土地一级开发流程收益模式

土地一级开发流程及收益模式

―、土地一级开发现状

近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧。地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“城投”是省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。

二、土地一级开发的流程与分工

土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域围的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域围的土地达到“五通一平” 或“七通一平”

的建设条件（熟地）再进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发实施流程具体如下：

㈠策划及前期准备阶段

1.土地一级开发计划

土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。

2.城市专项规划与土地一级开发计划

城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。

3.土地一级开发实施方案

国土局或委托单位依据开发计划编制实施方案，由政府相关部门联席会议审批。

4.土地一级开发招投标

国土局会同相关部门通过招投标方式确定土地一级开发主体。

5.土地一级开发主体

土地一级开发主体可以由政府或企业担任，全面负责实施某块土地的一级开发工作。

（二）行政审批阶段

发展与改革、规划、建设、交通、园林、文物、环保、市政等部门及市政府审批开发主体的各项申请。

㈢基本建设阶段

1.土地一级开发操作性实施方案

土地一级开发主体根据审批的实施方案编制操作性实施方案以指导开发中的施工。

2.土地一级开发征地与补偿

土地一级开发主体会同政府相关部门负责开发土地的征用及补偿。

3.土地一级开发拆迁与安置

土地一级开发主体会同政府有关部门负责待开发土地原有居民的搬迁与安置

4.土地一级开发基本建设

土地一级开发主体会同市政府部门负责开发中的基本建设。

（四）完工阶段

1. 土地一级开发竣工验收与入市交易

国土局会同相关部门对开发工作进行验收并使熟地进入二级市场进行交易。

三、土地一级开发收益模式

土地招拍挂的潜在收益、参与公司的目的以及与地方政府的谈判结果等因素，是影响企业土地一级开发盈利模式的重要因素，总体而言有固定收益模式、固定（保底）收益加分成模式、收益分成模式、一二级联动模式等。具体如下：

㈠固定收益模式

在土地二级市场不看好的情况下，部分公司为规避风险，确保稳定的收益

而采取的模式，或者是在土地二级市场十分看好的情况下，地方政府不想让公司参与土地溢价的分成，而采取的分配模式。由于参与土地一级开发的企业目的绝不仅限于通过施工而获得劳务费，因此固定收益模式的案例较少。固定收益模式基本形式为在协议中明确给予参与公司“垫付的开发成本+基本收益（10%—15%）”。如华夏幸福的土地一级开发部分，具体见后续的案例分析。

（二）固定（保底）收益加分成

土地一级开发案例中，固定收益加分成是采用最为广泛的模式，对企业来说固定收益条款保证了企业的正常业务利润，分成收益部分确保企业能够参与了土地出让红利的分配。如城投在4.18万亩土地一级开发案例中，协议规定城投与市政府对一级开发围的土地出让纯收益实行5： 5分成，若城投取得的收益不足全部土地一级开发总成本的5%时，市政府将保证向公司另行支付差价款，以确保城投的收益不低于合同项下的全部土地一级开发总成本的5%。黑牡丹公司对北部新城高铁片区土地一级开发案例中，高铁片区总面积17.5平方公里（26250亩）。固定收益部分为该地块土地前期开发总成本10%为其工程收益。分成部分为公司与国家高新技术产业开发区管委会对该地块土地出让净收益按照50%： 50%的比例进行分成。

㈢收益分成

通过合同约定收益分成或成立合资公司以股权的形式进行收益分成

是较为常见的两种收益分成模式，采取收益分成的模式，参与公司面临着高收益、高风险的局面。

1、合同直接约定收益分成条款。从分成模式的案例来看，多数公司与政府之间直接在合同中约定了土地一级开发净收益分成的比例，项目公司往往要占到净收益的“大头”。以中天城投为例，中天城投下属全资子公司华润对市渔安、安井片区9.53平方公里土地进行一级开发，云岩区政府承诺：用土地出让收益以及片区城市建设配套费，支付一级开发投资成本，投资成本支付完成之后的剩余部分，云岩区政府与华润按照3： 7的比例进行分成。

