农村集体用地的类型及开发方式

CHINA REAL ESTATE

土地市场农村集体用地的类型及开发方式

李向广

摘要：随着乡村振兴战略的出台，农村与农业开发成为了市场的焦点，各路社会资本纷

纷以“城市包围农村”之势进场，或发展山野民宿，或推出共享农庄，或兴建田园综合体，

为城市消费者提供心灵休憩、生态静养的农味儿产品。农村土地属于集体用地，分为集

体农用地、集体建设用地、未利用地三大类，本文将依次为读者解读这三类集体用地的

开发方式。

关键词：农村集体用地；类型；开发方式

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2018）09-0061-64 收稿日期：2018-08-11

1 集体农用地开发

总体而言，农用地可以用作休闲农业和乡村旅游的投资开发，一般农田、基本农田、生态公益林等农用地，都存在开发利用的空间。

1.1 耕地：严格控制占用，可以从事旅游相关的生产

耕地主要以从事农业生产为主，保障粮食生产安全，在旅游开发方面，农田原则上不允许使用，特别是基本农田作为耕地红线，强烈建议不要去碰。但我们可以利用政策红利获得少量经营用地，例如政策鼓励社会资本投资兴建高标准农田，建设连片面积达到一定规模的，允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划的前提下，利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。

同时，项目对环境影响不大，遵循当

作者简介：李向广，就职于上海东滩投资管理顾问有限公司。

解决项目用地的几种方式

解决项目用地的几种方式一、农村建设用地整理国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）明确提出：“鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩”。 “在符合规划的条件下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有制建设用地使用权可以依法流转”。抓好农村建设用地整理既是贯彻落实国务院关于严格土地管理决定的要求，又是当前和今后一个时期有效的利用现有土地资源，改善农村生产生活条件和环境，同时一定程度上缓解建设用地供需矛盾的有效途径和手段。农村建设用地整理主要包括两个部分：一是农村居民点用地整理；二是农村工矿废弃地整理（1）农村居民点用地整理。农村居民点用地整理，以优化城乡居民点布局，提高用地效率和集约化程度为目标，基本内涵指从宏观上对农村居民点的数量、布局以及从微观上对农村居民点用地规模和内部结构、布局进行的综合调整。主要是运用工程技术及调整土地产权，通过对农村居民点用地规模、内部结构及空间布局的再调整，使农村居民点适度集中，提高农村居民点土地利用强度，促进土地利用有序化、

合理化、科学化，并改善农民生产、生活条件和农村生态环境。（2）农村工矿废弃地的整理。主要是针对地处农村的、已经破产或废弃的工矿和企业的集体所有建设用地，通过工程技术手段，对其进行重新的复垦整理使其达到或逐步达到耕作标准的过程。农村建设用地整理与城镇建设用地增加挂钩，就是在土地利用总体规划确定的规划用途分区的基础上，按照土地集约利用的要求，采取科学的工程技术手段，通过对一定规划用途分区内（一般为基本农田保护区或一般农地区）的农村居民点和农村工矿废弃地的整理（复垦），以整理复垦出的一定数量和质量的耕地为途径，在动态过程中，通过合理规划布局，在特定规划区域内减少一定数量耕地的同时，相应增加一定数量城镇建设用地的一种做法。挂钩指标应当同时具备两种身份，即规划建设占用耕地指标身份和耕地转用计划身份。农村建设用地整理与城镇建设用地增加挂钩的政策依据 ①国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第二部分第十条中明确规定：“鼓励农村建设

