商会大厦写字楼物业管理服务内容
商会大厦写字楼物业管理服务内容
写字楼的物业管理服务
一、写字楼的的维护、维修与环境管理的内容包括以下几项：
1、装修与管理
监督业主和使用人对写字楼进行二次装修，以确保楼定结构和附属设施、设备不受破坏
2、房屋管理及维修养护
在管理过程中，一定要做到大及栋号、楼层有明显的引路标志；无违反规划乱搭乱建；大厦外观完好、整洁；房屋完好率达98%以上，零修合格率达100%，并建立的回访制度和做好回记录。
3、设备管理及维修保护
做到设备良好，运行正常，设备及机房环境整，配备所需各种专业技术人员，维修和操作员要持证上岗。实行24小时值班，在最短的时间内处理完突发的运行故障，保证供电系统25小时正常运行，出现故障立即排除；消防中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时启用；电梯按规定时间运行，安设施齐全有效，、照明及其他附属设施完好；给排水系统通畅，汛期道路无积水，楼内、地下及车库无积水和浸沧发生；无
超标噪音和严重的泄漏水现象，冬季室内温度不得低于16oC，“三废”排放要符合国家环保标准。
4、清洁服务
要实行标准化的保洁，制订完善的清洁细则，明确需要清洁的地方清洁和次数，并没有专人负责、监督。同时要设垃圾、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。
5、绿化服务
绿化管理既是一年四季日常性的工作，又具阶段性的特点，必须按、照绿化的不同品种、不同习性、不现季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，安排不同的措施落实，无破坏、践踏及随意占用经绿地现象。
6、保安服务
制订全面的保安工作计，建立有效的保安制度，消除一切危机或影响业主与使用人生命和身心健康的外界因素。具体包括：
（1）根据写字楼的布局和总面积、幢数、出入口处、公共设施数、业主及用户人数，配保安固定岗位和巡逻岗位和实际人数。
（2）确定保安巡逻的岗位合格和路线，做定时、定点、定线巡逻与突击检查相结合，特别
注意出入口、隐蔽处、仓库、停车场等处。
（3）建立24小固定值班、站岗和巡逻制度，做好交接班工作。
（4）完善监控系统，在主要入口处、电梯内、贵重物品存放及容易发生事故的区域或重点部位安排闭电视监控器，发现异常采取相应的补救措施。
7、写字楼的商务服务
写字楼的商务中心应配备一定的现代化设备，以提高工作效率各工作效益，主要设备及用品有：电视、电话、打印机、中英文处理机、传真机、电脑、装订机、口述录音机、影视设备、投影仪与屏幕以及其他的办公用品等。当然，商务中心设备的配备，可根据服务项目的增加而逐步添置。必须选用知识全面、经验丰富、有责任心的工作人员和一套健全的工作程序。商务中心人员文化素质、品德修养要高，商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人商务中心的服务质量的评价，是以服务的精确、周到、快捷为出发点。要做到服务周到、快捷。
商务中心提供的服务项目一般有：
（1）翻译服务，包括文件，传真、证明书、
合同等。
（2）秘书服务，包括各类文件的处理，归档；
（3）办公自动化服务；
（4）整套办公设备各人员配备服务；
（5）临时办公设备各人员配备服务；
（6）长话、传真、电讯服务；
（7）商务会谈、会议安排服务：
（8）商务咨询、商务信息查询的服务；
（9）客户外出期间代转传真、信件等；
（10）邮件、邮包、快递等服务；
（11）电脑、电视、录像、幻灯、手机租赁服务；
（12）报刊、杂志订阅服务；
（13）印刷文件、名片等印刷服务：
（14）成批发送商来信函服务；
（15）报刊剪报服务；
（16）秘书培训服务；
（17）客户的电讯设备代办、代装服务；
（18）客户外出期间保管、代转传真、信件等。
8、写字楼的客户服务
在写字楼市场竞争日趋白热化的今天，谁能为客户提供更好的服务、更方便舒适的环境，谁就能拥有更多的客户，谁就能在市场的竞争中立于不败之地。写字楼的客户服务主要的指前服务，具体包括：
（1）问讯服务各留言服务；
（2）物品寄存服务；
（3）信件报刊收发、分栋、传送服务：
（4）个人行李搬运、寄送服务；
（5）出租车的现时服务；
（6）航空机票的订购、确认服务；
（7）提供旅游活动安排服务；
（8）全国及世界各地酒店预订服务；
（9）文娱活动安排的及组织服务；
（10）花卉外购、递送服务；
（11）洗衣、送衣的服务；
（12）代购办公用品服务等；
（13）其他各种委托代办服务。
二、智能化建筑的管理与服务
可以把智能建筑称之为5A智能楼宇，其构
成要素如下：
1、通信自动化(CA)
终端设备除了一般的电话机外，还有传真机、数字终端设备、个人计算机、数据库设备、主计算机等，进行文件传递、数据的传输、收集处理、信息的储存、检索等工作。并且有电脑话务员服务功能的程控交换机，有外来语言存储和通过信箱密码来提取留言的语言信箱。
2、办公自动化(OA)
办公自动化系统由数据处理系统、通信系统、事务系统等三个系统组成。数据处理系统由个人计算机、办公计算机和终端三部分组成的。其中个人计算机主要是进行重复计算或统计制表处理；办公计算机进行票据、报表处理和制成管理资料，终端和中央计算机相连。通信系统是由传真机、多功能电话和内部交换机三部分构成；事务系统则是由文字处理机、图像文件信息装置、多功能复印机构成。
3、消防自动化（FA）
有报警、自动与手动灭火、防排烟、通讯、避难等与火灾相关的设备、设施。消防中心设有显示屏和控制台，显示屏包括火灾自动报警受信
物业管理商业模式及写字楼物业管理要点
物业管理商业模式 模式一：物业服务提供商 物业服务提供商，又称基础服务模式，是目前占绝对优势地位的主流商业模式。其特征是，物业服务企业通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务，来获取物业服务费的收入。其实质是，物业服务企业直接向业主出售准公共性的物业服务产品. 物业服务提供商对应的收费模式为包干制（虽然也有少数企业名义上采用酬金制模式,但实践中依然采用包干制的费用核算方法）,适用的客户类型多为缺乏专业素养的分散产权业主。该模式的优点是易于操作，简单便捷，有利于物业服务企业强化成本意识，提高内控水平;缺点是交易透明度不够，容易导致交易信息不对称，企业难以取得客户的信任，在收费率偏低的情况下，容易导致亏损,企业的经营风险较大。 模式二:物业顾问服务商 物业顾问服务商,又称不动产顾问服务模式，通常是具备丰富的不动产投资、开发、经营和管理经验的物业服务企业采用的商业模式,典型代表是成都嘉宝和国际“五大行"。其特征是,物业服务企业利用掌握的专业知识和专业技能开展顾问服务,通过向上游的开发企业提供投资咨询、前期策划和销售代理服务，向中游的物业服务企业提供管理方案设计、管理人员培训和管理现场指导服务，向下游的业主提供租务管理、投资建议和不动产理财服务,来获得物业顾问费用或佣金收入。其实质是,物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。 物业顾问服务商模式适用的客户类型主要有三种：高端产品的开发企业、缺乏经验的物业服务企业和投资型物业的业主。该模式的优点是资本投入少,企业收入稳定,经营风险低,专业形象好,房地产上中下游产业链的打通，有利于信息的利用和资源的整合；缺点是收入相对公开透明,企业利润难以快速增长，客户对企业的专业素质和品牌效应要求较高。
