房地产板块上市公司股利政策研究[开题报告]

毕业论文（设计）开题报告

题目：房地产板块上市公司股利政策研究

一、选题的背景、意义

（一）背景

目前房地产企业占国民生产总值的五分之一，可以说是不折不扣的支柱产业。在过去的10年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。在这个时候对房地产板块上市公司的研究显得十分重要，而在房地产板块上市公司的研究中对其影响较大的股利政策也是有它的实际意义的。股利政策作为现代公司理财的三大核心内容之一，一直是公司内外部利益相关者关注与分歧的焦点之所在。几十年来,西方的财务学者虽然一直在致力于股利分配理论与实践的探索，但至今没能找到一种普遍适用的股利分配模式。随着我国证券市场的蓬勃发展，国内学者近几年也掀起了研究股利政策的热潮。

目前我国上市公司对股利政策普遍不够重视，股利政策制定的盲目性和随意性很大，部分分配方案既不符合财务决策的相关原则，也不符合股东利益的要求，由于中国证券市场历史的原因，与其他板块相比，房地产行业情况更为复杂。（二）意义

我国上市公司现金股利分配中存在严重的短期行为，大多数上市公司没有明晰的现金股利政策。在我国的房地产板块股利政策上也同样存在着这样的情况。而合理的股利分配政策一方面可以为企业规模扩张提供资金来源，另一方面可以为企业树立良好形象，吸引潜在的投资者和债权人，实现公司价值即股东财富最大化。

因此，房地产板块上市公司非常重视股利分配政策的制定，通常会在综合考虑各种相关因素后，对各种不同的股利分配政策进行比较，最终选择一种符合本公司特点与需要的股利分配政策予以实施。从股权分置改革以来，房地产市场的开放程度在整个资本市场中走在前列，其股利政策也更具有说服力。目前我国上市公司对股利政策普遍不够重视，股利政策制定的盲目性和随意性很大，部分分

配方案既不符合财务决策的相关原则，也不符合股东利益的要求，这种股利分配政策会直接影响房地产企业未来的发展，房地产板块上市公司必须制定符合自身发展的股利政策，因此股利政策在理论上对房地产板块上市公司有着重要的理论和现实意义。

二、相关研究的最新成果及动态

（一）国外关于房地产板块上市公司股利政策的研究

股利政策是公司期末在平衡内外部相关集团利益的基础上,对提取了各种公积金后的净利润如何进行分配的决策。股利政策是现代公司理财活动的三大核心内容之一。

自Lintner（1956）开创性研究揭开了股利理论研究的序幕以来，西方财务学界对股利理论和实证分析的研究成果较多，但至今尚未取得一致结果，“股利之谜”悬而未决，所以股利政策仍是目前研究的热点问题，是尚未解决的财务难题之一。在国外房地产板块上市公司股利政策制定上还是参考着Lintner股利理论。

Ste．phen Dorrell（1994）认为，英国的股利分配自1979年以来大幅增长，可能增长速度太快而且太不灵活，尤其是房地产板块表现突出。Michael McLintock（1992）指出在利润缩水的情况下继续分红是重要的。为股利而投资的情形，在大多数情况下都得到了强大而良好的支持，经受住了时间的考验，而且在可以预见的将来，在我们看起来必须面对的经济和股票市场之中，也会得到越来越多的认可。

而从美国的情况看，在1986年“税收改革法案”出台前，现金股利是被当作普通收入课税的，且当时对现金股利征收的税赋，平均边际税率约为40%.而股东从公司回购股票中所取得的收入，则是被当作资本利得而加以课税的，其平均边际税率相对较低。在美国的房地产板块上存在着一个类似金地、绿城的高成长房地产企业Horton。作为美国大房地产公司中成立最晚的企业，它用20多年就完成了其他三家50年的发展规模，金地和绿城的成功是有极大借鉴意义的，而美国的Horton同样让我们对高成长房地产企业的判断标准更加清晰，构建选股模型，针对标准进行打分评判，得出选择对象，或者多个该类型公司可以成为我们房地产成长股的组合。

在上司公司股利政策的研究方面，N. Bhattacharyya（2007）指出虽然股利

政策是公司董事会做出的主要决策之一，但是，英国或美国之外的公司是如何分配股利的，却鲜为人知。而对于英美公司治理体制之外的公司股利和公司治理之间的关系，知之者则更为少见。D.E. Allen和H.Y. Izan（1993）指出利用丰富的理论开发股利模型私人讯号管理、企业信息也引起了实证研究，寻求确定数据拟合的信号理论。在房地板块股利政策的代理成本理论中认为股东为避免自身利益损失，要监督和约束经理阶层的行为,势必导致代理成的发生。而股东越保守，代理成本越高，对股东越不利，而对债权人则越有利。因此，在房地产板块上市公司股东需要在这两者之间平衡利弊得失。

此外，还有很多学者也在房地产板块股利政策上方面做出了研究贡献，比如LaPorta（2000）指出现金股利是股东权益法律保护体系的结果，股东可以利用其享有的法律权利迫使公司发放现金股利，从而限制管理者挥霍公司利润以牟取私利。因此国外房地产板块上市公司股利政策制定过程中十分注重对现金股利的发放。

（二）国内对于房地产板块上市公司股利政策的研究

1、房地产板块上市公司股利政策现状分析

原红旗（2004）认为，房地产业是国民经济发展的晴雨表,房地产市场的发展对于增强区域产业综合竞争力具有重要意义。股利政策作为公司经营行为和经营业绩的反映与折射，会对公司的股票市价和公司的市场形象产生至深且巨的影响。到2006年底，沪深两市房地产企业一共83家，总市值一共7975.01亿元，流通市值一共3830.46亿元，占总市值的48.03%，可以看出从股权分置改革以来，房地产市场的开放程度在整个资本市场中走在前列，其股利政策也更具有说服力。对于房地产企业而言,按照MM股利无关理论,无论股利支付率如何变动,对股权资本成本和股票价格不会产生任何影响。按照股利的“手中之鸟”理论,企业发放的股利越多,投资者认为投资的风险越小,股权资本成本会降低。

罗宏（2008）中认为现金股利的分配能够发挥公司治理效应，有效于公司价值的提升。要治理上市公司的不分配现象，提高上市公司的现金股利分配水平、充分发挥现金股利的治理效应，优化公司治理水平、加强投资者保护是当前面临的必然选择。我国地产上市公司比较偏爱股票股利，并且股票股利的支付水平也比较高。从理论上讲，上市公司分配股票股利只是对所有者权益下不同项目的增减调整，不会影响公司的现金流量，股东财富也不会改变，因此股票股利的发放

应无实质性的经济含义。发放股票股利，股东的确得到了额外的普通股票，但是他们在企业中的股权比例不变，股票的市场价格成比例下降，因此每个股东所拥有股权的总价值也不变。

陈国辉,赵春光（2000）指出目前我国房地产上市公司的股权集中度还是处在一个较高的水平，但有不断减低的趋势。房地产上市公司的流通股在公司股本中占有较大的比重。但是，相比其他欧美国家的百分之百全部流通股来说，我国房地产的流通股比例还是显得非常低。

2、房地产板块上市公司股利政策的问题及原因分析

李常青（2001）指出公司永远需要股利政策，但是没有永远的股利政策。我国的证券市场是个新兴的市场，充满活力和挑战，有许多问题值得从业者思考，股利支付水平尽管有所提高,但仍普遍较低，股利政策制定的适合与否对房地产板块上市公司有着重要的影响，公司永远需要股利政策，但是没有永远的股利政策。我国的证券市场是个新兴的市场，充满活力和挑战，有许多问题值得从业者思考，上市公司制订其股利政策，应该是综合考虑了公司当前的经营状况与末来的发展前景而作出的。

