对市场倒逼机制的理解

对市场倒逼机制的理解
对市场倒逼机制的理解

对市场倒逼机制的理解

ERP项目管理处郭仁勇

( 2014年5月25日)

工信部原材料工业司副司长骆铁军29日在上海表示,当前我国钢铁业无论利润率还是投资增速都处于原材料行业的垫底水平,到了一个市场可以倒逼行业调整的阶段。他指出,今后在行业管理上要保持政策的连续性和稳定性,尽量不再出新的刺激性政策或抑制性政策。那什么是市场倒逼机制呢?

“倒逼机制”是起源于国有企业借款要求的自下而上的货币供给扩张过程,是一种经济政策手段,可应用于多个经济领域,以末端逼上断,改善经济发展模式。市场倒逼机制就是利用市场自身调节功能逼迫政策作出相应有力的

改善,从而最终达到有利于市场经济健康稳定发展的状态。

钢材市场行情长期“倒挂”,使得钢铁产业链上各个环节经营都出现了困难,行业景气指数跌入低谷,行业笼罩在亏损的阴霾之中。此时此刻,中钢钢铁产业发展又一次到了关键时刻,市场经济中的市场倒逼机制开始启动,将迫使我们对以往经营格局进行反思,在新的起点上再度整装待发。

大家都知道,在行情好的时候,钢材产业链上各个行业都沉浸在收获丰厚利润的喜悦之中,很少理会一些潜在问题。到了行情不好时,那些潜在问题便逐渐露出水面,迫使企业徘徊在亏损的边缘。为了争得产业链上已经被压缩了的有限的利润,中钢必须动用已有资源,逆传统经营而动,运用新理念创新经营模式,破除阻碍行业发展的一些问题。采取逆传统经营而动的创新模式是市场机制倒逼的成果,继承了传统经营中的合理部分,又剔除了诸多不利于发展的各类问题。

为了谋取更大利益,在中钢经营中要做出变化,像我们钢厂可以推出新优惠政策,吸引钢贸企业按代理合同要求完成订货量;钢贸企业出于规避市场风险会减少库存量,并凭借握有渠道优势有选择地在现货或网上市场采购廉价

资源;终端用钢企业也有降本增效的需求,希望在采购原材料中节约开支……于是,市场倒逼机制就在各行各业利益博弈中发挥了作用,抱团经营就是钢贸企业在市场倒逼机制作用下的变化,可用于中钢分享,以便制定有效应对方法。

“抱团经营”,顾名思义,这一经营模式是由数个钢贸商捆绑在一起,资金、资源共享,这是近年来在钢贸圈里越来越普遍的现象。中钢可以寻找实力雄厚的钢铁大亨合作,依靠钢厂优惠政策和市场调剂,以达到“人家赢大利时我能分享,人家亏钱时我微亏或有薄利”的经营目标。

自去年以来,做钢厂代理的贸易商几乎都处于“大做大亏,小做小亏,不做也亏”的境地,部分钢贸企业在权衡供求关系利弊后,退出代理商队伍,转战现货和网上两大市场,力争在行情低谷期间规避经营风险。因此,在经营中,我们要从原来的“资源为王”过渡到“渠道为王”阶段,以钢厂资源确保用钢终端需要,以市场采购低价资源来调节企业进货成本。只要配合默契、操作得当,就可以逆流而上,赢取微薄的利润。

从我国目前经济发展的情况看,在市场经济初级阶段,钢厂握有绝对的话语权,即或是行情不好的时候,钢厂话语权也只是受到了挑战而已。这样的状况将一直保留到我国出现成熟的市场经济后。到那时,钢厂握有的话语权才有可能回归市场,也绝对不会交由钢贸行业或下游用钢终端来支配。因此,市场倒逼机制的启动,只是在一定程度上加速了话语权回归市场的进程,也在一定程度上标志着我国市场经济日趋成熟。

中钢的发展是中国钢铁发展的组成部分,中钢的发展离不开中国市场经济的发展,处在特殊的历史时期,我们必须时刻警惕,与时俱进,在国家推行钢铁行业倒逼机制之时,响应号召,积极采取有效措施,利用每一个可以利用的政策措施,经济手段为中钢争取绝对的生存权利。

落实倒逼机制 坚持示范引领 (交流发言)

落实倒逼机制坚持示范引领 推动全市老年教育事业规范科学发展 榆林市老年大学 (2015年7月) 榆林市老年大学建设工作起步较晚,全市第一所老年大学——市老年大学于2002年4月正式挂牌成立,神木、靖边两县分别于2004年、2005年成立了老年大学,其他10县区的老年教育工作多年来一直处于空白,截至2013年底,全省107个县区没有老年大学的17个县区中,榆林市就占了10个。为改变落后局面,近年来我们立足于健全完善老年教育网络,按照“示范带动、拓展阵地、规范管理、科学发展”的工作思路,努力在扩大布局上求突破,在规范办学上求深化,在科学管理上求提高,全市老年大学建设工作持续健康发展,并取得了明显的成效。 一、基本情况 2013年,省委老干局要求,两年内全省所有县区都要成立老年大学,我市老年大学建设迎来新的发展契机。市县两级组织部门、老干部工作部门积极发挥职能作用,强力推进县区老年大学建设工作。经过两年多的努力,随着2014年11月4日清涧县老年大学的挂牌开学,我市彻底消除了部分县区没有老

