅诗阁中国基金规模为5亿美元，再加上贷款，有较多的资金可供支配。主要投资中国各大城市具有资产升值潜力的服务公寓项目。于2007年6月截止认购。
8）中信凯德科技园1号基金（CITIC CapitaLand Business Park Fund）它是由中信信托和嘉德置地集团共同发起、共同管理的第一只基金，是国内投资者参与的第一只按照国际私募基金模式设计和管理的投资于中国科技园区写字楼物业的房地产股权投资基金。除了嘉德公司认购的50%外，中凯科基金的另外50%由中信信托发行“中信凯德1号科技园区股权投资集合资金信托计划”募集并完成。据介绍，本次基金的发起一举多得，鉴于嘉德在房地产基金方面的成熟经验，内地的相关企业可以学习借鉴；同时，鉴于目前国内的金融市场与房地产市场的情况比较复杂，中凯科基金的设立亦为投资人提供了新的投资产品和渠道；嘉德公司亦可借此机会，将旗下的物业资产盘活。基金规模为5亿人民币，主要投资中国高增长的工业园，目前中凯科基金的资产包中项目均来自嘉德置地自身，其中包括IBM中国区总部（之前的红钻大厦）和位于上海漕河泾的凯科大厦。
9）来福士中国基金（Raffles City China Fund）来福士城中国基金的规模达到10亿美元，是嘉德置地迄今为止在中国最高金额的综合项目私募基金。其中嘉德本身将拥有该基金50%的股权，其余资金来自于亚洲、欧洲和北美的长期投资基金和养老基金。基金主要投资中国重点城市的高端办公商业综合型物业项目。最初投入的种子资产，是嘉德在中国的四个来福士品牌综合项目。因此，基金将收购嘉德所持有上海来福士广场项目的55.9%股权，以及北京来福士、成都来福士和杭州来福士的100%股权。
2、基金产业链及重点基金的介绍
凯德的房地产金融是包括开发基金、孵化基金、REITs等形成的一个完整的产业链，不同类型的基金在不同的发展阶段根据集团的需要具有各自的职能。这样有利于集团战略性平衡资金布局分配，综合制定整体发展策略；有利于优化管
理架构，快速决策。
面对根基深厚的本地开发商和同样资金雄厚的海外同行，凯德置地6年多来坚持着自己的“专注、规模、平衡”的六字策略方针。从住宅到写字楼、商用地产、零售物业，从房地产开发到基金管理再到运作发行REITs，逐渐适应了中国水土的凯德置地已经接近完成对母公司完整产业链的异国复制。
下面选取有代表性的基金从基金的规模，投向，基金的运作，基金旗下的资产，基金的合作伙伴，基金的盈利与分配模式，基金资产的管理模式等进行介绍。?第一阶段，凯德置地中国基金介入的几乎都是开发的项目。
早在2003年，嘉德置地就成立了凯德中国住宅基金，在2005年又成立了凯德中国发展基金，共募集4.61亿美元用于发展中国市场的住宅及综合项目。
凯德中国住宅基金凯德中国住宅基金是2003年由嘉德置地发起并管理的专注于中国市场的私募基金，规模为6100万美元。资金全部在中国境外募集，来自企业投资者，金融机构和高收入的个人。基金以股权方式参与中国主要城市的中高档住宅房产项目开发。凯德中国住宅基金属于非开放式基金，海外客户是基于对国内房地产市场前景的看好进行基金投资，因此在投资总量上还相对较少，同时投资项目也具有特定的针对性。
截至2009年8月该基金已全部投资于凯德置地位于上海、北京、广州等地的六个中高档房地产项目。具体比例为：北京上元项目、北京来福士广场，卓锦万代，上海天山河畔花园，以及闵行西郊林茵湖畔项目，广州天河项目。
?而接下来其他几个私募基金，扮演的更多的是嘉德上市基金孵化器的角色。
在上市基金收购项目之前私募基金先期介入，然后在项目成熟以后，转卖给上市基金，从而获得较高的收益。如嘉德商用产业中国发展基金和嘉德商用产业中国孵化基金。两只基金也是各司其职：发展基金的目标资产是没有建好的商场，甚至是一个买土地的概念，借助发展基金去投资开发。而孵化基
金主要是收购已经建好，但有潜力提升投资回报率的商场，做一个商业培育的工作。这类进行房地产开发的基金具有较高的风险和收益，亚洲、中东、澳大利亚、新加坡和欧洲等地的养老基金、保险公司以及政府投资部门成为了它们的投资者。
嘉德商用产业中国发展基金主要投资在中国境内的商场开发项目。其中包括了由嘉德置地和深圳国际信托投资有限责任公司共同拥有的，以沃尔玛为主力租户的一系列商场开发项目。另外还包括其它由嘉德置地独立或与第三方共同投资的商场开发项目。2005年7月8日，嘉德置地集团旗下的嘉德商用产业有限公司与深国投签订协议，将投资其在国内15家以沃尔玛为主力店的商场，这是嘉德自04年12月底与深国投签署国内6家商场协议之后的再度合作。两次合作促使凯德置地获得21家购物中心嘉茂信的部分股权。深国投董事长李南峰认为，“凯德置地拥有强大的资金后盾和房地产金融管理专业知识，是一个理想的合作伙伴，能够支持沃尔玛在中国的计划，并提供有效的资本框架来促进这些资产的增值”，“通过合作，嘉德置地已在中国高速发展的商业房地产市场中领先一步，特别是获得了进入从未涉猎的二线城市的难得机会。”与此同时，基金还与多家中国合作方签署了合作备忘录，即将获取约35家零售项目。这35个项目遍布全国，包括北京、广东、四川、山东以及内蒙古，总资产价值约13.4亿美元。
嘉德商用产业中国孵化基金的项目包括收购中山公园龙之梦项目并进行改造等。所有的终极目标都只有一个，那就是等物业成熟，达到一个稳定的现金流的时候，然后再进行上市。补上了上市这一环节，资金链条得以完全循环运转，嘉德置地开始娴熟地利用这一资本回流，积攒再扩张的能量。
?城市综合体项目由于投入资金巨大、回报周期长，往往是单个投资者难以承受的。建立基金共同开发及时收回现金流将会提高公司的运营能力和盈利水品。
来福士中国基金是嘉德置地迄今为止在中国最高金额的综合项目私募基金。基金主要投资中国重点城市的高端办公商业综合型物业项目。其中公司本身将拥有该基金50%的股权，其余资金来自于亚洲、欧洲和北美的长期投资基金和养老基金。基金最初投入的种子资产，是嘉德在中国的四个来福士品牌综合项目。因此，基金将收购嘉德所持有上海来福士广场项目的55.9%股权，以及北京来福士、成都来福士和杭州来福士的100%股权。
在维持嘉德所持有基金50%股权的同时，集团预料最终可获得近5亿7400
万元的净流动资金，以及3亿1300万元的总投资组合增值(total portfolio
gain)，其中包括脱售四个项目的1亿8300万元净增值(net gain)以及上海来福士广场重新估价后所获得的1亿3000万元的公允价值增值(fair value gain)。身为基金股东之一兼管理机构的嘉德，将可继续取得基金项目的租赁收入并从项目增值中获益。
虽然运营过程中在不同持有者间流转，管理上的差异性会影响项目稳定性或阻碍项目建成后的持续升级，但凯德置地拥有一条整合性房地产价值链和丰富的管理经验，具备很强的抗风险能力，可以利用好这种模式。
?最后，购买成熟物业长期持有，收租盈利，并将资产打包上市。如嘉茂中国信托，年回报率在4％－6％附近，是低风险低收益的稳定型基金。外资在华投资的商业地产退出机制也通过这种模式得出了解决之道。
嘉茂中国信托