中南建设公司在4500亩土地一级开发项目中约定土地成片开发收益（土地出让收入扣除土地成片开发成本，成片开发成本由双方共同审

核确定），市人民政府与该公司各占开发收益的30%与70%。

2、通过设立合资项目公司进行收益分成

有些项目公司由企业、政府部门（或政府的投融资平台）共同出资设立，负责对土地的一级开发项目进行经营，包括开发资金的融资、参与土地运营的策划、市政配套设施的建设，以及配合政府部门进行拆迁补偿、土地二级市场潜在受让人的招商等工作。一般来讲，企业会持有项目公司的大部分股权，并能相应获得董事会的掌控权和主要高管的提名权。

通过共同出资设立项目公司，企业与地方政府利益的第一层捆绑关系就建立起来了——政府作为项目公司的股东之一，有权按股权比例享有由土地增值收益转化而来的项目公司分红。如荣盛发展在参与的

6750亩土地一级开发项目“市溪新城国际健康开发项目”，就是与地方政府下属公司以50%:50%形式的成立合资公司负责项目的运作。

（四）创造一二级市场联动条件

借助参与土地一级开发的优势，企业在规划、土地出让的进程、限定竞拍条件以及通过对竞拍土地溢价收益分成等形式，在土地竞拍的二级市场中创造不对等的竞争形势，为“独家竞拍”创造条件，降低二级市场的拿低成本。

1、创造有利于二级市场介入的条件

在土地一级开发项目中，土地一级开发商事实上成为了土地设计的一个“准规划部门”；企业可利用规划的设计和改变，来使得土地规划对己方从事一级开发更有利，甚至为今后的土地一二级联动打下基础。

在符合城市总体规划基础上，企业往往能够参与到地方政府所进行的概念规划设计中；同时，企业通常也能协助政府编制该区域的控制性详细规划及各类专项规划，这为企业获取二级开发权方面提供了更多的先机。因为企业用二级开发的整体思路和方案在一级开发阶段，可以更好地从概念规划阶段就能够得到政府的认可，并在规划条件和各地块价值安排方面得到有效的贯彻。

2、直接设定限制性条件

在一些土地一级开发的案例中，企业可与政府协商确定项目土地入市交易价格，并与政府协商确定土地交易条件和交易方式。通过对土地出让规模、推出时间、出让土地的限制性条件以及交易底价等因素施加影响，企业可在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。

四、华夏幸福“园区+地产”的商业模式

华夏幸福公司发展方向定位于牢牢把握国际产业转移和大都市郊区化带来的产业升级、区域分工的历史性机遇，聚焦于环首都区域经济产业促

进及大都市外溢需求，创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”，初步探索了一条独具特色的“产城共融, 政企共赢”的中国县域经济发展道路。该公司事业版图主要位于环首都经济区、环渤海经济圈等地，截止2011年底，该公司投资开发运营了包括固安工业园区（、大厂潮白河工业区（、怀来京北生态新区（）等10个园区。

华夏幸福形成的“工业园区+房地产开发”的模式，其商业模式的核心之一是，与政府签约，垄断片区一级开发，进行土地整理与配套设施建设，政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本；其二是代政府招商引I资发展产业，并为园区提供服务；其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；其四，通过住宅销售回笼资金并为政府提供GDP和税收；如此模式下，华夏幸福最终可在一级开发、园区经营、房地产销售及政府返还等多方面实现收益。其与政府签订协议收益条款如下：

⑴就基础设施建设、公共设施建设项目，甲方应向乙方支付建设用费，具体包括建设成本和建设利润两部分，建设利润按建设项目的总投资额的15%计算。

⑵就土地整理投资，甲方应向乙方支付土地整理费用，具体包括土地整理成本和土地整理收益两部分，土地整理收益按土地整理成本的15%计算。

⑶就产业发展服务，甲方应向乙方支付产业发展服务费用。当年产业发展服务费的总额按照委托区域当年入园项目新增固定资产投资额的45%

计算。

⑷规划设计、咨询等服务费由双方按照成本费用的110%计算。

⑸物业管理、公共项目维护及公用事务服务等按照国家定价执行；无国家定价，按照政府指导价或甲方审计的市场价确定。

土地一级开发流程收益模式

土地一级开发流程及收益模式土地一级开发流程及收益模式 ―、土地一级开发现状近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧。地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“城投”是省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。二、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域围的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域围的土地达到“五通一平” 或“七通一平”

