海口骑楼资源开发与保护调查报告

海口骑楼资源开发与保护调查报告

目录

一：海口骑楼资源的开发与保护的必要性二：海口骑楼的来源

三：海口骑楼的价值

四：海口骑楼老街现状问题原因分析

五：海口骑楼老街现状问题原因分析

六：海口骑楼老街的业态调整与改进

七：关于海口骑楼老街开发与保护的相关建议

一、海口骑楼资源的开发与保护的必要性

提起海口的古楼，我认为位于海口老城区的古建筑群——骑楼应首当其冲。海口得胜沙路、中山路、新华路、博爱路等几条老街，布满了具有南洋风情的古老骑楼，是海口市最具特色的地方。海口骑楼建筑数量多，分布集中，保存基本完整，反映了海口古老城镇发展为沿海繁华商业城市的重要历史阶段，具有不可替代的历史保护价值。骑楼的建筑风格丰富多彩，既具有浓郁的欧亚混交文化特征，同时也融入浓厚的中国古代传统建筑风格，还有对西方建筑的模仿，以及南洋文化的建筑及装饰风格，是海南在清末至民国时期建筑文化、风格式样的代表，具有重要的建筑历史和艺术研究价值。有着近百年历史的充满南洋风情的海口骑楼老街，作为海口主要的非物质文化遗产，成功入选首届“十大中国历史文化名街”。

具有文物、经济和审美价值，并且拥有悠久历史的极富内涵的骑楼，以其最独特的历史及文化魅力令人深深折服。然而这些古老建筑经过七八十年的风风雨雨后，以及现今业态开发的需要，致使骑楼风阻残年纷纷成了危房。骑楼即将纷纷倒塌，海口骑楼老街的历史即将消失，这让不少海口老居民以及社会有识之士忧心忡忡。骑楼老街是老海口的神韵，它见证了海口的百年沧桑，充分体现了海口人兼收并蓄、海纳百川的精神，保存和延续着一段珍贵的城市记忆。城市不能没有灵魂、没有精神，必须要有文化品位和文化内涵，通过文化这个途径来形成人们对城市的认同感。如今城市文化对提高城市竞争力的影响越来越大。海口骑楼老街如果能很好地保护和开发，也能很大程度上提升海口的文化品位，获得比其他城市更多的吸引力。

具有南洋风格的骑楼建筑和骑楼文化，是海南最具代表性的非物质历史文化遗产。这里的骑楼建筑连绵廻转，层叠壮观；外观生动，多姿多彩；花饰细腻，中西合璧；它有着南洋近代商市的雍容华贵的剪影，又闪烁着东方巴洛克风格的浪漫和辉煌；它是海口人的灵气，是海南侨商的魂；它里面有多少深沉的文化缩影，多少血和泪的历史，它是不可多得的时光隧道，是中西结合建筑艺术的旷世奇葩，是急待打磨的一颗钻石。为了更加深刻地了解海口骑楼，为了更好地保护与开发骑楼，保护这来之不易的非物质文化遗产，我对海口骑楼进行了系列的调查研究，并提出了关于骑楼开发与保护的一些看法。但愿海口骑楼文化能再现生机，成为海南国际旅游岛最具历史价值的人文名片。

二、海口骑楼的来源

（一）、什么是骑楼

骑楼是具有浓厚的中国南方特色的建筑，在华南及台湾等地均十分常见。建筑物一楼临近街道的部分建成行人走廊，走廊上方则为二楼的楼层，犹如二楼骑在一楼之上，故称为“骑楼”。现在的骑楼一般一楼用于经商二楼以上住人。其跨出街面的骑楼，既扩大了居住面积，又可以防雨遮晒，且方便顾客在购物时自由选购商品。是东南沿海城镇中一种极有特色的建筑之一。

