工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨

工业园区经历了长足的发展，日益成为地区经济转型、产业结构调整、产能升级换代的主阵地,更是引进外资、盘活资产、拉动GDP的城市新区载体。随着园区工业化、城市化的不断深入，土地综合开发对城市的新发展产生越来越重要的影响，甚至成为制约园区建设、发展的瓶颈,究其原因在于土地开发资金短缺，投融资渠道不足.因此，围绕土地开发做文章，通过新型融资模式拓宽融资渠道，在政府提供启动资金有限的前提下,通过合理方法使园区建设与土地出让收入相辅相成，是每个园区建设者和主管部门都必须正视的重要问题.

工业园区管理模式多以纯政府性质的管理委员会体制为依托，管委会作为政府派出机构,有纳入政府相关职能部门的分支机构，如土地、规划、建设、财政等;同时设立属管委会直管的开发/融资平台公司，承担园区内规划建设与招商引资、公共服务的职能，主要协调行政与市场对接、开发.管委会搭配平台公司的管理模式，可以强化土地出让收益，规避市场与行政之间摩擦产生的风险，充分提升在政府监管下，合理引入外资进行土地开发与基础设施建设，从而产生的高额的土地出让回报,最终形成产业集群与规模经济。

在当前资金流动不稳定、证券市场波动较大的形势下，政府监管部门对工业园区融资的条件约束,较之以前越来越严格，

造成在必须满足基本建设需求的前提下，对融资成本的要求越来越高,基于此,园区融资方式必须顺应发生变化.

一、资产证券化

传统的土地储备制度融资,是运用市场机制，通过征用、收购等方式取得土地，出让土地以满足城市各类建设用地及基础设施建设需求,没有完善基础设施之前，土地的潜在价值无从体现；反之,开发公司必须投入大量人财物力，将土地充分熟化出让后,以土地出让金补充地块周边市政基建投入.我认为，基建投入与卖地收入在资金用量、回款额度以及推进程度、时间节点上的不断波动，是造成资金链接难以稳定、资金池枯竭的问题所在，要解决它，就要把土地开发与基础建设之间的时间接点悬置出来，把缺乏资产流动性的毛地，通过一定法律程序和融资组织安排，变成能够产生可预见、稳定的现金流的有效资产：

1、园区管委会授权其土地开发公司将A片区地块收储，作为建设B道路的融资抵押品，开发公司可自行引进社会投资人对A地块进行开发；

2、开发公司在取得A地块的发改立项批复、规划选址意见及国土征转用指标等要件后，即确定了对该地块的所有权及未来收益权。由开发公司委托地方土储中心对地块价值进行评估,将其未来可预期收入转让给专业金融机构,把这部分可预期的收入证券化后,在资本市场上进行融资;

3、A地块的融资贷款专项用于B道路建设，待建成后又可将B道路产权办至开发公司或管委会名下，再行融资贷款，以满足A地块建设需要；

4、A地块熟化出让后，其收入按一定比例经地方土储中心返还开发公司，按约定还本付息,进行滚动开发。

这种融资方式的关键在于是否存在稳定的可预期的收入。但是,由于资产证券化方式隔断了开发公司自身的风险和项目资产未来现金收入的风险,使其清偿债券本息的资金仅与项目资产的未来现金收入有关,加之在高等级证券市场发行的债券是由众多的投资者购买,从而分散了投资风险。工业园区拥有庞大的资产，拥有持续增长的土地收入及税收返还收入来源，完全具备了发行资产支持证券化的条件。

二、融资—建设一体化

工业园区由于建设周期长、投资大、难度高，往往以“先规划后建设”为核心理念,斥资邀请著名设计公司，对全区进行整体规划,量体裁衣、精心打造，以保证园区的均衡、持续发展.

尽管制定了科学合理的建设规划，但没有一个与之配套的完整的投融资体制和成熟的融资运营平台,园区的开发肯定会遇到阻碍。园区建设的通病就是,投融资与建设的兼容如何平衡.因此,我主张在规划确定之后，立即引进一家与园区生产方向配套的，兼顾政府政策与市场运行的金融机构作

为投资主体，如国家开发银行、农业发展银行,园区的所有投资均委托该机构运作。具体操作如下：

1、园区管委会委托A地块的土地开发权及出让收益权给开发公司，该公司作为贷款人向指定B银行贷款;

2、开发公司承诺将获得的土地出让收益权质押，同时承诺在有关部门办理质押登记;

3、建立土地定额回流还款机制，开发公司承诺根据土地出让进度动态还款；

4、管委会、开发公司、B银行共同设立专项资金账户,借款人承诺在贷款承诺到位后，开发公司将在B银行指定开立质押专户，并按照合同约定,将还贷资金及时划入质押专户，专项用于偿还贷款。B银行对专用账户实施监管;

5、园区承诺：给予B银行对园区未来5年内管委会计划或规划的项目优先提供贷款的权利，以及对后续融资服务享有优先权。开发公司与B银行签订财务顾问协议，开发公司承诺在其未来进行资本市场运作时，给予B银行优先的市场先入机会,并在债券承销、财务顾问等业务上给予其优先合作机会。