写字楼物业服务方案(DOC 32页)
写字楼物业服务方案
一、管理整体设想及策划 （一）管理整体设想 结合写字楼的开发理念，确立管理总体思路，将这种开发理念延续到物业管理中，坚持向全体业主提供专业化、规范化、个性化物业管理服务，同时协助物业推广，使之在城市商务区呼之欲出。 1、写字楼物业管理服务与酒店式管理服务相结合的管理模式。 在经济飞速发展的背景下，物业的品质发生了很大的变化，物业管理也不能墨守成规。根据楼盘和业主的特点，寻求写字楼物业管理服务与酒店式管理服务的最佳结合点，以创造符合实际的、受广大业主欢迎的物业管理新模式，即“酒店式服务、写字楼式管理”的物业管理模式，并努力寻求个性化服务与规范化服务的结合点。既强调规范化服务，又重人性化服务，使业主能够各取所需，各得其乐。拟完善以下物业管理服务： ◎建立客户服务中心。客户服务中心将是我们与业主、访客沟通的主要窗口和桥梁，所有服务需求将通过因特网、电话或直接来访集中在客户服务中心进行统一的处理和跟踪服务，以节省业主的时间，提供温馨、便捷的主动式服务，确保所有的服务需求能够直接、高效地进行处理，提高业主的满意率。 ◎丰富特约服务内容，满足业主不同层次需求。我们将为业主提供无微不至的特约服务，并将特约服务的服务过程作为与业主近距离沟通的方式，把每一项服务工作做细做好。同时，不断根据业主需求调整服务内容。 ◎拟开展类似于酒店“金钥匙”服务，提倡虽然不是无所不能，但一定是竭尽所能，要尽可能、想尽一切办法、充分利用公司资源和外部资源，帮助业主完成其所提出的服务需求。 2、坚持物业管理服务中事先告知的管理办法。从物业销售时协同开发商与业主签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》。让业主提前了解今后在物业管理中的权利和义务，对有关物业的使用、维护、管理，违反《业主临时公约》应当承担的责任等事项依法做出约定。业主房屋装修前，严格装修审批程序，结合《业主临时公约》、《大厦装修管理办法》及《装修管理规定》，告之业
高级商务写字楼的物业管理1.07
高级商务写字楼的物业管理 随着国内市场经济的快速发展，区域环境的日趋成熟，在目前一直以硬件设施著称的商务办公写字楼成为一种标识时，对其进行物业管理这一“管家”的作用也日益凸现出来。 在昆明本地物业管理企业中，大潮物业所管理的“三合商利”写字楼一直以其独特的管理模式吸引了众多商家的云集，现已成为东风西路上一道风景线。大潮物业开辟了写字楼先进管理模式的先河，根据大潮物业多年成功的管理经验，针对写字楼物业管理总结出以下几个方面： 第一：安全问题至关重要 安全问题在物业中永远占据着核心的地位。安全防范应当遵循人技两防原则，在保证设备到位的同时，物业管理人员的安全意识也尤为重要。有很强的责任心，居安思危的意识，安防人员强烈的责任心是安全防范的重中之重。 第二：质量认证带来服务保障 在业主(客户)接受物业服务的过程中，通过引入第三方专业的物业服务质量评估机制，定期进行物业管理服务质量的评估，业主(客户)就能清楚及时地知晓目前所接受的物业服务质量的综合水平，提高业主忠诚度的同时也提高了企业的信誉度。 第三：认真做好“管家婆”
顾名思义，物业公司在管理中应该做到面面俱到。硬件管理是基础，软件的管理才是根本。物业公司在满足业主现有需求的同时应不断改进和预见业主(客户)的潜在服务需求。通过调查和走访主动做好“管家婆”的组织宣传工作，如搭建信息平台、企业人才沙龙、上门送餐、搬运服务、信息查询、商务等服务，以细微周到、持续永恒的信念做好“管家婆”。 第四：建设并赋予楼宇文化生命力 在建设楼宇文化之前，我们应先明白建设的目的及过程中的难点是什么。首先，物业公司做好楼宇文化建设旨在创造一个宽松、舒适、整洁、和谐的办公环境，使每一个企业之间增进了解，互助互爱，从而营造良好的办公气氛。其次在过程实施中应注意，每栋楼宇自身的业主(客户)和服务需求是多样性的，因此物业公司在做楼宇文化建设的同时应避重就轻，探索并找到业主(客户)共性的事物和需求予以开展实施，并保证过程的控制，这样的楼宇文化建设才会得以持续，才拥有生命力。 如今大潮物业凭借其规范化的物业管理服务和先进科学管理理念已经跻升全国优秀物业管理行列，所管理的纯商务办公楼宇“三合商利”曾荣获“写字楼成功管理模式”等多项荣誉，现已成为昆明写字楼管理的典范。 浅析写字楼的物业管理
写字楼物业管理方案
写字楼物业管理方 案 1
xxx物业服务方案 第一部分：整体设想及费用标准 根据客户要结合软件园大楼物业的特点，我司拟对软件实行一体化的综合管理，采用先进的管理手段，有针对性地对客户服务、秩序维护、清洁绿化、设备设施等实行重点管理，聆听客户的需求，提供创新及符合客户需求的服务。据科学详细的计算，管理费定为 /㎡。软件园建筑面积为㎡，年费用为： /年。各项费用详细如下表： 费用明细表
第二部分：服务内容 一． 前台服务、特约服务 1. 接听前台电话，对重要事情做好记录，并传达到相关人员及部门。 2. 收发邮件、报刊等工作。 3. 租车服务（员工班车，机场、车站接送等相关业务） 4. 餐饮、酒店预订服务。 5. 客户需求的其它服务内容。 二． 公共秩序维护 1. 保安岗位设置 费用占比图 1 综合服务 2 秩序维护费 3 清洁绿化服务费 4 综合维修运行费 5 专项委托服务 6 其他不可预计的费用 7 公司酬金 8 税费
2.各岗位职责 2.1保安队长岗位职责 a.执行管理处指令，主持保安部日常工作。带领全体队员依据各岗位工 作职责，认真做好服务区域内的保安、消防、车辆管理工作。 b.熟悉各岗位职责、任务、操作规程和其它要求。 c.不间断对各岗位工作进行巡查，督促各岗位保安员按操作规程规范操 作，发现岗位操作中存在的问题或不符合操作规范，及时纠正处理。
