DB34_T 3778-2020城镇低效用地再开发专项规划编制规程
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DB34/T 3778—2020
城镇低效用地再开发专项规划编制规程
Guideline for the urban inefficient land redevelopment planning
2020-11-27 发布 2020-12-27 实施
安徽省市场监督管理局 发 布
前言
本文件按照 GB/T 1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起草。
请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。
本文件由安徽省土地勘测规划院提出。
本文件由安徽省自然资源厅归口。
I
城镇低效用地再开发专项规划编制规程
1范围
本文件规定了城镇低效用地再开发专项规划编制的总则、规划编制内容和规划成果要求。
本文件适用于城镇低效用地再开发专项规划编制工作。
2规范性引用文件
下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。
GB/T 19231 土地基本术语
3术语和定义
GB/T 19231 界定的以及下列术语和定义适用于本文件。
3.1
城镇urban
城市、县和建制镇人民政府驻地，以非农业人口为主的居民点。
3.2
城镇低效用地urban inefficient land
经第三次全国国土调查已确定为建设用地中的权属清晰、不存在争议和法律纠纷，但布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地。
3.3
低效用地再开发inefficient land redevelopment
通过多种途径对已认定的低效用地进行再开发和再利用，优化城镇土地利用结构，改善居民生活环境，促进经济发展方式转变，提高土地对经济社会发展的保障能力。
4目标、原则和要求
4.1目标和总体原则
目标是通过规定城镇低效用地再开发专项规划的总体要求、前期工作、编制过程和规划成果等条款，使得文件能够为城镇低效用地再开发专项规划编制工作提供技术指导，从而促进全省土地节约集约利用，为经济高质量发展提供优质要素保障。
4.2总体要求
4.2.1城镇低效用地再开发专项规划是国土空间规划体系中重要的专项规划内容，是市、县城镇低效用地再开发的纲领性文件，是低效用地再开发监管的基本依据。
4.2.2规划任务应包括下列但不限于：
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——提出城镇低效用地规划的目标；
——对城镇低效用地的空间布局、用地结构及强度进行优化；
——对城镇低效用地再开发的时序进行控制；
——制定区域城镇低效用地再开发政策；
——对城镇低效用地再开发效益进行评估；
——对城镇低效用地再开发实施监管。
4.2.3规划范围应为市、县（及所辖建制镇）国土空间规划确定的城镇开发边界范围内，经当地政府认定的低效用地。
4.2.4规划期限一般应为 5 年～10 年，目标年应与国民经济发展规划、国土空间规划相一致。规划期内，重点做好 5 年期项目安排，同时，要提出每个年度的低效用地再开发计划安排。
4.2.5编制依据应包括下列但不限于：
——《中华人民共和国土地管理法》等国家有关法律法规及地方法规；
——国家有关土地资源利用、保护与管理的政策文件；
——《城镇低效用地再开发规划编制要点》等涉及低效用地再开发专项规划编制与实施的行政规章和规范性文件；
——国民经济和社会发展规划；
——经依法批准的各级各类国土空间规划；
——年度国土空间开发保护现状评估报告。
4.2.6编制主体应满足下列要求：
——市级规划的编制主体为市级人民政府，县级规划的编制主体为县级人民政府；
——市级规划的组织编制工作由市级自然资源行政主管部门负责，县级规划的组织编制工作由县级自然资源行政主管部门负责；
——承担规划编制的机构，应当符合省级以上有关规划机构资质认证的规定。
5规划前期工作
5.1前期准备
包括工作方案制定，编制单位遴选，充分征求各部门、各行业、社会公众及土地使用权人的意见和需求，收集整理相关基础资料，开展存量用地调查，制定低效用地认定标准等。
5.2城镇低效用地认定
市、县人民政府在存量用地调查成果基础上，依据国家及省有关文件和认定标准，结合各类规划实施情况、土地建设情况、投入产出情况、基础设施配套情况、建筑质量情况、城市风貌保护情况等，按照服务地区经济高质量发展、优化人居环境、提升城市品质等原则，出台低效用地认定标准，并对照标准，发文确认城镇低效用地地块。
6规划编制
6.1城镇低效用地现状及潜力分析
6.1.1应对城镇低效用地现状及潜力进行分析，形成规划编制基础。
6.1.2城镇低效用地现状分析：结合各地社会经济发展水平以及各级各类国土空间规划，分析规划范围内城镇低效用地的类型和开发利用现状，重点从分布空间和用地类型两方面分析城镇低效用地的总体
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分布情况，客观总结城镇低效用地特征及开发优势，分析其存在的问题及原因。