截止到2009年第三季度，CRCT共发行622,854,695基金单位，总资产12.4亿新元。基金投资组合的8个零售购物中心位于中国5个人口密集城市，分别是北京的西直门嘉茂购物中心、望京嘉茂购物中心、九龙商厦、安贞华联商厦，上海的七宝嘉茂购物广场，河南郑州的华联商厦，内蒙古呼和浩特的金宇购物中心，以及安徽芜湖的嘉信茂广场。其优质和地域多元化的商场组
合是国际和国内大型零售商进驻的焦点，如沃尔玛、家乐福和北京华联集团。
图：CRCT现有资产
CRCT旗下物业分布主要为百货商场、超市、餐饮和时装：
CRCT的运作模式：
CRCT管理模式：完全投资于中国零售商用地产组合
1．通过主动型资产管理促进增长
在大多数租约中规定了每年递升的基本租金，并且在基本租金或租户的总销售额乘以事先约定的比例二者中选数额高的作为租金，从而保证了租金收入的稳定性和增长性。
除此之外，和商场经理紧密合作，改善购物交通状况，商场零售产品和租户组合，并进行营销和推广活动，以促进居民消费。
2．通过创新增加资产价值
积极探索创新的资产增值计划，以改善商场的回报。这些措施包括对商场的改造和装修，以充分发掘商场潜力，保持对租户和购物者的吸引力。3．通过专有通道并购能带来业绩增长的物业
以资产增值潜力为标准评估专有通道或第三方提供的潜在投资机会。CRCT 享有对嘉德商用产业中国发展基金和嘉德商用产业中国发展基金II，嘉德商用中国孵化基金，以及嘉德商用产业有限公司持有资产的优先购买权，从而提高自身的收益率。
09年具体策略：稳定性和可持续性是管理的重点
1、保持各个商场的入住率
2、进行营销和推广活动，促进居民消费
3、完成呼和浩特金宇购物中信二期工程；
4、逐步开放西直门购物中心二期项目
5、采取积极进取和保守的资本管理策略
CRCT对物业及资产进行双向管理
CRCT享有进入嘉德置地的综合零售及资金管理平台的权利，这个平台整合了嘉德置地的零售能力、基金管理能力和战略合作伙伴关系。使得CRCT可以通过整合房地产收购优化和提升资产质量。
CRCT是嘉德置地发展历程中一个重要里程碑，它为嘉德置地集团构筑完整的中国零售商场版图，协助其进军北京、上海、广州这三个主要城市以外的地区，涉足其他外资难以触及的二、三线城市的商业地产建立了良好的战略地位。CRCT的建立充分反映了嘉德如何成功将其完整的房地产价值链配置到不同地区，并将为外资如何成功收购、发展、管理商用物业提供有效范本。目前新加坡本土的股息派发回报率大约是4%、5%，CRCT所提供的股息派发回报率约6%~7%，嘉德集团认为2个百分点的溢价将足以弥补新加坡和中国两地在税务、汇率等方面的差距。
EPS（SGD）
Full Year Full Year
Dec-08 Dec-07
$0.06 n.a.
CRCT自成立以来的历次分红（SGD）
Tax exempt income
Year Period Ex-Date Payment
Date Distribution
per Unit (Cents)
2007 23 Oct 2006
to 30 Jun
2007
10-Sep-07 24-Sep-07 3.27 2008 01 Jul 2007
to 04 Feb
2008
31-Jan-08 25-Mar-08 4.04
2008
5 February
8-Sep-08 25-Sep-08 2.72
2008 to 30
June 2008
2008 1 July 2008
to 31
10-Mar-09 25-Mar-09 4.28
December
2008
2009
1 January
10-Sep-09 25-Sep-09 4.08
2009 to 30
June 2009
三、凯德中国的迅速发展
受益于自身强大的项目开发及房地产金融实力，公司发展迅速：
凯德中国15年大事略记
1994 –1997 崭露头角
1994年，凯德进入中国市场，上海百腾大厦是凯德在中国的第一幢办公楼1995年，苏州吴宫喜来登大酒店动工，是苏州的第一家五星级酒店
1996年，上海市中心的地标性商业项目上海来福士广场动工，是中国第一家来福士项目
1997年，借由新家坡美树馆、上海新家坡两个住宅项目，凯德中国将新加坡“花园城市”概念第一次植根上海
1998 –2001 开始布局全国
1998年，上海盛捷服务公寓开业，是中国第一家服务公寓
1999年，苏州吴宫喜来登大酒店盛大开业
2000年，收购富丽华酒店地块股权并加以改造，香港地标AIG大厦落成2001年，凯德置地在上海成立
2002 –2005 进一步发展
2002年，北京雅诗阁服务公寓开业，是北京最大的服务公寓
2004年，凯德置地进驻北京。上元是凯德置地在北京的第一个住宅项目2005年，携手北京华联集团，拓展商用业务
2006 –2009 深耕全国
2006年，凯德置地进入广州市场。天河新作是凯德置地在广州的第一个住宅项目
同年，强强联手成都置信，进军巴蜀大地
同年，携手河南建业，进入华中市场
同年，嘉茂中国信托上市，是第一支中国商用类房地产投资信托基金
2007年，凯德置地与万科签订合作协议，进一步加强在华零售业务
2008年，凯德置地进入杭州市场。凯德·视界是杭州的第一个住宅项目同年，三大来福士项目相继崭露头角：北京来福士盛大开业；成都来福士破土动工；杭州来福士大展蓝图
2009年，中国第五座来福士–宁波来福士项目启动
同年，凯德中国常务委员会成立，建立统一的融资平台，获得中国银行、中国工商银行总计250亿元授信
同年，凯德中国在沪举行“凯德中国15年盛大庆典”
目前公司形成了“3+2”的格局
“3”：指以北京为核心的环渤海区域、以上海为核心的长三角区域和以广州为核心的珠三角区域。这3个区域市场目前均为100%独家投资；以上海为核心的长三角地区、以北京为核心的环渤海地区以及以广州为核心的珠三角地区的均衡发展
“2”：河南市场和四川市场。这2个市场均为与当地成熟企业合作。
综上所述，与大摩、花旗、ING等进入中国的外资地产基金相比，凯德置地具备地产开发能力；与国内众多地产巨头融资渠道相比，凯德置地的优势在于可以通过地产基金进行融资，能够通过多种方式在中国迅速发展。
凯德模式为我国房地产企业未来的发展方向开启了新的思路。对于中国房地
产金融业务的发展，我们拭目以待。
房地产金融市场发展分析判断