年大学的历史空白,实现了市、县两级老年大学全覆盖。 为了使教学资源逐渐向街道和社区延伸,满足了不同层次的中老年人就近接受教育的需求,推动了全社会文化养老事业。今年3月,利用在职党员进社区活动的有利契机,市老年大学通过与新明楼办事处协商,在定慧寺社区成立了全市第一所街道老年学校,开设了舞蹈和唱歌两个专业。“一花引得百花开”,在4月举行的新明楼街道老年学校开学典礼上,时任市委常委、组织部长钱劳动亲临现场并召开了座谈会,榆阳区要求各街道办事处年内至少成立2所社区老年学校。目前,青山路办事处崇文路社区与辖区内榆林学院共建的社区老年学校已招生400多名,还有好几个社区开展了入学调查、场地落实等前期准备工作,预计秋季开始招生。一些中心乡镇的老年学校建设也在积极推进,靖边县东坑镇、榆阳区镇川镇老年学校已完成了场地改造、设备配置和师资聘用,秋季即可开班。我市老年教育格局初步形成了市、县区、乡镇(街道)、社区四级网络,从2002年4月榆林市老年大学开创时的“一枝独秀”,逐步发展壮大为今天的“百花齐放”。据统计,全市已建立各级老年大学(老年学校)17所,开设专业14个,在校学员近6000人。 二、主要做法 1、实行倒逼机制,强力推进县区老年大学建设。2014年以来,全市上下高度重视老年教育工作,以县区老年大学建设为抓手,积极推进老年教育事业发展,提升文化养老和事业养老。

资产评估_市场法例题

[例] (1)估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地,面积为600平方米,地形为长方形。 (2)评估要求。评估该地块2010年10月3日的公平市场交易价格。 (3)评估过程。 ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例,故采用市场法时行评估。 ②搜集有关的评估资料。 A.搜集待估土地资料。 B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物,具体情况见表2-1。

③进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖,无需进行交易情况修正;交易实例B较正常买卖价格偏低2%;交易实例C较正常买卖价格偏低3%。 则各交易实例的交易情况修正率为: 交易实例A:0%;交易实例B:2%;交易实例C:3%;交易实例D:0%。 ④进行交易日期修正。根据调查,2001年10月以来土地价格平均每月上涨1%,则各参照物交易实例的交易日期修正率为:交易实例A:6%;交易实例B:7%;交易实例C:12%;交易实例D:10%。 ⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区,无需作区域因素修正。 交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100,则根据表2-2各种区域因素的对比分析,经综合判定打分,交易实例B所属地区为88,交易实例C所属地区为108,交易实例D所属地区为100。

⑥使用年限修正。 土地使用年限因素的修正。交易实例B 、D 与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A 、C 均需作使用年限因素的调整,其调整系数测算如下(假定折现率为8%): ] 35 308%111[]8%11-[1) ()(年限修正系数+-÷+= =(1-0.0994)÷(1-0.0676) =0.9006÷0.9324 =0.9659 ⑦计算待估土地的初步价格。

对市场倒逼机制的理解

对市场倒逼机制的理解 ERP项目管理处郭仁勇 ( 2014年5月25日) 工信部原材料工业司副司长骆铁军29日在上海表示,当前我国钢铁业无论利润率还是投资增速都处于原材料行业的垫底水平,到了一个市场可以倒逼行业调整的阶段。他指出,今后在行业管理上要保持政策的连续性和稳定性,尽量不再出新的刺激性政策或抑制性政策。那什么是市场倒逼机制呢? “倒逼机制”是起源于国有企业借款要求的自下而上的货币供给扩张过程,是一种经济政策手段,可应用于多个经济领域,以末端逼上断,改善经济发展模式。市场倒逼机制就是利用市场自身调节功能逼迫政策作出相应有力的 改善,从而最终达到有利于市场经济健康稳定发展的状态。 钢材市场行情长期“倒挂”,使得钢铁产业链上各个环节经营都出现了困难,行业景气指数跌入低谷,行业笼罩在亏损的阴霾之中。此时此刻,中钢钢铁产业发展又一次到了关键时刻,市场经济中的市场倒逼机制开始启动,将迫使我们对以往经营格局进行反思,在新的起点上再度整装待发。

大家都知道,在行情好的时候,钢材产业链上各个行业都沉浸在收获丰厚利润的喜悦之中,很少理会一些潜在问题。到了行情不好时,那些潜在问题便逐渐露出水面,迫使企业徘徊在亏损的边缘。为了争得产业链上已经被压缩了的有限的利润,中钢必须动用已有资源,逆传统经营而动,运用新理念创新经营模式,破除阻碍行业发展的一些问题。采取逆传统经营而动的创新模式是市场机制倒逼的成果,继承了传统经营中的合理部分,又剔除了诸多不利于发展的各类问题。 为了谋取更大利益,在中钢经营中要做出变化,像我们钢厂可以推出新优惠政策,吸引钢贸企业按代理合同要求完成订货量;钢贸企业出于规避市场风险会减少库存量,并凭借握有渠道优势有选择地在现货或网上市场采购廉价 资源;终端用钢企业也有降本增效的需求,希望在采购原材料中节约开支……于是,市场倒逼机制就在各行各业利益博弈中发挥了作用,抱团经营就是钢贸企业在市场倒逼机制作用下的变化,可用于中钢分享,以便制定有效应对方法。 “抱团经营”,顾名思义,这一经营模式是由数个钢贸商捆绑在一起,资金、资源共享,这是近年来在钢贸圈里越来越普遍的现象。中钢可以寻找实力雄厚的钢铁大亨合作,依靠钢厂优惠政策和市场调剂,以达到“人家赢大利时我能分享,人家亏钱时我微亏或有薄利”的经营目标。

