深圳市业主大会和业主委员会指导规则
深圳市业主大会和业主委员会指导规则
第一章总则
第一条
为规范我市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、建设部《业主大会规程》等规定，制定本规则。
第二条
本市范围内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规则。
第三条
本规则所称的业主是指物业所有权人，即房地产权利证书记载的权利人。
物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，享有业主在物业管理活动中的权利，承担相应义务。
业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。
业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。
第四条
市国土资源和房产管理局是市物业管理的主管部门(以下简称市主管部门)，依法对业主大会、业主委员会的成立及活动进行监督管理。
各区物业管理行政管理部门(以下简称区主管部门)依法对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理。
第五条
街道办事处、社区工作站或社区居民委员会应当依法组织本辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会、业主委员会的日常活动，并处理好物业管理与社区管理的相互关系。
第六条
社区工作站或社区居民委员会对业主大会、业主委员会的活动的指导工作应接受所属街道办事处的指导和监督。街道办事处应确定一名副主任分管该项工作。
街道办事处应把所辖区域内社区工作站或社区居民委员会对业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作情况纳入考核体系。
第七条
物业管理区域内，可以建立由区主管部门、各区政法委、维稳办、街道办事处、社区工作站或社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度。
联席会议由街道办事处负责召集和主持。联席会议主要协调解决物业管理中的疑难问题。
有下列情况之一的，应当召开联席会议：
(一)有新的物业管理政策法规颁布施行需要贯彻执行的；
(二)业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的；
(三)业主提议召开临时业主大会会议，但业主委员会不依法召集的；
(四)发生其他影响物业管理区域稳定的情况。
街道办事处应整理并保管联席会议的记录。
第八条
业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动，不得从事经营活动，不得向业主收取物业管理服务费。
第九条
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，所在社区工作站或社区居民委员会可以建议其改正，并将相关情况告知区主管部门。拒绝改正的，物业所在地的区主管部门应当责令限期改正或者予以撤销。
业主委员会有下列情形之一的，物业所在地的区主管部门应当责令其即时解散，由所在地的社区工作站或社区居民委员会依法组织召开业主大会，重新选举产生业主委员会：
(一)业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；
(二)业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的。
第二章业主大会
第一节业主大会的组成和职责
第十条
业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。
一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条
物业管理区域划分应考虑城市规划、共用设施设备、建筑规模、社区建设、历史条件等因素，具体划分方法由市主管部门制定。
第十二条
业主大会的主要职责如下：
(一)选举、更换业主委员会的成员；
(二)制订、修改业主公约和业主大会议事规则；
(三)选聘、解聘物业管理企业，审议、批准物业管理服务合同；
(四)监督业主委员会、物业管理企业的工作；
(五)决定对物业管理区域共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊；
(六)决定专项维修基(资)金的使用、续筹方案，并监督实施；
(七)决定物业管理的其他重大事项。
第二节首次业主大会会议的筹备
第十三条
业主大会成立的法定条件成就后60日内，建设单位或物业管理企业应当书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门；业主也可书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门。
前款“法定条件”指物业的入住(用)率达到50%以上或自第一个业主入伙之日起满两年。
第十四条
街道办事处应在收到书面告知后14日内，负责组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。
筹备组一般由5名成员组成，其中社区工作站或社区居民委员会、建设单位代表各一名、业主代表3名。筹备组的组长由社区工作站或社区居民委员会的工作人员担任。筹备组中的业主代表由社区工作站或社区居民委员会推荐产生。
区主管部门应当指导筹备组开展工作。物业管理企业应配合筹备组开展工作。
第十五条
筹备组的主要职责如下：
(一)自成立之日起15日内拟定业主公约(草案)、业主大会议事规则(草案)、业主委员会议事规则(草案)；
(二)确定业主委员会委员的人数；
(三)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；
(四)确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数；
(五)根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法，并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人。
第十六条
业主委员会由5至17人的单数组成，具体人数由筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。
第十七条
业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%。
第十八条
筹备组应当依法确认业主身份，并发放业主委员会选举证。选举证应当写明业主姓名、性别、住址、有效的联系方式及拥有的投票权数等基本内容。
选举证用于业主大会事务中核实业主身份。
第十九条
业主大会投票权数按物业的建筑面积计算。特区内各类物业按每十平方米为一个投票权，不足10平方米的按四舍五入计算；5平方米以下且有房地产权证的非
住宅类物业，每证为一个投票权。
宝安、龙岗两区以每一平方米为一个投票权，不足一平方米的，按四舍五入
第二十条
业主委员会委员候选人由筹备组推荐，10名以上业主也可以推荐一名候选人。筹备组应该审查候选人的资格并确定候选人名单。
业主联名推荐的，应在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。
第二十一条
筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示，公示时间为7日：
(一)业主公约(草案)、业主大会议事规则(草案)、业主委员会议事规则(草案)；
(二)业主委员会候选人简历表、会议的表决票、业主委员会选票、业主大会会议议程。
业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在5日内予以答复。
第二十二条
筹备组应当于业主大会会议召开15日前将会议通知以下列方式送达全体业主：
(一)当面递交书面通知；
(二)将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内；
(三)邮寄。
此外，会议通知还应当在小区公告栏或其他显著位置公告。
通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。
第三节首次业主大会会议的召开
第二十三条
首次业主大会会议的内容包括：
(一)表决通过业主公约、业主大会议事规则、业主委员会议事规则；
(二)选举产生业主委员会委员；
(三)其他需要业主大会会议表决通过的事项。
第二十四条
业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。业主为无完全民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。