d.当发生突发事件时，按照应急预案，立即组织全队人员进行有效处 理。 e.按照部门的培训计划，定期组织全体员工进行各项业务培训。 f.定期组织召开工作会，查找、分析工作中存在的不足，了解员工工作 和生活情况，将各项情况书面汇总交上级领导。 g.完成管理处下达的其它工作任务。 2.2保安班长岗位职责 a.执行保安队长指令，处理当班期间的各类事件，按管理处计划定时召 开班务会。 b.在完成自身工作的同时，监督各岗位按照岗位规范操作，发现问题及 时上报处理。 c.定时对重点区域进行巡查签到，发现问题及时上报处理。 d.完成管理处下达的其它工作任务。 2.3消防监控岗位职责 a.熟悉视屏监控设备及消防设备操作平台的操作方法。 b.对监控区域内发现的异常情况及时通知相关岗位跟进。并做好相关记 录。 c.监控员应爱护使用的设备，以延长机器的使用寿命，不得擅自拆装设 备。 d.监控室所监控范围及摄像监视头的开关时间均属保密，严禁外传，更 不准向无关人员介绍监控情况。
写字楼物业管理服务规范完整版
写字楼物业管理服务规 范 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
写字楼物业管理服务规范 1 范围 本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。 2 术语和定义 写字楼 为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。 物业管理 物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理承接验收 以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。 顾客 接受物业管理服务的组织或个人。（示例：物业产权人、使用人及其他相关方） 专项特约服务 写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。 突发性公共事件 在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。
3 基本要求 物业管理企业的资质要求 从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。 物业管理承接验收 物业管理企业应依据相关规定，与业主方进行物业管理承接验收； 物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定； 移交的物业资料记录清楚，签订了《承接验收协议》，对遗留问题的处理进行了约定； 完成了承接验收备案。 管理机构与人力资源配置要求 物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定，设置相应的管理机构，配备适当的管理服务人员； 管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。 从业人员接受过相关专业技能的培训，掌握物业管理基本法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况，能正确使用相关专用设施设备。 管理服务人员着装统一、规范，佩戴标识，文明用语，举止端庄，服务主动、热情。 管理服务要求 制订有切实可行的物业管理服务方案，有较为完整的管理服务制度和作业标准，并认真执行； 房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行； 物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准； 实行了“三公开”（公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程）； 公示24小时服务电话； 有服务受理、投诉、回访处理程序；
写字楼物业管理合同范本
写字楼物业管理合同范本 甲方： 乙方：北京xx物业管理有限公司 甲、乙双方友好协商，订立本协议如下： 一、物业管理协议签订 1、甲方使用区域为座单元，本单元的建筑面积为平方米。(此面积与甲方签定的《商品房买卖合同》或《租赁协议》中所提及建筑面积为同一面积)。 2、甲方应按照本协议，在与《租赁协议书》签约同时与乙方签订《创业大厦物业管理协议》，协议期限自年月日起，至年月日止。 二、物业费及其它 1、甲方根据本协议规定，同意自本协议签订之日起向乙方缴纳物业费(此费用不包含用户自用电费、电话费、网络费、工作时间以外空调使用费等在内)，物业费收费标准为人民币元/建筑平方米日。 2、甲方应于本协议签订之日即日将物业费( 个月)，计人民币(大写) ，人民币(小写) 元，及物业费保证金(相当于个月物业费)人民币(大写) ，人民币(小写) 元，共计人民币(大写) ，人民币(小写) 元，一次性支付乙方，并按乙方的要求
办理各项手续。 3、物业费保证金在本协议终止后10日内，并在甲方无违约的情况下，由乙方退还给甲方(不包含利息)。若乙方在协议期内扣除相应损失费或违约金，应书面通知甲方。若物业费保证金不足以抵偿损失费或违约金，乙方有权继续向甲方追偿。在合同期内，甲方在乙方自物业费保证金中扣除损失后，须立即将物业费保证金数额补齐至原数额。 4、物业费为每个月支付一次，在协议有效期内，甲方须于收到乙方书面通知后7日内将物业费交到乙方或指定银行帐号。 5、乙方开户行：建行清华园支行 乙方账号：xxx 6、其它费用： 甲方除须缴纳物业费外，还须承担下列费用： (1)自用电费(元/度) (2)电话初装费及资源占用费 (3)网络初装费及使用费 (4)工作时间以外的空调制冷使用费(详见空调加时收费标准) 加时空调收费标准 a、1300平方米以上按：每天(8小时)每平方米元收费，但最高收费不超过3900元
办公楼物业管理要点
办公楼物业管理要点 一、物业管理的功能： 物业管理是一门专业性很强的学问，我公司本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并通过长期的改进和提升，使每一座物业的收益和投资潜质得以发挥。而此种"投资管理"的哲学，使业主能充分保障其不动产投资的权益，不但使其保值，而且更能使不动产增值。作为专业物业顾问，我们深信物业管理必须体现以下的主要作用： ●维护业主的权益 物业在交付使用之后，业主常面临租户和其他使用者的各项要求，包括设备和设施、管理、维修、通水、通电、通讯及通渠等等问题。通过优良的物业管理，使发展商、业主和租户的利益更加获得保障。 ●维护安全和舒适的生活或商业经营环境 通过优良的物业管理，业主、租户和其他使用者不会受滋扰，可以享受清洁、安全和舒适的环境，安心居住、或者从事商业经营，完成管理者和业主的法律责任。 ●确保物业的价值和升值能力 通过优良的物业管理，物业可以获得维修保养和翻新，从而维持他的价值和升值能力，并且在物业市场上占据有利位置。 二、物业管理的计划
