城市土地一级开发整治投融资模式的探讨
城市土地一级开发整治投融资模式的探讨
城市土地一级开发整治一直以来都是一个复杂而重要的问题。城市土地一级开发整治的过程中涉及到土地的购置、改造以及再开发等各个环节，需要大量的资金投入。传统的投融资模式面临着很多问题，如资金来源单一、融资成本高等。对城市土地一级开发整治的投融资模式进行探讨，对于提高土地开发整治效率、降低融资成本具有重要意义。
对于城市土地一级开发整治的资金来源，传统的模式主要依赖于政府的财政拨款和银行贷款。这种模式存在着资金来源单一的问题，容易出现“资金链断裂”的情况。为了解决这个问题，可以引入社会资本的参与。社会资本可以通过与政府合作，投入资金进行土地的购置和开发，以获得开发所得的一定回报。这种方式可以丰富资金来源，提高资金的筹措能力。
对于城市土地一级开发整治过程中的融资成本问题，传统的融资渠道主要是通过银行贷款。银行贷款的利率通常较高，对于开发商而言，融资成本较高。为了降低融资成本，可以引入市场化的融资渠道，如债券市场、股权融资等。通过发行债券或股权融资，可以吸引更多的投资者参与进来，减少对银行贷款的依赖，从而降低融资成本。
城市土地一级开发整治的投资回报周期较长，使得开发商在融资的过程中面临着较大的风险。为了解决这个问题，可以引入金融衍生品来进行风险管理。开发商可以通过买卖期货、期权等金融衍生品，对土地开发整治的风险进行有效的管理。这样可以降低风险，提高投资回报率。
政府在土地开发整治中扮演着重要的角色，需要提供相应的政策和支持。政府可以通过扩大土地使用权、减免税费等方式，为投资者提供更多的激励措施。政府还可以制定相关法规和规章，保护投资者的权益，为投资者提供一个良好的发展环境。
城市土地一级开发整治的投融资模式需要进行探讨和改进。引入社会资本的参与、使用市场化的融资渠道、对风险进行有效的管理，以及政府的政策支持，可以提高土地开发整治的效率，降低融资成本，为城市土地一级开发整治提供更好的发展机遇。
土地一级开发整理的收益模式分析
土地一级开发整理的收益模式分析目前，全国有多家房地产企业在探索土地一级开发可持续的经营模式。其 中，以云南城投（600239.SH）、中天城投（000540.SZ）等房地产A股上市企业所代表的“企业与政府的收益分成模式”，被房地产企业在土地一级开发时所采用。土地一级开发收益分成的盈利模式非常清晰，即通过将“生地”变为“熟地”，待土地通过招拍挂出让后，房地产再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。在这种模式中，政府与负责土地一级开发的房地产企业结成了紧密的利益共同体，企业的经营业绩也成为了政府实实在在的收益。在本文中，笔者就将对这一模式的运作特点和所蕴藏的风险，提出粗浅的看法。 一、土地一级开发的流程与分工 土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。 鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况，房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发，一个很重要的好处便是：地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。 二、土地一级开发收益分成模式的运作要点 （一）土地一级开发的两条收益途径 土地整理的收益模式通常有两条途径：一种途径是，通过土地公开交易市场出让土地，收益部分按照约定取得。另一种途径是，开发商与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。开发商通过上市公司的股票配售或信托融资，上交土地出让金，获取土地使用证。后期的开发或以开发项目为标的，从银行获取项目融资贷款进行房地产开发；或采取土地分块合作开发的模式，进行资金的快速回收。 （二）共同出资设立项目公司 房地产企业往往通过设立项目公司来进行土地一级开发项目的操作。在收益分成模式中，有些项目公司会选择由房地产企业、政府部门（或政府的投融资平台）共同出资设立（其中的一些项目公司还会有第三方出资，如与政府关系较为密切的民营企业等，以做到利益共享、也能为项目的审批提供方便），负责对土地的一级开发项目进行经营，包括开发资金的融资、参与土地运营的策划、市政配套设施的建设，以及配合政府部门进行拆迁补偿、土地二级市场潜在受让人的招商等工作。一般来讲，房地产企业会持有项目公司的大部分股权，并能相应获得董事会的掌控权和主要高管的提名权。 通过共同出资设立项目公司，房地产企业与地方政府利益的第一层捆绑关系就建立起来了——政府作为项目公司的股东之一，有权按股权比例享有由土地增值收益转化而来的项目公司分红。 （三）土地一级开发净收益的分成
新形势下城市更新一二级联动开发及融资模式探索
