河间市城镇低效用地再开发专项规划文本
河间市城镇低效用地再开发专项规划
文本
（2018—2020年）
河间市自然资源和规划局
二〇一九年一月
目录
前言 (1)
第一章规划总则 (2)
第一节城镇低效用地内涵 (2)
第二节规划指导思想 (2)
第三节规划原则 (2)
第四节规划依据 (4)
第二章规划区基本概况 (6)
第一节地理位置 (6)
第二节行政区划 (7)
第三节自然条件概况 (7)
第四节经济发展状况 (7)
第三章城镇低效用地调查 (8)
第一节低效用地认定标准 (8)
第二节调查单元划分结果 (9)
第三节调查内容 (10)
第四章城镇低效用地现状分析 (12)
第一节低效用地利用现状 (12)
第二节低效用地利用特征 (14)
第三节开发优势 (15)
第五章城镇低效用地规划状况 (17)
第一节规划用途 (17)
第二节规划用地强度和效益 (17)
第六章潜力评价 (20)
第七章城镇低效用地再开发 (22)
第一节规划目标 (22)
第二节开发模式 (22)
第三节空间布局与结构优化 (22)
第四节项目时序安排 (25)
第八章资金筹措和利益分配 (27)
第一节资金筹措 (27)
第二节利益分配 (27)
第九章实施效益评价 (29)
第一节用地效益强度的优化 (29)
第二节社会基础设施配套的完善 (29)
第三节人居环境影响评价 (30)
第十章保障措施 (31)
附表1 河间市城镇低效用地现状结构及用地强度表 (33)
附表2 河间市城镇低效用地潜力分析表 (34)
附表3 河间市城镇低效用地再开发结构调整及强度优化情况表 (35)
附表4 河间市城镇低效用地再开发项目区现状及规划情况汇总表 (36)
附表5 河间市城镇低效用地再开发地块清单 (38)
附表6 河间市城镇低效用地再开发建设时序安排表 (44)
前言
当前，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，党中央、国务院要求牢固树立并贯彻落实新发展理念，统筹推进“五位一体”总体布局、协调推进“四个全面”战略布局，积极推进供给侧结构性改革，提高发展的质量和效益。中国特色社会主义进入新时代，新产业、新业态不断涌现，新动能正在发力，传统动能正在焕发生机。新型城镇化建设步伐加快，深入推进城镇低效用地再开发，恰逢其时。
根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，按照《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）的通知》（国土资发〔2016〕147号）（以下简称《指导意见》）和《国土资源部办公厅关于印发〈城镇低效用地再开发规划编制要点〉的通知》（国土资厅发〔2017〕47号）（以下简称《编制要点》）的要求，以河间市第二次全国土地调查成果为基础，在符合《河间市土地利用总体规划（2010—2020年）》和《河间市城乡总体规划（2013—2030年）》的前提下，结合河间市用地现状和未来用地需求，编制《河间市城镇低效用地再开发专项规划（2018—2020年）》（以下简称《规划》）。
《规划》明确了城镇低效用地再开发范围、目标任务、性质用途、规模布局和时序安排，优先安排基础设施、公益设施等用地，统筹城镇功能再造、产业结构调整、生态环境保护、历史人文传承等，并提出了具有较强可操作性的规划实施保障措施，为城镇低效用地再开发提供重要依据，确保城镇低效用地再开发健康有序推进。
第一章规划总则
第一节城镇低效用地内涵
城镇低效用地是指经第二次全国土地调查（以下简称“二调”）已确定为建设用地中的权属清晰、不存在争议和法律纠纷，但布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地。
第二节规划指导思想
规划编制以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻落实十九大提出的全面建成小康社会各项要求，统筹推进“五位一体”总体布局，协调推进“四个全面”战略布局，实施乡村振兴、区域协调发展、可持续发展战略要求；坚持以人民为中心，把人民对美好生活的向往作为奋斗目标，以人为本，促进新型城镇化发展；坚持绿色发展，转变发展方式，提升发展质量，改善生态环境，建设美丽河间；坚持市场化导向，鼓励土地权利人自主开发，鼓励社会资本积极进入，促进城镇更新改造和产业转型升级，提升建设用地人口、产业承载能力，建设和谐宜居城镇。
第三节规划原则
城镇低效用地再开发与河间市土地利用总体规划、城乡总体规划等工作有效衔接，坚持以下原则：
一、以人为本，和谐发展