房地产金融市场发展分析判断 指出当前房地产金融存在的问题,判断今后一段时期房地产金融的发展趋势。强调在发展房地产金融时既要坚持商业信贷原则,又要努力改进金融服务,拓宽服务领域,要加大对土地储备中心的信贷营销工作,设立风险预警机制,加强对个人住房贷款的管理。 1房地产金融形势分析 由于房地产市场的巨大容量和发展潜力以及蓬勃发展的良好势头,为商业银行拓展房地产金融业务提供了巨大的商机。房地产金融对房地产市场发展的促进作用日益明显。1998年以来,随着城镇住房制度改革的深入,我国房地产信贷业务得到快速发展,对商业银行调整信贷结构,支持城镇居民购房,拉动住房投资,扩大国内需求,推动国民经济发展起到了积极作用。银行的信贷资金从两个方面对房地产业进行支持:一是直接支持企业的房地产开发投资,二是通过个人住房信贷扩大房地产需求。由中国人民银行发布的《2002年第三季度货币政策执行报告》指出:近年来,我国各家商业银行发放的个人住房贷款远远大于房地产开发贷款,且差额逐年增大。到2002年12月底,四大国有商业银行发放的个人住房贷款和房地产开发贷款的余额分别为7214亿元、7736亿元。但是,在房地产金融快速发展的同时,也的确存在一些不容忽视的问题。 1.开发企业过于依赖金融机构的信贷支持,给银行带来很大风险。 据国家经贸委提供的数据显示,2002年前三个季度房地产开发资金来源中,国家预算内贷款占0.1%,国内贷款占22.7%,自筹资金占30.3%,其他资金占45.2%,其中定金及预收款占38%。考虑到自筹资金中相当部分并非企业的资本金,企业的资产负债率超过70%。这些数字说明,中国目前的房地产公司普遍存在规模偏小,自有资金不足的现象。另外,空置的房地产给金融机构带来潜在的风险,开发资金沉淀在未售出房地产中,资金不能按时收回,直接影响银行经营的流动性和安全性,会造成严重后果。2.个别银行为了争夺房地产金融市场,存在违规经营现象。2002年底,人民银行对部分城市商业银行发放的房地产贷款进行了检查,结果发现,个别银行违规经营的情况比较严重。从贷款的种类看,违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款。从行别看,股份制商业银行和城市商业银行违规现象比国有独资商业银行相对严重。主要表现为:一是对“四证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》)不齐全的项目发放房地产开发贷款,或逃避人民银行“四证”规定,以流动资金贷款替代房地产开发贷款;二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下发放房地产开发贷款;三是放松个人住房贷款的条件,降低首付比例,以个人住房贷款名义发放个人商业用房贷款,违反期房贷款“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成投资总额三分之二”的政策规定;四是违反现房管理规定,对期房发放个人商业用房贷款,违反个人商业用房贷款的抵借比不得突破60%及贷款期限不得超过10年的规定。 近期,国务院总理温家宝(图片-新闻-网页)对一些地区和城市出现房地产过热现象表示了关注,并强调指出:“运用何种工具,掌握何种尺度来进行化解,已经是摆在我们面前的紧迫问题。”2003年1月,中国人民银行指出,2003年要督促商业银行加强房地产信贷管理,防范长期信贷风险,进一步完善房地产信贷政策和办法,监督商业银行严格按照国家房地产政策及其信贷政策要求,加强房地产信贷管理。 2房地产金融发展的判断与对策 2.1对房地产金融发展趋势的判断 1.房地产金融市场竞争日趋激烈。近年来,由于国内房地产业发展迅速、房地产金融业务效益可观,各商业银行均加大了房地产金融业务的投入力度,房地产开发类贷款和个人住房贷款数额连年稳步上升。目前,已形成建行、工行并驾领先,其他各家商业银行各有所长、紧紧跟上
2017年房地产金融行业研究报告
２０１７年房地产金融行业研究报告
综述 中国房地产金融已站在发展的交叉路口。经过数十年不断扩张的中国开发商，在资产负债表日渐杠杆化的同时，也面临各大银行日趋保守的信贷政策。今后，这些开发商除了采用传统的融资手段，还需要着眼于一些新兴的结构性融资工具。 本报告简要阐述了中国房地产金融的发展现状，并着重探讨了房地产证券化及房地产投资信托基金（REITs）的未来发展前景。尽管房地产证券化和REITs尚处于起步阶段，但是对于中国房地产投资者和开发商来说，它们有着巨大的发展潜力。 ? 今后，开发商将在一定程度上继续依赖于银行信贷和境内外公司债券等传统融资渠道。 与此同时，他们也将拓宽融资视野，将目光投向永久债券、信托公司、P2P借贷和众筹 融资等模式，并且与有土地储备的企业开展合资合作等。 ? 房地产抵押担保证券（MBS）和资产担保证券（ABS）都属于结构性产品，它们使开发 商和银行有机会将未偿贷款转变为交易型债券。而且，又能使开发商将部分开发风险分 担给投资者，同时帮助银行释放其资产负债表，使之更愿意并且有能力直接贷款给房地 产开发商。更高的收益潜力、多元化的资产配置及另类资产接触机会，都将成为吸引投 资者的有利因素。 ? 自2015年4月起，中国政府放宽了对MBS和ABS的限制。尽管一些中国资产持有者试水资 产证券化（详见报告中相关案例）的做法已经引起人们关注；但总体而言，与在美国的 庞大市场相比，此类产品在中国的市场占有率仍然微不足道。
? REITs在获得一系列房地产资产的所有权和经营权的同时，也为投资者带来诸多优势，主要体现在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面。REITs之所以成为优于MBS和ABS的低风险投资选择，主要在于其专业化管理、透明度要求以及其它指导原则。 ? 尽管REITs具有多种优势，但要在中国获得市场认可，仍面临不小的阻力。究其原因，主要有以下几点： ? 对于许多房地产项目而言，租金收益率较低； ? 缺乏税收激励； ? 缺少REITs和资产的专业管理人才； ? 以散售为主的商业模式不利于大宗、可交易资产的积累； ? 缺少成熟的散户投资者； ? 资本流动限制。 ? 尽管资产证券化和房地产投资信托基金在中国的市场规模有限，但它们仍有可能改变中国房地产金融的发展格局。今后，房地产开发商、资产持有者和投资者应密切关注其发展动态。
2013-2018年健康服务行业市场分析与投资前景研究报告
2013-2018年健康服务行业市场分析与投资前景研究报告
一、调研说明 《2013-2018年健康服务行业市场分析与投资前景研究报告》是艾凯咨询集团在数月的周密调研，结合国家统计局，行业协会，工商，税务海关等相关数据，由行业内知名专家撰写而成。报告意于成为从事本行业人士经营及投资提供参考的重要依据。报告主要可分为四大部分。首先，报告对本行业的特征及国内外市场环境进行描述，其次，是本行业的上下游产业链，市场供需状况及竞争格局从宏观到细致的详尽剖析，接着报告中列出数家该行业的重点企业，分析相关经营数据。最后，对该行业未来的发展前景，投资风险给出指导建议。相信该份报告对您把握市场脉搏，知悉竞争对手，进行战略投资具有重要帮助。
