调整土地增值税预征率和核定征收率
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的
公告
（征求意见稿）
为加强土地增值税管理，根据《安徽省人民政府关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》（皖政〔2016〕56号）、《关于明确财产和行为税若干税收政策的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2019年第10号）文件规定，结合我市实际，现将我市土地增值税预征率和核定征收率公告如下：
一、土地增值税预征率
（一）保障性住房：预征率为0%；
（二）普通标准住房、全装修住房：预征率为1.5%；
（三）装配式建筑、绿色建筑（普通标准住房、全装修住房除外）：预征率1.8%；
（四）非普通标准住房（除全装修住房外）：预征率2%；
（五）营业用房、车库、储藏室等其他类型用房：预征率为2.5%；
（六）别墅（含双拼、排屋）、高级公寓、度假村：预征率为3%。
上述保障性住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、政府限价的低价商品住房、棚户区改造安置住房等。
二、土地增值税核定征收率
（一）销售房地产开发项目，对擅自销毁账簿，或者拒不提供纳税资料，或者符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算，经主管地税机关责令限期清算，逾期仍不清算等情况的，依据《税收征管法》及实施细则等规定，采取核定方式征收。若采取核定征收率方式征收的，其核定征收率不低于5%；
（二）转让旧房及建筑物，若采取核定征收率方式征收的，其核定征收率不低于5%。
本公告自发布之日起施行。《关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告》（黄山市地税局公告2016年第4号）同时废止。
河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告
河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告 文号公告[2011]第10号| 添加日期：2011-11-08 | 发文单位：河南省地方税务局| 【阅读：1721次】 为了加强土地增值税核定征收管理，根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的相关规定，结合我省的实际情况，现将土地增值税核定征收率有关问题公告如下： 一、土地增值税核定征收率 房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。 （一）住宅 1.普通标准住宅5%; 2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。 （二）除住宅以外的其他房地产项目8%。 （三）有下列行为的，按核定征收率10%征收土地增值税。 1.擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的。 2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的。 3.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。 4.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的。 （四）所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省辖市局批准后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值税。 转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。 （五）个人转让二手房的核定征收率 个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。 二、关于经济适用房问题 经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税；对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税。 三、关于车库、地下室归属问题 房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。 房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。 四、执行时间 本公告自2012年1月1日起执行。我省之前确定的土地增值税有关规定凡与本公告不符的，一律按本公告规定执行。 特此公告。
土地增值税试题
土地增值税测试题 一．单选 1． 下列各项中，应征收土地增值税的是（ ） A . 赠与社会公益事业的房地产 B . 个人出售自有住房 C . 抵押期满权属转让给债权人的房地产 D . 兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案及解析】C，ABD属于土地增值税免税范围。参见财税 [1995]48号、财税[2008]137号 2． 房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许扣除的与转让房地产有关的税金是（ ） A . 营业税、印花税 B . 房产税、城市维护建设税 C . 营业税、城市维护建设税 D . 印花税、城市维护建设税 【答案及解析】C，允许扣除的税金是房屋土地流转环节发生的 税金，房产税是保有环节缴纳的税金，另外“房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”不在与转让房地产有关的税金中扣除。（财税[1995]48号） 3． 下列各项中，应征收土地增值税的是（ ） A . 企业出售办公用房 B . 房地产开发公司为客户代建房产 C . 双方合作建房后按比例分配自用房产 D . 企业长期出租办公用房 【答案及解析】A，B、D没发生产权转移，C属于免税范围见财税[1995]48号 4． 在何种情况下，房地产开发费用按10%计算扣除（ ）