陈浪南、姚正春（2000)指出在初步控制盈余信息的情况下进行了研究，得出的结论是现金股利不具有信息效应，送股和配股则可导致正的超额收益，金股利分配中存在严重的短期行为。同时我国上市公司由于没有把投资者的利益放在应有的位置上，大多数都没有明晰的股利政策目标，因而在股利政策的制定和实施上缺乏长远打算，带有很大盲目性和随意性。能够不间断派现，使股利政策保持连续性的企业很少。

陈丽华（2009）指出一般说来，能够连续派现并实施稳定股利政策的公司，通常是业绩优良且稳步增长的公司，投资者对这类公司抱有良好的投资预期，其股价也相应保持稳定。但是我国上市公司由于没有把投资者的利益放在应有的位置上，大多数都没有明晰的股利政策目标，因而在股利政策的制定和实施上缺乏长远打算，带有很大盲目性和随意性。能够不间断派现，使股利政策保持连续性的企业很少。

3、如何制定房地产上市公司股利政策

陈晓，陈小悦，倪凡（2008）阐述了我国首次股利的信号问题，发现首次发放现金股利、股票股利和混合股利公告都可导致正的超额收益，股票股利和混合

股利的公告效应显著高于现金股利的公告效应，规范的信息披露制度和很高的市场透明度，将使上市公司的现金股利分配基本反映公司的经营状况。

刘星，李豫湘、杨秀苔（2007）指出应该对我国现有上市公司的股本结构和治理结构进行改进,形成合理的股权结构,有效的制衡机制和激励机制,公司才可能作出有利于股东利益最大化的股利政策。我国应加大对上市公司的监管力度,建立一个比较科学的监管体系,特别是要加强对公司的现金流量产生影响的各种决策的监管,及时有效地发现与制止上市公司的“道德风险”行为。如采用送股方式的股利分配政策的上市公司比较普遍,考虑到送红股属投资者的再投资行为,因此,对于送股的公司,可考虑要求其在年报中披露转作股本的可分配利润的用途和投资方向等方面的信息。

漆威（1997）指出要设计一套合理的报酬分配方案，使企业收益分配中的风险和报酬尽可能均衡。这套方案一方面要使风险制造者即高级管理层承担一定的风险，以降低企业的风险，从而避免非人力资本所有者承担过高的风险；另一方面，要激励高级管理层进行最大限度的关系专用性投资，尽可能消除其机会主义行为。克莱因和阿尔钦认为，契约双方可签订一份带有潜在套牢行为的长期契约，通过规定相应的激励和惩罚机制，使套牢出现的可能性变小。理论上，明确的长期契约可以解决机会主义问题，但因其实施成本太高而可能不具效率。

李礼,王曼舒（2007）指出房地产上市公司应尽量保持股利政策的稳定性股利政策的稳定性，表现为股利与税后盈利之间稳定的比例关系及股利稳定增长的趋势。稳定的股利对保持股票价格的稳定具有直接的作用。对公司而言，意味着公司实力和盈利的稳定。不论上市公司的财务及经营状况如何，股利分配，尤其是配股都必须选择适当的时机。

三、总结部分

总之，从以上众多学者对于房地产板块上市公司股利政策的研究成果来看，世界各国对于房地产板块上市公司股利政策问题非常关注。因此，我们要对房地产板块股利政策进行升入的研究。本综述根据国内外各位学者对于房地产板块股利政策的有关看法，进一步研究房地产板块股利政策的应用，使大家对于目前国内在这个领域的研究及其成果有一个较为全面的认识。

通过阅读、研究国内外专家学者的理论研究，我们发现我国房地产板块上市公司股利政策存在着一些问题：（1）我国目前的大多数房地产板块上市公司的股

利分配政策缺乏连续性和稳定性，股利政策的制订和实施缺乏远见，目的不明确且具有随意性。（2）我国上市公司由于没有把投资者的利益放在应有的位置上，大多数都没有明晰的股利政策目标，因而在股利政策的制定和实施上缺乏长远打算，带有很大盲目性和随意性。能够不间断派现，使股利政策保持连续性的企业很少。（3）目前房地产上市公司的流通股在公司股本中占有较大的比重。但是，相比其他欧美国家的百分之百全部流通股来说，我国房地产的流通股比例还是显得非常低。

因此，通过研究我们认为上市房地产公司存在着以上问题，所以本文对上述问题进行了进一步的研究。笔者将对我国房地产板块上市公司股利政策的特点及现状进行深入研究，并针对其存在的问题进行分析同时提出确实有效的解决方法。希望为我国房地产板块上市公司的股利政策的制定起到一定的借鉴作用。三、课题的研究内容及拟采取的研究方法（技术路线）、研究难点及预期达到的目标

（一）课题的研究内容：

1、引言。

2、房地产上市公司股利政策现状分析。

3、房地产上市公司股利政策存在的问题及原因分析。主要从股利分配中存在严重的短期行为；股利支付水平仍普遍较低等几个方面展开；再从公司容易被市场诱惑而追求短期利益最大化,忽视在资本市场上的长期战略等方面探究原因。

4、如何制定房地产上市公司股利政策。主要从股利政策必须与企业财务目标保持一致；保持股利政策的连续性和稳定性等方面展开研究。

5、结论。论文的重点是对房地产上市公司股利政策存在的问题及原因分析的基础上探讨房地产上市公司如何指定股利政策。

（二）拟采取的研究方法（技术路线）：

1、文献研究法。首先对于国内外相关理论文献进行广泛阅读，了解掌握国

内外相关理论动态打好理论基础。

2、案例研究法。在论文的第二部分房地产上市公司股利政策现状分析中将

通过目前国内房地产板块上市公司股利政策制定的案例进行分析，总结

经验，提出建议。

技术路线：

（三）研究难点

课题的研究难点是在当前中国经济快速发展和房地产过热的条件下，梳理、归纳、总结房地产上市公司股利政策如何实施，并提出切实可行的对策。（四）预期达到的目标

论文的主要目标是通过对房地产板块上市公司股利政策在我国发展过程中遇到的主要问题进行分析，借鉴国内外关于房地产板块上市公司股利政策的研究成果，重点研究我国房地产板块上市公司股利政策过程中问题，提供有价值的建

议和解决问题的方法。

四、论文详细工作进度和安排

2010.10.08—2010.11.22 完成毕业论文选题

2010.11.23—2011.01.10 完成文献综述、开题报告及外文翻译

2011.01.11—2011.03.11 完成毕业论文初稿

2011.03.12—2011.05.03 毕业实习，修改论文

2011.05.04—2011.05.12 毕业论文定稿

五、主要参考文献

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[27] N. Bhattacharyya, 2007 "Dividend policy: a review", Managerial Finance, V ol.

