房地产项目转让税务及法律筹划定稿版

房地产项目转让税务及

法律筹划

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律师文章

房地产项目转让税务筹划

青岛周海滨

实例：甲公司欲将其所拥有的已经处于开发作业期的某房地产项目转让给乙公司，该房地产项目账面价值约1亿元，市场价值约为1.5亿元。

一、项目直接转让

此时实际主要为土地使用权的转让。

（一）税费承担情况

转让方承担税费：

1、营业税及附加：税率5.5%，税款=1.5亿元×5.5%=825万；

2、印花税：税率0.05，税款=1.5亿元×0.05%=7.5万；

3、土地增值税：增值额超出扣除项目金额的比率为（1.5亿—1.1亿）/1.1亿

=36%；

应缴纳的增值税为4000万×30%=1200万。

转让方共缴纳税款2032万元。

受让方承担税费：

1、印花税：税率0.05，税款=1.5亿元×0.05%=7.5万；

2、契税：1.5亿×3%=450万。

受让方共需缴纳税款457.5万元。

（二）利弊分析及风险提示

利：相当于物之买卖，法律关系简单明了。

弊：税费较高。

该种情况适合于买卖双方关系一般，无法通过股权转让等架构进行合作的情况。在实践操作中，土地增值税的计算成为各方关注的焦点，其中的可扣除项目及增值评估值得关注。

同时提醒注意以下风险：

1、上述税目一般在合同中约定由受让方承担，因此受让方需仔细核算税费成本；

2、另外要注意企业所得税，转让方的企业所得税容易被忽略，实践中一般约定，本次土地转让所有的税费由受让方承担。那么，如果双方无意于企业所得税的交涉，应明确约定企业所得税除外，下同；

3、土地使用权转让是主要的，但因为涉及项目开发，会牵涉到开发主体手续变更问题。要在合同中明确。

二、股权转让方式

即甲通过股权转让的方式将股权转让给乙，乙通过成为目标公司股东的方式，达到间接控制土地的目的。

（一）税费情况

转让方：印花税，税率0.05，税款=1.5亿元×0.05%=7.5万

受让方：印花税，税率0.05，税款=1.5亿元×0.05%=7.5万

备注：根据相关税法（《关于股权转让有关营业税问题的通知》《关于企业改制重组若干契税政策的通知》等）的规定，股权转让一般不缴纳营业税、契税、土地增值税。

（二）利弊及风险提示

利：税费较少；

弊：需要面临目标公司的经营及债务风险。

风险提示：

股权转让一般适用于双方关系不错，且转让方只有一个开发项目的情况。

股权转让虽然税费较少，但如果双方因股东利益发生纠纷带来的损失与困扰也很大。在财务成本与关系（交易）成本之间，要审慎处理。

三、项目公司模式

模式：甲以房地产项目出资，作价1.5亿元，乙以货币2亿元出资，共同组建项目公司丙。公司成立后，甲将其股权转让给乙。

如上，该模式适用于甲方有多个项目的情况，双方仅就该一个项目有合作意向。

（一）税费情况

1、契税。根据契税暂行条例的有关规定，以土地、房屋作价投资、入股的，视同土地使用权或房屋转让，应纳契税。该契税法律上由目标公司丙承担。

契税=1.5亿×3%=450万。

2、印花税

税率0.05，税款=1.5亿元×0.05%=7.5万（双方均要缴纳）

（二）利弊及风险提示

利：降低税费；

弊：组建公司有时间成本，且有评估费等支出，交易成本较大。

综上，房地产项目转让的方式可能有很多，需要根据实际情况，综合税费成本及其他交易成本等综合考虑。不当之处，请批评指正，本文仅供参考。

房地产企业税收筹划

房地产开发企业税收筹划 -----------**地产纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。【唐山房地产企业应纳税税率】行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。【主要税收筹划方法】一、利用税收优惠二、收入分散法

三、增加扣除项目金额法【筹划方法在各阶段的运用】一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、拟定、签订合同税收筹划（增加扣除项目金额法）：签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图：模式一：合同内甲供（即甲控）在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，

需提前做好融资安排。二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》四、施工组织 1、施工组织五、办理《商品房预（销）售许可证》六、销售 1、项目营销筹备期税收筹划（收入分散法）：为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备税务筹划（收入分散法）：成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；