城镇低效用地再开发以优化人居环境、提高生活质量、提升城市
品位、完善城市功能、保护历史风貌为目的，以保障和促进科学发展为主线，充分考虑人民利益，促进经济社会事业又好又快发展。
二、依法依规，实事求是
城镇低效用地再开发遵守国家法律法规、部门规章及各项政策，充分考虑河间市的实际需要，遵循自然和社会发展规律，科学合理制定规划方案和配套政策，合理安排城镇低效用地再开发规模、布局和时序。
三、生态优先，保护优先
城镇低效用地再开发坚持绿色发展，突出红线控制和底线思维，充分考虑地方资源环境承载力、城市地质环境、国土开发强度，实现对资源开发利用和保护的整体管控，实现对存量空间的挖潜利用。
四、节约优先，布局优化
城镇低效用地再开发坚持节约优先，以节约集约用地、优化土地利用结构和布局为手段，形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产方式、生活方式，构建具有地方特色的“三生”空间。
五、区域协调，城乡融合
立足城市全域经济社会发展，统筹考虑城市与周边城市、村镇的功能和发展方向，统筹安排基础设施、公共服务设施、居住、产业、城市绿地等，实现区域、城乡协调发展。
六、公众参与，利益公平
规划充分尊重土地权利人意愿，切实保障公众知情权、参与权、表达权和监督权；妥善处理好各方主体资、权、利关系，遵循政府指导、市场运作、利益共享、公平公正，保障城市可持续发展。
第四节规划依据
一、法律法规
1．《中华人民共和国土地管理法》（2004年）；
2．《中华人民共和国城乡规划法》（2015年）；
3．《中华人民共和国环境保护法》（2015年）；
4．《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2014年）；
5．《基本农田保护条例》（2017年）；
6．《土地复垦条例》（中华人民共和国国务院令第592号）；
7．《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2014年）；
8．《基本农田保护条例》（2017年）；
9．《土地利用总体规划管理办法》（国土资源部部令第72号）；
10．《节约集约利用土地规定》（国土资源部第61号令）；
11．《河北省国土保护和治理条例》（2015年）。
二、政策文件
1．《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）；
2．《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）的通知》（国土资发〔2016〕147号）；
3．《国土资源部办公厅关于印发〈城镇低效用地再开发规划编制要点〉的通知》（国土资厅发〔2017〕47号）；
4．《河北省国土资源厅关于妥善解决历史遗留建设用地有关问题的通知》（冀国土资发〔2017〕15号）。
三、标准规范
1．《工业项目建设用地控制指标》；
2．《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013年修正）；
3．《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）；
4．《城市居住区规划设计规范GB50180-93》（2016年版）；
5．《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；
6．《企业安全生产标准化基本规范》（GB/T 33000-2016）；
7．《河北省主要项目建设用地控制指标》（2012年）。
四、其他依据
1．《河间市土地利用总体规划（2010—2020年）》；
2．《河间市城乡总体规划（2013—2030年）》；
3．《河间市国民经济统计资料（2017年）》；
4．河间市城镇地籍调查数据库；
5．2014—2017年河间市土地交易台账；
6．河间市基准地价数据；
7．河间市第二次全国土地调查成果数据库；
8．河间市2017年变更调查数据库；
9．其他相关的成果资料。
五、规划期限和范围
《规划》的规划期限为2018—2020年。规划范围为城镇规划区内，土地利用总体规划确定的城乡建设用地范围，面积987.5674公顷，共139个地块，分布在瀛洲镇、米各庄镇、景和镇、卧佛堂镇、束城镇、留古寺镇、沙河桥镇。
第二章规划区基本概况
第一节地理位置
河间市地处河北省中南部、冀中平原腹地、沧州市西部，东临沧州市沧县和青县，东北与廊坊市大城县接壤，南连献县，西接肃宁县，西北与高阳县毗连，北倚任丘市，正处于京（北京）、津（天津）、石（石家庄）大三角之中心，位于京津冀腹地中心区位，城市区位优越。市域内沧保公路横穿东西，京大路纵贯南北，乡级公路四通八达，京九铁路呈南北向在本市西部穿过，朔黄铁路呈东西向在市域穿过，交通极为便利，河间市区位如示意图1-1所示。