集体经营性建设用地入市税费征收现状及体系建设研究

一、引言集体经营性建设用地入市作为“三块地”改革的重要内容之一，对于促进土地资源有效配置、破解城乡二元制经济发展模式具有重大意义。集体经营性建设用地入市的理念是随着时间不断深化和完善的，2008年第一次提出符合规划的农村集体经营性建设用地可以和国有土地享有平等权益[1]，2013年有条件地允许农村集体经营性建设用地在出让、租赁、入股时与国有土地入市同权同价[2]，2015年选取33个县（区）进行三块地改革试点[3]。为了协调国家、村集体和农民个人的土地增值收益分配问题，2016年提出试点区域应征收一定比例的土地增值收益调节金[4]。2017年10月，出于深化试点区域探索程度和合理安排《土地管理法》修订工作的需要，33个试点地区集体经营性建设用地入市工作延长一年至2018年12月31日[5]。2018年12月，国务院总结三块地改革经验时，建议进一步明确集体经营性建设用地入市条件，赋予入市土地和同类国有建设用地相同的最高使用年限[6]。作为一项重大的社会改革活动，集体经营性建设用地的入市探索工作受到了学术界的密切关注。其中，土地增值收益分配问题是当前集体经营性建设用地入市环节研究中最核心的，各方争论不休，尚未形成统一观点。对于土地增值收益的归属，学术界存在“涨价归公论”“涨价归私论”和“公私兼顾论”三派观点[7]。在实际操作中，政府接受了“公私兼顾”的观点，在保证集体和农民个人土地增值收益的同时，政府对土地入市增值收益征收一定比例的费用和税收，最终形成了政府、集体及农民个人共享土地增值收益的格局。在入市过程中，政府征收的费用主要是土地增值收益调节金，征收的税收是增值税及附加税费、土地增值税、企业所得税、契税以及印花税等。具体来看，首先，对于土地增值收益调节，围绕征收比例、分配范围、影响因素、存在问题等方面已经开展了较多讨论。在征收比例方面，建议依据出让农村集体经营性建设用地取得的净收益金额，土地增值收益调节金应采取超率累进方式征收[8]；在对川渝地区数据进行测算后，则发现农民集体获得的土地增值收益应占到土地最优利用途径市场价格40%~60%[9]。在土地增值收益调节金分配方面，提倡设置差异化的土地增值收益调节金，先实现市（乡镇、村）的收益平衡，后续再推进跨地区的土地增值平衡[10]。在影响土地增值收益分配因素研究上，学者根据七个试点地区入市土地收取的调节金进行测算，发现土地征收成本和开发成本比值、区域土地开发出地率、土地级别、土地规划范围是影响当地调节金收取比例的关键因素[11]。当然，目前土地增值收益调节金征收过程中存在不少问题，还需要进一步明确调节金的法律性质、计征基数、集体提留收益用途，并测算地方政府在土地增值中的投入比例[12-13][14]46。其次，对于土地入市的税收方面，部分学者提出了一些前瞻性的观点，目前各家观点比较分散。有的学者提出可以在土地制度改革探索的过渡阶段，推进土地税制改革，从宏观角度化解土地入市收入分配中的矛盾，具体包括对集体建设用地和地上建筑物征收不动产税、改革现有流转环节中的土地增值税[15-16]。也有学者提出可以在土地出让环节继续采用增值收益调节金方式，在转让环节利用土地增值税替代增值收益调节金[17]。同时，不少学者指出土地增值收益调节金法理依据不足，

集体建设用地评估

集体建设用地估价中疑难问题的探讨集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，出现难以规范，甚至出现多头政策、多家估价的局面。造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为经济发展服务。一、集体建设用地估价中疑难问题的形成（一）法规、政策的滞后改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转（使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押）做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。（二）开发建设的随意性由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。（三）变现能力差集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：1、法规的不健全，规划使用不合理； 2、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段； 3、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差； 4、交易量小造成市场窄小没有可参照的依据； 5、存在一定的违法风险。（四）使用风险较大集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于：1、使用权的取得没有法律、法规的充分保护；2、面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在；3、有些集体土地上的建设不符合土地总体利用规划和城市建设总体规划。（五）与国有土地在权利上的差别就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。1、面对的所有权主体不同。国有土地所有者是国家，集体建设用地面对的所有者是乡（镇）政府或村农民集体。换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别，2、法律、政策的支持程度不同。国有建设用地使用权是土地使用者在诸多法律法规的保护下，按照严格的程序来完成的。集体建设用地取得过程是土地使用者和土地所有者基本上按照双方的意愿来完成，这种使用权的形成人为因素太大，反映在土地使用权价格上具有不确定性。其实这就是法律赋予权利的差别；3、规划条件不同。国有土地是在符合如下条件下进行。第一、符合城市建设总体规划；第二、符合土地总体利用规划；第三、符合土地年度利用计划。集体土地使用权大都位于城乡结合部的农村和城市规划几乎涉及不到的地方，远离规范的规划设计和有序的市场机制，很难界定可行与否、规范与否，这就说明和国有土地相比进入市场时有权利的差别。二、疑难问题的具体体现集体建设用地使用上的不规范是形成疑难问题的根本原因，具体表现在：（一）估价时可操作性差

利用集体建设用地建设租赁住房法律问题

利用集体建设用地建设租赁住房法律问题一、建设租赁住房的土地来源郑州：存量土地为主，不得占用耕地（初步选定龙子湖北部区域和白沙园区区域设立五个项目）广州：以存量建设用地为主，不得占用耕地。土地来源为：（1）节余存量宅基地；（2）旧村改造中保留集体土地性质的用地；（3）经审批的村经济发展用地（含留用地）；（4）经审批的集体土地性质住宅用地；（5）依法流转后的集体建设用地。武汉：优先利用农村闲置地、废弃地等南京：优先利用农村闲置废弃的存量建设用地和亟需转型的村镇企业用地杭州：农村集体存量建设用地，不得占用农用地沈阳：集体租赁住房项目建设以存量集体建设用地为主，原则上不得占用耕地，如遇集体建设用地中插花农用地等情况，可采取增减挂钩的方式对用地布局进行优化。优先利用集体工矿、学校等便于土地整理的地块。如利用农民宅基地，需农民自愿，按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，采取重新安排宅基地建房、提供安置房及货币补偿等方式，或者多种方式相结合对农民进行公平合理安置补偿，保障农民居住权。整理后剩余土地用于建设集体租赁住房项目。合肥：农村集体建设用地厦门：农村集体预留发展用地、存量集体建设用地。佛山：以存量土地为主，不得占用耕地二、建设租赁住房应满足规划郑州：符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划广州：符合土地利用总体规划、城乡规划和村镇规划武汉：符合土地利用总体规划、城乡总体规划南京：符合城乡规划、土地利用总体规划、控制性详细规划、美丽乡村、特