业主可以自行投票，也可以书面委托他人投票。书面委托书应载明委托事项和投票权数。
业主投票时应出示选举证，代理人除应出具业主的选举证外，还应出示委托书。
第二十五条
单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。
第二十六条
业主委员会委员候选人以得票多少排序，按预定委员人数得票多者依次当选为首届业主委员会委员，产生业主委员会。
第二十七条
采用书面形式召开业主大会会议的，筹备组应当在公示期满3日内组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票和选票，并做好签收与登记工作。
第二十八条
回收时限届满后，如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，由筹备组告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例。
前款“与会”指收到业主或其委托人的表决票或选票。
前款“与会业主总票权数”指与会的业主所持票权数的累计之和。
第二十九条
筹备组负责开箱验票，统计并在物业管理区域内公布选举结果。
第三十条
筹备组应当自业主委员会选举产生之日起30日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任一名、副主任一至两名。
首次业主委员会会议结束后，筹备组自行解散。
第四节业主大会定期会议和临时会议
第三十一条
业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。
第三十二条
业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和业主公约的规定召集，每年至少应召开一次。
经业主提议，且提议业主达到法定数额的，业主委员会应当依法召集业主大会临时会议。
前款“法定数额”在特区内指经持有物业全体业主10%以上投票权的业主提议；宝安、龙岗两区指物业管理区域内20%以上业主提议。
提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、物业名称、投票权数。
业主委员会有权核实提议业主的业主身份，无法核实业主身份的业主的提议无效。
第三十三条
业主委员会逾期不召集业主大会会议的，区主管部门可以责令业主委员会限期召集；仍不召集的，由提议业主提请该物业管理区域所在地社区工作站或社区居民委员会组织召集。
第三十四条
业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等参照首次业主大会的相关规定执行。
业主大会定期会议和临时会议可以邀请所在地街道办事处、社区工作站或社区居民委员会参加。
第三十五条
因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会集体辞职的，业主大会仍应依法履行职责，其定期会议和临时会议由所在地社区工作站或社区居民委员会组织召集。
第三十六条
除业主委员会和社区工作站或社区居民委员会外，任何单位和个人不得非法召集业主大会定期会议和临时会议。
第三章业主委员会
第三十七条
业主委员会应当依法履行下列职责：
(一)召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况；
(二)组织业主委员会的换届选举；
(三)代表业主大会签订物业管理服务合同；
(四)监督业主公约的实施；
(五)配合街道办事处、社区工作站或社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作；
(六)公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；
(七)业主大会赋予的其他职责。
第三十八条
业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向物业所在地的区主管部门备案。备案时应提交以下材料：
(一)业主委员会备案登记表；
(二)业主公约；
(三)业主大会、业主委员会议事规则；
(四)选举和表决结果统计表；
(五)业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况。
区主管部门应当在收到上述材料后10日内将有关情况书面通报所在地街道办事处、社区工作站或社区居民委员会、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。
第三十九条
前条备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更情况向区主管部门备案。
第四十条
业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力；
(二)遵纪守法；
(三)模范履行业主义务，未欠交物业管理服务费、专项维修基(资)金等；
(四)热心公益事业，责任心强，具有社会公信力；
(五)具有必要的工作时间和一定组织能力；
(六)未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职。
业主委员会主任、副主任原则上应由具有深圳户籍的委员担任，但全部委员均不具有深圳户籍的除外。
第四十一条
业主委员会委员应履行下列职责：
(一)模范遵守业主公约、履行业主义务，按时交纳物业管理服务费、专项维修基(资)金；
(二)定期与业主沟通，了解业主在物业管理方面的意见和建议；
(三)向业主委员会报告业主的意见和建议。
第四十二条
业主委员会委员应参加由市、区主管部门组织的业务培训，参加市、区主管部门召集的会议。
第四十三条
业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管，也可以委托所在地社区工作站或社区居民委员会管理。档案一般包括以下内容：
(一)各类会议记录、纪要；
(二)业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；
(三)各届业主委员会选举产生、备案的材料；
(四)业主名册；
(五)物业管理服务合同；
(六)有关法律、法规和业务往来文件；
(七)业主和使用人的书面意见、建议书；
(八)维修资金收支情况；
(九)其他书面和实物资料。
第四十四条
业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。
经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。
业主委员会召开会议时，可邀请所在地街道办事处和社区工作站或社区居民委员会派员列席会议。
第四十五条
业主委员会可以聘请一名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。
执行秘书的津贴数额由业主大会确定，从物业管理费中列支。
第四十六条
业主委员会的任期为3年。业主委员会任期届满前2个月内，业主委员会和物业管理企业应当报告区主管部门和街道办事处，同时开展换届选举工作。
第四十七条
业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的，所在区主管部门责令该业主委员会组织换届选举工作；逾期仍不组织的，由所在地社区工作站或社区居民委员会组织换届选举工作。
因参加业主大会会议的业主未能达到法定人数等客观原因未能如期换届改
选的，业主委员会仍应继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。
第四十八条
新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会。
第四十九条
业主委员会委员缺员超过40%的，应当召开业主大会会议增补。业主委员会不组织增补工作的，区主管部门应当责令业主委员会限期组织，逾期仍不组织的，由所在地社区工作站或社区居民委员会组织增补工作。
第五十条
分期开发的物业经已入住过半数投票权的业主申请，在分期开发期间成立临时业主委员会。新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员。
增补的候选人从新一期物业的业主中推举，差额比例不得少于20%。
增补委员的数量根据新增投票权数占已有投票权数的比例计算，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过17人。
增补工作完成后，原临时业主委员会报经区主管部门备案后，自动转变成为正式业主委员会。
第五十一条
业主委员会委员有下列情况之一的，由主任提议或经区主管部门建议，并经业主委员会会议通过，其委员资格终止，并予以公告：