新形势下城市更新一二级联动开发及融资模式探索 本文试从多期效应叠加下城市更新一二级联动开发及融资面临的困境出发，结合新形势下的政策、法规浅析城市更新一二级联动开发及融资可行模式，助力全面实施城市更新行动。 一、城市更新及一二级联动开发的相关概念 城市更新是指城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划地改建活动。城市更新一二级联动开发是指以获取土地使用权的二级开发权益为目的，市场主体通过获取土地一级开发权，实施地上附着物拆迁、村居民安置、土地收储等一级开发行为，与政府联络沟通城市总体规划、项目土地规划条件、公共配套设施建设、城市基础设施建设等事宜，最终经国有土地使用权公开出让程序取得宗地土地使用权并开展房屋建设、销售或出租的过程。 一二级联动的核心在于通过一级控二级，实现项目整体获益。 其中，土地是关键，能否实现一二级联动开发并获得资金支持是确保城市更新行动成功实施的重要保障。 二、城市更新项目面临的困境及堵点 当前而言，城市更新领域的房地产建设项目面临的主要问题：资金匮乏。 城市更新项目存在的根本性的堵点在于：城市更新项目公共服务配套占比高，前期投入大、收益少，项目收益难以覆盖投资，即算不过账来。 自房地产行情持续下行以来，城市更新项目整体上面临着“企业没钱推进项目”或“有钱却不怎么愿意推进项目”的尴尬处境，除了买售预期下降、土拍市场地价走低这两个影响项目利润的核心因素外，政策悬而未落、项目拆迁难、开发周期长、防止“大拆大建”及防止新增地方政府隐性负债背景下，金融支持城市更新动能受限，原“三道红线”融资政策导致涉房企融资渠道收窄、非国有企业参与城市更新融资授信门槛高、项目
城市土地一级开发融资模式及渠道分析
一、引言 城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。 城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇
化建设。 二、城市土地一级开发存在的四种模式 （-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。 （二）模式二：完全政府控制模式政府通过严格的计划及规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成了“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。如广州市，成功的前提在于城市规模不太大，土地开发实施得早，操作难度小、成本低，因此政府有能力承担全部的土地开发资金需求。 （三）模式三：政府和法定机构协作政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，就像“一条通道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，以使政府和法定机构对土地市场进行调控，配置土地资源，使国家享有土地增值所获得收益。如上海市和苏州市。
土地一级开发及盈利模式分析
土地一级开发及盈利模式分析 一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面 一是影响太大了。不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。 二是诱惑太大了。越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为?曲线拿地?的新途径， 三是弹性太大了。按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的?谁投资、谁受益?，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。 土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级
开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。 普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。只要利益保障了，多难也能征、也能拆。原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。 二、土地一级开发模式分析 从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，
土地一级开发四种模式分析
土地一级开发四种模式简析 土地开发一般分为一级开发和二级开发。土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。土地二级开发，是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。本报告通过结合一级、二级市场的开发现状，各主要经济区域土地开发市场发展现状与潜力及土地开发行业外部宏观环境，总结为四种模式并结合公司与土地性质作出简析。 一、固定比例收益模式（BT） 该模式是指土地一级开发企业接受政府或土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益的模式。 该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备中心主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储
