克拉玛依市白碱滩区项目研究报告

第一章项目总论

一、项目概述

1．项目名称：白碱滩区敬老院新建工程

2．建设地点：白碱滩区水牛公园西北部

3．建设内容：敬老院及其场地等

4．建设规模：用地面积2.09hm2,建筑面积约7210m2,

5．建设单位：白碱滩区发展和改革委员会

6．资金筹措：国家财政和地方财政

7．项目投资(估算)：项目总投资为2300万元

二、编制依据

1．白碱滩区发展和改革委员会关于《白碱滩区敬老院新建工程》建设项目可行性研究报告的委托书。

2．白碱滩镇区总体规划（2006—2020）

三、项目建设必要性

1.符合总体规划和社会发展趋势

白碱滩区是克拉玛依市的一个重要区，是克拉玛依油田勘探开发的生产和生活基地之一，钻井公司，采油二厂和克拉玛依电厂均在这个区内。随着油田生产和城市建设的不断发展，居住人口逐年增加，目前该区人口已达5.38万余人。根据城市发展规划，预计远期人口可达8.7万

人，老龄化现象较为普遍，老年人口逐年增加，而目前该区的敬老院规模和水平不符合城市发展的需要，因此该项目是城市规划不可缺少的一部分，对提高文明城市有着重要的意义。

2.政府重视，关注民生

市局党委为全面贯彻党的“十七大”精神，提出2008年为“关注民生年”。此项目的建设正是这种决策的具体体现。

3. 改善老年居住环境，体现人文关怀

白碱滩区敬老院建设项目的实施，将极大改善白区老人居住环境，从根本上解决了托老、养老、敬老的实际问题，从而为构建和谐社会，为创建“全国文明城区”奠定了坚实的硬件基础。切实做好这项关注民生、保障民生、改善民生的民心工程。不仅解决老年人生活的具体问题和困难，而且还可以丰富老年人的文化生活，营造全社会尊重老年人的良好社会氛围。

第二章项目概况

一、项目选址

新建白碱滩区敬老院拟选址于城区西北部，水牛公园西北部，建业路以南，规划用地2.09hm2。规划基地现状用地高程，最高为403.1m，最低为399.37m，地形为西北高，东南低，地势起伏较大，地形变化不大。现状用地为弃置地，用地内杂草丛生。用地范围内无建筑物，只有一部分水牛公园的围墙。规划区绿化较好，有利于创建安静、静谧的老年人居住环境。

二．项目建设区自然条件

1．地形地貌：

拟建场地地势起伏较大，地貌属于冲洪积平原。根据该场地地形、地貌及规划布置，将该场地分为四个区块。

Ⅰ区（拟建建筑物所处区域）分布有大量的土包，经现场勘察及探访附近居民，确定该土包为该区域东侧修建池塘时，将开挖土方丢弃到该拟建场地所形成的，土包以泥岩为主，混有少量角砾，砖块，土包上生长有大量植被，建筑物所处区域北侧植被生长茂盛，局部有地表水出露；Ⅱ区北侧植物生长茂盛，南侧堆放有大量建筑垃圾。Ⅲ（拟建种植劳作区、植物观赏区及体育器材活动场地所处区域）处于大量土方回填区，回填土以泥岩为主，混有少量角砾。Ⅳ区（拟建羽毛球场、舞池所处区域）处于池塘中，池塘内积存大量的水。

2．工程地质

各岩（土）层工程特征描述如下：

第①层素填土：土黄色-黑色，层厚0.2-2.1m，主要成分以泥岩为主，含有少量角砾，植物根系，淤泥。堆积时间少于5年，该层在场地不连续分布。

第②层角砾：红褐色-青灰色，埋深0-2.1m，厚度为0.6-2.1m。颗粒形状呈棱角形-亚棱角形，以硬质岩碎屑为骨架，孔隙间主要以中、粗砂及少量粘性土充填，级配一般，土层处于稍密—中密状态，稍湿-湿，该层在场地不连续分布。。

第③层残积土：土黄色-青灰色，埋深0-3.3m，厚度为0.3-1.3m。成因为泥岩、砂质泥岩风化后遇水软化形成的，主要成分以粘性土、粉细砂为主，组织结构全部破坏，锹镐易钻进，干钻易钻进，呈可塑性。局部地表水出露处为软塑状态。该层在场地内均有分布。

第④层泥岩：青灰色、土黄色，强-中风化，埋深1.3-3.6m，揭露厚度为3.5-5.6m。隐晶质结构，板块状构造，局部夹有薄层砂质泥岩，该层在场地内均有揭露。

3．气象条件

表－1 白碱滩镇区气象资料汇总表

第三章城区人口及发展趋势

一、人口概况

根据白碱滩镇2005年人口统计资料，白碱滩镇区内有12个居委会。至2005年底，白碱滩镇总人口53843人，其中常驻人口为40843人，流动人口13000人，总户数14637户。