个人股东股权转让第三方的税收筹划

个人股东股权转让第三方的税收筹划一．个人股权转让流程根据《公司法》规定，有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应就其股权转让事项书面通知其他股东并征得其他股东过半数同意。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。转让股权后，公司应当注销原股东的出资证明书，向新股东签发出资证明书，并相应修改公司章程和股东名册中有关股东及其出资额的记载。二．个人股权转让税收 1.个人股权转让征税行为《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》（国家税务总局公告2014年第67号）称股权转让是指个人将股权转让给其他个人或法人的行为，包括以下情形：（一）出售股权；（二）公司回购股权；发生股权回购主要是依据《公司法》的相关规定，适用于本公告股权回购应该主要是指用于股权激励、再转让等情况，如果发生被投资企业权益的减少应该按照撤资和减资进行个人所得税处理，主要的政策依据是《国家税务总局关于个人终止投资经营收回款项征收个人所得税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第41号)。非上市公司发生的向个人股东回购股权业务，应该按照本公告进行税务处理，在上市公司中大量发生的股票回购业务不适用于本公告，主要原因是个人转让上市公司的股票免征个人所得税所得税。【案例：股权回购式的股权激励】 C上市公司2008年股权激励计划规定，限制性股票激励计划分3个年度执行，即2009年～2011年每个授予年为一个计划。在满足本激励计划规定的授予条件下，公司采取回购股票方式向激励对象无偿授予限制性股票。每次授予限制性股票的锁定期为两年，锁定期满后的3年为解锁期，激励对象获授的限制性股票依据本激励计划规定的解锁条件和安排分批解锁。2009年2月5日，激励对象李某在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司登记10万股限制性股票，当日该公司股票的收盘价格为20元/股。假定2010年2月5日，达到激励计划规定的解锁条件，并占当日解锁限制性股票的40%，当日该公司股票的收盘价格为22元/股。依据国税函[2009]461号文件规定，应在解锁日对解锁的限制性股票所得征收个人所得税。

税务课程-企业常见个人所得税筹划思路和案例分析

企业常见个人所得税案例分析及筹划思路课程介绍：年底将至，又到了企业发放奖金、福利和举办年会的高峰期。在举办年会时，提供给客户的礼品和发放给员工的礼品有何种不同的税务处理？员工旅游和员工培训的实务区分要点有哪些？全国不同分支机构的话费报销有没有免税标准？这些问题有些是企业在发放奖金福利时需要考量的，有些则是制定明年公司奖金福利政策时需要了解的。铂略财务培训在此次的在线课程中，将为广大企业深度分析常见的九个个人所得税典型案例，包括： -内部员工和外部客户的餐饮、礼品和抽奖 -旅游和培训如何区分 -话费补贴的税务处理及各地区标准 -各类奖金和年终奖的发放形式对税收优惠的影响 -私车公用的三种不同操作与风险点 -非正式员工如何进行税务判定 -工作服、饮料、婚丧补贴等福利的合规操作 -差旅补贴的税务处理 -企业年金、职业年金和各类商业保险的不同税务处理在确保企业合规操作的基础上，提供新的筹划思路。流程：企业常见个税案例分析及筹划思路案例一：内部员工和外部客户的餐饮、礼品和抽奖根据Y公司的制度安排，每年年底都会为举办年会，宴请所有员工以及重要客户参加。在每年年会中都会举行抽奖活动，所有员工和客户都可以获得价值不同金额的家电、现金红包等奖品，并且作为大奖，Y公司还将准备价值6000元的双人游机票。同时，Y公司逢年过节还会为员工准备： 1) 向所有员工发放外购的食品和购物卡； 2) 已退休的原Y公司员工，每年过年过节也会获得Y公司发放的食品和购物卡。请问：年会中的餐饮及抽奖礼物应如何缴税？员工和客户抽取奖品后的税务处理是否不同？企业发放的福利及购物卡应如何缴税？如果公司愿意承担抽取双人游机票的客户或员工的个税，是否会有税务风险？