色小镇。杭州：符合土地利用总体规划、城乡规划，且权属清晰，满足存量集体建设用地的性质要求。沈阳：集体租赁住房建设必须符合城乡规划、土地利用总体规划及环境保护等相关要求。集体租赁住房项目土地用途确定为住宅用地，土地使用年期不得超过70年。合肥：符合土地利用总体规划、城乡规划、环保要求厦门：规划先行。必须符合土地利用总体规划、城乡规划佛山：符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划三、集体土地用于建设租赁住房的集体表决程序郑州：村集体经济组织前期需征得涉及村组三分之二以上村民代表的同意广州：须按照《村委会组织法》履行村内表决程序武汉：未涉及南京：征得拟占用土地所有权所属集体经济组织三分之二以上成员或村民代表同意杭州：应经村民（或社员、股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或社员、股民）代表同意，报所在乡镇（街道）政府（办事处）审核并报属地区政府（管委会）。沈阳：按照农民自愿的原则，集体租赁住房开发、运营方案由村民会议讨论决定，或者在村民会议授权的前提下，由村民代表会议讨论决定。（合作模式）须征得村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意。合肥：实施方案由集体经济组织成员大会2/3以上成员或成员代表大会2/3以上村民代表同意。厦门：经集体经济组织成员大会或成员代表大会讨论决定。佛山：履行集体资产民主决策程序四、投资开发建设模式郑州：国资控股公司与集体建设用地经济组织联合成立租赁式住房平台公司

三旧改造中集体建设用地权属的思考

三旧改造中集体建设用地权属的思考 2009年广东省颁布《关于推进"三旧"改造促进节约集约用地的若干意见》，开始实施三旧改造试点工程，并在集体建设用地产权管理方面进行了有益的探索。然而在实际改造过程中，某些地方对于集建地不论其具体用途一律征为国有，并纳入土地储备系统，集中管理，统一供地。这不仅使集体土地自由流转受到阻碍，也使农户的利益受到侵害。文章主要针对这一问题提出集建地应保留集体性质，实行土地流转和自行改造相结合的政策。 2009年广东省开始实施三旧改造试点工程，同年广东省人民政府颁布《关于推进"三旧"改造促进节约集约用地的若干意见》（简称《意见》），作为"三旧"改造工作的指导性文件，《意见》不仅是"三旧"改造工作的法律依据，也是推进改造工作的精神纲领，一切改造工作都应该围绕《意见》展开。《意见》第十四条规定："土地利用总体规定确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，可依照申请报省人民政府批准征为国有。其中，确定为农村集体经济组织使用的，交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发建设。"可以看出，对于纳入"三旧"改造范围的集体建设用地，《意见》没有规定必须征为国有后才能进行改造，而是"除属于市、县人民政府应当依法征收的外"，可由农村个体经济组织或者用地单位自行组织实施。然而，在实际改造过程中，有些地区对于集体建设用地不论改造后具体用途一律征为国有，并纳入土地储备系统，集中管理，统一供地，这有违"鼓励土地原使用权人自行改造的原则"，也不利农村集体经济的健康发展。由于集建地产权属性的特殊性，因此笔者不赞同某些地区不加限制地把"集建地征为国有"的做法，如不对这种做法加以限制和约束，土地征收制度的诟病将在"三旧"改造这块实验田中蔓延。 1对"集体建设用地征为国有"的质疑集体建设用地流转是农村土地流转的重要组成部分，非农建设用地流转虽然没有正式得到法律的认可，但在广大农村实际已出现了形式多样的流转方式。据国土资源部的统计数据显示，农民集体建设用地的数量大约相当于国有建设用地的2.5倍，数目如此巨大的集体建设用地为非农建设用地流转提供了潜在的可能。从现实来看，目前集体建设用地大多是以超出国家规定的方式（如出让、转让、租赁、作价入股、使用权置换等）流转使用权的，而且在数量和规模上都有愈演愈烈之势，形成了可观的集体建设用地隐形市场。目前尚未出台规范农地流转的全国性法律规章，各地实际不同，对集建地产权归属、流转方式、收益分配等问题的处理方式也多种多样。以集建地产权归属为例，有的地区实行"转权让利"，即集体转归国有，土地收益大部分返还；有的地方集建地集体所有不变，土地收益大部分归集体，即实行"保权让利"；还有的地方则是以上两种方式相结合，在规划区内，实行转权让利，规划区外，则实行保权让利。有些地方考虑到"三旧"改造中集建地产权归属混乱可能会造成很多管理上的麻烦，于是一律实行先征为国有，再统一供地，即"转权让利"模式。地方政府采取这种做法是出于以下考虑：集建地是集体经济组织成员共同所有的土地，如果集建地自由流转恐怕会损害集体和农户的利益；再者，土地流转不规范，市场秩序混乱，会对国有土地市场造成冲击。事实上，地方政府的考虑不无道理，但是我们只要仔细分析土地流转状况，