(一)不再是本物业区域业主的；
(二)因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；
(三)拒不履行业主义务的；
(四)连续三次缺席业主委员会会议的；
(五)因疾病或其他原因丧失工作能力的；
(六)以书面形式向业主大会提出辞呈的；
(七)在物业管理项目所聘请的物业管理企业工作的。
其中(一)、(二)项情况委员资格自动终止，其他情况须报下次业主大会备案。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、
印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会、社区工作站或社区居民委员会可以请求该区域的辖区民警协助移交。
第五十二条
业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。
业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，有下列情况之一的应当送达每一位业主：
(一)关于专项基(资)金的使用的建议；
(二)关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；
(三)根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式(招标或协议方式)选聘物业管理企业的决议；
(四)对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的
建议；
(五)关于决定召开临时业主大会会议的决议；
(六)关于罢免委员的建议；
(七)其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。
第五十三条
业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。
第五十四条
业主委员会成立后14日内应当依法刻制业主大会、业主委员会印章，并报区主管部门备案。
第五十五条
业主委员会应依法制定印章使用、管理规定，并遵照执行。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第五十六条
以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。
有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上签字：
(一)关于专项基(资)金的使用的建议；
(二)关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；
(三)根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式(招标或协议方式)选聘物业管理企业的决议；
(四)对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的
建议；
(五)关于决定召开临时业主大会会议的决议；
(六)关于罢免委员的建议；
(七)向市、区主管部门投诉、申请行政复议、诉讼、仲裁的决议；
(八)其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。
第五十七条
业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当将其档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给所在地区主管部门，并在所在地街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第五十八条
业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区工作站或社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
第四章附则
第五十九条
业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。
第六十条
业主大会议事规则应当规定业主委员会的组成、产生、任期等。业主大会议事规则没有规定，或者规定不符合法律法规规定的，依照本规则执行。
第六十一条
市主管部门可以制订发布《深圳市业主公约示范文本》、《深圳市业主大会议事规则示范文本》和《深圳市业主委员会议事规则示范文本》及相关文件、表格的样本，供参照使用。
第六十二条
本规则自发布之日起施行。
小区业主大会和业主委员会议事规则
阳光家苑小区业主大会和业主委员会议事规则 第一章总则 第一条为保障阳光家苑小区业主大会和业主委员会的规范运作，根据《中华人民共和国物业管理条例》、《贵州省物业管理条例》等有关法律法规规定，特制定本议事规则。 第二条业主大会由阳光家苑小区全体业主组成。维护小区全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护小区的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的生活环境。 第三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不应作出与物业管理无关的决定，不应从事与物业管理无关的活动。 第二章业主大会议事规则 第四条业主大会议事内容： (一)制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则； (二)决定选聘、解聘物业管理企业； (三)决定专项维修资金使用方案和续筹方案； (四)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； (五)审议决定业主委员会的工作权限、经费和补贴； (六)审查业主委员会和物业管理企业的工作报告； (七)审议决定小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案； (八)审议制定和修改小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、安全防范和环境卫生维护等方面的规章制度； (九)改变和撤销业主委员会作出的不适当决定； (十)决定小区内涉及业主共同利益的其他重大事项。 第五条业主大会由业主委员会负责召集，业主大会决议对全体业主均具有约束力。 第六条业主大会以业主代表的形式召开。每单元楼推选两名业主，其中一名作为楼长，一名作为业主代表参加业主大会。楼长应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求该单元楼业主意见，并在业主大会会议上如实反映。楼长或业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以委托其它业主参加，但必须有楼长或业主代表的书面委托。 第七条业主大会会议，一般由业主委员会主任或副主任主持。如意见不统一，可采取当场投票表决或举手表决的形式，以少数服从多数的原则达成一致意见。 第八条业主大会会议按下列程序召开： (一)业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询(表决)意见表、核实业主身份等。召开业主委员会会议审议决定提交业主大会议案、意见表等情况。 (二)业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议形式、时间、地点、议定事项及其它事项以书面形式向小区全体业主公告。 (三)召开业主大会。
《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》释义
《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》释义《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》释义作者：佚名时间：2008-7-28 浏览量： 今年3月18日,中共深圳市福田区委、福田区人民政府办公室联名发出一份题目极其冗长的文件——《关于召开学习和贯彻〈深圳市业主大会和业主委员会指导规则〉动员大会暨培训班开班仪式的通知》。根据文件规定,深圳市国土房产局主要负责人、福田区委区政府主要负责人几乎全部出动。辖区物业管理企业经理及管理处主任共300人、辖区业主委员会代表共100人及辖区街道办事处主要负责人、辖区居委会主要负责人均得与会。文件强调,凡规定与会人员,必须“认真落实”,“不得中途更换”。大会声势至此,规格至此,可以想见《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》在有关部门视野中的地位之尊。 业主方面更是闻风而动。早在2月26日,该市46个小区近百名业主代表聚集到富临大酒店,召开了“《指导规则》学习座谈会”。但与政府会议的基调不一样,业主的学习座谈会越开越激愤。“学着学着,我们发现问题越来越多。学习会后来