6.1.3城镇低效用地潜力分析：应结合调查工作中获取的相关资料，对不同类型的可再开发城镇低效用地的现状用地结构、土地利用强度及投入产出水平进行分析。结合城市建设相关规划利用强度、用途规定及国家和省、地方相关控制指标或标准，分析和测算城镇低效用地再开发土地利用理论规模潜力和经济潜力，同时分析城镇低效用地再开发产生的综合社会、生态效益。规划应综合考虑规划期内经济社会发展水平、用地供需矛盾、开发建设成本、资金投入能力、再开发难易程度、原土地权利人意愿等现实因素，对城镇低效用地再开发可实现潜力进行分析，确定规划期内可实现再开发的城镇低效用地的规模、类型和分布。
6.2城镇低效用地再开发目标确定
6.2.1应对城镇低效用地再开发的总体目标、定性目标和定量目标进行分析，确立规划编制的总体方向。
6.2.2总体目标：以国民经济和社会发展规划和国土空间规划为指导，与相关规划充分衔接，依据规划期内可再开发城镇低效用地的规模和可实现潜力，确定规划期内城镇低效用地再开发的总体目标。6.2.3定性目标：应从城镇的实际出发，在符合国土空间规划和产业发展方向的前提下，推动生产、生活、生态空间布局优化，从盘活城镇低效用地、提升土地利用效率、促进产业转型升级、优化土地利用结构及改善人居环境、推动民生和公共事业发展等方面确定再开发目标。
6.2.4定量目标：依据定性目标，明确规划期内城镇低效用地再开发总规模、各类型低效用地的规模、可实现的规模潜力和经济潜力等方面确定定量开发目标。
6.3城镇低效用地再开发优化路径
6.3.1应从空间布局优化、用地结构优化、用地强度优化等三个方面对城镇低效用地再开发优化路径进行分析。
6.3.2空间布局优化：结合城市城镇低效用地现状及潜力分布，在与国土空间总体规划、控制性详细规划等充分衔接的条件下，以有利于城市功能再造、产业结构调整和人居环境改善，合理确定城镇低效用地再开发功能引导、项目区布局、开发模式及开发利用方向。
6.3.3用地结构优化：结合城镇低效用地现状用地结构，在与国土空间总体规划、控制性详细规划等充分衔接条件下，合理安排产业用地、基础设施、公益设施等各类用地规模，明确再开发项目区块用地结构调整优化的方向，各用途规划与现状面积和比例的变化情况。
6.3.4用地强度优化：在与国土空间规划充分衔接条件下，按照国家建设项目节约集约利用相关标准要求，充分挖掘低效用地潜力，合理确定再开发项目区开发利用强度优化目标，明确规划前后容积率、建筑密度等重要土地利用指标变化的情况，工业用地可明确投入及产出指标开发前后的变化情况。
6.4城镇低效用地再开发时序安排
根据城镇低效用地再开发的总体目标、城镇低效用地现状及分布、再开发改造难易程度等情况，合理安排城镇低效用地再开发的建设时序，包括分年度开发建设项目的个数、规模、比例和分布情况等。
6.5城镇低效用地再开发政策分析
分析再开发投资估算、资金筹措渠道、方式以及利益分配情况。依据低效用地分类，结合国家、省、市低
效用地再开发相关政策，逐类明确再开发建设适宜合理、切实可行的土地、产业政策。
注：例如，原国有土地使用权人自主或联合改造开发；城中村集体建设用地改造开发；产业转型升级，传统工业升级为先进制造业，利用存量土地进行制造业与文创、科技服务融合发展，5 年过渡期内按原用途使用等。
6.6规划实施效益评价
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6.6.1应对城镇低效用地再开发专项规划实施后产生的土地利用效益、基础设施配套改善情况及社会综合效益进行评价。
6.6.2土地利用效益评价：对照现状及规划用地强度及投入产出变化、城市用地强度及投入产出平均水平、国家和省有关节约集约标准，对比区域单位建设用地国内生产总值产出的变化情况，分析规划实施对提高土地利用强度及投入产出水平的影响。
6.6.3基础设施配套情况评价：对比现状及规划基础设施配套情况，分析基础设施配套完善的程度。
6.6.4社会综合效益评价：应结合规划目标就城镇低效用地再开发可能带来的城市功能提升、产业结构升级、人居环境改善、历史人文景观和城市风貌保护等社会、经济效益进行综合分析。
6.7规划实施风险影响评价
6.7.1应对城镇低效用地再开发专项规划实施过程中可能存在的风险以及环境影响进行评价。
6.7.2实施风险评估：从生态和人文保护、城市更新、资源利用、人居环境、历史文化和城市风貌等方面对规划实施过程中可能面临的风险进行评估。
6.7.3环境影响评价：对规划项目实施过程中可能对土壤环境、水环境、大气环境、声环境造成的影响进行评价。
6.8 规划实施保障措施
从行政、法律、经济和技术等角度制定相关文件，落实专项规划实施保障措施，确保规划有效实施。
7成果组织
7.1成果内容
城镇低效用地专项规划成果主要包括纸质成果和电子成果。
7.2纸质成果
7.2.1应包括城镇低效用地再开发专项规划文本、表格、图集、编制说明和其他材料。
7.2.2城镇低效用地再开发专项规划文本应包括总则、区域概况、低效用地现状及潜力分析、规划目标及任务、低效用地再开发空间布局、用地结构和土地利用强度优化、再开发时序安排、再开发建设土地政策分析、规划实施效益评价、保障措施和附表。并应符合下列要求：
——总则应包括规划编制背景、指导思想、规划原则、规划依据、规划范围和期限等内容；
——区域概况应包括自然地理概况、经济社会发展状况、土地利用状况、城市发展方向等内容。
——低效用地现状及潜力分析应包括区域低效用地现状和再开发潜力（理论潜力及可实现潜力）分析等内容；
——规划目标及任务应包括规划期内低效用地再开发目标和任务阐述，明确再开发类型和市场运作方式等内容；
——低效用地再开发空间布局、用地结构和土地利用强度优化应包括合理确定低效用地改造的功能、再开发项目空间布局，明确再开发用地结构调整优化的方向，合理确定规划容积率、建