（二）、骑楼从何而来

骑楼建筑最早见于2000多年前的古希腊，后来才流行于欧洲，近代才传至华南地区的。十八世纪后半期，正处于产业革命时期的英国殖民势力，进入了印度等南亚国家。南亚多雨、多烈日，长期生活在凉爽条件下的英国人，很难适应，但为了克服这个生活上的不利因素，他们改善居住环境，创造凉爽舒适的居住环境，这种“外廊式建筑”很快被人们所接受，成为印度等南亚、东南亚地区建筑中普遍采用的形式。晚清时期《天津条约》的签订，海口市是当时全国十大对外开放的口岸，是全岛对外开发的窗口。上个世纪二三十年代，为了更好的生活，很多中国人出现在东南亚一带打工，在异地打出一片天地后，纷纷回家乡建屋，在带回了南洋思想的同时，海南也出现了不少南洋风格的建筑----骑楼。由于归侨大多是商人，“前店后厂、下店上宅”的骑楼更方便于他们在海南继续从事经商贸易。

三、海口骑楼价值

（一）、海口骑楼的历史价值

尽管已经过去了百余年，走在海口的骑楼老街上，仍然能欣赏到街边建筑的美，骑楼建筑群至今仍然散发着老海口的味道，令人过目难忘。骑楼作为一种外廊式的建筑艺术，是源远流长的，甚至可以追溯到2500年前。当你走在海口得胜沙路、中山路、新华路、博爱路等几条老老街时，街道两旁古老的骑楼建筑，一定能把你带入到七八十年前南洋华侨回家乡建设海南的情景。这些曾经激荡过海口人心灵、铭刻着海口精神的老建筑依然傲立于骑楼老街，但已是历经沧桑，只留下淡淡的风雅和海口人的善良、坚韧和执着精神，这些精神也正是这座老城的风骨所在。骑楼浓缩着海南侨乡文化的历史，大部分骑楼都是由归国华侨建成的，没有海南华侨在海外的奋斗，海口骑楼老街的建设是不可能的。海口骑楼老街几乎每扇门的后面，都隐含着或多或少的南洋故事。

(二)、海口骑楼老街的艺术价值

海口骑楼老街，这些骑楼建筑具有浓郁的西洋古典情调，且建筑的风格流派丰富多样，富于自然奔放的动感，属于欧洲文艺复兴晚期的巴洛克和洛克克风格；另一方面，这些骑楼建筑与海南的自然条件有机的相结合。海口骑楼建筑中，主要受西方和印度等多民族的影响，骑楼是典型的欧亚混血风格建筑。海口骑楼建筑与中国其他城市相比，更显平矮、明快而简洁，主要是为了减轻热带海洋性气候的危害。海口骑楼的建筑材料大多是上世纪初，留洋的华侨们用船从南洋运回来的，骑楼的外表乍看斑驳古拙，仔细欣赏时你会发现那些建筑上大多布满优雅细致的雕塑和洋派装饰，很有巴洛克的味道。

（三）、海口骑楼的商业价值

骑楼是应方便做生意而建的，海口骑楼老街是覆盖约15平方公里，宽约12米的数条街道组成。骑楼构造风格轻灵、实用，骑楼楼下没有院墙，一家连着一家，没有什么隔离；临街的商铺是半室外式，一推开门就是街市。骑楼坐落在海口市中心，被繁华的商业群簇拥着，这一最佳的地理位置赋予了海口骑楼老街最佳的商业价值。悠久的历史背景，丰富的文化色彩，广阔的商业市场也给现在的人们带来了商机，南洋文化的传承流动在老街的每一个角落，这种文化美，历史美吸引着各地的外来游客，这将给海口骑楼老街从旅游经济上带来丰富的利润。

（四）、海口骑楼老街的实用价值

骑楼一般地下一楼用于经商，二楼以上住人。这种建筑是为了适应南方天气潮湿多雨，商业楼宇密集等情况而建造的，楼下做商铺，楼上住人。其跨出街面的骑楼既扩大了居住面积，又可防雨遮晒，方便顾客自由选购商品。