二、报告目录 近年来，随着健康服务行业各项促进政策的出台和行业标准的不断完善，同时也因为行业自我发展能力的不断增强，使得我国健康服务业发展迅速，呈现出规模持续扩大、结构不断优化、新产品层出不穷的局面。 目前我国健康服务的主要实施主要包括医疗、预防、保健、健康教育等四大类机构。医疗机构是以疾病治疗为主，同时具有预防、康复、健康咨询等多种功能相结合，为保障人民健康进行服务的组织；疾病预防控制机构是运用预防医学理论、技术进行卫生防疫工作检测、科研、培训相结合的专业机构，是当地卫生疾病预防控制业务技术的指导中心；妇幼保健机构是从事妇幼卫生业务的专业组织，包括各级妇幼保健院、所、站及儿童保健所；健康教育机构是面向社会实施健康教育的职能部门，由各级分别设立的健康教育所（科）组成。 ldquo;十二五rdquo;期间，我们将会同有关方面，坚持政府主导与发挥市场机制作用相结合，紧密结合深化医药卫生体制改革，完善扶持政策，推动多元化办医格局的形成，推动老年护理、心理咨询、营养咨询、口腔保健、康复、临终关怀、健康体检与管理等服务业的开展，积极发展商业健康保险，加强健康服务市场的监管。 发展健康服务业对维护和促进健康十分重要，是保障民生的重要举措，也是扩大内需、促进增长的重要途径。目前，我国健康服务业已经形成一个包括医疗、医药、医保、保健品、健康食品、健康管理、美容养生、健康信息、健康文化等各个方面的、相对完整的产业体系。但是，目前我国健康服务业仅占国内生产总值的５％左右，而美国２００９年就达到了１７．６％，这都说明我国健康服务业发展潜力巨大。 艾凯集团报告网发布的《2013-2018年健康服务行业市场分析与投资前景研究报告》共十章。首先介绍了中国健康服务行业的概念，接着分析了中国健康服务行业发展环境，然后对中国健康服务行业市场运行态势进行了重点分析，最后分析了中国健康服务行业面临的机遇及发展前景。您若想对中国健康服务行业有个系统的了解或者想投资该行业，本报告将是您不可或缺的重要工具。
浅述完善我国房地产金融的政策建议
浅述完善我国房地产金融的政策建议 本文根据现阶段房地产金融现状,提出了在现阶段通过加大财政支持、拓宽融资渠道、防范金融风险、完善法律体系,来完善我国房地产金融的政策建议。 标签：房地产经济房地产金融建议 0 引言 房地产金融是指围绕房地产开发、流通、消费等环节,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列资金融通活动的总称。近年来,我国房地产金融发展迅猛,但与发达国家相比,房地产金融市场还很不完善,因此急需完善房地产金融举措。 1 我国房地产金融现状 1.1 房地产金融体系的现状我国的房地产金融体系中,政策性金融和商业性金融是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容,彼此之间既相互独立又相互依赖和融合。目前,我国采用的政府主导型的政策性房地产金融,主要形式也是强制储蓄性质的住房公积金制度。国内住房融资商业性体系已经初步形成商业银行信贷为主导的结构,目前,我国从事房地产金融的商业性机构主要有:商业银行,专业住宅金融机构、房地产信托和房地产投资基金、住宅信用合作社、保险公司和置业担保公司等房地产金融中介机构。 1.2 房地产融资结构现状从组织体系上看,我国目前已形成以中国人民银行为领导,以国有商业银行房地产信贷部为主,以其他银行和非银行房地产金融机构为补充的多层次,多形式的房地产金融机构体系。在房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。另外,多元化的融资渠道日趋活跃。信托、海外基金、证券融资等备受追捧。 虽然我国房地产金融在发展,但是同国外房地产金融业相比依然很落后。目前,中国房地产金融业的问题是:房地产金融机构不健全,业务关系没有理顺,还没有形成一个有效的运行机制;房地产融资重心错位,重点应该放在消费环节。但中国金融机构长期以来几乎只向房地产开发商和各种企事业单位融资,房地产信贷总量90%被投入到生产环节中;房地产融资主要是银行信贷,少量的债权、股票及信托融资,这还远远满足不了多元化的融资需求,由于缺乏大量的融资工具可供选择,在很大程度上制约了房地产金融市场的拓展。 2 完善我国房地产金融的政策建议 2.1 加大财政支持当前我国房地产市场最主要的问题是结构性矛盾,相对于国民经济的协调发展,固定资产投资和住房建设总量已经偏高,速度偏快,但真正
工作报告之idc产业发展研究报告
idc产业发展研究报告 【篇一：idc行业市场研究报告_目录】 公司背景 前瞻产业研究院于1998年成立于北京清华园，主要致力于为客户提供具有战略参考价值的细分产业竞争决策支持系统、细分产业研究、项目可行性研究、商业计划书、互联网+转型咨询、产业园区规划、区域(城市)产业规划、产业发展战略规划、数据库营销服务等专项市场研究解决方案。 480多名员工，本科以上学历占98.5%，65%具有双学位、硕士及博士学位，高级研究员280多名，专家顾问85人，市场调研专家65人，数据建模专家15人，海外咨询专家28人，研究院大多数员工曾在国内多家知名产业研究所与证券研究机构工作过，有过丰富的从业经验。前瞻拥有前瞻产业研究院、前瞻商业资讯、前瞻投资顾问3家行业研究机构，10多家市场调研基地以及深圳、杭州、长沙、成都等6家专业项目咨询中心组成的高素质运营团队。研究院与清华大学、人民大学、厦门大学、武汉大学、中山大学、国际信息研究所、国家税务总局、国家统计局、国家经贸委、海关总署、国家信息中心、商务部研究院、国务院发展研究中心、各行业协会等权威机构建立了良好合作关系，与国内多家证券公司、pe、vc机构、律所、会所及10多省市金融办、上市办结成合作伙伴，同时与美国、英国、德国、澳大利亚等国的著名咨询服务机构建立了深层次战略合作伙伴关系。 前瞻产业研究院历经10多年的发展，现已是中国最具影响力的专业市场研究机构！是中国细分产业市场研究的领导者! 前瞻稳居中国第一，争做世界前三强的咨询服务机构！ 内容简介 在一个供大于求的需求经济时代，企业成功的关键就在于，是否能够在需求尚未形成之时就牢牢的锁定并捕捉到它。那些成功的公司往往都会倾尽毕生的精力及资源搜寻产业的当前需求、潜在需求以及新的需求！随着idc行业竞争不断加剧，大型idc企业间并购整合与资本运作日趋频繁，国内优秀的idc企业愈来愈重视对行业市场的研究，特别是对企业发展环境和客户需求趋势变化的深入研究。正因为如此，一大批国内优秀的idc品牌迅速崛起，逐渐成为idc行业中的翘楚！
凯德中国房地产金融业务案例研究分解
凯德中国房地产金融业务介绍 一、背景资料 1、实力雄厚的母公司——嘉德置地 嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡。其核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；经营网络遍布全球20多个国家超过110个城市。凭借雄厚的产业资产和商业知识，为客户提供优质的产品和服务。目前嘉德置地的上市子公司及合资公司包括来福士控股、雅诗阁集团、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及澳洲置地。 图一：嘉德置地全球业务布局