筑密度等土地利用指标等内容；
——再开发时序安排应包括根据规划目标，结合再开发任务，统筹安排开发建设时序等内容；
——再开发建设土地政策分析应包括投资估算及资金筹措，逐类分析再开发建设适宜合理、切实可行的土地、产业政策等内容；
——规划实施效益评价应包括从再开发土地利用效益、基础设施配套情况、社会综合效益、风险评估和环境影响评价等方面进行评价等内容；
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——保障措施应包括明确规划实施保障措施等内容。
7.2.3城镇低效用地再开发专项规划表格应包括以下内容：
——城镇低效用地现状分类面积统计表参见附录 A；
——规划期内低效建设用地再开发地块清单参见附录 B；
——规划期内低效建设用地再开发建设时序安排表参见附录 C。
7.2.4城镇低效用地再开发专项规划图集应包括以下内容：
——土地利用现状图；
——城镇低效用地分布图；
——城镇低效用地再开发利用功能引导图；
——城镇低效用地再开发利用强度引导图；
——城镇低效用地再开发建设时序图。
7.2.5制图图示应符合国土空间规划编制标准的有关要求。
7.2.6城镇低效用地再开发专项规划编制说明应对规划的组织编制过程以及文本中的主要章节、条款、数据来源、规划引导、政策实施情况等重要内容进行补充说明。
7.2.7城镇低效用地再开发专项规划其他材料包括规划编制过程中形成的工作报告、基础资料、会议纪要、征求意见情况汇总、专家论证意见、公众参与记录等。
7.3电子成果
7.3.1应包括城镇低效用地再开发专项规划数据库。
7.3.2城镇低效用地再开发专项规划数据库是规划成果数据的电子形式，包括符合安徽省城镇低效用地再开发专项规划数据库规范的规划图件的栅格数据和矢量数据、规划文档、表格及元数据等。
7.3.3规划数据库内容应与纸质的规划成果内容一致。
8论证审批
8.1规划论证
8.1.1规划论证阶段，应咨询土地、资源、环境、经济、社会、文化、安全等多领域多学科专家意见建议。
8.1.2各级自然资源主管部门负责组织规划成果的专家论证，同时征求各部门意见。
8.2规划审批
8.2.1规划成果审批阶段，应通过各种媒体和信息平台，及时发布成果信息，保障公众参与的广泛性、代
表性和实效性。
8.2.2规划成果通过论证后，应当向社会公开征求意见，经公示无异议，经上级自然资源行政主管部门核定后，由市、县人民政府予以发布实施。
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附录 A
（资料性）
市（县）城镇低效用地现状分类面积统计表
表A.1 XX 市（县）城镇低效用地现状分类面积统计表
单位：公顷，万元/公顷
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附录 B
（资料性）
市（县）规划期内低效建设用地再开发地块清单
表B.1 XX 市（县）规划期内低效建设用地再开发地块清单
单位：公顷，万元/公顷
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附录 C
（资料性）
市（县）规划期内低效建设用地再开发建设时序安排表
表C.1 XX 市（县）规划期内低效建设用地再开发建设时序安排表
单位：公顷
行政区名
2021年2022年2023年2024年2025年
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城镇低效用地再开发专项规划编制要点浅析—以义乌市为例
城镇低效用地再开发专项规划编制要点浅析—以义乌市为例 发表时间：2018-11-02T11:29:42.577Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第20期作者：彭盛状 [导读] 本文从规划背景、土地利用现状及潜力分析、再开发模式、开发强度引导等方面，浅析义乌市城镇低效用地再开发专项规划编制要点。 杭州惠嘉土地规划设计咨询有限公司浙江杭州 310000 摘要：城镇低效用地再开发是优化国土空间布局、促进节约集约利用、促进产业转型升级的重大举措。本文从规划背景、土地利用现状及潜力分析、再开发模式、开发强度引导等方面，浅析义乌市城镇低效用地再开发专项规划编制要点，为城镇低效用地再开发在全国的推广提供借鉴。 关键词：城镇低效用地再开发、专项规划、义乌市 随着工业化、信息化、新型城镇化和农业现代化的同步推进，建设用地供需矛盾日益突出，耕地保护难度不断加大，以往粗放、扩张型城镇发展模式难以为继，亟需通过城镇低效用地再开发，切实提升存量建设用地集约利用水平，优化城镇空间布局，促进产业转型升级，实现经济持续健康发展。为深入贯彻落实资源节约优先战略，切实推进城镇低效用地再开发，国土资源部于2013年6月同意浙江开展城镇低效用地再开发试点工作，相应地省政府也出台了城镇低效用地再开发工作方案及配套政策。为确保义乌市城镇低效用地再开发工作的顺利有序推进，在城镇低效用地现状调查的基础上，编制义乌市城镇低效用地再开发专项规划。 1城镇低效用地概念 城镇低效用地是指不符合现行规划用途、利用粗放、布局散乱、设施落后、闲置废弃以及不符合安全生产和环保要求的存量建设用地；在“三改一拆”中计划实施改造和已拆除建筑物的土地，主要包括旧城镇、旧厂矿和旧村庄。列入再开发范围的城镇低效用地必须位于土地利用总体规划划定的城镇扩展边界范围和城乡规划划定的城镇建设用地范围内。 