33 Iss: 1, pp.4 - 13

宏观调控下的房地产营销模式创新开题报告

课题名称：宏观调控下的房地产营销模式创新 1.1选题的背景 1.1.1国家宏观调控的背景房地产在国民经济中占据着至关重要的位置，房地产GDP发展可以带动五十几个相关产业的发展，所以如果房地产不能够持续，稳定，健康的发展就会对市场经济引起巨大的波动甚是会产生一系列的瓶颈问题，所以近年来，国家针对房地产市场存在的问题，连续出台了一系列的宏观调控政策，而且力度在不断的加大，旨在抑制房价过快增长，国家主要从土地供应，银行信贷，机构监管和产业政策等方面对房地产进行逐步的规范和完善，今年又采取从紧的货币政策，而这一系列的政策的实施，表明政府降温房地产投资的决心和进一步紧缩政策的预期，从目前情况看，房地产宏观调控效果已经逐渐显现，全国各地房价都出现了不同程度的下调或增速趋缓。这一切强硬的措施对房地产销售工作带来了首当其冲的影响：(1)国家宏观调控趋紧引致房地产市场持续低迷；(2)新政导致销售压力增大，(3)理性消费回归(4)随着多渠道住房供应体系的形成，商品房价上升受限；(5)国家宏观调控紧缩银根，房地产企业举步维艰；(6)房地产利润被压缩到一个合适的空间后，各大地产商之间的竞争趋于白热化等。总之，随着我国新一轮宏观调控的实施，面对各地持续上涨的房价和舆论压力，新的形势对房地产企业提出了新的营销挑战，房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立现代的营销观念，创新房地产营销策略，用新的营销手段来打动更多的消费者，从而在激烈的市场竞争中立足。 1.1.2房地产市场营销背景我国房地产市场消费观逐步走向理性消费和绿色消费，那种争先恐后买房，整夜排队挤号的现象似乎已经成了过去。在经过新一轮的洗牌之后，房地产商意识到那种突飞猛进，高歌凯旋的市场氛围已经不复存在，房地产商传统上的战略优势，如资金，技术，人脉关系优势随着竞争的加剧正在下滑成为不在必然的优势。随着我国房地产市场的发展和人们生活水平的提高,购房者情感精神层面的需求被不断激发和释放出来,并在消费行为中显现出越来越重要的地位，房地产市场需求向多档次，多元化，个性化发展，特别是住宅市场的需求变化尤其明显，消费者需求的多样化，各大地产商竞争的白热化，使得房地产商不得不静心思考从“以产品为中心”向“以消费者为中心”的模式转移，在传统营

国内外上市公司股利政策文献综述

国内外上市公司股利政策研究综述张洪芳王颖（教授）（杭州电子科技大学管理学院杭州310018）【摘要】本文对国内外上市公司股利政策研究进行了综述，指出了我国学者在上市公司股利政策研究方面存在的不足，建议应进一步加强对上市公司股利政策的选择动因及投资偏好的研究。【关键词】股利政策股利无关论税差理论股利政策是上市公司理财的三大核心内容之一，合理的股利政策不仅可以使上市公司树立良好的形象，而且能激发广大投资者对上市公司的投资热情，从而使上市公司长期、稳定地发展。因此，制定合理的股利政策对上市公司的未来发展至关重要，上市公司的管理层必须慎重对待。1956 年，Lintner 对股利政策进行了开创性研究。此后，对于股利政策的研究开始受到人们的关注。国内外众多学者潜心钻研，取得了许多有价值的研究成果，并在上市公司股利政策的实施中发挥了重要的作用。一、国外相关研究综述 1．“一鸟在手”理论。国外的股利政策研究开展得比较早。早在1938 年，Williams 就揭开了股利政策研究的序幕，提出了股利重要论。1956 年，哈佛大学教授Lintner 对股利政策进行了开创性的研究，首次提出公司股利分配行为的理论模型，认为公司管理者在制定股利政策时会考虑三个因素：①目标

股利支付率，据此可确定公司愿意支付的股利比例。②根据长期可持续的变动收益调整股利，公司管理者只有觉得在长期内能够维持更高的收益时才提高股利支付率。一般来说，股利的增长总是落后于收益的增长且平滑得多。③股利的变动。公司管理者更加关注股利的变动而非股利的发放水平。加利福尼亚大学教授Walter 研究了股利、每股利润、投资收益率及基准折现率同股票价值的关系，建立了华特模型，用数学公式证明了股利政策与股票价值有关。Gordon 对当时流行的盈利假说和股利假说做了精辟的分析，认为购买股票像购买其他资产一样，是因为它在将来能创造收入，并通过分析证明投资者购买股票是为了获得股利，股利的分配确实能够影响公司的价值。如此一来，股利重要论逐渐发展成了“一鸟在手”理论，其主要观点可归纳为：股票价格与股利支付率成正比；权益资本成本与股利支付率成反比。也就是说，必须采用高股利支付率的股利政策才能使公司价值最大化。 2．股利无关论。1961 年，美国经济学家Modigliani 和财务学家Miller 提出了著名的“股利无关论”。该理论认为，在严格的假设条件下，股利政策不会对企业的价值或股票价格产生任何影响。因此，单就股利政策而言，无所谓最佳，也无所谓最差，它与企业的价值不相关。一个公司的股票价格主要受其获利能力的影响，而非取决于公司的股利分配政策。该理论有三个严格的假设条件：一是完全资本市场假设，指资本市场投资者

(完整版)房地产市场营销策略分析

上海城市管理职业技术学院毕业设计(论文) 标题房地产市场营销策略分析二级学院建筑经济与管理学院专业房地产经营与估价班级07房产1 姓名陈波

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上海城市管理职业技术学院毕业设计（论文）任务书二级学院建筑经济与管理学院专业房地产经营与估价班级 07房产1 姓名陈波指导教师滕永健设计（论文）题目房地产市场营销策略分析子题目

教学要求：根据自己实际的实习实训工作内容提出选题，围绕选题收集相关资料，要求根据和运用所学课程的基本原理分析解决问题，通过论文写作提高自己的综合分析问题、解决问题的能力。应完成的工作量： 1、选题并编制论文提纲 2、独立完成论文写作 3、字数：8000字以上 4、制作答辩用PPT 进度计划：

3月3 日：论文动员 3月3 日—3月12日：选题、收集资料 3月13日—3月19日：撰写论文提纲 3月20日—3月26日：修改并确定论文提纲 3月27日—4月20日：提交论文初稿 4月21 日—5月19日：论文修改、确定正稿 5月20日—5月21 日：按要求打印论文并递交到军工路总校5月24 日前将答辩用PPT发给指导教师审核，5月28日论文答辩参考资料：潘蜀健，陈琳编著《房地产市场营销》；吴祥华编著《房地产市场营销》；叶建平编著《房地产市场营销》；李伟编著《物业营销》注：如一组学生一个总题目，则每位学生必须有独立完成的子题目，如每位学生有一个各不同的题目，则子题目栏不必填。摘要房地产市场营销策略是房地产市场营销理论中一个重要的概念，是指企业为了满足目标市场的需求，对各种可控的营销

股利分配政策研究背景

股利分配政策是上市公司对盈利进行分配或留存用于再投资的决策问题，在公司经营中起着至关重要的作用，关系到公司未来的长远发展、股东对投资回报的要求和资本结构的合理性。合理的股利分配政策一方面可以为企业规模扩张提供资金来源，另一方面可以为企业树立良好形象，吸引潜在的投资者和债权人，实现公司价值即股东财富最大化。因此，上市公司非常重视股利分配政策的制定，通常会在综合考虑各种相关因素后，对各种不同的股利分配政策进行比较，最终选择一种符合本公司特点与需要的股利分配政策予以实施。股利分配政策的发布也会对市场产生重要影响。既然股利分配政策与公司价值有很强的相关性，那么其中必然传递着某些价值信息。“信号传递”理论认为，公司股利分配政策不仅是一种分配方案，同时还是一种有效的信号传递工具。股利分配政策的变化往往是公司经营状况发生变化的信号，这些信号有积极的也有消极的市场影响。资本市场的效率性越强，这种传递方式越有效、成本越低。因为，投资者相信，作为内部人的管理层拥有公司目前最真实全面的经营发展信息，他们会通过发放股利向投资者证明其经营能力.投资者由于具有不同的股利偏好特性，会选择在适合自己股利偏好的上市公司群落周围积聚。因此，公司可能通过设计和修改股利分配政策、在股利分配政策中包含更丰富的信息来吸引投资者。国外成熟资本市场上，上市公司股利政策一般可以分为现金股利、股票股利、财产股利、负债股利四种方式，其中现金股利方式运用最普遍。在中国股票市场上，公司常见的股利分配方式一般有三种：派发现金股利、送红股、公积金转增股。再考虑到上述几种方式混合使用，全部股利分配政策可分为八种：不分配、派现、送红、转增、派现加送红、派现加转增、送红加转增、派现加送红加转增。