这样的话，现金流可以在前期投入很大的情况下，有稳定的银行贷款足额补充，后期通过土地收入、政府税收等进行平衡和弥补，该模式的成功关键在于具有完整的融资规划与融资操作平台,并找到了基于土地升值的现金流全程覆盖

信贷的风险控制方法。

三、公私合伙制

工业园区的征地拆迁是园区建设的一个必然问题，主要集中在以下几方面：1、园区开发面积动辄十几、数十平方公里，即使划片区分期开发,一般也不低于上百公顷，动迁规模大，需要协调的关系十分庞杂;2、园区开发多位于城乡结合部，或老城区，为人口聚集区，牵涉事务关系较多、地方维稳情况复杂，征拆标准意见难以统一，动员工作不易开展；3、征地拆迁资金短缺，且大量征拆资金投入后要长期沉淀，在土地出让后才能逐步收回,还贷周期长、风险大、成本高。

综上,可以借助资产债券化的模式，将征地拆迁的对象(资产）权益化，以政府公信力为依托，以第三方金融机构为推手,把被征拆资产、市政基础设施打包成为一个金融产品,一个让被征拆方看到其资产可以在将来有更大收益的产品，政府运用政策及市场的推力将土地收益放大后，他们可以通过股权、分红、合营等多种方式获得更大利益。通过这种公私合作模式,各方可以得到比单独行动更有利的结果。合作各方参与某个项目时，政府并不是把项目的责任全部转移给私人，而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险.这种模式就是公私合营：

1、园区管委会委托土地开发公司将A地块作为政府储备用地进行收储，开发公司引进B银行,与被征拆方C街道办事处合作成立A地块开发领导小组.开发公司代表管委会作为土地开发主体，B银行作为投融资主体,C街道办代表地方政府作为征地拆迁主体，对该地块进行合作开发;

2、领导小组委托第三方资产评估机构对A地块总资产进行评估，评估结果经管委会审计部门审计，结果由领导小组认可后，三方以合同形式对各自所占资产比例进行划分认定，如开发公司以“三通一平”建设资金及管委会未来财政收益,B银行以融资贷款本息，C街道办以被征拆的土地、房屋，分别入股认筹；

3、征拆工作启动后，管委会通过开发公司向B银行贷款，拨付C街道办一定安置费用,C街道办在管委会统筹下协调被征拆方自行解决安置问题，同时明确在约定时间内A地块必须建成回迁，回迁村民除安置房外，还可以享有其股份认定的分红；

4、B银行对A地块后续基础设施建设独家持续投资，形成一定规模可满足首批企业入驻后，管委会承诺:给予B银行对园区未来5年内管委会计划或规划的项目优先提供贷款的权利，以及对后续融资服务享有优先权.开发公司与B银行签订财务顾问协议，开发公司承诺在其未来进行资本市场运作时，给予B银行优先的市场先入机会，并在债券承销、

财务顾问等业务上给予其优先合作机会；

5、园区建成后的所有有形资产,包括商品房、回迁房、商铺、厂房、道路、管线、学校、医院等，均由第三方评估机构再次评估，报管委会审计认定后,由领导小组协调进行股份分成,原则上基础设施的产权及权益必须归管委会所有.如B银行按约定无偿取得A地块某100亩土地产权,其开发权益全部归B银行所有，开发公司有A地块管线产权，则B 银行需向开发公司支付一定管线使用租金，才能接水用电.

公司合伙制的特点是，政府与私人部门合作，政府赋予私人部门组成的特别目的项目组，将公共项目的特许开发权打包，由该项目组承担部分政府公共物品的生产或提供公共服务，政府购买项目组提供的产品或服务，或给予项目组以收费/经营特许权，或政府参与项目组以合伙方式共同营运等方式,来实现政府公共物品产出中的资源配置最优化，效率和产出的最大化。

本文谨对工业园区土地开发与融资提出一些建设性的想法，为拓宽园区建设投融资渠道提供参考，文中有诸多不足之处敬请指正批评.

土地一级开发模式研究-以北京和重庆为例

土地一级开发模式比较研究 —以北京和重庆为例一、土地一级开发的内涵关于土地一级开发的内涵有不同的提法。首次提到土地一级开发的正式文件是2000年12月北京市《中关村科技园区条例》，其四十八条中规定：“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划……”。但该条例并未对土地一级开发的涵义做出界定。2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》(京政办发[2002]16号)中提出中关村科技园土地一级开发是指政府对中关村科技园区范围内的国有土地，统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。《北京市土地一级开发管理暂行办法》(京国土房管出字[2002]1100号)对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。有观点认为土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理和投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、地表标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。有观点认为土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态。还有人认为土地一级开发是指国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件(熟地)，根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。对土地一级开发较为一致的看法为：必须符合城市规划的要求，应对土地进行基础设施的建设和投入；土地一级开发的结果，应达到可以熟地出让的要求。二、土地一级开发的模式