A . 凡不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 B . 凡能按按照转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的 C . 不论利息能否分摊或是否有金融机构的证明，开发费用一律按10%扣除 D . 利息支出以外的其他房地产开发费用划分不清的 【答案及解析】A，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 5． 土地增值税采用（ ） A . 超率累进税率 B . 超额累进税率 C . 比例税率 D . 定额税率 【答案及解析】A，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 6． 选择土地增值税适用税率的依据是（ ） A . 转让房地产的收入额与扣除项目金额之比 B . 增值额与转让房地产的收入额之比 C . 增值额与扣除项目金额之比 D . 扣除项目金额与增值额之比 【答案及解析】C，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 7． 对于不超过商业银行同类同期贷款利率据实列支的利息支出以外的其他房地产开发费用，按照取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和，在（ ）以内计算扣除 A . 3% B . 5%
房地产土地增值税核定苏地税发〔2011〕53号
江苏省地方税务局文件 苏地税发〔2011〕53号 关于加强土地增值税征管工作的通知 各省辖市及苏州工业园区地方税务局，张家港保税区地方税务局，苏州市常熟地方税务局，省地方税务局直属税务局： 为进一步加强土地增值税征管工作，经研究，现就有关事项通知如下： 一、加强土地增值税清算管理 （一）土地增值税纳税申报是纳税人应尽的法定义务。土地增值税清算以纳税人为主体，纳税人应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）等相关规定办理土地增值税清算申报。 （二）纳税人应当对其土地增值税清算申报的真实性、准确性 — 1 —
和完整性负责。为提高纳税人土地增值税清算申报质量，主管税务机关可建议纳税人委托税务中介机构对其申报资料及申报结果进行鉴证。 （三）主管税务机关在受理纳税人土地增值税清算申报时，应当对清算申报表及附列资料进行逻辑性审核，对报送资料不完整或者存在逻辑性错误的，应当要求纳税人在规定的期限内补正。 （四）税务机关应当对纳税人土地增值税清算申报结果开展纳税评估。为切实提高评估质量，税务机关可引入税务、工程造价等中介机构协助。通过纳税评估发现纳税人有偷税嫌疑的，应按规定移交税务稽查部门处理。 （五）对符合清算条件的纳税人未按照税法规定或者税务机关依法确定的申报期限、申报内容如实办理土地增值税清算申报的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条予以处理；造成少缴土地增值税的，按照第六十四条予以处理；构成偷税的，按照第六十三条予以处理。 二、加强土地增值税核定征收管理 （一）对符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条规定应按核定征收方式对房地产项目进行清算的，主管税务机关要事先进行核查，并出具报告，报省辖市地方税务局备案后执行。 （二）实行核定征收方式进行清算的房地产项目，主管税务机关应根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建设工程造价管— 2 —
湖南省县土地增值税征管现状分析及思考
湖南省××县土地增值税征管现状分析及思考 土地增值税是房地产交易和开发过程中一个特有的税种，是目前房地产行业税收征管难点也是征管重点。说是难点，是因为土地增值税计算复杂，涉及收入、成本的确认、归属和分配，而且又是一门跨业类、跨学科的税种，清算审核人员不但需要掌握精湛的税收专业知识，还要对房地产开发流程、建筑安装施工，工程预决算等等有着深入的了解。正因如此，其可挖掘的税收潜力大，执法风险多。说是重点，是因为目前土地增值税地位和作用愈加重要。表现在收入规模随着房地产业蓬勃发展不断扩大，税占比不断提高。更重要的是，土地增值税作为一个综合性的税种，关系到其他税种的征管和结算，其引领地位无可替代。可以说，其征管好坏左右一个县局全年收入任务能否顺利完成和对房地产行业税收管理是否长治久安。目前，××县现有挂牌注册的房地产企业近70余家，正在开发的项目32家。全局每年仅能完成2-3家审核，清算审核任务异常繁重。土地增值税管理水深鱼大，应当引起税务系统各级领导高度重视。 一、当前征管现状和存在的问题 （一）业务要求高，能够胜任审核工作的人才少。清算审核工作是土地增值税管理过程最核心、最关键的环节，要求专业技能特别高，一般干部消化吃透审核资料都很难。2015年县局摸底确定符合条件的仅有8人，其中还有5人属中层正职。人手不够，小马拉大车现象突出。按照每年清算审核2--3家左右的进度，现有项目税务部门起码要安排10余年的时间来消化。至于清算错未错过最佳征期，审核质量过不过关，符不符合税法要求则更难说。这种人才稀缺的情况因为长时间的忽视，短期内难以改变。 （二）会计基础不实，大部分企业核算并不规范。良好的财务管理和真实可靠的会计核算是账面清算审核的前提和基础，近年来，房地产开发由不记账到普遍记账，但内控管理严格、财务制度健全、账面核算规范清晰的不多，税收规则意识普遍欠缺。即使通过会计事务所代理记账或者通过电子财务管理系统记账的企业也是如此。预收款项不及时确认收入，开发产品验收或投入使用不及时结转成本，大量大额的现金收付见怪不怪，资金往来不通过银行，白条入账随意任性，工程决算验收缺乏审计监督不一而足。房地产企业普遍存在的社会融资和民间借贷，基本上不走账面。公司也往往因项目运作，应景而生；因项目完成，僵冻灭失，其建账动机和基础可想而知。当前，税务机关判断账证健全与否虽有法律层面的支撑，但细节方面却缺乏具体的判定划分标准。