就变成了质疑会。” 业主和有关部门对《指导规则》的态度为什么会有这么大的差异呢?答案不难从《指导规则》中找到。 在许多业主看来,《指导规则》对业主大会和业主委员会权益的保障了无新意,相反倒有诸多限制,这可以说是《指导规则》的最大特色。 比如,《指导规则》规定:街道办、社区工作站或居委会应组织辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作,应指导监督业主大会、业主委员会的日常活动。《指导规则》责令街道办确定一名副主任分管该项工作。并要求街道办把辖区内社区工作站或居委会对业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作情况纳入考核体系。这无疑是确立了行政权力对于业主权利的管制格局。 《指导规则》同时建议:建立由区主管部门、各区政法委、
业主大会议事规则详细版
编号：______________ 业主大会议事规则 签订日期： ____ 年_____ 月_____ 日 使用说明 1、本规则为示范文本，适用于本市住宅物业管理区域内的业主大会和业主委员会的组建、
运作和换届改选。业主应当仔细阅读本示范文本的内容，对规则条款及专业用词理解不一致的，可向市、区（县）房屋行政管理部门和所在地街道办事处（乡（镇）人民政府）咨询。 2、本示范文本中相关条款中留有空白处，供业主大会自行约定或补充约定。业主大会可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减，并以业主大会选择、修改、增补或删减的内容为准。 3、根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全、不得侵害其他业主合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、义务，不得以放弃权利不履行义务。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与成员任期等事项依法作出约定。制定业主大会议事规则，不得侵害业主、使用人的合法权益。 4、本文本中的示范条款由上海市住房保障和房屋管理局负责解释。 第一部分总则 第一条（规则制定的目的和依据）为了规范业主大会、业主委员会的运作，保障物权权益的规范行使，维护业主的合法权益和公共利益，促进社区建设和发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，结合本住宅小区业主自我管理的实际情况，制定本小区业主大会（以下简称业主大会）议事规则。 第二条（业主大会和业主委员会的设立）业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。业主大会会议选举产生业主委员会，业主委员会负责执行业主大会依法作出的决定，依法履行业主大会赋予的职责。
业主委员会规章制度与职责
业主委员会规章制度及职责 一、业主委员会职责 1、执行业主（代表）大会的决定和决议。 2、召集业主（代表）大会会议，报告物业管理实施情况。 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业 工作 ,努力提高商场物业管理水平。 4、监督管理各项规约的实施。 5、配合物业服务，街道及社区居委会，调解业主之间因物业使用，维护 和管理产生的纠纷。 6、审议物业管理服务企业专项服务委托合同、收费标准和服务标准，报业主大会决定； 7、协助物业工作，督促业主或承租户交纳物业服务费及其他相关费用。 8、组织和监督专项维修资金的筹集和使用。 9、监督物业管理服务企业和其它企业或个人在商场内进行物业管理服务 以外的经营活动； 10、业主（代表）大会赋予的其他职责。 二、业委会委员守则 1、公正廉洁，不谋私利。 2、遵纪守法，恪尽职守。 3、以身作则，带头遵守住建部的《业主大会和业主委员会指导规则》《业 主管理规约》，模范履行业主相关义务。 4、团结合作，谦虚谨慎，与街道、社区居委会及相关部门携手共创和谐、 繁荣的商场。
5、热忱为业主服务，认真对待业主的意见，建议和改进措施，及时向相 关部门进行通报。 6、维护业主合法权益，监督和协助物业服务工作。 7、加强学习，提高自身素养，不断增强为业主服务的能力。 三、印章管理制度 1、为规范本小区业委会公章使用管理，防止错用、滥用、盗用，特制定 本制度。 2、业委会公章必须按本制度严格管理，严禁违章使用。 3、业委会公章由业委会委派专人保管，并设立公章使用登记册，建立完整的公章使用制度。业主委员会秘书长应该对所有盖章文件进行编号存 档，随时供业主查核。 4、公章投入使用前应在房管局、公安局、人防办、物业管理公司等相关 单位预留印鉴，专人保管、使用时由主任审批并实行使用登记制度。 5、使用公章，凡是会令业主大会、业委会对外承担法律责任和经济责任 的，必须由全体业委会委员议事表决通过，超出议事规则规定权限的还 须经业主大会批准，并逐项登记使用情况。例如业委会代表全体业主对 外聘用物业管理公司签署的物业合同、针对物业维修基金的申用和支出 对外签署的报告、协议等。不会令业主大会及业委会对外承担法律责任 和经济责任的，但涉及的事项较重要，必须经业委会主任批准，并逐项 登记使用情况。例如经全体业委会委员讨论通过的向全体业主公示的通 告、对外同政府相关部门、物业管理公司进行咨询、协商的往来函件等。 6、严格控制开具盖有公章的空白介绍信，因业务或工作特殊需要必须开 具者，必须经副主任以上人员批准，并签领备案．领用人返回后，必须
南京市业主大会和业主委员会指导规则
关于印发《南京市业主大会和业主委员会指导规则》的通知 宁建物字〔2013〕988号 各有关单位： 为贯彻《中华人民共和国物权法》、《江苏省物业管理条例》，指导业主大会、业主委员会规范有序地开展活动，维护广大业主的合法权益，特制定《南京市业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。 特此通知。 附件：南京市业主大会和业主委员会指导规则 南京市住房和城乡建设委员会 2013年10月20日 南京市业主大会和业主委员会指导规则 第一章总则 第一条为了协助、指导业主共同管理活动，为业主行使共同管理权提供倡导性意见，依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律法规，制定本规则。 第二条本市行政区域内业主成立业主大会、选举业主委员会、设立业主小组及其活动适用本规则。 第三条业主大会自全体业主表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》之日起设立。 业主委员会自业主大会表决通过业主委员会委员选举之日起设立。
本市提倡根据住宅小区专项维修资金列支范围，按幢、楼道单元、楼层或若干建筑物组成的组团等设立业主小组。 第四条业主户数较多的住宅小区，可由全体业主共同决定是否设立业主代表大会。 业主代表大会履行业主大会职责，设立业主代表大会的住宅小区不再设立业主大会，业主代表大会的决定对全体业主具有约束力。 本规则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。 第五条本市建立业主公共决策平台，法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项，提倡通过公共决策平台表决。 本市建立南京物业网业主自治活动信息发布平台（https://www.360docs.net/doc/b35705768.html,），用于业主自治组织发布相关公告、通知、决定和信息。 第六条街道办事处、乡镇人民政府应当依据法律、法规、规章和本规则，对业主大会、业主委员会的成立及活动提供协助、指导和监督。 第七条本市建立业主自治活动顾问辅导机制，市住建委在南京市物业管理行业专家库中设立业主自治活动辅导专家小组。业主大会、街道办事处可聘请辅导专家担任首届业主大会筹备组组长，对成立业主大会筹备和业主自治活动日常运作实行专业培训与过程辅导。
业委会换届选举公告