四、海口骑楼老街现状问题原因分析

（一）、海口骑楼老街的开发

1 得胜沙商业步行街——海口市政府在2000年曾经投资600万，把长500米的得胜沙路改建成海口第一条“骑楼商业步行街”。对老建筑略带浅色地加以修整粉饰，配备了20张椅子和14个电话亭。至于老街上一些古迹楼宇，除外表修饰一下，内里仍是千疮百孔。但几年下来，由于把本来理应做休闲餐饮小吃，经营中高档品牌的商业街和旅游特产街错误定位为全岛的服装批发集散市场以及五金集散市场，使这里成了一个人、车、货混杂的大卖场。行人正常需要的餐饮、购物得不得满足。

2、忠介路步行街已有600多年历史。现在街道两边已布满现代商店和小型的娱乐场所。虽然仅存两栋骑楼建筑，但老街深巷里仍有着许多历史悠久的古迹。2002年改成步行街后，虽未成为批发市场，但对交通管制的不力，现在同样是人车混杂的市场，两侧的商店把摊位摆在街道之上。在这里也仅仅是翻新了老马路而已，老街里的历史人文古迹也未得到合理的开发。

（二）、海口骑楼老街的现状与保护

海口骑楼的现状：

时至今日大半骑楼已是危楼处处，墙面剥落，花饰残缺；人去楼空，窗棂尽毁；墙面屋顶树草滋生，外表大都污秽不堪，疮痍满目，惨不忍睹。而新建的楼房又简陋高突，不伦不类。破坏了街面的完整感和韵律感，偶尔有海内外游客到来，无不流连忘返，纷纷称奇，却又为骑楼的破败流露出遗憾和无奈。

有关当局在几年前也曾把中山路的骑楼街面用涂料刷白，在解放东路则用水泥浆重新粉刷，整修了墙上的装饰构件和花饰。把各条骑楼老街商业经营做了专业分工，变成一条条专业商业街。对得胜沙路又投资巨资重点整修，把骑楼外墙略施粉刷，重做了路面，改为骑楼街区内的第一条步行街。但就整个骑楼街区而言，墙面上的残缺的装饰和花饰没有很好复原，许多地方反被清除，近年来这里时有发生骑楼倒塌的情景，骑楼上密布的旧电线，使骑楼更是破败不堪，而很有艺术观赏价值的骑楼建筑墙身反被贴满了各种各样的小广告，大大降低了骑楼建筑在艺术上的美感。

五、海口骑楼老街现状问题原因分析

（1）、海南属于亚热带季风性气候，常年潮湿多雨，夏季多台风，这些天气因素对骑楼的破坏时很大的，经过上百年的风吹雨打后，加上骑楼建筑缺少修整与保护，它的木质结构纷纷腐烂，所以年久失修是骑楼老街残败不堪的一个重要因素。

（2）、业态规划的失败。不合理的业态开发，导致不合理的经济活动，是海口骑楼破败不堪的又一个重要因素，改造后的得胜沙路的业态仍然是以批发低端服装为主的业态，这种大众化低端的业态地位，将势必难以开发出起来老街的商业价值。而且这里的房租廉价，骑楼自然而然的成为多数入城打工人群的集中地。业主主要是以老年人，缺少对老街的保护意思，也缺少足够的资金对骑楼建筑加以修护，骑楼成为业主们置之不理的老房子，城市的贫民窟。

海口骑楼老街居民就业情况分析

（3）、初中、高中、技校水平的居住着较多，外来人口的教育水平较低，随着城市的外延，教育资源外移，骑楼老街区的教育资源逐渐萎缩，教育资源也在外延，很多家庭为了子女的读书上学，纷纷搬离这个老城区，居住人口的受教育水平较低，这也是骑楼老街未能得到更好的保护的重要因素。

（4）、相关部门没有很好的重视骑楼的保护工作，没有出台比较适当的保护政策或者方案，没有做整体性的修复。修复骑楼时，没有尊重历史，没有使骑楼老街恢复历史的风貌，出现主观想象的东西。对骑楼的修缮也只是停留在表面上的，没有改变骑楼老街的业态，导致骑楼老街没有开发出相应的商业价值和旅游价值。