广西召开全区开展以环境倒逼机制推动产业转型升级攻坚战动员大会

广西开展以环境倒逼机制 推动产业转型升级攻坚战动员大会强调 要以铁的决心、铁的手腕、铁的纪律, 坚决打赢环境倒逼机制推动产业转型升级攻坚战 2012年2月27日,全区开展以环境倒逼机制推动产业转型升级攻坚战动员大会在南宁召开。自治区党委书记、自治区人大常委会主任郭声琨,自治区主席马飚在会上作重要讲话,自治区党委副书记危朝安主持会议。会议号召全区上下汲取龙江河镉污染事件教训,举一反三,化危为机,以铁的决心、铁的手腕、铁的纪律,打一场以环境倒逼机制推动产业转型升级攻坚战,加快建设生态文明示范区,加快转变经济发展方式,加快产业转型升级,确保生态文明和经济发展“两不误”、“双促进”,为加快实现富民强桂新跨越作出新的更大贡献,以优异成绩迎接党的十八大胜利召开。 自治区党委、政府已于2月24日正式印发了《关于开展以环境倒逼机制推动产业转型升级攻坚战的决定》,同时还将陆续印发《决定》的30多个配套工作方案。这次会议主要是对《决定》及其配套文件实施工作进行全面动员部署。 郭声琨在讲话中深刻分析了我区当前产业转型升级的紧迫性。他指出,这次龙江河镉污染事件教训十分深刻,代价非常沉痛。我们要痛定思痛、深刻反思,从这次事件的发生,看到制约我区科学发展、安全发展、可持续发展的深层次问题和结构性矛盾,特别是要看到我区在贯彻落实科学发展观、加快调结构转方式方面存在的薄弱环节,切实增强推动产业转型升级的危机感、紧迫感和责任感。要深刻认识到,贯彻落实科学发展观要求我们必须加快产业转型升级。我们决不能以牺牲环境为代价追求一时的增长、一时的效益,决不能以牺牲群众利益为代价追求发展,任何时候都不能放松环境保护和安全生产,真正走出一条又好又快、转型跨越的科学发展新路。奋力赶超跨越要求我们必须加快产业转型升级。我区仍是后发展欠发达地区,要实现赶超跨越,就必须有一种“坐不住”、“等不起”的紧迫感,把“好”与“快”统一起来,把“赶超”与“转型”结合起来,正确处理好发展速度与质量效益的关系、人与自然的关系、经济发展与保障民生的关系,加快推动产业转型升级,加快建设现代产业体系。推进生态文明示范区建设要求我们必须加快产业转型升级。我们必须牢

第二讲供给需求理论

第二讲供求理论 主要内容: 一、供求理论概述 二、粮食供求与“布朗预测” 三、最高最低限价与粮食补贴 四、供求规律的进一步分析和批判 参考文献: 高鸿业:《西方经济学》,中国人民大学出版社 萨缪尔森:《经济学》,邮电出版社 斯蒂格利茨:《经济学》,中国人民大学出版社 韩德强:萨缪尔森《经济学批判》,经济科学出版社 一、供求理论概述 需求与供给理论是微观经济学中的基本理论。需求反映商品价格与需求量的关系在经济生活中,人们是否购买某商品,取决于该商品的卖价是否低于消费者的保留价格(某人愿意支付的最高价格,其反映了该购买者对该商品的评价) 需求曲线向右下方倾斜 需求曲线图

1、供给反映商品价格与供给量关系 在完全竞争条件下,作为追求利润最大化的厂商而言,是否多提供一单位产品取决于商品的价格是否大于该单位商品的边际成本。 在边际成本递增的典型情况下,价格越高,价格等于边际成本所对应的产量(供给量)越大 供给曲线向右上方倾斜 供给曲线图 2、需求曲线与供给曲线相交决定均衡价格 需求曲线与供给曲线相交时决定均衡价格,在均衡价格下: (1) 消费者可以买到想要的数量,厂商也可以出售愿意出售的数量 (2) 消费者与厂商的利益均获得最大满足 (3) 买者和卖者没有动力改变各自的行为 (4) 当市场价格偏离均衡价格时,消费者与厂商的相互作用会使市场价格向均衡价格收敛 供求均衡图 ?

3、均衡价格随外界因素的变化而改变(一) 由于收入、替代品价格、互补品价格、偏好、人口结构、信息变化、获得信贷的难易程度及人们的预期等影响消费者购买意愿及购买能力的因素,会随着时间的变化而变化,某一商品的需求曲线也总是在不断变化之中 需求曲线的变动 均衡价格随外界因素的变化而改变(二) 由于投入品价格、生产技术、自然环境、获得信贷的难易程度及预期等影响厂商出售意愿及生产能力的因素,也会随着时间的变化而变化,某一商品的供给曲线也是在不断地变化 供给曲线的变动

市场法

市场法 ◆市场法的内涵与应用前提 市场法:指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估技术思路和各种评估技术方法的总称 应用前提 1、要有一个活跃的公开市场。 2、公开市场上要有足够多的可比的资产及其交易活动 ◆现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数调整法、成新率 价格调整法、市场售价类比法等的运用及其适用条件。 现行市价法参照物与评估对象完全相同或基本相同 市价折扣法仅适用于清算假设前提下的资产评估,即评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异 功能价值类比法原理:以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。 价格指数调整法运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况,且时间差异不能过长。 成新率价格调整法以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异,通过成新率调整估算评估对象的价值。适用条件:运用于评估对象与参照物之间仅有新旧程度差异的情况。 市场售价类比法以参照物成交价格为基础,考虑参照物与评估对象的各项差异,通过对比和量化差异,调整估算出评估对象价值。 ?市场法评估实务: ?P93 [例6-5]:土地使用权价值评估 ?P169 市场法在机器设备评估中的应用 ?市场法的适用范围和前提条件 适用于发育完善的房地产市场,并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例。

?评估值=参照物交易价格 ?×交易情况差异修正系数 ?×品牌差异修正系数 ?×功能价值修正系数 ?×成新程度修正系数 ?×交易日期修正系数 收益法 ?收益法的内涵与应用前提 收益法是指通过估算资产未来预期收益的现值进而确定被估资产价值的各种评估方法的总称 应用前提 ⑴被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币计量。 ⑵资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币计量。 ⑶被评估资产的预期收益年限可以预测。 ?收益法中收益额、折现率(资本化率)和收益期限三个基本参数的内涵收益额是资产未来预期收益额,而不是资产的历史收益额或现实收益额; ②用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益,而不一定是资产的实际收益。 折现率是一个期望投资报酬率,是投资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的回报率。 收益期限指资产具有获利能力持续的时间,通常以年表示 资本化率与折现率的关系 ●在本质上是没有区别的,都表现为一种投资报酬率。 1)折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率(r),用于有限期预 期收益折现; 2)资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率(r)。 3)二者是否相等,主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风 险是否相同。 ?收益法评估实务:

査振祥建立倒逼机制,推进垃圾分类

建立倒逼机制,推进垃圾分类 査振祥 内容提要:如何处理中国人口多,城市生活垃圾产量大,另一方面,人口素质低,难以直接实现垃圾分类的矛盾,本文提出建立以中间环节倒逼机制为主的垃圾分类体系的“路径”,并从深层次提出城市垃圾处理设施建设运行中的社会风险实际上反映了不同地区在享受改革开放带来的成果时出现了机会分配不均等的现象,这不仅是一个社会问题,更是一个关系社会和谐的政治问题,因此,在垃圾处理设施建设和运行过程中,受益地区应该支持受损地区。 ———————————————————————————————— 一、城市垃圾处理已经成为城市管理重要问题和难题 随着经济和社会的发展,城市化进程加快,生活垃圾越来越多,中国城市生活垃圾清运量以年8%-10%的速度增长,由1979年的2000多万吨增长至目前的年2亿多吨,增长了10倍。 城市垃圾处理是城市建设和城市居民生活的一个重要领域,一个污染的城市无法继续发展。2008年意大利那不勒斯爆发了震惊全球的垃圾危机。由于城市垃圾处理设施不足,10万吨垃圾堆积大街小巷,无人处理,恶臭冲天,老鼠流窜,愤怒的民众走上街头抗议,要求政府官员辞职。 但城市垃圾处理一方面十分重要,另一方面却引发新的社会风险。在城市出现垃圾危机之下,用于垃圾处理的城市环境园选址、建设和运营却越来越困难,目前我国大中城市环境园选址、建设和运营中存在四个方面的社会风险:一是环境园选址引起附近区域居民激烈反对,尤其是垃圾焚烧会产生致癌物二恶英,污染周边居民区,这使焚烧垃圾的处理方式充满了争议;二是导致地区矛盾激化,垃圾处理设施一般布局在城市欠发展区域,由于不同地区、不同行业、不同阶层在享受改革开放带来的成果时出现了机会分配不均等、利益分配不均衡的现象,无疑增加了弱势群体的不满情绪;三是垃圾处理厂(场)影响周边地区投资环境,引起当地企业和基层政府反对;四是建设环境园过程中征地拆迁的矛盾很大,居民对拆迁有较高的利益要求。 近年来,全国很多大中城市先后发生了“垃圾维权”事件。最具代表性的事件有:2009年11月广州番禺垃圾焚烧发电厂项目周边小区居民闹事,迫使政府

企业价值市场法评估实务及案例分析考试题

企业价值市场法评估实务及案例分析
第 1 部分 判断题
76 1. 我们需要评估的市场价值应该是资产在交易市场所表现的价格,因此我们评 估的资产市场价值主要是“市场”所在地,而不是“资产”所在地。 A、 对 B、 错 正确答案:A 解析: 讲义 P24。 87 2. 价值比率选择的一般原则包括:对于可比对象与目标企业资本结构存在较大 差异的,则一般应该选择全投资口径的价值比率。 A、 对 B、 错 正确答案:A 解析: 讲义 P80。 81 3. 价值比率实际上可以理解为是相应口径的资本化率 k-g 的倒数。 A、 对 B、 错
1

正确答案:A 解析: 讲义 P56。 86 4. 在估算被评估企业“相关参数”时,需要根据可比公司价值比率的时限,相 应的估算被评估企业“相关参数”的时限。 A、 对 B、 错 正确答案:A 解析: 讲义 P77。 90 5. 市场法评估中最后需要将非经营性资产加回。 A、 对 B、 错 正确答案:B 解析: 加回非经营资产这一步骤通常不适用市场法估算少数股权价值。 84 6. 在进行价值比率修正时,需要注意 WACC 是全投资税后现金流口径的,对应 于 NOIAT 价值比率,其他口径的价值比率对应的折现率估算则需要利用转换系 数将 WACC 转换为其他口径的折现率。 A、 对 B、 错
2

正确答案:A 解析: 讲义 P66。 88 7. 价值比率选择的一般原则包括:对于一些高科技行业或有形资产较少但无形 资产较多的企业,盈利类价值比率可能比资产类价值比率效果好。 A、 对 B、 错 正确答案:A 解析: 讲义 P80。 71 8. 进行市场法评估时,通常应该进行最低营运资金需求量与实际拥有量差异调 整。 A、 对 B、 错 正确答案:A 解析: 讲义 P15.,这是市场法评估的操作步骤之一。 91 9. 交易案例比较法就是在近期合并、收购案例中选择与被评估企业相同或相似 的交易标的作为“对比案例”,利用对比案例作为“对比对象”估算被评估企业 价值的一种市场法评估技术。
3

关于落实倒逼机制推动工作落实的实施方案

竭诚为您提供优质文档/双击可除 关于落实倒逼机制推动工作落实的实施 方案 篇一:实施节能倒逼机制的工作措施 实施节能倒逼机制的工作措施 建立节能倒逼机制,突出重点节能与全面节能相结合,过程节能与产品节能相结合,优化存量与控制增量相结合,推动工业经济绿色低碳发展。具体措施主要有以下几方面: 一、突出源头节能控制。 我市已实行固定资产投资项目节能评估审查制度,将“能评”与“环评”一样作为前置审批,从源头上加强了对能源增量的控制管理。在能源消费总量和单位gDp能耗“双控”考核下,坚持从源头上控制新上高污染、高耗能项目和产能过剩行业扩大产能项目,着重引进和发展产品能耗低、单位效益好、产业带动强的项目,确保我市用能总量不被突破。 二、突出重点领域节能监督管理。 一是通过制定有序用电政策倒逼企业转型升级,在实施

有序用电期间,把有限的电能向低能耗、高产出企业倾斜;二是强化对重点用能单位的节能管理,做好“万吨千家”企业节能目标责任考核和省重点用能企业的能源监察;三是推动建筑、交通、农业领域和公共机构节能;四是实施清洁生产,把国控、省控重点用能企业及使用有毒有害原料生产或者排放有毒有害物质企业、重金属防控行业作为重点审核验收对象。 三、突出以项目带动节能。 通过节能改造项目来降低能耗,优化存量。一是组织实施一批重点节能项目,加强服务指导。通过推介会、现场会等形式,推广成熟实用的节能新技术、新工艺,特别是行业性节能新技术的推广应用;二是组织开展节能诊断活动。邀请节能专家和节能服务公司对企业开展上门节能诊断服务 活动,帮助企业分析能源利用状况,挖掘节能潜力;三是引导企业采用合同能源管理模式进行节能改造。通过合同能源管理项目的实施,拓宽我市企业进行节能改造的融资渠道和技术来源,加快节能改造步伐;四是启动“煤改气 ”工程,通过能源结构的调整来倒逼企业加快转型升级,实现优胜劣汰。 四、加大落后产能淘汰力度。 综合运用法律、经济、技术、行政手段,淘汰不符合国家产业政策要求的落后产品、技术和工艺设备,并根据区域