的建设条件（熟地）再进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发实施流程具体如下：㈠策划及前期准备阶段 1.土地一级开发计划土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。 2.城市专项规划与土地一级开发计划城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。 3.土地一级开发实施方案国土局或委托单位依据开发计划编制实施方案，由政府相关部门联席会议审批。 4.土地一级开发招投标国土局会同相关部门通过招投标方式确定土地一级开发主体。 5.土地一级开发主体土地一级开发主体可以由政府或企业担任，全面负责实施某块土地的一级开发工作。（二）行政审批阶段发展与改革、规划、建设、交通、园林、文物、环保、市政等部门及市政府审批开发主体的各项申请。

城市土地一级开发融资模式及渠道分析

一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇

化建设。二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。（二）模式二：完全政府控制模式政府通过严格的计划及规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成了“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。如广州市，成功的前提在于城市规模不太大，土地开发实施得早，操作难度小、成本低，因此政府有能力承担全部的土地开发资金需求。（三）模式三：政府和法定机构协作政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，就像“一条通道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，以使政府和法定机构对土地市场进行调控，配置土地资源，使国家享有土地增值所获得收益。如上海市和苏州市。

土地一级开发及盈利模式分析

土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。二是诱惑太大了。越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为?曲线拿地?的新途径，三是弹性太大了。按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的?谁投资、谁受益?，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级

开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。只要利益保障了，多难也能征、也能拆。原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，

详解最全土地一级开发流程

详解最全土地一级开发流程！ 1.1土地一级开发的概念土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 1.2一级开发工作流程三阶段土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。

02 一级开发项目模式 2.1一级开发项目模式一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。

2.2各模式对比 03 一级开发实务分析

3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复（二）规划条件

（三）用地预审（四）立项核准

需关注事项: a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。 b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。 3.2组织实施阶段关键事项（一）征地

一二级联动开发模式下土地收益最大化的实现分析

一二级联动开发模式下土地收益最大化的实现分析一二级联动开发是我国房地产行业比较常见的一种开发模式，在此模式下开发商可同时获得一级开发收益和二级开发收益。本文中，作者通过对一二级收益进行建模测算，归纳出总体收益最大化的路径，并针对不同发展阶段的片区开发给出了针对性的政策建议。标签：一二级联动;土地收益最大化土地资源是一种重要的稀缺性生产要素资源，对于开发商而言，一级开发成功出让土地后可获得土地出让金分成，二级开发获取土地后通过房产销售可获得利润，如何对土地进行合理定价使得土地资源的一二级整体收益最大化是开发商值得研究的重要课题。本文不同于传统的将一级和二级割裂地看待土地价值的方式，从一二级联动角度出发研究土地收益最大化问题，对实践具有较强的指导意义。 1、一二级联动开发模式分析 1.1模式简介一级开发，是指由政府授权委托某企业，对一定区域范围进行片区开发，工作内容包括规划设计咨询、土地整理开发、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务和城市管理运营等方面。二级开发，是指企业通过公开市场、收并购等方式获取土地，后期通过规划设计、开发建设、出售或者运营的全部过程。一二级联动开发，指的是由企业全面负责一级开发和二级开发，并充分发挥一级开发优势和二级开发优势，相互配合，实现一二级整体收益最大化。 1.2模式优势分析 1.2.1缓解政府资金压力，提升片区开发效率一二级联动整体开发，从前期规划设计，到中期公基建建设、土地整理、住宅开发、产业招商、人才引进，到后期城市管理和运营，都需要大量的资金和专业力量，企业受政府委托开展一二级联动开发，一方面有效缓解了地方政府的资金压力，另一方面由于企业相对来说较为灵活，大大提升了片区整体开发的效率。 1.2.2一二级相互促进，增加企业盈利空间一方面，企业进行一级开发，通过对道路、管网、绿化等基础设施建设，学校、医院、商场等公建建设及片区产业和人才的引进，快速促使区域成熟，有效提升区域价值;同时通过对一级开发的时间和节奏把握，增加了二级取地的可能性，并能有效控制二级取地的成本，提升二级盈利空间。另一方面，企业进行二级开发，在区域起步阶段和市场下行区间进行托底取地，有效保证了一级开发的