（5）、城市的发展和变迁，骑楼老街这个老城区，空心化导致位于中心的商业环境缺少周边居民的支持，城市发展重心的外移，使作为发展商贸业的重要因为的基础设施、信息流、人才流、资金流等受到一定影响，开发商们都把眼光放到城市外延，骑楼老街缺少开发商的投资与建设，

导致这个所谓中心市区优势进一步弱化。城市发展重心的外延，导致老街区基础设施以及治安条件的不理想，从而人们生活环境的人文环境极大减弱，骑楼老街这个老城区逐渐成为城市的养老区。

海口骑楼老街居住环境及配套基础设施分析

社区环境的好与坏直接制约着社区的管理，社区的管理的好坏决定了社区的质量

六、海口骑楼老街的业态调整与改进

业态调整的理念与方向

在不破坏骑楼老街历史风貌的情况下，遵循科学发展观原则，对骑楼加以修缮，对街

道进行统一规划治理，对骑楼的业态进行准确定位，整体布局。在改造过程中，遵循先易后难，先表后里，先线后面原则，以线带面，以点带面，分设主题，线面联动的改造方针。立足当前，着眼未来，准确定位，面向社会，面向国际，走可持续发展道路。且在骑楼老街的业态调整过程中，要突出三个要点

:突出商业氛围、突出历史文化、突出老海口南洋风情氛围。

海口骑楼老街SWOT 分析

优势分析： 骑楼老街作为海口的主要非物质文化遗产，成功入选了首届“十大中国历史文化名街”， 海口骑楼老街保留了大量‘欧亚混交’和‘南洋风格’的传统建筑，具有突出的历史的、艺术的、情感的价值，在全国具有历史唯一性，骑楼老街身上独特的历史韵味已

经得到了认可，它的历史价值和艺术价值是其它街区所不能比拟的。在城市现代化的潮流中，全国千城一面的现象已经十分普遍，今天的城市需要具有特色的文化标识，今天的城市居民需要在纷乱的生活中保持对城市家园根脉的记忆，今天的旅游者需要寻找的就是一个城市的特色。海口五条南洋风格骑楼老街连接成片，民国建筑基本保留，市井生活气息依旧浓厚，现在全国范围已经很难找到如此规模的老街，海口骑楼老街举足轻重的历史地位。骑楼老街商业底蕴深厚，具有良好的商业发展史，它见证了老海口的百年沧桑，是海口发展的活化石，且如今骑楼老街已经形成了一定的集聚，价格低廉的商品符合当地人群的消费水平。

劣势分析：海口骑楼老街不合理的业态布局，对人文环境造成了严重破坏。由于

骑楼街区的居民总体素质较低，加上政府部门管理不力，小摊贩的乱摆乱放现象严重，导致骑楼老街一段，脏、乱、差，骑楼老街环境被破坏程度严重，骑楼建筑文化日渐消失。当前骑楼老街一段业态不适应社会的发展以及海南国际旅游岛的建设方向，落后的业态制约了骑楼文化的传承与发展，骑楼老街一带人口老龄化现象严重，居民生活水平低，消费能力低，进一步制约了骑楼老街一带业态的改进与发展方向。

机遇分析：海口骑楼老街成功登榜“中国历史文化名街”，与全国一些历史名街相

比也有一定的特殊性。在全国范围内，海口的骑楼老街因本地区经济发展相对滞后，政府无力彻底改造，加之，有大片可开发的土地提供，这使得海口骑楼老街在经济开发中被忽略了，被保留了。在海南展开国际旅游岛建设的大背景下，海口作为省会中心城市的街区获得“中国历史文化名街”的称号，这为海口市的旅游发展带来了“财源”。骑楼老街成为重点打造的历史文化街区，反映城市历史文化旅游社区。同时也可打造特色商业网点，老街居民有关的生活样式都可做为旅游产品开发。如饮食、休闲方式等，这些成了海口骑楼老街在发展与开发中的良好机遇。