企业价值市场法评估实务及案例分析考试题

企业价值市场法评估实务及案例分析 第1部分判断题 76 1. 我们需要评估的市场价值应该是资产在交易市场所表现的价格,因此我们评估的资产市场价值主要是“市场”所在地,而不是“资产”所在地。 A、对 B、错 87 2. 价值比率选择的一般原则包括:对于可比对象及目标企业资本结构存在较大差异的,则一般应该选择全投资口径的价值比率。 A、对 B、错 81 3. 价值比率实际上可以理解为是相应口径的资本化率k-g的倒数。 A、对 B、错

86 4. 在估算被评估企业“相关参数”时,需要根据可比公司价值比率的时限,相应的估算被评估企业“相关参数”的时限。 A、对 B、错 90 5. 市场法评估中最后需要将非经营性资产加回。 A、对 B、错 84 6. 在进行价值比率修正时,需要注意WACC是全投资税后现金流口径的,对应于NOIAT价值比率,其他口径的价值比率对应的折现率估算则需要利用转换系数将WACC转换为其他口径的折现率。 A、对 B、错

88 7. 价值比率选择的一般原则包括:对于一些高科技行业或有形资产较少但无形资产较多的企业,盈利类价值比率可能比资产类价值比率效果好。 A、对 B、错 71 8. 进行市场法评估时,通常应该进行最低营运资金需求量及实际拥有量差异调整。 A、对 B、错 91 9. 交易案例比较法就是在近期合并、收购案例中选择及被评估企业相同或相似的交易标的作为“对比案例”,利用对比案例作为“对比对象”估算被评估企业价值的一种市场法评估技术。

B、错 79 10. 构造价值比率需要注意全投资及股权投资的口径问题,“口径”不一致的参数一般不能构成价值比率。 A、对 B、错 98 11. 评估界对流动性的定义为资产、股权、所有者权益以及股票等以最小的成本,通过转让或者销售方式转换为现金的能力。 A、对 B、错 85 12. 当采用股权投资口径的价值比率乘数可以选择CAPM作为折现率,选择合理增长率k计算资本化率。

“倒逼效应”逐渐显现 政策退出仍需“悠着点”

“倒逼机制”效应逐渐显现政策退出仍需“悠着点” 陈业2011-3-2 本次金融危机过后,随着外需回暖和出口企业逐步转型升级,近期我国外贸同比增幅显著。然而,记者从第21届华交会上了解到,今年外贸企业在汇率、原材料、劳动力、资金成本齐上涨的多重压力下较为脆弱。业内人士呼吁现阶段我国货币政策及外贸扶持的措施退出步伐还需“悠着点”。 部分行业完成了一轮优胜劣汰 就在去年6月央行重启汇改後,人民币开始呈现震荡上行,全年累计升值3.6%。记者在上一届华交会采访期间,不少企业表达了“人民币缓慢升值好比慢性自杀”、“人民币升值幅度超过3%将让企业命悬一线”的担忧。但如今看来,人民币升值幅度并没有拖累外贸表现。 事实上,我国外贸形势自去年年中开始呈现恢复性增长,今年1月份更是超出市场预期。在此次华交会的“华东九省市外贸形势座谈会”上,福建省交易团代表表示,2010年福建外贸总额首次突破1000亿美元;安徽省交易团代表介绍,安徽省去年进出口总值同比增长54.8%,和2008年规模相比增长20%;浙江省交易团团长陈如昉告诉记者,浙江省1月份出口创下历史新高。 专家指出,除了春节前集中出货因素外,出口强劲增长是由于外需复苏超预期以及出口企业转型升级逐步取得成效。一是去年以来企业议价能力有所加强:以上海新联纺进出口有限公司为例,此次金融危机后公司着重业务人员和设计人员的互动,使得企业的出口附加值大幅提高;二是“倒逼机制”引发企业思考:浙江的中小型企业较多,当价格波动达到一定幅度,敏感的企业会考虑是否适合留在当地发展,或者能否维持现状;三是出口基地和平台建设卓有成效,来自多个交易团代表均表示,正在将出口基地建设作为重要抓手,加速产业集聚、促进外贸转型升级。 值得注意的是,国际信用保险及信用管理服务机构科法斯集团最新发布《中国企业信用风险管理》报告中表明,国内纺织企业的违约风险降幅最大。科法斯亚太区副总裁颜添逊对此分析认为,过去两年期间,国内纺织行业经历了一番优胜劣汰,倒闭了一批低附加值、劳动密集型纺织出口企业,剩下的企业相对而言抗风险能力较强,表现相对较好。 国家统计局总经济师姚景源日前公开表示,今年我国输入性通胀压力将大于去年,由此人民币升值幅度亦将大于去年。尽管业界对人民币的升值预期强烈,外贸企业对汇率变动尤为敏感,但在浙江省商务部门在对当地1500家企业做了问卷调查显示,70%的企业判断今年形势依然向好,20%认为今年同去年持平,总体较为乐观。 “人民币汇率是老生常谈的话题了,汇率风险对于外贸企业而言当然不愿意接受,”浙江省纺织品进出口集团有限公司董事周建雄在接受记者采访时表示,“但是企业若能将毛利润保持在10-15%的水平,那么人民币升值3-5%带来的影响,对企业而言是可以化解的,同时也会促使企业在市场中找寻自己的比较优势。” “三增一加”困扰企业 在华交会现场广泛采访后,记者发现尽管企业对人民币升值的整体反应比较淡定,但原材料价格增长、劳动力成本增加、融资难度增大和国际竞争加大,成为了外贸企业的心头大患。 首先是原材料价格大幅上涨导致企业普遍盈利能力下降。江苏省商务厅副厅长笪家祥介