从而在具体操作上很难把握，容易引起税收争议。一线税务机关往往在面临行政诉讼和行政复议的风险压力之下只好选择妥协或放弃。 （三）会计信息失真，企业财务作假屡见不鲜。房地产企业财务作假可操作的空间和手段很多，一直诟病。其中又以虚增成本为甚。通过可靠的数学求导论证，虚增成本仅土地增值税一项就可以导致最高至12倍的利润操作空间。再加上因为成本虚增带来的企业所得税、股东分红个人所得税的断崖式减少，丰厚的回报足以引起不法开发商铤而走险。如某置业有限公司，主体工程账面单位造价体现为1268元/㎡，而实际建造价格为968元/㎡，仅此一项，7万余平方米的建筑面积，虚构成本就达2100多万。其被发现全属偶然，因为时任县领导插手该项目，被省纪检机关查处，事后经我局通过有关渠道调取办案机关相关证据才得以查明。还有一家企业，本只有400多万的土石方工程，账面反映却达到900多万，发票、合同、付款都看似真实，没有漏洞。但因为内部纠纷，其股东向公安机关举报，公司最后不得不承认财务作假并有两套账这一事实。虽然作假盛行，但是被发现的概率低，大部分作假行为得不到有效打击处理。在审核时往往因证据不足，税务机关只能以明显不合理价格进行调整。即使认定逃税行为，但也达不到逃税犯罪的比例只好作罢，何况开发商出凡的社会能量。因
土地增值税合理避税的各种对策
土地增值税税务筹划合理避税的各种策略 一、要做到如何合理避税，首先我们就要熟悉这个行业及相关税金及定义，就土地增值税来说，主要可以从以下几个方面理解： 1、土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，此项增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 2、土地增值税只有对有偿转让的房地产征税，对于继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予征税。 3、以房地产转让到投资、联营企业，暂免征，再转让，征税。 合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，征税。 企业兼并转让房地产的，暂免。 交换房地产的，单位之间交换征税，个人之间互换经当地税务机关核实，免征。 房地产抵押，抵押期间不征，期满偿还债务本息不征，期满不能偿还债务，以房地产抵押的征。 房地产出租不征。 房地产评估增值不征。 国家收回房地产产权免征。 土地使用者转让、抵债或置换土地征税。 首先大概的征税与不征税范围我们明白了，这就有利于我们进行后续
的筹划，接下来就是解决实际核算的问题了，合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低企业税收成本，增加利润，那么合理避税主要就可以从两方面入手了，一是从成本入手，关于成本的问题可参照本论坛的另一篇文章，一是从收入入手。首先税收成本的降低就从日常发生的各项支出开始，要想少交税，自然就要想办法从成本上下功夫，在收入保持不变的情况下，成本费用增加了，实现的增值额自然就降低了，那么税也就少了。首先我们要了解可以扣除的项目 二、土地增值税可扣除项目： 1、取得土地使用权所支付的金额 （1）、以出让方式取得土地使用权时，为支付的土地出让金 （2）、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金 （3）、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款 2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（1）、土地征用及拆迁补偿费 (2)、前期工程费 （3）、建筑安装工程费 (4)、基础设施费 （5）、公共配套设施费 （6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等等。
(完整版)土地增值税练习题.doc
土地增值税练习题 一、判断题 1、纳税人转让旧房及建筑物时，为确定房地产的评估价值而发生的评估费用，允许在计 算土地增值税时予以扣除。（∨） 2、土地增值税的纳税人为转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位 和个人。（×） 3、《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括转 让房地产的全部价款及有关的经济收益，但不包括实物收入。（×） 4、对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值税额时不允许扣除代收费用。（∨） 5、对于个人购入房地产再转让按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算的，对其在购入时已缴纳的契税，准予作为“转让房地产有关的税金”予以扣除。 （∨） 6、对于个人购入房地产再转让按旧房及建筑物的评估价计算扣除的，对其在购入时已 缴纳的契税，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。（∨） 7、房地产开发企业代收的费用一律并入转让房地产收入计征土地增值税。（×） 8、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励，应在房产移交使用时视同销售房地产。（×） 9、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，建成后产权属于全体业主所 有的，不计算收入，其成本、费用也不得扣除。（×） 10、个人将房地产赠与他人的应视同销售不动产征收土地使用税。（×） 二、单选题 1、税务机关不应按照房地产评估价格对纳税人计算征收土地增值税的情形是（ A ） A．纳税人不进行土地增值税纳税申报的 B．纳税人提供的扣除金额不实 C．纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格 D．纳税人人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格有无正当理由 2、根据土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（ A ） A．税务机关根据评估价格确定扣除项目金额 B．税务机关与纳税人协商价格扣除 C．市场同类房地产扣除项目平均价格扣除 D．房地产原值减除一定比例后的余值扣除 3、某单位转让一幢已经使用的楼房，原价为500 万元，已提折旧300 万元，经房地产评估 机构评估，该楼重置成本价为800 万元，成新度折扣率为五成，转让时缴纳各种税金共30 万元，则计算土地增值评估价格为（B）万元。 A ． 200B． 400 C． 230 D． 430 4、下列房地产转让行为中应征收土地增值税的是（ D ）。 A．继承房屋 B．无偿赠与房屋给直系亲属 C．被兼并企业将房屋并入兼并企业中 D．合作建房有偿转让的 5、下列项目中，不属于房地产开发成本的是（ D ）