挑战分析：骑楼现在的业态已经形成一定的基本定位，要改变这个定位，需要对

老街的业态进行统一的再定位，将现有的业态进行转移，这不仅需要政府极大的关注，同时也需要现有业主的大力支持。如何从新塑造骑楼老街的新形象，改变骑楼在广大群众心目中脏、乱、差、交通拥堵的形象，需要加强宣传力度和社会各界的广泛支持。骑楼老街的重新定位与改造，需要大量的人力、物力以及财力，同时不能缺乏正确的理论指导，不能走回头路，对骑楼业态的定位要适应时代的发展方向，要适应建设国际旅游岛的基本方针，要在保护骑楼建筑风格的基础上，在不破坏骑楼建筑的整体结构上开发其商业价值。

骑楼老街现有业态分析

得胜沙路——海口地区最大的服装批发市场。曾在几年前海口政府进行过一定程度上的改进，打造成一条步行街。但是改进程度不深层次，仅停留在粉刷和建筑修复上，而没有对骑楼老街的业态进行正确定位引导，以至于现在得胜沙路依旧是一条人车混杂，基础设施简陋的低层次商业街。

中山路——主要经营五金电器商品，以及灯具商品。

博爱路——主要经营家庭装饰材料商品。

业态改进方向

得胜沙路——公共服务区；中山路——南洋风情购物街；新华路——商业休闲街；博爱路——艺术长廊街；解放路——商业娱乐街；振动路——历史文化街；新民路——饮食文化街；长堤路——骑楼第一街

得胜沙路：统一骑楼街面，改造成非盈利性为主、以宣传为主的公共服务区。主要设

立邮局、银行、警局、移动营业厅、旅游服务中心接待中心等公共服务设施。把现在的批发市场萎缩，全部移位至该街北面长堤路上的多得利批发市场上。该老市场可扩建，并加建停

车场，对步行街中的古迹，如“民国第一楼”等加以修缮恢复，对修整过的“洗夫人”纪念

馆扩宽门面，将其门口相邻两侧的底层店铺扩展成为纪念馆的街面展示场所，从而更好的彰显对这位古代维护海南疆土的巾帼英雄的赞颂。

中山路：把中山路的非骑楼建筑或者质量差的建筑拆除，设置购物商场，严格进行

交通管制，杜绝车辆进入，并拆除界面外露的所有广告、杂物、造型过时的电话亭、休闲椅、灯具等。布置人文市井铜像，改变在街边摆放座椅休息方式，引导游人在休闲广场休息，提供更舒适的休闲环境，打造成南洋风情购物街，主要经营海南特色产品。