关于XXXX小区业委会换届选举公告 尊敬的各位业主： XXXX小区小区第一届业委会任期即将届满，为承前启后，根据有关物业管理条例及细则和《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》，经报福田街道办皇岗永区工作站同意，决定成立XXXX小区业委会换届选举筹备组，选举有关事项公告如下： 一、筹备组组长：XX（2栋业主，第一届业委会主任） 成员：XX（1栋业主，第一届业委会副主任） XX（7栋业主，第一届业委会副主任） 二、业主委员会委员条件： 1、愿意为小区无偿服务，具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主； 2、守法，模范履行业主义务，未欠交物业管理服务费、专项维修基金等； 3、热心公益事业，责任心强，具有社会公信力； 4、其有必要的工作时间和一定的组织能力； 5、未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职。 三、业主委员会侯选人推荐办法及推荐期限 1、推荐方法：依据《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》规定，业委会委员侯选人由筹备组推荐，十名以上业主也可推荐一名侯选人，但不能重复推荐。 2、推荐时间：XX年X月X日——X月X日 3、推荐表格可在管理处领取，并在规定时间内送交业委会办公室杨小姐。 四、推荐侯选人名单后，由筹备组对侯选人进行资格审查和确认，并于2008年5 月21日——5月30日在各栋单元电梯口信息栏及小区宣传栏进行公示。
五、本届业委会委员选举设置15名侯选人进行差额选举，产生业委会委员9名， 侯补委员3名，其中设主任一名，副主任二名。 六、本届将以书面形式召开业主大会，由业主复议表决通过《业主公约》、《业主 大会及业主委员会议事规则》，业主表决选票与选票发放回收同时举行。七、业主大会投票权数按物业每平方米为一个投票权，不足一平方米按四舍五入 计算。 八、业主委员会选举投票时间为XX年X月X日——X月X日，由工作人员及保 安负责上门发放及回收选票，选票由业主签收填写和将选票投入投票箱，工作人员做好签收登记。 九、开箱验票计算时间定于XX年X月X日下午2时开始，地点设在管理处会议 室，由街道办、社区工作站、居委会工作人员、业主代表监督开箱验票。 希望全体业主积极参加和支持本届业委会的换届选举工作，共同维护小区业主合法权益，确保小区和谐稳定，为建设美好家园作出自己应有的贡献。 XXXX小区业主委员会 X年X月X日
《业主委员会工作规则》(草案)(2020年8月整理).pdf
业主委员会工作规则 （草案） 成都市青羊区水木光华业委会筹备组编制
业主委员会工作规则（草案）使用说明 1、本规则为示范文本，适用于本市行政区域内各类物业管理活动。当事人应当仔细阅读本示范文本的内容，对规则条款及专业用词理解不一致的，可向当地房产管理部门咨询。 2、本示范文本中相关条款后都有空白行，供业主自行约定或补充约定。业主可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。 3、根据《成都市物业管理条例》的相关规定，召开首次业主大会会议时，应制定业主委员会工作规则。制定业主委员会工作规则，不得侵害业主、使用人的合法权益。 4、本示范文本条款由成都市房产管理局负责解释。
业主委员会工作规则 第一章总则 第一条（制定依据） 根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》以及相关法律、法规、规章政策的规定，制定本业主委员会工作规则（简称本规则）。 第二条（业主委员会宗旨） 本业主委员会作为业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，向业主大会报告工作，接受业主大会、业主的监督，并依法、依本建筑区划管理规约和业主大会议事规则、本规则约定履行相应的工作职责。 第二章业主委员会 第三条（业主委员会职责） 业主委员会履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）根据业主的意见、建议和要求，拟订选聘物业服务企业或者其他管理人的方案、选聘实施人以及解聘物业服务企业或者其他管理人的议案，提交业主大会会议决定； （三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （四）根据业主的意见、建议和要求，拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，提交业主大会会议决定； （五）根据业主的意见、建议和要求，拟订《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》和《管理规约》修改方案，提交业主大会会议决定； （四）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，提交业主大会会议决定； （五）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内物业共有部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定； （六）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，提交业主大会会议决定； （七）根据业主的提议，拟订本建筑区划的划分、调整方案，提交业主大会会议决定；
业主大会和业主委员会
业主大会和业主委员会 议事规则 （业主大会筹备组、业主委员会参考文本） 区（县）街道（镇）社区 小区 20 年月日
使用说明 1.本参考文本为业主大会筹备组、业主委员会参考使用文本，适用于本市行政区域内各类物业小区开展业主大会、业主委员会相关活动。当事人应当仔细阅读本参考文本的内容，对规则条款及专业用词理解不一致的，可向市房产局咨询。 2.本参考文本中相关条款的空白处，可供当事人自行约定或补充约定。当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。 3.本参考文本中所指物业类型分为：住宅、商业、别墅、商务写字楼、医院、学校、工业、车站、码头、机场、其他类型物业。 4.根据《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》《钦州市物业管理办法》等相关规定，召开首次业主大会会议时，应依法表决通过业主大会和业主委员会议事规则等，对业主大会会议召开的形式、时间和议事方式，业主大会会议的表决程序，业主投票权数的确定方法，业主委员会的选举、换届程序、补选办法，业主委员会委员的资格、人数和任期，业主委员会的职责，业主大会、业主委员会印章的使用和管理等作出约定；制定业主
大会和业主委员会议事规则，不得违反法律、法规及本市相关政策规定，也不得侵害业主、使用人的合法权益。 5.本参考文本条款由参考使用的当事人负责解释。
第一章总则 第一条为了规范本业主大会和业主委员会在物业管理活动中的行为，维护小区全体业主的共同利益和合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业和管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》以及《钦州市物业管理办法》等相关规定，制定本业主大会和业主委员会议事规则（以下简称“规则”）。 第二条本业主大会名称为：（项目名称）业主大会。 项目地址（所在辖区）：钦州市县（区）街道（镇） 号。 物业管理区域四至 东至： 西至： 南至： 北至： 物业类型： 物业管理区域总建筑面积：㎡ 人防工程面积：㎡ 总户数： 第三条本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。 本业主大会设立业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。 业主大会依法通过的决议、决定对本物业管理区域内的全体业主
深圳市城区区物业管理实施办法
深圳市宝安区物业管理实施办法 第一章总则 第一条为了规范物业管理行政主管部门（以下简称区主管部门）、街道办事处（以下简称街道办）、社区工作站或社区居民委员会（以下简称工作站、居委会）及其他行政部门对物业管理活动指导、监督过程中的分工、协调和配合，明确业主、物业建设单位、物业管理企业的权利和义务，根据国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等相关法律、法规、规章以及有关规范性文件的规定，结合宝安区实际情况，制定本办法。 第二条本办法适用于宝安区行政区域范围内的物业管理。 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第三条区主管部门依法对全区物业管理负责管理、指导和监督。 街道办物业管理部门，接受区主管部门的业务指导，依法对本辖区范围内的物业管理活动实施指导、监督和管理。工作站、居委会负责辖区内物业管理的协调、监督和指导。 街道办、工作站、居委会应分别确定一名负责人分管物业管理工作。街道办、工作站或居委会应分别将物业管理工作纳入年度考核体系。
