土地一级开发融资路径法律分析

一、引言

土地一级开发是指政府在出让土地前，对土地进行整理、投资和开发，将生地变为熟地的过程。其目的是“生地做熟、毛地做净”，使土地具备可建设的条件，具备高投入的属性。由于政策环境不完善，项目开发链条较长、涉及面较广，资金投入大，土地一级开发风险很大，从而使得融资问题已经成为土地一级开发的瓶颈。

二、土地一级开发融资渠道

从土地一级开发市场现状来看，土地一级开发的资金来源可分为三部分：金融机构贷款、财政资金和其他资金。其中，财政投入和银行贷款仍然是土地一级开发的主要资金来源。而随着金融市场的发展，企业债券、中期票据等直接融资工具，资产证券化产品以及股权融资方式在土地一级开发中发挥的作用逐渐增大。

（一）金融机构贷款融资

金融机构贷款是目前土地一级开发资金的最主要来源。银行贷款融资，是指借款人为满足自身建设和生产经营的需要，同银行签订贷款协议，借入一定数额的资金，并在约定期限还本金并支付利息的融资方式。按贷款的用途不同，可将贷款分为流动资金贷款、固定资金贷款和专项贷款等。

金融机构贷款融资分两类：

1、综合授信贷款

即以企业为主体的土地一级开发，可以依靠企业的综合实力和信用，获得授信额度贷款。

综合授信业务是银行根据符合对外授信条件的法人客户的书面申请，综合评价法人客户的全面情况及提供的担保状况，确定该客户在一定期限内可使用的信用额度，并与之签订授信合同。

2、担保贷款

即通过抵押或其他担保方式获得银行贷款。例如将土地未来收益作为质押给银行，取得银行贷款，但从目前来看，土地未来收益能否作为权利质押客体，各地银行态度不一。

3、项目融资

即项目的发起人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，以项目公司本身的现金流量和全部收益作为还款来源，并以项目公司的资产作为贷款的担保物。

该融资方式一般应用于投资规模大、具有长期稳定预期收入的建设项目。贷款一般期限较长，大都为中期（一年以上，五年以下）或长期（五年以上）。

（二）财政资金支持

土地一级开发资金需求量大，周转时间长，政策性较强，尤其涉及拆迁安置补偿等业务，需要强化财政政策的支持。政府给予土地开发主体一定的财政补贴，以保证土地一级开发的顺利进行。支持方式有：

1、财政资金作为资本金注入土地开发主体

土地一级开发企业的最低自有资金比例要求为30%-35%，政府可将财政资金以资本金的方式注入企业，以满足相关要求，并为后续银行贷款等融资方式提供保障。

2、贷款贴息

土地一级开发企业通过银行贷款等方式融得资金，同时承担了巨额财务成本，加大了土地一级开发的压力。政府可以通过贷款贴息的方式减轻主体压力，保证土地开发顺利进行。

3、保底承诺或收益分成

土地一级开发主体资金压力大，且收益无法保障，尤其是在土地招拍挂出让后，阻隔了一二级联动的开发方式。可以通过合同约定的方式，保障开发主体的最低收益。

（三）其他融资方式

1、委托贷款

委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。委托贷款中所涉及到的业务费用主要是手续费和合同印花税、利息收入所得税。

通过委托贷款的方式，保障了项目建设的顺利进行，并带动了银行间接融资，及时解决了项目建设所需的资金，起到有效的资金放大作用。

2、企业债券融资

即企业依照法定程序公开发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券。包括依照公司法设立的公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券。

目前，上市公司发行的公司债券由证监会审批，非上市公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券由发改委审批。

3、短期融资券和中期票据

短期融资券，是指具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的，约定在1年内还本付息的债务融资工具。

中期票据，是企业在银行间债券市场发行的一般性债务，无需担保、资产支持或其他复杂交易结构。企业在主管机构注册一定发行额度后，可以按需分期发行。

短期融资券期限在1年以内，中期票据期限为1年以上（以3-5年为主）。

4、信托融资

发行信托计划是目前除了银行信贷以外，介入土地一级开发领域最多的一种融资途径。

信托产品在做土地一级开发贷款的时候有更多的创新，如土地证抵押模式、政府担保模式、优先收益权模式，以及先募集专项基金再贷款和股权投资等模式。

5、政府的土地储备基金

土地储备基金不同于一般的基金，它既是投融资体系建立的基础，同时也是顺利进行城市建设和土地一级开发所需资金的基本保证。可以通过土地二级市场回款成立土地储备基金，为一级土地开发提供银行贷款担保，或者直接参与资金短缺的项目。

土地储备基金应是专款专用的一种基金，其来源和使用都应有明确的规定。主要来源：土地收益（包括土地出让金和土地增值部分）；财政拨款；法律法规允许范围内的公共基金的有偿使用；政策性银行对土地开发所需资金的有偿支持等。