市场法习题附答案

《房地产评估》市场比较法练习题 一、单项选择题 1、某成交实例成交总价24万元,分三期付款,首期付8万元,6个月后支付8万元,余额于一年后付清,假设年利率为5%,则该实例的实际价格是()。 A、24 B、23.42 C、23.43 D、22.86 2、在进行房地产状况修正时,应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况。A.估价时点 B.搜集该可比实例时C.进行房地产状况修正时 D.成交价格所反映 3、比准价格是一种( )。 A.公平市价 B.评估价格 C.市场价格 D.理论价格 4.比较法的理论依据是( )。 A.预期原理 B.替代原理 C.生产费用价值论 D.最高最佳使用原则 5.不适宜用比较法评估的房地产是( )。 A.商品住宅 B.写字楼 C.纪念馆 D.标准工业厂房 6.运用市场比较法评估,选取的可比实例数量宜为( )个。 A.1~3 B.1~5 C.3~5 D.3~10 7.对交易实例进行区域因素修正是因为( ) A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区,区位条件相似 B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区,区位因素存在差别 C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨 D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降 8.下列( )情况会导致房地产价格偏高。 A.卖方不了解行情 B.政府协议出让 C.购买相邻房地产 D.设立抵押的房地产9.可比实例是相邻房地产的合并交易,则算出来的比准价格往往比实际正常价格( )。 A.高 B.低 C.相等 D.不可比 10.卖方不了解市场行情,这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。 A.高 B.低 C.不高不低 D.无法确定 11.采用比较法估价时得出四个估价结果,220元/m2,240元/m2,280元/m2,230元/m2。若求其中位数,则为( )元/m2。 A.230 B.242.5 C.235 D.240 12.为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格,在其附近收集的某可比实例的有关资料如下:成交价格为4000元/m2,成交日期为2004年5月1日,成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于()m2。A.3790元/m2 B.4238元/m2 C.4658元/m2 D.4663元/m2 13.下面说法错误的是( )。 A.可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=在估价时点的价格 B.可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率×期数)=在估价时点的价格C.可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同 D.可比实例必须是正常交易 14.某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果:820元/m2、850元/m2、900元/m2,若赋予的权重分别是0.5、0.3、0.2,则该房地产的价格为( )元/m2。 A.850 B.845 C.869 D.857 二、计算题 1、某宗房地产的交易总价款为30万元,其中首付款为10万元,余款20万元于半年后一次付清。假设月利率为1%,则其在成交日期时一次付清的价格为多少? 2、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%,则成交该宗房地产卖方实际得到的价格是多少,买方实际付出的价格又是多少? 3、已知某地区某类房地产2003年4月至10月的价格指数分别为:79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1(以2002年1月为100)。此类房地产中的某宗房地产在2003年6月底的成交价格为1800元/m2,请对其进行交易日期修正,将其修正到2003年10月底时的价格应为多少? 5、某房地产估价所拟采用市场法评估某宗房地产价格,从众多交易实例中选取了甲、乙、丙 经调查得知:可比实例乙、丙的付款方式均为一次性付清;可比实例甲分期付款:首期付款96万元,第一年末付72万元,其间月利率为1%,第二年末又付款72万元,其间月利率为1.05%。又知2002年8月初美元与人民币的市场汇价为1:8.5。该地该类房地产的人民币价格2001年逐月下降0.8%。2002年内逐月上涨1.0%,2003年逐月上涨1.2%。并知1m2=10.764平方英尺。试根据上述资料,评估该宗房地产在2003年8月初的正常单价(若需计算平均值时,可采用简单算术平均值)。

开放倒逼是深化改革的有效路径

开放倒逼是深化改革的有效路径 本文是关于开放倒逼是深化改革的有效路径,仅供参考,希望对您有所帮助,感谢阅读。 尊敬的党组织: 中国(上海)自由贸易试验区(以下简称“自贸区”)的建立再次将上海浦东推到了中国改革开放的前沿。自贸区不仅是新形势下推进改革开放的重大举措,也凸显了开放倒逼机制是深化改革、推动发展的有效路径,必将进一步深化对中国改革开放的规律性认识。 开放倒逼是改革路径的必然选择。发展离不开改革内生动力与开放倒逼推力的共同作用。当然,开放倒逼推力是通过改革内生动力而起作用的。开放倒逼改革看似被动,实则是内生矛盾的外在需要。从历史纵深来看,改革内生动力一般呈递减趋势,而开放倒逼推力往往呈递增趋势。正是两大力量此消彼长的变化趋势,致使开放倒逼成为改革路径的现实选择。就改革内生动力变化趋势而言,改革开放初期,改革虽然受到陈旧观念的束缚,但由于绝大多数社会阶层因改革而受益,故改革内生动力强劲;而随着改革的深入,利益格局的调整愈发深刻,在固化利益的掣肘、路径依赖的羁绊、陈旧观念的束缚下,改革内生动力逐步呈递减趋势。与改革内生动力变化趋势相反,开放倒逼推力往往呈递增趋势。改革开放初期,由于陈旧观念的强大惰性使然,开放招致传统势力阻扰而推力不足;但随着开放的扩大,世界经济一体化的大势浩浩荡荡,国内外两个市场相互融合的趋势无法阻挡,开放倒逼推力也自然呈递增趋势。总之,随着改革开放的逐步深入,利益格局深刻调整致使改革内生动力越来越小;随着经济全球化趋势的逐步增强,开放范围和领域会越来越大,开放倒逼推力也就越来越大。 开放具有倒逼改革的关键作用。从封闭半封闭到全方位对外开放的过程中,开放不断增强社会机体的多样性,高压力、可比选、强竞争等多样性的特点必然会带来应激反应、鲶鱼效应和溢出效应,从而倒逼改革、推动发展,保持社会机体的活力。开放带来的应激反应倒逼观念突破。正如生物机体具备刺激后神经系统保持高度警觉的应激反应一样,社会机体在对外开放过程中,国外迅猛发展与