房地产公司各环节税收筹划

房地产项目公司各环节税收筹划要点 1、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 2、合作项目合作方式的筹划 3、土地取得涉及税种及要点 2、项目设计建造阶段 1、项目分期及户型选择的筹划 2、各项成本的归集与控制及合同的订立执行 3、涉及税种及关注要点三、项目销售阶段 1、销售合同订立的筹划 2、涉及税种及关注要点四、项目竣工结算阶段 1、工程结算的筹划 2、涉及税种及关注要点五、项目清算阶段 1、土地增值税清算 2、企业所得税清算房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司清算。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。现结合房地产项目各开发阶段的特点在以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。一、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。子公司：具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外

承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务；分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有：（1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。（3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。2、合作项目合作模式的筹划房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。目前国内获得土地的市场分为两个，一是土地交易一级市场，此市场由政府垄断，土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场，土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。目前国内房地产交易有多种操作模式，根据不同土地的交易形式我

股权转让个人所得税税收筹划方案

股权转让个人所得税税收筹划方案现代社会商业活动频繁，股权转让活动很多，如果按照法律的规定如实的去缴纳股权转让个人所得税将是一笔非常大的开支。作为法制时代的公民，我们应该遵守法律，不能偷税漏税，但是我们可以在法律许可的范围内，利用相关的优惠条件来节税，进行税收筹划。这种结税，短期内，从微观来讲是暂时的减少了国家的税收，但是从宏观的层面来讲，有利于国家税法制度的完善，是社会进步的体现。本文拟就两种股权转让个人所得税方案进行阐述： (1)股权转让个人所得税税收筹划方案一根据国税发[2003]45号文件规定：“企业接受捐赠的非货币性资产，须按接受捐赠时资产的入账价值确认捐赠收入，并入当期应纳税所得额，依法计算缴纳企业所得税。企业接受捐赠的存货、固定资产、无形资产和投资等，在经营中使用或将来销售处置时”;国税发[2000]118号文件规定，“企业因收回、转让或清算处置股权投资而发生的股权投资损失，可以在税前扣除，但每一纳税年度扣除的股权投资损失，不得超过当年实现的股权投资收益和投资转让所得，超过部分可无限期向以后纳税年度结转扣除。” 据此，股权转让人可以先投资新办具有减免企业所得税资格的新公司，(如环境保护、节能节水企业，新办安置下岗失业人员的服务型企业、国家需要重点扶持的高新技术企业，等等)，再将其持有的原公司股权捐赠给新开办的公司，然后由新办公司将股权以合适的价格转让给第三人。此方案的问题在于：首先，个人捐赠财产如何进行税务处理?根据国税发[2003]45号文件规定，企业以资产对外捐赠，应当分解为按公允价值视同对外销售和捐赠两项业务进行所得税处理。但是对个人以财产对外捐赠，个人所得税法只规定了非公益、救济性捐赠不得从应纳税所得额中扣除，并不要求视同销售缴纳个人所得税。其次，由于新设的公司和股权转让人有关联关系，那么个人将财产捐赠给与其有关联关系的企业，是否应当比照关联交易进行纳税调整?根据《税收征管法》规定，“企业”与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。《税收征管法》对于“个人”与有关联关系的企业之间的业务往来，税务机关是否应当对“个人”进行纳税调整未作明确规定。可见，个人将财产捐赠给有关联关系的企业，不适用《税收征管法》有关关联交易的纳税调整规定。 (2)股权转让个人所得税税收筹划方案二根据国税发[1997]189号文件规定：“企业进行股权重组在股权转让前尚未弥补的经营亏损，可按税收法规规定的亏损弥补年限，在剩余期限内，由股权重组后的企业，逐年延续弥补。” 据此，股权转让人可以先以股权重组的形式收购一家亏损企业，然后将原公司股权捐赠给被收购的公司。从以上两种筹划方案来看，个人所得税收筹划的核心是通过捐赠，将个人的财产转让所得转化为企业的经营所得，方案一利用企业的税收优惠政策达到少缴个人所得税的目的;方案二利用企业弥补亏损的权利，达到推迟缴纳个人所得税的目的。