备中心的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。 北京采用这一模式。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。 简析：就土地一级开发本身按照固定比例收益的模式而言，由于政府向企业支付的固定比例收益仅仅取决于预计开发成本，与土地出让价格无关，因此企业很可能面临超额支出成本导致项目亏损的风险。从法理上讲，政府以工程款的形式向企业支付土地一级开发工程的承包人费用并不存在法律障碍。但是企业所能获得的固定利润很难抵御通货膨胀、原材料上涨、人工费上涨等市场波动，而且企业在开发
城市土地一级开发整治投融资模式的探讨
城市土地一级开发整治投融资模式的探讨 随着城市化的快速发展，城市土地资源的开发和整治成为了重要的议题。城市土地一 级开发整治是指通过对城市现有土地资源进行规划、整合和开发，以提高土地资源的利用 效率和城市功能的整体质量。而在这一过程中，投融资是至关重要的环节，它决定着城市 土地一级开发整治的成败和效果。本文将探讨城市土地一级开发整治投融资模式的问题及 对策。 一、城市土地一级开发整治的现状与挑战 在城市化进程中，土地资源的有限性和城市化步伐的加快，使得城市土地一级开发整 治面临着一系列的挑战。首先是土地资源短缺与需求高涨的矛盾。随着城市人口的增加和 城市功能的提升，城市对土地资源的需求不断增加，而可供开发的土地资源却在逐渐减少，这导致了土地供需矛盾日益尖锐。其次是土地开发的成本与效益的矛盾。在城市土地一级 开发整治过程中，需要进行土地规划、平整、基础设施建设等一系列投入，然而这些投入 需要与开发后的效益相称，否则将导致投入产出不平衡，影响整个开发整治的效果。再次 是土地所有权的多元化与整合的矛盾。在城市土地一级开发整治过程中，土地资源的所有 权可能来自于不同的主体，如国有土地、集体土地、企业土地等，这要求在整治过程中进 行土地所有权的整合和协调，从而确保整治工作的顺利进行。 以上种种矛盾和挑战，都是城市土地一级开发整治投融资模式所面临的问题。下面我 们就来探讨城市土地一级开发整治投融资模式的解决之道。 1. 多元化的投融资模式 在城市土地一级开发整治的投融资模式中，应当推动多元化的投融资主体参与包括政府、企业、金融机构、社会资本等，使得整个投融资体系更加完善和丰富。政府可以承担 一部分基础设施建设和土地整治的投资，企业可以通过参与土地开发和建设获得效益，金 融机构可以提供融资支持和风险管理服务，社会资本可以通过投资城市土地整治项目获得 回报。这种多元化的投融资模式可以有效地分担投资主体的风险，并激发各方面的活力， 推动整个城市土地一级开发整治的顺利进行。 2. 创新的融资方式 3. 风险管理的完善 在城市土地一级开发整治中，投融资风险是一个不可忽视的问题。为了降低风险，需 要完善的风险管理体系。这包括对土地资源的风险评估、对投融资主体的信用评估、对市 场环境的风险预测等多方面内容。通过风险管理的完善，可以及时发现和应对各种投融资 风险，保障整个投融资体系的稳定和安全。
关于我国城市更新项目投融资模式的探讨
关于我国城市更新项目投融资模式的探 讨 摘要：我国已步入城镇化发展的中后期，实施城市更新行动是党的十九届五 中全会作出的重要决策部署，是“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确的 重大工程项目。当下，城市更新需求旺盛，通过财政预算投资解决的资金需求有限，在新时代、新背景、新政策、新要求下，亟须适应新形势发展要求的投融资 解决方案。本文在梳理国内国际城市更新主要投融资模式的基础上，探索适应我 国城市更新的投融资模式，提出几点关于我国城市更新投融资模式的思考和建议。 关键词：城市更新；投融资； 1引言 城市更新最初来自发达经济体应对城市发展问题的实践探索，是指城市扭转 经济、社会和物质衰退的过程。从国内城市发展实践看，城市更新被视为对城市 建成区的空间形态和功能进行可持续改善的建设活动。发达经济体在二战后开始 城市更新浪潮，我国城市更新则始于改革开放之后，目前我国城镇化已从增量时 代进入存量时代，这一时期往往面临着市政基础设施老化、交通拥堵、城中村人 居环境差的“城市病”，城市更新已上升为国家战略，日益成为解决城市发展问 题的有效途径。城市更新项目规划程序复杂、项目周期长、资金体量大、涉及利 益主体多、项目回报不确定性高，因此对实施主体的规划管理能力、投融资能力 有着较高要求，科学制定城市更新项目开发时序、选择匹配投融资模式，是城市 更新项目顺利实施的关键。 2城市更新概述 2.1城市更新定义
城市更新一词最早出现在1954年美国的住宅法法案中，针对的是都市废旧 区和颓废区进行住宅改造。2000年英国《城市更新手册》中提出：“城市更新定 义是引导城市问题的解决，持续改善亟待发展地区的经济、物质、社会和环境条 件的综合协调和统筹兼顾的目标和行动。”目前国内对于城市更新并无统一定义，但总体来看，各地规范性文件对城市更新的定义主要包括三个方面的内容，即城 市更新的目的、范围和方式。从城市更新的目的来看，城市更新的目的在于对城 市空间形态和城市功能的提升和改善，不再局限于基础设施和公共设施等环境的 改善，还包括对历史文化、城市风貌、产业结构等的优化和提升；从城市更新的 范围来看，主要包括在城市建成区内的历史城区、老旧小区、旧工业区、旧商业区、老旧楼宇、城中村等城市空间形态和功能区；从城市更新的方式来看，城市 更新主要是对于城市空间形态和功能区通过整治、改善、优化或拆除重建等方式 进行一系列的建设活动。 