房地产估价第六章市场法习题参考答案电子教案

第六章市场法练习题 一、单项选择题 1、市场法适用的条件,是在同一供求范围内存在着较多的( A )。 A、类似房地产的交易E、相同房地产的交易 C、相关房地产的交易 D、房地产的市场交易 2、搜集交易实例时应注意所搜集内容的(C)。 A、相关性和规范化E、统一性和相关性 C、统一性和规范化 D、统一性和准确性 3、由于房地产的价值量大,成交价格往往米用( B )的方式支付。 A、支付定金E、分期付款 C、一次付清 D、预付房款 4、房地产正常成交价格的形成方式,是(D)方式。 A、招标、拍卖E、合同定价 C、通过市场交易成交 D、买卖双方经过充分讨价还价的协议 5、中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情,而协议出让价(B)。 A、往往偏咼E、往往偏低 C、往往咼于或低于市场价 D、也基本与市场价吻合 6、正常成交,是指在( D )应缴纳的交易税费下的价格。 A、买卖双方缴纳E、买方缴纳 C、卖方缴纳 D、买卖双方各自缴纳自己 7、如估价对象为一宗土地,选取的可比实例的土地面积( C )。 A、应与该宗土地的面积相等 E、可大于或小于该宗土地的面积 C、应与该宗土地的面积近似 D、应与该宗土地的面积保持一定差距 8、可比实例的交易类型应与(A )吻合 A、估价目的E、估价时点 C、估价对象 D、估价方法

A、抵押、抵债E、类似 C、一般买卖 D、市场交际成交 10、交易实例的成交日期与估价时点相隔( B )以上的一般不宜采用。 A 、半年B、1 年 C、2 年 D 、3 年 11、选取可比实例的数量,一般要求选取( D )的可比实例即可。 A、5 个以上 B、10 个以下 C、5~10 个 D 、3~10 个 12、估价中为便于比较,价格以( C )为基准。 A 、房地产总价B、房地产单价 C、一次付清 D、分期付款 13、某宗房地产的交易总价款为50 万元,其中首期付款20%,余款于半年后和一年后分两期平均 支付。假设季利率为 1.2%,则在成交日期时一次付清的价格为( A )元。 A 、48.60 B 、47.90 C、49.20 D 、50 14、在统一采用单价方面,通常为单位面积上的价格,其中土地除了单价、还可为(B )。 A 、总价 B 、楼面地价 C、容积率 D 、覆盖率 15、如果先按原币种的价格进行交易日期修正,则对进行了交易日期修正后的价格,应采用 ( C )的市场汇价进行换算。 A 、估价作业日期 B 、成交日期 C、估价时点 D 、交易日期修正后 16、可比实例房地产状况,应是可比实例房地产在其( B )的状况。 A 、估价作业日期 B 、成交日期 C、交易价格 D 、交易日期修正后 17、交易情况的修正,要以(D)为基准。 A 、成交价格 B 、市场价格 C、交易价格 D 、正常价格 18、交易日期调整实际上是(A)。经过了交易日期修正后,就将可比实例在其成交日

实施节能倒逼机制的工作措施

实施节能倒逼机制的工作措施 建立节能倒逼机制,突出重点节能与全面节能相结合,过程节能与产品节能相结合,优化存量与控制增量相结合,推动工业经济绿色低碳发展。具体措施主要有以下几方面: 一、突出源头节能控制。 我市已实行固定资产投资项目节能评估审查制度,将“能评”与“环评”一样作为前置审批,从源头上加强了对能源增量的控制管理。在能源消费总量和单位GDP能耗“双控”考核下,坚持从源头上控制新上高污染、高耗能项目和产能过剩行业扩大产能项目,着重引进和发展产品能耗低、单位效益好、产业带动强的项目,确保我市用能总量不被突破。 二、突出重点领域节能监督管理。 一是通过制定有序用电政策倒逼企业转型升级,在实施有序用电期间,把有限的电能向低能耗、高产出企业倾斜;二是强化对重点用能单位的节能管理,做好“万吨千家”企业节能目标责任考核和省重点用能企业的能源监察;三是推动建筑、交通、农业领域和公共机构节能;四是实施清洁生产,把国控、省控重点用能企业及使用有毒有害原料生产或者排放有毒有害物质企业、重金属防控行业作为重点审核验收对象。 三、突出以项目带动节能。 通过节能改造项目来降低能耗,优化存量。一是组织实施一批重点节能项目,加强服务指导。通过推介会、现场会等形式,推广成熟实用的节能新技术、新工艺,特别是行业性节能新技术的推广应用;二是组织开展节能诊断活动。邀请节能专家和节能服务公司对企业开展上门节能诊断服务活动,帮助企业分析能源利用状况,挖掘节能潜力;三是引导企业采用合同能源管理模式进行节能改造。通过合同能源管理项目的实施,拓宽我市企业进行节能改造的融资渠道和技术来源,加快节能改造步伐;四是启动“煤改气”工程,通过能源结构的调整来倒逼企业加快转型升级,实现优胜劣汰。 四、加大落后产能淘汰力度。 综合运用法律、经济、技术、行政手段,淘汰不符合国家产业政策要求的落后产品、技术和工艺设备,并根据区域产业结构调整的需要,逐步淘汰一批不具有能源资源利用优势、产品附加值较低的相对落后产能。对属于国家和我市淘汰和限制类目录的企业,要依法执行差别电价和水价;对产品单耗超限额的企业,实行惩罚性电价,利用价格手段促进淘汰落后。 1