地产土地一级开发工作流程

地产土地一级开发工作流程一、项目策划与市场调研 1.审查土地供应计划及政策，了解土地市场情况，包括发展规划、土地供需状况、政府规划、土地出让政策等。 2.进行市场调研，了解项目所在区域的经济、人口、教育、交通、商业等情况，并进行竞争对手分析。二、土地选址与考察 1.结合市场调研结果，确定项目所需土地的规模和位置。 2.与当地政府协商，寻找合适的土地供应，包括收购、拍卖、招标等方式。 3.在选定的土地上进行详细土地调查，包括地形、地貌、地质、水源、交通等情况。 4.考察土地的开发潜力与限制，包括土地用途、容积率、建筑限高、建筑密度等。三、项目立项与可行性研究 1.提出项目建设方案，确定开发目标、规模、功能、造价、投资回报预测等。 2.进行项目可行性研究，分析项目的技术、经济、市场、环境等方面的可行性，评估项目风险和市场前景，制定开发策略。四、融资与合作伙伴选择

1.确定项目所需的融资方式，包括自筹资金、银行贷款、股权融资等。 2.寻找合适的合作伙伴，包括房地产开发商、金融机构、建筑设计院等，申请合作意向。五、土地获取与土地开发许可 1.提交土地出让申请，并与土地出让方进行谈判、签订土地出让协议，支付土地出让金等费用。 2.申请土地规划许可证，确保项目符合当地规划与建设用地要求。 3.申请土地开发许可证，确保项目符合相关建设标准和技术要求。六、土地平整与基础设施建设 1.进行土地平整工程，包括填方、挖方、夯实、平整、排水等。 2.进行基础设施建设，包括道路、供水、供电、排污、通讯等。七、土地清洁与环境整治 1.进行土地清洁工程，包括清除现有的建筑、设施、土地垃圾等。 2.进行环境整治工程，包括土壤治理、废水处理、废物处理等，确保项目符合环境要求。八、建筑设计与施工 1.进行项目的建筑设计，包括建筑规划、设计方案、施工图等。 2.进行项目的施工工作，包括施工组织、施工过程控制、质量检验等。九、验收与销售 1.完成项目的竣工验收，包括土地规划验收、建筑工程验收等。

土地一级开发企业的盈利模式-土地出让金直接分成模式

土地一级开发企业的盈利模式-土地出让金直接分成模式土地出让金直接分成模式的论述该模式是由开发企业和政府达成约定，土地出让后，双方按照一定的比例直接享受土地出让金分成。该模式下，有两种实施方式：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议对土地出让金分成比例进行约定，企业凭借合法协议取得土地出让金分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，土地出让金归属项目，企业凭借公司中的股权占比，获得土地出让金分成权。局限性：由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，要求参与合作的一级开发企业为必须国有企业，目前采取此盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。土地出让金直接分成模式的分析在土地出让金直接分成模式下，无论是授权委托开发企业还是招标委托开发企业，自取得土地一级开发权开始，都急切的想完成土地一级开发，其内在动力是，土地完成出让后，企业的赢利也就确定了。直接按照委托开发协议约定的比例，从土地出让金中获取。在规划阶段，土地出让金直接分成模式下的开发企业更加关注规划的内容。通过优化规划方案，提高土地价值，促进土地上市交易，提高对于二级开发商的吸引力，提升未来高溢价的可能性，有助于提高企业的开发盈利水平。

土地出让金直接分成模式还有个最大的特点，就是土地开发的成本由开发企业自己承担，这会刺激开发企业增加对成本和进度的控制。企业以该种模式参与一级土地开发时必须仔细核算成本，严格控制实际成本支出，尽量缩短开发周期。因此，在资金大量支出的征地、拆迁阶段之前，开发企业需要寻找成本与周期之间的平衡点。土地出让金直接分成模式的评价如果说固定收益模式限制了企业控制成本的欲望，土地出让金直接分成模式则是用最大化的方式激励着企业去控制成本并提升企业的土地开发速度。其原因还是在二者赢利点上。前者是成本越高，按比例计取的企业赢利越高；后者是成本越低，企业赢利越高。二者还有一个最大的不同，就是前者不关心土地出让价格，因为不论多或者少企业的赢利都是固定的（只要有人摘地且土地出让价格能够平衡成本即可）；后者则非常关注土地出让价格，土地的出让价格越高，企业的赢利越高。