农村集体经营性建设用地入市的局限与出路

农村集体经营性建设用地入市的局限与出路中国人民大学经济学院陶然中共十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。很多学者就此认为，这意味着未来将打破地方政府对城市土地供应的垄断局面，缓解当前城市高房价与潜在的房地产泡沫问题。笔者认为，以上判断过于乐观地估计了农村集体经营性建设用地入市的意义。仅允许进行工业开发的集体经营性建设用地入市难以与区域竞争格局下地方政府廉价甚至负地价出让的工业用地形成有效竞争，原土地权利人潜在的收益也非常有限。因此，笔者提出一个可能的替代性改革思路是，将集体建设用地全部转为国有，赋予本地农民一定的土地开发权，缴纳部分公益性用地与基础设施用地后，合法地为外来农民建设出租房，10~20年后方允许出售，保障原土地权利人的利益并使得外来务工人员居者有其屋，逐步消化当前的房地产泡沫。此外，对于大量面广量大的小产权房问题，宜疏不宜堵，不妨按照上述思路进行改革，待时机成熟后逐渐并轨，其意义远大于给农民合理补偿本身，并为经济社会发展赢来宝贵的转轨期。一、农村集体经营性建设用地入市的局限在当前的政策框架下，农村集体经营性建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地，即原集体的工业用地，特别是过去的乡镇企业用地。上世纪九十年代中后期以后，随着短缺经济时代的结束，产能过剩问题逐渐凸显，曾经辉煌一时的乡镇企业开始大量倒闭。面对闲置的土地，长三角地区的一些村民将其开发为标准厂房并用于出租，获得了较为可观的收益。但是随着区域竞争格局下地方政府招商引资的兴起，各地争相供应廉价甚至负地价的工业用地，数量有限且非常分散难以整合利用的乡镇企业用地的竞争优势逐渐丧失。地方政府之所以低价出让工业用地，是因为制造业本身缺乏区位特质性，大部分制造业企业并不是为本地消费者进行生产，而往往是为其他地区乃至国外生产可贸易品，对生产成本非常敏感，而且也较容易进行生产区位调整。处于强大竞争压力下的地方政府以协议方式低价乃至负地价出让工业用地就不足为奇了。但是，地方政府在制造业投资竞争中所获好处不仅限于制造业投产后产生的较稳定增值税收入，还包括本地制造业发展对服务业的推动及与之相关的营业税和土地收益等收入，或称为制造业发展的“溢出效应”。因此，只要吸引到投资后直接带来的未来增值税流贴现值和其对本地服务行业推动后间接带来的营业税收入流贴现值，以及土

多方共赢的农村集体土地留用地开发新模式探讨

多方共赢的农村集体土地留用地开发新模式探讨摘要：留用地是扶持被征地农民发展集体经济的一项安置措施，在近二十年的征地拆迁工作中发挥了积极的作用。但由于留用地提留比例高居不下，地方政府按净用地兑现留用地指标后，用于城市发展平台和基础设施建设的用地所剩无几。在城市外围区，承担着中心城区转出产业、功能和人口的重任，新增建设用地需求巨大，居住用地供给不足，但却存在着大量的留用地低效、闲置使用，供需矛盾突出。同时，留用地政策的种种规定，不可避免地使留用地使用与城市规划发生矛盾，造成留用地无法兑现落地。因此，需要进一步解放思想，探索新型留用地出让、开发的模式，把留用地的潜能给释放出来，以弥补居住用地的需求，并帮助农村集体按城市规划获得长久升值的收益，以达到农村、市场、政府多方共赢。本文以广州市外围区为例，对新型留用地开发模式进行分析，提出优化模式探讨，并提出政策支撑的方向，为土地管理者提供参考。关键词：留用地；开发模式；出让金；物业补偿；外围区中图分类号：C935 文献标志码：A 文章编号： 1009-055X（2015）01-0094-07

一、引言留用地是扶持被征地农民发展集体经济的一项安置措施，是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地，它可以是集体所有的土地，也可以是依法征收为国有土地后返拨给集体使用。早在1993年，广州市珠江新城征地文件中就明确提出了留用地的问题，开创了留用地制度的先河。1995年，杭州市提出了留用地建设标准厂房的思路，大规模制度化建设走在全国前列。近20年来，广东、浙江、江苏、上海、福建、湖南、河北等省份均实施了留用地制度，并进行广泛的探索和创新。在留用地政策方面，学者们做了大量的研究：以广州刘卫为代表，站在政府土地收益和城市开发建设载体的角度，认为留用地制度造成土地收益大量流失，并成为城市规划实施的绊脚石，建议取消留用地政策[1]；以深圳刘永红、王卫城为代表，站在城市规划实施的角度分析留用地带来的规划问题，提倡加大货币补偿力度、减少实物补偿规模，并建立留用地安排与违法建设用地处理联动机制，即以留用地指标抵扣违法建设用地面积[2]；以人民大学张占录为代表，站在保障农民利益的角度，认为只要符合城市规划，没必要强制性规定留用地不得用于商品房开发用途，让农民最大限度地分享土地增值收益[3]；有更多的学者，以杭州、广州为例，在留用地规模、指标管理、规划选址、开发方向、产权管理