6、社会投资的土地一级开发基金

土地基金是指由政府设立土地基金及其管理机构，通过发行以土地未来收益为担保的土地收益权证，向社会大众募集基金。所募集资金交由土地储备机构进

行城市土地的经营，而储备土地的出让、出租等相应收益则进入土地基金，并由投资者根据土地收益权证进行收益分配。

政府主导的土地储备基金可以以引导基金的形式，撬动更多社会资金，用于土地开发及基础设施项目建设。

由政府投入部分启动资金，吸纳各类可以利用的社会资本，实行专业化管理，实现土地经营资金内部循环机制。

三、土地一级开发融资渠道分析

（一）三种债券融资方式的比较

1、金融机构贷款融资利弊分析

利：融资手续简单，速度快，融资成本较低弹性好。

弊：财务风险较大，限制条件较多。

2、企业债券融资利弊分析

利：可以在较长期限内（5～10年）锁定成本，降低利率风险。

弊：审批制度较为繁琐，债券发行难度较大；资金用途只与确定项目相匹配。

3、短期融资券中期票据融资利弊分析

利：申请程序简单，融资成本较低；募集资金用于生产经营，没有固定的使用限制；一次注册，分期发行，具有一定灵活性

弊：期限较短，利率风险及发行风险大。

一级土地开发分析

一级土地开发分析一级土地开发是指对原始农田进行整理、改造和开发利用的过程，旨在提高土地的生产力和经济效益。一级土地开发具有重要的经济和生态意义，对于保障粮食安全、促进农业现代化、改善农民生活水平以及保护生态环境都具有重要作用。本文将从土地开发的目的、方法和要素等方面进行详细分析。一、土地开发的目的 1.提高土地产能：通过对土地进行整理、疏浚、改造等手段，提高土壤肥力和通透性，增加土地的产量和产值。 2.解决粮食安全问题：一级土地开发可以使土地面积增加，提高土地的利用率，增加粮食生产，从而保障国家的粮食安全。 3.发展农业现代化：一级土地开发可以提供农业生产所需的基础设施，如灌溉系统、道路交通等，促进农业的现代化进程，推动农业产业化发展。 5.保护生态环境：通过有效的土地整治和开发，可以减少土地的退化和污染，保护生态系统的稳定性和生物多样性，实现可持续发展目标。二、土地开发的方法 1.开展土地整治：包括土地平整、固土保水、排灌建设等，通过改善土地结构和环境条件，提高土地的适宜度和耕作质量。 2.实施灌溉工程：通过修建灌溉渠道、水库蓄水和引水设施等，保证耕地的充分灌溉，提高土地的利用效率和产量。 4.推广现代农业技术：通过引进先进的种植、养殖技术和设备，提高农业生产效益和产品质量，实现农业的可持续发展。

5.发展农业产业化：通过整合农业资源，推动农产品的加工和销售，形成农业产业链，提高农产品的附加值和市场竞争力。三、土地开发的要素 1.政策支持：政府应制定相关政策和措施，鼓励土地开发，加大资金投入和政策支持力度，提供土地整治和开发的技术指导和经济奖励。 3.资金投入：加大对土地开发的资金投入，包括土地整治、基础设施建设、农业技术推广等方面，保障土地开发的顺利进行。 4.农民参与：鼓励农民积极参与土地开发活动，加强农民的意识培养和能力提升，增强他们的参与意愿和主动性。 5.生态环境保护：注重土地开发与生态环境保护的统筹，采取科学的土地利用规划和环保措施，防止土地的过度开发和环境破坏。总之，一级土地开发是实现农业现代化和农民生活品质提升的重要途径，需要政府、农民和科研机构等各方的积极参与和共同努力。通过合理的土地开发规划和科学的技术手段，可以实现土地资源的最大利用和社会效益的最大化。同时，要注重保护生态环境，实现可持续发展，为后代子孙留下良好的生态环境和丰富的资源遗产。

新形势下城市更新一二级联动开发及融资模式探索

新形势下城市更新一二级联动开发及融资模式探索本文试从多期效应叠加下城市更新一二级联动开发及融资面临的困境出发，结合新形势下的政策、法规浅析城市更新一二级联动开发及融资可行模式，助力全面实施城市更新行动。一、城市更新及一二级联动开发的相关概念城市更新是指城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划地改建活动。城市更新一二级联动开发是指以获取土地使用权的二级开发权益为目的，市场主体通过获取土地一级开发权，实施地上附着物拆迁、村居民安置、土地收储等一级开发行为，与政府联络沟通城市总体规划、项目土地规划条件、公共配套设施建设、城市基础设施建设等事宜，最终经国有土地使用权公开出让程序取得宗地土地使用权并开展房屋建设、销售或出租的过程。一二级联动的核心在于通过一级控二级，实现项目整体获益。其中，土地是关键，能否实现一二级联动开发并获得资金支持是确保城市更新行动成功实施的重要保障。二、城市更新项目面临的困境及堵点当前而言，城市更新领域的房地产建设项目面临的主要问题：资金匮乏。城市更新项目存在的根本性的堵点在于：城市更新项目公共服务配套占比高，前期投入大、收益少，项目收益难以覆盖投资，即算不过账来。自房地产行情持续下行以来，城市更新项目整体上面临着“企业没钱推进项目”或“有钱却不怎么愿意推进项目”的尴尬处境，除了买售预期下降、土拍市场地价走低这两个影响项目利润的核心因素外，政策悬而未落、项目拆迁难、开发周期长、防止“大拆大建”及防止新增地方政府隐性负债背景下，金融支持城市更新动能受限，原“三道红线”融资政策导致涉房企融资渠道收窄、非国有企业参与城市更新融资授信门槛高、项目