一级土地开发5大盈利模式

级土地开发5大盈利模式 2014-03-24查看更多—〉明源地产研究院近年来，由于城市产业结构转型和房企自身战略发展需要，国内一些房地产企业如万科、绿地等纷纷提出转型城市运营商。在十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。”这对房地产企业有积极的指导意义，企业转型城市运营商后，可以通过参与城市基础设施开发，更多进入城市的土地一级开发，甚至可以参与到土地定价。目前来看，原先从事二级开发的房地产企业向土地一级开发领域延伸已越来越多，但我国土地一级开发仍旧是以政府为主导，市场化还不成熟，运营和盈利模式均存在着诸多风险和制约。本文通过对房企参与一级土地开发的五种主要盈利模式进行梳理和总结，以期为房企进入该领域提供借鉴意义。一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式： 1.固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承

土地一级开发模式及策略

土地一级开发模式及策略提要对于开发企业而言，参与土地一级开发所带来的赢利具有相当的吸引力。但为了抵御土地一级开发所面临的资金、政策、违约等风险，又要求土地一级开发主体必须采取相应的策略。关键词：土地一级开发；模式；风险；策略土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。对于开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，同时也面临更大的不确定性，这就要求土地一级开发主体采取有效策略，提高抗风险能力。一、土地一级开发模式由于城市化进程的加快和社会经济活动的不断发展，以及土地的绝对稀缺性，导致了必须科学规划和布局，以合理、高效、经济地开发利用土地。目前，土地一级开发主要有以下几种典型模式：模式一：一二级联动开发模式。由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。模式二：完全政府控制模式。完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。模式三：政府和法定机构协作模式。政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。模式四：由政府主导的市场化运作模式。由政府主导的市场化运作模式是指

最全一级土地开发流程

最全一级土地开发流程，附重点问题解答（建议收藏） 2019-08-23 08:53 Part1 一级开发流程 1.1土地一级开发的概念土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 1.2一级开发工作流程三阶段土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。

Part2 一级开发项目模式 2.1一级开发项目模式一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，但是项目性质并未改变。

2.2各模式对比 Part3 一级开发实务分析

3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复

（二）规划条件（三）用地预审（四）立项核准

浅议土地一级整理开发的特点及收益分配

浅议土地一级整理开发的特点及收益分配土地一级整理开发是指对农村集体土地进行规划、整理和开发利用的过程。下面将从特点和收益分配两方面分析土地一级整理开发。 1. 多样性：不同地区、不同区域的土地一级整理开发具有多样性，因地制宜是其重要特点之一。不同地区的土地资源和特色不同，需要根据当地的实际情况制定相应的开发方案。 2. 多阶段：土地一级整理开发是一个多阶段的过程，包括土地规划、土地整理和土地开发利用三个阶段。每个阶段都需要经过细致的规划和筹备工作，确保整个开发过程顺利进行。 3. 综合性：土地一级整理开发是一个综合性的工作，需要考虑到土地资源、环境保护、经济效益等多方面因素。只有综合考虑各种因素，才能实现土地的可持续发展。 4. 长期性：土地一级整理开发是一个长期的工作，需要长期投入、长期管理和长期维护。开发过程中可能会遇到各种问题和挑战，需要持续不断地解决和改进。土地一级整理开发的收益主要包括经济收益和社会收益两个方面。 1. 经济收益：土地一级整理开发可以改善土地的利用效率，提高土地的经济价值。通过规划、整理和开发利用，可以将土地用于农田、工业园区、住宅区等各种用途，提高土地的产出和效益。经济收益主要表现为土地增值、企业利润等形式。 2. 社会收益：土地一级整理开发可以改善农村的基础设施和生活条件，提高居民的生活水平和生活质量。通过开发利用土地，可以建设道路、排水系统、绿化景观等设施，改善农村环境和生态环境。社会收益主要体现在农民的收入增加、农村环境的改善等方面。 1. 土地使用权出让收益分配：政府将土地使用权以出让或租赁的方式转让给企事业单位或个人，通过土地收益的分配来获取相关利益。 2. 基础设施建设收益分配：土地一级整理开发中建设的基础设施设施，由政府或开发商进行投资建设，并通过相关收费或使用费用来获取收益。 3. 纳税收益分配：土地一级整理开发会给当地带来经济发展和就业机会，从中获得税收收益，这些税收收益可以用于基础设施建设、社会福利和公共服务等方面。土地一级整理开发的特点和收益分配是相互关联的，只有充分发挥其特点，合理安排收益分配，才能实现土地资源的最优化利用和社会效益的最大化。