新形势下城市更新一二级联动开发及融资模式探索

新形势下城市更新一二级联动开发及融资模式探索本文试从多期效应叠加下城市更新一二级联动开发及融资面临的困境出发，结合新形势下的政策、法规浅析城市更新一二级联动开发及融资可行模式，助力全面实施城市更新行动。一、城市更新及一二级联动开发的相关概念城市更新是指城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划地改建活动。城市更新一二级联动开发是指以获取土地使用权的二级开发权益为目的，市场主体通过获取土地一级开发权，实施地上附着物拆迁、村居民安置、土地收储等一级开发行为，与政府联络沟通城市总体规划、项目土地规划条件、公共配套设施建设、城市基础设施建设等事宜，最终经国有土地使用权公开出让程序取得宗地土地使用权并开展房屋建设、销售或出租的过程。一二级联动的核心在于通过一级控二级，实现项目整体获益。其中，土地是关键，能否实现一二级联动开发并获得资金支持是确保城市更新行动成功实施的重要保障。二、城市更新项目面临的困境及堵点当前而言，城市更新领域的房地产建设项目面临的主要问题：资金匮乏。城市更新项目存在的根本性的堵点在于：城市更新项目公共服务配套占比高，前期投入大、收益少，项目收益难以覆盖投资，即算不过账来。自房地产行情持续下行以来，城市更新项目整体上面临着“企业没钱推进项目”或“有钱却不怎么愿意推进项目”的尴尬处境，除了买售预期下降、土拍市场地价走低这两个影响项目利润的核心因素外，政策悬而未落、项目拆迁难、开发周期长、防止“大拆大建”及防止新增地方政府隐性负债背景下，金融支持城市更新动能受限，原“三道红线”融资政策导致涉房企融资渠道收窄、非国有企业参与城市更新融资授信门槛高、项目

城市土地一级开发融资模式及渠道分析

一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇

化建设。二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。（二）模式二：完全政府控制模式政府通过严格的计划及规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成了“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。如广州市，成功的前提在于城市规模不太大，土地开发实施得早，操作难度小、成本低，因此政府有能力承担全部的土地开发资金需求。（三）模式三：政府和法定机构协作政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，就像“一条通道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，以使政府和法定机构对土地市场进行调控，配置土地资源，使国家享有土地增值所获得收益。如上海市和苏州市。

土地一级开发四种模式分析

土地一级开发四种模式简析土地开发一般分为一级开发和二级开发。土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。土地二级开发，是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。本报告通过结合一级、二级市场的开发现状，各主要经济区域土地开发市场发展现状与潜力及土地开发行业外部宏观环境，总结为四种模式并结合公司与土地性质作出简析。一、固定比例收益模式（BT）该模式是指土地一级开发企业接受政府或土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益的模式。该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备中心主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储

备中心的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。北京采用这一模式。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。简析：就土地一级开发本身按照固定比例收益的模式而言，由于政府向企业支付的固定比例收益仅仅取决于预计开发成本，与土地出让价格无关，因此企业很可能面临超额支出成本导致项目亏损的风险。从法理上讲，政府以工程款的形式向企业支付土地一级开发工程的承包人费用并不存在法律障碍。但是企业所能获得的固定利润很难抵御通货膨胀、原材料上涨、人工费上涨等市场波动，而且企业在开发

工业园区基础设施建设融资问题研究

工业园区基础设施建设融资问题研究工业园区是一个有着完备基础设施的综合性经济区域，它的建设与发展对于推动经济增长和吸引投资有着重要意义。然而，工业园区的基础设施建设常常需要大量资金，而且往往面临着融资难的问题。本文从工业园区基础设施建设的融资问题进行研究，并提出一些建议。一、工业园区基础设施建设的融资难点 1.资金需求大：工业园区基础设施建设需要大量的资金投入，包括土地开发、道路、水、电、气等基础设施建设。这些资金通常需要长期投入和持续性运营，对于园区开发商来说是一个巨大的负担。 2.资本市场不发达：我国的资本市场起步较晚，融资渠道相对有限。尤其是在二级资本市场，尚未形成对工业园区开发商的有效支持。这使得工业园区的基础设施建设往往只能依靠银行贷款，而且贷款的利率较高。 3.风险较高：工业园区基础设施建设涉及到土地开发、建筑施工、规划设计等多个环节，风险相对较高。这使得银行对于工业园区的贷款审批比较谨慎，贷款条件相对较严格。二、工业园区基础设施建设融资的现状目前，工业园区基础设施建设融资主要依靠以下几种方式： 1.银行贷款：工业园区开发商通常通过向银行申请贷款来融资。银行贷款的利率较高，贷款周期也相对较短，给园区开发商带来了较大的压力。 2.政府支持：政府通常会通过土地出让、项目奖励等方式支持工业园区的基础设施建设。然而，政府资源有限，无法满足园区基础设施建设的全部资金需求。

3.合作模式：工业园区开发商可以与企业或者投资机构合作，共同投资工业园区的基础设施建设。这种合作模式可以分散工业园区基础设施建设的风险，减少贷款压力。三、工业园区基础设施建设融资的建议 1.多元化融资方式：应鼓励工业园区开发商采用多元化的融资方式，包括债券融资、股权融资、信托融资等。这样可以降低贷款压力，减少融资成本。 2.发展资本市场：政府应加大对资本市场的扶持力度，培育发展二级资本市场，为工业园区提供更多的融资渠道。同时，要加强对二级市场的监管，提高市场的透明度和公平性。 3.引入社会资本：政府可以通过PPP等方式引入社会资本参与工业园区的基础设施建设。这样可以共享风险，减轻政府的财政负担。 4.完善风险管理机制：要加强对工业园区基础设施建设的风险管理，包括对土地开发、规划设计、施工过程等的风险管理。这样可以提高银行对于工业园区融资的信心，降低融资成本。总之，工业园区基础设施建设的融资问题是一个复杂的问题，需要政府、银行、开发商等多方共同努力。通过多元化融资方式、发展资本市场、引入社会资本和完善风险管理机制，可以有效解决工业园区基础设施建设的融资问题，推动工业园区的健康发展。