关于集体建设用地使用权价格评估的若干思考

关于集体建设用地使用权价格评估的若干思考摘要：农村集体建设用地作为建设用地的重要组成部分，若能依法自由流转，则对于保障农村、农民权益，缓解建设用地紧张，保障经济发展作用巨大。文章分析了集体建设用地与国有建设用地价格影响因素的差异，并在介绍国有建设用地使用权估价理论的基础上，以嘉兴市为例，探讨了集体建设用地使用权的估价思路，提出了完善估价的合理化建议。关键词：集体建设用地；使用权价格；估价方法一、集体建设用地使用权价格影响因素差异分析（一）权利状况不完整产权是市场交易的基础，权益是交易价格的关键。与国有建设用地使用权相比，集体建设用地使用权受到诸多限制，具体体现在两方面：1.流转权的限制性。根据《土地管理法》规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，这意味着集体建设用地只供农村集体组织或成员自身使用，不享有国有建设用地使用权的市场流通属性。2.处分权的缺失性。以出让方式获得国有建设用地使用权，在法律层面享有相对完整用益物权，在享有占有、使用、收益权利的同时，还具备进行转让、赠与、抵押等处分权；而集体建设用地的用益物权则相对不完整，且不具备

相应处分权。“同地”不“同权”，势必也难以实现“同价”。（二）交易市场半隐形长期以来，我国一直实行“城乡分治”、“一地两制”的二元土地利用管理体制，由此形成既相互联系、又彼此独立的两个不同用地市场。然而，我国法律严格限制、禁止集体建设用地进入流通市场，但面对强烈的建设用地需求，受巨大经济利益的驱使，集体建设用地“私下交易”十分活跃，“协商定价”相当普遍，已形成了一个半公开、半地下的隐形交易市场。这样，土地资源难以通过市场竞争机制来实现高效利用或最佳利用，导致土地收益水平下降。相对于发展完善的国有建设用地市场而言，同样收益能力的集体建设用地难以在土地市场中实现与国有建设土地同等的市场价格水平，集体建设用地价格水平存在折价问题。（三）开发程度不均衡土地开发程度直接影响土地价格。嘉兴市国有建设用地通常集中成片，交通便利，区位条件较好，由政府统一规划、开发、配套，有统一的熟化标准，开发程度较高，一般达到“五通一平”。而集体建设用地一般位置较偏远，零星分布，且受产权、资金等因素制约，缺乏统一的开发管理模式，开发程度普遍较低，熟化标准大相径庭，开发程度也参差不齐，主观性、随意性大。因此，由于开发程度不同，集体建设用地使用权价格总体上要较国有建设用地低，且即使同为集体

集体建设用地建设租赁住房开发模式风险管理

集体建设用地建设租赁住房开发模式风险管理近年来,随着经济的发展,城市化进程不断加快,越来越多的人开始涌入一二线城市。人口的大量涌入,在缓和城市劳动力结构性不足的同时,也给城市住房市场的可持续发展带来了巨大压力。住房紧缺、房价上涨等一系列问题日益成为外来人口融入城市的最大阻碍。利用集体建设用地建设租赁住房,增加租赁住房数量,不仅可以缓解外来人员租赁住房紧缺难题,而且能有效降低租赁住房的开发成本。集体建设用地建设租赁住房在我国刚刚起步,缺乏相应的经验,在投资开发过程中存在法律法规不完善、融资渠道单一、市场不成熟、运营管理能力不足等诸多的风险。因此,有必要对集体建设用地建设租赁住房开发模式风险进行管理研究,规避开发建设中存在的风险,提高集体建设用地利用效率,进而促进房地产市场的健康发展,解决住房问题。针对上述问题,本文的研究工作和主要贡献集中在以下几个方面:首先,从我国租赁住房发展现状出发,论证了研究集体建设用地建设租赁住房开发模式风险的目的及意义,在对国内外关于租赁住房和风险管理相关研究实践进行梳理和评述的基础上,明确了租赁住房开发模式等相关概念的内涵,阐述了风险管理及应用的理论基础。其次,基于风险管理理论,通过文献分析、问卷调查等研究方法,识别出影响集体建设用地建设租赁住房开发模式风险的21个关键因素,并从政策风险、市场风险、土地风险、财务风险和建设风险等维度进行了类别划分。同时,据此构建了集体建设用地建设租赁住房开发模式风险管理概念模型,并对理论模型的路径进行了假设检验。最后,以调研收集的229份问卷数据为基础,运用结构方程模型对集体建设用地建设租赁住房开发模式风险的作用路径和效应进行了实证研究,分析了风险作用路径和路径系数,进一步诠释了风险的作用机理。对模型的假设关系进行了验证和修正,建立了集体建设用地建设租赁住房开发模式风险形成路径的最终拟合模型,探究了各因素对集体建设用地建设租赁住房开发模式风险的影响关系,并为基于风险防范的集体建设用地建设租赁住房开发提出了政策建议。