2规划任务与原则 2.1规划任务 规划任务主要包括：（1）深入分析城镇低效用地现状及特征。（2）分析城镇低效用地再开发的理论潜力和可实现潜力。（3）明确城镇低效用地再开发目标。（4）科学优化空间布局。（5）合理确定土地利用强度目标。（6）科学安排城镇低效用地再开发项目和开发建设时序。（7）综合评价规划实施效益。（8）提出规划实施的保障措施。 2.2基本原则 规划编制基本原则主要包括：（1）依法依规、有序推进原则。（2）规划衔接、集约高效原则。（3）明晰产权，利益共享原则。（4）尊重历史、有机更新原则。（5）区域协调，城乡融合。（6）公众参与，利益公平。 3义乌市城镇低效用地现状及再开发潜力分析 3.1城镇低效用地现状分析 3.1.1城镇低效用地现状情况 义乌市城镇低效用地再开发规划范围面积为29856.95亩，其中旧村庄、旧厂矿、旧城镇和用它的用地面积分别为18537.00亩、5642.68亩、4588.58亩、1088.69亩，占比分别为62.09%、18.90%、15.37%、3.65%。从现状用途分析，住宅用地面积达22149.25亩，占比为74.18%，主要为纳入城镇规划区的旧村庄；其次为工矿仓储用地，面积4184.82亩，占比为14.02%；另外，商服用地、公共管理与公共服务用地和其他的用地面积分别为2232.05亩、82.43亩和1208.40亩，占比分别为7.48%、0.28%和4.05%。 3.1.2现状城镇低效用地总体特征 1、城镇低效用地分布散乱，集中连片程度不高。除中心城区城镇低效用地分布相对集中外，其他镇的空间分布都较零散，连片程度不高。 2、城镇低效用地类型比较集中，以旧村庄为主。城镇低效用地类型以旧村庄为主，主要为纳入城镇规划区的农村宅基地，占比为62.09%。 3、城镇低效用地利用强度普遍较低。低效工矿仓储用地平均容积率为0.98，比《关于义乌市工业用地出让需完善的建议意见》（义办第115号）关于工业容积率1.6的控制指标低39%左右，商服用地和住宅用地分别仅为1.00和0.97，远低于《义乌市城乡规划管理技术规定》关于一般区域住宅用地容积率2.5，商服用地容积率4的控制高值，分别仅为近五年出让地块住宅用地、商服用地平均容积率的 40.8%、37.0%。 3.2再开发潜力分析 3.2.1基于建设项目容积率控制标准的潜力分析 义乌市城镇低效用地的综合容积率仅为0.93，依据《浙江省商业、住宅、办公建设项目用地控制指标》（试行）、《义乌市城乡规划管理技术规定》、《关于义乌市工业用地出让需完善的建议意见》（义办第115号）等规定的各用途控制指标，假定规模期内用地结构不变且可以全部开发的前提下，以上述各用途平均容积率标准为目标值测算可通过提高平均综合容积率挖潜土地面积为13214亩。 3.2.2基于出让地块平均水平的最高潜力分析 根据义乌市近五年建设用地出让地块的情况，出让地块平均容积率为1.86，其中商服用地的容积率2.82，住宅用地容积率2.38，工矿仓储用地容积率1.64，公共管理与公共服务用地（行政办公、科教用地、文体娱乐用地）为1.22。不考虑城镇低效用地内部结构及其变化的情况下，若以出让地块各用途平均容积率为目标值测算，义乌市城镇低效用地再开发的潜力最高可以达到16248亩。 3.2.3基于工业用地投入产出强度控制指标的潜力分析 义乌市低效工矿仓储用地现状固定资产投入强度仅32.5万元/亩左右、地均税收仅2.2万元/亩，根据浙江省和义乌关于工业用地的控制要求，在假定工矿仓储用地现状用途不发生调整的情形下，通过提高工业用地固定资产投入强度可挖潜的潜力达3618亩，通过提高工业用
DB34_T 3778-2020城镇低效用地再开发专项规划编制规程
34 ICS 91.020 CCS P 50 安 徽 省 地 方 标 准 DB34/T 3778—2020 城镇低效用地再开发专项规划编制规程 Guideline for the urban inefficient land redevelopment planning 2020-11-27 发布 2020-12-27 实施 安徽省市场监督管理局 发 布
前言 本文件按照 GB/T 1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起草。 请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。 本文件由安徽省土地勘测规划院提出。 本文件由安徽省自然资源厅归口。 I
城镇低效用地再开发专项规划编制规程 1范围 本文件规定了城镇低效用地再开发专项规划编制的总则、规划编制内容和规划成果要求。 本文件适用于城镇低效用地再开发专项规划编制工作。 2规范性引用文件 下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 GB/T 19231 土地基本术语 3术语和定义 GB/T 19231 界定的以及下列术语和定义适用于本文件。 3.1 城镇urban 城市、县和建制镇人民政府驻地，以非农业人口为主的居民点。 3.2 城镇低效用地urban inefficient land 经第三次全国国土调查已确定为建设用地中的权属清晰、不存在争议和法律纠纷，但布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地。 3.3 低效用地再开发inefficient land redevelopment 通过多种途径对已认定的低效用地进行再开发和再利用，优化城镇土地利用结构，改善居民生活环境，促进经济发展方式转变，提高土地对经济社会发展的保障能力。 4目标、原则和要求 4.1目标和总体原则 目标是通过规定城镇低效用地再开发专项规划的总体要求、前期工作、编制过程和规划成果等条款，使得文件能够为城镇低效用地再开发专项规划编制工作提供技术指导，从而促进全省土地节约集约利用，为经济高质量发展提供优质要素保障。 4.2总体要求 4.2.1城镇低效用地再开发专项规划是国土空间规划体系中重要的专项规划内容，是市、县城镇低效用地再开发的纲领性文件，是低效用地再开发监管的基本依据。 4.2.2规划任务应包括下列但不限于： 1