城市土地一级开发整治投融资模式的探讨

城市土地一级开发整治投融资模式的探讨随着城市化的快速发展，城市土地资源的开发和整治成为了重要的议题。城市土地一级开发整治是指通过对城市现有土地资源进行规划、整合和开发，以提高土地资源的利用效率和城市功能的整体质量。而在这一过程中，投融资是至关重要的环节，它决定着城市土地一级开发整治的成败和效果。本文将探讨城市土地一级开发整治投融资模式的问题及对策。一、城市土地一级开发整治的现状与挑战在城市化进程中，土地资源的有限性和城市化步伐的加快，使得城市土地一级开发整治面临着一系列的挑战。首先是土地资源短缺与需求高涨的矛盾。随着城市人口的增加和城市功能的提升，城市对土地资源的需求不断增加，而可供开发的土地资源却在逐渐减少，这导致了土地供需矛盾日益尖锐。其次是土地开发的成本与效益的矛盾。在城市土地一级开发整治过程中，需要进行土地规划、平整、基础设施建设等一系列投入，然而这些投入需要与开发后的效益相称，否则将导致投入产出不平衡，影响整个开发整治的效果。再次是土地所有权的多元化与整合的矛盾。在城市土地一级开发整治过程中，土地资源的所有权可能来自于不同的主体，如国有土地、集体土地、企业土地等，这要求在整治过程中进行土地所有权的整合和协调，从而确保整治工作的顺利进行。以上种种矛盾和挑战，都是城市土地一级开发整治投融资模式所面临的问题。下面我们就来探讨城市土地一级开发整治投融资模式的解决之道。 1. 多元化的投融资模式在城市土地一级开发整治的投融资模式中，应当推动多元化的投融资主体参与包括政府、企业、金融机构、社会资本等，使得整个投融资体系更加完善和丰富。政府可以承担一部分基础设施建设和土地整治的投资，企业可以通过参与土地开发和建设获得效益，金融机构可以提供融资支持和风险管理服务，社会资本可以通过投资城市土地整治项目获得回报。这种多元化的投融资模式可以有效地分担投资主体的风险，并激发各方面的活力，推动整个城市土地一级开发整治的顺利进行。 2. 创新的融资方式 3. 风险管理的完善在城市土地一级开发整治中，投融资风险是一个不可忽视的问题。为了降低风险，需要完善的风险管理体系。这包括对土地资源的风险评估、对投融资主体的信用评估、对市场环境的风险预测等多方面内容。通过风险管理的完善，可以及时发现和应对各种投融资风险，保障整个投融资体系的稳定和安全。

产业园区综合开发投融资的实施难点及应对策略

产业园区综合开发投融资的实施难点及应对策略摘要：在产业园区中，开发投融资是非常重要的一项内容。受同质化严重、产业单一等因素影响，部分园区资产未能得到有效利用。同时，产业园区还存在决策科学性不足、融资渠道狭窄、投资退出不畅等问题，使得个别园区存在潜在的金融风险，投融资模式不可持续。本文就产业园区综合开发投融资的实施难点及应对策略进行研究，以供参考。关键词：产业园区；综合开发；投融资规划；多元化引言投资与融资是一个园区日常经营活动的两大主体，这两大主体近似于园区发展的两个翅膀，二者相辅相成。园区可以通过有效的融资补充园区运营资金，保障园区的常态化运营，也可以通过科学投资实现园区资金的合理配置，增加园区的运营收益。但对于园区而言，当园区发展达到一定的规模后，普通的投融资活动便无法满足园区运营发展的需求，因此，园区需要结合市场环境、政策环境、园区发展需求等优化投融资管理，以此助力园区的常态化运营。 1产业园区发展进程我国产业园区发展大致经历了起步探索、创新发展、高成长与调整、转型升级发展四个阶段。从产业发展的角度，产业园区的发展路径与经济发展密切相关。我国产业园区内入驻的园区最早以工业和制造业为主，累积丰富的资金、人才、技术、管理、经验等资源后，园区逐步从劳动密集型向技术密集型转型，高新技术产业和多类型的服务业逐渐在产业园区中占领一席之地。随后进一步发展出物流园区、养老园区、循环经济园区等一系列专业园区。产业园区开发经历了“少量同类产业集聚—产业链集聚—产业集群—产城融合”的发展路径，联合国工业发展组织（UNIDO）将园区发展划分为四代，从第一代到第四代，产业园开发的