二、人口变动情况

分析1996年至2005年的人口变动情况，白碱滩镇人口有两个阶段，第一阶段人口表现为稳中有降，第二阶段人口数量增加速度较快。第一阶段即1996年－2001年，表现为迁出人口逐年增加，机械增长呈负增长趋势，主要由于地质录井公司及少数单位和个人搬迁至克拉玛依。第二阶段即2002－2005年，综合增长逐年增加，白碱滩镇人口规模增加速度较快。人口增加的主要原因在于，镇区环境改造成效较大，镇区房地产开发已经起步，政府招商引资力度加大，这些原因既留住了人，同时也引进了人。

表－2 白碱滩镇区人口变动统计汇总表一（1996--2005）

备注：资料来源于白碱滩派出所和三环派出所。2005年流动人口办暂住证的8000人，流动总人口约13000人。

三、人口结构

从2005年的人口统计数据可看出，白碱滩镇18岁～60岁的人数占总人口的73.4％， 60岁以上的人口比例为7.88％，不到10％，表明白碱滩镇区劳动力资源比较丰富，镇区比较年轻，镇区社会处于稳定发展阶段。

表－3 白碱滩镇区人口年龄结构表（2005年）

2005年人口统计资料表明，民族构成中，汉族占75％，民族占25％。

2005年人口统计资料表明，白碱滩镇的性别比为108.2（女＝100，男性与女性的人口数量比例），男性比女性多8个百分点，基本平衡。

表－4 白碱滩镇区人口性别构成和民族构成统计汇总表（1996--2005）

四、人口特征和发展趋势

劳动力资源丰富，依据白碱滩镇2005年统计资料表明，18岁～60岁年龄阶段的人口数为19978人，占全镇总人口的73.4％，这表明全镇劳动力资源极为丰富。这一比例与在职人员中石油职工所占比例相近，白碱滩镇的从业人员变化主要取决于石油企业的发展，这就造成了单一型事业结构形成。劳动力流向过于单一，不利于市场经济健康发展与繁荣。

2005年人口统计资料表明，白碱滩镇办暂住证（18岁以上的人口）的流动人口8000人，流动总人口约13000人。从历年人口统计资料表明，流动人口有逐年上升增加的趋势。流动人口主要来源内地，在白碱滩镇区主要从事养殖业、建筑业、零售商业、服务业等产业。

在今后城区的发展建设中，白碱滩镇应做大做强石油工程技术服务业，

以石油工业为主态势不会改变。考虑近期三坪镇石化工业园项目和大农业项目的实施，有助于人口的增加；同时考虑白碱滩镇区房地产业的发展和文化教育设施的完善，满足镇区人口生活和文化需求，有助于稳住镇区人口，有效减少镇区人口向中心城区迁移的趋势。白碱滩镇作为新型工业城镇，随着生态环境的改善，招商引资的环境逐年改善，都将增强城镇对周围地区的辐射力，人口增长速度逐步增大。

五、老龄人口情况

截至2008年5月，白碱滩老龄人口情况如下表：

表－5 白碱滩镇区老年人口统计表（2008年）

针对白区将新建敬老院，区民政局对区内所辖范围内3322名老年人做了一项社会调查，调查内容主要是否同意建设专门的敬老院、是否愿意到敬老院居住、居住方式等，调查结果如下：

表－6 是否同意建设敬老院意见统计表（2008年）

表－7 是否愿意在敬老院居住意见统计表（2008年）

表－8 老年人居住方式统计表（2008年）

六、项目建设规模确定

根据调查结果显示，登记在册60岁以上老年人口共4613人，在白区居住的老年人口共3322人，其中73人愿意居住在即将建设的敬老院里。

图-1 老年人口结构图

图表内容显示，65-79岁阶段老年人占了绝大部分，今后10年，随着这部分人年龄增长，敬老院环境不断美化，设施不断完善，服务质量不断提高，会有更多的住进敬老院。

表－9 敬老院规模预测表

根据发展趋势，此次设计规模按照180床设计，属中型规模，配建相应的附属建筑，占地面积2.09hm2,建筑面积约7210m2,设置有相应的活动场地。同时与水牛公园和延明园相邻，具有得天独厚的地理优越条件，是适合老年居住的最佳场所。