沈阳市于洪新城城镇低效用地再开发专项规划
沈阳市于洪新城城镇低效用地再开发专项规划 （2013-2017年） 沈阳市于洪区人民政府 二〇一三年十一月
目 录 第一章总则 (1) 第一节 规划背景 (1) 第二节 规划依据 (2) 第三节 规划期限 (3) 第四节 规划范围 (3) 第五节 规划原则 (3) 第六节 指导思想 (4) 第二章城镇低效用地现状分析 (5) 第三章规划目标和改造方向 (6) 第一节 规划目标 (6) 第二节 改造方向 (7) 第四章再开发规模和布局 (8) 第一节 总体规模和布局 (8) 第二节 分类用地布局 (9) 第五章改造规划引导 (10) 第一节 改造强度引导 (10) 第二节 改造功能引导 (11) 第六章改造模式与改造策略 (12) 第一节 改造的模式引导 (12) 第二节 改造策略的选择 (14) 第七章改造时序安排 (16)
第一节 时序安排原则 (16) 第二节 时序改造计划 (16) 第八章规划实施保障措施 (17) 第九章实施影响分析 (19) 第一节 经济影响分析 (19) 第二节 社会影响分析 (21) 第三节 环境影响分析 (22) 附表 1. 实施计划表 附图 1. 于洪新城区域位置图 2. 于洪新城低效用地现状分布图 3. 于洪新城城镇低效用地现状照片 4. 于洪新城低效用地影像图 5. 于洪新城用地规划图 6. 于洪新城土地利用规划图 7. 于洪新城低效用地再开发土地利用规划图 8. 于洪新城低效用地再开发城市规划图 9. 于洪新城低效用地再开发分期实施示意图
沈阳市于洪新城城镇低效用地再开发 专项规划（2013-2017年） 第一章总则 第一节规划背景 为了深入贯彻党的十八大精神，落实《国务院关于沈阳经济区新型工业化综合配套改革试验总体方案的批复》和《辽宁省“一区一带”土地管理制度改革总体方案》，沈阳市委市政府提出实施低效用地（旧城镇、旧厂房、旧村庄）再开发的重要决策。低效用地再开发工作是在新的发展阶段践行科学发展观、转变发展方式、推动城市和产业转型的重大举措和积极探索，是国土资源、城乡建设、环境资源的重新整合和优化。 于洪新城位于于洪区南部，东临城市二环快速路、西临三环高速路、北接沈辽路、南临浑河大堤路，规划面积19.85平方公里，是于洪区三环内重要的城市空间发展腹地。近年来，于洪新城加快发展步伐，区域内商业设施齐全，人流、物流、资金流活跃，阳光100国际新城、华锐、碧桂园、恒大绿洲等13家房地产开发项目相继入驻，现南阳湖街以东地区已经发展成为较成熟的城市居住区，南阳湖街以西地区大部分仍为村屯及旧工厂，开发潜力较大。伴随着经济持续
南京市城镇低效用地再开发操作实施细则
南京市低效用地在开发操作实施细则 宁国土资〔2016〕 128号 关于印发《南京市城镇低效用地再开发操作实施细则》的通知 各分局，市局各部门，各直属事业单位： 经市政府批准，现将《南京市城镇低效用地再开发操作实施细则》印发给你们，请认真贯彻落实。 南京市国土资源局 2016年4月1日南京市城镇低效用地再开发操作实施细则 为规范推进城镇低效用地再开发试点项目，根据《关于推进城镇低效用地再开发促进节约集约用地的实施试点意见》（宁委办发〔2014〕81号，以下简称试点意见）及《关于南京市城镇低效用地再开发工作的补充意见》（宁政办发〔2016〕20号），特制定操作实施细则如下： 一、关于年度实施计划 1、各区政府负责编制辖区内城镇低效用地再开发年度实施计划，独立运作的开发园区、功能板块统一纳入所在区年度实施计划。年度实施计划应在充分征询听取发改、规划、国土等相关部门意见的基础上，按编制要点（附件一）完成。 2、各区行文报送年度实施计划至市国土局汇总，市国土局在书面征求市发改、经信、规划、环保等部门意见后，
适时召集相关部门、区政府、计划编制单位会商形成一致意见，将年度实施计划行文上报市政府批准。 3、未列入城镇低效用地再开发试点范围（专项规划） 的项目，在列入市政府批准的年度实施计划后，可补充纳入试点范围（专项规划），各区同步自行调整专项规划，不再报批。 二、关于项目实施方案 1、各区政府（开发园区、功能板块）根据市政府批准 的城镇低效用地再开发年度实施计划，组织用地单位编制具体项目再开发实施方案。项目实施方案应按编制要点（附件二）完成。 2、用地单位编制实施方案前应与规划部门充分沟通， 并按照城市规划控制要求拟定项目开发方案。实施方案编制完成并报区政府（开发园区、功能板块）审核后，各区政府（开发园区、功能板块）需书面征求市规划局意见。市规划局回复意见应包括但不限于：是否符合现行规划要求（包括历史遗留用地上现状建筑物），地块范围、规模和各项规划控制指标、公共设施配套等相关要求及建议。 3、涉及教育、医疗、社会福利等项目的，用地单位需 取得行业主管部门对实施方案可行性的书面意见；涉及工业用地等改变用途建设科技研发项目的，用地单位需取得科技部门认可具备科研资质的书面意见；属历史遗留用地项目的，