集体土地建设用地管理数据库建设项目技术方案

上饶市信州区秦峰乡集体土地建设用地管理数据库建设项目技术方案江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队二0一一年九月

目录第一章概述 (1) 1.1目的和意义 (1) 1.2主要任务 (1) 第二章秦峰乡自然地理概况与已有资料 (2) 2.1自然地理概况 (2) 2.2已有资料情况 (2) 第三章技术依据 (3) 第四章技术路线和技术方法 (4) 4.1 技术路线 (4) 4.2 技术方法 (6) 第五章权属调查 (7) 5.1权属调查工作流程 (7) 5.2地籍编号 (8) 5.3发送指界通知书 (8) 5.4审核宗地权源材料 (9) 5.5界址调查 (10) 5.6界址标志设置 (12) 5.7填写地籍调查表 (13) 第六章集体土地建设用地管理系统建设 (13) 6.1基本内容 (13) 6.2总体要求 (13) 6.3集体土地建设用地管理数据库 (14) 第七章宗地图绘制 (16) 7.1地籍图绘制 (16) 7.2宗地图绘制 (16) 第八章面积计算与汇总 (17) 8.1面积计算 (17) 8.2面积汇总 (18) 第九章质量检查与验收 (18) 第十章主要成果 (21)

第一章概述 1.1目的和意义集体土地建设用地管理系统建设项目是为了完成县、乡网络化集体土地建设用地管理系统的部署和应用，推广网络化集体土地管理技术模式，实现对集体建设用地的动态管理。开展集体土地建设用地管理系统建设,是贯彻落实科学发展观，加强和改善土地调控，保证国民经济平稳健康发展的重要基础；是科学规划、合理利用、有效保护和严格管理土地资源的重要支撑；是满足土地管理方式和管理职能转变的重要措施；是保障国家粮食安全、维护农民权益、统筹城乡发展的重要内容。对于构建社会主义和谐社会，促进经济社会可持续发展和加强国土资源管理具有十分重要的意义。 1.2主要任务 (1)宅基地地块权属调查和实地丈量，绘制宗地草图，包括宅基地面积和房屋面面积。 (2)宅基地权属调查、实地丈量结果（宗地草图）关联，建立宅基地与集体建设用地管理数据库。建库软件由国土资源部信息中心提供。 (3)对秦峰乡的土地利用数据进行规整和融合，实现土地利用管理和地籍业务功能的一体化，实现城乡地籍一体化管理。

“城中村”集体土地开发建设模式的探讨

“城中村”集体土地开发建设模式的探讨本文介绍了当前农村城镇化过程中，“城中村”建设的现行模式及存在的问题，为减少农民在城镇化建设中的拆建矛盾，顺利推进城镇化进程，把规划建设和维护农民在城镇集体土地开发建设中的利益结合起来，提出了一些建设模式的建议。标签“城中村”；建设模式；开发我国的城镇化建设正处于快速发展期，不可避免的会面对各种社会矛盾和冲突。因此必须正视面临的困难和问题，处理好各种群体的利益关系，尤其是切实维护好农民的利益，是顺利推进城镇化建设的重要保障，是减少社会矛盾，社会和谐发展的重点。城镇化建设的目的应该是让农民和城镇居民一样享受社会主义发展的成果。居者有其屋是每一个老百姓对城镇建设最基本的要求。纳入城镇总体规划范围的“城中村”的改造、开发，是农村城镇化的第一步，这里讲的“城中村”是指在城镇规划区内，仍以农村建制的行政村。随着城镇化的发展，集体土地的国有征用，道路建设、市政配套等等，这些原生态村庄在城镇布局中显得支离破碎，已不能适应城镇发展的需要，而逐渐凸显出许多社会问题。为了解决这些问题，许多城镇开始了“城中村”改造建设。在多年的实践中，虽然“城中村”改造已取得了较好的效果，但在加快其改造步伐的近几年，出现了许多尖锐的矛盾和利益纠纷，甚至影响到社会的发展和稳定。所以，对我国“城中村”改造的研究，具有非常重要的现实意义。 1 城中村改造的理论基础 1.1 地租地价理论——城中村改造的动力根据马克思主义地租理论，城市区位对级差地租具有决定性影响，而住宅用地级差地租产生的条件主要是交通、繁华度、环境等区位条件。“城中村”改造就是通过实现级差地租Ⅱ来获取收益，即通过追加投资或提高交通通达程度等手段来增加收益。当前“城中村”的土地收益还远未达到最佳水平，尚有很大潜力可挖。 1.2 土地集约利用理论——城中村改造的立足点 1.2.1 就土地利用强度而言 “城中村”土地普遍实行单家独户的居住方式，基本上多为2-5层的独房形式。如果把“城中村”房屋建成多层公寓甚至是高层公寓，剩余的土地即可投入市场，进行土地资产经营，获取大量资金后再进行滚动改造，既能保证土地的充分利用，也可解决“城中村”改造的资金短缺问题。 1.2.2 从土地集约利用而引发的关联效应来看