城市土地一级开发整治投融资模式的探讨

城市土地一级开发整治投融资模式的探讨城市土地的一级开发整治是指对城市地区内已有的土地资源进行重新规划、整合、开发和利用的过程。在城市发展的进程中，一级开发整治是非常重要的一环，它不仅直接影响着城市的用地结构、空间布局和生态环境，更关乎着城市的可持续发展和居民的生活质量。一级开发整治工作需要大量的资金支持，而城市政府的资金并不充裕，这就需要对一级开发整治的投融资模式进行深入探讨和研究。一、城市土地一级开发整治的意义城市土地一级开发整治是城市规划和建设的重要内容，它包括对城市土地资源的规划、整合和开发利用。一级开发整治的目的是为了适应城市经济、社会和人口的发展需要，提高土地利用效率，改善城市环境质量，增加土地的经济价值，同时保护和利用好生态环境。通过一级开发整治，可以实现土地资源的集约利用，提高城市的综合承载能力，保障城市的可持续发展。二、一级开发整治的资金需求一级开发整治需要大量的资金支持。首先是土地的征收补偿费用，其次是固定资产投资，还有更新改造的费用等。需要政府以及其他资金主体的参与和支持。 1.政府财政投资模式政府财政投资是指政府通过投入财政资金来支持土地一级开发整治工作。这种模式下，政府会对土地一级开发整治项目进行资金补贴或补助，直接参与土地整治工作。这种模式的优点是政府的财政实力相对较强，能够保证资金的稳定供给，缺点是对政府的财政负担较大。 2.企业投资经营模式企业投资经营模式是指政府将土地一级开发整治项目出让给开发企业或者投资主体，由其承担整治工作。在这种模式下，政府可以通过招标或者竞标等方式选择合作的企业，将整治项目出让给企业，并且通过一定的方式和政策约束来实现对项目的监督和管理。这种模式的优点是能够吸引企业的资金和技术，提高项目的效益和成本效益，缺点是政府对项目的控制力较弱，需要谨慎选择合作的企业。 3.金融机构融资模式金融机构融资模式是指政府或者整治项目的主体通过向金融机构申请贷款或者发行债券等方式来融资支持整治工作。这种模式的优点在于能够通过金融机构获得大量的资金支持，缺点是需要支付较高的利息费用，同时需要有一定的资金周转能力。

土地一级开发融资

土地一级开发融资问题探讨范钦陕西恒达律师事务所【摘要】：土地一级开发是土地进入市场的源头, 从“生地”到“熟地”的土地一级开发的过程已成为土地能否形成有效供给的最重要环节。土地一级使用权的流向与流量决定了使用权在二级市场的流转与再配置。在关于土地一级开发的问题中,最紧迫也是最核心的问题,是土地一级开发的融资问题。由于我国现有的土地政策、银行贷款政策、政府管理体制等各个方面原因,目前我国许多地区的土地一级开发因为资金不足处于停滞不前的状态,直接的结果是土地供给不足,最终导致房地产价格的持续上涨。因此,研究土地一级开发,解决其融资问题意义重大。本文从我国土地一级开发融资的基本特征入手，分析目前我国土地一级开发融资的问题，介绍多种融资的模式，从而提出完善我国土地一级开发融资法律体系的建议。【关键词】：土地一级开发融资引言地产业被称为半个金融业，在一个正常的市场经济社会里，相互双方都离不开对方。土地的开发、利用、经营等一般都需要注入大量资金，融资对于土地开发和利用来说具有特别重要的意义，因此，研究土地一级开发融资的相关问题就成了该领域非常必要的课题。一、我国土地一级开发融资的基本特征目前我国土地一级开发融资方式中，除了自有资金和财政拨款，银行贷款是主要的甚至是唯一的融资方式，因此，论我国土地一级开发对应的银行贷款基本特征：（一）土地一级开发的贷款主体目前我国土地一级开发的贷款主体，包括两种方式，其一，是土地储备中心直接作为贷款主体，其二，是通过委托或者招标的方式，由市场化的机构来执行。如是政府所设立的法人机构，也可能是政府委托的法人机构（民营、国企、外资企业都有可能）。（二）贷款方式 2003 年，中国人民银行发布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷的通知》，要求严格控制土地储备贷款的发放，对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限不得超过两年。目前银行对土地一级开发贷款的方式，有的银行仍采取房地产开发贷款的方式，有的银行则设有专项的贷款科目。（三）抵押方式如是针对旧城改造的土地一级开发，由于已经有土地证，就以原来的土地证作为抵押。如是针对新城开发的土地一级开发，由于尚未有土地证，则各地做法各有不同，有些地方，由当地国土资源部门先办一个大土地证（临时性质），该土地证办在土地一级开发主体下。再通过相关评估部门的评估，作为待开发土地的抵押。（四）担保方式

片区开发建设的模式及融资方式

片区开发建设的模式及融资方式以公益性项目为主的片区开发目前常见的开发方式（以土地一级开发为主）

案例：东部省份某县片区开发一、重资产类开发模式 1、完全地方政府掌控模式：管委会直属管理运营。 2、国有平台公司运作模式：政企分开，国有平台公司运作，相对市场化。 3、政企合一开发模式：开发公司和管委会两队人马一套牌子，属于在市场早期比较常见的模式，目前基本已政企分开