就Z写字楼而言，可以预见，Z写字楼将会需要面对很多的问题，例如： ●如何实现对业主和租户作出的承诺，以免损害公司的声誉和投资利益。 ●如何为公司和全体业主及租户提供良好的物业管理服务，而又要在收费标准与管理水平之间取得平衡，并且不能与市场完全脱节。 ●如何在施工期间，设法避免日后产生维修保养上的问题或者不必要的开支。 ●如何避免在大厦移交付使用时因工程遗漏或少量施工不合规 格而产生业主的不满和对发展商不利的宣传。 ●如何安排管理公司在合乎经济原则下而又有效地去管理这物业，同时又能维护发展商的声誉和投资利益。 ●如何一方面满足写字楼/商住的业主/租户对管理服务的需要，而又同时满足其他使用者的需要，如何在停车场作出适当的安排。 ●如何维持建筑物的外表美，如何保持公共地方整天清洁，所有通道保持畅通。 ●在业主装修期间，如何维持物业的安全和整洁，避免破坏大厦结构和避免对其他使用者造成滋扰。 ●如何长期满足业主对管理服务不断提升的要求，如何实现发展商的理想和承诺。 ●整个物业分成写字楼、商住、餐饮娱乐和停车场几个部分，管理公司如何应付和配合各种不同操作方式和需要。
写字楼物业管理合同标准范本
协议编号：LX-FS-A78244 写字楼物业管理合同标准范本 After Negotiation On A Certain Issue, An Agreement Is Reached And A Clause With Economic Relationship Is Concluded, So As To Protect Their Respective Legitimate Rights And Interests. 编写：_________________________ 审批：_________________________ 时间：________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑
写字楼物业管理合同标准范本 使用说明：本协议资料适用于经过谈判或共同协商的某个问题，在取得一致意见后并订立的具有经济或其它关系的契约条款，最终实现保障各自的合法权益的结果。资料内容可按真实状况进行条款调整，套用时请仔细阅读。 根据有关法律、法规、委托方同大厦业主方签订的《租赁及物业管理合同》,在自愿、平等、协商一致的基础上,甲方将荆州投资广场委托乙方实行物业管理,订立本合同,供双方共同信守。 第二条: 物业基本情况: 物业类型:非住宅型; 坐落位置:荆州市江津西路288号; 占地面积:约4,000平方米; 建筑面积:约15,000平方米,地下一层、地上19层。 委托管理的物业构成:投资广场大厦。
第三条:乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业全体业主和物业使用人均应分别同受托方签订本合同,并履行本合同,承担相应的责任。 第二章委托管理事项 第四条:房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。包括:楼盖、屋顶、外墙、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等。 第五条: 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括:共用的上、下水道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、楼内消防设施设备、电梯、电信、监控系统、供电系统等。 第六条: 市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上、下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、停车场等。
办公楼物业管理方案
第一章提高物业管理服务水平的整体设想及策划 一、认识与定位 （一）全国战略长沙重点 （二）项目定位 二、工作重点和零风险工程 （一）三个重点 （二）零风险工程 三、指导思想、管理模式、管理目标 （一）指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担 （二）一种模式：[经营型]物业管理模式 （三）管理目标两项承诺 四、四大优势 （一）观念优势：满意只是起点（以服务客户为最高原则）（二）技术优势：楼宇设备管理技术支持 （三）配套优势：提供综合性物业管理服务 （四）经验优势：外接项目管理服务的实践 五、八项措施 第一章管理方式、工作计划和物资装备 一、管理方式 二、工作计划 三、物资装备 第二章管理人员配备、培训与管理 一、管理人员的配备 （二）管理处人员配置 （三）各部门人员素质要求 二、管理人员的培训 三、管理人员的管理 第三章管理规章制度和档案的 建立与管理 一、管理规章制度的建立 二、档案资料的建立与管理 第五章指标的承诺及其措施 第六章管理成本测算和管理费标准 一、物业管理费标准 二、对物业管理处财务管理的认识 三、管理处控制成本主要措施 四、机关新大院物业管理有关费用测算 第七章办公大楼物业管理的前期介入和后续工程的前期介入一、物业管理的前期介入 （一）施工期的物业管理 （二）办公大楼设施设备调试期物业管理 （三）办公大楼施工验收期及物业接管验收的物业管理 二、办公大楼后续工程的前期介入
三、处理办公大楼与周边施工现场之间各类矛盾的措施第八章社区文化和便民服务 一、社区文化与物业管理关系的再认识 （一）开展社区文化活动是文化需求的重要手段。（二）社区文化是实施物业管理的润滑剂。 （三）社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。（一）社区环境特点 （二）社区总体目标 （三）保证社区文化总体效果的主要措施 三、便民服务 第九章机电设备设施的管理 一、系统的日常运行 二、设备系统的应急处理方案 （一）设备故障处理规程 （二）发生火警处理规程 （三）电梯困人救援规程 （四）供电电源停电故障处理规程 （五）停水及故障处理规程 （六）空调故障处理规程 三、系统的维护保养 （一）维护保养工作方式 （二）日常维护保养、定期维护保养的质量控制（三）主要系统定检工作要点 （四）设备维护保养检修计划和标准 四、节能管理 五、技术改造、更新 六、技术资料的收集、管理、使用 第十章物业维修养护计划和实施 一、房屋本体及公用设施维修养护范围 二、房屋本体及公用设施维修养护运作 三、房屋本体及公用设施维修养护周期 四、房屋本体部分维修计划、标准 五、公用设施维修养护计划及标准 第十一章日常物业管理的综合服务 一、事务管理 三、保安及消防管理 五、设施管理