2017房地产营销案例_创意房地产事件营销

2017房地产营销案例_创意房地产事件营销随着房地产业的逐步成熟和市场竞争的剧烈,房地产开发商迫切需要新的竞争手段来增强自己的核心竞争力,而房地产营销,正是开发商所急需的手段之一。以下是小编为大家整理的关于2017房地产营销案例，一起来看看吧! 2017房地产营销案例篇1 内容提要：山海天城建集团是一家以中、高档住宅开发为主的房地产专业开发企业，近几年来，该公司成功实施营销带动战略，连续开发教授花园一、二、三期工程，种下的梧桐树，成功引来了三百多名以北大教授为代表的金凤凰教授花园业主。本文以该公司营销管理的实战经验为案例，为房地产营销管理的理论创新抛砖引玉。关键词：房地产营销管理日照海滨教授花园一时间声名鹊起，引起了社会各界的极大关注。而它的开发商山海天城建集团，作为一家以中、高档住宅开发为主的小型房地产开发企业，年开发量仅仅20多万平方米，在业内没有什么知名度。但这件事说明，该公司的营销战略运作的相当成功。事实也正是如此，日照市作为新兴的海滨城市，在国内的知名度也不高，更不要说山海天城建集团这家小房地产公司了，可是他们却连续成功开发了教授花园一、二、三期工程，种下的梧桐树，引来了三百名以北大教授为代表的金凤凰教授花园业主入住园区。不仅如此，他们开发的房子有80%以上的卖给了外地人，直接把日照的房价由每平方米1000多元拉升至每平方米4000多元，创造了一年销售4个亿的日照市房产销售新纪录。教授花园的成功值得人们关注。在看他们实战经验以前，让我们首先来了解一下房地产发展的大背景。

房地产业在改革开放后，出现了前所未有的变化，其显著特点之一，就是住宅商品化的广度和深度正在不断地发展。尤其是近几年来，随着一系列房改政策的出台，房地产业在国民经济中的支柱作用日益显现，伴随着房地产市场的进一步繁荣，我国的房地产市场已由原来的卖方市场转变为买方市场，市场竞争更趋激烈。房地产企业要想在市场竞争中立于不败之地，很大程度上取决于其是否能生产适销对路并且吸引客户的产品，而能否生产适销对路并吸引客户的产品的关键所在就是房地产营销管理。如何在激烈市场竞争中做好营销管理，让楼盘销售火爆，这是所有房地产开发商最为关心的问题。总结教授花园的成功营销管理经验，我们不难得出这样一个结论：一个楼盘能否对购房者产生吸引力，除了楼盘本身必须具备的基本质量外，营销管理是否到位往往能决定它在市场竞争中的成败。该公司在房地产开发过程中经历了一段时间的摸索之后，把营销管理摆在了首位，并提到了战略的高度来对待。一、营销管理是房地产业的第一主题北大经济学院周建波教授曾经说过，在市场经济条件下，最让人捉摸不定的、令人惊心动魄的、一筹莫展的，就是从商品到货币。研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题，而研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就难上加难了。因为我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验。从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、带来增值的另一个生产经营过程的开始。企业营销不等于销售和推销，它是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷入被动的局面。因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。在理解和把握营销这个理念的同时，还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。所谓市场，可以称为需求，或者讲有效需求。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。与这种需求相对应的不仅存在市场机会，同时还伴随着市场风险。对一个房地产企业及其楼盘来说，这就意味着很大的不确定性。因此，发展商必须去全面迎合适应市场和客户，这种适应，不是始于建筑成品或者是半成品，而是从征地、立项就要着手的了。市场需求来源于客户，争夺的对象也是客户，因此，房地产营销就不能不研究客户了。

房地产上市公司盈利能力分析【开题报告】

开题报告房地产上市公司盈利能力分析一、立论依据 1．研究意义、预期目标研究意义：房地产业是随着中国国民经济市场化改革逐步发展起来的，是先导性、基础性的产业；正逐步成为中国国民经济的支柱产业。我国房地产上市公司的现状可以归纳为：（1）资产负债比率较高，有上升趋势；（2）净资产收益率、每股净资产和每股收益都有下降趋势，2004年小幅回升；（3）主营业务和主营业务收入都在上升，但主营业务利润率却在下降；（4）公司规模在扩大，但仍低于全国平均水平。房地产业是进行房产、地产开发和经营的基础建设行业，是我国经济发展的主导产业。房地产业也是国民经济的晴雨表，受国家和当地政府宏观经济政策的影响非常大：经济高涨，房地产会发展迅猛。经济受阻或下滑，房地产也会发展迟缓。其发展发展也同国民经济的发展一样具有非常明显的周期性。作为房地产业微观主体的房地产公司的稳健盈利能力是房地产行业健康发展的基础，因此甄别具有稳健盈利能力的优质上市公司，对行业及整个国民经济的发展具有重要的意义。预期目标：本文旨在通过对历年数据和指标的分析，对房地产上市公司的盈利能力进行定量、科学的评价，了解房地产企业发展的现状，找出影响房地产上市公司盈利能力的关键指标，从而为房地产企业的发展提供一定的理论指导和实践借鉴。本研究通过分析房地产上市公司信息，找出影响房地产行业企业盈利能力的关键因素，指出提高企业盈利能力的对策，为企业增强企业竞争力提供指导作用，为行业发展和政策的出台提供参考作用。 2．国内外研究现状国内研究现状：杨琼(2004)认为我国房地产上市公司的现状可以归纳为：（1）资产负债比率较高，有上升趋势；（2）净资产收益率、每股净资产和每股收益都有下降趋势，2004年小幅回升；（3）主营业务和主营业务收入都在上升，但主营业务利润率却在下降；（4）公司规模在扩大，但仍低于全国平均水平。目前国内各学者和评估机构在对上市公司财务指标进行研究的时候，多数是对企业的盈利能力、偿债能力、成长能力和经营效率进行综合评估，并且多是运用主成份分析方法或者是多元统计分析中的因子分析方法，运用因子分析模型，对几个指标进行考核，按各指标的重要性不同确定各指标在综合评价时的权重（李明伟，2007）。然后在各单项指标考核评分的基础上,乘以每项指标