城市的低效用地开发规划(含计划、措施表)
城镇低效用地再开发专项规划 2017年9月
目录 1.“城镇低效用地再开发”问题存在的原因 (2) 2.“城镇低效用地再开发”的意义 (2) 3.“城镇低效用地再开发”的政策依据 (3) 4.“城镇低效用地再开发”的基本原则 (4) 5.“城镇低效用地再开发”问题的解决措施 (6) 6.“城镇低效用地再开发”总体实施流程及年度计划 (7) 7.附件1 个别省份“城镇低效用地再开发”对比指标参考 (10)
城镇低效用地再开发专项规划 从中国改革开放以来，土地资源为我国经济的发展提供了强有力的基础支持，但我国对于城镇土地的利用效率却很低，本论文就城镇低效用地再开发问题及对策做了一下探讨。 1.“城镇低效用地再开发”问题存在的原因 我国许多的城镇在进行规划时就把城镇规划的很大，基本上都是在比谁的城镇规模大，比谁的城镇扩展速度快，但对于城镇其他方面的问题就显得没那么重要了。在有些城镇它的经济并不怎么发达，有的甚至还存在财政问题，对于城镇来说它的财政收入都是有限的，它很多的经济来源靠的都是土地的转让，据调查，有些的城镇他们的工作人员的工资都是靠转让土地的收入来维持的。这样就很容易导致城镇低效用地再开发问题的存在，我国许多的城镇可能为了发展自己的经济，提高自己城镇的管理水平，就会对各种我你爹的规划就会进行相应的审批，但这样就很容易出现漏洞，造成土地的乱使用，由于审批没有规定，而且要求的程度也不同，这样对于土地来说就容易造成违法建设或者监管失去控制的现象。在许多城镇工业建设中，一般负责开发运营的都是公司，但我国城镇由于经济能力有限对于招商引资就缺乏眼光，使得引进的企业额都是一些层次低，没有竞争力的企业，这样就使得企业与企业之间的竞争形成了一种恶性竞争，对于土地再利用的效率比较低，这样不仅造成的土地资源的浪费，还造成土地了资源的破坏。还有些城镇比较落后，对于招商引资重视不足，使得城镇许多的土地都闲置在那里，城镇为了自己的利益不得不减少价格来租给规模小的企业，这样对于土地的再利用效率就会造成恶性循环，是不利于土地的发展的。 2.“城镇低效用地再开发”的意义 积极开展城镇低效用地再开发都是贯彻落实中央建设资源节约型、环境友好型社会战略思想的具体行动，是缓解“保障发展、保护资源”双重压力的有效抓手，同时也是促进推动经济结构调整和发展方式转变的重要举措。它不仅为城镇化建设提供有力保障，也极大的促进了人们生产生活水平的提高，并能实现社会效益和经济效益的双赢模式。
全区城镇低效用地再开发工作实施方案(最新)
全区城镇低效用地再开发工作实施方案（最新） 为进一步提高土地资源节约集约利用水平，促进经济转型升级，保障经济社会持续健康发展，依据国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔X〕147号）、X省国土资源厅《关于促进城镇低效产业用地再开发的实施意见》（X国土资发〔X〕104号）和市政府办公室《关于印发X市城镇低效用地再开发工作实施方案的通知》（X政办函〔X〕43号）精神，结合我区实际，特制定本方案。 一、低效用地范围 1.不符合城镇建设规划的布局散乱、利用粗放、建筑危旧等用地； 2.不符合产业政策、安全生产、环保要求的淘汰落后产能用地，未充分利用的土地、未达到土地出让合同约定的开发利用强度的工矿仓储用地； 3.城镇规划区内列入旧城改造、城中村改造、棚户区改造等项目，城市改造提升项目及城市综合开发建设项目。 二、低效用地再开发方法步骤 （一）调查摸底和标图建库：X年6月20日前，各镇街、各有关单位组织开展对本区域和本行业管辖范围内的城镇存量建设用地调查，摸清城镇低效用地的现状和改造开发潜力，形成单宗低效用地调研报告，提出切实可行的意见，并将拟列入改造开发范围的城镇低效用地清单、调研报告报区国土分局，由区国土分局在遥感影像图、
土地利用现状图和土地利用总体规划图上标注，建立城镇低效用地数据库，为今后用地再开发夯实基础。 （二）编制城镇低效用地再开发专项规划：X年7月底之前根据国土资源部《城镇低效用地再开发专项规划编制要点》编制本辖区低效用地再开发专项规划。 （三）城镇低效用地再开发工作实施：在符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展方向的前提下，充分利用好部、省城镇低效产业用地再开发政策，积极推动产城融合，引导鼓励市场主体参与低效用地再开发，逐步实现布局规模集中、生产要素集聚、产业链条集群、土地利用集约、经济效益集显。 1.积极推动产城融合。对单一产业功能区及产业集聚区，可按照统一配套、依法供应、统筹管理的原则，适度增加商品零售、住宿餐饮、商务金融、城镇住宅等建设用地供应，推动单一生产功能向城市综合功能区转型。 2.不断加快转型升级。在符合产业、土地、城乡等相关规划的前提下，经市、区人民政府批准，对利用现有房屋和土地，兴办文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、小微企业创业创新基地、“互联网+”等新产业、新业态的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策，过渡期为5年。过渡期满后仍需使用土地的，应按新用途依法办理用地手续；符合划拨用地目录的，可继续以划拨方式供地。 3.引导生产要素整合。坚持政策引导、价格调控和市场化运作，
桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则暂行
桂林市城镇低效用地再开发利用实施 细则暂行
桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则（暂行） 为规范实施我市城镇低效用地再开发利用，依据国土资源部《协议出让国有土地使用权规范（试行）》、自治区国土资源厅《关于盘活城镇存量建设用地促进土地节约集约利用的指导意见》和桂林市人民政府《关于印发桂林市城镇低效用地再开发利用暂行办法的通知》（以下简称《暂行办法》），制定本实施细则。 第一章总则 第一条城镇低效用地再开发，按照“政府引导，市场运作；明晰产权，保障权益；统筹规划，有序推进；节约集约，提高效率；尊重历史，客观公正”的原则进行。 第二条本细则所称的城镇低效用地是指城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地，下列情况能够列入低效改造范围：国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；“退二进三”产业用地；布局散乱、设施落后，规划确定改造的城镇、厂矿和城中村等。 有下列情形之一的，不纳入城镇低效用地再开发改造范畴： （一）再开发用途不符合土地利用总体规划、城乡规划和《桂林市低效用地再开发工作专项规划（ - ）》的； （二）再开发用途不符合产业发展政策和行业发展规划的； （三）土地权属有争议的； （四）被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封等其它形式限制
土地权利的； （五）未办理土地权属登记的； （六）再开发用地范围全部或大部分为非建设用地的； （七）《国有土地使用权出让合同》、《国有土地划拨决定 书》明确约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权的。 第二章低效用地再开发申报及审批 第三条市国土资源局成立低效用地审查报批会审小组，负责对低效用地再开发项目用地审批环节进行审查。 第四条每年1月由各城区人民政府根据《桂林市低效用地再开发工作专项规划（- ）》（下简称《专项规划》），编制城镇低效用地再开发年度实施计划（下简称年度计划）。市国土资源局组织发改、规划、财政、环保、工信等部门和有关城区政府对年度计划进行审核，并报市人民政府批准。 年度计划应包括：拟再开发改造地块位置、面积、四至范围和原土地使用权人使用情况、地上建（构）筑状况、土地和房屋权证、土地使用权出让合同或划拨决定书、再开发的原因、再开发的目的、再开发的用途、投资强度以及再开发预期经济、社会、民生、环境效益等。 第五条鼓励原国有土地使用权人自行开展低效用地再开发。原国有土地使用权人可申请开展改造，取得改造后的规划条件，制定改造方案，经市国土资源局审查报市人民政府批准后实施。 第六条根据市人民政府批准的年度计划，城区人民政府或原土地权利人应向规划部门提出再开发利用地块需要改变或变更土地用途规划条
某某县低效用地二次开发利用调查评价方案
某某县低效用地二次开发利用调查 评价方案 2013年10月
某某县低效用地二次开发利用调查评价方案 一、低效用地认定 根据国土资源部《关于印发城镇低效用地再开发试点指导意见的通知》（国土资发[2013]3号）和省政府《关于推进低效利用建设用地二次开发的若干意见》（浙政发[2012]35号）文件，低效用地是指城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地。符合土地利用总体规划的下列城镇存量建设用地可列入试点范围：国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；“退二进三”产业用地；布局散乱、设施落后，规划确定改造的城镇、厂矿和城中村等。从试点地区的具体实践中，以下几类用地可判定为低效用地： 1、规划确定改造的“三旧”区块：旧城镇、旧村庄（城中村）、旧厂矿 2、“三地”：边角地1、夹心地2、插花地3 3、无合法手续的用地 4、产业禁止和淘汰类用地及不符合生产要求和环保要求用地 5、“退二进三”产业用地 6、违法违章建筑拆后的空置土地、闲置土地 以上均从定性的角度去判定一宗土地是否为低效用地，对低效用地的认定依赖于调查者的主观判断，对被调查土地的利用程度和利用潜力并没有进行测算，对目前仍在利用的土地难以进行合理评断。低效用地评价工作的目的在于通过微观评价合理界定城镇低效用地，并测算集约利用潜力和可持续发展能力，为低效用地的后续利用提供数据支撑，探索建立合理的低效用地评价体系，为政府低效用地规划和产业政策选择服务。 1边角地指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔(割)、面积小于3亩的地块。 2夹心是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于3亩的地块。 3插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、与“三旧”改造范围地块形成交互楔入状态、面积小于3亩的地块。
南京市城镇低效用地再开发操作实施细则
南京市城镇低效用地再开发操作实施细则 文件排版存档编号：[UYTR-OUPT28-KBNTL98-UYNN208]