物业管理服务内容及服务标准(写字楼)
物业管理服务内容及服务标准（写字楼） 第一章公共区域管理服务内容及服务质量标准 写字楼、公寓公共区域的物业管理服务为物业管理公司为所有使用者提供的公共服务。服务费均已包含在各业主及租户交纳的物业管理费中。 一、房屋维修管理服务内容及服务质量标准 1.房屋外立面完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象，外装修色彩、材料协调一致， 风格统一。 2.房屋主体、结构完好，建筑质量合格率98%以上 3.提供全面物业保养管理，进行预防性维修，有效维护及提高物业及其配套设施的使 用年限，降低管理成本。 4.房屋维修若涉及建筑主体结构、设备主系统、大厦整体形象或涉及公共安全，必须 有完整的开工报告、计划工程时限、工程预算书和工作记录，履行安全技术交底手续和工程质量验收手续，有完整的竣工报告和完善的保修制度，有工程资料存档备查。 5.房屋紧急维修当时通知即刻维修，其它维修2小时内完成。维修及时率达98%，合 格率达100%，险情排除及时率达100%，并有详细维修记录。 6.房屋门牌号码清楚并公示于明显位置，设有引路方向平面图及标志。 7.房屋档案、资料管理完善，有清晰的目录可供查阅并有专人负责管理。 二、公用设备管理服务内容及服务质量标准 1.公用设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰明确，管理完善，可以保证随时 查阅。 2.各专业、工种有严格的操作规程，技术人员、维修操作人员经过专业培训，特种专 业持证上岗，符合上岗要求。 3.设备良好，运行正常，有详尽的设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐 患。 4.电力供应若无特别情况，须24小时保障足够供应，电压波动在国家允许范围内。 5.生活用水(高压水泵、水池及相关设施、设备)有严密的管理措施及相应的消毒措施， 有卫生许可证和操作人员健康许可证，水质符合国家标准。 6.保证电梯正常运行，电梯轿厢清洁卫生，通风、照明良好。紧急按纽及对讲设备正 常。电梯内有明显操作指示、禁烟指示及其它辅助指示标志。
5A级写字楼物业管理案例分析--安保篇
5A级写字楼物业管理案例分析 安保篇 （一）如何按程序处理上访人员 时间 2004年4月3日 地点 XX大厦大堂 事由 XX公司个人上访 处理经过 2004年4月3日一名40左右的男人来到XX大厦并进入大堂，向前台接待员X某询问XX公司的负责人在几楼办公，房间号是多少，前台接待员X某得知来访者所要找的客户负责人为大厦VIP客户，随后安抚当事人并及时通知内保工作人员X某。内保工作人员X某接到通知赶到前台后，首先将来访者请入安保部办公室，了解其身份与来访的目的，得知此人因企业改制造成人员整编，对于个人工作的安臵表示不满意，想到企业上级单位反映情况并解决个人实际问题。内保在了解基本情况后，立即将上访事件报告部门经理及主管领导，同时提醒上访者反映情况应按照程序逐级反映，并表示可协助通知其上级公司的相关接待人进行处理。随即电话通知该上级公司信访接待处相关人员，经信访处工作人员同意内保将上访人员带入该楼层公司内去解决并做好工作记录。 评析 1. 遇到上访人员，首先不要慌乱，应先将其带离公共区域，并尽量稳住其情绪，再联系有关部门进行接待，避免其出现过激行动。以保证大厦正常的办公环境和公共秩序。2. 巡楼的物管中心员工应以职业的眼光及时发现上访或可疑人员，按相关工作程序及时汇报并妥善处理。3. 上案的最佳处理程序可由信访接待处人员直接将上访人员接入
其办公区域进行协商解决，可避免其中的一些变故。 备注 （二）如何处理停车场设备设施意外毁损 时间 2004年5月12日 地点大厦B2层东坡道出口 事由挡车臂感应器被撞 处理经过 2004年5月12日17时18分车牌号为京CHXXXX的捷达车在行驶至B2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位，车主在打开车门的情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车的过程中，由于车门是打开的，不慎将车场的挡车臂感应器撞损。安保部经理、车场主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损的感应器用护栏围挡，以便其它车辆的正常驶出。随即通知电感应器的维保厂家进行维修并报告。并于24小时内填写事故报告上报。所需维修费用采取通过物管中心保险索赔的方式进行解决。具体索赔程序，由客户服务部、财务部跟踪解决。 评析 1. 此事故处理程序正确，特别是立即上报部门领导和维保厂家，并于次日上交事故报告。2. 车场值班人员应随时注意车场情况，尤其是进出口处。3. 车辆在车场内发生熄火等故障时，车管员应主动上前协助解决，并配合做好相关疏导工作。 备注
写字楼物业规范化管理制度
写字楼商业物业规范化管理制度范本 一、写字楼客户档案表范本 二、客户装修申请表范本 三、临时动火作业申请表范本 四、装修施工人员临时出入许可证范本 五、室内装修检查表范本 六、室内装修违规记录表范本 七、客户特约服务流水登记薄范本 八、租赁来电来访记录表范本 九、写字楼文化活动记录表范本 十、写字楼值班表范本 十一、巡楼记录表范本 十二、投诉处理表范本 十三、写字楼月度投诉处理清单范本 十四、客人遗失物品登记表范本 十五、催款通知单范本 十六、每月应收租赁费明细表范本 十七、租赁费欠费客户明细表范本 十八、停车票使用情况月统计表范本 十九、停车场收费每月汇总表范本 二十、车辆加油月记录表范本 二十一、保安交接班记录表范本 二十二、安保部重大事件总结报告范本 二十三、停车场收费岗交接班记录表范本 二十四、停车场车辆状况登记表范本 二十五、车辆收费登记表范本 二十六、车位月保统计表范本 二十七、楼层清洁每日检查表范本 二十八、地面清洁每日检查表范本 二十九、绿化苗木清单范本 三十、盆景清单范本 三十一、绿化养护记录表范本 三十二、绿化喷药记录表范本 三十三、绿化工具使用登记表范本 三十四、撤出花木处理记录表范本 三十五、绿化工程施工日记录表范本 三十六、上岗证登记表范本 三十七、入职人员每月登记表范本 三十八、员工培训记录范本 三十九、员工离职退还物品清单范本 四十、员工请假单范本