城市土地一级开发融资模式及渠道分析

一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇

化建设。二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。（二）模式二：完全政府控制模式政府通过严格的计划及规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成了“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。如广州市，成功的前提在于城市规模不太大，土地开发实施得早，操作难度小、成本低，因此政府有能力承担全部的土地开发资金需求。（三）模式三：政府和法定机构协作政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，就像“一条通道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，以使政府和法定机构对土地市场进行调控，配置土地资源，使国家享有土地增值所获得收益。如上海市和苏州市。

土地一级开发及盈利模式分析

土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。二是诱惑太大了。越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为?曲线拿地?的新途径，三是弹性太大了。按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的?谁投资、谁受益?，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级

开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。只要利益保障了，多难也能征、也能拆。原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，

土地一级开发中的法律问题

土地一级开发进程中的法律问题探讨自2002年7月起，国土资源部发文要求在全国范围内推行以招标、拍卖、挂牌形式进行土地公开交易，同时推行土地整理储备制度以来，市场对于土地一级开发产生了大量的需求。各地方政府通过制度的建立与实施初步构建土地一级开发板块的设想已在探讨与尝试之中，土地一级开发逐步从无序竞争逐渐转向规范化、体系化运作，笔者曾就土地一级开发基本模式及实践中的法律问题进行探讨研究，但在土地一级开发实施进程中，仍然存在制度缺陷需要予以解决，为规范土地一级开发进程，揭示土地一级开发中存在的各种制度缺陷，并就土地一级开发进程中已出现的法律问题作以探讨研究，以期抛转引玉，引起各方对该问题的重视与深入研究。一、关于土地一级开发起止的界定笔者认为，根据土地一级开发阶段划分，可将土地一级开发分为计划编制、前期策划、意见征询和审批、组织实施及工程验收五个阶段，即土地一级开发应按照这五个阶段次序进行。关于土地一级开发以何为起点的问题，有意见认为，应从土地一级开发主体取得土地一级开发授权之日起；也有意见认为，应从政府下达土地一级开发批复之日起算。笔者认为，上述观点均有偏颇，从土地一级开发形成的原因来分析，因为市场存在土地需求，而政府为满足不同的市场需求，从保护耕地、农用地，限制建设用地规模的原则出发，根据不同市场的需求编制了土地供应计划、土地利用年度计划、土地储备开发计划，通过实施土地开发计划，启动土地一级开发进程，因此，笔者认为，依据城市总体规划编制区域总体规划（或控制性详细规划）是土地一级开发的起点。作为土地一级开发完成的标志，笔者认为，不应以土地土地挂牌上市作为土地一级开发完成标志，而应以一级开发验收完成，作为完成的标志，原因在于：1、土地一级开发目的在于完成土地上市前的征地手续、市政建设、征地拆迁工作，使征收土地达到上市交易条件，而土地挂牌上市是政府土地储备机构所应履行的基本职责，故土地挂牌上市不应属于土地一级开发范畴，2、土地一级开发商的在一级土地开发中的义务已履行完结。笔者认为，在土地一级开发验收阶段，土地整备中心委托有资质的评估机构对土地一级开发商提交的成本费用进行复核，复核后的结果应该为该幅土地上市的基准地价。而包括评估阶段及后续的挂牌上市阶段均应由政府主导，开发商配合，但不应参与后期包括土地招标文件的制定等上市准备工作。否则，将导致上市土地交易价格及交易主要信息均掌握与土地一级开发商手中，争夺土地一级开发权演绎为对土地上市成本控制权的争夺。二、土地一级开发的具体阶段笔者认为，自城市总体规划编制区域总体规划（或控制性详细规划）起至完成土地一级开发验收之日止，土地一级开发分为计划编制、前期策划、意见征询和审批、组织实施及工程验收五个阶段。而土地一级开发商应按照规范及与政府签署的《一级土地开发合同》履行土地一级开发职责。（一）计划编制阶段笔者认为，该阶段的主要工作是为土地一级开发提供政策计划准备。在计划编制阶段，由地方政府（区、县或乡镇）主导，根据城市总体规划及土地利用总体规划，委托规划设计机构编制拟开发地块所属区域的总体规划或控制性详细规划，并将编制完成的规划报送市政府规划主管部门，在规划得到批准后，由土地主管部门进行土地预审。实践中，土地一级开发商为取得土地一级开发资格，在地方政府编制区域总体规划或控制性详细规划前即已介入，出资或协助政府完成总体规划或控制性详细规划的编制与报审，为扩大

土地一级开发四种模式分析

土地一级开发四种模式简析土地开发一般分为一级开发和二级开发。土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。土地二级开发，是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。本报告通过结合一级、二级市场的开发现状，各主要经济区域土地开发市场发展现状与潜力及土地开发行业外部宏观环境，总结为四种模式并结合公司与土地性质作出简析。一、固定比例收益模式（BT）该模式是指土地一级开发企业接受政府或土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益的模式。该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备中心主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储