图二：公司结构图 2、凯德中国 凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。目前凯德中国是国内最大的商场拥有者和经营者，是国内最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理，是中国最大的外资房地产企业。 图三凯德中国品牌结构 自1994年正式进入中国市场，经过16年的发展，凯德中国已经累计开发或运营100余个房地产项目，目前在华资产近340亿人民币，中国总项目投资规模超过1000亿人民币。资产占整个集团的资产比例从2001年的6%上升到目前的28%，在未来几年更会加速发展到45%；凯德中国对集团息税前利润的贡献从2002年的10.5%增长到2008年的45%。在集团最近的全球化战略中，嘉德置地计划把75%的投资股份放到新加坡以外的市场，而中国是新加坡以外最大的一个市场，是集团最重视的一个地方。 凯德的迅速发展得益于卓越独到的投资眼光、大胆前瞻的业务创新与业务整合。不仅自身致力于发展房地产相关业务发展，开发了大批优质物业，而且与发展房地产金融业务共进，打造了一条包括住宅、综合商务房产、商场、服务公寓、房地产金融在内的完整价值链。
2019-2019年保安服务行业深度调研及发展前景研究-12页word资料
一、调研背景 《2019-2018年保安服务行业深度调研及发展前景研究》是艾凯咨询集团在数月的周密调研，结合国家统计局，行业协会，工商，税务海关等相关数据，由行业内知名专家撰写而成。报告意于成为从事本行业人士经营及投资提供参考的重要依据。报告主要可分为四大部分。首先，报告对本行业的特征及国内外市场环境进行描述，其次，是本行业的上下游产业链，市场供需状况及竞争格局从宏观到细致的详尽剖析，接着报告中列出数家该行业的重点企业，分析相关经营数据。最后，对该行业未来的发展前景，投资风险给出指导建议。相信该份报告对您把握市场脉搏，知悉竞争对手，进行战略投资具有重要帮助。 报告价值 ?了解产品市场规模和发展前景 ?市场细分与各企业市场定位 ?潜在市场到底有多大 ?客户到底分布在哪些行业、区域 ?您与竞争对手的差距在哪里 ?如何确定领先或者超越对手的战术和战略 ?市场有哪些新的发展机遇 ?行业发展的大趋势是什么 ?行业预警点、机会点、增长点和盈利点
二、数据来源与研究方法 对行业内相关的专家、厂商、渠道商、业务（销售）人员及客户进行访谈，获取最新的一手市场资料； 艾凯企业数据库、宏观经济数据库、行业数据库、区域经济数据库。 国家信息中心、国家统计局、国家税务总局、国家工商总局、国务院发展研究中心、商务部研究院、国家海关总署、工商总局、中华全国商业信息中心、清华大学图书馆、国家图书馆、全国100多个行业协会、200多家行业研究所、海内外1600多种专业刊物数据和资料。 行业公开信息； 行业企业及上、下游企业的季报、年报和其它公开信息； 各类中英文期刊数据库、图书馆、科研院所、高等院校的文献资料； 行业资深专家公开发表的观点； 对行业的重要数据指标进行连续性对比，反映行业发展趋势； 通过专家咨询、小组讨论、桌面研究等方法对核心数据和观点进行反复论证。 三、摘要及目录 第一章中国保安服务行业发展综述 第一节保安服务行业定义及分类 一、保安服务发展兴起 二、保安服务业务范畴 三、保安服务发展阶段 第二节保安服务行业发展环境分析 一、行业政策环境分析
中国房地产融资20种模式与成功案例
第一章中国房地产市场概况 一、中国房地产市场发展历史 第一阶段：复苏阶段(1978-1986) 新中国成立后实行的土地无偿划拨和福利分房制度存在许多弊端。 第二阶段：市场化起步阶段（1987-1991） 87年以后开始市场化 1988年4月12日七届全国人大第一次会议通过了《中国人民共和国宪法修正案》，允许土地使用权可依照法律的规定转让。 第三阶段：快速发展阶段（1992-1993） 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点，房地产开发方面的一些主要指标每年都有较大幅度的提高。 第四阶段：理性发展阶段（1994-1997） 94年之后中国房地产市场经过1992-1993年的大起大落，逐步朝理性化发展。 94年7月发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着房地产市场进入规范化管理阶段。 第五阶段：平稳发展阶段（1998年至今） 1998年7月3日国务院发出《国务院过于进一步深化城镇化住房制度改革加快住房建设的通知》，作出停止住房实物福利性分配的突破性的决定。 2002年后，房地产市场全面进入个人购房时代，住房产业化，市场化水平大大提高。 第二章中国房地产市场金融概况 房地产金融市场现状 1、金融突入总量增长且结构不断优化 2、房地产企业主要融资方式：企业自有资金、预收账款、银行信贷、房地产开发 债券、上市融资 第三章中国房地产市场的两大支柱 1、中国房地产市场的土地资源 2、中国房地产市场的金融资本 第四章中国房地产市场当前新政
下篇房地产融资实务 第六章国内银行贷款 第一节国内银行贷款概论 影响商业银行贷款的利率因素 中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。 国内商业银行贷款种类 信用贷款 信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。 信用贷款分一下五种类型： 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款 分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款； 保证书担保贷款 保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。 商业放贷的七大风险 政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险 第二节国内银行贷款运作程序 一、贷款申请 （一）借款人资格 （二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料 二、商业银行贷款调查 （一）借款人资格的核查 （二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价 三、核定信用等级，提出审查结论 四、房地产开发贷款审查和审批 三性原则：合法性、合规性、可靠性 五、贷款的发放 六、贷后管理
中国房地产金融现状