企业税务筹划的五种方法思路

企业税务筹划的五种方法思路一、利用税收优惠政策开展税务筹划，选择投资地区与行业开展税务筹划的一个重要条件就是投资于不同的地区和不同的行业以享受不同的税收优惠政策。目前，企业所得税税收优惠政策形成了以产业优惠为主、区域优惠为辅、兼顾社会进步的新的税收优惠格局。区域税收优惠只保留了西部大开发税收优惠政策，其它区域优惠政策已取消。产业税收优惠政策主要体现在：促进技术创新和科技进步，鼓励基础设施建设，鼓励农业发展及环境保护与节能等方面。因此，企业利用税收优惠政策开展税务筹划主要体现在以下几个方面： 1.低税率及减计收入优惠政策。低税率及减计收入优惠政策主要包括：对符合条件的小型微利企业实行20%的优惠税率;资源综合利用企业的收入总额减计10%。税法对小型微利企业在应纳税所得额、从业人数和资产总额等方面进行了界定。 2.产业投资的税收优惠。产业投资的税收优惠主要包括：对国家需要重点扶持的高新技术企业减按15%税率征收所得税;对农林牧渔业给予免税;对国家重点扶持基础设施投资享受三免三减半税收优惠;对环保、节能节水、安全生产等专用设备投资额的10%从企业当年应纳税额中抵免。

3.就业安置的优惠政策。就业安置的优惠政策主要包括：企业安置残疾人员所支付的工资加计100%扣除，安置特定人员(如下岗、待业、专业人员等)就业支付的工资也给予一定的加计扣除。企业只要录用下岗员工、残疾人士等都可享受加计扣除的税收优惠。企业可以结合自身经营特点，分析哪些岗位适合安置国家鼓励就业的人员，筹划录用上述人员与录用一般人员在工薪成本、培训成本、劳动生产率等方面的差异，在不影响企业效率的基础上尽可能录用可以享受优惠的特定人员。二、利用折旧方法开展税务筹划折旧是为了弥补固定资产的损耗而转移到成本或期间费用中计提的那一部分价值，折旧的计提直接关系到企业当期成本、费用的大小，利润的高低和应纳所得税的多少。折旧具有抵税作用，采用不同的折旧方法，所需缴纳的所得税税款也不相同。因此，企业可以利用折旧方法开展税收筹划。缩短折旧年限有利于加速成本收回，可以把后期成本费用前移，从而使前期会计利润发生后移。在税率稳定的前提下，所得税的递延缴纳相当于取得了一笔无息贷款。另外，当企业享受“三免三减半”的优惠政策时，延长折旧期限把后期利润尽量安排在优惠期内，也可进行税收筹划，减轻企业税负。最常用的折旧方法有直线法、工作量法、年数总和法和双倍余额递减法等。运用不同的折旧方法计算出来的折旧额在量上不一致，分摊各期的成本也存在差异，影响各期营业成本和利润。这一差异为税收筹划提供了可能。

房地产公司税收筹划案例

一、项目概况某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为2.15万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元，前期工程费506.4万元，基础设施费1464.94万元，公共配套设施费96.27万元，建筑安装成本12,530.12 万元，土地成本15000万元。二、税收筹划方案的涉税分析（一）商业店铺的税收筹划方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析销售店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万）（1）店铺收入的营业税： 65787.85×5%=3289.393（万）（2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： 3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万（3）印花税的计算销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85×0.05%=32.894（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） ②税法规定的扣除项目：设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。则店铺的开发成本：土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12 万元+开发间接费等费用W=（15353.23+W）万元。加计扣除成本为（15353.23+W+15000）×20%=（6070.646+0.2W）万元。扣除额为：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（6070.646+0.2W）=（40042.208+1.2W+Y)（万元）（由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除） ③增值额： 65787.85-（ ④增值率：（25745.642-1.2W-Y)÷（40042.208+1.2W+Y) =N（假设为N）。由于25745.642÷40042.208=64.3%，在W和Y不知道的情况下，则N的增值率的最

一套完整的某房地产企业税收筹划方案

一套完整的某房地产企业税收筹划方案第一部分税收筹划的含义在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以求的目标。税收筹划就是在不违反税收法规的前提下，纳税人通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平，有利于降低企业的经营风险，有利于节约税收成本。税收筹划完全合法、符合立法意图，鼓励税收筹划。《注册税务师管理暂行办法》明确规定， “税收筹划是注册税务师的业务容之一”，从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。随着税收筹划的不断完善和发展，税收筹划将进一步提升法律级次，更加有法可依。房地产企业主要有以下四种运营方式：一是通过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购一块土地进行项目开发；四是收购公司或者股权转让。下面，从企业经营过程中金额最大、最为重要的两个税种（土地增值税、企业所得税）分别阐述房地产企业的税收筹划。第二部分房地产企业土地增值税的税收筹划税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，首先应立足于税务法规，立足于税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策： 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。