备中心的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。北京采用这一模式。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。简析：就土地一级开发本身按照固定比例收益的模式而言，由于政府向企业支付的固定比例收益仅仅取决于预计开发成本，与土地出让价格无关，因此企业很可能面临超额支出成本导致项目亏损的风险。从法理上讲，政府以工程款的形式向企业支付土地一级开发工程的承包人费用并不存在法律障碍。但是企业所能获得的固定利润很难抵御通货膨胀、原材料上涨、人工费上涨等市场波动，而且企业在开发

13、目前政策下土地一级开发实施路径

目前政策下土地一级开发实施路径一、土地一级开发概念、内容及程序 1.1土地一级开发概念 1、国家层面文件（1）《土地储备管理办法》（国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2018年1月3日印发，自发布之日起实施，有效期5年）第二条：土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。财政部门负责土地储备资金及形成资产的监管。（2）《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预〔2017〕87号文）第二条：严禁将……储备土地前期开发……等建设工程作为政府购买服务项目。（3）《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预〔2017〕62号）土地储备，是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。（4）《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号）第七条：土地储备机构应当积极探索通过政府采购实施储备土地的前期开发，包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。 2、地方层面文件经查阅文件发现，“土地一级开发”这个概念多出现在一些地方性法规、办法中，如下表所示：

从国家层面和地方层面的文件可以看出“土地一级开发”与“与土地储备”的内容基本一致。土地一级开发是指土地储备机构根据城乡总体规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划、土地开发计划、土地储备计划要求等，按照控制性详细规划的要求和土地开发计划的时序和空间安排统一组织实施一定区域范围内的征地、拆迁、安置、土地平整、基础设施等配套设施建设工作，达到土地供应条件，再对该区域内土地进行有偿出让或转让的过程。 1.2土地一级开发内容 1、征地与补偿、拆迁与安置根据地方性征地拆迁补偿标准、安置补偿费用标准等对一定区域范围内的土地进行征收。具体包括：征地与补偿：告知征地情况、确认征地调查结果、组织征地听证、公开征地批准事项公告、支付征地补偿安置费用、征地批后监督检查；拆迁与安置：拆迁公示办理、确定拆迁及评估单位、入户调查与测量、拆迁评估、拆迁计划与方案、获取拆迁许可证、拆迁实施、拆迁补偿或安置等。 2、基础设施建设即前期开发使区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件的工作，具体包括：道路管线工程、给水排水工程、电力热力工程、通气工程、通讯工程、场地平整工程。 3、储存以备供地区域范围内土地达到熟地标准，进行土地出让或转让。 1.3土地一级开发程序如下表所示：

土地一级开发模式及策略

土地一级开发模式及策略提要对于开发企业而言，参与土地一级开发所带来的赢利具有相当的吸引力。但为了抵御土地一级开发所面临的资金、政策、违约等风险，又要求土地一级开发主体必须采取相应的策略。关键词：土地一级开发；模式；风险；策略土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。对于开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，同时也面临更大的不确定性，这就要求土地一级开发主体采取有效策略，提高抗风险能力。一、土地一级开发模式由于城市化进程的加快和社会经济活动的不断发展，以及土地的绝对稀缺性，导致了必须科学规划和布局，以合理、高效、经济地开发利用土地。目前，土地一级开发主要有以下几种典型模式：模式一：一二级联动开发模式。由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。模式二：完全政府控制模式。完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。模式三：政府和法定机构协作模式。政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。模式四：由政府主导的市场化运作模式。由政府主导的市场化运作模式是指

房地产土地一级开发概念及流程图

土地一级开发一、土地一级开发观点：是指对经赞同地区范围内归入贮备的土地，由确立的土地一级开发整理单位依法筹备资本，配合辖区政府实行规划编制报批、土地征转、回收收买、拆迁布置等工作，依照赞同的规划要求组织实 0 施道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明、绿化、土地平坦等为完美和提高土地使用功能的配套设备建设和城市基础设备建设，使该地区范围内土地具备规定的供给条件。二、土地贮备开发项目的要求土地一级开发项目一定切合市政府的社会发展计划、城市整体规划、土地利用整体规划、年度土地利用计划、年度土地供给计划、土地贮备开发计划，以及有关法律、法例和规章的要求。三、土地一级开发的程序（一）原土地全部者或使用者在征得区县和乡镇政府或上司主管部门得赞同后向市领土局提出土地一级开发申请。（二）市领土局受理申请并进行土地开发项目预审。（三）经过土地预审的项目，依据项目的性质，拜托市、区县土地贮备机构负责组织编制土地贮备开发实行方案，开发实行方案主要包含：待贮备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、贮备开发成本、土地利润、开发计划、实行方式等。（四）编制了开发实行方案的项目上由市领土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，经过会审，对建设项目土地一级开发的实行方案中土地、家产政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则建议。（五）经过联审会的项目确立土地开发主体