图1-1 河间市行政区划图
第二节行政区划
河间市市域总面积1322.5833平方公里，共辖7个镇13个乡，分别为瀛州镇、米各庄镇、景和镇、卧佛堂镇、束城镇、留古寺镇、沙河桥镇、故仙乡、黎民居乡、兴村乡、沙洼乡、西九吉乡、北石槽乡、果子洼乡、龙华店乡、诗经村乡、郭家村乡、时村乡、行别营乡和尊祖庄乡。
第三节自然条件概况
河间市气候属暖温带东亚季风区，为典型的大陆性季风气候，受季风影响四季分明。春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季秋高气爽，冬季干燥寒冷、雨雪稀少。
河间市地貌属湖积冲积平原，地势自西南向东北逐渐降低，海拔在5.4米至12.4米之间，平均坡度1/7000，地势平坦开阔，起伏不大。由于古河道的冲积作用，有些龙岗地因人为和生物作用亦已不太明显。因湖沼沉积形成了一些宽、广、平、浅的碟状洼地，现存千亩以上的大洼地84个。
第四节经济发展状况
2017年，全市生产总值完成300.65亿元，同比增长7.50%；固定资产投资240.05亿元，同比增长6.80%；2017年公共财政预算收入完成10.37亿元；2017年社会消费品零售额完成148.18亿元，比上年增长10.70%；城镇和农村居民人均可支配收入31444元、13435元，比上年分别增长9.20%、9.80%。
第三章城镇低效用地调查
第一节低效用地认定标准
以《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）的通知》（国土资发〔2016〕147号）文件的要求为前提，参照《工业项目建设用地控制指标》《产业结构调整指导目录（2011年本）》《河北省主要项目建设用地控制指标（2012年）》《企业安全生产标准化基本规范》（GB/T 33000-2016）《河间市城乡总体规划（2013—2030年）》等标准规范和规划成果，从土地利用强度、用地布局、房屋建筑质量、安全生产、环保、消防、开发利用现状与规划开发利用方向协调性等方面制定低效用地认定标准，将判定低效用地的标准进一步明确和量化。最终确定的低效用地认定标准由河间市人民政府出台下发，低效用地认定标准如下：
一、定性判别：
1．属于《产业结构调整目录（2011年本）》（2013年修订）所列禁止类、淘汰类的产业用地；
2．不符合国家、河北省相关环保标准和地方环保要求的用地；建筑物存在严重安全隐患，不符合安全生产的产业用地；
3．按照城乡规划中的规划用途，从第二产业退出，发展商业、服务业等第三产业，用于优化城镇用地结构，提升服务功能的用地；
4．规划确定实施改造的旧城区、城中村及其配套基础设施用地；
二、定量判别：
5．城镇建设用地中，建筑密度大于30%的居住用地、建筑密度大于45%的商业用地和建筑密度小于30%的工业用地；
6．城镇建设用地中，容积率小于0.7的土地（道路广场用地和绿地除外），以及现状用地强度未达到规划用地强度的土地。
综合定性判别和定量判别的评价结果，同时征求规划、发改、住建等相关的部门意见，综合整理最终确定河间市城镇低效用地范围。
第二节调查单元划分结果
规划范围为城镇规划区内，土地利用总体规划确定的城乡建设用地范围，面积987.5674公顷，分布在瀛洲镇、米各庄镇、景和镇、卧佛堂镇、束城镇、留古寺镇、沙河桥镇。
根据现状主导用途将调查范围划分为旧城镇、旧村庄、旧厂矿和其他四类调查区，河间市共划分118个调查区。在调查区的基础上，根据土地权属、产权、规划单元等进一步划分为调查单元，河间市共划分139个调查单元。
其中：
瀛洲镇共34个调查区，44个调查单元，面积391.0060公顷。其中，旧城镇类调查区19个，分21个调查单元，面积193.9411公顷；旧村庄类调查区15个，分23个调查单元，面积197.0649公顷。
米各庄镇共19个调查区，19个调查单元，面积130.4120公顷。其中，旧城镇类调查区5个，分5个调查单元，面积27.1096公顷；旧村庄类调查区11个，分11个调查单元，面积83.8739公顷；旧厂矿类调查区3个，分3个调查单元，面积19.4285公顷。
景和镇共11个调查区，12个调查单元，面积64.582公顷。其中，旧城镇类调查区3个，分3个调查单元，面积13.0812公顷；旧村庄类调查区7个，分8个调查单元，面积50.1058公顷；旧厂矿类调查区1个，分1个调查单元，面积1.3950公顷。