房企参与土地一级开发的五种模式

房企参与土地一级开发的五种模式一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式： 1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市

土地一级开发的业务特点和盈利模式

经营性用地的出让必须采用招拍挂等公开竞价的方式进行，土地上市交易前，要将生地开发整理成熟地。因此，房地产开发过程可以分为一级开发和二级开发两个过程。两类业务风险收益特性各不相同。土地一级开发的盈利土地一级开发可以由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。在这种情况下，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%。由开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。土地一级开发业务的特点 *资金密集。土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求往往达到几亿元或者几十亿元。 *融资困难。从事一级开发的企业大多数是为项目设立的项目公司，融资比较困难，原因在于：（1）企业成立时间短，缺少经营业绩，市场信誉和银行信用还没有建立起来；（2）企业缺少固定资产或其他有效财产作为融资抵押。一级开发阶段，土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行抵押融资；（3）受国家宏观调控政策调控的影响，银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩

状态。中国人民银行“121号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的发放”，使得各类土地一级开发主体从银行获得资金支持难度加大；（4）缺少债券、股票上市等直接融资渠道。 *需求稳定。土地是资源类商品，也是房地产产业链最前端的环节。而土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值过程。以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险，流动性风险也比较小。 *土地一级开发过程简单，与其对应的资金路线图清晰。现金流方面，资金主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其他相关费用。由于征地、拆迁、市政等子市场比较成熟和透明，法律政策体系相对完备。因此，一级开发的过程和成本是可控的，事先可以做出比较准确的预算。8%的开发利润基本由政策提供保障。以上特性决定了土地一级开发与房地产二级开发不同的风险收益特性，是风险较低和收益稳定的经营业务。 *土地一级开发业务的发展方向是政府主导、市场化运作。从相关政策的演进来看，政府逐渐从市场的直接参与者向规则制定者和行业监管者的角色转变，通过培育市场主体、加强市场监管等举措推动土地市场发育。从规划的制订到土地供应的计划管理、土地入市交易管理等，都体现了政府的主导作用。同时，政府也在积极培育合格的市场主体，以维持适度竞争。 *土地一级开发业务的发展方向是培育市场化的土地一级开发主体，实行市场准入制度。《北京市土地储备和一级开发管理暂行办法》第四条规定，“土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。”未来，只有有诚信、有实力的开发企业才

一二级联动开发的盈利模式及风险.docx

4 一级开发的5种赢利模式开发成本补偿+增值收益开发成本固定tE 例土地出让金分成，二级签动升方持有优质配套设施, 持续赢利

1•开发成本固定比例这一模式简单来说,就是开发企业和政府分工进行一级开发,根据开发企业分工的多少,每年获得开发成本或支出的2%—15%作为收益。 2•土地出让金分成具体来说，是土地出让金的分比如30%…70%给予企业。 3•开发成本补偿+増值收益也就是说,政府先对企业一级开发所付出的成本进行补偿，然后用土地出让金减去开发成本,双方分成。

4・_二级联动开发这个模式的核心在于，开发商通过与政府的协商或者事先约定,在一级开发后以低于市场的价格获得对该地块进行二级开发的权力，从而赚取更多的利润。 5•持有优质配套设施.持续赢利这种模式其实类似于部分一二级开发联动，也就是说完成一级开发后，开发商继续进行可赢利的公共配套设施的二级开发。比如金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展、商业、酒店、文化、康体、娱乐等配套公共服务设施。以在后期获得持续稳定的收入。

j 选择一二级联动开发,必须有强大的进行二级开发的能力; 选择优质配套设施赢利/必须没有快速回款的压力; 囲睪开发成本固定比例，必须算清楚融资成本; 选择土地出让金分成,则必须有预测土地未来成交价格的能力

比如合同在〃定义”条款中将〃保本回报"定义为：在土地一级开发中,政府对开发企业在土地一级开发中的投资,按实际占用资金的天数，以年化收益率18%予以保本。该约定可能导致该合同被认定为借款合同。一旦双方因本合同的履行发生纠纷，且该合同被认定为借款合同,那么开发企业从政府获得的投资回报将仅限于保本回报, 并且回报比例超出人民银行同期贷款利率4倍的部分无效。解决办法是:双方在合同中约定资金提供方的预期收益 ,以体现收益与经营风险相挂钩的特点。在此基础上,双方可以进一步约定,如果资金提供方的实际收,使用资金一方樑合予何种形式及数额的补偿。约定〃保本报”的法律风险。