物业管理区域内，可以建立由区主管部门、区维稳办、街道办、工作站、居委会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度。 联席会议由街道办负责召集主持,并做好会议记录的整理保管工作。联席会议主要协调解决物业管理中的疑难问题。 第四条物业管理企业可以依法成立行业协会。主管部门指导、监督行业协会的工作。 第五条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中享有的权利和承担的义务，按《物业管理条例》的规定及物业服务合同的约定来确定。 第二章业主大会及其业主委员会 第一节首次业主大会会议的筹备与召开 第六条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。 业主人数少于五名且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
《成都市业主大会活动规则》指导细则
《市业主大会活动规则》指导细则 第一条（目的依据） 为了规业主大会及其业主委员会的活动，维护业主在物业管理中的合法权益，根据《市物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《市业主大会活动规则》等法规、政策的规定，结合市实际，制定本细则。 第二条（工作职责） 市房产管理部门负责本市业主大会的政策指导及其相关示文本的制定等工作。 区（市）县房产管理部门应当按照属地化原则负责业主大会设立、活动的指导、监督，并会同街道办事处、镇（乡）人民政府做好业主委员会委员的信用档案建立。 第三条（业主大会设立的经费） 设立业主大会的必要工作经费由开发建设单位承担，具体由业主大会筹备组（以下简称筹备组）按财务规定向开发建设单位报销。 开发建设单位消亡的，由业主共同筹集。 第四条（筹备组中的业主代表条件） 筹备组中的业主代表应当具备下列条件： （一）具有完全民事行为能力； （二）遵守临时管理规约，履行按约交纳物业服务费、缴存专项维修资金等业主义务； （三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁； （四）具有一定的组织协调能力； （五）具有必要的工作时间。 第五条（会议准备） 首次业主大会会议召开前，筹备组除履行法定职责外，还应当做好以下准备工作： （一）宣传有关的法律、法规、规章等，作好咨询工作； （二）确定首次业主大会会议表决规则； （三）制定选举工作实施方案； （四）培训筹备组的工作人员，推选并确定计票、唱票、监票人； （五）核发表决票，设立票箱、投票站。 表决票应当载明业主的、性别、户门号、专有部分建筑面积、联系方式、表决事项、表决意见等基本容。 第六条（通知送达） 首次业主大会会议召开前15日，筹备组应当将召开业主大会会议的书面通知在建筑区划显著位置公告，并可以下列方式通知全体业主： （一）当面递交； （二）放入业主信箱或业主的物业专有部分； （三）邮寄； （四）向业主发送电子； （五）通过建筑区划的局域网向业主发送消息； （六）其他法定方式。 第七条（通知容） 首次业主大会会议通知应当包含以下容： （一）会议的时间、地点、容、形式； （二）业主大会会议议程、会议的表决事项及表决方式；
芜湖市左岸生活业主委员会工作规则
芜湖市左岸生活业主委员会工作规则 （2013年2月6日稿） 第一章总则 第一条根据《物权法》、《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、住房与城乡建设部《业主大会与业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）的规定，以及《左岸生活管理规约》、《左岸生活业主大会议事规则》的约定，结合左岸生活小区自身特点，为有效履行芜湖市左岸生活业主委员会（以下称“业委会”）的职责，规范业委会工作，接受业主监督，特制定本规则。 第二条业委会开展工作坚持合法、公开、科学、合理的原则。 第二章业委会及其成员的职责 第三条业委会履行下列职责： （一）召集业主（代表）大会，向业主代表大会报告工作； （二）执行业主大会及业主代表大会的决议； （三）监督管理规约的实施； （四）制定、公布与执行业委会的工作计划； （五）拟定业委会工作经费筹集与使用预算、决算方案，征求意见，修改完善后交付业主大会表决； （六）拟定维修资金的筹集和使用方案，征求意见，修改完善后交付业主大会表决； （七）拟定管理规约、业主大会议事规则、业委会（业主代表）选举办法修正草案，征求意见，修改完善后交付业主大会表决； （八）与开发企业协商，拟定小区区域范围、小区建筑与设施情况与权属方案，经开发企业确认后，公布，提交业主代表大会讨论和业主大会表决； （九）接受、审查物业服务合同以及物业服务标准方案，征求业主（业主代表）意见，整理、论证后向物业服务企业提出修改意见，在充分完善后交付业主大会表决，签定表决通过的服务合同及服务方案； （十）与物业服务企业协商，拟定小区区域、场所秩序维护与管理、小区公共设施设备使用以及小区公共收入管理规范方案，公布，征求意见后，提交业主代表大会讨论和业主大会表决； （十一）根据产权界定、公摊费用核算、公共收入监管、公共维修管理、公共秩序与安保管理等专项工作需要，经业委会决定，可吸收业主代表、业主成立业委会专项工作组，在业委会授权范围内开展专项工作； （十二）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务公司履行物业服务合同； （十三）调解业主之间因专用部分使用、维护而发生的纠纷； （十四）协调物业服务企业与业主之间的矛盾； （十五）业主大会赋予的其他职责。
业主大会和业主委员会议事规则(示范文本)
业主大会和业主委员会议事规则（示范文本） 第一章总则 第一条制定依据 为保障本物业管理区域内业主大会和业主委员会的规范设立、运作，根据国务院《物业管理条例》和相关法规、规章，制定本业主大会议事规则，并经年月日业主大会讨论通过。 第二条业主大会宗旨 本业主大会维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。 第三条业主大会的组成 本业主大会由本物业管理区域的全体业主组成。业主身份的确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；已订立房屋买卖合同但尚未取得房屋所有权证的，房屋竣工并已交付的，按照房屋销售合同中明确的物业买受人确定。 房屋已经竣工但尚未交给物业买受人，或者尚未出售的，按建设单位向房产管理部门现售商品房备案确认。 房屋所有权属2人以上共有产的，推选一人参加业主大会会议。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由一名法定监护人参加业主大会会议。 单位业主的，按该单位提供的书面有效委托证明中明确的人员确定。 第四条业主大会活动范围 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不应作出与物业管理无关的决定，不应从事与物业管理无关的活动。 业主大会及其业主委员会应根据杭州市有关规定接受社区党组织的领导，接受当地物业管理行政主管部门的指导和监督。 业主大会及其业主委员会应配合公安机关等部门，与社区党组织、社区居委会、物业管理企业共同做好本物业管理区域内维护社会治安、交通秩序等相关工作，并支持社区党组织、社区居委会开展其他各项工作。 第二章业主大会议事规则 第五条业主大会议事内容 （一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （二）决定选聘、解聘物业管理企业； （三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案； （四）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （五）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
业主大会和业主委员会指导原则
业主大会和业主委员会指导规则 《业主大会和业主委员会指导规则》是住房和城乡建设部制定规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益的一部规则。 中文名 业主大会和业主委员会指导规则 发文字号 建房[2009]274号 发文单位 中华人民共和国住房和城乡建设部 发文性质 政府文件 目录 1. 1 颁布机构 2. 2 总则 3. 3 相关会议 1.? 业主大会 2.? 业主委员会 3. 4 指导监督 1. 5 附则 业主大会和业主委员会指导规则颁布机构 关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知 各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局： 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部房地产市场监管司。