第四章项目建设设计论述与方案

一、项目建设的目标

以建设生态环境、老年人居住空间环境和活动休闲空间为目标，紧密结合敬老院自身特点，展现环境优美，功能布局合理与人文结合的院区。营造全社会尊重老年人的良好社会氛围。

二、规划设计原则和思想：

1、切实考虑以人为本，充分考虑老年人的各种因素；

2、充分认识现状、利用现状，在建设院区的同时，正确处理规划中生态效益与操作性之间的关系；

3、以“满足老年人居住、兼顾发展、合理布局、节约用地”为指导思想；

4、以可持续发展思想为准则，有机组织空间布局与环境，促成生态、景观的有机统一；

5、考虑人车分流，消除人车混行给老年人带来的不安全因素。

6、总体布局从适用角度出发，利于管理，方便交通，美化环境，塑造形象为原则。

三、规划设计构思

本着上述设计原则，将规划区内的结构规划如下：

1、空间形态

整个规划地块分为建筑空间和开敞空间。

2、功能分区

规划共分为四个区：

（1）建筑区：主要是指的敬老院内的主体建筑，位于规划区西侧。

（2）种植劳作区：位于规划区的东北角，满足老年人劳作需求。

（3）休闲活动区（动区）：位于规划区西南角，满足老年人休闲活动需求。

（4）植物观赏区（静区）：位于建筑的西部和南部，满足老年人对放松心情，安静的需求。

3、道路交通系统

（1）设计原则——整体性与景观性

结合建筑布局和水牛公园道路，在保证便利内外交通的同时，创造良好的交通系统。同时，注重交通组织，将道路设计与广场空间、绿地空间与建筑空间相结合，共同塑造室外空间环境。

（2）出入口设置

车行出入口：根据对规划区的分析，将车行出入口设置于建业路和规划区西北角的水牛公园道路上。

人行出入口：设置于规划区的东侧，与活动场地和老年人居住用房紧密的联系起来。

（3）动态交通

规划区的车行道路系统通过与水牛公园的道路连接成为简洁通畅的道路，因为敬老院平时的车流量较少，平时关闭设在西北角的车行出入口，

做为人行出入口，只保留建业路上的车行出入口，遇紧急情况时则开通西北角的出入口。院区内的车行道路路面宽为6m。

人行道路系统由人行出入口开始，主要规划于主体建筑的东侧，依托活动场地和绿地布置，与车行与分开，保障老年人的安全；在建筑东侧设计的人行道与人行入口相连，其宽度为6m，满足消防时的紧急通道的需求。院区内的人行道路应选用平整、防滑、色彩鲜明的铺装材料，路面宽一般为1-2m。

（4）静态交通

因考虑到敬老院内车辆比较少，规划停车位于建筑前面铺地上或考虑沿路停车，以满足车辆停放的需求。

4、绿化系统

（1）设计原则——系统性与景观性

结合院区整体布局，本规划块状绿化为主要布置形式，主要布置有规划区的东侧，与水牛公园的绿化相呼应，通过它们之间的衔接，有机联系起来，使绿化连为一体，增强绿化空间连续性与景观性，共同形成一个绿化系统。

（2）绿化系统

在建筑的西部和南部设置植物观赏区，种植花草树木，设置花架、座椅，满足老年人对静态环境的需要，同时是放松心情，品味自然的好地方。本次绿化设计着重强调院区的绿化系统与水牛公园有机的结合，着意强调周边整体绿化环境的营造，共同塑造大空间环境。

（3）入口景观

规划在步行出入口处设置入口广场。

5、休闲活动区

（1）设计原则――人性化

休闲活动场地就充分考虑老年人的心理、生理等方面因素，设计应更符合老年人休闲活动的需求，从防滑、平整、色彩等角度考虑，处处体现人性化的原则。

（2）位置与内容

休闲活动场地位于规划区的西南角，主要有林萌活动广场、体育器材活动场地、羽毛球场、门球场、钓鱼台等等。林萌活动广场作为老年人打太极、健身操等的场地；依托原有的沙地并加以改造，里面布置一些体育器材，做为老年人体育器材活动场地。

6、建筑形式、色彩和设计

院区内规划的建筑周边环境相协调，建筑形式宜采用平屋顶，建筑色彩淡红为主基调，浅白色为辅助基调。

建筑设计考虑老年人的心理，生理的需要，考虑当地的气候等因素，将居住和配套服务设施用房合设，综合安排在主体建筑内，建筑为m形，从南到北，依次为1-3层，高低错落，富于变化。主要为老年人居室，其配套服务设施用房有餐厅、医务药品室、观察理疗室、康复保健室、公用卫生间、公用洗衣间、公用浴室、售货、餐饮、理发、银行、邮电代理、开水间、储藏间、健身、娱乐、阅览、教室等。