新华路：保留现有街面，修建骑楼风格的酒吧，在不破坏老街整体风格的基础上，改造成时尚商业休闲街。将新华北路背后的街区全部拆除，并形成隔离带，这样有利于大片骑楼街区

的开发与保护。

博爱路：补建或者扩建骑楼建筑，将北段改成海南特色风情街，复建街边的古井，

南段改成海南特色的艺术走廊，展示特色工艺品，进行特色工艺品的旅游开发，形成艺术长

廊街。

新民路：东段精修补建，用排列有序的方形售货亭来代替大片的大排档，把抵挡摊

贩巧妙的拒之门外，从而保证了步行街内的档次与品质。将其改造成经营海鲜饮食为主的餐饮街，西段精修补建，改造成具有海南特色的小吃街，打造成海南饮食文化街。

振东路：个别修复，整体刷新，改造成民宅博物馆，对机动车辆严加管制，杜绝车

辆进入街内，对老街里的历史文物建筑加以管理修复。并对街面市容加以整改，开发以南洋

风情文化为主的文化街，打造骑楼历史文化街。

解放路：精修补建，将现和平电影院改造成骑楼式的歌剧院，改造成大型的娱乐活

动中心，打造成商业娱乐街。

长堤路：补建大量骑楼建筑，如宾馆、商场、饮食广场等。并结合现有四层高的大

亚旅店等形成海口最为壮观的“骑楼第一街”。

七、关于海口骑楼老街开发与保护的相关建议

关于海口骑楼开发与保护的建议

我们要统一规划，尊重多年形成的现状，将老城区按照功能规划成专业的主题商业广

场。在骑楼建筑原有基础上，加快完善和扩展以骑楼为特色的产业发展，推进现代商业经济经营模式。在修复改进方面要系统规划，整体设计，保留基本的骑楼文化，注重其业态的规划和发展，保存和发展老街历史和文化，做到科学化、合理化和国际化。符合海南建设国际旅游岛的时代背景，引入高层次的业态，针对外来游客，发展人文旅游，打造骑楼文化，做到和国际接轨，突出特色风情，展现老海口的精神风貌。在对老城区改造过程中要尽量不搞大拆迁，尽可能保留原街区的街道的风格特色，对骑楼的保护上，力争做到不拆，能安置原住户的绝不异地安置，这样可以取得华侨和市民的理解和支持，并减少改造过程中的人力、物力以及财力。开发过程中，要注重基础设施的配套。合理疏导交通，禁止机动车辆进入老街区，同时，可以增设环街型有轨电车，或者旅游三轮车，允许观光电瓶车作为代步交通工具，这样既缓解了交通的拥堵，同时又解决了当地下岗职工的再就业问题。使其成为海南一处领略东南亚风情的旅游胜地，力图通过旅游开发和商业开发相结合，完善扩展骑楼风情区的功能。保护过程中，要进行带状保护，按建筑的历史价值和人文价值，分级保护，并把成片保护与重点保护相结合。对质量很差而价值极高的历史风格建筑进行改建同时，应完全复原其墙面和内部空间结构，对位于非保护地带而具有重要保护价值的建筑，可搬迁到历史风格建筑集中的保护地带或者结合绿地、广场等进行保护。在保护和开发中，要合理开发与保护，做到开发与保护相互渗透，更新市政设施改善居住环境。对残缺的部分按照原样修复，控制新建建筑，保持和保留统一的建筑风格。根据骑楼的建筑街区保存现状，可考虑采取全面修复、现状修复、局部整修加固，要在不破坏骑楼老街整体布局的基础上进行重建或维修。在这个过程中，政府要对骑楼的保护进行多方位宣传，我们广大群众也应该发扬主人翁精神，提高自己的保护意识，不做破坏骑楼建筑的事情。政府要出台相应的保护条例法规，尽快出台骑楼保护与开发专项规划、规划管理办法已经个人建房规划等。政府对骑楼老街的开发与规划要着眼未来，要充分挖掘骑楼的历史文化价值，展现骑楼“历史活化石”的魅力，并加强与商贸发展密切关联的公共设施建设，处理好发展旅游和骑楼保护之间的关系，完善旅游景点的配套业态建设，提高旅游网点的服务水平，做好商业与旅游业的共同发展规划。

开发保护骑楼迫在眉睫

现今，高楼大厦与宽阔大街是每个城市都有的风景，而它们的老街却各自带着浓厚的个性色彩。骑楼，这种带着浓郁南洋味的建筑，不仅风情万种，而且记载着那段特殊的岁月。一条条建满骑楼的海口老街犹如百年老窖，在现代之都发出独特幽香，使人流连忘返。当年被洋烟、洋酒、洋布、洋油、洋火充斥街头的海口骑楼，现今却因为保护问题成了烫手的山芋。骑楼的历史和风格，都是一个时代的集中体现，它让我们明白历史的脚步是如何在海口匆匆而过，它让我们明白古老文化遗留至今的重要价值。当我们在骑楼间漫步时，我们为它们的精美而赞叹，当我们在搜寻它们时，我们为它们的沧桑而感叹。若是将来没有了骑楼，海口也就失去了象征，就像没有旗帜的帆船。海口正逐步走向现代化，骑楼会让海口的人文底蕴更深厚，地域特质更加鲜明，它所经历的风雨会使海口更加繁华。