或政企合作。 4、产业新城开发模式：A政府与B产业新城开发商在规定的年限内，就C产业新城（一般为十几平方公里甚至几十平方公里）的开发达成合作协议，一般采用PPP模式。 5、产业地产商模式：以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，获取开发利润。 6、主体企业引导模式：业内龙头企业或高校获取土地后自建园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚。二、轻资产类开发模式 1、运营品牌输出模式。售卖乃至分拆“运营能力”，成为不少产业地产商轻资产路径的共同选择。这一模式有诸多优点：可以用较小资金和较低风险实现园区规模化布局；快速新增可协同园区，实现外溢资源的变现；为重资产项目进入新的城市探路；培育新的营收增长点，甚至分拆成为富有故事性的独立业务，但这种模式需要在业界已经拥有非常成熟的运营经验。 2、资产证券化模式。当项目达到良性状态，形成reits快速变现，这是外资工业地产的成熟做法，可以有效支撑轻资

产模式。但无论是中国式reits，还是搭建境外架构，产业地产reits还面临着自身的行业难题，比如收益稳定可靠的优质资产稀少、产业用地年限较短并有进一步缩短的可能等，都限制了产业地产借用reits推行轻资产的可能性。 3、搭建产业服务平台模式。从产业的角度出发，以产业为核心聚焦产业黏性的价值，为产业提供相应的配套和服务，增加服务端的比重，以增值服务为核心盈利点，但是“卖服务”的基础依仗前期的夯实招商。只有足够的入驻率，才得以形成“卖服务”的用户基础。光凭借“卖服务”这单一来源显然难以支撑整个公司。 4、投资孵化模式。“房东变股东”，将园区和园区企业进行利益捆绑，与园区企业共同成长，通过股权分红等获得收益，但是产业投资与孵化投资回报周期长，对产业园区企业的专业性、政府资源金融资源的整合能力要求非常高，实际上非常难以复制。此外，在金融工具不足、资金需求量巨大的情况下，合作开发成为一些产业地产开发运营商的现实选择，如产业地产商+住宅开发区商；产业地产商+产业地产商；产业地产商+实业企业等。目前，产业园区已经进入存量运营时代，越来越多的园区运营商纷纷从重资产向轻资产转移，解决园区企业在重资产拓展过程的风险，但是产业园区是个复杂的系统，不具备足够

关于园区开发企业的资产证券化融资问题探讨

关于园区开发企业的资产证券化融资问题探讨随着经济发展的不断壮大，园区开发企业在城市建设中发挥着越来越重要的作用。园区开发企业在融资方面面临着诸多难题，其中资产证券化融资是一种新的融资方式，对于园区开发企业来说具有重要意义。本文将围绕园区开发企业资产证券化融资问题展开探讨，分析其意义、困难和解决办法。一、资产证券化融资的意义资产证券化是指将企业的资产转变为可供投资者或投资机构购买的证券，并通过市场交易进行融资的一种方式。园区开发企业的资产主要包括土地、房产、基础设施等，通过资产证券化可以将这些资产转化为证券，吸引更多的资金投入到园区开发项目中，推动企业的发展。 1. 利用闲置资产：园区开发企业通常拥有大量的土地和房产资源，但这些资产往往处于闲置状态，无法充分发挥其价值。通过资产证券化可以将这些闲置资产转化为证券，吸引投资者投资，实现闲置资产的盘活。 2. 多样化融资渠道：园区开发项目通常需要大量资金投入，而传统的融资渠道受限于银行贷款和股权融资，资金来源单一。资产证券化可以将园区开发企业的资产进行分割和包装，拓展融资渠道，吸引更多的投资者参与降低融资成本。 3. 提高企业效益：通过资产证券化融资，园区开发企业可以更灵活地运用资金进行项目建设和运营，提高项目效益，增强企业的盈利能力。二、园区开发企业资产证券化融资的困难尽管资产证券化融资具有诸多优势，但园区开发企业在实际操作中仍然面临诸多困难和挑战。 1. 资产品质不足：部分园区开发企业的资产品质较低，地块位置、土地性质等因素导致资产价值难以评估，不符合资产证券化的要求。 2. 监管政策不完善：目前我国对于资产证券化的监管政策尚不够完善，缺乏明确的法律法规和行业标准，园区开发企业在进行资产证券化融资时面临监管问题。 3. 投资者认知不足：资产证券化是一种相对新颖的融资方式，投资者对其认知度较低，存在一定的风险意识和理解难度，不利于吸引更多投资者参与。 4. 银行和证券公司态度保守：银行和证券公司对园区开发企业资产证券化融资持态度保守，担心资产流动性差、难以管理和监督，导致融资难度加大。