农村集体建设用地使用权流转现状、问题与对策研究

农村集体建设用地使用权流转现状、问题与对策研究摘要：农村集体建设用地流转不仅是农村土地制度改革的重要内容，也是农村土地问题中的焦点问题，关乎经济社会的发展与稳定。本文在厘清集体建设用地流转相关基本概念的基础上，深入剖析了现阶段集体建设用地流转现象，阐述了集体建设用地流转呈现出来的特点、形式、流转的模式、流转所带来的不利影响及产生此类问题的原因。然后，分析了国内农村土地流转制度，在此基础上，立足我国实际情况，提出了具有现实可行性的思路与方案。最后，对建立和完善集体建设用地流转制度提出了具体的对策和建议。关键词：集体建设用地流转；现状；问题；对策 Rural collective construction land use right transfer situation, problems and countermeasures Abstract ：The circulation of rural collective constructional land is not only the important content of rural land reform, but also the focus of the issues about rural land. It is related to development and stability of rural economy and society. This paper clarified the underlying concepts concerning the circulation of collective constructional land, resolved the current phenomenon of the circulation of collective constructional land in depth, and described the characteristics, the forms, the patterns presented by the circulation,the adverse impact of the circulation and the causes of such problems arising from the circulation.Then, the paper resolved the pilot work of china.On this basis, the paper explored the establishment and improvement based on the actual situation in China. the paper proposed the feasible ideas and practical solutions.Finally,the paper put forward concrete countermeasures and suggestions to establish and perfect the mechanism of the circulation of collective constructional land. Key words:Collective construction land; status; issues ;strategy 1 引言伴随我国工业化和城市化进程，农村上地尤其是城市郊区农地价值不断提升，而农村建设用地流转依然受到现行法律的严格限制，农地流转的隐形市场普遍存在，导致了农村建设用地流转的失序与混乱。农村集体建设用地自发、隐形流转己是一个不争的事实。在隐性市场中，损害集体利益时常发生，土地使用权受让者的权益也无法得到保障[1]。 1.1农村集体建设用地使用权流转的研究意义随着社会主义市场经济体制的逐步建立和发展，作为特殊商品的土地进入市场流转已是必然趋势。然而，在现行土地使用制度下，能够进入市场流转的只有城镇国有土地使用权，而农

农村集体土地合作开发模式

一、合作模式从法律规定和集体土地开发实践来看，目前农村集体土地合作开发模式总的来说可分为法人型联合开发和非法人型联合开发两种。（一）法人型联合开发法人型联合开发就是指投资各方根据自己所具备的条件及优势共同组建具有独立法人性质的项目公司，并以该公司的名义进行经营活动。《公司法》第二十七条：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外”的规定，就使投资者以土地使用权作为出资形式组建公司成为合法。同时，由于该条并未区分国有土地使用权和集体土地使用权，因此以集体建设用地使用权入股成为可能。根据《城市房地产管理法》第二十七条：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和其它相关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产”。这就确立了以土地使用权作为出资进行房地产合作开发的法律依据。法人型联合开发又可分为以下几种情况： 1、组建新的项目公司由于房地产投资各方均不具有房地产开发资格或虽具备资格但为了减轻法律风险而设立项目公司。《城市房地产管理法》第三十条、第三十一条对设立房地产公司提出了具体要求，《公司法》第三条对投资股东的责任限额做了规定。（1）利弊分析这种以项目公司形式出现的联合开发模式的优势显而易见：责任明确、组织机构相对稳定、人事安排及操作比较规范；股东承担的最大风险可预见（以出资额或持有的股份为限）；对股东的资格要求较低（可以是法人、组织、自然人）；相对来说发生法律纠纷的概率比较小。但这种形式的弊端也很明显，比如组建项目公司，成立规范的管理机构和流程等需要较长的时间容易错过商机，而且管理成本较大，更重要的是新项目公司的利润是在缴纳各种税费以后才能交给合作各方进行利润分配，财务成本非常高，对合作者来说也是不合算的。（2）法律风险