土地增值税涉及价格认定几种情形和操作要点word版本
土地增值税涉及价格认定的几种情形和操作要点 王洪沙春屏黄传海 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税赋，根据房地产转让的不同阶段，土地增值税征收包括存量房交易和房地产开发两个环节。土地增值税涉及的价格认定是价格认定机构协助地税部门进行计税价格认定的重点领域，其不同于一般房地产价格认定，有其特定的要求，价格认定人员要熟悉土地增值税征管政策规定，明确土地增值税涉价认定相关内容、要求。现结合工作实践，对土地增值税涉及价格认定的几种情形和操作要点进行了梳理，以期实际操作参考使用。 一、土地增值税的特点 （一）以转让房地产的增值额为计税依据，将土地、地上建筑物及其附着物的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的全部收入扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额。 （二）征税面比较广。凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照税法规定缴纳土地增值税。 （三）实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税。
（四）实行按次征收。土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。 二、土地增值税涉及价格认定相关税收征管政策规定 土地增值税中土地增值额的计算需把握两个关键：一是转让房地产收入的确认，二是扣除项目金额的确认，涉及价格认定的相关税收征管政策规定有： （一）收入确认方面 1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）第九条：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。” 2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1 995]第006号）第十四条：“条例第九条（一）项所称的隐瞒，虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实
2017年土地增值税税率表
2017年土地增值税税率表 注：纳税人建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。 ——财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条文 计算公式应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。计算方法和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率： 按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，土地增值税税率为50%。 按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告 为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下： 一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问 题 纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。 三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题 (一)营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。 (二)营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。 其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题
土地增值税的征收范围
土地增值税的征税范围 作者：李延勇凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。 对于未办理土地使用权证而转让土地的问题如何征税？ 《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号 2007年6月14日）明确规定：土地使用权的转让、抵押、质换：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变
更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。 以划拨方式取得土地使用权的房地产如何征税？ 《河北省地方税务局关于土地增值税若干征管问题的通知（冀地税发[1996]41号）规定如下： 以划拨方式取得土地使用权的房地产，经有关部门批准转让时，由受让方办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金的，税务部门对转让方应按规定征收土地增值税。