上市公司不分配股利原因

上市公司不分配股利原因一般情况下，上市公司不分配股利具有以下原因： 1、盈余因素的约束 a. 其中最典型的是“弥补以前年度亏损”说。这类公司一般都有曾经亏损的历史，当年的收益并没有大幅提高，只是勉强通过“及格线”，不派发股利显得合乎情理。我国《公司法》规定，利润的分配顺序是弥补以前年度损益，提取法定公益金、法定公积金，提取任意公积金，剩余余额才可以用于发放股利。这种规定也是出于对股东利益和公司未来发展的考虑，是资本保全理论的规范化。在实务操作中，公司的盈利情况无疑是发放股利的决定因素。 b. 另有部分公司对不分配的解释比较直接，即“利润较少，不足分配”。这类公司的经营通常处境艰难，虽有一定利润，但由于经营环境难以乐观，因而采用不分配可以为企业保留一部分资金，用于扭转局面。综合上述可以看出，上市公司不分配，首先是上市公司经营业绩不良，因此要从根本上解决不分配现象，需要从提高上市公司质量入手。 2、“中期或前年已分配过” 作为对股东的回报，也为了表现管理者的经营业绩，许多公司除了在期末进行分配之外，会考虑在年中时对股东进行分配。从我国的实际情况来看，中期分配来源是中期报告，虽然,我国上市公司中期报告不需要审计，但是随着证券市场的发展，中期报表也引起了越来越多投资者的关注，从而成为其预测上市公司全年经营状况的依据。在全面估计当年业绩的情况下，许多公司开始考虑进行中期分配。然而我们发现，许多公司进行中期分配只是将全年的分配变换了时间而已，中期分配已经成为上市公司年末不分配的理由，这与中期分配的初衷是相违背的。然而从全年来看，这些公司毕竟进行了分配，其解释的理由似乎也可以理解。但另有一些公司却将以前年度曾经发放现金股利或股票股利作为当年不分配的理由，从这些公司的解释看，公司的管理层有将发放股利作为对于股东的“施舍”的倾向，由此可见，我国某些上市公司管理层在分配理念上还存在误区。 3、现金流量因素此种情况公司持有的不分配的理由大多是“现金流量状况不佳”，“经营现金紧缺”和“流动资金紧张，正在处理坏帐”等。这些公司的现金流量状况存在一定问题，公司年报中所显示的利润可能只是存在帐面上的应收帐款或是存货，所以，不进行分配也算有正当理由。但是这种理由会让我们联想到我国推出的四项计提的相关规定，现金流量不佳应是相当部分上市公司存在的问题，然而大多数上市公司没有在年报中言明，似乎许多公司对此存在“回避”倾向。从另一方面看，许多上市公司的难以持续发展，应该说都与现金流量状况有联系，可见加强现金流量管理应是上市公司经营中的一大亟待解决的问题。 3、流动资金因素流动资金因素本来不会影响到股利分配，然而有许多公司以需要补充流动资金为由不发放股利，这可能是针对证监会关于把发放现金股利作为上市公司再融资的必要条件而说的。在我国股利分配至少有两种形式：现金方式和股票方式。本来就这两种股利形式看，现金股利分配应该对于上市公司的盈利压力较小，而股票股利分配由于导致股本增大，会稀释每股利润，所以会给公司带来盈利增长的压力。但是在解释不分配原因时，许多公司仅限于对现金股利作解释，似乎股利分配只有一种方式。不过，有许多公司在提出流动资金原因的同时，也提出了其他解释原因。有一点可以肯定，流动资金因素是上市公司发放现金股利时所要考虑的重要因素；但流动资金的紧张，可能是由于公司扩展的需要，也可能是前述的现金流量

房地产营销模式分析报告

房地产营销模式分析目前房地产市场上四种销售模式之间的优、劣势分析比较：一、代理商的独家销售代理模式独家销售代理的意思，就是由一家代理公司去代理整个楼盘的销售。这种销售模式是现今房地产市场的一种主流模式，也是市场的发展趋向，在国内的大型城市，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的70%以上。它的优势主要表现在：分工明确，各展所长由楼盘代理商去负责项目的营销工作，可以较准确地把握当地市场、客户口味、客户心理、客户消费习惯等一些在销售过程中起重要作用的因素，这样可以避免开发商盲目揣测市场和客户心理而导致偏离市场需求，做出来的产品不被市场认受的风险。而开发商则集中精力做好生产及品质控制等工作，做出符合并超越市场期待的精品楼盘。开发商和代理商合作，可以说是优势互补。如此分工明确，各展所长，有利于避开因错误判断市场而造成的投资风险，也有利于代理商凭自身优势为楼盘的销售起快速推进作用。二、代理商的联合销售代理模式联合销售代理的意思，就是由一家以上的代理公司去代理整个楼

盘的销售。这种代理模式首先出现在港澳等地区，此后在内地大中型城市逐渐被部分发展商所引用，但在现今的房地产市场中还是比较少见的。 ●它的优势主要表现在：充分竞争推动销售现时联合销售代理模式正成为一些发展商又爱又恨的销售模式。爱就爱在它可以为代理商带来竞争，代理商为保饭碗和声誉，必然全力以赴，用最好的人力物力来跟对手火拼，这就能对楼盘的销售带来很大的推动力。。因为有了竞争，代理商再也不可以马虎了事，竞争对手良好的销售业绩必然给另一方造成压力，逼发出更大的潜力，从这个角度来看对开发商是非常有利的。 ●它的劣势主要表现在：恶性竞争管理困难代理商的恶性竞争，代理商为取得更好的业绩，必然想方设法钻空子，破坏公平和平衡。在日常的销售工作中，两家代理商之间发生摩擦在所难免，代理商之间抢客的现象也时有发生。毕竟商场如战场，大家都是临阵对敌。走，最终造成自身利益受损但使代理商得益。综上所述，联合代理模式是需要开发商、代理商都拥有成熟的营销管理经验，同时代理商之间要有良好的竞争心态，才能把这种模式的优势发挥出来。否则，只会增加开发商管理的难度，时常为处理代理商之间的矛盾而耗费精力，代理商之间抢客等现象亦可能对项目带来负面影响，结果是多输的局面。

【全套】房地产销售经典典型案例分析

房地产销售典型案例分析第一节经济适用房销售案例 XX花园销售案例一、案例简介 XX花园是北京市首批19个经济适用房项目之一，首期推出三栋塔楼工747套，于2000年6月10日正式开盘销售，到2000年7月31日。51天时间共售出442套，占首期推出总套数747套的59.17%，平均每天售出8.7套。真正实现了持续热销、持续高温效应，其销售速度在北京经济适用房中名列前茅。 XX花园的成功销售，为北京房地产增加了；一个光彩夺目的亮点，已经被业界称为北京继今日家园、天通苑、回龙观之后第四个最火暴的经济适用房楼盘。 XX花园作为一个经济适用房项目，价格比天通苑、回龙观高出1000余元，项目本身特点原来并不突出，户型比较陈旧，能有火暴的销售业绩殊为不易。二、营销策划思想 1、根据XX花园的品牌定位，进行一系列的品牌设计、塑造与包装，包括品牌标识、楼书、DM宣传页、销售中心、展板、工地围墙，并就XX花园的品牌定位对销售人员进行全方位的销售培训。采取“全场紧逼”销售法，实行目标考核，加强人员培训，加强基础管理。以崭新的面貌和过硬的基本功面对客户。 2、与装修公司合作，针对AI户型作最具渲染力的装修设计：包括室内环境设计，将室外绿色风景融入居室；凸现AI户型的景观价值；作全新概念大起居室大厅设计；展现商住户型的伸缩性概念。总之，要最大限度地展现AI户型的全方位空间价值。 3、与XX城建物业管理公司合作，重点展现国有物业公司的信誉、实力、承诺、服务水平、管理措施、收益细则等，让客户买放心房。 4、为客户提供装修菜单服务。 5、宣传以“产学研”打造精品为理念，引入对XX花园品牌塑造模式的讨论。以学校的名义邀请新闻单位探讨房地产人才的培养模式，产学研相结合的道路出人才、出精品、推出住宅产业化、房地产品牌化。三、工作时间表（5月15日—6月10日） 1、5月19日初步确立总体销售方案 2、5月20日总体方案修订、细化、落实