卧佛堂镇共20个调查区，30个调查单元，面积133.4301公顷。其中，旧城镇类调查区5个，分5个调查单元，面积19.7042公顷；旧村庄类调查区14个，分24个调查单元，面积112.0313公顷；旧厂矿类调查区1个，分1个调查单元，面积1.6946公顷。
束城镇共7个调查区，7个调查单元，面积108.6176公顷。其中，旧城镇类调查区1个，分1个调查单元，面积5.6671公顷；旧村庄类调查区3个，分3个调查单元，面积76.2540公顷；旧厂矿类调查区3个，分3个调查单元，面积26.6965公顷。
留古寺镇共12个调查区，12个调查单元，面积110.4843公顷。其中，旧城镇类调查区5个，分5个调查单元，面积23.7269公顷；旧村庄类调查区5个，分5个调查单元，面积83.6440公顷；旧厂矿类调查区2个，分2个调查单元，面积3.1134公顷。
沙河桥镇共15个调查区，15个调查单元，面积49.0354公顷。其中，旧城镇类调查区5个，分5个调查单元，面积5.8345公顷；旧村庄类调查区8个，分8个调查单元，面积34.5430公顷；旧厂矿类调查区2个，分2个调查单元，面积8.6579公顷。
第三节调查内容
一、开发利用现状
调查内容包括位置、面积、用途、容积率、建筑密度、投入产出水平、低效用地类型等情况，调查结果详见附表5。土地利用现状用途以住宅用地为主，占总面积的70.98%；Z006、Z009等16个地块建筑密度均在45%以上，相对较大，建筑过度密集；除Z009、Z040地块之外，城镇低效用地容积率均在0.7以下。
二、权属等相关信息
调查内容包括权利人、权属性质、地类和用地手续等内容。调查结果详见附表5。河间市城镇低效用地为城市和建制镇，集体和国有土地所占比例分别为99.07%和0.93%。
三、城市建设规划相关信息
调查内容包括规划用途、发展情况、土地利用强度等控制指标，调查结果详见附表5。河间市城镇低效用地规划用途以住宅用地为主，占总面积的66.06%；除公园与绿地和公路用地外，规划容积率均不低于0.6；规划建筑密度均不高于45.00%。
第四章城镇低效用地现状分析
第一节低效用地利用现状
一、低效用地的分布
河间市城镇低效用地共139个调查单元（以下简称为地块），面积为987.5674公顷，分布于瀛洲镇、米各庄镇、景和镇、卧佛堂镇、束城镇、留古寺镇、沙河桥镇。
其中：
瀛洲镇44个地块，面积391.0060公顷，占比39.59%；米各庄镇19个地块，面积130.412公顷，占比13.21%；景和镇12个地块，面积64.582公顷，占比6.54%；卧佛堂镇30个地块，面积133.4301公顷，占比13.51%；束城镇7个地块，面积108.6176公顷，占比11.00%；留古寺镇12个地块，面积110.4843公顷，占比11.19%；沙河桥镇15个地块，面积49.0354公顷，占比4.97%。
二、低效用地的类型
河间市城镇低效用地类型包括旧城镇、旧村庄和旧厂矿三类。其中，旧城镇类45个地块，面积289.0646公顷，占比29.27%；旧村庄类82个地块，面积637.5169公顷，占比64.55%；旧厂矿类12个地块，面积60.9859公顷，占比6.18%。
三、低效用地的现状用途
根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017），将河间市城镇低效用地按土地利用现状一级类分为商服用地、住宅用地、工矿仓储
用地、公共管理与公共服务用地和交通运输用地五类。其中：商服用地27个地块，面积为144.6669公顷，占低效用地总面积的14.65%；
住宅用地77个地块，面积为700.9464公顷，占低效用地总面积的70.98%；
工矿仓储用地12个地块，面积为60.9859公顷，占低效用地总面积的6.18%；
公共管理与公共服务用地22个地块，面积为79.4867公顷，占低效用地总面积的8.05%；
交通运输用地1个地块，面积为1.4815公顷，占低效用地总面积的0.15%。
四、低效用地的用地强度
河间市城镇低效用地整体综合容积率0.48，建筑密度39.15%，利用强度较低。低效用地类型以旧城镇、旧村庄类为主，占93.82%。现状用途以住宅用地和商服用地为主，占比分别为70.98%和14.65%。
河间市城镇低效用地不同用地类型下各现状用途的容积率和建筑密度统计如下：
表4-1 河间市低效用地利用强度状况
1．旧城镇
商服用地的平均现状容积率为0.59，平均建筑密度为39.33%，容积率低，未能充分释放土地效益。
住宅用地的平均现状容积率为0.61，平均建筑密度为38.99%，容积率低，建筑密集，基础设施落后，不利于居住生活。
公共管理与公共服务用地的平均现状容积率为0.44，平均建筑密度为33.39%，容积率相对较低，土地利用利用强度仍有提高空间。