2.2城市更新发展背景 2021年3月11日，十三届全国人大四次会议批准《中华人民共和国国民经 济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，在国家层面明确提 出转变城市发展方式，实施城市更新行动。2020年以来，许多城市因地制宜构建 了城市更新政策体系。其中，上海、深圳两地以地方性法规的形式分别颁布《上 海市城市更新条例》、《深圳经济特区城市更新条例》，广州、珠海两地以政府 规章形式分别颁布《广州市城市更新办法》、《珠海经济特区城市更新管理办法》，北京、青岛、无锡、重庆等地则以地方规范性文件等形式颁布各自适用的 城市更新相关政策规定。目前，北京、成都、厦门、西安、苏州等21个城市（区）已成为第一批城市更新试点城市。 当前，我国已步入城镇化发展的中后期，从国际经验和城市发展规律看，这 一时期城市往往面临着市政基础设施老化、交通拥堵、城中村人居环境较差、历 史建筑数量多、改造难度大的“城市病”。在以往的城市更新过程中，某些地方 城市沿用过度房地产化的开发建设方式，出现大拆大建、急功近利的倾向，有些 地方城市随意拆除老建筑、砍伐老树、变相抬高房价、提高居民生活成本，导致 新的城市问题产生。
城市更新项目投融资模式研究与问题思考
城市更新项目投融资模式研究与问题思 考 摘要：“十四五”时期，城市更新首次被写入政府工作报告，同时城市更新 在基础设施投融资领域的重要意义愈发显著，尤其是在工业用地总量日益锐减、 产业不断流失的新形势下，城市高质量发展正从以往的增量规划逐步向存量保护 更新转变，而城市更新作为“十四五”时期的一项重要任务，是城市发展到一定 阶段必然经历的再开发过程，也是城市自我提升和调节的必经之路。基于此，本 文以城市更新项目投融资模式为切入点展开研究，深入思考城市更新项目投融资 中存在的问题，综合探讨城市更新项目投融资工作未来发展的建议，希望能为相 关研究提供一些具有参考价值的新思路。 关键词：城市更新项目；投融资模式；问题；策略 引言 近年来，随着房地产市场发展模式的创新变革，中央相关工作会议多次指出 城市建设不能再无节制地扩大建设用地，而是要盘活用地储量、做优增长，积极 探索满足城市更新项目需求的多元化财政政策和投融资模式，不断提高城市化建 设用地效率，以促进城市更新项目的深入贯彻落实。然而，由于城市更新项目本 身就是一项兼具较强复杂性与严谨性的系统化工程，所牵涉的利益主体较为广泛、开发周期相对较长、资金需求量较大且建设程序较为复杂，这就对城市更新项目 实施主体的投融资能力有着极高的要求。由此可见，如何设计科学有效的投融资 模式和收益回报机制，现已成为新时期城市更新项目行稳致远的首要研究课题。 1城市更新项目投融资模式分析 城市更新作为“十四五”时期城市建设发展进程中占据重要作用的系统性工 程项目，通常是指对不适应现代化城市社会生活的地区进行有计划的改建活动。 所以，从实施方式的角度分析，城市更新项目可划分为综合治理类项目、拆除重
全域土地综合整治投融资模式及案例解析
全域土地综合整治投融资模式及案例解析 全域土地综合整治是指对一个地区的土地资源进行综合规划、整治和开发利用的过程。投融资模式在全域土地综合整治中起着重要的作用，可以有效地推动整治项目的进展和实施。下面列举了十个全域土地综合整治投融资模式及案例解析。 1. 政府投融资模式：政府通过自有资金或债务融资，对土地整治项目进行投资。例如，中国政府通过地方政府基金或债券等方式，对城市土地整治项目进行资金支持。 2. 公私合作模式：政府与企业合作，共同投资和运营土地整治项目。例如，政府与房地产开发商合作，共同开发和利用整治后的土地资源。 3. 公司投融资模式：企业自行投资土地整治项目，通过自有资金或债务融资。例如，房地产开发商自行投资并开发整治后的土地资源，实现土地价值的提升。 4. 建设运营转让模式：政府通过招标或竞标方式，将土地整治项目的建设和运营权转让给符合条件的企业。例如，政府将土地整治项目的建设和运营权转让给具备相关经验和实力的开发商。 5. 土地增值权转让模式：政府将土地整治后的增值权出让给投资者或开发商，以获取资金回报。例如，政府将土地整治后的增值权转
让给房地产开发商，开发商通过土地增值获得盈利。 6. 金融机构融资模式：企业通过向金融机构申请贷款或发行债券等方式，获得资金支持。例如，房地产开发商向银行申请贷款，用于土地整治项目的开发和建设。 7. 合作伙伴投资模式：企业通过与其他企业或机构合作，共同投资土地整治项目。例如，房地产开发商与金融机构合作，共同投资和开发土地整治项目。 8. 私募基金模式：通过设立私募基金，吸引社会资本参与土地整治项目的投资。例如，设立专门的土地整治私募基金，吸引投资者参与土地整治项目。 9. 创新金融模式：通过创新金融产品和机制，为土地整治项目提供资金支持。例如，发行土地整治专项债券，吸引投资者购买，用于资金筹措。 10. 国际合作模式：通过与其他国家或地区的企业或机构合作，共同投资和开发土地整治项目。例如，中国与其他国家的企业合作，共同投资和开发全域土地综合整治项目。 全域土地综合整治投融资模式多种多样，可以根据具体情况选择合适的模式来推动项目的实施。不同的模式在不同的项目中有着各自的优势和适用范围，关键在于合理规划和有效管理，确保投融资模
我国城市更新投融资模式研究