集体(经济合作社)土地开发合作协议书-经典示范版

土地开发合作协议书甲方：ZX经济合作社经营地点：XX省XX市XX区XX大道XX号联系人：LZM 联系电话：131XXXXXXXX 乙方：HN置业有限公司经营地点：XX省XX市XX区XX大道XX号联系人：YWS 联系电话：132XXXXXXXX 鉴于: HK市人民政府早在19XX年XX月XX日便已批准同意甲方申请17.75亩企业留用地，甲方因筹集开发资金困难至今没有开发该地，现为了经济合作社的快速发展，让村民从发展中尽快获利。根据国家及省市政府的相关规定及精神，结合甲方所处地区的实际情况，经双方多次协商，甲方同意将其位于HK市ML区BL乡ZX经济合作社约17.75亩土地使用权与乙方或乙方关联的公司合作投资开发HX嘉园项目（暂定名）。现就具体合作方式及开发所产生的效益分配达成如下协议：第一条合作内容 1、甲方将其位于HK市ML区BL乡ZX经济合作社约17.75 亩(土地使用权证号：J0044 ；具体位置以四至图为准)的土地交由乙方或乙方关联的公司建设开发HX嘉园项目，该项目的开发建设标准按主管部门批准为准，乙方或乙方关联的公司是上述所有

土地开发权的唯一享有者，对上述所有土地的开发和管理运营享有全部权利并承担全部责任。 2、由于目前合作项目用地需要整理清场，为保障双方合作项目的顺利推进，当甲方取得补办土地使用权证后，甲方负责组织人员进行场地清理（具体为青苗赔偿、建筑物搬迁等），乙方支付清场费，使之具备可以进场施工建设的条件，同时甲方将该地块的土地使用权证交给乙方。 3、本协议签订之日起土地使用证补办完成后2日内，乙方支付人民币XXXX万元给甲方，作为合作项目的定金。第二条效益分配双方本次合作采取实物分配的模式，具体方式为： 1、在项目竣工后建成的房产中，甲、乙双方分配的房产按2:8比例分成，其中甲方占2 成，即甲方可分配获得不超过4533.288平方米的房产，其中，商铺XXXX平方米，住宅XXXX平方米，剩余的商铺和住宅房产均归乙方所有，若因容积率提高，增加修建的房产归乙方所有。 2、上述分配的房产均为毛坯房。双方分配房产时办理相关手续产生的各项税费根据有关规定由双方自行负担。第三条土地费用上述所有土地现状为集体所有的建设用地，根据HK市人民政府确定的该片区控制性规划，上述项目用地的容积率现为2.0，用地性质为建设用地。办理变更为国有出让住宅和商服用地的费用需补交的40%出让金及土地登记等费用，由乙方代甲方垫付，甲方同意在合作项目竣工之前还清乙方垫付的出让金等费用。甲方若不能按时还清，愿将应分得的房产按每平方米XXXX人民币元的价格相应抵偿乙方垫付的出让金。

关于可供开发养老项目的土地类型与相应开发途径的调研报告修改

关于可供开发养老项目的土地类型及相应开发途径的调研分析养老地产从2013 年以来逐渐成为养老服务改革的重头戏，推进的节奏不断加快，随着建设用地的可利用空间逐渐收窄，如何更好地利用增量用地以及盘活规模较大、成本较低的存量用地（尤其是企业自有用地、工业用地等）来开发养老项目，成为希望进军养老行业的企业必须思考的问题。本文尝试对可供开发养老项目的不同土地类型及相应开发途径进行浅要分析。根据《物权法》和《土地管理法》的规定，我国土地分为国家所有和集体所有，其中城市的土地归国家所有，城市之外的农村土地归集体所有，由此形成了城乡分割的二元化土地所有制度。无论是国有建设用地还是集体建设用地，均可以利用作养老项目。具体分析如下：一、利用国有建设用地开发养老项目国有建设用地的取得方式包括划拨和出让两种。 1、划拨用地做养老 1.1 划拨用地相关概念

划拨是符合一定条件的主体无偿取得国有建设用地的方式。国家专门制订了划拨用地目录，只有属于该目录下的用地项目且符合其他申请条件的，才可以申请划拨土地。在国有土地上建设的非营利性养老机构，用地属于公共管理与公共服务用地中的医卫慈善用地，因其具有公益性和福利性，建设单位可以通过申请无偿划拨的形式取得土地。一般公办公营、公办民营等非营利性养老机构的用地属于划拨性质，地类为A6 。政府为投资建设主体，持有养老机构的产权，养老机构可享受民政系统按床位给予的建设补贴和运营补贴。一般政府会通过公开招投标等方式选定专业化的运营机构负责项目的运营和管理，运营机构享有一定期限的经营管理权，通过收取租金及服务费以及获得慈善捐赠、政府补贴等方式取得收益。 1.2 相关政策 2015 年2 月3 日十部委发布的《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》中，明确鼓励将政府投资举办的养老机构特别是新建机构，在明晰产权的基础上，通过公开招投标，以承包、联营、合资、合作等方式，交由社会力量来运营，实现运行机制市场化。有条件的地方，可稳妥开展把专门面向社会提供经营性服务的公办养老机构转制成为企业或社会组织的试点工作，完善法人治理结构。