城镇低效用地再开发实施方案和实施细则
城镇低效用地再开发实施方案和实施细则
一、政策依据依据十八大三中全会和习近平系列讲话精神制订的《国家新
型城镇化规划》要求；市场主导，政府引导，切实履行政府制定规划政策、提供公共服务和营造制度环境的重要职责，使城镇化成为市场主导、自然发展的过程，成为政府引导、科学发展的过程。建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享的城镇低效用地再开发机制。
1、尊重基层首创精神，鼓励探索创新和试点先行，凝聚各方共识，实现重点突破，总结推广经验，积极稳妥扎实有序推进新型城镇化。
2、市县政府负责制定本行政区城市和建制镇农业转移人口市民化的具体方案和实施细则。
3、推动城市走创新驱动发展道路。营造创新的制度环境、政策环境、金融环境和文化氛围，激发全社会创新活力，推动技术创新、商业模式创新和管理创新。推进创新成果资本化、产业化。加强知识产权运用和保护，健全技术创新激励机制。实施绿色建筑行动计划，强力推进建筑工业化。
4、健全旧城改造机制，优化提升旧城功能。加快推进集中成片区改造，逐步将其它棚户区、城中村改造统一纳入到城市棚户区改造范围，到2020年基本
完成城市棚户区改造任务。加快城区老工业区搬迁改造，稳步实施城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造，全面改善人居环境。
5、深化国有建设用地有偿使用制度改革。扩大国有土地有偿使用范围，逐步对经营性基础设施和社会事业用地实行有偿使用。减少非公益性用地划拨，对以划拨方式取得用于经营性项目的土地，通过征收土地年租金等多种方式纳入有偿使用范围。
6、建立健全地方债券发行管理制度和评级制度，允许地方政府发行市政债券，拓宽城市建设融资渠道。提高直接融资比重。发挥现有政策性金融机构的重要作用。建立住宅政策性金融机构，为城市基础设施和保障性安居工程建设提供规范透明、成本合理、期限匹配的金融服务。
7、优先安排“政策性商品住房”用地，合理增加普通商品住房用地、严格控制大户型高档商品住房用地。实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求抑制投机投资需求。
8、建立和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求
二、政府的职能
1、政府依据当地就业人口每人100平方米土地面积指标重新进行城市规划。把城镇内不抗震、不保温、不节能、配套功能不全的危旧住房和旧住宅小区等低效用地统一纳入改造范围进行旧城更新，提高容积率增加人口密度全面改善人居环境，让全体人民群众共享改革成果。
2、政府积极组织引导制订政策，按城市总体规划要求由街道办事人员做好积极动员和组织工作，广泛征求居民意见，推行公开、公平的旧城区更新实施方案，把政府征收房屋进行拆迁转变成为居民参与联建，政府提供公共服务，引进非营利机构进行原地重建，推行市场运作建立期房产权交易市场，允许房屋产权置换合同上市交易，公众共同参与改善城镇居民人居环境。
3、政府把老工业区搬迁改造，棚户区改造，城中村改造，旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造应都纳入“政策性商品房”范畴，通过市场化运作满足大多数人民群众基本住房需求，由政府核定地价，销后补缴土地出让金获得土地有偿使用权。保障性住房以划拨方式取得用于经营性项目的土地，是解决少数低收入和中等偏下收入困难家庭的住房；经营性商品房以招拍挂竞标方式获得土地有偿使用权，以货币调节市场需求，解决少数有钱人的住房。
4、政府制订《居民旧房换新房实施办法》，在保障基本住房原则下让居民免费用空间换房间共享旧城区更新改革红利。政府优先满足当地居民住房需求后将剩余的房屋按当地市场核定价向社会符合享有“政策性商品房”的居民出售。
政策性商品房专供当地就业职工自住需求，一户一宅，一宅面积不超过90 ㎡、人均购房面积最高限额30㎡。确保购房家庭30％向公积金贷款70％银行按揭贷款，家庭月收入的三分之一用于还贷不足部分向公益基金会申请补助，满足大多数人民群众的住房需求。
5、政府科学依据当地城镇居民家庭可支配收入除以当地银行20年按揭贷款月等额还本付息单价，核定“政策性商品房”最高限额价，再除以90㎡得出当
地政策性商品房的房价。（例如，当地居民家庭月收入5000元，按揭贷款月等额
还本付息单价76.57元／万元，政策性商品房最高限额65.30万、当地政策性商品房的房价7256元／㎡）
6、政府引进非营利机构参与“政策性商品房”建设和运营管理，把固定资产投资转变为流动资金周转，没有投资就没有利润，把核定“政策性商品房”最高限额价减去建设成本和税收剩余的全面作为土地有偿使用费，把当地的土地有偿使用费与当地居民的可支配收入同步增长，促进当地的房地产市场健康持续发展。
7、政府拓宽城市建设融资渠道。提高直接融资比重。政府依据当年旧城改造计划把市政工程、公建配套的投资全部进入住房建设成本统一发行债券，鼓励市场上闲置资金参与城市建设，开创了一条人民群众投资增值的渠道。政府把债券本金全部委托信托公司管理，由信托公司负责清偿债券本息。
8、政府为了确保工程又快又好完成，应积极推行BT工程信托管理模式，政府把城镇改造的所有在建工程资产委托信托公司管理，由总承包企业凭总承包合同向信托公司贷款，信托公司采用国内信用证的方式发放货款，待工程部件安装完毕，验收合格后由银行直接支付。BT信托管理模式提供规范透明、成本合理、期限匹配的金融服务。
三、实施方案
1、由住房城乡建设部会同有关部门督促各地尽快编制新型城镇化规划，将任务分解到年度，落实到市、县，明确到具体项目和建设地块；
2、由区政府下属房屋主管职能部门依据新型城镇化规划，完善配套，同步建设。坚持公建与市政配套同步规划、同步施工、同步交付使用，
3、依据中央全面深化住房改革的思想指导下进行改革，通过BT信托管理模式，引进非营利机构参与新型城镇化建设和运营管理，解决建设资金筹措问题。
4、地方政府要注重发挥市场机制的作用，政府组织引导充分调动企业和当地居民的积极性，由职能部门联合居民建立“开发主体”。把改造方案广泛征询当地居民意见。
5、当地街道办事处受“开发主体”委托广泛征询居民对旧城区更新意见，经居民同意后签订联合改造合同。把每户产权证集中重新办理整体改造土地使用权证。
6、“开发主体”严格执行基本建设程序和标准规范，完成城市建设的一切政府要件。
7、“开发主体”将改造的项目管理全权委托给专业建设管理公司代甲方进行操办。
8、代甲方管理公司代“开发主体”垫付项目设计费、勘察费、居民临时过渡费等非行政性费用和收取工程管理费，都进入项目成本。
9、代甲方管理公司与上海现代房地产实业公司合作，现代公司免费为项目提供技术服务、金融服务、公益服务，把新型城镇化的固定资产投资转变为流动资金周转，免除BT工程财政担保责任，解决全部建设资金。（按现代公司规定的合作条件进行操作）