房地产开题报告

亳州职业技术学院毕业设计（论文）开题报告课题名称：房地产项目成本管理的研究院（系）：建筑系专业班级： 09房地产经营与估价学生姓名：袁芳学号：050309113 指导教师：杨阳二○一二年三月二十日

山西工程职业技术学院论文开题报告学生姓名袁芳指导教师杨阳论文题目：房地产开发项目成本控制 1．选题的目的、意义，国内外研究动态选题的目的意义随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润最大化无非“开源节流”。“开源”要求对现有资源进行整合，发挥其最大效益；“节流”是成本费用的降低、控制。特别在房地产开发项目上节流有着重要的意义。在世界金融环境日益恶化的环境之下，对于房地产开发商来说最理性的是进行成本控制，最关键的是要把成本控制贯穿于项目开发的全过程，只有这样，企业才能有获得最大利润的保证，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。选题的研究现状经过20多年的发展，中国房地产开发竞争的关键因素正经历“获取项目批文——获取土地——产品概念营造——综合性价比——企业品牌营销”的变迁轨迹，消费观念与政府管理手段的成熟化推动了房地产开发管理的成熟化。在市场逐渐成熟和严厉的宏观调控下，房地产开发企业在想依靠不规范的模式去获取暴利已经非常困难。同时，房地产开发专业性强，从购买土地、开发建设到市场销售及售后服务，涉及面广，操作过程相当复杂，并且房地产是典型的资金密集型行业，具有投资大，风险高的特性，而且随着房地产开发规模的扩大，使得成本管理的增减效应进一步放大，在日益激烈的市场竞争中，如果不能有效控制成本已难于保证企业在竞争中维持长久的竞争优势。因此，房地产开发成本管理战略的作用也随之突现，并且在经营战略中居于及其重要的核心地位。

房地产上市公司股利政策研究

理论探讨房地产是我国国民经济的支柱产业之一，２００９年，我国全年房地产开发投资３６２３２亿元，比上年增长１６．１％。其中，商品住宅投资２５６１９亿元，增长１４．２％；办公楼投资１３７８亿元，增长１８．１％；商业营业用房投资４１７２亿元，增长２４．４％。股利政策作为公司三大财务决策之一，在公司经营中起着至关重要的作用。恰当的股利政策有利于公司股权结构的稳定，提高公司的财务弹性。在公司面临外部接管威胁时提供有效的防御屏障，因而有利于公司经营的稳定持续发展。本文拟对我国房地产上市公司的股利分配问题作一探讨。一、我国房地产上市公司股利分配现状及问题从１９９１年深万科在深圳证券交易所上市以来、经过十几年的发展，截止到２００９年，沪深两市共有９４家房地产上市公司，大陆在香港的房地产上市公司已有２８家。表１为２００４—２００８年沪市Ａ股房地产上市公司的股利分配平均数据。表１　沪市Ａ股房地产上市公司近５年股利分配统计表数据来源：根据中国证券网整理。通过对沪市Ａ股房地产上市公司的股利分配平均数据的分析，我们不难看出我国房地产上市公司股利分配的现状和存在的问题：（一）派现的公司比例较高近年来，我国房地产上市公司在股利政策上大都偏向于现金分红，特别是２００４年起掀起了一场派现的风潮。资料显示，沪市３２家房地产上市公司２００４至２００８年各年派现的比例分别达到５９％、６６％、６３％、５９％和６９％。其中北京万通先锋（６００２４６）２００４、２００５、２００６、２００７年的派现分别为每１０股派１．２元、１．３５元、０．９元、１．３５元，而２００８年的派现更是高达每１０股派３．１５元。虽然公司２００４年至２００８年的每股收益仅为０．３２、０．４３、０．２元，０．３７元，１．０４元。（二）送转股比例高很多房地产上市公司偏好高比例转送股，过度追求股本的扩张。例如：保利地产（６０００４８）２００６、２００７年转送股比例连续二年高达１００％，万通先锋２００６、２００７、２００８年转送股比例高达１００％、５０％、１００％。实际上，采取什么形式的股利分配，应该根据公司的具体情况而定。（三）股利政策缺乏连续性和稳定性由于没有把投资者的利益置于应有的位置上，大多数房地产上市公司没有明晰的股利政策目标，因而在股利政策的制订和实施上缺乏长远打算，带有很大的盲目性和随意性。派现时高时低，使股利政策保持连续性的公司很少。例：南京栖霞建设（６００５３３）２００５、２００６、２００７年的派现分别为（每１０股派）４．５元、３．２４元、４．９５元，而２００８年却仅为（每１０股派）０．９元，相差甚远。（四）股利政策呈阶段性特征我国房地产上市公司的股利政策呈现明显的阶段性特征，以深市的研究结果为例，第一阶段：１９９６年以前，深市绝大部分房地产上市公司以不同形式进行了股利分配，不分配公司极少，只是分配形式较为单一，以派现送股为主要形式。第二阶段：１９９６～１９９９年，该阶段不分配公司快速递增，呈跳跃式上升，至１９９９年达到峰值。第三阶段：２０００～２００２年，派现公司剧增但期间内呈减少趋势，不分配公司减少但期间内呈增加趋势，送转公司逐年减少。第四阶段：２００４年后越来越多的房地产上市公司开始注重对投资者的回报。直到近几年派现热潮依然存在。二、我国房地产上市公司股利政策存在问题的原因（一）受上市公司再融资政策的约束上市公司的股利政策在很大程度上受再融资行为所制约。在证监会的一些政策出台后，为了保住股权融资的资格，不得不发放现金股利，导致形成了超派现现象，其行为是以上市再“圈钱”为主要目的。如证监会发［２００４］１８号文件，《关于加强社会公众股股东权益保护的若干规定》的通知规定上市公司最近三年未进行现金利润分配的，不得向社会公众增发新股、发行可转换公司债券或向原有股东配售股份。于是２００４年房地产上市公司掀起了新一轮的派现热潮。证监会在２００８年８月２２日发布过关于上市公司若要公开再融资，近三年的现金分红不得少于三年平均利润的３０％的规定，越来越多的房地产上市公司开始注重对投资者的回报，直到近几年派现热潮依然存在。（二）近几年的房地产淘金加速了股本扩张在公司成长过程中，股本扩张是一项必不可少的基本条件。在新兴的中国资本市场，许多公司上市前后都不同程度的采取了较快节奏、较高比例的送转股方案以实现股本的快速扩张。如有房地产销售收入的Ａ股公司近年来一直呈直线上升趋势。２００８年已达到２５８家，占全部１５９３家非金融类上市公司的１６％。其中房地产收入为第一大业务板块的公司在上述公司中的比重基本维持在３５％左右，在２００７年达到峰值１０２家，２００８年略有下降至９４家。（三）对可持续发展的忽略我国房地产上市公司在制定股利政策时短期行为严重，无论是股利支付率，还是股利分配形式均频繁变动，缺乏连续性和稳定性，各年的股利分配波动较大，时而派现，时而送股，时而不分配，很少考虑这种随意性的股利政策给公司形象带来的损害，忽视股利政策与企业可持续发展之间的关系，相比国外上市公司一般倾向于保持相对稳定的股利政策，使其前后的股利政策保持一致，以便企业有一个良好的市场形象，只有在管理层确信在未来较长时期内，企业的盈利会发生变动时，才愿意改变股利政策。（四）公司治理结构与制度不完善我国证券市场的起步相对于西方发达国家较晚，所以在制度、信息披露、中介机构、法律规范、投资者素质等方面还比较落后，市场有效性较差，尚未达到半强式，处于不断发展的阶段。１、房地产上市公司治理结构不完善。在我国的房地产上市公司中，国家是大股东，但往往存在多个部门代行职权，造成实际上的投资主体不明，所有者实质缺位；而中小股东通常在股权结构中处于不利地位，实际放弃了对经理人的监督。房地产上市公司已开始尝试实行独立董事制度。但是，多数公司只设立了两个独立董事职位，无法有效地发挥独立董事在公司治理中的监督作用。基于上述原因，股东大会、董事会、经理人员三者之间的制衡机制名存实亡，治理结构失效，成为房地产上市公司股利政策存在阶段性特征的根本原因。２、分拆上市形成的制度性缺陷。近些年的大部分国有企业都是通过分拆上市的，为了回报上市之初控股集团为上市公司所注入的资金，上市公司往往与控股集团发生许多关联交易，在不完善的治理结构下，留存的这部分现金，往往并非用于发展上市公司自身的生产经营，而是留存于企业中以便在恰当的时候向关联方转移现金。或是通过股票股利和资本公积金转增资本，以便弥补为上市公司注入的资金，从制度上为上市公司实施非理性的股利政策创造了可能。三、解决房地产上市公司股利政策问题的建议（一）加强证券市场监管力度政府监督机构应加强监管力度，不但要完善市场运行规则，而且要严格监督房地产上市公司的行为，对于无视规则而破坏市场秩序的公房地产上市公司股利政策研究沈祥英浙江佳源房地产集团有限公司浙江嘉兴３１４０５０【摘要】股利政策作为公司的核心财务问题之一，在公司经营中起着至关重要的作用，一直受到利益各方的密切关注。近年来，我国房地产市场持续高速发展，但也暴露了不少问题。本文分析了我国房地产上市公司股利政策的分配现状、问题和原因，并提出解决房地产公司股利政策问题的建议，以促进我国证券市场和房地产上市公司的健康发展。【关键词】房地产上市公司股利政策２０１１．　０１２６９