新时期产业园区建设融资策略研究

新时期产业园区建设融资策略研究摘要：工业园区是我国区域经济发展的主要载体和新的增长极。由于园区的基础设施投资规模大、财政预算有限、税收周期长，使得园区发展和建设面临诸多融资瓶颈，因此，本文从基本融资方式入手，对其进行了风险分析，并对新时期的发展与建设提出了一些建议。关键词：新时代；工业园区；发展与建设融资前言目前，我国已进入了高质量发展的产业园区的开发和建设阶段，在政策和资金的支持下，产业园区的发展和建设还需另辟蹊径。本文着重探讨了在产业园区的发展与建设中，如何从融资方式上对企业的融资风险进行分析，并提出相应的融资对策。本文将对基本融资方式进行简要的分析和讨论。一、基础融资方式概述 (一)基本筹资方式首先，建立统一的政府建筑模型。政府的综合建设模式应该在工业园区的前期，在此期间，政府需要大量的资金，但政府的财政支持力度很小，在规划、勘探设计、征地拆迁等领域投入大量的资金，缺乏市场融资，需要政府的支持，通过政府的投资、专项贷款、政府投资等手段，为园区的发展提供政策支持。然而，这样的资金来源，却是有限的。在公共预算的作用下，政府将会承受很大的经济压力，甚至会因为资金的问题而无法继续支持工业园区的发展，导致工业园区的发展陷入停滞。其次，以股份形式进行合作。所谓的股权投资模式，就是投资人和土地公司联合投资，双方都会根据项目的实际情况，进行有效的融资，从而实现项目的整体规划，但由于风险和回报不对等，运营周期长及效果难确认等原因，股权投资的战略伙伴难善终。

第三个是项目协作的方式。项目合作是一种较为普遍的模式，即由政府组建项目公司，通过PPP、TOT、BOT等形式进行招标，并根据项目的性质给予财政可行性缺口补贴，从而实现投、融、营，后期则会根据项目的具体经营状况，综合评估测算来弥补资金缺口。然而，这种模式需要资金雄厚、经营能力强大的投资商，如果没有足够的资金实力，这个办法根本行不通。 (二)筹资的主要途径新形势下，工业企业的发展与建设资金主要通过四种途径进行：第一，传统的资金来源包括：政府出资和贷款；第二，国家财政拨款；第二，由政府提供的采选金担保；该方法采用了股票发行、投资者+EPC模式。股票的发行是为了筹集建设资金，这会造成很多的问题，而投资商+EPC的做法就是用合同来限制融资建设的合规化，但是建筑公司必须有足够的实力来完成资金支持，否则会出现工程款拖欠难落地。第三种是PPP模式的主要融资模式，PPP模式由于政府的财政支持，通过政府的财政支持，PPP模式的发展速度很快，是由社会资本和产业园授权建设主体共同投资建设模式实现合作共赢、资源共享、片区共建的可持续模式。这样的方程式可以将项目的前期特征、融资和工程建设、产业发展和运营、招商和绩效奖励相结合，确保园区的建设和建设。第四，产业基金融资模式，产业基金与PPP、专项债、EPC等融资模式的结合，由于融资结构、投资投向、期限结构与退出方式，在融资建设、运营考核、产业导入中平衡了各方诉求，通过投资建设、收益与风险匹配的优化方案，发挥了政府资金杠杆作用，使投建融营一体化效果明显。在园区的开发和建设中，已经起到了很大的作用。二、当前关于园区建设的融资战略 (一)开发企业的资金筹措战略根据成立发起人的不同，我国的产业基金可以分为政府背景型、机构背景型和行业背景型三种类型。根据产业园区建设周期特征及产业基金特征，提出在启动开发期的产业园区可选择设立政府背景型产业园区发展基金即由政府财政资金、银行、保险资金等政府和社会资本共同募集出资设立的产业基金作为主要融资策略，其主要优势为可以通过政府信用撬动融资杠杆。处于起步发展阶段的产业园

片区开发融资创新模式探究

片区开发融资创新模式探究摘要：片区开发也被称之为城镇综合开发，通常情况下指代的是在满足国家规定以及政府要求的基础上，对具备一定规模、形成片区的环境展开体系化的优化改建，而片区的开发核心与主体，一般情况下都是政府部门亦或是融资平台，但是纵观实际情况，不难发现以往形式的片区开发融资方式具有较多缺陷与不足，严重限制与阻碍了项目融资的成效与质量，并且也降低了片区开发的速率与进度。因此，对片区开发融资方式展开创新优化十分关键，刻不容缓，基于此，笔者将会对片区开发融资的创新方式展开分析，希望可以为相应工作人员提供些许建议与思路。关键词：片区开发；融资模式；分析研究引言片区开发在实际工作中也被称之为片区综合性开发、城镇综合性开发，虽然片区开发在我国现阶段实施的法律规范中还不具备统一的定义，但是通常情况下片区开发指代的就是在地方规划基础上，对具备规模与成片的区域展开体系性改造升级。但是社会经济的高速发展进步，使得城市化速率不断加快，传统的片区开发融资方式已经无法适合现阶段社会发展，因此必须进行开发融资的创新与优化。传统的融资模式为单一性的主体建设，这种借助单线条的投资平衡体系已经无法符合社会环境要求，因此片区开发项目融资体系必须进行改革创新。不同的模式具备的类型不同，但是总体上可以将类型分为政府主导、全部由市场主导与政企合作等，现阶段利用最为广泛的投资模式还是政府投资、企业运作的方式，只有政府和企业之间通过签订合同方式，对二者的权利和义务进行明确，方可实现风险和收益的共用承担，促进城市片区经济利益的提升和产业发展。基于此，笔者将会对于片区开发融资创新与融资模式展开分析，希望可以为片区规划的更好发展进行提供助推力量。 1、新时代环境下片区开发项目现状