房地产企业土地增值税解读
房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧 一、房地产企业土地增值税政策深度解析 （一）土地增值税的清算单位国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发 [2006]187 号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 （二）土地增值税预征率的规定 《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53 号）第二条规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%”。 （三）土地增值税的清算条件 1、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算（三大条件） （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。 2、符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（四大条件） （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 （4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90 日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90 日内办理清算手续。 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。 （四）纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 1、土地增值税清算表及其附表。 2、房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》
土地增值税的征税范围
土地增值税的征税范围 （1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。 应征土地增值税的情况不征土地增值税的情况免征土地增值税的情况 出售国有土地使用权 取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的 存量房地产买卖 抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）单位之间交换房地产（有实物形态收入）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资 投资联营后将投入的房地产再转让的 合作建房建成后转让的房地产继承（无收入） 房地产有条件的赠与（无收入） 房地产出租（权属未变） 房地产抵押期内（权属未变） 房地产的代建房行为（权属未变） 房地产重新评估增值（无权属转移） 个人互换自有居住用房地产 合作建房建成后按比例分房自用 与房地产商无关的投资联营，将房地 产转让到投资企业 企业兼并，被兼并企业将房地产转让 到兼并企业中 国家征用收回的房地产 个人转让居住满五年以上的房地产 建造普通标准住宅出售（符合条件） 土地增值税税率（掌握，能力等级2） 土地增值税采用四级超率累进税率。这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。 增值额与扣除项目金额的比率B 税率速算扣除系数B≤50%的部分30 0 50%＜B≤100% 40 5 100%＜B≤200% 50 15 B＞200% 60 35 土地增值税应税收入的确定【关键点：扣除项目的确定（重点）】 企业情况转让房地产情况可扣除项目 房地产开发企业转让新建房 1．取得土地使用权所支付的金额 2．房地产开发成本 3．房地产开发费用 最多允许扣除的房地产开发费用 纳税人能按转让房地产项目分摊利息支 出并能提供金融机构贷款证明的 利息+（取得土地使用权所支付的金额+房 地产开发成本）×5%以内 纳税人不能……或不能…… （取得土地使用权所支付的金额+房地产 开发成本）×10%以内 4．与转让房地产有关的税金：①营业税；②城建税和教育费附加 5．财政部规定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本） ×20% 取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。 非房地产开发企业转让新建房 1．取得土地使用权所支付的金额 2．房地产开发成本 3．房地产开发费用 4．与转让房地产有关的税金：①营业税；②印花税（0.5‰）；③城建税和教育费附加 各类企业转让存量房1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除此项金额） 2．房屋及建筑物的评估价格：评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 3．转让环节缴纳的税金：①营业税；②印花税（0.5‰）；③城建税和教育费附加 各类企业单纯转让未经开 发的土地 1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（同上） 2．转让环节缴纳的税金
土地增值税的征收管理
土地增值税的征收管理 1.转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续： （1）纳税人在转让房地产合同签订后7日那日，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7 日内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。 （2）税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十六和规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。注：土地增值税与其他税种有个很明显的区别在于需要税务机关对土地增值税的税额进行审核确认。