中国房地产金融现状、问题及对策 近年来，我国房地产市场发展较快，特别是自营性房地产业务。我国房地产制度也伴随着市场经济的发展和住房制度的改革逐步形成。但我国的房地产业务的发展仍处在起步阶段，且业务发展不均衡，存在金融创新不足、金融风险较大等问题。因此，扩大房地产融资渠道、创新融资工具，建立多元化房地产金融体系，促进我国房地产业健康发展。 一、房地产金融的现状 由于我国房地产资本市场发育程度很低，目前在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中指出，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。过分依赖银行的单一融资渠道，高度，集中于银行的融资体制，将使银行风险承受负荷大大增加。目前，我国房地产开发资金来源主要分为目前，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。内部融资主要包括自有资金、预收的购房定金或购房款、企业职工内部集资等。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式，主要渠道有：发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等，目前应用最广泛的就是银行贷款。房地产金融市场上主要金融机构为中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行和中国银行四家国有独资银行，并以前两家市场占有率最大。权益融资、房地产债券融资、所占的比例也较小，房地产信托，房地产基金在近年来较为活跃。 二、房地产金融面临的问题 1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。 2.行业本身管理不规范，从业人员素质有待提高。首先，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。其次，我国目前缺乏精通房地产业务和法律、具备丰富实践经验的专业性人才。专业人才的素质和管理有待提高，这些都制约着我国房地产金融业的发展。 3.人住房信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到 0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。另外，“假按揭”等恶意套现行为也不断出现，如一些不法开发商怂恿亲属或本单位职工冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款。所有这些都说明，一旦风险暴露或债务链条发生中断，商业银行将面临着违约风险。 三、房地产金融发展对策
再生资源研究报告
再生资源研究报告 篇一：XX-2020年中国再生资源市场发展现状及市场评估报告 XX-2020年中国再生资源市场发展 现状及市场评估报告 凯德产业经济研究中心 行业研究报告的定义 行业研究是通过深入研究某一行业发展动态、规模结构、竞争格局以及综合经济信息等，为企业自身发展或行业投资者等相关客户提供重要的参考依据。 企业通常通过自身的营销网络了解到所在行业的微观市场，但微观市场中的假象经常误导管理者对行业发展全局的判断和把握。一个全面竞争的时代，不但要了解自己现状，还要了解对手动向，更需要将整个行业系统的运行规律了然于胸。 行业研究报告的构成 一般来说，行业研究报告的核心内容包括以下五方面：行业研究的目的及主要任务 行业研究是进行资源整合的前提和基础。 对企业而言，发展战略的制定通常由三部分构成：外部
的行业研究、内部的企业资源评估以及基于两者之上的战略制定和设计。 行业与企业之间的关系是面和点的关系，行业的规模和发展趋势决定了企业的成长空间；企业的发展永远必须遵循行业的经营特征和规律。 行业研究的主要任务： ? 解释行业本身所处的发展阶段及其在国民经济中的地位 ? 分析影响行业的各种因素以及判断对行业影响的力度 ? 预测并引导行业的未来发展趋势 ? 判断行业投资价值 ? 揭示行业投资风险 ? 为投资者提供依据 XX-2020年中国再生资源市场发展 现状及市场评估报告 【出版日期】XX年 【交付方式】Email电子版/特快专递 【价格】纸介版：7000元电子版：7200元纸介+电子：7500元 【网址】/research/1510/R300229.html
2019年中国房地产行业投资前景分析
2019年中国房地产行业投资前景分析 ——预计2019年开发投资增速为4-5% 一、调控政策基调不变，地方调整更灵活 1、货币政策松紧适度，保持流动性合理充裕 2018年初，中央多次强调防范金融风险，货币政策保持稳健中性。3月份的两会提出将防范金融风险作为今后三年三大攻坚战之一。同时在货币政策方面，提出货币政策稳健保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，控制信贷增量。4月份的中央政治局会议再次提出保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。随着国内外经济形势的变化，金融政策基调在年中开始有所调整。6月底的央行货币政策委员会二季度例会分提出稳健的货币政策保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕，引导货币信贷及社会融资规模合理增长。在此次会议关于货币政策的措辞中，新增“松紧适度”，流动性由“合理稳定”转变为“合理充裕”。 2018年下半年，经济环境趋于复杂致使国内金融政策基调进一步做出调整。10月15日，央行下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。当月，《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》公布，自2019年1月1日起，子女教育、继续教育、大病医疗、赡养老人、住房租金、首套房贷款将按照不同标准享受个税应缴税额专项扣除。货币政策的调整为2018年以来资金面持续紧张的房地产行业带来边际改善的预期，同时租金和首套房贷的个税减免政策也为刚需市场带来了一定程度的刺激。 进入年底，金融政策方面在做好服务实体经济、为企业减税降负的同时，继续强调了对房地产业的规范，减持不搞“大水漫灌”式强刺激。央行在11月的《中国金融稳定报告（2018）》中，强调保持房地产金融政策的连续性和稳定性，防范房地产领域不当和过度融资，同时点名上海、浙江、广东、福建、重庆等5省市住户部门债务风险相对较高。12月的中央经济工作会议为之后的金融财税政策方向做出定调，提出宏观政策要强化逆周期调节，适时预调微调，实施更大规模的减税降费，稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。同时，本次会议在房地产方面也强调了坚持“房住不炒”、“因城施策”的基调不变。
儿童产业研究报告
儿童产业研究报告 篇一：XX-2020年儿童消费产业投资研究报告 目录 人小钱多：四大领域撑起宝贝经济 关爱儿童：引爆宝贝经济 人小钱多：拥抱万亿空间 商品消费：休闲娱乐、儿童教育、医疗保健齐头并进 潜力无限：三大动力驱动市场发展 数量效应：庞大的儿童群体带来持续的消费需求 质量提升：消费升级趋势优化宝贝经济市场格局 杠杆作用：宝贝带动全家，撬动更大的合家消费 亮点纷呈：各大细分板块各有千秋 日常消费：婴幼儿奶粉强调抢占市场，童装纸尿裤注重提升品质休闲娱乐：玩具产业追赶国际巨头，动漫产业迎来扩张时代儿童教育：前景诱人，幼儿早教是片蓝海医药保健：蓄势待发，关注儿童保健品市场 破旧立新：宝贝经济的三大转变 消费内容：从基础消费到娱乐消费，寓教于乐成增长新动力 消费方式：粗放型传统消费到家庭式体验消费，发挥儿童消费杠杆效应