土地一级开发模式介绍

引进社会资金参与土地整理工作的模式---土地一级开发模式（讨论稿）国家《土地储备管理办法》要求土地储备机构应将生地、毛地开发成熟地，使之具备供应条件。但目前土地储备机构往往没有足够的财力和人力进行大规模的土地开发工作，面对这种现实情况，就土地一级开发模式进行了积极探讨。土地一级开发市场化运作模式可以发挥社会、企业的力量，代替政府完成必要的土地储备工作，解决土地储备机构资金、人力不足及信息不对称的问题，增强政府的土地供给和市场调节能力。土地一级开发向“市场运作”转变，未来或将有更多的社会资金参与到土地一级开发中来，成为一种新兴的政府融资模式。、土地一级开发概念及开发主体

所谓土地一级开发，是指按照城市功能定位和经济发展要求，依据土地利用总体规划和城市规划，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、制定土地用途及规划设计、地上及地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发的主体按《宪法》和《土地管理法》的相关规定，应当是当地政府。然而现实情况是，如果政府来做这个工作，面对这么大量的土地，政府却很难拿出这么多钱；另一方面，如果由政府充当开发主体则意味着需要有一个庞大的行政机构来支持。目前是政府和企业联合开发的情况居多。国土资源部土地利用司副司长冷宏志表示，一级开发权的获取应该采取公开招标的方式，但是现在很多地方并不是这样做的。二、土地一级开发相关法规政策国土资源部新闻办的毛先生对《经济》表示，土地一级开发是个很复杂的问题，目前并没有全国性的政策法规，各地也只是在探讨试点阶段。 2005 年9月北京市国土资源局等四委办局联合印发了《北京市土地储备和一级开发暂行办法》，2006 年5月23 日北京市国土资源局下发了《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》。据了解，北京出台的《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》和此前的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》均已上报给了国土资源部。但至今国土资源部并没有明确表态。另外，由于此项政策的制订和实施部门均为北京市国土资源局和下属的土储中心，北京市政府也没有明确表态。 2006 年3月，杭州市政府办公厅下发了《关于进一步加强政府储备土地开发整理的实施意见》；7 月，海南省政府出台《关于规范企业参与成片开发的通知》，两者虽然没有出现土地一级开发的字样，但实际上就是针对一级开发的专项政策。三、土地一级开发企业回报据土地利用司副司长冷宏志的介绍，因为在土地一级开发权获得上没有形成市场，回报也就是政府和企业之间来谈，里面有一个定价合理不合理的问题，也有可能把下一步政府出让金变为利润的一部分。按照北京市的规定，土地一级开发利润最高不超过8％了。北京市2006 年4月份挂牌的丰台区成寿寺路甲一号住宅小区用地，是由北京市正江房地产开发有限公司进行的土地一级开发。该土地的挂牌起始价为26971.72 万元。这个价格中已包含了政府应收取的出让金、土地开发的全部成本，以及土

土地制度、融资模式与中国特色工业化

土地制度、融资模式与中国特色工业化一、本文概述本文旨在深入探讨中国的土地制度、融资模式如何塑造并推动其独具特色的工业化进程。通过系统梳理和分析中国在土地和资金两个核心要素上的制度安排及其变迁，本文试图揭示这些制度如何影响资源配置、产业发展和经济增长，进而形成中国特有的工业化路径。文章将首先概述土地制度和融资模式的基本特征，然后分析它们在工业化进程中的作用，最后探讨中国特色工业化的独特之处及其对全球工业化的启示。在概述部分，我们将简要介绍中国的土地制度，包括土地所有权、使用权流转、土地市场等方面的制度安排。我们还将概述中国的融资模式，包括政府主导的投资、银行贷款、资本市场等融资渠道的特点和运作机制。通过对这些基本制度的概述，为后续的深入分析奠定基础。通过本文的研究，我们期望能够为理解中国工业化进程提供新的视角，同时也为其他发展中国家在工业化道路上提供有益的借鉴和启示。二、土地制度与中国特色工业化

土地制度是影响工业化进程的关键因素之一。在中国特色工业化的背景下，土地制度的作用显得尤为突出。中国土地制度的演变与工业化进程紧密相连，呈现出鲜明的中国特色。中国的土地制度经历了从农村集体所有制到土地使用权流转制度的转变。这一转变极大地释放了农村生产力，为工业化进程提供了源源不断的劳动力资源。同时，土地使用权流转制度也促进了农村土地的集约化、规模化经营，为农业现代化奠定了基础。中国的土地制度在工业化进程中发挥了重要的融资功能。在土地财政的推动下，地方政府通过土地出让收入获得了大量的资金，这些资金被用于基础设施建设、产业园区开发等方面，为工业化提供了强大的资金支持。土地使用权还可以作为抵押物进行融资，为企业提供了便捷的融资渠道。中国的土地制度还体现了国家对土地资源的严格管控。通过土地利用规划、土地审批等手段，国家确保了土地资源的合理利用和节约集约用地。这种对土地资源的严格管控，既有利于保护耕地资源、维护粮食安全，也有利于推动工业化的可持续发展。土地制度在中国特色工业化进程中发挥了至关重要的作用。未来，随着工业化进程的不断深入，土地制度仍需进一步完善和创新，以适应经济发展的新需求和新挑战。