1、土地贮备机构负责实行土地开发的，由土地贮备机构负责筹备资本、办理规划、项目赞同、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实行。以招标方式确立开发公司后，土地贮备机构应该与中标开发公司签署土地一级开发管理拜托协议。 2、经过招标方式选择开发公司实行土地开发的，由开发公司负责筹备资金、办理规划、项目赞同、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实行。经过招标方式确立开发公司后，土地贮备机构应该与中标开发公司签署土地一级开发拜托协议。（六）土地贮备开发实行单位向市规划部门办理规划建议，向市领土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理赞同手续，波及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应依照有关规定办理相应手续。 (七)假如开发项目波及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收归国有土地使用权的，土地贮备开发实行单位依法办理有关手续，并获取市人民政府的赞同。（八）在获得市人民政府的赞同文件后由土地贮备开发实行单位到有关委办局办理征地、拆迁、市政基础设备建设等有关手续。组织实行征地、拆迁和市政基础设备建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定肩负回迁房建设。（九）组织查收建设项目的土地一级开发达成后由市领土局组织有关委办局进行查收，查收审察的内容： 1、审察土地一级开发成本 2、组织查收土地开发程度能否达到合同的要求 3、依据拜托合同支付相应土地开发费或管理费 4、归入市土地贮备库

城市土地一级开发整治投融资模式的探讨

城市土地一级开发整治投融资模式的探讨随着城市化进程的加快和土地资源的日益紧张，城市土地的开发整治愈发成为城市规划和建设当中的重要环节。在城市土地一级开发整治过程中，投融资是关键环节之一，不仅关系到整治工程的资金来源，更关系到项目的实施效果和社会效益。探讨城市土地一级开发整治投融资模式，对于促进城市土地资源的合理利用和城市建设的持续发展具有重要意义。一、城市土地一级开发整治的意义城市土地一级开发整治是指对城市现有土地进行开发和整治，以提高土地的利用效率和增加土地的功能和价值。这种整治方式对于优化城市功能布局，提高土地利用效率，改善城市环境，促进经济发展具有重要意义。 1. 促进土地资源的合理利用随着城市化进程的不断推进，城市土地资源的利用效率对于城市可持续发展和土地资源的可持续利用具有重要影响。通过一级开发整治，可以提高城市现有土地的利用率，避免土地的闲置和浪费，实现土地资源的合理利用。 2. 改善城市环境和提升城市形象城市土地一级开发整治可以改善城市的功能布局，提升城市景观和形象，改善城市的生态环境，提高城市的宜居性和宜商性，为城市的可持续发展奠定基础。 3. 促进经济发展和增加社会效益通过整治城市土地，可以增加土地的功能和价值，提高土地的开发潜力，促进土地资源的经济增值，为城市提供更多的发展空间和经济增长点，实现经济效益和社会效益的双赢。在城市土地一级开发整治的过程中，投融资是一个至关重要的环节。合理的投融资模式不仅可以有效保障整治工程的顺利实施，更可以有效降低风险，提高效益，促进经济的可持续发展。针对城市土地一级开发整治的投融资模式，可以采取以下几种模式： 1. 政府主导的投融资模式政府主导的投融资模式是指由政府牵头组织整治项目的投资和融资。政府作为整治项目的主体，可以通过政府投资、政府引导基金等方式进行资金筹集，同时可以依托政府信用和政府背书，降低融资成本，保障投融资的顺利进行。

土地一级开发融资

土地一级开发融资问题探讨范钦陕西恒达律师事务所【摘要】：土地一级开发是土地进入市场的源头, 从“生地”到“熟地”的土地一级开发的过程已成为土地能否形成有效供给的最重要环节。土地一级使用权的流向与流量决定了使用权在二级市场的流转与再配置。在关于土地一级开发的问题中,最紧迫也是最核心的问题,是土地一级开发的融资问题。由于我国现有的土地政策、银行贷款政策、政府管理体制等各个方面原因,目前我国许多地区的土地一级开发因为资金不足处于停滞不前的状态,直接的结果是土地供给不足,最终导致房地产价格的持续上涨。因此,研究土地一级开发,解决其融资问题意义重大。本文从我国土地一级开发融资的基本特征入手，分析目前我国土地一级开发融资的问题，介绍多种融资的模式，从而提出完善我国土地一级开发融资法律体系的建议。【关键词】：土地一级开发融资引言地产业被称为半个金融业，在一个正常的市场经济社会里，相互双方都离不开对方。土地的开发、利用、经营等一般都需要注入大量资金，融资对于土地开发和利用来说具有特别重要的意义，因此，研究土地一级开发融资的相关问题就成了该领域非常必要的课题。一、我国土地一级开发融资的基本特征目前我国土地一级开发融资方式中，除了自有资金和财政拨款，银行贷款是主要的甚至是唯一的融资方式，因此，论我国土地一级开发对应的银行贷款基本特征：（一）土地一级开发的贷款主体目前我国土地一级开发的贷款主体，包括两种方式，其一，是土地储备中心直接作为贷款主体，其二，是通过委托或者招标的方式，由市场化的机构来执行。如是政府所设立的法人机构，也可能是政府委托的法人机构（民营、国企、外资企业都有可能）。（二）贷款方式 2003 年，中国人民银行发布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷的通知》，要求严格控制土地储备贷款的发放，对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限不得超过两年。目前银行对土地一级开发贷款的方式，有的银行仍采取房地产开发贷款的方式，有的银行则设有专项的贷款科目。（三）抵押方式如是针对旧城改造的土地一级开发，由于已经有土地证，就以原来的土地证作为抵押。如是针对新城开发的土地一级开发，由于尚未有土地证，则各地做法各有不同，有些地方，由当地国土资源部门先办一个大土地证（临时性质），该土地证办在土地一级开发主体下。再通过相关评估部门的评估，作为待开发土地的抵押。（四）担保方式