中华人民共和国住房和城乡建设部 [1] 业主大会和业主委员会指导规则总则 第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。 第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。 第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。 第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。 业主大会和业主委员会指导规则相关会议 业主大会和业主委员会指导规则业主大会 第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料： （一）物业管理区域证明；
业主委员会备案流程材料
业主委员会备案 事项类别非行政许可审批 法律依据 《深圳经济特区物业管理条例》第二十八条、《深圳经济特区物业管理条例》实施若干规定、 《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》 办理条件1、符合成立业主委员会条件：物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上或者首套物业出售并交付使用满二年； 2、业主大会表决通过的条件：业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效。业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意； 3、委员、候补委员当选应当经与会业主所持投票权二分之一以上且与会业主人数二分之一以上多数同意； 4、业主委员会备案应提交的材料，除法规明文规定提交的材料外，针对《深圳经济特区物业管理条例》第五条规定，还应提供业主委员会筹备过程资料以及辖区社区工作站、街道办的审核意见及签章。 申请材料1、业主委员会备案申请表（原件1份；辖区社区工作站、街道办审核意见及签章）； 2、业主公约（原件1份；业委会组织的换届加盖业委会骑缝章，工作站组织的加盖工作站骑缝章）； 3、业主大会、业主委员会议事规则（原件1份；业委会组织的换届加盖业委会骑缝章，工作站组织的加盖工作站骑缝章）； 4、选举和表决结果统计表（原件1份；监票人、唱票人、计票人需签字；业委会组织的由业委会签章，工作站组织的由工作站签章）； 5、业主委员会会议纪要（原件1份；提供业主委员会选举主任、副主任的基本情况及委员分工情况，需半数以上委员签名）； 6、业主委员会委员、候补委员未欠交物业管理服务费、专项维修基金等费用的证明（原件1份；物业服务中心提供并签章）； 7、业主委员会委员、候补委员候选人名单的公示文本（原件1份；于选举前15日在所在物业管理区域进行公示，公示期不应少于30日；业委会组织的由业委会签章，工作站组织的由工作站签章）； 8、召开业主大会会议的公告（原件1份；公示时间不少于15天，内容包括：会议议题、时间、地点、方式以及选举或表决事项；业委会组织的由业委会签章，工作站组织的由工作站签章）； 9、业主委员会委员、候补委员积极、及时、全面履行工作职责的书面承诺（原件1份；附委员及候补委员签名）； 10、业主大会作出决定之日起三日内的公告（原件1份；内容包括：业主委员会的成员情况、表决通过的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会议事规则；业委会组织的由业委会签章，工作站组织的由工作站签章）； 11、业主委员会委员、候补委员的房产证（复印件1份；复印有业主姓名和房号的那一页/两页，业委会组织的由业委会签章校核产权证复印件，工作站组织的由工作站签章校核产权证复印件，若无法提供房产证明的，则需提供《深圳经济特区物业管理条例》实施若干规定中规定的相关合法有效证件）； 12、单位业主授权的自然人代表需提供授权委托书及代表的身份证复印件（授权书原件1份；身份证复印件1份由单位业主签章） 13、业主大会、业主委员会印章刻制申请表【原件2份；需在业主委员会名称处标明届数和任期，如：深圳市南山区***第*届业主委员会（2014.01.02—2017.01.01）】 申请受理机关南山区住房和建设局决定机关南山区住房和建设局 事项程序根据《深圳经济特区物业管理条例》实施若干规定中的规定，业主委员会成立后，应该通过社区工作站向区主管部门提交备案申请；备案回执也由工作站转交业主委员会；业委会拿到刻章申请后，需到南山公安分局刻制印章，再将印章式样送区住建局备案。 注：无工作站及街道办签署意见及盖章的，不予备案 办理时限10个工作日收费标准及依据不收费 表格下载1业委会备案申请表 2管理规约 3业主大会、业主委员会议事规则 4选举和表决结果统计表 5业委会会议纪要 6未欠费证明 7深圳市南山区（大厦）业主委员会委员候选人名单的公示
关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知
关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知 建房[2009]274号 各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局(建委)，新疆生产建设兵团建设局： 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部房地产市场监管司。 中华人民共和国住房和城乡建设部 二○○九年十二月一日 业主大会和业主委员会指导规则 第一章总则 第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。 第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。 第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。 第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。 第二章业主大会 第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主大会议事规则 详细版
编号：_____________业主大会议事规则 签订日期：_______年______月______日
使用说明 1、本规则为示范文本，适用于本市住宅物业管理区域内的业主大会和业主委员会的组建、运作和换届改选。业主应当仔细阅读本示范文本的内容，对规则条款及专业用词理解不一致的，可向市、区（县）房屋行政管理部门和所在地街道办事处（乡（镇）人民政府）咨询。 2、本示范文本中相关条款中留有空白处，供业主大会自行约定或补充约定。业主大会可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减，并以业主大会选择、修改、增补或删减的内容为准。 3、根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全、不得侵害其他业主合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、义务，不得以放弃权利不履行义务。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与成员任期等事项依法作出约定。制定业主大会议事规则，不得侵害业主、使用人的合法权益。 4、本文本中的示范条款由上海市住房保障和房屋管理局负责解释。 第一部分总则 第一条（规则制定的目的和依据） 为了规范业主大会、业主委员会的运作，保障物权权益的规范行使，维护业主的合法权益和公共利益，促进社区建设和发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，结合本住宅小区业主自我管理的实际情况，制定本小区业主大会（以下简称业主大会）议事规则。
业主大会与业主委员会的区别是什么
业主大会与业主委员会的区别是什么 为了维护业主的合法权益，业主可以召开业主大会，选举出业主委员会，业主委员会是业主的代表机构，有独立的诉讼地位。那么业主大会与业主委员会的区别是什么?对其讲解下。 业主大会与业主委员会的区别如下： 业主大会是由全体业主组成的，决定物业重大管理事务的业主自治管理组织。 当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是由业主大会从全体中选举产生，经政府批准成立的代表全体业主合法权益的社会团体。