四十一、考勤汇总表范本 四十二、月度奖励登记表范本 四十三、月度处罚登记表范本 四十四、员工住宿花名册范本 四十五、员工宿舍公物丢失/损坏登记表范本 四十六、出车登记表范本 四十七、复印登记表范本 四十八、物业公司文件归档目录范本 四十九、外来文件清单范本 五十、档案销毁登记表范本 五十一、物业管理公司设备总清单范本 五十二、设备台账范本 五十三、设备大修年度计划表范本 五十四、消防栓检查表范本 五十五、工具年度采购计划表范本 五十六、工具领用登记表范本 五十七、报废工具登记表范本 五十八、立管检查表范本 五十九、灭火器配置统计表范本 六十、消防巡查异常情况记录表范本 六十一、消防隐患整改月度汇总表范本 六十二、楼层配电房设备检查表范本 二、客户装修申请表范本 单位名称：
高端总部写字楼物业管理经验分享
高端总部写字楼物业管理经验分享 仲量联行物业管理服务秀成 物业管理与服务经验分享 在生活中的基本四大元素- ”衣”、”食”、”住”、”行”中，在”住”的元素里，“房屋管理”在人类日常生活中列为服务性行业，而在房地产专项中为售后服务的类别。现代社会对售后服务的要由原来提供一套服务标准“物有所值”提升至现在要求的“物超所值”，才能保持企业的地位和营业情况，。这种现象还可能在未来的发展中还需要不断的往上提高要求? 售后服务是一种多方面配合的管理，在社会中能看到一些企业有些产品在最早推出来是特好的，但是由于往后的售后服务没法满足客户的要求，整个企业因此而衰弱甚至倒闭。房屋管理除了关注整个项目的安排，在人员管理系統上也是既要管理自己的直属员工，还要关注到很多外包服务商员工；如何有效梳理整套系统，直接影响其他人士对房屋管理公司服务评价的关键。在这种售后服务行业中是一套硬件和配合软件兼备的24 小时售后服务行业。相信很多人都知道一般房屋管理在房地产行业中- 总是花钱和不太赚钱的部门，产生盈利的机会率十分之低，所以一般而言在管理中各种花费上是必须把成本降到最低，但是同时要面对质量的要求必须达到“物有所值”甚至于“物超所值”的压力要求，要达到平衡真是行业中最大难处。所以，有水平的服务是当然必须经过有系统、有规和有效的管理，才能达到目的，同时在一般的培训中要確认受培训的人员已达到服务水平的话，就应该通过有一套考评标准，才能确定该同事达到水平能担任日常的管理工作，从而满足客户要求的服务水平很多开发商对“房屋管理”的财务状况看管得十分紧，因此对各项的管理造成很大的压力。而同时开发商对“物业管理”服务上出现问题时往往追究管理处在培训上的安排不足。其实在管理处中的费用能在劳动市场聘请到有水平的员工已经不错了，现实中还可以要求更高水平吗?在客户方面是(我付出管理费就应该享受很好的服务。)在管理中提供的服务必须达到收费越高管理水平必须越高的硬道理。当然这是消费者正常要求的东西，高端客户更觉得每一个管理人员都应该什么东西都知!什么东西都懂!好像超人一样的能力。这就是物业管理公司应该造的和经常要跟进和更新的事情，才可以保持与客户的良好关系。房屋经理在项目是重要岗位，是各项目第一负责人，承担着大量的项目运营具体部署工作，同时肩负着总公司的指令落实，开发商的日常沟通，政府部门的接洽代表，以及高端客户联系人等多种职能于一身。在的权利围之，事务最多也是最难的工作在于权衡每一件工作的“度”，即在既有政策（合同）围如何把握分寸并妥善处置，使之得以顺利。 因此房屋经理的关注程度会直接影响到项目的营运水平。 租户/业户（服务对象）关注的即我们应关注： 我们的服务是直接面对使用人的，而服务对象最关注项目的方便性、舒适性、安全性等。一个管理优良的项目可以使使用人及访客产生愉悦的心情及产生在此办公/居住的优越感，因此令到使用人士心甘情愿同意的缴纳物业费是一个重点工作之一。为达到这一目的，我们应从使用者即服务对象的角度出发，体验他们的切身感受，了解他们的真实想法及需求，在合理围调整工作容。即不能漠视日常运营中出现的小问题，拒绝麻木，例如即使小部分的破损也应立即安排修复；同时不断的超越目前服务水平，经常给使用者一些小惊喜，如每年不
物业管理案例分析(最全版)
案例十七成功服务业主费用催缴有谱 ［案例描述］ 某业主长期拖欠管理费，管理处办公室和财务人员多次打电话并上门做工作，该业主都以小区内有施工噪音、暖气不热等借口拒交。一个星期天。该业主打电话到管理处， 且非常不礼貌地说：我家楼上装修，把我家给淹了，你们物业管理公司是干什么的？ ［处理过程］ 值班的管理员听到该业主的声音，感到和业主沟通的机会来了。便冷静地安慰道： 您先另1]着急上火，我们马上就到。放下电话，管理员就迅速赶到了业主家，进门一看，地面上干干净净，但墙壁和窗帘上确实被楼上滴下来的水弄脏了一块。 管理员首先对此表示了同情和歉意，并请该业主放心，一定会将事情处理好。随后 管理员把楼上施工的负责人叫到楼下查看，并要他向该业主当面赔礼道歉。经过物业管理员的耐心调解，双方都接受了一个较合理的解决方案，此事得以圆满解决。 第二天，该业主主动来到管理处办公室补交了所欠10个月的管理费和水电费，并从 此后再也未拖欠过管理处任何费用。 ［案例点评］ 根据（物业管理条例》规定，业主有交纳管理费的义务，但有时通过法律手段来解决，效果不一定好。所以，在加强与业主之间沟通的基础上，善于把握时机，如业主 有困难的时候，能不计前嫌，急业主所急，想业主所想，用服务感动业主，取得业主 对我们工作的理解和支持，不失为一种解决欠费的好办法。 ［案例描述I 某花园管理处接到护卫员报告，反映某阁一业主家中夫妻两人正在打架，势头越来越凶。 ［处理过程］ 接到报告后，管理处人员立即放下手头的工作，马上查找业主资料，弄清基本情况。原来这一户男业主几天前刚因为停车位一事和管理处闹过矛盾，当时对管理处人员大发脾气。但我管理处人员不记前嫌，带上值班护卫员迅速赶往现场。 当管理处人员火速到达现场时，夫妻俩正扭在一起，相互撕打，丈夫的衣服被多处抓破，妻子的脸上被划了一道血口。管理处人员立即上前劝架，把他们分开时，不慎还 遭到误打。但谁也顾不上这些，一边劝导当事人，缓和两人情绪，一边帮着抹净伤口。 由于女方伤势比较重，而且情绪激动，管理处负责人陈小姐亲自送她去医院验伤。排队 挂号，交医药费，东奔西跑，一直陪着至医诊处理完毕。这时已经是下午五点钟了，大 家总算松了一口气。 事后，男业主主动来感谢管理处，特别是感谢陈小姐能够那么精心照料他的妻子。说幸亏管理处人员及时赶到，否则不知会发生什么事。对自己无故向管理人员发火一事表示道歉，希望得到谅解，并表示以后将全力配合管理处做好小区管理工作。 ［案例点评］ 俗话说“将心比心”。在为人处世中，只要我们真心对待别人，必然会换回对方的 真心。物业管理工作也是如此，只要我们全体员工真正将业主当作“上帝”，付出真情， 付出爱心，必将得到业主的认同与支持。