我国城市更新投融资模式研究 摘要：城市更新是一个系统工程，涉及高资本要求、多个利益相关者、复杂的规划程序、不确定的发展和收入周期等。它要求执行机构有高水平的投资和财政能力。促进城市更新项目的科学分类，建立可行的债务偿还机制，选择适当的投资和融资模式，对于成功实施城市更新项目至关重要。本文识别和分析了城市更新项目的投资和融资模式，总结了每种模式的优缺点，并提出了改进城市更新项目投资和融资的建议。 关键词：城市更新；投融资模式；财政金融 引言：城市更新是一个持续的过程，是实现可持续城市发展的唯一途径。新时代的城市更新必须与产业变革、消费现代化、文化遗产、新的基础设施和经济创新紧密相连，以创造高质量的城市更新途径。 1、城市更新概述 城市更新是一个复杂的系统工程，与中国经济转型和发展的深化相伴而行。过去，中国的经济增长主要是以高增长为主，但随着经济转型的深入，中国的经济增长开始以高质量发展为目标。随着经济的发展，城市化进程已经从过去的大规模扩张转变为城市更新和城市公园的振兴，成为提高城市化质量的主要方法。 在推进城市更新项目时，开发商或合作社不可避免地面临许多挑战，如拆迁补偿、土地价格、拆迁安置、开发建设成本等。上述问题和框架与资本支持有着密不可分的联系。可以说，资本是促进城市复兴的主要动力，如果最初的项目还没有达到临界质量，资金是确保项目快速推进的重要外部因素。 2、城市更新的各方参与主体 2.1政府部门
政府需要制定和完善城市更新政策和法规，确保城市更新项目以证据为基础，并制定中长期城市发展计划，确保城市更新定期进行。 2.2地产开发与施工企业 房地产市场正在从增长时代转向积累时代，而城市更新将成为房地产市场的 另一个利润来源。开发商可以根据项目的实际情况规划城市更新项目，如工改商、工改住、住改商等更新方式；建筑公司可以通过深入的战略合作，争取稳 定而长期的项目。 2.3区域内国有企业 城市更新项目是跨领域的，影响大，涉及面广，没有政治或法律基础，需要 多次审批和监督。该地区的国有企业在这方面有独特的优势：他们熟悉该地区的 情况和城市更新项目，有很强的沟通和整合能力来批准和监督项目和其他资源， 有强大的政府支持，愿意承担风险。该地区的国有企业可以在各种类型的城市复 兴项目的筹备阶段发挥主导作用，一旦这些项目完成，它们可以通过招标和其他 形式筹集社会资本，并帮助建立专门实施城市复兴项目的公司。 2.4轻资产运营公司 对于集镇复兴项目，最初的规划和研究阶段应考虑项目的位置和效益，选择 一个适当的商业计划，并从一系列潜在的参与者那里寻求专家意见，以证明项目 的可行性。 2.5金融机构 金融机构可以通过各种方式为城市更新项目提供投融资解决方案，如城市更 新贷款、城市更新基金和涉及KB、股份公司、私募股权基金等的特别债券。 3、城市更新投融资模式研究 3.1地方政府利用财政资金直接投资
城市土地一级开发整治投融资模式的探讨
城市土地一级开发整治投融资模式的探讨 城市土地的一级开发整治是指对城市地区内已有的土地资源进行重新规划、整合、开 发和利用的过程。在城市发展的进程中，一级开发整治是非常重要的一环，它不仅直接影 响着城市的用地结构、空间布局和生态环境，更关乎着城市的可持续发展和居民的生活质量。一级开发整治工作需要大量的资金支持，而城市政府的资金并不充裕，这就需要对一 级开发整治的投融资模式进行深入探讨和研究。 一、城市土地一级开发整治的意义 城市土地一级开发整治是城市规划和建设的重要内容，它包括对城市土地资源的规划、整合和开发利用。一级开发整治的目的是为了适应城市经济、社会和人口的发展需要，提 高土地利用效率，改善城市环境质量，增加土地的经济价值，同时保护和利用好生态环境。通过一级开发整治，可以实现土地资源的集约利用，提高城市的综合承载能力，保障城市 的可持续发展。 二、一级开发整治的资金需求 一级开发整治需要大量的资金支持。首先是土地的征收补偿费用，其次是固定资产投资，还有更新改造的费用等。需要政府以及其他资金主体的参与和支持。 1.政府财政投资模式 政府财政投资是指政府通过投入财政资金来支持土地一级开发整治工作。这种模式下，政府会对土地一级开发整治项目进行资金补贴或补助，直接参与土地整治工作。这种模式 的优点是政府的财政实力相对较强，能够保证资金的稳定供给，缺点是对政府的财政负担 较大。 2.企业投资经营模式 企业投资经营模式是指政府将土地一级开发整治项目出让给开发企业或者投资主体， 由其承担整治工作。在这种模式下，政府可以通过招标或者竞标等方式选择合作的企业， 将整治项目出让给企业，并且通过一定的方式和政策约束来实现对项目的监督和管理。这 种模式的优点是能够吸引企业的资金和技术，提高项目的效益和成本效益，缺点是政府对 项目的控制力较弱，需要谨慎选择合作的企业。 3.金融机构融资模式 金融机构融资模式是指政府或者整治项目的主体通过向金融机构申请贷款或者发行债 券等方式来融资支持整治工作。这种模式的优点在于能够通过金融机构获得大量的资金支持，缺点是需要支付较高的利息费用，同时需要有一定的资金周转能力。
全域土地综合整治系列谈全域土地综合整治投融资模式初探