消费决策：家长代位消费转向儿童自主消费，打造大动漫生态系统风险因素： 投资策略：掘金细分亮点领域，把握行业转变趋势 插图目录 图 1：人小钱多，拥抱宝贝经济万亿市场空间图 2：不同年龄段儿童牛奶消费支出变化 图 3：儿童消费需求与儿童产业对照图 图 4：儿童产业链 XX 年市场规模及未来五年 CAGR 图 5：中国婴幼儿奶粉市场规模及同比增速（XX-2020 ）图 6：中国童装童鞋市场规模及同比增速（XX-2020 ）图 7：中国纸尿裤市场规模及同比增速（XX-2020） 图 8：中国玩具和游戏产业与动漫产业的市场规模及同比增速（XX-XX） 图 9：XX 年中国儿童教育行业市场规模 图 10：XX 年学前教育和义务教育入学率比较 图 11：儿童用药市场规模（XX-XX） 图 12：中国新出生人口（1949-XX ） 图 13：中国 0-14 岁人口及增速（XX-2050 ） 图 14：迪士尼发展史：1950-1966 迎来爆发式增长 图 15：中日韩消费支出占 GDP 的比重 图 16：婴儿消费占比随人均 GDP 增长而上升
中国房地产金融的现状与对策分析
Wide Angle 广角 | MODERN BUSINESS 现代商业183 割成为碎片化的生活模式，那么传统文化如何在这种碎片化中发展下去？将会使文化传播力量日渐强大。其三，以学术研究成果为支撑。譬如，故宫博物院所设立的多个研究所，故宫博物院文化衍生品的发展也离不开研究所基于社会实践调研所做出的学术理论成果。 近年来，各个主体在设计文化衍生产品时，几乎把全部的注意力放在了眼前利益上，无论延伸产业链还是创造衍生作品，目的无非就是想在市场中赚更多的钱，从附加值中寻求利润的最大化，但忽视了对原有文化价值的挖掘与探究。作为实物的衍生产品得到的收益确实看得见、摸得着，而且短期就可以获利，但衍生品背后的文化价值却更能被时代所保存。目前文创衍生品还是有一定发展空间与潜在市场的。譬如，苏州博物馆的文创产品吸引了众多的目光，淘宝官方网店三天点击量超过80万，并完成了2000多单的订单，多款文创产品线上售空断货。总的来说，“互联网+”可以将“博物馆衍生品”从一种模式转化为一种产业发展现状，其在拓宽产品形式，消费渠道，传播方式方面有着不可估量的作用。在“互联网+”背景下，博物馆在不断打造属于自己的文化品牌的同时，也要积极构造“互联网+”产业链，在获得经济效应的同时，积极寻求其所带来的社会效益，更好的发挥博物馆的文化价值。 六、服务效果展望 (一)从“单向”到“多向” 原先，博物馆作为服务提供的主体，而公众是接受服务的客 体，以博物馆作为传播基点，单向的将信息传导，其传播效率相对较低，而且所提供的信息是针对大众的，个人精准化程度低，在自媒体平台上，每一个人都可以随时是信息的发布者、传播者和接收者，文化信息的额交换具有了多向性。更有利于博物馆文化价值的发扬。 (二)更好的发挥文化地标的作用 博物馆是一个地区历史的记忆，博物馆既承载着一个地区的历史文化，也释放着城市文化，面对民族性与现代性、传统与新型的博弈下，演变发展的博物馆是需要更好的展示独特的地方社会场景，调整、发展、传播、扩散自己城市的独特文化与精神，促进地 方在批判中的再生，培养价值共识，提升地方凝聚力。 参考文献： [1]张飞燕.“互联网+”背景下的博物馆文创产品发展[J].遗产与保护研究,2016,1(02). [2]王旭艳,郑宜文,龚丹.博物馆在现代公共文化服务体系中的功能定位及作用发挥——以上海地区的博物馆、纪念馆为例[J].博物馆研究,2016(04). [3]刘舜强.公共文化服务体系视野下的博物馆功能定位[J].学理论,2014(10). [4]夏洁秋.文化政策与公共文化服务建构——以博物馆为例[J].同济大学学报(社会科学版),2013,24(01). 中国房地产金融的现状与对策分析 彭彦祎 北京师范大学-香港浸会大学联合国际学院 广东珠海 519000 摘要:在对房地产金融的发展现状进行深入调研的基础上，有助于明确房地产金融发展过程中存在的问题，并予以针对性的解决。本文在对房地产金融的现状进行综合阐述的基础上，分析了房地产金融发展的有效策略，以期为相关人士提供借鉴和参考。 关键词:房地产金融；违约风险；个人住房 随着社会经济的迅速发展和社会生产力水平的进一步提升，房地产金融行业的发展取得了一系列优良成效，但也不可避免的存在一些问题，现阶段，房地产金融产品创新力度不足、金融风险集中等问题普遍存在于房地产金融行业的发展过程中，加剧了不良资产的发生率，限制了房地产金融行业的更好发展。因此，探析中国房地产金融的现状与对策，具有十分重要的现实意义。 一、中国房地产金融的现状 (一)金融风险较为集中 现阶段，金融风险普遍集中于商业银行，这也是制约我国房地产金融发展的主要问题。目前，我国的房地产金融还处于初级发展阶段，间接信用仍然占据主导位置，受资本市场发展落后的影响，加之商业银行改革效率不佳，使得商业银行依旧是房地产企业融资的主导。由于房地产企业在开发楼盘的过程中大多采用信贷的形式获取充足的发展资金，以维持企业的正常运营，这也不可避免得使得商业银行承受了较高的信用风险，同时，由于房地产企业所需资金量巨大，难以拓展有效的融资渠道，进一步加剧了商业银行的信贷风险。 (二)个人住房贷款面临违约风险 随着住房市场化在我国的全面实行，为我国商业银行开展个人住房贷款业务提供了契机。调查结果显示，近几年我国商业银行个人住房贷款出现不良资产的几率较低，住房公积金个人住房贷款发生不良资产的几率仅为0.24%，这一现象表明，我国商业银行的资产质量得到了一定程度上的提升。尽管如此，商业银行仍应充分认识到，个人住房贷款伴有的金融风险，因此，商业银行在为房地产企业提供贷款的过程中，应注重完善个人征信系统建设，通过对大数据技术的充分利用，实现对贷款人资信状况以及贷款行为的综合分析，从根本上降低不良资产的发生概率。 (三)未能够及时创新房地产金融产品 房地产金融产品创新力度不足是制约房地产金融快速发展的主要问题，我国房地产金融行业经过20余年的探索，已经构建了较为完善的房地产金融市场体系，这一体系的建立基于银行信贷的基础上，形成了房地产行业更好发展的重要支柱。随着房地产市场的进一步发展，以银行信贷为主的房地产企业在发展过程中也出现了诸多问题，对商业银行贷款的过度依赖降低了房地产金融业务发展的稳定性，不符合房地产行业的未来发展趋势。同时，由于我国房地产金融产业未能够树立良好的创新意识，不能够定期推出新的金融产品，使得房地产金融产品
凯德商业地产及企业管理简介
凯德企业管理中的“框框”文化及商业地产项目简介 作为以商业地产为主的外资房地产开发企业，凯德通过其管理中的“框框”文化形成了严谨的授权及审批制度和审计监督反馈机制，实现了远程集权化管理；面对商业房地产项目的复杂多变性，凯德商业房地产项目具有清晰的产品系列、标准化设计和不同产品系列管理人员的专业化等特点。下面举些例子和大家分享一下凯德的管理文化。 第一部分 凯德企业管理中的“框框”文化 第二部分 分系列管理的商业地产模式及标准化 第一部分 凯德企业管理中的“框框”文化 一、 明确清晰的授权 一般情况下授权不会有较大变动，只有当人事变动和主管领导职位晋升时才会对授权工作进 行调整。 凯德 的框 像个网，渗透在公司运营管理的各个环节 超权限 上一级将严审 费用审批尤为严格