2、因建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。 3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。 4、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。 5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。根据以上的土地增值税的优惠政策，我们分别策划以下方案：（一）“临界点”筹划方案：房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到增值税的“临界点”。 “临界点”：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额20 %，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20 %，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20 %的增值额”就是“临界点”。基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税率越高。因此，增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、是指从事财政部规定的其他扣除项目(主要房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的

直接股权收购的税务筹划

直接股权收购的税务筹划操作路径公司A持有项目土地，收购方通过收购公司A的股权进而通过公司A持有项目土地。有些情况下，公司A的股权转让存在限制（例如出让合同对项目公司的股权结构的限制等），则可以在公司A的股东层面进行股权转让，即收购方收购公司A的股东的全部股权。税务处理通过直接收购股权取得项目土地是最为常见的获取土地方式之一。对于转让方，需要承担企业所得税、印花税。对于受让方，需要承担印花税。提请注意，尽管法律并未明确规定，在广西、天津、湖南、四川等地均曾出现过针对股权转让征收土地增值税的情况，因此，该等模式下的土地增值税风险仍然无法完全排除。税务筹划在直接收购股权模式下，主要的税筹安排是拆分股权转让款，即交易价款=股权转让款+收购方向项目公司提供的借款。（让溢价部分以股东借款的形式进入项目公司）在该模式下，主要包括几个节点：（i）在支付对价前，构建项目公司对转让方的债务，该等债务的性质可为股东借款、前期工作费用、咨询费用等；（ii）受让方向转让方先行支付股权转让款（一般而言为平价转让，避免溢价导致的额外税费）；（iii）受让方向项目公司提供股东借款（即交易对价—股权转让款的剩余部分，实际为股权转让款的溢价部分）；

（iv）项目公司取得借款后，专项用于偿还对转让方的借款本息或前期工作费用、咨询费用等，以达到转让方取得全部转让款的目的。在该模式下，需要注意交易对价的监管、付款进度、支付方式以及担保措施。同时，转让方通过股东借款合同、前期工作咨询合同等取得的溢价部分仍然可能存在所得税等税费。（由于每个人的基础不一样，可能同学看不懂，欢迎探讨,谢谢）

房地产企业税务筹划各阶段全攻略

房地产企业税务筹划各阶段全攻略房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住一些税务筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。一、立项环节很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。（实务中，不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚）企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税务筹划机会。二、融资环节企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条

房地产行业税务筹划

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房地产行业税务筹划摘要：房地产企业开发项目具有投资额大，建设周期长等特点。从项目立项到施工再到销售的过程中，涉及到众多税种，主要税种就是营业税、土地增值税、房产税和所得税。这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。本文分析了房地产企业税收筹划可能存在的涉税风险和涉税误区，讨论了房地产企业营业税、土地增值税、所得税的税收筹划方法，归纳出房地产企业进行税收筹划的手段。关键词：房地产，税务筹划，税率房地产企业开发项目具有投资额大，建设周期长等特点。从项目立项到施工再到销售的过程中，涉及到众多税种，主要税种有营业税、土地增值税、房产税和所得税。这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。一、房地产企业税收现状在我国税法规定的税种中，房地产开发企业涉及到的税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税，占到了我国税种的41%。目前，我国房地产企业按销售收入的5%交纳营业税，按营业税的1%—7%交纳城建税，按营业税的%0交纳印花税，按利润总额的33%交纳企业所得税，按—10元/平方米的标准交纳城镇土地使用税，按房产余值的%或租金的12%交纳房产税，按累进税率征收土地增值税，按交易额的3%—5%交纳契税，还有诸如耕地占用税、车船使用税等，如果将这些水中综合计算，房地产企业的税负可达10%以上。