全域土地综合整治系列谈全域土地综合整治投融资模式初探 近日，南宁市印发《南宁市开展全域土地综合整治助推乡村振兴实施方案》，提出将整体推进农用地整理、建设用地整理和乡村生态保护修复，解决城乡融合发展和农村一、二、三产业融合发展用地保障，改善农村人居环境。此前已有多个省市也发出全域土地综合整治方案，推进农村土地综合整治是实施乡村振兴战略的重要举措之一，在实践中投融资是影响项目推进的难点之一，本文将试图探讨全域土地综合整治投融资模式，以期为相关主体提供借鉴。 文章摘自：《卓远视界第75期：全域土地综合整治投融资模式系列谈》 作者：研究中心/吴涛 一、全域土地综合整治的理解 2019年12月，自然资源部印发了《关于开展全域土地综合整治试点工作的通知》（自然资发〔2019〕194号），在全国范围内部署开展全域土地综合整治试点工作。 从内容上来看，此阶段全域土地综合整治是以“乡镇”为基本单元（整治区域可以是乡镇全部或部分村庄），再此区域内跨系统、成体系的综合整治，同时对整治区域内的“山水林湖田草”进行全要素综合设计，不仅包括“山水林湖田草”综合治理、工矿等建设用地复垦利用、城乡低效利用土地在开发，还增添了城乡用地综合整治、陆海统筹整治、流域协调整治等新内涵，相较于以往土地整治局限于农田范围或某一领域，此阶段提出的全域土地综合整治更加全面且丰富。 从地域上来看，此阶段全域土地综合整治在不同地域侧重点不同，在东部经济发达省份，侧重于推进城乡融合发展；在中部省份，侧重于助推乡村振兴战略的实施；在西部贫困省份，侧重于服务国家脱贫攻坚战略。 我国土地整治发展历程：
· 第一阶段——探索起步（1949-1980年） 我国的土地整治行动最早可以追溯到建国初期，当时我国借鉴前苏联的做法和经验，以土地规划为顶层设计，利用工程技术与方法，进行大规模的土地开发，同时结合土地改革法进行土地权属的相应调整。到上世纪60年代，土地整治的方向调整为平整农田、兴修沟渠、道路为主。1980年以后，我国改革开放开始，为了更加适应社会经济的发展，土地整治开始更加注重规划性、战略性、地域性。 ·第二阶段——加速发展（1981-2008年） 1980年，随着社会经济快速发展、城镇化进程不断加快，农村土地大量被侵占的现象屡见不鲜，尤其是大量耕地被侵占转为建设用地或其他用途，在此期间《中华人民共和国土地管理法》应运而生，同时我国开始编制第一轮土地利用总体规划，土地整治概念被重新定义为“土地整理”，此阶段“土地整理”目的在于引导社会合理利用土地。1997年，党中央、国务院颁布了《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》，最严格的耕地保护制度开始施行，1998年新修编的《土地管理法》明确提出“耕地占补平衡制度”，其核心是在“切实保护耕地数量不减少、耕地质量不降低”。 ·第三阶段——综合发展（2008-2018年） 2012年，十八大报告中提出“优化国土空间开发格局”“健全国土空间开发、资源节约、生态环境保护的体制机制”，2017年国务院印发《全国国土规划纲要（2016-2030 年）》，十九大提出“构建国土空间开发保护制度”。 ·第四阶段——全域整治（2018-至今） 2019年自然资源部印发《关于开展全域土地综合整治试点工作的通知》（自然资发〔2019〕194号），土地整治内涵已由原来的对土地特定要素的整治扩大为对“山水林湖田草”的综合整治，同时还包括对工矿等建设用地的整治。2020年中央一号文件指出：开展全域土地综合整治试点，优化乡村生产、生活、生态空间布局。 此阶段全域土地整治的概念是在总结前三阶段土地整治经验基础上，提出了更加丰富、系统的全域土地综合整治新概念，首先是在内
全域国土空间综合整治现状分析及融资模式建议
全域国土空间综合整治现状分析及融资 模式建议 摘要：全域土地综合整治是对区域空间的全域规划、整体设计和综合治理， 是解决乡村耕地碎片化、空间布局无序化、土地利用低效化和生态质量退化等多 维度问题的重要途径。与传统土地整治相比，全域土地综合整治践行“生命共同体”理念，强调空间规划的引领和“山水林田湖草沙冰”全要素的整体设计，更 具前瞻性、统筹性、全局性，注重从规划到项目实施的有序传导、充分衔接、严 格落实。 关键词：全域国土空间；综合政治；融资模式；对策建议 引言 《全域土地综合整治试点实施要点(试行)》(以下简称《实施要点》)提出，“乡镇国土空间规划和村庄规划是实施全区土地综合整治的规划依据，全区土地 综合整治是规划实施的平台和手段”。在当前全域土地综合整治和国土空间规划 稳步发展的背景下，国土空间规划如何指导全域土地综合整治规划的编制和实施，已成为当前的研究热点之一。 1全域国土空间综合整治项目实施特点 全域国土空间综合整治包含农用地整治、村庄整治、低效用地整治、生态修 复等内容。全域国土空间综合整治，建设内容通常比较分散，且无收益子项目较多，部分整治项目与农业开发、乡村旅游、产业集聚区建设相结合，可形成一定 收益。这就需要进行统筹谋划、统一立项、整体实施，加强资金收益平衡测算， 形成分类支持策略。目前，全域国土空间综合整治，一般以乡镇（街道）或土地 储备机构作为实施主体，进行项目立项报批、拆迁补偿和实施，而以市场化企业 作为实施主体直接开展土地综合整治较少。在资金来源上，以财政资金支持为主，