房地产市场营销环境分析

房地产市场营销环境分析第一节房地产市场营销环境分析一、房地产市场营销环境概念房地产市场营销环境是指影响房地产企业生存和发展的各种内部条件和外在因素的总和。房地产企业的营销环境由宏观环境和微观环境构成。二、房地产市场营销环境分析 1、环境威胁分析 ?环境威胁是指环境中一种不利的发展趋势所形成的挑战。 ?环境威胁主要来源于房地产行业在国民经济中的地位以及房地产行业市场结构的变化两个方面。 ①房地产行业在国民经济中的地位——对房地产开发企业的竞争优势起到了“水涨船高”的作用。 ?产业结构的调整与更替是国家政策、市场需求以及科学技术等因素变化与更新的结果。 ②房地产行业市场结构的变化 ?房地产行业的市场结构是房地产开发企业的竞争优势能否持续保持的重要原因。 ?这表现在市场的竞争程度、市场的集中度与企业竞争优势呈反比关系。 ?房地产行业的市场组织结构越分散、竞争程度越高，企业的竞争优势越难维持。 2、市场机会分析 ?区域I为吸引力大、可行性弱的市场机会。 ?区域Ⅱ为吸引力、可行性俱佳的市场机会，该类市场机会的价值最大。 ?区域Ⅲ为吸引力、可行性皆差的市场机会。 ?区域IV为吸引力小、可行性大的市场机会。该类市场机会的风险低，获利能力也小。 3、综合环境分析

?把某个特定房地产企业所面临的威胁和机会集中图解，就能勾勒出四种可能的结果。第一种是指理想的业务，即指拥有很多有利的机会，而很少甚至可以避免威胁；第二种是指投机性的业务，即机会和威胁的出现概率同样高；第三种是指成熟的业务，即机会和威胁都很少；最后一种是麻烦的业务，即机会很少，威胁却很大。 4、房地产企业面对环境威胁的对策房地产市场营销者面对主要威胁，一般有三种对策可供选择： ①反抗策略。即房地产企业通过自身的努力，试图限制或扭转不利因素的发展，这是一种积极主动的策略。 ②减轻策略。即房地产企业通过各种手段改变营销策略，以减轻环境威胁的程度，主动适应环境变化。 ③转移策略。即房地产是将产品或业务转移到其他盈利更高、市场环境更好的行业中去，以回避不利环境因素，寻求新的发展机会。第二节房地产市场营销宏观环境分析一、人口环境人口是构成市场的第一位因素。市场是由有购买欲望同时又有支付能力的人构成的，人口的多少直接影响市场的潜在容量。从影响房地产消费需求的角度，对人口因素可作如下分析： 1、人口迅速增长 2、人口老龄化日趋严重 3、家庭规模日趋小型化 4、人口教育程度提高 5、人口的地理分布 6、人口区间流动二、政治法律环境政治法律环境指房地产企业市场营销活动的外部政法形势和状况给市场营销活动带来的、或可能带来的影响。政治法律环境包括政治环境和法律环境。 1、政治环境 2、法律环境三、经济环境房地产市场营销的经济环境主要是指房地产企业市场营销活动所面临的外部社会经济条件（具体来说，主要是指社会购买力）。影响购买力水平的因素主要是消费者收入、消费者支出、消费信贷及居民储蓄、币值等因素，而消费者的收入水平是影响房地产企业市场营销的

房地产微信营销十大成功案例

房地产微信营销十大成功案例房产微信案例1：碧桂园十里银滩——全国首个房地产官方微信在国内各大开发商还在观望犹豫的时候，位于深圳东的碧桂园十里银滩瞅准先机，成为房地产行业第一个试水微信营销的开发商。碧桂园十里银滩还推出一系列优惠活动配合微信推广：扫描二维码，前50名网友可获得限量版QQ公仔一个，51-149名网友可获得1个月QQ会员体验等。由于是第一个吃螃蟹的，碧桂园十里银滩公众号当天引来各方人士关注。房产微信案例2:颐德公馆，华丽楼书演绎定制级豪宅形态颐德公馆是广州珠江新城内唯一在售的类别墅产品，拥有高端户型设计、私家电梯、三大人居智能系统、私家花园等定制式的配套，尽享业主的尊贵。微楼书的推出，让颐德公馆在微信营销上面占尽风头，在广州同期在售的豪宅产品中脱颖而出，赢得了更多的知名度、认知度。面对房地产企业对微营销的需求之大所反映的是，房地产微营销确实能够给房地产企业带来庞大的市场蓝海。而在房地产微营销的过程中，互动是房地产微营销成功的关键，因此要利用好移动互联网的特性，随时随地做好分享、解答、反馈等环节，平台就可以通过口碑效应达到更好的营销效果。房产微信案例3：万达西双版纳国际度假区万达西双版纳国际度假区微楼书：在微信上直接展示楼书，展示项目图片、文字，既可以透过朋友圈分享楼书、资讯，还可以直接在微信上预约看房，能够与不在项目现场的客户进行互动交流。万达西双版纳国际度假区是面向全国甚至国外销售的旅游文化地产项目，在本地的销售占据的比例远小于外地的销售比重。因此万达西双版纳国际度假区在网络营销方面的力度必须足够大，才能支