交通运输用地的现状容积率为0.40，平均建筑密度为38.54%。
2．旧村庄
商服用地的平均现状容积率为0.48，平均建筑密度为36.89%，主要为低层建筑，多为街边商店、批发市场等，建筑容积率低，布局散乱，土地利用粗放。
住宅用地的平均现状容积率为0.44，平均建筑密度为40.37%，主要为低层住宅和部分空地，分布在中心城区外围，土地利用强度较低。
3．旧厂矿
工矿仓储用地的平均现状容积率为0.48，平均建筑密度为39.22%，建筑密度低，布局散乱，部分企业正在施工建设或厂区内部留有预留地，土地利用相对粗放。
第二节低效用地利用特征
河间市城镇低效用地主要集中在中心城区，现状用途以住宅用地
和商服用地为主，多为城市外延扩张过程中“城市包围农村、楼房包围平房”形成的城中村和棚户区，以及现状利用强度较低、布局散乱的老旧商业街区。
此外，随着社会经济的发展，城市建设水平、人民生活水平都有了显著提高，人民对居住条件和生活环境的需求也进一步提高，原本按照规划建设的简易楼家属区、单层工业厂房、低矮商业街区已经难以满足人民对美好生活的需求，亟需改造升级，成为新时期的低效用地。
第三节开发优势
首先，在国家政策上国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）、河北省国土资源厅《关于妥善解决历史遗留建设用地有关问题的通知》（冀国土资发〔2017〕15号）为河间市开展城镇低效用地再开发工作提供了强有力的政策支撑。《国土资源部办公厅关于印发〈城镇低效用地再开发规划编制要点〉的通知》（国土资厅发〔2017〕47号）为河间市城镇低效用地再开发专项规划的编制指明了方向。
其次，河间市地理位置优越，交通方便快捷。区位优势明显，位于京津石三角中心，属环渤海经济圈，是京津冀协同发展核心区域，距北京、天津、石家庄均在200公里以内，距雄安新区核心区50公里。河间交通发达，是华北地区重要的交通枢纽，周边有首都机场、天津机场、济南机场、石家庄机场和正在建设的首都第二机场等五大空港，黄骅港、天津港两大港口；国道106、省道保沧、廊泊、河龙公路、保沧高速在河间交汇，设有4个高速出口，京九、朔黄铁路穿越河间。19年京九高铁建成通车后，河间到雄安新区、首都第二机
场、北京的车程分别缩短至10分钟、28分钟、38分钟，真正进入北京“1小时经济圈”。地理位置优越，交通方便快捷等优势有利于河间市吸引项目落地，城镇低效用地在各建制镇镇区内分布较为集中，具有面积大、区位条件好、改造开发空间大的显著特点，有利于集中连片开发，适宜开展低效用地再开发工作。
再次，河间市工业基础雄厚，项目发展迅猛。河间已形成电线电缆、保温材料、汽车配件三大传统产业和精细化工、信息设备、家居家饰三大新兴产业构建的“3＋3”产业体系。河间是闻名国内外的电线电缆生产基地，是中国北方重要的汽车配件、保温材料生产集散地、中国通讯器材生产基地、中国台布生产基地、中国工艺玻璃之都、中国耐热玻璃生产基地。因此，在土地资源有限的大背景下，河间市以编制城镇低效用地再开发专项规划为契机，摸清家底，明确规划期内低效用地的再开发方向和时序，稳步有序地开展低效用地再开发工作，提高土地利用效率和节约集约用地水平，向存量要增量，缓解用地压力，保障经济生产。
第五章城镇低效用地规划状况
第一节规划用途
河间市城镇低效用地共139个地块，面积为987.5674公顷。将河间市城镇低效用地按规划用途分为：商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地和交通运输用地五类。其中：规划为商服用地的地块38个，面积为185.2780公顷，占低效用地总面积的18.76%；规划为住宅用地的地块55个，面积为652.3496公顷，占低效用地总面积的66.06%；规划为工矿仓储用地的地块8个，面积为37.7079公顷，占低效用地总面积的3.82%；规划为公共管理与公共服务用地的地块34个，面积为106.5342公顷，占低效用地总面积的10.79%；规划为交通运输用地的地块4个，面积为5.6977公顷，占低效用地总面积的0.58%。
第二节规划用地强度和效益
在与《河间市城乡总体规划（2013-2030年）》、控制性详细规划充分衔接的前提下，按照《工业项目建设用地控制指标》（国土资发〔2008〕24号）、《城市居住区规划设计规范GB50180-93》（2016年版）、《河北省主要项目建设用地控制指标》（2012年）等节约集约用地相关标准的要求，本着充分挖掘低效用地潜力的原则，合理确定再开发地块的开发利用强度和效益。明确了城镇低效用地再开发地块的规划容积率、建筑密度、地均固投、地均产出等控制指标。