南京市低效用地在开发操作实施细则 宁国土资〔2016〕 128号 关于印发《南京市城镇低效用地再开发操作实施细则》的通知 各分局，市局各部门，各直属事业单位： 经市政府批准，现将《南京市城镇低效用地再开发操作实施细则》印发给你们，请认真贯彻落实。 南京市国土资源局 2016年4月1日南京市城镇低效用地再开发操作实施细则 为规范推进城镇低效用地再开发试点项目，根据《关于推进城镇低效用地再开发促进节约集约用地的实施试点意见》（宁委办发〔2014〕81号，以下简称试点意见）及《关于南京市城镇低效用地再开发工作的补充意见》（宁政办发〔2016〕20号），特制定操作实施细则如下： 一、关于年度实施计划 1、各区政府负责编制辖区内城镇低效用地再开发年度实施计划，独立运作的开发园区、功能板块统一纳入所在区年度实施计划。年度实施计划应在充分征询听取发改、规划、国土等相关部门意见的基础上，按编制要点（附件一）完成。
2、各区行文报送年度实施计划至市国土局汇总，市国土局在书面征求市发改、经信、规划、环保等部门意见后，适时召集相关部门、区政府、计划编制单位会商形成一致意见，将年度实施计划行文上报市政府批准。 3、未列入城镇低效用地再开发试点范围（专项规划）的项目，在列入市政府批准的年度实施计划后，可补充纳入试点范围（专项规划），各区同步自行调整专项规划，不再报批。 二、关于项目实施方案 1、各区政府（开发园区、功能板块）根据市政府批准的城镇低效用地再开发年度实施计划，组织用地单位编制具体项目再开发实施方案。项目实施方案应按编制要点（附件二）完成。 2、用地单位编制实施方案前应与规划部门充分沟通，并按照城市规划控制要求拟定项目开发方案。实施方案编制完成并报区政府（开发园区、功能板块）审核后，各区政府（开发园区、功能板块）需书面征求市规划局意见。市规划局回复意见应包括但不限于：是否符合现行规划要求（包括历史遗留用地上现状建筑物），地块范围、规模和各项规划控制指标、公共设施配套等相关要求及建议。 3、涉及教育、医疗、社会福利等项目的，用地单位需取得行业主管部门对实施方案可行性的书面意见；涉及工业用地等改变用途建设科技研发项目的，用地单位需取得科技部门认可具备科研资质的书面意见；属历史遗留用地项目的，用地单位需取得区建设、环保、国土部门对现状用地建设时点、是否符合环保要求、土地征收补偿安置、违法用地、违法建设处罚等书面意见。不符合现行规划要求或项目无法取得相关部门书面同意意见的，项目实施方案暂缓报批。
城镇低效用地的再开发风险及城中村改造.doc
城镇低效用地的再开发风险及城中村改造 - 2013年4月，国土部印发《开发城镇低效用地再开发试点指导意见》（以下简称《意见》），确定在十省市开展城镇低效用地再开发试点。《意见》要求，严格界定城镇低效用地再开发范围，在有利于提高土地集约利用水平和综合效益的前提下，围绕产业结构调整、城市功能提升、人居环境改善等部署，确定试点范围，坚决防止盲目大拆大建，造成新的浪费。 《意见》中所说的城镇低效用地，主要指城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地，包括国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地，不符合安全生产和环保要求的用地，“退二进三”产业用地、布局散乱、设施落后、规划确定改造的城镇、厂矿和城中村等。 X市是湖北省内较大的城市，也是承接东部产业转移示范市。作为湖北省低效用地再开发的试点市，X市2011年就曾零星开展城中村、棚户区改造，以适应城市发展需要回应巨大的民生诉求。国土部《意见》印发后，X市决定借用政策的春风，大规模实施“两改两迁”①工作，以实现城市面貌脱胎换骨的转变。作为典型的中西部农业大市，X市的“两改两迁”问题具有代表性。本文通过清理X市城中村、棚户区的改造逻辑，探讨中西部地区城市低效土地再开发的问题和前景。 一、地产泡沫的若隐若现 更要命的是，X市正倾力打造新城区。新城区做了很多概念性规划，如X市大剧院、未来的CBD地区、现代科技、新能
源区等。新城区规划建设600万平方米的商品房，按每套100平方米，每户3口人计算，开发的6万套商品房，可容纳人口180万人。我们调查时，新城区的房价3500元/平方米，远低于主城区的商品房均价，按理说应该能吸引市民前去买房。但有知情者说，开盘三个月，共卖出1300套，主城区老板气得跳楼。这个其实很好理解，经济发展带来的买房需求，在一定时间内是固定的，新城区因房价较低、开发力度较大，吸引大量市民到那里置业，必然带来主城区房屋交易的减少，主城区老板的自叹倒霉，与新城区的商品房开发有关系。 新城区规划人口200万，X市“两改”的商品房，需要300多万人消化，而X全市总人口不过597万，如此超前的规划理念，是要将X市所有人口集中起来？这个假设显然不成立。地方领导们解释说，“发展第一产业没有前途，发展第二产业见效太慢，发展第三产业才可以振兴X市”。其意是说，要将X市打造成区域性中心城市，必须先在城市建设上有大的作为。事实就是这样的。 二、城市发展与城市建设 “两改”项目和新城区建设，开发出大量的商业和楼盘，其意是通过发展大型商业、服务型产业提高市民的消费水平，同时辐射到周边的其他城市。我们调查时，有干部振振有词地说，“不要害怕百姓的购买力，一要挖掘百姓的消费潜力，二要增加商圈的辐射范围”。 第三产业的发展有很强的地域性色彩，X市要通过商业和房产成为区域中心，基本不可能。周边县市的居民，既不可能专程到X市买衣服，也不可能大规模到X市买房置业。毕竟，X 市不具备如武汉那样的区位优势，如此多的商业和地产只能针对