市场法习题

市场法习题 1.为进行比较法评估某房地产价格,现搜集有甲、乙、丙三宗交易实例:甲实例使用面积840平米。成交总价150万元,一次付清;乙实例建筑面积1000平米,成交总价120万元分三次支付,首期支付50万元第一年末支付40万元,余款于第二年中支付,据查,第一年月利率为1%,第二年月利率为1.05%;丙实例建筑面积为14300平方英尺,成交总价为18万美元,一次付清。估价时点人民币与美元的市场比价为1:8.3,丙实例交易当时的人民币与美元的市场比价为1:8.5。同时可以搜集到该类房地产近几年人民币价格的变动率。又知l平米=10.764平方英尺。建筑面积与使用面积比率为1:0.7。试将上述资料整理成一次付清建筑面积每平方米人民币单价。 2.为评估某写字楼的价格,在该写字楼附近地区调查选取了A,B,C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下表: 度;区域因素和个别因素中,正(负)值表示可比实例的相应因素优(劣)于估价对象的幅度。从2007年I月工日到2007年6月31日该类写字楼的市场价格基本不变,以后月均递减1%。试利用上述资料估算该写字楼2007年10月31日的正常单价(如需计算平均值,采用简单算术平均法)。 3.为评估某写字楼2007年10月1日的正常市场价格,估价人员在附近地区调查选取了A,B,C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下: (2)交易情况分析判断: 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准,正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度,负值表示低于其正常价格的幅度。 (3)调查获知该类写字楼的价格,2006年11月1日到2007年6月1日平均每月比上月上涨1.2% ,2007年6月1日至2007年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。 (4)房地产状况分析判断:

中共广西壮族自治区委员会 广西壮族自治区人民政府 关于开展以环境倒逼机制推动产业转型升级攻坚战的决定

中共广西壮族自治区委员会广西壮族自治区人民政府 关于开展以环境倒逼机制推动产业转型升级攻坚战的决定 (2012年2月24日) 广西日报2012-02-25 当前,我区生态文明示范区建设、加快转变经济发展方式、促进产业转型升级进入了攻坚阶段。自治区党委、自治区人民政府决定,以铁的决心、铁的手腕、铁的纪律在全区开展以环境倒逼机制推动产业转型升级攻坚战,采取治本之策,标本兼治,不留死角、不留隐患地排查整治相关行业和企业,切实防范环境风险、安全生产和食品药品安全事故,加快调结构、转方式,加快发展低碳经济和绿色产业,从根本上杜绝类似龙江河突发环境事件的发生,确保我区安全发展和可持续发展,确保全面实现科学发展和加快转变经济发展方式。 一、迅速全面地开展环境风险和安全隐患大排查,彻底查找存在问题和薄弱环节 1.各地各相关部门和企业要集中力量、集中时间开展地毯式的大排查。要密切配合,统一部署、统一组织、统一行动,做到全方位、全覆盖,纵到底、横到边,及时查找和发现各地各企业存在的环境风险和安全隐患。各市、县(市、区)监管部门和企业要定期对外公布排查中发现的突出问题、薄弱环节和风险隐患,逐一建立档案和数据库,按照措施、责任、资金、时限和预案“五到位”的要求限期整改,对重大隐患由

自治区挂牌督办整改,对逾期仍未达到整改要求的依法责令关停,坚决把污染和事故隐患消灭在萌芽状态。 2.开展有色金属企业环境风险和安全隐患排查。重点排查全区铅、锌、锡、砷、铬、汞、铜、镍、稀有金属采选与冶炼、再生资源回收与加工等重金属污染物产生企业,掌握重金属企业整体污染范围、程度、途径以及生产工艺环节、产污工序、污染物种类数量和排放、污染处理设施建设与运行、固体废物、危险废物处置和转移以及重点区域的污染情况,检查企业的相关审批手续、环保和安全设施“三同时”、安全生产责任制和安全生产规章制度、重大危险源监控责任制等落实情况。 3.开展电解锰、电镀等其他涉重金属行业企业环境风险和安全隐患排查。重点排查电解锰、制革、电镀、铅蓄电池、铁合金等涉重金属污染物排放企业厂区雨污分流设施,污染处理设施建设与运行,原料堆存情况,废水、废渣中重金属类别、数量、污染程度,渣场防渗漏,渗滤液收集处理,废气收集处理,危险废物储存处置,检查企业的相关审批手续,落实突发环境事件应急预案及相关应急设备设施配套情况。 4.开展煤矿及非煤矿山安全隐患排查。煤矿重点排查井工矿井水害防治,特别是采空区、相邻矿井及废弃老空(窿)积水防治措施落实情况;矿井“一通三防”管理,特别是瓦斯防治工作“十条禁令”和煤矿安全监管监察工作“十项要求”落实情况;非煤矿重点排查露天矿山不分台阶开采、爆破安全距离不足、排土场和赤泥库堆排不规范等隐患;尾矿库下游危险区域居民、安全超高与干滩长度及监测设施等达不到设计或规

市场比较法应用练习题

* 市场比较法应用练习题 一、选择题 1、市场法的理论依据是( B ) A、适合原理 B、替代原理 C、最高最佳使用原则 D、均衡原理 2、比准价格是一种( A ) A、公平市价 B、评估价格 C、市场价格 D、理论价格 ~ 3、市场比较法中的交易情况修正是对( B )价格本 身是否正常的修正. A、交易实例 B、可比实例 C、估价对象 D、标准化实例 4、在市场法中,土地使用权年限调整属于( A )调整。 A、权益状况 B、区位状况 C、实物状况 D、年限状况 5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修 正系数为( D )。 A、 B、

C、 D、 6、某可比实例的成交价格为2400元/m2,建筑面积100m2,首期付款12万元,其余半年后支付8万元,1年后支付4万元。已知年利率为10%,则该可比实例的实际价格为( B )元/m2。 # A、 B、 C、 D、 7、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98, 则其依据为( D )。 A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2% B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2% C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为% D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响 幅度为% * 8、下列( C )情况会导致房地产价格偏高。 A、卖方不了解行情 B、政府协议出让 C、购买相邻地产 D、设立抵押的房地产

9、可比实例是相邻房地产的合并交易,则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格( A ) A、高 B、低 C、相等 D、无法确定 ! 10、在一些城市中,距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高,其原因主要在于( D ) A、繁华程度高 B、集聚规模大 C、交通条件好 D、公共配套设施状况好 11、市场比较法的间接比较法是以( B )为基准,把交易案例和待估宗地均与其逐项比较,然后将比较结果转化为修正价格。 A、标准宗地 B、待估宗地 C、类似宗地 D、比较宗地 , 12、若选择的比较交易案例成交地价为580元/平方米,对应土地使用权年期为25年,而待估宗地的出让年期为37年,土地还原率取7%,则待估宗地经过年期修正后的价格为( D)元/平方米。

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