四、环保、环卫规划

规划在休闲活动区设置厕所一处，供户外使用。规划垃圾房设置于规划区的南侧，便于垃圾的转运且不影响主体建筑前环境的位置。

五、消防规划

主体建筑周围设置环行车道以满足消防的需要，院区其他各级道路均满足人流集散需要，以便发生火险能够让消防车在最短时间内到达，或者其他紧急情况安全疏导人员撤离，尽量将损失降到最低。在院区内每隔120m 设一处室外消火栓，消防用水管与给水管合设，建筑内部按建筑消防规范设置室内消火栓及灭火器。

六、建筑论述

2. 建设内容及规模

该工程为地上一层、二层、三层，框架结构。方案一：地上建筑总面积为6939.86m2，一层住宿及公共服务用房的层高为3.6m，餐厅及操作间层高为4.2m；二～三层层高均为3.6m；室内外高差为0.3m，总建筑高度为11.1m、4.5m（餐厅部分）。建筑耐火等级为二级，屋面防水等级为二级，抗震设防为6度。

3. 单体建筑设计说明

一层(3041.31 m2)：35间双人间、6间单人间、3间客房、医疗服务、食堂、售货、理发、银行、邮电代理等公共服务用房。

二层 (2513.28 m2)：35间双人间、6间单人间、3间客房、办公、活动室及棋盘室等公共服务用房。

三层(1385.27m2)：24间双人间、3间客房、办公、活动室及监护室等公共服务用房。

4．室内外装修

（1) 除卫生间外所有内墙面均刷内墙涂料；卫生间内墙面可考虑贴面砖。卫生间顶棚用铝合金吊顶，其他房间做石膏板吊顶，多功能厅为石膏吸音板吊顶。房间内均设暖气罩和窗帘盒，外门窗均采用三玻四腔节能型

门窗，门窗均设窗套，内门采用平开实木门。

（2)外墙面：一层及勒脚采用仿石面砖，其余采用外墙乳胶漆。

（3)地面：所有地面均为防滑地砖。

5．技术经济指标

总用地面积：2.09hm2,

总建筑面积：6900 m2

绿地面积：8500 m2

容积率：0.33

建筑密度：15.3%

居住人数：186人

注：建筑方案见附后图纸

七、结构说明

1、抗震设防烈度为六度

2、材料

200厚空心陶粒砌块，混凝土C25、C30，钢筋采用Ⅰ、Ⅱ级主要经济指标

一层建筑面积：3041.31 m2

二层建筑面积：2513.28 m2

三层建筑面积：1385.27 m2

总建筑面积：6939.86㎡

一层（操作间、餐厅）层高为：4.2m；其余部分为3.6m

二～三层层高分别为：3.6m

建筑总高度为：11.1m

室内外高差为：0.3m

双人间94间；单人间12间；客房9间；餐厅分为两部分，一个为清真餐厅，一个为汉餐厅，其中多功能厅也考虑在汉餐厅里；以及其他办公、医疗服务、活动室、售货、理发、银行、邮电代理等服务用房。

八、暖通、供热、空调

1、设计范围及指导思想

（1）设计范围

室外供热；采暖、通风；空调；

（2）设计指导思想

严格贯彻国家能源政策和建设方针，体现国家的经济政策和技术政策。

遵守相关的安全规程及设计规范。

2、设计参数

供热介质：95～70℃热。

室内采暖计算温度：办公室，值班室tn=18℃，阅览室，会议室，休息厅为tn=18℃；

热网设计：采暖供热管线从已有的2DN300的供热管线上引接，供热介质为 95～70℃热水,新建供热管线采用直埋敷设方式,管线采用硬制聚胺酯泡沐塑料防腐保温管保温。

3、暖通设计

（1）采暖热媒为95～70℃热水。

（2）采暖总建筑面积约为6900.00m2左右，热负荷约为490kW,采暖系统采用下供下回单管水平串联分户调节系统，散热器选用钢制柱型散热器，阀门选用柱塞阀,室内采暖管线采用焊接钢管。

（3）建筑物内的通风及空调方式为：

双人间、单人间、活动室、办公室、阅览室、会议室等房间空调选用柜式及挂式分体空调。

九、电气部分

1、用电负荷

该建筑物内用电负荷等级为三级，电压等级为0.22/0.38kV, 根据建筑方案设计，本院区拟建箱式变电站容量为315kVA。

2、供电电源

本工程供电电源引自院区东南侧沁园二线6kV架空线路，电缆YJV-8.7/10kV 3*35经400*400电缆沟引至院区内新建箱式变电站。院区内配电系统以放射式为主的配电方式。

2、动力、照明

（1）照度标准：照度依据《建筑照明设计标注》GB 50034-2004执行。

（2）照明设计贯彻国家的有关方针政策，选用高效光源，高效灯具和节能照明附件。根据具体情况采用T5荧光灯具，照明灯具均采用分散控制方式。

（3）公共出口、楼梯间、走廊等处设疏散指示标志灯，其照度值不低