物业管理办公室2020年度工作要点
物业管理办公室2020年度工作要点 本文是关于物业管理办公室2020年度工作要点，仅供参考，希望对您有所帮助，感谢阅读。 为做好2012年的工作，特制定2012年物业管理办公室工作要点（一）大力提倡业主委员会的成立，积极推进老旧小区实行专业化物业管理。 （二）加强宣传力度，唤起业主及物业企业的法律意识，减少矛盾纠纷的发生。 (三)进一步清理整顿全区的物业管理市场，严格控制好新建住宅区物业管理的介入。 （四）督促物业公司进一步加强对员工的培训，教育和管理，制定和完善行规，建立企业诚信档案，提高物业管理服务水平。 （五）组织辖区物业企业开展各项考评考核、业务交流、优化组合等工作，保证我区物业服务质量。 （六）基层工作网络与社区建设是构建和谐社会的基石，是维护社会稳定的基础，《物业管理条例》规定业主委员会应当积极支持配合居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。但我区各社区均没有物管专干，物管办也不管社区干部，有许多协调方面的工作，显得心有余而力不足。下一步将加强对业主委员会、社区主任和城管专干的物业知识培训和指导力度。加强对《物业管理条例》、《物权法》的宣传力度，以提高知晓率、消费意识、业务水平。 （七）小区居民随意饲养家禽、家畜、门面乱堆乱放、出店经营、饭店、夜宵油烟、噪声扰民等，物业公司只能上门做好劝导、说服工作、下达整顿通知书、限期改正。但没有执法权，显得力度不大，而城管执法又不进小区，所以这方面的投诉很难及时协调解决，这样就出现了多次重复投诉。 下一步尽量协调城管执法进居民小区，对小区内门面乱摆、乱堆、出店经营、流动摊贩、车辆乱停乱放、乱贴乱画、加大整治力度，让小区秩序进一步井然有序。 回顾XX年的工作历程，在区委、区政府的正确领导和支持下，在相关部门的全力配合下，取得了一点成绩，但离领导的要求，群众的要求还有较大的差距。
5A写字楼物业管理服务标准
5A管理服务标准 中国.杭州 二O一 O年六月一日
第一部分设施设备的维护与保养管理标准 一、建立设施设备档案 设施设备档案应至少包括以下内容： a.消防系统 b.变压器 c.低压配电 d.供、排水系统 e.监控系统 f.照明系统 g.装修材料 二、供配电系统 A、运行管理标准 物业管理人员应每日检查： 1、变压器的油位、油色是否正常，运行是否超负荷，是否漏 油。 2、配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导 线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。 3、配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐 全以及是否放于规定的位置。 4、按时开关辖区内的灯饰。 5、沿线无堆积易燃物、危险物品。
B、保养管理标准 1、低压配电柜维护、保养标准 1）、每日工作包括： a、检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接 螺栓确保连接紧密，母线接头处有脏物时应清除，螺母 有锈蚀现象应更换。 b、检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁 柜内尘土。 c、检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。 d、检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。2）、物业管理人员保证，低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。 2、变压器的保养、维护标准 a、变压器的养护应每半年一次。 b、在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油 封垫圈是否完好。 c、拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。 d、检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损 伤则予以更换。 e、测定变压器的绝缘电阻。 C、停电应急措施的服务至少应包括： 1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物
物业管理商业模式及写字楼物业管理
物业管理商业模式 模式一:物业服务提供商 物业服务提供商,又称基础服务模式，是目前占绝对优势地位的主流商业模式。其特征是,物业服务企业通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务,来获取物业服务费的收入。其实质是,物业服务企业直接向业主出售准公共性的物业服务产品。 物业服务提供商对应的收费模式为包干制（虽然也有少数企业名义上采用酬金制模式,但实践中依然采用包干制的费用核算方法）,适用的客户类型多为缺乏专业素养的分散产权业主。该模式的优点是易于操作,简单便捷,有利于物业服务企业强化成本意识,提高内控水平；缺点是交易透明度不够,容易导致交易信息不对称,企业难以取得客户的信任,在收费率偏低的情况下,容易导致亏损,企业的经营风险较大。模式二:物业顾问服务商 物业顾问服务商,又称不动产顾问服务模式,通常是具备丰富的不动产投资、开发、经营和管理经验的物业服务企业采用的商业模式，典型代表是成都嘉宝和国际“五大行”。其特征是,物业服务企业利用掌握的专业知识和专业技能开展顾问服务,通过向上游的开发企业提供投资咨询、前期策划和销售代理服务,向中游的物业服务企业提供管理方案设计、管理人员培训和管理现场指导服务,向下游的业主提供租务管理、投资建议和不动产理财服务,来获得物业顾问费用或佣金收入。其实质是,物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。 物业顾问服务商模式适用的客户类型主要有三种:高端产品的开发企业、缺乏经验的物业服务企业和投资型物业的业主。该模式的优点是资本投入少,企业收入稳定,经营风险低,专业形象好,房地产上中下游产业链的打通,有利于信息的利用和资源的整合；缺点是收入相对公开透明,企业利润难以快速增长,客户对企业的专业素质和品牌效应要求较高。 模式三:物业资源开发商 物业资源开发商,又称为多种经营模式,通常是具有地产开发背景且具备丰富的物业衍生资源的物业服
写字楼物业管理方案完整版