浅谈土地一级开发与二级开发

浅谈土地一级开发与二级开发近年来，各大城市纷纷兴起了城中村改造和城市更新的热潮，民众对土地的关注度亦提升到了一个新的高度。根据相关法律法规的规定，我国的土地所有权性质分为国家所有土地和集体所有土地，无论是何种性质的土地，在其开发过程中均伴随着一级开发与二级开发。土地一级开发与二级开发都是一个复杂的过程，本文将从土地一级开发和二级开发的概念、程序出发，进行简要分析论述。（一）土地一级开发的概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或农村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，按期达到土地出让标准的土地开发行为。 “三通一平”是指：通路、通电、通水及宗地内土地平整； “五通一平”是指：通路、通电、通给水、通讯、通排水及宗地内场地平整； “七通一平”是指：除了五通一平外，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构实施。（二）土地一级开发的流程土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。具体流程如下：

房地产项目融资法律风险与对策

房地产项目融资法律风险与对策房地产项目的融资涉及到大量的法律风险，而有效的风险管理对项目的成功实施至关重要。本文将探讨房地产项目融资中的法律风险，并提出相应的对策。一、融资法律风险 1.1 合同风险在房地产项目的融资过程中，融资方与借款方、承包商、供应商等相关各方之间需要签订不同的合同。合同的不当起草、解释和执行可能会导致风险的发生。例如，合同中的条款不清晰，导致权利义务不明确，或者合同中存在漏洞，使某一方利用法律漏洞谋取利益。 1.2 法律规制风险房地产项目受到众多法律规制的约束，如国家法律、地方政府政策、土地法规等。这些法律规制对于项目的发展和融资具有重要影响。如果项目方没有充分了解和遵守相关法律规定，就会面临法律纠纷和处罚的风险。 1.3 土地使用权风险对于房地产项目而言，土地使用权是最基本的权益之一。然而，土地使用权的获取和使用往往涉及一系列复杂的法律程序和规定。如果项目方在土地使用权方面存在问题，比如没有取得必要的使用许可证或违反土地使用规定，将会面临合同无效、土地收回等风险。

1.4 环境与规划风险房地产项目的开发和融资必须要符合环境和城市规划的要求。如果项目没有进行合法的环境评估或违反了城市规划，就会面临环境问题和法律诉讼的风险。二、融资法律风险对策为了应对房地产项目融资中的法律风险，项目方需要制定相应的对策。 2.1 合同管理项目方应该建立完善的合同管理制度，确保合同的合法性和合理性。合同的起草要明确条款，合同的解释要合理、充分考虑各方利益。同时，项目方应该定期对合同进行评估和修订，以应对法律和市场的变化。 2.2 法律合规项目方要深入了解和遵守相关法律法规，确保项目的合法性和合规性。对于新出台的法律法规，项目方应及时了解并进行相应的调整。此外，项目方还可以委托专业的法律顾问进行法律风险评估和合规审查，以确保项目的顺利实施。 2.3 资金管理对于房地产项目的融资，项目方要注意资金的管理和使用。合法、合规的资金使用可以避免资金去向不明，从而降低项目方因非法融资

土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范

土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范土地一级指的是城市核心区或主城区的土地资源，一般用于建设商业、办公、住宅等各类高品质的城市设施。而土地二级则是城市郊区或次城区的土地资源，常用于工业、农业、物流等产业用地。在土地一二级联动开发中，需要进行一系列操作实务。首先，要进行土地资源调查和评估，了解城市的土地资源分布和利用情况。其次，要进行规划设计，确定土地的开发用途和布局。然后，要进行土地整理和开发，包括土地平整、基础设施建设、房屋建设等。最后，要进行土地使用和管理，包括土地出租、转让、维护等。然而，在土地一二级联动开发中存在法律风险，需要进行相应的防范。首先是土地使用权的确权和保护问题。一级土地资源往往有更高的价值和利益，如果在一级土地使用权确权过程中存在问题，可能会导致权属纠纷和争议。因此，要加强土地使用权的登记和监管工作，确保权益合法稳定。其次是土地规划和开发过程中的环境保护问题。土地开发可能会对周边环境产生一定的影响，包括土地资源的破坏、生态环境的恶化等。因此，在土地开发过程中要加强环境评价和监管工作，确保土地开发不对环境造成重大破坏。再次是土地交易和合同管理问题。土地一二级联动开发中，可能涉及到土地出让、转让、租赁等各种交易行为，以及与开发商、承包商等的合同签订。如果在土地交易和合同管理过程中存在违法行为或是合同纠纷，可能会导致法律纠纷和损失。因此，要严格遵守土地交易法律法规，加强合同管理和纠纷解决机制的建设。最后是土地违法违规行为的查处和整治问题。土地一二级联动开发中，可能存在各类违法违规行为，如滥用职权、违法征地、强拆等。这些行为不仅损害了公共利益，也损坏了社会秩序和法治环境。因此，要加强相关部门的执法工作，及时查处和整治违法违规行为。综上所述，土地一二级联动开发是一项复杂的任务，需要进行一系列操作实务和进行法律风险防范。只有在合法合规的前提下，才能实现土地资源的高效利用和城市发展的可持续性。土地一二级联动开发的操作实务及法律风险防范是一个复杂而细致的过程。在进行土地资源调查和评估时，需要详细了解城市的整体土地规划和利用情况，包括土地利用类型、用途、所有权、使用权等情况。这样的调查和评估能够帮助规划和决策者更好地确定土地开发的方向和重点，从而提高土地的利用效率和经济效益。土地规划设计是土地一二级联动开发的关键环节之一。规划设计需要综合考虑城市发展的需要、土地资源的特点、环境保护和生态优先原则等因素，制定出合理的土地利用规划，并确定土地的开发用途和布局。规划设计要充分考虑土地的可持续利用性和社会效益，同时注重创新性和可行性，使得土地的开发能够为城市发展和居民生活带来实际的效益和改善。