税务筹划的基本方法

税务筹划的基本方法 ?浏览：463 ?| ?更新：2015-05-07 06:14 ?| ?标签：零售百度经验:https://www.360docs.net/doc/fc1752236.html, 税务筹划的方法很多，而且实践中也是多种方法结合起来使用。为了便于理解，这里只简单介绍利用税收优惠政策法、纳税期的递延法、转让定价筹划法、利用税法漏洞筹划法、利用会计处理方法筹划法等几种方法。优惠政策利用优惠政策筹划法，是指纳税人凭借国家税法规定的优惠政策进行税务筹划的方法。税收优惠政策是指税法对某些纳税人和征税对象给予鼓励和照顾的一种特殊规定。国家为了扶持某些特定产业、行业、地区、企业和产品的发展，或者对某些有实际困难的纳税人给予照顾，在税法中做出某些特殊规定，比如，免除其应缴的全部或部分税款，或者按照其缴纳税款的一定比例给予返还等，从而减轻其税收负担。从总体角度来看，利用优惠政策筹划的方法主要包括：直接利用筹划法国家为了实现总体经济目标，从宏观上调控经济，引导资源流向，制定了许多的税收优惠政策。对于纳税人利用税收优惠政策进行筹划，国家是支持与鼓励的，因为纳税人对税收优惠政策利用的越多，越有利于国家特定政策目标的实现。因此，纳税人可以光明正大地利用优惠政策为自己企业的生产经营活动服务。地点流动筹划法从国际大环境来看，各国的税收政策各不相同，其差异主要有税率差异、税基差异、征税对象差异、纳税人差异、税收征管差异和税收优惠差异等，跨国纳税人可以巧妙地利用这些差异进行国际间的税务筹划；从国内税收环境来看，国家为了兼顾社会进步和区域经济的协调发展，税收优惠适当向西部地区倾斜，纳税人可以根据需要，或者选择在优惠地区注册，或者将现时不太景气的生产转移到优惠地区，以充分享受税收优惠政策，减轻企业的税收负担，提高企业的经济效益。

房地产开发企业项目开发各环节的税务筹划

房地产开发企业项目开发各环节的税务筹划房地产开发项目经营周期较长，主要包括立项环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。税务事项贯穿于项目开发的全过程，所以有必要对房地产开发各环节涉及的税务问题进行合理筹划。（一）立项环节实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。房地产开发企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的纳税筹划机会。（二）融资环节企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响，可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。若企业是无偿使用关联方的贷款，房地产开发企业应审核目前集团内关联交易

的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。（三）土地取得环节 1、企业以国家出让方式取得土地在以前年度取得国有土地使用权时，没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的，根据规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本，费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，在计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新的企业所得税法未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此，在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。房地产开发企业应加强项目开发的管理，尽量在约定的期限内进行开发；若的确需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免土地闲置费，并与税务机关确认相关税务处理方法。企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金，在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外，此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。房地产开发企业应加强资金管理。按规定

房地产税收筹划全流程案例

目录一、项目基本情况二、项目筹划总体思路三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划 2、开发建设环节的税收筹划 3、房产销售环节的税收筹划 4、售后清算环节的税收筹划 5、后续管理环节的税收筹划一、项目基本情况（一）已建项目嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积亩，总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为㎡，二期占地面积为㎡。项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下：（1）总建筑面积：169590平方米；（2）容积率：（3）公建配套设施面积：平方米；（4）可售面积：平方米，其中： ①普通住宅面积平方米 ②非普通住宅面积平方米 ③停车场面积平方米（二）拟建项目蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在案例中有具体说明，在此不再累述。二、项目筹划总体思路嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡，临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业?海棠湾项目所在的区域转移。因此，

一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。嘉业?海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米，其中就地安置等面积偿还4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米，以协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元，可售总面积50000平方米，其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。【分析】针对以上案例，提出以下两种契税缴纳方案：方案一：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×7500元/平方米=3000万元拆迁户货币补偿：1000平方米×7500元/平方米=750万元全部契税计税依据为：3000万元+8000万元+750万元=11750万元方案二：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米的市场价格确定契税的计税依据。