业主大会是指一定物业管理区域内的全体业主组成的共同体，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。我国《物业管理条例》第 8 条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。” 《物业管理条例》也规定了业主委员会是业主大会的执行机构。这表明，业主委员会具体执行业主大会的许多事项。比如业主大会决定物业管理企业的选择，而物业服务合同由业主委员会签订。业主大会监督业主委员会的具体工作开展。业主委员会中委员的人选，也是由业主大会选举和更换。 业主委员会是指业主大会的常设机构和执行机构，是基于业主的选举和业主大会授权，执行业主大会决议的机构。 所以，业主委员会是物业区域内全体业主的自治管理组织，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的规定。《物权法》赋予了业主更多的自治权利，业主权利的回归使得小区对业主委员会这一业主权利的“代言人”提出了迫切的需要。 因此，业主委员会的成立对于小区的综合治理与整体发展建设具
物业公司考察报告
篇一：物业管理考察报告1 物业管理考察报告 2005年9月5日我局组织城区物业公司经理赴全国率先实施物业管理的先进城市———深圳市房管局进行了实地考察，考察座谈会于9月7日上午在深圳市房管局宾馆进行，深圳市房管局物业处副处长、办公室主任、物业协会会长及二位物业公司经理参加，座谈会就怎样加强对物业公司管理，怎样推行前期物业管理招投标等问题进行了深入广泛的交流，从中使考察人员受益非浅，达到了考察的目的和效果，现将有关情况汇报如下： 一、考察情况 （一）政府重视，加强领导、健全机构。 深圳市政府把物业管理工作列入政府重要工作之一，把打造文明城市与建设文明小区紧密结合在一起，十分重视组织领导和组织建设。 1、组织领导层次高，深圳市成立物业管理委员会由市政府牵头，主管副市长任委员会主任，深圳市政府副秘书长、深圳市住宅局长任副主任、成员由6个行政区和计划、财政、国土等13个部门领导及深大电话公司等4个企业负责人组织；委员会下设办公室和物业管理招标办办公室，两个办公室均设在深圳市住宅局，负责日常工作；各区人民政府也成立相应机构，领导辖区内物业管理和老住宅区整治改造工作。 2、建立合理业主委员会组成监管管理机制，齐抓共管。一是各物业行政主管部门对业主大会，业主委员会的成立及活动进行指导，监督和管理。二是街道办事处，社区工作者或社区居委会负责业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会，业主委员会的日常工作，并处理物业管理与社会管理的相互关系。三是由物业主管部门、政法委、维护办、街道办事处、社区工作站或居委会、派出所、业主委员会、物业管理企业组织联席会，联席会由街道办事处召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题， （二）、重视法制建设。 深圳市物业管理起步早，政策法规建立超前，对发展物业管理具有前瞻性和预见性，1994年出台了《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》。开创了我国物业管理法制建设先例，之后相 《深圳市家庭装饰装修管理办法》、继出台了《深圳市经济特区住宅区物业管理行业管理办法》、 《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》等十二种物业管理政策法规。为深圳市物业管理的健康发展起到了重要作用，从时间上看，我国制定的一系列物业管理政策都是在深圳经济特区制定的物业管理政策法规的基础上修改出台。 （三）加强开发、物业综合管理推动物业产业发展。 1、深圳市现有注册物业管理企业898个，管理项目3500余项，对物业企业的管理主要是资质管理，除每年进行年检外，在适当时间与工商部门联合检查，检查内容包括：企业是否按申报项目操作，企业是否帐目公开，企业实际操作是否降低资质申报条件，对外来企业实行登记备案制度等，通过检查整顿规范提高管理水平，减少业主投诉。 2、严格推行物业管理合同和业主公约必须是在开发企业售房时就与业主签定，而不是在向业主交房时签定物业合同和公约。 3、加强物业管理从业人员培训，深圳市专门设有房地产和物业管理进修学院，为上岗培训和继续教育创造了先决条件，学院每年不断循环组织物业管理人员培训，新的物业管理政策法规和物业管理理念不断从这里输出，从而提高员工素质和管理水平。 4、建立物业管理招投标机制，把物业管理引入市场机制，2000年下发了招投标管理工作通知。成立了招投标办公室，制定了招投标有关程序规定，设立考评专家库，在一些规模小区开展了招投标工作，对达到5万平方米的小区准备强行启动招投标。 （四）全方位、多角度解决物业收费问题。 一是通过煤体加强物业管理宣传工作，二是要求开发企业与业主签定的物业服务合同和业主
业主委员会工作规则(湖北省2017版)
合同编号： _________________ （_______________ 省 _________________ 市县 ________ 年份 _________________ 编号） 业主委员会工作规则 （示范文本） 湖北省住房和城乡建设厅编制 说明 1. 根据《湖北省物业服务和管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》规定, 召开首次业主大会会议前，业主大会会议筹备组应起草制订业主委员会及成员工作职责，对其工作进行约定，并经业主大会会议表决通过。 2. 本示范文本中相关条款后都有空白行，供业主自行约定或补充约定。业主可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。 3. 本规则为示范文本，适用于本省行政区域内各类物业管理活动。业主应当仔细阅读本示范文本的内容，对规则条款及专业用词理解不一致的，可向各市（州）、县（市、区）房产行政主管部门咨询。 4. 本示范文本条款由湖北省住房和城乡建设厅负责解释。 业主委员会工作规则 为了规范业主大会和业主委员会在物业管理中的活动，维护业主的共同利益和合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，制定本业主委员会工作规则（以下简称规则）。 第一章总则 第一条业主委员会作为业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，向业主大会报告工作，接受业主大会、业主的监督，并依法、依本物业区域《管理规约》《业主大会议事规则》及本规则约定履行相应的工作职责。 第二章职责与分工 第二条业主委员会履行下列职责：
（一）依法忠实履行职责，执行业主大会决议、决定； （二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作，并在物业区域内显著位置公布书面报告，接受业主咨询； （三）根据业主意见、建议和要求，拟订议案，提交业主大会会议决定； （四）根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘的或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同； （五）督促业主、物业使用人遵守业主《管理规约》，调解因物业使用、维修和管理产生的纠纷； （六）根据业主大会决定或者授权，决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布经营所得收益和支出情况； （七）组织、监督住宅专项维修资金和物业保修金的筹集、使用； （八）督促违反《物业服务合同》约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用； （九）及时了解业主、物业使用人的意见、建议，监督物业服务企业履行《物业服务合同》，协调处理物业服务活动中的相关问题，维护业主合法权益； （十）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管； （十一）积极参加房产行政主管部门组织的物业管理培训，接受街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会以及房产行政主管部门的指导与监督； （十二）配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作； （十三） _________________________________ ； （十四） _________________________________ ； （十五）法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他职责。 第三条业主委员会主任负责业主委员会的日常工作事务，履行以下职责： （一）执行业主大会、业主委员会的决议、决定； （二）负责召集业主委员会会议，主持业主委员会工作；