撑起万达西双版纳国际度假区在全国各地的销售场。微营销当今的影响力可算是网络营销中既精准又能够病毒式传播的一大网络营销渠道，而万达西双版纳国际度假区首先就制定了自己的微楼书。在传播微楼书的过程中，将万达西双版纳国际度假区的风景容貌、产品价值等信息都带到各地，对促进外地成交起到了相当大的作用。房产微信案例4：杭州广厦集团利用微信报名入口，定制微信游戏引爆病毒营销广厦集团的“广厦.杭州国际登山节”登山送房微信活动，无疑是2014年房地产企业品牌推广的一个典型案例，这个活动从4月 28日推出至今15天时间已经超过100万人参与，达到500万次品牌传播。广夏集团与国内最大的微信营销服务商微信生意宝合作，定制微信报名入口，将登山节活动用微信游戏的方式呈现，参与者填写姓名电话即可生成专属活动页面，将该页面分享给朋友，只要朋友参与即可增加参与者的助力数，该助力数觉得抽奖的资格，并且助力数最多的50人将在页面上呈现，旁边就是参与者的助力数以及好友助力名单。丰厚的奖品+有趣的游戏，使得该活动的微信朋友圈引起病毒传播，8天时间就吸引了30万人参与。目前助力数第一的参与者已经成功邀请了1122人参与了活动。房产微信案例5：海盐恒大房产上城-春天里一、12万购房基金、看房现场抽奖，引爆关注上城.春天里，申请了微信服务号并构建了项目微网站，实现展现项目全方位展示的同时，在平台上发布各个营销节点的活动信息，吸引粉丝前往看盘。二、现场微信活动，吸引大量潜在客户成为项目微信粉丝 “微信照片打印机”，“微现场”摇一摇赢大奖，让看房、抽奖都充满乐趣，现场爆满。现场每个人都可以打印照片，摇一摇抽奖颠覆传统奖箱抽奖方式，同样是送奖品，而这更具互动性和竞赛性，吸引客户积极参与。不过微信照片打印机、还是摇一摇抽奖，都要

房地产营销策略影响因素分析及策略选择毕业论文及开题报告范文格式

房地产营销策略影响因素分析及策略选择毕业论文及开题报告范文格式一、论文（设计）选题的依据（选题的目的和意义、该选题国内外的研究现状及发展趋势等）（一）通过对房地产行业经营状况的调查分析，探讨营销环境、市场特点、消费者行为等等因素对房产营销策略的制订所起的影响作用，加以分类和汇总，选择出适合房产公司发展的营销策略。地处浙西南中心要道，是一个经济欠发达，民营企业稀缺的地区。人民闲钱多，形成了万众集资的新“风尚”。加之从2000年撤地设市以来,政府为了加快城市建设的步伐迫切作出业绩。于是放弃了走工业兴城招商引资的策略。提出了“以房养路,以路养房”的口号。于是乎一夜间大大小小的房地产公司如雨后春笋般的冒然而出。到目前为止初步调查已有33家之多。这对于一个38万人次的中小型城市来说足以用饱和一词来形容。往年政府一圈地，房产公司排排坐分果果的局面已一去不复返。取而代之的是无尽的竞争和比较。这就要求房地产开发商遵守市场条款明确国家宏观调控政策发展方向的同时，需及时转变思维找出适合自己发展的策略，怎样能尽快把房子卖出去，怎样使自己的营销策略行之有效。这便具有了重要的探讨意义。另一方面，随着人民收入的日益增高，炒房热的兴起使不少人尝到了甜头。越来越多的人把钱投资到了房产上，一时间房产市场变的广阔无比，潜力巨大。单一的户型已经满足不了人们的胃口，人们变的愈加挑剔。不同大小和户型。内部小环境与外部自然,人文环境的相融合。价位的合理，物业管理的好坏无不成为消费者比较的关键，因此任何小小的因素可能都将成为售房成功与否的命脉。找出这些影响的因素并加以归类这将使我们的营销策略得以顺利贯彻事半功倍。我们将通过对问卷调查、网络调查、电话调查、直接访问等等方法取得房地产的市场的信息；并对这些信息进行科学和系统的分析，得出市场状况与影响营销策略制订因素的结论，探讨应对的措施和决策。

上市公司收益分配案例分析(作业版)

市公司收益分配案例分析班级：财务管理一班学号：113 姓名： xx 、中外收益分配政策对比一）、我国上市公司利润分配政策目前，我国的上市公司主要采取现金股利和股票股利两种分红方式。在证券市场建立的初期，采取现金股利形式分红的上市公司较少，随着证券市场的发展，采取现金股利形式分红的公司越来越多。案例江苏康缘药业股份有限公司2010 年度利润分配方案（摘录） 1、分配年度：2010 年度。 2、本次分配以公司总股本415,646,691股为基数，向全体股东每10 股派发现金红利 0.6 元（含税）。 3、每股税前现金红利金额 0.06 元。 4、对于持有公司无限售条件A 股股份的个人股东（包括证券投资基金），公司按10％的税率代扣个人所得税后，实际派发现金红利为每股 0.054元。对于持有公司无限售条件A股股份的合格境外机构投资者（QFI D，公司委托中国证券登记结算有限责任公司上海分公司按照扣除10%企业所得税后的金额，即每股人民币 0.054 元进行派发；如该类股东在本公告刊登之日起10个工作日内向公司提供相

关纳税证明文件： 1）以居民企业身份向中国税务机关缴纳了企业所得税的纳税凭证；2）以居民企业身份向中国税务机关递交的企业所得税纳税申报表；（3）该类股东虽为非居民企业，但其本次应获得的红利属于该类股东在中国境内设立的机构、场所取得的证明文件。由本公司核准确认有关股东属于居民企业股东后，安排不代扣代缴10％企业所得税，并由本公司向相关股东补发相应的现金红利款每股 0.00 元。如果该类股东未能在规定的时间内提供证明文件，则本公司将按照10％的税率代扣代缴QFII股东的红利所得税。对于其他非居民企业，我公司未代扣代缴所得税，由纳税人在所得发生地缴纳。对于属于《企业所得税法》项下居民企业含义的持有公司无限售条件A 股股份的机构投资者的所得税自行缴纳，实际发放现金红利为每股人民币 0.06 元。二）、国外上市公司利润分配政策在国外发达的证券市场中，上市公司分红收益分配方案大致可以分为4 种形式。（1）现金股利形式。即上市公司分红时向股东分派现金。这种分红方式可以使股东获得直接的现金收益，方法简便，是分红的主要形式。但是在确定分派现金比例时，往往存在公司与股东之间的矛盾。分派现金过多，受到股东的欢迎，但是公司用于扩大再生产的资金就会减少，不利于公司的长远发展。而分派现金过少，虽然公司扩大再生产的资金增加，但是股东的眼前利益受到影响，从而影响公司股票的价格。（2）股票股利形式。即上市公司以本公司的股票代替现金作为股利向股东分红的一种形式。这种分红形式即送红股的形式。所送红股是由红利转增资本或盈余公积金转增资本形成的，属于无偿增资发行股票。由于所送股票是按股东所持股份的比例分派的，每位股东在公司拥有的权益不发生变化。同时，这种分红方式只是使公司帐户上的一部分留存收益转化为股本，公司的资产及负债并未受到影响。送红股方式的好处在于，现金股利可保留在公司内部，防止其流出公司，既增加了公司的资本，又扩大了公