主要来源于新增建设用地土地有偿使用费和政府从土地出让金中提取的部分。但 由于财政资金总量有限，且在时序上较难满足需求，迫切需要加大金融支持。 2新时期国土综合整治的内涵与定位 综合土地改良指的是治理活动，通过全面适用相关政策，引进先进工程技术，调整土地利用结构，优化土地空间布局，确保可持续土地利用，实现粮食安全等 综合效应，满足特定区域范围内的土地空间规划所规定的人类生产、生活和生态 功能需求。其特点是内容丰富、模式多样、目标各异、手段齐全，旨在促进乡村 振兴。与以往的土地整理相比，全面土地整理的内涵和范围在四个方面发生了变化。第一，项目定位已转变为平台。土地整治主要基于项目实施；综合土地整理 是建设土地、住房、生态、文化等城乡要素流动的平台，促进整合工作从项目实 施向要素资源总体规划转变，加强土地整理效果。第二，权力下放的空间正在转 向集中化。土地整理项目种类繁多，空间分散；全面的土地改良需要对特定地区 进行整体设计和推广，重点放在有利的资源上。第三，目标从一个目标变为多目标。土地整理的主要目标是扩大耕地面积和扩大建筑面积。综合土地改良扩大到 农村工业发展、价值评估和生态改良等综合目标。第四，职能从单一部门转变为 多部门。土地整治由前国土资源部负责；土地综合整治由自然资源部牵头，其他 相关部门共同参与和推动。新时期土地综合整治的方向体现在三个方面。第一， 它是耕地保护和节约集约土地利用的必然选择。我国人口众多、土地少的矛盾， 农村建设用地的广泛利用和浪费问题由来已久。全面的土地改良是实施最严格的 耕地保护制度和最严格的土地保有制度的有效途径，鼓励将即可恢复和工程恢复 类型转变为耕地"三次转让"，扩大耕地面积，提高耕地质量，提高农村建设用地 的经济集约利用水平。二是推进乡村振兴和城乡一体化的重要起点。通过全面改 善田水路林村等全要素综合整治，提高土地空间开发利用的质量和效率，加快形 成新型城乡关系，将“城市与乡村结合起来，城乡互补，充分一体化，实现共同 繁荣”，努力建设集中相连农田的土地利用模式，建设经济集约的建设用地，科 学合理的空间形态。第三，它是汇集各种力量和实施土地空间规划的重要平台。 根据镇村一级的国土空间规划，并按照“渠道不乱，用途不变，投资集中，责任 分担，功绩记录，共同努力”的原则，以综合土地改良为平台，改良项目作为载
关于城建项目投融资模式的探索及建议
关于城建项目投融资模式的探索及建议 一、安康的基本情况 “十三五”以来，中心城区城建项目抢抓中省政策机遇，通过棚户区改造及PPP模式两驾马车驱动，5年共实施城建项目120余个，棚改9大片区17个项目 强力推进，城建项目共完成投资123.5亿元，中心城区建成区面积已达45平方 公里，建成区绿地率达36.67%。随着一大批城建项目的实施，城市建设进入快速 发展期，逐步改善了配套基础设施薄弱的局面，城市承载力明显增强、城市品质 大幅提升。 “十四五”期间，中心城区两桥一路、长春片区二期路网、环城干道西段、 迎宾大道等一批项目将启动建设，建设资金需求量巨大，在当前“六稳六保”、 严控政府债务风险的政策环境下，进一步拓宽投融资渠道已经刻不容缓，因此选 对选好投融资模式，对“十四五”城建项目的策划包装及落地实施具有重要意义。 二、存在的问题 安康市属秦巴生物多样性生态功能区、南水北调中线工程重要水源涵养区， 承担着保护一江清水的“国家使命”，同时，安康地处秦巴山集中连片特困地区 和川陕革命老区，贫困人口众多，在“四区”叠加的独特市情下，欠发达基础设 施薄弱、财政自给能力低仍然是城市发展的制约因素。城市建设存在城建资金短缺、基础设施投资不足，投资主体相对单一、融资手段少，城市维护养护资金不足、形成恶性循环，经营城市理念尚未形成等问题，亟待思考破解基础设施投融 资难题。 三、城建领域传统政府投融资模式 （一）中央预算内资金 城建项目适合采用该模式的领域：公共基础设施、生态环境保护和修复、水 环境治理、排水防涝设施建设、保障性安居工程配套基础设施等。
（二）工程总承包（EPC) 城建项目适合采用该模式的领域：针对投资规模适中、财力可接受、时间要 求紧迫的项目，在征求财政部门的同意下，纳入城建项目计划后，可采用EPC/施 工总承包模式运作实施。 两种EPC衍生模式： （1）“EPC+F”模式：增加了“融资”功能，由社会资本方筹措项目所需建 设资金，以及工程总承包相关工作，项目建设完成后移交给项目业主，在项目合 作期内由项目业主按合同约定标准向合作方支付费用。 （2）“EPC+O”模式：通过政府购买运营服务达到项目建设和运营效果的目标，工程建设费用按建设进度支付，运营费用在运营期内支付。 （三）PPP模式 2017年11月份起，财政部发布了一系列规范性文件，对PPP项目的规范性 提出越来越高的要求，PPP的发展势头明显放缓，进入规范期和沉淀期。截至目前，市级PPP项目的总支出已经十分接近财政一般公共预算支出的“10%”红线，中心城区及县区的垃圾、污水项目均已按照政策要求以PPP模式运作落地，除完 全的使用者付费项目之外，城建领域的市政基础设施类项目基本已无法再策划实 施新的PPP项目。 （四）特许经营模式 城建项目适合采用特许经营模式的领域主要是燃气及综合管廊项目。 四、中心城区城建项目融资存在的问题 （一）形势迫切需要拓宽投融资渠道 “十四五”期间市级财政配套资金远远不能满足项目建设需求，仅能用于 “保运营、清欠款”，在当前政策环境下，既符合政策要求又具备可操作性的投 融资模式非常有限，具体表现在：1、市本级财政的PPP财政承受能力额度已达
土地一级开发融资