土地一级开发收益模式的法律风险及防范

土地一级开发收益模式的法律风险及防范作者：北京市大成律师事务所上海分所李晨由于产业地产较多涉及整体区域的运营，因此参与前期的规划和一级开发较为普遍，例如华夏幸福基业、河北宏泰集团、中南建设等。这种一级开发能够给这些产业地产商带来稳定的开发收益，成为其积极参与产业地产开发的重要驱动因素和后期资金来源之一。由于土地一级开发在本质上应当由政府承担，因此企业获取土地一级开发的收益并不完全按照市场规则进行，而是涉及到很多法律法规及地方政府政策的限制.土地一级开发的收益模式也存在着多种差异，蕴含着不同的法律风险,有志于一级开发的产业地产商以及传统开发商对此不可不察。笔者将着重对土地一级开发收益模式的法律风险及防范进行分析。模式辨析企业参与土地一级开发的收益模式取决于各地方政府的政策法规规定，具有较大的地方差异性。笔者通过自己提供法律服务的土地一级开发案例，并考察北京、重庆、海南、云南、福建等地的土地一级开发获利模式，将目前企业获取一级开发收益的主要模式总结如下. 第一种是固定比例收益模式。该模式下，土地一级开发企业接受政府的委托,按照土地利用总体规划、城市总体规划等,对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土

地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设.政府按照总建设成本的一定百分比分配利润给开发企业. 北京市是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。"第二种是土地出让金净收益分成模式. 该模式下，政府与企业之间按一定比例分享土地出让金增值收益。当开发企业完成一级开发之后，由政府进行招拍挂出让，出让所得减去开发成本（项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用、相关税费等构成)以及政府提取的各项费用（土地收益基金、失地农民保障金等）后，在政府和企业之间按照政府与企业约定的比例进行分成。以云南城投为例:2007年底，云南城投和昆明市土地矿产储备管理办公室签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，获取了昆明市4.18万亩范围的土地一级开发权。合同显示,土地一级开发的期限自2008年5月30日~2013年5月30日,云南城投与昆明市政府对一级开发范围内的土地出让纯收益实行5∶5分成，即扣除全部土地一级开发总成本及国家有关政策提取各项基金，云南城投可获得土地出让纯收益的50%.此外，刚刚进入产业地产领域的中南建设也在以往的一级开发中采取这种分成模式. 第三种是固定收益加净收益分成模式该种模式是将固定收益模式与净收益分成模式相结合,在确保企业能够获得固定收益的基础上

浅谈《土地一级开发合同》中的法律问题

浅谈《土地一级开发合同》中的法律问题来源:未知日期:2013-02—25 09：39:３５浏览次数：582 笔者近日阅读了一份《土地一级开发合同》(以下简称合同）,其主要内容如下:1、政府与企业合作对约定地块进行土地一级开发;2、合作模式：政府负责实施地块的报批,征地、拆迁安置补偿等工作,并完善该地块配套的市政道路、管网建设；企业负责投入征地、拆迁安置补偿等工作所需资金；3、收益分配:该地块成功出让后,政府返还企业投入的前期费用,并按出让款的一定比例支付乙方投资收益；4、风险分担：政府负责承担该地块在本合同约定的期限内不能挂牌上市的责任,企业承担该地块在招拍挂后无人竞买时不能收回投资的风险。通过研究和分析，笔者认为，上述合同中存在如下值得关注的法律问题: 一、合同主体之间的法律关系问题目前法律没有直接规定参与土地一级开发的企业与政府之间的法律关系,学理上通常认为是委托关系。政府是委托人,企业是受托人,企业根据政府的授权完成土地一级开发的工作。但在实践中，政府与企业所签合同约定的权利义务内容非常复杂,不宜笼统的将两者的关系归结为委托关系。根据合同约定的不同,笔者认为两者之间的法律关系主要有如下几种: 第一种为投资关系，如上面例举的合同,约定企业出资，而所有其他与土地一级开发有关的内容如规划、征收、征用土地、基础设施建设等工作全部由政府实施,企业实际上是政府实施土地一级开发的一个融资平台，而企业出资后能够参与政府出让土地后收益的分成,企业与政府之间形成的实际上是投资关系；第二种为借款关系,如合同中约定，由企业出资并享受固定回报，政府实施规划、征收、基础设施建设等全部工作,则企业实际上是为政府土地一级开发提供资金支持,双方形成的是借款关系；第三种为建设工程合同关系，如合同约定企业仅出资建设、对土地进行整理，完成土地整理工作后移交给政府,由政府支付建设资金，双方形成的则是建设工程合同关系；第四种为委托关系，如合同约定政府授权企业实施土地一级开发,企业根据授权完成报批、征地拆迁及招标选择基础设施的施工单位等工作,双方之间形成的则是一种委托关系。由此可见,企业与政府之间关于土地一级开发形成的法律关系不能一概而论，而应根据合同具体内容来判定。二、关于选择土地一级开发企业的程序问题《土地储备管理办法》规定:土地一级开发中的基础设施建设,要按照有关规定通过公开招标方式选择工程实施单位。但是对于土地一级开发企业是否应通过招标方式选择,法律未作规定。实践中多为政府与企业自行协商签约，其中不乏开发成本不透明、开发周期不固定等弊端。2007年，北京市在全国率先尝试通过招