（3）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。 2.对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。 预征土地增值税时的计征依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条第二款规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条第二款规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。 3.清算 根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第三条规定，《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地
土地增值税试题解析
土地增值税试题 一、单项选择题 1、下列项目中，属于土地增值税免税范围的是（）。 A、建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额之和20％的 B、个人之间互换自有居住用房地产的 C、企业对外出租办公楼 D、企事业单位转让旧房 2、根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，我国现行的土地增值税适用的税率是（）。 A、比例税率 B、超额累进税率 C、定额税率 D、超率累进税率 3、下列不属于计算土地增值税时的房地产开发成本的是（）。 A、取得土地使用权所支付的金额 B、前期工程费 C、建筑安装工程费 D、基础设施费 4、对房地产企业成片受让土地分期分批开发、转让房地产以及采取预售方式出售商品房的，土地增值税采取先按比率预征，然后清算的方法。东部地区省份预征率不得低于（）。 A、1% B、2% C、3% D、1.5% 5、出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按（）计算。 A、账载余额 B、重置成本 C、账载原值乘以成新度折扣率
D、重置成本价乘以成新度折扣率 6、个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可以（）。 A、免征土地增值税 B、不征收土地增值税 C、减半征收土地增值税 D、按照正常计税规则征收土地增值税 7、我国土地增值税的计算采用的税率类型属于（）。 A、三级超率累进税率 B、四级超率累进税率 C、五级超额累进税率 D、七级超额累进税率 8、计算土地增值税时，纳税人如果不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的（）计算扣除。 A、10%以内 B、12%以内 C、15%以内 D、30%以内 9、税法规定，纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。评估价格须经（）确认。 A、海关 B、财政机关 C、当地税务机关 D、省、自治区、直辖市人民政府 10、因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产（）。 A、免征土地增值税 B、减半征收土地增值税 C、酌情准予减征或免征土地增值税 D、按照规定的税率和速算扣除数征收土地增值税
2017年土地增值税税率表
2017年土地增值税税率表 各位读友大家好！你有你的木棉，我有我的文章，为了你的木棉，应读我的文章！若为比翼双飞鸟，定是人间有情人！若读此篇优秀文，必成天上比翼鸟！ 2017年土地增值税税率表注：纳税人建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。——财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条文计算公式应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。计算方法和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率：按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，土地增值税税率为50%。按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值
税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题(一)营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。(二)营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。四、关于营改增前后土地增
二手房地产及土地使用权转让土地增值税征收办法解释
二手房地产及土地使用权转让土地增值税征收办法解释 2009年9月21日，中山市地税局紧急发布《关于明确我市土地增值税若干政策问题的通知》（中山地税发〔2009〕211号），从2009年10月1日（税款征收期）起，二手房地产及土地使用权转让的土地增值税按规定即时清算。 从2009年10月1日（以交易所和各国土资源分局收件时间为准）起，我市取消二手房地产及土地使用权转让的土地增值税预征办法和预征率，改为按规定即时清算。转让方能够提供购入房地产或土地使用权原值合法有效凭证的，土地增值税清算应采用据实征收方式，根据增值率确定适用税率（见下表）；转让方不能提供购入房地产或土地使用权原值合法有效凭证的，土地增值税清算可采用核定征收方式，其中，房地产转让的核定征收率为2%（原来预征率为0.7%），土地使用权转让的核定征收率为3%（原来预征率为1%）。 