编号：TQC/K155 写字楼物业管理方案完整 版 In order to achieve a certain goal, the final plan is output after internal communication and confirmation, and the implementation is reasonably arranged according to the existing resources, so as to realize the structured and planned implementation. 【适用制定规则/统一目标/规范行为/增强沟通等场景】 编写：________________________ 审核：________________________ 时间：________________________ 部门：________________________
写字楼物业管理方案完整版 下载说明：本方案资料适合用于工作中，为达到某个目标把要求和工作的内容及根据单位的实际情况来制定，在内部沟通确认后输出最终的方案，执行时根据已有的资源进行合理安排，现实结构化和有规划性的实施。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。 第一阶段：早期物业管理介入阶段 从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满
写字楼物业管理内容过程
写字楼物业管理内容过程 写字楼物业管理内容与过程 一、前期管理 (1)设计阶段(2)设备定货阶段(3)隐蔽工程(4)建筑工程、设备、设施、建筑材料图档(5)保修、备品、备件管理(6)物业管理筹备：组织机构、人员岗位描述、人员招聘、基础培训(7)服务产品供应方案：服务承诺、配合销售(8)写字楼CIS策划 二、接管验收 (1)工程接管验收(2)物业接管验收(3)工程质量遗留问题处理(4)物业管理公司CIS实施 三、入住管理 1.权利认定 2.签署契约：业主公约及房屋使用管理规定 3.收缴相关费用 4.房屋查验 5.发放钥匙 6.办理相关证件 四、日常运行管理 1. 安保管理 (1)治安防范(2)消防控制(3)交通管制(4)治安管理(5)涉外管理(6)监控管理 2. 工程管理 (1)系统运行(2)日常巡检(3)计划维修保养(4)技改措施(5)节能降耗(6)工程服务(7)装修管理(8)遗留质量问题处理 3.保洁绿化管理 (1)清洁重点部位确定(2)清洁标准(3)清洁工作程序(4)害虫消杀(5)垃圾处理(6)绿化植物养护(7)绿色环境营造 4.客务管理 (1)接待中心(2)商务中心(3)服务产品供应中心(4)餐饮供应中心 5.营销管理 (1)服务产品营销(2)大厦文化活动营销(3)客户需求统计 6. 财务管理 (1)管理制度(2)财务预算、决算、分析（能源、交通、通讯、维护、人员、低值易耗收支状况）(3)管理（维修）基金 7.采供管理 (1)物业保险(2)监督、控制、审计 8. 人力资源管理 (1)人事政策(2)招聘(3)劳资关系管理(4)培训(5)工资及福利待遇管理 9. 行政管理 五、重要事务管理 1.公共关系 2.CIS管理 3.法律风险防范 4.品质管理 5.管理规范 6.合同契约 7.管理信息化 8.紧急事件处理 感谢您的阅读！
写字楼物业管理制度
写字楼物业管理制度 一、安全与消防管理 （一）写字楼钥匙管理 1．办公楼所有部门钥匙由公司办公室与具体部门分别保管，日常使用由各部门自行负责，不得互相转借。如需借用或配制钥匙，需到办公室办理相关手续。 2．公司领导保管自己办公室的钥匙，备用钥匙由前台负责保管。保洁人员需清洁公司领导办公室时，由前台负责开门，清洁完毕后，及时把办公室锁好。 3．严禁私自配置钥匙。 4．钥匙保管人员一旦遗失钥匙，应立即报告办公室，视情节严重程度，由办公室决定对门锁采取更换等相关措施。 5．钥匙保管人员一旦离职，在办理离职手续时将钥匙上交办公室。 6、办公楼一楼侧门与楼梯门锁匙交保安管理，负责早晚开关门。 （二）写字楼安全管理 1．办公楼的安全工作由保安部门负责，公司办公室要切实加强对保安的管理，确保保安人员履行好安保职责，严格落实各项安保措施，确保办公楼安全。 2．严格来访登记制度。凡到公司的办事人员先由门卫告知相关部门，并在来访登记表上登记，注明事由，再由相关部门进行接待。杜绝外来人员在公司内部乱串乱闯现象发生。 3．各部门要认真做好部门自身的安全保卫工作。在下班前要检查门窗、用电、空调等使用情况，离开办公室必须关好窗，锁好门；关掉空调、微机等用电设施，确保部门自身安全。 4．有重要设备、仪器仪表的部门要设专人负责，严格管理，避免发生财物丢失等责任事故。 6．财务室、档案室、配电室、设备机房、食堂、仓库等重点区域，相关部门要严格落实各项防火、防盗等安全措施，做到人防和技防相结合，加强管理，杜绝隐患。 7．各部门（人员）发现重大问题和带有苗头性的隐患要及时汇报，及时排除。
8．保安部门要认真检查维护电视监控系统，确保24小时开通，运转良好。非相关人员禁止进入电视监控室，如需要调看监控录像，必须征得办公室相关负责人同意。 9．节假日期间，值班人员必须坚守岗位，认真履行职责，做好交接班记录。对需要加班人员须在值班处登记。对突发事件和重要情况要及时报告，及时处理。 10．实行每日清楼制度，清楼时间为21时。 （三）写字楼消防安全管理 1．财务室、配电室、设备机房、档案库、厨房餐厅、实验室、仓库等重点防火部位，要按公安消防部门的规定配备消防器材，设立禁止烟火标记。禁止在办公楼内乱扔烟蒂，禁止在办公楼非吸烟区（电梯）内吸烟。 2．各部门员工要遵守消防管理规定，严禁擅自移动或破坏办公楼内消防设施，严禁擅自占用、堵塞、封闭消防通道。 3．各部门员工要积极参加公司组织的消防培训，熟悉楼内安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自觉遵守办公楼各项消防安全制度。 4．妥善保管纸张等可燃性物品。严禁在办公室和公共区域堆放易燃、易爆、有毒等危险物品。严禁私接、更改电器线路和设备。 5．严禁各部门随意动火作业，特殊情况需要临时用火用电作业的，在操作前必须向办公室提出申请，由办公室安排专业人员操作，并配备相应的灭火器具。对违章操作造成事故的，要追究当事人的责任。 6．严禁在楼道、办公室、卫生间及办公楼周围焚烧废纸、树叶等物品。 7．严禁在消防通道停放机动车与非机动车。 8．公司安全负责人要组织相关人员经常巡视办公楼防火情况，对重点部位加强检查，对存在的火灾隐患，及时下发整改通知单进行整改，杜绝隐患。 二、清洁与绿化管理 （一）清洁管理