土地一级开发

土地一级开发 —*、土地一级开发概念土地的一级开发是按照国民经济和社会开展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储藏供给方案的要求，将列入城市土地储藏开发、土地供给方案的工程，在确定土地开发施行方案后，由政府委托或者通过公开招投标的方式确立土地一级开发主体。而获得土地一级开发权的土地一级开发主体根据'政府主导、统一规划、市场化运作'的原那么，组织施行土地开发工程中的征地、拆迁、规划设讣、市政根底设施建立、配套建立、环境建立和投资融资等详细环节，使区域内的土地到达“三通一平"、“五通一平"、“七通一平"或需求者要求的建立条件〔熟地），根据城市经济开展对土地的需求或政府的土地供给方案，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。简而言之，土地一级开发是指将“生地"变成“熟地"，到达土地入市交易的条件。二、土地一级开发形式基于开发主体的不同，土地一级开发形式存在政府主导型和企业主导型两种形式。政府主导型，是指完全山政府建立的土地储藏中心或者是国有企业（含参股、控股）进展土地一级开发；企业主导型，政府通过招投标的方式从多家投标企业中择优选取一家企业进展土地一级开发。以北京为例，北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发形式并存，属于由政府主导型向企业主导型转型的过渡时期。（1）政府主导型。北京土地一级开发的政府主导形式是指由土地储藏机构负责施行土地开发，山土地储藏机构负责筹措资金、办理规划、工程核准、征地拆迁及大市政建立等手续并组织施行。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发详细管理的，开发企业的管理费用不高于土地储藏开发本钱的2%。以招标方式确定开发企业后, 土地储藏机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。北京的土地储藏机构即土地储藏中心参与的一级开发工程仅占很小比例，且多为小工程。因此，北京土地一级开发主要为企业主导型形式。（2）企业主导型。

土地一级开发流程及收益模式

上篇：昆明市土地一级开发一、土地一级开发概述（一）土地一级开发的定义（二）我国土地一级开发的起源（三）土地一级开发综述（四）土地一级开发模式现状 1.土地一级开发的业务特点 2.土地一级开发的风险 3.土地一级开发成本组成 4.土地储备金的管理二、土地一级开发的流程三、土地一级开发的模式（一）政府与企业的地位（二）企业与政府利益分配方式四、昆明市土地一级开发综述五、土地一级开发案例六、土地一级开发所面临的风险 1

下篇：土地一级开发收益担保的可行性一、担保的定义（参照我国担保法）二、可用于担保的种类三、实物资产担保与土地一级开发收益担保对比四、土地一级开发收益担保的案例五、土地一级开发收益担保的可行性（一）昆明市土地一级开发概况（二）昆明市土地一级开发收益概况（三）昆明市土地一级开发收益预测（四）一级开发收益作为担保存在的风险土地一级开发收益担保不如直接用土地作为担保城投一级开发与用一级开发融资15亿土地一级开发收益的担保本质上类似于高速公路收费权的担保。注：写此文的目的有两个（后一个更为重要）： 1.介绍昆明土地一级开发的情况 2

2.政府用土地一级开发收益作为担保的可行性 3.土地一级开发收益担保最为主要的因素是受二级市场交易的影响，因此可以从二级市场交易的情况（价格、成交量）去反推土地一级开发的收益情况。 4.土地出让收入的比重（占地方财政收入的比重） 2007年以前，土地出让收入纳入预算外专户管理，再将扣除征地补偿和拆迁费用以及土地开发支出等成本性支出后的余额缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算管理。2007年以后，全部土地出让收入缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算，实行“收支两条线”管理，与一般预算分开核算，专款专用。土地一级开发流程及收益模式一、土地一级开发的概述（一）土地一级开发的定义对土地一级开发的定义有很多。总体来说，土地一级开发就是政府依据土地利用总体规划、城市总体规划，控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对纳入储备计划的国有存量土地、拟征用和转用的 3