下面摘录了凯德在工程管理中需要中国区CEO和中国区董事会和新加坡批准的内容，从蓝色框中可以清晰看出超目标成本的审批流程是如此复杂，这使得每个人都不想超目标成本。 二、认真设定预算目标，严控预算目标执行 因为是做成本工作的，所以以目标成本为例看看凯德的“框框”文化。目标成本一旦形成就成了 框子，因此凯德人对于目标成本制定及执行是非常严肃的，如图所示。
三、严格的管理及审批机制 先看看这个框： 凡是大于等于2500万元的承包商资审及招标安排就要到中国区董事会批准了，其目的就是通过严格资格预审，选择合格承包商入围总分包工程的招标 再看看这个框： 标的额大于等于500万元的开标需要分管职能总经理和财务经理参加，如果授权人不在，只能向上授权（中国区副总裁也会参加开标），最终评标报告（即承包商合同授予书）均要中国区董事会批准，体现了合同签订前的严格监管 再举一个中国人比较难理解的例子：凯德对标箱有严格规定，标箱必须要满足一定尺寸，以防止随意更换标书等不公平竞争问题。凯德北京公司刚成立时标箱尺寸不合格被新加坡总公司审计定为高风险审计问题，要求北京公司整改，同时要求对此事做出书面解释，此项监督整改工作持续了8个月，直到北京公司做了符合要求的新标箱为止。持续的审计监督及反馈，不达目的不罢休的审计工作特点，体现了凯德在监督管理方面的严肃性。
中国房地产现状分析
目录： 一．了解房地产 (2) 二．我国房地产的发展历程 (2) 三．我国房价走势 (3) 四．房地产现状成因分析 (4) 五．对我国房地产的未来预期 (5) 六．报告总结 (5)
一、了解房地产 房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式： （1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； （2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时； （3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。 房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。 二、我国房地产的发展历程 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。 三、我国房价走势 这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：
我国房地产金融发展现状分析
企业导报2013年第24期 我国房地产金融发展现状分析 摘要：房地产业是一个高风险的行业，它高度依赖金融市场的信货支持，因此，房地产金融在支撑房地产业迅速发展的同时，也不可避免的承担了房地产业的高风险。本文将从我国房地产金融的发展现状分析入手，着重分析目前房地产金融发展存在的问题和风险。 关键词：房地产金融风险现状 房地产金融是房地产业发展中不可替代的重要支持和保障因素，房地产金融业的发展也促进了这些年房地产行业的飞速发展，从节节攀升的房价我们可见一斑。 但是从今年来看，银行业出现"钱荒"，很多银行都取消了住房抵押贷款利率优惠，甚至利率还出现上浮倾向。商业银行对住房抵押贷款信贷收紧的新闻报道经常见诸各大新闻版面。商业银行信贷收紧说明一个问题，银行业资金面紧张，银行业不愿意把钱投向周期长、回报低、风险大的住房抵押贷款。可见房地产风险开始凸显。 一、我国房地产金融的现状 中央和地方在严格施行差异化信贷政策和限购政策的过程中，抑制投资投机性需求，加上地方政策对合理的改善性需求的支持，品牌房企带头主推刚需产品。政府与供给双重作用，剌激了刚需的集中释放，推动了大中城市房屋成交量的快速放大，价格一直保持上升态势。2013年7 月调查显示，在监控的288个主要城市中，共有217个城市一手房交易价格出现上涨，中国城市住房（一手房）价格288指数为1050.5点，较上月上升8.7点，环比上涨0.847。，同比上涨11.36^。 虽然在拓宽融资渠道创新金融手段中，房地产信托、私募基金取得了一定的发展，房地产企业间出现的大量并购机会也给房地产私募基金创造了发展空间，新修订的基金法的实施给房地产私募基金带来了更为广阔的机遇，但是从目前看银行信贷仍是房地产资金的重要来源。2012 年，房地产开发企业资金来源中国内贷款为1.48万亿元，增长 13.27。。个人按揭贷款1.05万亿元，增长21.37。。房地产信贷方面，随着市场的持续回暖，个人住房信贷增速，12. 上升，推动了整个房地产贷款的规模抬升。统计资料指出，到2012年末，我国主要金融机构人民币房地产贷款余额12.11万亿元，同比增长12.87。。现在我们时不时就能听到银行对房地产信贷收紧的消息，很多银行取消了利率优惠，甚至申请贷款难度增加，但是我们可以看到这种信贷收紧主要反映为房地产贷款余额增速的放缓，而不是总
(房地产市场分析)房地产金融市场融资渠道
房地产金融市场融资渠道 在金融市场中，融资，远不止表面意思上的“聚集资金”那般单纯，它更是一种资源配置的过程，而有效的融资渠道，无疑是房地产商在当前银根紧缩的情况下最关心的事。2005年将成为房地产商融资模式实现创新的开局之年。 目前，除银行贷款外，还有信托、基金等多种渠道供选择。而究竟选择哪种融资方式，从来就没有标准答案和绝对的优劣之分，关键是当下的房地产商适合哪种融资方式及其规则。 今年4月份，央行提高了存款准备金率0.5个百分点。仅一周后，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。这是继以降低银行信贷风险为初衷的“121号文件”和《商业银行房地产贷款风险管理指引》出台以来，国家对房地产行业进行宏观调控的又一记“重拳”。 统计显示，房地产作为资金密集型产业，70%以上的资金来自银行贷款。如今，常规的银行融资渠道门槛骤然提高，使得高度依赖银行贷款的房地产开发商资金普遍吃紧。面对“银根”紧缩，如何有效地拓宽融资渠道已经成为业内外普遍关注的问题。 ①融资瓶颈从何而来 没有资金就没有房地产。银行贷款仍是房地产融资的重要渠道，而银行放贷的谨慎态度，在一定程度上造成了房地产融资的瓶颈 一个不争的事实：没有资金就没有房地产。投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金。因此，房地产开发企业最关心的问题便是融资。通常情况下，开发商无法在项目开发初期便在合理范围内取得银行的贷款承诺，为一年一次的筹款行为颇费周折；与此同时，银行对贷款的控管措施也难以到位，对销售回款的控制仅限于纸上规章。 由于近年来投资过热，开发商因银行筹款比例过高，自酬资金到位情况较差，房地产行业被列入信贷高风险行业。银行在贷款期限、贷款额度、担保方式等方面的规定限制繁多，在一定程度上造成了房地产融资的瓶颈，同时也阻碍了银行放贷业务的开拓。 一位不愿意透露姓名的房地产开发商告诉记者，眼下银行的房地产信贷总量正在减