对某集团公司股权转让涉税问题的案例分析

对某集团公司股权转让涉税问题的案例分析一、初露端倪 2010年6月，N市国家税务局通过跟踪外经贸部门对外发布的股权转让信息，敏感地“嗅出”了里面的税务风险。顺着外经贸部门这条线，该局成立了核查小组，专门评估辖区内所有涉及股权转让的企业。由于股权转让业务性很强，核查小组根据掌握的资料，在评估的第一家涉及股权转让的企业就发现了问题。 R集团控股有限公司，注册地在英属维尔京群岛。A公司是R集团旗下企业，于2004年4月在N市成立，是R集团的重要垂赢一体化生产基地之一。B公司也是R集团旗下企业，于2007年2月成立，是R集团新的重要生产基地之一，其在R集团今后的集团战略中具有重要地位。 R集团投资3230.8万美元，占B公司78.8%的股权；投资1110万美元，占A公司74%的股权。2009年11月2日，R集团将在A公司的股权以1109.9985万美元的价格转让给B公司，另实收资本不足部分0.0015万美元由B公司补足。受让方于2010年3月31日前向转让人支付转让股权的价款。至核查时止，A 公司外方股权转让已经交易完毕。 2010年6月28日，核查人员与股权受让人B公司进行接触，到企业了解该笔股权转让的情况，核实相关材料，并与企业就该笔转让行为进行初步的沟通与交流。同时，就调查情况及时向N 市国家税务局进行了汇报，并请求成立业务专家小组共同会诊。

2010年7月，在N市国家税务局大企业和国际税收管理分局的大力协助下，核查人员一行5人专程赴被转让方A公司调查核实情况，并与R集团税务负责人进行首次谈判。二、双方博弈 R集团表示，该股权转让是属于集团内部的股权转让，实质是集团内部的重组，在中国不应负有纳税义务。税务机关联合专家小组就此指出，根据<《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号），收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%，且收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按规定处理。但是这笔集团内部重组，收购企业购买的股权为被收购企业全部股权的74%，未达到75%的标准，收购企业在该股权收购发生时的股权支付全部为现金支付，因此，该笔股权转让不适用企业重组的特殊性税务处理。同时，根据《国家税务总局关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知》（国税函[2009]698号），非居民企业向其关联方转让中国居民企业股权，其转让价格不符合独立交易原则而减少应纳税所得额的，税务机关有权按照合理方法进行调整。经过谈判与沟通，税务机关与企业达成了初步的共识。双方还就转让价格的调整问题进行了初步的磋商。R集团税务负责人表示将把此次会谈的情况向集团上层进行汇报，并约定了下次会谈的时间。

税收筹划的10大基本方法20200507

01、纳税人筹划法纳税人筹划法是进行纳税人身份的合理界定和转化，使纳税人承担的税负尽量降低到最小程度，或直接避免成为某类纳税人。 1.纳税人不同类型的选择个体工商户独资企业合伙企业法人企业个体工商户、独资企业和合伙企业的经营所得，以每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额为应纳税所得额，计算缴纳个人所得税而不需要缴纳企业所得税。法人企业按照税法要求需要就其经营利润缴纳企业所得税，若法人企业对自然人股东实施利润分配，还需要缴纳20%的个人所得税。 2.不同纳税人之间的转化一般纳税人?小规模纳税人增值税的纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。这两种类型纳税人在征收增值税时，计算方法和征管要求不同。一般纳税人实行进项抵扣制，而小规模纳税人必须按照使用的简易计税方法计算缴纳增值税且不实行进项抵扣制。 3.避免成为法定纳税人税法规定，房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区的房产，而对于房产界定为房屋，即有屋面和围护结构，能够遮风挡雨，可供人们在其中生产、学习、娱乐、居住或者储藏物资的场所；独立于房屋之外的建筑物，如围墙、停车场、室外游泳池、喷泉等，不属于房产，若企业拥有以上建筑物，则不成为房产税的纳税人，就不需要缴纳房产税。企业在进行税收筹划时可将停车场、游泳池等建成露天的，并且把这些建筑物的造价同厂房和办公用房等分开，在会计中单独核算，从而避免成为游泳池等的法定纳税人。 02、税基筹划法 1.控制或安排税基的实现时间（1）税基推迟实现（2）税基均衡实现（3）税基提前实现 2.分解税基通过分解税基，使税基从税负较重的形式转化为税负较轻的形式 3.税基最小化

房地产税收筹划案例

房地产税收筹划案例 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

30599×=（万）（1）店铺收入的营业税： ×5%=（万）（2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： ×(7%+3%)=(万（3）印花税的计算销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：×%=（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×=（万） ②规定的扣除项目：设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。则店铺的开发成本：土地征用及拆迁补偿费万元+前期工程费万元+基础设施费万元+公共配套设施费万元+建筑安装成本12,万元+开发间接费等费用W=（+W）万元。加计扣除成本为（+W+15000）×20%=（+）万元。