按新的征收办法征收二手房地产及土地使用权转让的土地增值税后，同时调整相关营业税和个人所得税征收方式，即三个税种的征收方式要统一（税费简表见附件），现归纳几种具体情形如下： 1、对个人转让住房行为，若其适用营业税差额征税条件且应征收个人所得税的，可视情况按以下两种方式之一征收营业税、个人所得税，土地增值税则直接免予征收：（1）纳税人如能提供房地产原值的合法有效凭证的，可按转让收入全额减去购置或受让原价后的余额计算征收营业税，但必须按转让所得依20% 税率计算征收个人所得税；（2）纳税人如不能提供房地产原值的合法有效凭证的，必须按转让收入全额计算征收营业税，可按转让收入全额依3%税率带征个人所得税。 2、对个人转让非住房行为，可视情况按以下两种方式之一征收营业税、个人所得税、土地增值税：（1）纳税人如能提供房地产原值的合法有效凭证的，可按转让收入全额减去购置或受让原价后的余额计算征收营业税，但必须按转让所得依20%税率计算征收个人所得税，且必须按据实清算方式计算征收土地增值税；（2）纳税人如不能提供房地产原值的合法有效凭证的，必须按转让收入全额计算征收营业税，可按转让收入全额依3%税率带征个人所得税、按转让收入全额依2%税率核定征收土地增值税。另，个人所转让非住宅的来源如为自建的，个人所得税、土地增值税的处理参照本办法执行，即个人所得税、土地增值税必须同时据实计算征收或同时核定征收。
房产企业预交土地增值税的2种算法
房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理 土地增值税的应税收入 《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 《营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）： 一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题： 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 2、预交土地增值税的计算 根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时： 1、一般计税方法下： 预交土地增值税=预收款/（1+9%）*土地增值税预征率 2、简易计税方法下： 预交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预征率为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公
告》（国家税务总局公告2016年第70号）：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款如：某房地产开发企业开发A项目（开工日期在2016年5月1日后），2016年7月销售普通住宅预收房款99万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%。则: 1、正常情况下，土地增值税预征税款计算： 土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=99/(1+9% )=900万元 预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=900*2%=20万元。 2、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算： 应预交的增值税税款=99/(1+9%)*3%==30万元 土地增值税预征的计征依据=99-30=980万元 预交土地增值税税款=980*2%=21.6万元。 从上述结果来看，虽然计算简化了些，但预交的税款比正常计算的方法下要大。国家税务总局公告2016年第70号规定“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算”，“可按照”上述方法进行计算，但在个别省市，强制纳税人按照上述规定计算缴纳有些欠妥。
A06675《土地增值税纳税申报表(五)(从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用》
A06675《土地增值税纳税申报表（五）（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用》 【分类索引】 业务类别 申报纳税 表单类型 纳税人填报 设置依据（表单来源） 政策规定表单 【政策依据】 《国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》（税总发〔2015〕114号）
【表单】 土地增值税纳税申报表（五） （从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用） 税款所属时间：年月日至年月日填表日期：年月日
（以下部分由主管税务机关负责填写）
【表单说明】 一、适用范围 土地增值税纳税申报表（五），适用于从事房地产开发与建设的纳税人，清算方式为核定征收时填报，各行次应按不同房产类型分别填写。纳税人在填报土地增值税纳税申报表（五）时，应同时提交税务机关出具的核定文书。 二、土地增值税纳税申报表 （一）表头项目 1.纳税人识别号：填写税务机关为纳税人确定的识别号。 2.项目名称：填写纳税人所开发并转让的房地产开发项目全称。 3.项目编号：是在进行房地产项目登记时，税务机关按照一定的规则赋予的编号，此编号会跟随项目的预征清算全过程。 4.所属行业：根据《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2011）填写。该项可由系统根据纳税人识别号自动带出，无须纳税人填写。 5.登记注册类型：单位，根据税务登记证或组织机构代码证中登记的注册类型填写；纳税人是企业的，根据国家统计局《关于划分企业登记注册类型的规定》填写。该项可由系统根据纳税人识别号自动带出，无须纳税人填写。 6.主管部门：按纳税人隶属的管理部门或总机构填写。外商投资企业不填。 7.开户银行：填写纳税人开设银行账户的银行名称；如果纳税人在多个银行开户的，填写其主要经营账户的银行名称。 8.银行账号：填写纳税人开设的银行账户的号码；如果纳税人拥有多个银行账户的，填写其主要经营账户的号码。 （二）表中项目按税务机关出具的核定文书要求填写。