1、固定比例收益模式

1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。 2、分享土地出让金该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收

益。在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。 3、分享土地增值收益该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出 4、持有部分优质公建配套设施该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。该盈利模式的本质是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设，这取决于土地一级开发主体与政府的沟通和协调。与当地政府

土地一级开发流程及收益模式

土地一级开发流程及收益模式一、土地一级开发概述〔一〕土地一级开发的定义〔二〕我国土地一级开发的起源〔三〕土地一级开发综述〔四〕土地一级开发模式现状 1.土地一级开发的业务特点 2.土地一级开发的风险 3.土地一级开发成本组成 4.土地储备金的治理二、土地一级开发的流程三、土地一级开发的模式〔一〕政府与企业的地位〔二〕企业与政府利益分配方式四、昆明市土地一级开发综述五、土地一级开发案例六、土地一级开发所面临的风险

下篇：土地一级开发收益担保的可行性一、担保的定义〔参照我国担保法〕二、可用于担保的种类三、实物资产担保与土地一级开发收益担保对比四、土地一级开发收益担保的案例五、土地一级开发收益担保的可行性（一）昆明市土地一级开发概况（二）昆明市土地一级开发收益概况（三）昆明市土地一级开发收益推测（四）一级开发收益作为担储存在的风险土地一级开发收益担保不如直截了当用土地作为担保城投一级开发与用一级开发融资15亿土地一级开发收益的担保本质上类似于高速公路收费权的担保。注：写此文的目的有两个〔后一个更为重要〕： 1.介绍昆明土地一级开发的情形 2.政府用土地一级开发收益作为担保的可行性

3.土地一级开发收益担保最为要紧的因素是受二级市场交易的阻碍，因此能够从二级市场交易的情形〔价格、成交量〕去反推土地一级开发的收益情形。 4.土地出让收入的比重〔占地点财政收入的比重〕 2007年往常，土地出让收入纳入预算外专户治理，再将扣除征地补偿和拆迁费用以及土地开发支出等成本性支出后的余额缴入地点国库，纳入地点政府性基金预算治理。2007年以后，全部土地出让收入缴入地点国库，纳入地点政府性基金预算，实行〝收支两条线〞治理，与一样预算分开核算，专款专用。土地一级开发流程及收益模式一、土地一级开发的概述〔一〕土地一级开发的定义对土地一级开发的定义有专门多。总体来说，土地一级开发确实是政府依据土地利用总体规划、都市总体规划，操纵性详细规划和年度土地一级开发打算，对纳入储备打算的国有存量土地、拟征用和转用的农林土地进行统一征用、统一拆迁、补偿、安置。由一级开发单位对都市基础设施建设和配套公共设施建设进行建设，使一级开发范畴内土地达到〝三通一平〞或〝五通一平〞或〝七通一平〞的建设

最全土地一级开发流程(超详细)

最全土地一级开发流程（超详细） 01 一级开发流程 1.1土地一级开发的概念土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或 “七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 1.2一级开发工作流程三阶段土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。

一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。 02 一级开发项目模式 2.1一级开发项目模式一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模

式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。 2.2各模式对比 03 一级开发实务分析

3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复（二）规划条件（三）用地预审（四）立项核准需关注事项:

a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。 b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。 3.2组织实施阶段关键事项（一）征地论而言，征地早于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，很多项目刚拿到授权就拆迁了，严格来说，拆迁行为实际要等到立项核准之后。征地需要经过一系列审批流程，要上报到省国土厅，涉及流程较多。从期限来看，征地启动到征地结案办理至少需要半年时间，有些情况下还要解决

土地一级开发流程

土地一级开发流程一级开发流程 1.土地一级开发的概念土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 2.一级开发工作流程三阶段土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。

一级开发项目模式 1.一级开发项目模式一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。

2.各模式对比

一级开发实务分析 1.前期手续阶段关键事项（一）授权批复

（二）规划条件（三）用地预审（四）立项核准

需关注事项: a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。 b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。 2.组织实施阶段关键事项（一）征地