土地一级开发融资问题探讨 范钦陕西恒达律师事务所 【摘要】：土地一级开发是土地进入市场的源头, 从“生地”到“熟地”的土地一级开发的过程已成为土地能否形成有效供给的最重要环节。土地一级使用权的流向与流量决定了使用权在二级市场的流转与再配置。在关于土地一级开发的问题中,最紧迫也是最核心的问题,是土地一级开发的融资问题。 由于我国现有的土地政策、银行贷款政策、政府管理体制等各个方面原因,目前我国许多地区的土地一级开发因为资金不足处于停滞不前的状态,直接的结果是土地供给不足,最终导致房地产价格的持续上涨。因此,研究土地一级开发,解决其融资问题意义重大。 本文从我国土地一级开发融资的基本特征入手，分析目前我国土地一级开发融资的问题，介绍多种融资的模式，从而提出完善我国土地一级开发融资法律体系的建议。 【关键词】：土地一级开发融资 引言 地产业被称为半个金融业，在一个正常的市场经济社会里，相互双方都离不开对方。土地的开发、利用、经营等一般都需要注入大量资金，融资对于土地开发和利用来说具有特别重要的意义，因此，研究土地一级开发融资的相关问题就成了该领域非常必要的课题。 一、我国土地一级开发融资的基本特征 目前我国土地一级开发融资方式中，除了自有资金和财政拨款，银行贷款是主要的甚至是唯一的融资方式，因此， 论我国土地一级开发对应的银行贷款基本特征： （一）土地一级开发的贷款主体 目前我国土地一级开发的贷款主体，包括两种方式，其一，是土地储备中心直接作为贷款主体，其二，是通过委托或者招标的方式，由市场化的机构来执行。如 是政府所设立的法人机构，也可能是政府委托的法人机构（民营、国企、外资企业都有可能）。 （二）贷款方式 2003 年，中国人民银行发布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷的通知》，要求严格控制土地储备贷款的发放，对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限不得超过两年。目前银行对土地一级开发贷款的方式，有的银行仍采取房地产开发贷款的方式，有的银行则设有专项的贷款科目。 （三）抵押方式 如是针对旧城改造的土地一级开发，由于已经有土地证，就以原来的土地证作为抵押。如是针对新城开发的土地一级开发，由于尚未有土地证，则各地做法各有不同，有些地方，由当地国土资源部门先办一个大土地证（临时性质），该土地证办在土地一级开发主体下。再通过相关评估部门的评估，作为待开发土地的抵押。 （四）担保方式
浅谈以BT模式进行土地一级开发
浅谈以BT模式进行土地一级开发 浅谈以BT模式进行土地一级开发 ◆吴航箭 (福建天衡联合(泉州)律师事务所) 【摘要】政府建立土地收储制度,实施土地一级开发,实现对土地市 场的调控.但土地一级开发资金需求量大,投资回收周期长,加之 政府财力有限,土地一级开发中容易出现资金短缺问题,影响土地 储备实施.在土地一级开发中引入BT模式,利用社会资本进行土 地一级开发,有利于破解资金瓶颈,加大土地储备力度,增强政府 对土地市场的调控能力. 【关键词】土地一级开发BT模式土地储备融资 一 ,土地一级开发概述 (一)土地一级开发概念.土地一级开发是指政府通过下属的 土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用 总体规划,城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发 计划,对确定的存量国有土地,拟征收和农转用土地,统一组织进 行征地,农转用,拆迁和市政基础设施建设,公共配套设施建设,以 达到土地供应条件的行为. (=)土地一级开发基本内容.土地一级开发是政府在国有建 设用地土地使用权出让前对土地的综合整理,包含了土地征购,土 地整治及土地储备三个环节.对存量国有建设用地,土地一级开发 的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等;对征用农村集体 土地,土地一级开发的主要内容是征地,拆迁和市政基础设施建设 等.除土地整治外,政府应完成土地收回,收购,置换,征收等土地 征购储备,将土地权属性质改变为国有建设用地,并确定地块的规 划条件和指标,市政配套设施实施条件及供地计划等一系列开发
事项. 二,现阶段土地一级开发基本模式 (一)完全政府运作模式. 政府作为土地的所有者代表,将土地一级开发列为土地整理 储备中心的一项职能.由土地储备中心或其组建机构完成全部的一 级开发工作.土地储备中心一级开发实施机构由政府财政专项 拨款(或国有股本)进行土地一级开发,开发完成后或将预期的熟地交由土地管理部门,面向市场以招拍挂方式公开出让. (二)完全市场运作模式. 这种模式中,政府首先将待进行一级开发的土地一次性(或按 地块)出让给土地一级开发公司,由其通过土地使用权出让协议的约定进行统一拆迁,补偿,安置,城市基础设施建设和社会公共设施建设,使区域内的土地达到"三通一平","五通一平","七通一平"或要求的建设条件,再面向市场转让土地使用权. (三)政府主导的市场化运作模式. 政府作为土地一级开发的主体,这是土地一级开发地方法规 的一个基本原则,也是"政府主导"的主要体现."市场化运作"体现在土地一级开发除必须通过行政行为完成的事项之外的开发事项,通过市场竞争方式选择具备资格的企业投资完成;体现在土地一 级开发应符合市场需求,并按市场需求实施土地一级开发. 三,目前土地一级开发中投融资存在的主要问题 (一)项目融资困难.政府,原土地使用者和土地一级开发企业 在开发过程中各自的责任,权利定位不明确,投融资主体不明确, 投融资体制不健全,导致融资渠道有限,政府或者土地一级开发企业都面临资金不足的压力,严重制约土地一级开发的顺利进行,造成在征地拆迁中出现重重困难和矛盾. (二)资金短缺导致调控目的难以实现.政府实施土地储备政 110