小区停车位权属的法律问题研究

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小区停车位权属的法律问题研究

作者：贾春雷

来源：《职工法律天地·下半月》2019年第05期

摘要：小区停车位依据类型不同，有不同权属。现有法律规定对其中一些容易产生纠纷

的问题尚缺乏具体说明，无法对司法实践予以很好地指引。对此，应当从落实业主对车位的优先权、不同类型车位区别对待和完善车位登记制度入手，尽快进行相关制度建设。

关键词：小区停车位;建筑物区分所有权;业主优先权;登记制度

《物权法》出台以来，国家对公民私有财产的物权保护日益重视。司法实践中，普通不动产的保护已经比较到位，它以登记作为权属界定标准，但是作为较新事物的小区停车位的权属问题，司法实践中则存在较大分歧，对此本文将进一步分析，探求消除分歧的方法。

一、小區停车位权属概述

所谓小区停车位，是住宅小区在地上或者地下开发的以停放机动车辆为目的的开放式场所。它和具有封闭特征的车库虽然功能一致，但是否具有开放性是其与车库最大的不同。小区停车位涉及到业主的建筑物区分所有权，按照《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分都享有所有权，对专有部分之外的共有部分，享有共有权利。共有权利，意味着共同支配、管理等方面的权利。

小区车位和其他土地使用权之间有不同特点，一方面它的权属没有那么明确，特别是由于其开放性特征，至少从外在看无法明确权属;另一方面，它又必须要明确归属者，故而就要适用到建筑物区分所有权理论。也即，如果车位和商品房一体，就应当共同被登记到商品房产权中，无法单独出售;如果车位单独出售，就应当单独进行物权登记;如果车位是小区业主共有，则无法单独登记，由小区业主对其行使共同权利。

二、小区停车位权属在实践中体现的法律问题

虽然小区停车位权属在《物权法》中已经有相关规定，但是仍旧存在如下法律问题：

首先，车位应当优先满足业主需求在实践中无法落实，车位共有缺乏明确规定。虽然业主有购买车位的优先权，但是如果业主对购买车位的价格无法承担，《物权法》没有规定对其应当如何处理，此时实践中一般由物业公司转卖他人，业主对此无法参与。而如果业主对小区停车位属于共有状态，相关立法中也没有对如何共有、如何共同支配等进行进一步规定。

车位权属没有进一步区分类型。《物权法》中仅仅规定占用业主共有道路的车位属于业主共有，对于其他形式车位，比如地下车位、独立建设的多层停车位，没有说明。当后者由于权